કેન્દ્રના બજેટમાં 'ભૂ-આધાર' અને ડીઝીટાઈઝેશનની જમીન સુધારાના ભાગરૂપે કરેલ જોગવાઈઓનું અમલીકરણ અગત્યનું

 - લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ગુજરાત રાજ્યની ખેડુત ખાતાવહીના ધોરણે 'ભૂ-આધાર'ની જોગવાઈ કરવી જરૂરી

નવીન એન.ડી.એની સરકાર રચાયા બાદના પ્રથમ બજેટમાં જમીન સુધારાના ભાગરૂપે 'ભૂ-આધાર' અને શહેરોના જમીન/મિલ્કતના રેકર્ડનું ડીઝીટાઈઝેશન કરવામાં આવશે તેવી નાણાંકીય જોગવાઈ કરવાની સાથે જાહેર કરવામાં આવ્યું છે. જમીન સુધારાના ભાગરૂપે એક સમયમાં અમેરીકન એલચીએ એવું જણાવેલ કે “Land Problem is Single most important factor in determining the success or failure of any developing nation.” આ વિધાન આપણા દેશ માટે એટલું જ પ્રસ્તુત છે. પરંતું જમીન અંગેના પ્રશ્નો રાજ્યો-રાજ્યો વચ્ચે જુદા સ્વરૂપે છે. ભારતના બંધારણમાં 'જમીન' એ રાજ્યનો વિષય છે. એટલે દરેક રાજ્યને જમીન અંગેના કાયદાઓ ઘડવાનો અને વહિવટ કરવાનો અધિકાર છે. પરંતું 'જમીન સુધાર' Land Reforms જમીનના સપ્રમાણ ઉપયોગ અને જમીન ઉપરના ગણોતીયાના જમીન માલીકના હક્કો આપવા માટે જમીન સુધારાને ભારતના બંધારણની અનુસુચિ-૭માં સમાવેશ કરવામાં આવ્યો છે અને એ રીતે જમીન સુધારા કાયદાઓને ભારતના બંધારણનું પીઠબળ છે.

ગુજરાતમાં ખેતીની જમીનના વહિવટ અને ગણોત કાયદો-૧૯૪૮ અને ખેત જમીન ટોચ-મર્યાદા કાયદાથી જમીન સુધાર કાયદાઓનું અમલીકરણ થયું છે. સૌરાષ્ટ્રમાં સૌરાષ્ટ્ર જમીન સુધારા કાયદો, સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ, બારખલી અધિનિયમ, એસ્ટેટ એક્વીઝીશન એક્ટ, કચ્છ વિદર્ભ કાયદાથી કચ્છમાં જમીન સુધારા કાયદાઓ અમલમાં છે. ગુજરાતમાં મુંબઈ રાજ્ય વખતના જમીન સબંધી કાયદા અમલમાં છે અને જમીન મહેસુલને લાગુ પડે છે. ત્યાં સુધી જમીનને લગતું રેકર્ડ નિભાવવા RAM – Revenue Account Manual તરીકે ઓળખાતા ગામના નમુના નં.-૧ થી ૧૮ દ્વારા નિભાવવામાં આવે છે અને જમીન ઉપરના કબજેદારોના હક્ક અંગે અને તેમાં થતા ફેરફાર અંગે હક્કપત્રક Record of Rights નું પ્રકરણ-૧૦ એમાં ઉમેરવામાં આવેલ છે. ગુજરાતને લાગેવળગે છે. ત્યાં સુધી 'એન્ડરસન' દ્વારા ઘડવામાં આવેલ 'જમા બંધી નિયમ સંગ્રહ' આજે પણ અમલમાં છે અને તે મુજબ જમીન મહેસુલ રેકર્ડ નિભાવવામાં આવતું અને આજે પણ અમલમાં છે

જમીન મહેસુલનું રેકર્ડનું કમ્પ્યુટરાઈઝેશન ૨૦૦૩થી કરવામાં આવેલ છે અને સમગ્ર રેકર્ડ ખાસ કરીને જમીનને લગતા અગત્યના દસ્તાવેજોમાં ૭ અને હક્કપત્રક નમુના નં.-૬ ની નકલો ઉતારા ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યા છે. 

અને ૨૦૦૪થી અગાઉ જે ગામના તલાટી દ્વારા જે ૭ x ૧૨ અને ૮અ અને ૬ના નમુના નિભાવવાની અને નોંધ કરવાની પ્રથા બંધ કરવામાં આવી છે. અને આની પાછળની પૂર્વભુમિકા એ હતી કે તલાટી  ઉપલબ્ધ ન રહેતા અને સમયસર ગામ દફ્તરે નોંધો કરવામાં આવતી ન હતી. ગુજરાત સરકારે પણ જેતે સમયે મહેસુલી રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવા માટે ભારત સરકારની સહાય Computerization of Revenue Record) લેવામાં આવેલ અને ગામવાર મહેસુલી રેકર્ડની નોંધો તેમજ ફેરફાર માટે તાલુકા કક્ષાએ મામલતદાર કચેરીમાં ઈ-ધરા કેન્દ્ર કાર્યન્વિત કરવામાં આવેલ છે. આ રીતે જમીન મહેસુલ અંગેના રેકર્ડ / ઉતારા ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવેલ છે અને ખેતવિષયક જમીનના Transaction online કરવામાં આવે છે. પરંતું સામાન્ય જનતાનો ઈ-ધરા કેન્દ્રની કામગીરી અંગે સંતોષકારક પ્રતિભાવ નથી. 

બીજા તબક્કામાં ગુજરાત સરકારે જમીન રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે અને જમીનના કબજેદારોને તેઓએ ધારણ કરેલ જમીનનું ચોક્કસ ક્ષેત્રફળ નકશા સહિત મળે તે માટે રીસર્વે હાથ ધરવામાં આવેલ પરંતું આ સર્વેમાં અસંખ્ય પ્રમાણમાં ભુલો હોવાથી ક્ષતિ સુધારાણા માટે Mechanism devise કરેલ પરંતું આજે પણ ગામડાઓમાં સંખ્યાબંધ ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર અંગેના પ્રશ્નો છે આ પરિપ્રેક્ષ્યમાં ભારત સરકારે તાજેતરના બજેટમાં 'ભૂ-આધાર' અને શહેરોમાં જમીન / મિલ્કતનું ડીજીટાઈઝેશન કરવામાં આવશે તેવી જાહેરાત કરી છે. ખરેખરતો આ વિચાર / પ્રોજેક્ટ જુદાજુદા રાજ્યમાં જે જમીનના વહિવટ અંગે જે પરિસ્થિતિ છે તેના સંદર્ભમાં હશે. ખરેખર તો જમીનના કબજેદારો / માલીકોને “Right to Revenue Title” સ્વર્તાપણ આપવાની જરૂર છે. જે રીતે 'ભૂ-આધાર'માં પરિકલ્પના કરવામાં આવી છે. તેમાં યુનિક Identification નંબર આપવાની નિભાવના છે. એટલે કે કોઈપણ ખાતેદાર / જમીનદાર જુદાજુદા સર્વે નંબરની જમીન ધારણ કરે છે. તેમ એક 'ભૂ-આધાર' આધારકાર્ડની માફક આપવાની યોજના જણાય છે. ગુજરાત જેવા રાજ્યમાં ગામવાર (મહેસુલી) નમુના નં.-૮અ થી ખાતેદારની 'ભૂ-સંપતિ' જાણી શકાય છે અને રેકર્ડ ઓનલાઈન થવાથી રાજ્યના કોઈપણ ભાગમાં પણ જમીન ધારણ કરતા હોય તો જાણી શકાય છે. 

ખરેખરતો ગુજરાતમાં જમીન મહેસુલ અધિનિયમના પ્રકરણ-૧૦બીમાં 'ખેડૂત ખાતાવહી'ને કાયદેસરનો દસ્તાવેજનું સ્વરૂપ આપવામાં આવ્યું છે અને આજ દસ્તાવેજને 'ભૂ-આધાર' ગણી શકાય તેમ છે. પરંતું કમનસીબે ગુજરાતમાં કોઈપણ ખાતેદારને કાયદાકીય જોગવાઈ હોવા છતાં ખેડુત ખાતાવહી આપવામાં આવતી નથી. જેમ 'ભૂ-આધાર'માં જણાવવામાં આવ્યું છે તેમ દસ્તાવેજથી ખેડુતને લોન/ક્રેડીટ લેવી હોય તો તેમજ બોજા અંગેની નોંધ અથવા તો Online  સબસીડી ટ્રાન્સફર કરવી હોય તો પણ થઈ શકે તેમ છે. પરંતું સૌથી અગત્યનું એ છે કે કોઈપણ ખાતેદાર જમીનનો માલીક કબજેદાર હોવા છતાં તેને મહેસુલી ટાઈટલ માટે આજકાલ મહેસુલી તંત્ર દ્વારા ૧૯૫૧થી રેકર્ડથી ખાત્રી કરવામાં આવે છે અને ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્રનો આગ્રહ કરવામાં આવે છે. તો તેના બદલે “Revenue Title”  આપવામાં આવે તો કોઈપણ કચેરીમાં તેને આધારભુત દસ્તાવેજ તરીકે ગ્રાહ્ય રાખવામાં આવે. મને લાગે છે કે 'ભૂ-આધાર'માં આ બધા Parameters સમાવવામાં આવે અને ગુજરાત આ દિશામાં પહેલ કરે તે જરૂરી છે. 

શહેરી જમીન/મિલ્કત ડીઝીટાઈઝેશન કરવાની જે જાહેરાત કરવામાં આવી છે તેના સંદર્ભમાં પણ દેશના અન્ય ભાગોમાં દા.ત. રાજસ્થાન શહેરમાં થતા જમીન/મિલ્કત વ્યવહારની નોંધ એકવાર જમીન બિનખેતીમાં ફેરફાર કરવામાં આવે તો સબંધિત મ્યુનિસીપાલીટી / કોર્પોરેશન દ્વારા મિલ્કતની નોંધણી તેમજ રેકર્ડ નિભાવવામાં આવે છે. 

જ્યારે ગુજરાતમાં શહેરોનું જમીન/મિલ્કતનું રેકર્ડ સીટી સર્વે દ્વારા નિભાવવામાં આવે છે. આમ તો આ વહિવટી પધ્ધતિ બરાબર છે. પરંતું ભારત સરકાર સ્થાનિક મ્યુનિસીપાલીટી / મહાનગરપાલીકાના મિલ્કત સાથે Link કરવાની વિભાવના વ્યક્ત કરી છે. એક તબક્કે ગુજરાતમાં પણ શહેરના વોર્ડ / એરીયા પ્રમાણે સર્વે કરવાનું નક્કી કરવામાં આવેલ પરંતું તેમાં અપેક્ષિત સફળતા મળેલ નથી. પરંતું ભારત સરકારની શહેરોના Digitization મિલ્કતોનું કરવા માંગે છે તે અંગે ગુજરાતના પરિપ્રેક્ષ્યમાં સીટી સર્વે કચેરી દ્વારા જ મિલ્કત રજીસ્ટર નિભાવવામાં આવે પરંતું જેમ જમીનનું રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યું છે તેમ આ રેકર્ડ પણ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ થાય અને તમામ મિલ્કત ધારકોને મિલ્કત કાર્ડને પણ જેમ 'ભૂ-આધાર' આપવાની વિભાવના છે તેમ “Revenue Title” સાથે આધારભુત કાનુની દસ્તાવેજ આપવામાં આવશે તો મૂળભુત હેતુ સિધ્ધ થશે. આ બધી પ્રક્રિયા માટે મહેસુલી તંત્રનો નવીન ટેકનોલોજી પ્રમાણેનો વધારાનો સ્ટાફ પણ અમલીકરણ માટે અને કાયમી નિભાવણી માટે જરૂરી છે

આજકાલ મોટાપાયે ચાલી રહેલ રિ-ડેવલપમેન્ટના કેસોમાં GSTની જવાબદારી

 - GSTનું A to Z - હર્ષ કિશોર

- જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ એ જમીનનો વેચાણનો દસ્તાવેજ નથી. આવા કરારો જોતા જણાય છે કે જમીનના માલિક દ્વારા જમીનને લગતા તમામ હકકો પોતાની પાસે રાખવામાં આવેલ છે

રિ-ડેવલપમેન્ટ એટલે શું? રાજ્યમાં કેટલીક પબ્લિક હાઉસિંગ યોજનાઓના આવાસો હાલમાં જર્જરીત હાલતમાં છે અથવા તો આ યોજનામાં સંપૂર્ણ એફ.એસ.આઇનો ઉપયોગ થયેલ જાણતો નથી. શહેરી વિસ્તારોમાં આવેલ આવી ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ/સ્થાનિક સ્વરાજની સંસ્થાઓ/શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ વગેરેની હાઉસિંગ કોલોનીઓના પુન: વિકાસ/પુન: નિર્માણ કરવાની જરૂરિયાત વધવા પામેલ છે. એવું જ કેટલીક ખાનગી રહેણાંક/કોમર્શીયલ સોસાયટીઓમાં જોવા મળે છે. આવા જુના રહેણાંક અને બિન-રહેણાક મકાનોને તોડીને તેના સ્થાને નવા મકાનો/દુકાનો બનાવવા એટલે રિ-ડેવલપમેન્ટ (પુન: વિકાસ અથવા પુન: નિર્માણ). જમીન/પ્લોટ એનો એ જ રહે છે પરંતુ GDCRની મર્યાદામાં રહીને તેનો મહત્તમ ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. 

રિ-ડેવલપમેન્ટ થકી શું મેળવી શકાય?

૧. હયાત આવાસોનું વધારાના કાર્પેટ વિસ્તાર સહિત પુન:નિર્માણ

૨.જ્યાં શક્ય હોય ત્યાં વધારાના એફોર્ડેબલ આવાસોનું નિર્માણ

૩.ઉપલબ્ધ જમીનનો મહત્તમ ઉપયોગ

૪.રહેણાંકની ગુણવત્તામાં ન્યૂનતમ ખર્ચે ઘણો સુધારો 

ફાયદો : વધારાના કોઈ પણ ખર્ચ વગર જુના, જર્જરિત અને જોખમી મકાનોને સ્થાને નવા મજબુત અને આધુનિક ટેકનીકથી બનેલ સુવિધાજનક મકાનો. ઉપરાંત વધારાની કાર્પેટ એરિયા પણ મળી શકે છે.   

પ્રકાર : રિ-ડેવલપમેન્ટ  મુખ્યત્વે બે પ્રકારનું હોઈ શકે છે : એક ખાનગી મકાનો/સોસાયટીઓનું અને બીજું સરકારી મકાનો/સોસાયટીઓનું. ખાનગી મકાનના કિસ્સામાં સોસાયટીના હયાત સભ્યો ડેવલપમેન્ટ માટેના હકકો બિલ્ડર-પ્રમોટરને તબદિલ કરે છે જ્યારે હાઉસિંગ બોર્ડ કે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનના મકાનોમાં જમીનના માલિક જે તે સત્તાવાળા હોય છે તેથી આવા કિસ્સામાં રિ-ડેવલપમેન્ટ માટે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન કે હાઉસિંગ બોર્ડ એ બિલ્ડર પ્રમોટરને પ્રોજેક્ટ રિ-ડેવલપમેન્ટ કરવા માટેના હકકો તબદીલ કરવાના થાય છે.

રિ-ડેવલપમેન્ટમાં વેરાકીય પરિસ્થિતિ શું થાય? GST ની દ્રષ્ટીએ જોઈએ તો :

૧. ડેવલપરને ડેવલપમેન્ટના હક્કો (TDR) barter પદ્ધતિએ તબદીલ થશે. RCM મુજબ વેરો લાગશે.

૨. ડેવલપર જુના મકાન ધારકોને  રહેવાની કામચલાઉ સુવિધા/ભાડું આપશે- વેરા-મુક્ત

૩. ડેવલપર જુના મકાન ધારકોને નવું મકાન વિના મૂલ્યે આપશે. ભલે આ કિસ્સામાં અવેજ નથી તેમ છતાં વેરાપાત્ર વ્યવહાર થશે કારણ કે ડેવલપમેન્ટના હક્કો barter પદ્ધતિએ તબદીલ થયેલ છે.

૪. વધારાની FSI વાપરીને અન્ય મકાનો બાંધીને અને વેચીને ડેવલપર તમામ બાંધકામનો ખર્ચ કાઢશે. કમ્પ્લીશન સર્ટીફીકેટ આવે ત્યાં સુધી વેચાયેલ મકાનો વેરાપાત્ર થાય. ત્યારબાદના મકાનો માટે પ્રમાણસર RCM પદ્ધતિએ વેરો લાગશે.

પોલીસી : ગુજરાત સરકારના શહેરી વિકાસ અને શહેરી ગૃહ નિર્માણ વિભાગ ઠરાવ ક્રમાંક : બજટ/૧૦૨૦૧૪/૧૬૪૨/:-૧ તારીખ ૧૧/૦૨/૨૦૧૬ રોજ જૂના આવસોના પુન:નિર્માણ/પુન: વિકાસ અંગેની ગૃહ નિર્માણ નીતિ : જાહેર આવાસોનો પુન:વિકાસ યોજના ૨૦૧૬ બહાર પડેલ હતી. ત્યારબાદ તેમાં બે વખત તેમાં ફેરફારો થયેલ છે. 

૧. ઠરાવ ક્રમાંક: AHM/૧૦૨૦૧૮/૧૪૫૦/:-૧ તારીખ ૧૨/૦૭/૨૦૧૯ ના રોજ રિડેવલપમેન્ટ યોજના માર્ગદર્શિકા ૨૦૧૬ ની જોગવાઇ ૪.૨ ઈ ના વિકાસકાર પસંદગી માપદંડમાં એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ કોમ્પોનન્ટ (AHC) ના બદલે પ્રીમિયમ પેટે ચોક્કસ રકમ આપશે તેની પસંદગી કરવામાં આવશે તેવું ઠરાવવામાં આવ્યું.

૨. વર્ષ ૨૦૨૨માં ઠરાવ ક્રમાંક : જીએચબી/૧૧૨૦૨૨/૭૪૬/: તારીખ ૨૨.૦૯.૨૦૨૨

ખાસ નોંધ : ૧. આ નીતિ હેરિટેજ મકાનો/ વિસ્તારને લાગુ પડશે નહીં.

૨. સક્ષમ સત્તાધિકારી, મકાન ધારક અને ડેવલપર વચ્ચે ત્રિપક્ષીય કરાર કરવાનો રહે છે.

૩. નાગરિક સુવિધા અને સામાજિક આંતરમાળખાકીય વિકાસના બધા જ કામો માટેનો ખર્ચ ખાનગી વિકાસકારે ભોગવવાનો રહેશે.  નાગરિક સુવિધા અને આંતરમાળખાકીય આંતરિક વિકાસના કામોમાં બધા જ આંતરિક રસ્તાઓ, ફૂટપાથ સંપૂર્ણ પાણી પુરવઠો, ઓવરહેડ ટાંકી અથવા પમ્પ, પાણીની પાઇપલાઇનનો, વીજ પુરવઠાની વહેચણીની લાઈનો, જરૂર જણાયે ગેસ પુરવઠાનું નેટવર્ક, ટ્રાન્સફોર્મર્સ વિગેરે, આંતરિક ડ્રેનેજ લાઈન, દરવાજા સાથેની કંમ્પાઉન્ડ દીવાલ, સ્ટ્રીટ લાઇટ કેમ્પસમાં અને મકાનોની સામે વૃક્ષારોપણ, રેઈન વોટર હાર્વેસ્ટિંગ વિગેરેનો સમાવેશ થશે. સામાજિક આંતર માળખાકીય વિકાસના કામો નિયત ધોરણ મુજબ કરવાના રહેશે.

૪. ખાનગી વિકાસકાર (developer) TDR (Transferable Development Rights) ને આંશિક અથવા પૂર્ણ રીતે વાપરી શકશે અથવા તે ટીડીઆર અન્ય વ્યક્તિને સંપૂર્ણપણે અથવા આંશિક રીતે વેચી શકશે. આ પ્રકારની તબદીલી ત્રણ વખત કરતા વધારે થઈ શકશે નહી.

૫. જમીનના માલિકીના હક્કો સંબંધીત જાહેર ઓથોરિટી પાસે રહેશે. પરંતુ ખાનગી વિકાસકાર મુક્ત વેચાણ માટેના ઘટકની જમીનનો વિસ્તાર વૈધાનિક જોગવાઈ અનુસાર ૯૯ વર્ષના પટ્ટે સબલીઝ કરી શકશે.

૬. મકાન વપરાશ પ્રમાણપત્ર (BU) મળ્યાના દિવસથી પ્રથમ સાત(૭) વર્ષ સુધી પુન: નિર્મિત થયેલ આવાસો તેમ જ વધારાના બાંધવામાં આવેલ એફોર્ડેબલ આવાસોનું સંચાલન અને જાળવણી કરવાની જવાબદારી ખાનગી વિકાસકારની રહેશે. ત્યારબાદ તે જવાબદારી સોસાયટી/એસોસિએશન ને સોંપી દેવાની રહેશે. લાભાર્થીઓ દ્વારા સંચાલન અને જાળવણી માટે નિયત કરેલો ફાળો આપવાનો રહેશે.

૭. આ નીતિના અમલીકરણ અને સ્પષ્ટતા માટે સૂચનો અથવા નિર્દેશન આપવા તેમજ દેખરેખ અને નિયંત્રણ માટે રાજ્ય કક્ષાએ નીચે મુજબની એક સ્ક્રિનિંગ સમિતિ કાર્યરત રહેશે :

- અગ્ર સચિવ શ્રી (શહેરી વિકાસ અને શહેરી ગૃહ નિર્માણ વિભાગ)- ચેરમેનશ્રી,

- સચિવ શ્રી(હાઉસિંગ) - સભ્યશ્રી,

પ્રોજેક્ટ સ્પેશ્યાલિસ્ટશ્રી, એ.એચ.એમ.-સભ્યશ્રી,

- મુખ્ય નગર નિયોજકશ્રી -સભ્યશ્રી,

- ખાસ ફરજ પરના અધિકારીશ્રી શહેરી વિકાસ અને શહેરી નિર્માણ વિભાગ-સભ્યશ્રી.

- નાયબ સચિવશ્રી (હાઉસિંગ)- સભ્ય સચિવ શ્રી,

અગત્યનો કોર્ટ કેસ : રહિથા કન્સ્ટ્રક્શન પ્રાઇવેટ લિમિટેડ નામની પેઢીએ જમીનના ડેવલપમેન્ટ રાઇટની તબદીલી (TDR) એ જમીનના માલિક દ્વારા જમીનના વેચાણનો વ્યવહાર જ ગણાય તેથી GST ન લાગે અને તારીખ ૨૫.૧.૨૦૧૮ નું જાહેરના ગેરકાયદેસર છે તેવી રજૂઆત કરેલ રીટ પીટીશન નંબર ૫૪૯૩ of ૨૦૨૦ માં કરેલ. માનનીય તેલંગાણા હાઇકોર્ટ દ્વારા આ કેસનો ચુકાદો તારીખ ૯.૨.૨૦૨૪ ના રોજ આપવામાં આવેલ છે.

પીટીશનર કંપનીએ એવી દલીલ કરેલ હતી કે તારીખ ૨૫.૧.૨૦૧૮ ના જાહેરનામા ક્ર: ૪/૨૦૧૮માં ડેવલપમેન્ટ રાઇટ ઉપર વેરો લાદવા માટેની કોઈ પદ્ધતિ ઠરાવવામાં આવેલ નથી અને આવું જાહેરનામું બહાર પાડવા માટે સરકાર પક્ષે કોઈ તાર્કિક કારણ જણાતું નથી. તેઓશ્રીએ વધુમાં એવી દલીલ કરેલ કે જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટને જમીનની તબદીલી માટેના દસ્તાવેજ તરીકે મૂલવવો જોઈએ. જમીનના વેચાણ ઉપર જીએસટી કાયદાની અનુસૂચિત ત્રણની એન્ટ્રી પાંચ મુજબ કોઈ વેરો લાગતો નથી અને તેથી આવા તબદીલીના વ્યવહારો ઉપર પણ જીએસટી લાદી શકાય નહીં. જ્યારે જીએસટીના મૂળ કાયદા હેઠળ જમીનના વેચાણ ઉપર વેરો લાગતો નથી ત્યારે જાહેરનામા મારફતે આવો વેરો લાદી શકાય નહીં. કાયદાથી વિરુદ્ધનું જાહેરનામું બહાર પાડવાની સત્તા સરકાર પાસે નથી અને જીએસટી કાયદાની જોગવાઈઓનો વ્યાપ જાહેરનામાઓ થકી લંબાવી શકાય નહીં. આ જાહેરનામામા વેરો ઉઘરાવવાની કોઈ જવાબદારી નક્કી કરેલ નથી કે કોઈ વેરાનો દર પણ જણાવવામાં આવેલ નથી. આમ, જાહેરનામું ગેરકાયદેસર અને ગેર બંધારણીય જણાય છે.

સરકારે પોતાના જવાબમાં જણાવ્યું કે જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ એ જમીનનો વેચાણનો દસ્તાવેજ નથી. આવા કરારો જોતા જણાય છે કે જમીનના માલિક દ્વારા જમીનને લગતા તમામ હકકો પોતાની પાસે રાખવામાં આવેલ છે. નામદાર કોર્ટે પીટીશનરની રજૂઆતો અમાન્ય રાખીને જણાવ્યું કે આવા સોદામાં બે કરાર થાય છે. એક કરાર જમીનના માલિક અને ડેવલોપર વચ્ચે જેમાં જમીનના માલિકને ડેવલપર બાંધકામની સેવા આપવા સંમતિ દર્શાવે છે અને બે : ત્યારબાદ બંધાયેલ મિલકતનું ગ્રાહકને વેચાણ થાય છે. વધુમાં તેમ જણાવ્યું કે તારીખ ૨૫-૧-૧૮ ના જાહેરનામાંથી આવા કરારો ઉપર ક્યારે વેરો લાગશે તે ઠરાવવામાં આવેલ છે. આમ તે જાહેરનામાથી કોઈ વેરો લાદવામાં આવેલ નથી. તેથી જાહેરનામાની જોગવાઈઓ કાયદાથી વિપરીત કે બંધારણની વિરુદ્ધ ગણી શકાય નહીં. હવે આ અંગેનો કેસ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટમાં SLP ૧૧૦૭૯/૨૦૨૪ તરીકે પહોંચ્યો છે. જેની આગામી સુનાવણી તા ૯.૯.૨૦૨૪ ના રોજ નિર્ધારિત થયેલ છે.

કોઇ મિલકતની કસ્ટડી લેવી અને પઝેશન લેવું એ બે વચ્ચે શો તફાવત છે

 

મિલકત તબદીલી અધિનિયમ મુજબ સ્થાવર મિલકતના વ્યવહારો અંગેનાં કેટલાક કોર્ટ જજમેન્ટસ

તમારી જમીન, તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

thelaw_office@yahoo.com
 

મિલકત તબદીલી અધિનિયમ-૧૮૮૨ ની જુદી જુદી કલમોની જોગવાઈમાં પક્ષકારો વચ્ચેના સ્થાવર મિલકતના વ્યવહારો અંગે ઉચ્ચ ન્યાયાલયો અને સુપ્રીમ કોર્ટના કેટલાક જજમેન્ટસ અંગે આ લેખમાં જાણીશું.

(1) ક્લમ ૨૨(૨) મુજબ કબજો સોંપવાનો હુકમ કરવાની સત્તા :  એક કેસમાં પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા કરારનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું કરવામાં આવ્યું હતું. હુકમનામામાં કબજો સોંપવા અંગે કોઈ વિગતો આપવામાં આવી ન હતી. જ્યારે આવું હુકમનામું બજવવા માટેની દરખાસ્ત કરવામાં આવે ત્યારે દરખાસ્ત ચલાવતી નામદાર કોર્ટને ૧૯૬૩ ના અધિનિયમની કલમ ૨૨(૨) મુજબ કબજો સોંપવાનો હુકમ કરવાની સત્તા છે. સુધારા માટેની અરજી કરવામાં આવી ન હોય, તો પણ નામદાર કોર્ટ કબજા માટેની દાદ મંજુર કરી શકે છે. જો દાવામાં સવાલવાળા કરારનો અમલ કરવા માટેનું હુકમનામું કરવામાં આવ્યું હોય. (AIR 2012 Madras 105)

(2) કબજો સોંપવાની કોઈ દાદ ના માગવામાં આવી હોય, તો પણ હુકમનામાધારકને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો :  પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા મિલકતના વ્યવહારના અમલ કરાવવા માટેના દાવામાં હુકમનામું થયેલું હતું અને નામદાર કોર્ટની કાર્યવાહીથી વાદીની તરફેણમાં વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યો હતો. કોર્ટની એ ફરજ બની રહે છે કે સવાલવાળા હુકમનામાની બજવણીમાં ખરીદનાર વ્યકિતને દાવાવાળી મિલકતનો કબજો મળે. નિર્દિષ્ટ રાહત અધિનિયમની કલમ-૨૨ મુજબ કબજો સોંપવા માટેની કોઈ દાદ કરવામાં આવી ન હોય, તો પણ હુકમનામાધારકને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવાનો રહે છે. (AIR 2010 Jarkhand 151)

(3) ક્લમ ૫૫(%) (બી) હેઠળ ઊભો થતો બોજો :  જ્યારે કોઈ કરાર હેઠળ કોઈ વ્યકિત સવાલવાળી મિલકત ખરીદવા માગે ત્યારે ખરીદનાર વ્યકિતનો તે કરાર અંતર્ગત બોજો યાને ચાર્જ રહે છે. આવો બોજો ખરીદનાર વ્યકિત અવેજની રકમ અગર અવેજ પેટે કોઈ રકમ ચૂકવે ત્યારથી શરૂ થાય છે. પાછળથી પક્ષકારો વચ્ચે કોઈ સમાધાન થયું હોય અને વેચનાર વ્યક્તિએ સવાલવાળી મિલકત પર માલિકીહક્ક ગુમાવ્યો હોય ત્યારપછી પણ આ અધિનિયમની કલમ ૫૫(૬) (બી) હેઠળ ખરીદનાર વ્યકિતનો કાયદા હેઠળ ઉભો થતો બોજો યાને Statutory charge ઊભો રહેતો નથી. (AIR 2012 Kerala 87)

(4) બાનાખતના આધારે મિલકતમાં માલિકીહકક મળતો નથી :  પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા વ્યવહાર મુજબ સવાલવાળી મિલકતના માલિકને તે મિલકતમાંથી જે કંઈ લાભ ઉપજ થાય તે મેળવવાની શરત હતી. સવાલવાળા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કરવામાં આવ્યો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે ફક્ત બાનાખતથી ખરીદનાર વ્યક્તિને સવાલવાળી મિલકતમાં માલિકીહક્ક મળતો નથી. આવો કરાર થયા પછી મિલકતના માલિકીહકક જે તે મિલકતના માલિક પાસે જ રહે છે. આમ, મિલકત ખરીદનાર વ્યકિતએ જેની પાસે સવાલવાળી મિલકતનો ભાડુઆત તરીકે કબજો હોય તેણે મિલકતના માલિકને ભાડું ચુકવવાનું રહે છે. (AIR 2002 Karnataka 416)

(5) વેચાણ દસ્તાવેજ કરાવી આપવાના દાવામાં હુકમનામું : વાદીએ મિલકત અંગે પ્રતિવાદી સામે વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા માટે દાદ માગેલ અને તે મુજબનું હુકમનામું કરી આપવામાં આવ્યું હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે જ્યારે વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા માટેનું હુકમનામું કરી આપવામાં આવે ત્યારે એમ માની શકાય કે પ્રતિવાદીએ દાવાવાળી મિલકતનો કબજો વાદીએ સોંપવાનો રહે છે. જ્યારે દરખાસ્ત કરવામાં આવી ત્યારે પ્રતિવાદીને હુકમનામાધારકને કબજો સોંપવા માટે હુકમ કરી શકાય છે.  (AIR 2007 Andhra Pradesh 35)

(6) ખેતીની જમીનનો વેચાણ કરાર, કરાર અધિનિયમની કલમ ૨૩ની જોગવાઈઓ હેઠળ જાહેર નીતિની વિરુદ્ધ ગણાય નહીં :     ગણોતધારાની કલમ ૬૩ અને ૬૪ નો ભંગ થતો હોય અને ખેતીની જમીન વેચવામાં આવી હોય ત્યારે સવાલવાળી જમીનની ખરીદકિંમતની રકમ જપ્ત કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી હતી. તે મુજબ જો વેચાણ રદ થાય તો ખરીદનાર વ્યકિતને ચુકવેલી રકમ પરત કરવાની હતી. તેથી ખરીદકિંમતની રકમ જપ્ત કરવાની જોગવાઈ કાયદેસર ગણાય. ખેતીની જમીનના વેચાણ અંગેનો કરાર થયેલ તે કરાર અધિનિયમ, ૧૮૦૨ ની કલમ ૨૩ ની જોગવાઈઓ હેઠળ જાહેર નીતિની વિરુદ્ધ ગણાય નહિ. ગણોતધારાની કલમ ૬૩ અને %૪ વેચાણ અંગેના કરાર અંગે પ્રતિબંધ મૃક્તી નથી. આમ, કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, આવી જમીન ખરીદનાર વ્યકિતને અવેજની રકમ પરત મળવાપાત્ર છે. આ અધિનિયમની કલમ પપ માં પરોક્ષ રીતે એવું ફલિત થાય છે કે જો સવાલવાળો વ્યવહાર રદ થાય તો પરિસ્થિતિ પુનઃસ્થાપિત કરવાની રહે. જ્યારે આવો કરાર શરતી કરાર હતો અને કલેક્ટરની પરવાનગી મળ્યાથી તેનો અમલ કરવાનો હતો. તેથી આવા કરારને  પ્રતિબંધિત કરાર કહેવાય નહીં. (1972 GLR 343)

(7) કસ્ટડી અને પઝેશન વચ્ચેનો તફાવત :  કસ્ટડી અને પઝેશન એ બન્ને વચ્ચે તફાવત છે. કોઈપણ કબજો ધરાવવાનો હક્ક ન હોય અને મિલકતની કસ્ટડી હોય, તો તે કસ્ટડી કહેવાય. આ કિસ્સામાં પ્રતિવાદી એજન્ટ તરીકે કામ કરતા હતા. પાછળથી તેણે પોતે સવાલવાળી જમીનનો કબજો ધરાવતો હોવાનો દાવો કર્યો અને સવાલવાળી જમીન વેચાણ રાખવાના હકક હોવા છતાં પોતે સવાલવાળી (મિલકતનો કબજો ધરાવે છે તેવું જણાવ્યું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આવી રીતે કોઈપણ કબજો ધરાવવાના હકક સિવાય મિલક્ત પર રહેવું તે ફક્ત કસ્ટડી જ કહેવાય અને તેના આધારે કોઈ માલિકીહકક મળવાપાત્ર નથી.

(8) ખરીદનારે પૂરેપૂરી અવેજની રકમ ના ચૂકવી હોય, તો બાકીની રકમ જેટલો મિલકત પર બોજો રહે છે. જ્યારે કોઈ વ્યકિતએ વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપ્યો હોય અને મિલકત ખરીદનારને તબદીલ થઈ ગયેલી હોય પણ ખરીદનાર વ્યક્તિએ અવેજની પૂરેપૂરી રકમ વેચનારને ચૂકવેલ ન હોય, તો વેચનારનો બાકીની રકમ જેટલો જે તારીખે કબજો સોંપવામાં આવ્યો હોય તે તારીખથી સવાલવાળી મિલકત ૫૨ Statutary charge યાને બોજો રહે છે. (AIR 1999 SC 1441: 1999 (3) SCC 573) 

(9) કરારની શરત મુજબ રકમ લઈને મિલક્ત પરત વેચાણ કરી શકાય : જ્યારે મિલકત ફરીથી પરત તબદીલ કરવાનો કરાર (Agreement of reconyance)  કરવામાં આવે ત્યારે તેવો કરાર સમયબદ્ધ કરાર હોય છે યાને (Time is essence of contract) વાદીએ નાદારીની અરજી કરેલી અને તેણે વેચાણખતમાં જણાવવામાં આવેલ સમયગાળામાં તેણે તેનો વિકલ્પ વાપર્યો ન હતો. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, મિલકત વેચાણ રાખનાર વ્યકેત પ્રતિવાદીએ વાદી પાસેથી કરારમાં જણાવ્યા પ્રમાણે રકમ લઈ જે-તે મિલકત વાદીને ફરીથી પરત વેચાણ (Reconvey) કરી આપવી પડે.

(10) બાનાખતની અવગણના કરીને મિલકત વેચાણથી આપવામાં આવે, તો અપીલ તબક્કે પણ કબજા અંગેની દાદ મંજૂર કરી શકાય :  વેચાણ આપનાર વ્યકિતએ અગાઉ થયેલા બાનાખતને અવગણીને સવાલવાળી મિલકત વેચાણથી આપી, સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, આવા કિસ્સામાં અપીલના તબકકે પણ કબજા અંગેની દાદ મંજુર કરી શકાય. (AIR 1982 SC 818)

(11) વ્યવહારની જાણ સિવાય મિલક્ત ખરીદી હોય, તો બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું મળવાપાત્ર છે :  વાદીએ બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કર્યો. સવાલવાળી મિલકત ત્રાહિત પક્ષકારને વેચી દેવામાં આવી હતી. એવી દલીલ કરવામાં આવી કે ત્રાહિતને અગાઉ બાનાખત થયેલ છે તેની જાણ ન હતી. કેસની હકીકતો જોતાં જણાયેલ કે વાદી સબ-રજિસ્ટ્રારની ઓફિસમાં ગયેલા અને સવાલવાળું બાનાખત થયા અંગે તપાસ કરવા માટે અરજી આપી હતી અને તેમાં સબ રજિસ્ટ્રારે આવું બાનાખત થયાનું જણાવ્યું હતું અને આમ ત્રાહિતને કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં સવાલવાળા બાનાખતની જાણ ન હતી અને આમ તેણે આવા વ્યવહારની જાણ સિવાય મિલકત ખરીદી (Purchaser without notice) હોવાનું ગણી શકાય. આમ, વાદીને સવાલવાળા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું મળવાપાત્ર છે. (AIR 2002 SC 1711)

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

નોંધાયેલ તબદીલી ખતને જો સમયમર્યાદામાં પડકારવામાં નહીં આવે તો ધરાવનારમાં અબાધિત માલિકી હક્કો નિહિત કરે છે

 નોંધાયેલ તબદીલી ખતને જો સમયમર્યાદામાં પડકારવામાં નહીં આવે તો ધરાવનારમાં અબાધિત માલિકી હક્કો નિહિત કરે છે.

જયારે કોઈ તબદીલી નોંધાયેલ દસ્તાવેજ ક કરવામાં .નોંધાયેલ દસ્તાવેજને તેની નોંધણીના ત્રણ વર્ષની મુદતમાં પડકારી શકાય. પરંતુ ઘણાં કિસ્સાઓમાં તેવા નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજોની જાણ પક્ષકારોને થયેલ ન હોવાનું કારણ રજૂ કરી અને તેની જાણ તેઓને કઈ રીતે થઈ તેની વિગત રજૂ કરી વેચાણ દસ્તાવેજ થયાના ત્રણ વર્ષની મુદત વીતી ગયા બાદ પણ તેને રદ કરવાની કાર્યવાહી કરવામાં આવતી હોય છે અને તે અંગેના સિવિલ કોર્ટમાં દાવાઓ પણ કરવામાં આવતા હોય છે. અને તેવા દાવાઓના કામે સામા પક્ષકારો દ્વારા સિવિલ પ્રોસિજર કોડ ઓર્ડર-૭, રૂલ-૧૧ હેઠળ અરજી કરી દાવાને સમયમર્યાદાનો બાધ નડતો હોવાનું કારણ રજૂ કરી કાર્યવાહી કરવામાં આવતી હોય છે. પરંતુ સમયમર્યાદાના બાધના આધારે પણ દાવા અરજી સી.પી.સી. ઓર્ડર-૭, રૂલ-૧૧ હેઠળ નામંજૂર થઈ શકે છે.

તેમજ હાલના ચુકાદા થકી નામદાર હાઈકોર્ટે ઠરાવેલ છે કે, “નોંધાયેલ તબદીલી ખાતાને જો સમયમર્યાદામાં પડકારવામાં નહીં આવે તો ધરાવનારમાં અબાધિત માલિકીહક્કો નિહિત કરે છે' તેવો સિદ્ધાંત નામદાર દિલ્હી હાઈકોર્ટ(ખંડપીઠ) દ્વારા સરિતા દુઆ વિરુદ્ધ ડૉ. ગૌતમ દેવ સૂદ અને બીજાઓ, રેગ્યુલર ફર્સ્ટ અપીલ (ઓ.એસ.) નં.૨૭/૨૦૨૨ ના કામે તા.૦૪/૦૭/૨૦૨૩ ના રોજ આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૧, ઈ શ્યૂ-૬, જૂન-૨૦૨૪, પાના નં.૫૮૬) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે. પ્રશ્નવાળી મિલકત સ્વ.ડૉ.વ્યાસ દેવ સૂદ તે પક્ષકારોના પિતા દ્વારા તેમની પત્ની સ્વ.શ્રીમતી રાજકુમારી સુદના નામે તેમના પોતાના નાણાભંડોળ/સ્ત્રોતોમાંથી તેમના પોતાના લાભાર્થે ખરીદવામાં આવી હતી, કે જેની ઉપર પાછળથી તેમના પોતાના નાણાભંડોળ/સ્ત્રોતોમાંથી બે માળના મકાનનું બાંધકામ કરવામાં આવ્યું હતું. પક્ષકારોના પિતાનું સને-૨૦૦૧ માં તથા માતાનું સને-૨૦૦૪ માં અવસાન પામ્યા હતા. દાવાના વાદી યાને બહેનોએ પ્રતિવાદી યાને ભાઈઓ વિરુદ્ધ વિભાજન તેમજ હિસ્સો આપવાનો દાવો દાખલ કરેલ. તે એવું જણાવીને કે, દાવાવાળી મિલકત વાદીના પિતા દ્વારા તેમના પોતાના નાણાભંડોળનો વપરાશ કરીને માતાના નામે ખરીદવામાં આવી હતી. આવો કેસ હોઈ, ડી-જયૂરે(કાયદેસરનાં) ૧ માલિક એટલે કે પિતાથી વિરુદ્ધ માતા મિલકતની ડી-ફેકટો(હકીકતરૂપી) માલિક માત્ર હતી. કારણ કે મિલકત બેનામી હતી, પિતામાં તેમના અવસાન સુધી ડી-જયૂરે(કાયદેસરનો) માલિકીહક્ક નિહિત રહ્યો હતો અને ત્યારબાદ વારસાના કાયદા મુજબ કાનૂની વારસો ઉપર સંક્રમિત થયો હતો. પ્રતિવાદીઓના જણાવ્યા અનુસાર, પ્રશ્નવાળી મિલકતના માલિક માતા, શ્રીમતી રાજકુમારી સૂદ એ બે દીકરાઓની તરફેણમાં બે બક્ષિસ ખતો કર્યા હતા, અને તેની સંપૂર્ણ જાણ વાદીઓને હોવા છતાં તેવા બક્ષિસ ખતને સમયમર્યાદામાં પડકારવામાં આવેલ નથી. જે વાદીઓનો વિભાજનનો દાવો નામદાર ટ્રાયલ કોર્ટ દ્વારા દીવાની કાર્યરીતિ સંહિતા, ૧૯૦૮ ના ઓર્ડર ૭ રૂલ ૧૧ હેઠળ નામંજૂર કરવામાં આવેલ. જે હુકમ વિરુદ્ધ હાલની આ ફર્સ્ટ અપીલ નામદાર હાઈકોર્ટ સમક્ષ દાખલ કરવામાં આવેલ.

નામદાર હાઇકોર્ટે ઠરાવેલ કે, દાવાવાળી મિલકત માતાના નામે તા.૨૭/૦૪/૧૯૬૫ ના રોજના નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ થકી ખરીદવામાં આવી હતી. બંને માતા અને પિતા અવસાન પામ્યા છે અને સમયની કોઈપણ ક્ષણે પિતાએ તેમની હયાતી દરમિયાન તે મિલકત બેનામી હોવાનો દાવો કર્યો નહોતો. હવે વેચાણ દસ્તાવેજ કરાયાના લગભગ ૫૦ વર્ષો બાદ અપીલકર્તાઓએ વેચાણ દસ્તાવેજને બેનામી વ્યવહાર અધિનિયમ વડે અસર પામેલ તરીકે પડકારેલ છે. આવી ક્ષુલ્લક રજૂઆત કે જેને પિતા સુધી શોધી શકાય તેવા નાણાભંડોળની કોઈ વિગતો/ સ્પષ્ટીકરણો વડે સમર્થન મળેલ નથી તેમ હોઈ. પિતાની માલિકીની મિલકત હોવાની રજૂઆતને સાચી રીતે કોઈ વિગતો થકી અનુમોદન નહીં પામેલ એવી ક્ષુલ્લક રજૂઆત તરીકે નામંજૂર કરવામાં આવેલ છે.

નામદાર હાઇકોર્ટે રમતીદેવી વિ. યુનિયન ઓફ ઈન્ડિયા (૧૯૯૫(૧) સુ.કો.કે. ૧૯૮)ના કેસમાં ઠરાવેલ વરિષ્ઠ કોર્ટનો ચુકાદો ધ્યાને લીધેલ કે, અપીલકર્તા તા.૨૯/૦૧/૧૯૪૭ ના રોજ વેચાણ દસ્તાવેજ કરાયા અને નોંધાયાની હકીકત જાણતાં હતા. સમયમર્યાદા અધિનિયમ, ૧૯૬૩ની અનુસૂચિના આર્ટિકલ ૫૯ હેઠળ નિર્દિષ્ટ ત્રણ વર્ષોની સમયમર્યાદા ત્યારથી વીતવાની શરૂ થઈ હતી, કે જયારે અપીલકર્તાને દસ્તાવેજ કરવામાં આવી રહ્યાની જાણ થઈ હતી. તે કેસમાં વર્ષ ૧૯૫૯ નો અગાઉનો દાવો પરત ખેંચવામાં આવ્યો હોઈ દાવો વર્ષ ૧૯૬૬માં દાખલ કરવામાં આવ્યો હતો અને સર્વોચ્ચ અદાલત દ્વારા સમયબાધિત ઠરાવવામાં આવ્યો હતો અને રદ કરવામાં આવ્યો હતો.

વધુમાં નામદાર હાઇકોર્ટે ઠરાવેલ કે, એક પક્ષકારની તરફેણમાં કરાયેલ એક નોંધાયેલ તબદીલી ખતને જો સમયમર્યાદા અધિનિયમ, ૧૯૬૩ના આર્ટિકલ પ૯ હેઠળ નિર્દિષ્ટ કરાયેલ સમયમર્યાદાની અંદર પડકારવામાં આવે નહીં તો, તે મિલકતમાં (તે પક્ષકારના) અબાધિત માલિકીહક્કો નિહિત કરશે. વાદીઓએ ક્યારેય પણ સમયમર્યાદાની અંદર વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને પડકારી નહીં હોઈ, તેઓને વેચાણ દસ્તાવેજ હેઠળ કોઈપણ અધિકારોનો દાવો કરવામાં બાધ નડે છે, કારણ કે તે (અધિકાર) સમયમર્યાદા અધિનિયમની કલમ ૨૭ ની રૂએ નાબૂદ થવા પામે છે. એકવખત વેચાણ દસ્તાવેજ પડકારી શકાય નહીં તેવો બન્યો હોય અને મિલકતનું ટાઇટલ માતાની તરફેણમાં સ્પષ્ટ થયેલ હોય, દીકરીઓ/ અપીલકર્તાઓ વિભાજનના કોઈ અધિકારનો દાવો કરી શકે નહીં, તે એવી રજૂઆત કરીને કે તે મિલકત પિતાની મિલકત હતી કે જેઓ બિનવસિયતી અવસાન પામ્યા હતા. નામદાર હાઈકોર્ટે વરિષ્ઠ કોર્ટના ચુકાદાઓ પૈકી

અનિતા આનંદ વિ. ગાર્ગી કપૂર (૨૦૧૮ સુ.કો.કે. ઓનલાઈન (દિલ્હી) ૧૧૩૭૨) ના કેસમાં સહાયક બેન્ચે નોંધ્યું હતું કે, બક્ષિસખતને પડકારે નહીં ત્યાં સુધી વાદી વિભાજન મેળવવા હક્કદાર બનશે નહીં. વિભાજનની દાદ બક્ષિસખતો ગેરકાયદેસર હોવાની જાહેરાતના પરિણામરૂપી રહેશે. તે જ પ્રમાણે અન્ય ચુકાદો રમતીદેવી વિ. યુનિયન ઓફ ઇન્ડિયા(૧૯૯૫(૧) સુ.કો.કે. ૧૯૮)ના કેસમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવ્યું હતું કે, કાયદેસર રીતે કરવામાં આવેલ અને નોંધાવવામાં આવેલ દસ્તાવેજને કોર્ટ દ્વારા યોગ્ય ઘોષણા થકી રદ કરવામાં નહીં આવે ત્યાં સુધી કથિત દસ્તાવેજ કાયદેસરનો અને પક્ષકારોને બંધનકર્તા રહે છે.

ઉપરોક્ત નામદાર હાઈકોર્ટના ચુકાદા ઉપરથી કહી શકાય કે, એક નોંધાયેલ તબદીલી ખતને જો સમયમર્યાદા અધિનિયમ, ૧૯૬૩ના આર્ટિકલ ૫૯ હેઠળ નિર્દિષ્ટ કરાયેલ સમયમર્યાદાની અંદર પડકારવામાં આવે નહીં તો તે મિલકતમાં (તે પક્ષકારના) અબાધિત માલિકીહક્કો નિહિત કરશે.

(લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટ વોલ્યુમ-૧,ઇશ્યૂ-૬, જૂન-૨૦૨૪, પાના નં.૫૮૬)

જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટના આધારે રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ ઉપર GSTની જવાબદારી

 - GSTનું A to Z- હર્ષ કિશોર

- વર્કસ કોન્ટ્રાક્ટર એટલે એવી વ્યક્તિ કે પેઢી જે પોતે જમીન ખરીદ કરતા નથી. પરંતુ જમીનના માલિકને માત્ર બાંધકામની સેવા પૂરી પાડે છે

કોઈકવાર એવું પણ બને કે જમીન માલિક અને બિલ્ડર કાયદેસરની એક જુદી અને નવી જ કંપની ખોલે જેને આપણે જોઈન્ટ વેન્ચર કહી શકીએ. તેવા કેસમાં જીએસટીની જવાબદારી આવી જોઈન્ટ વેન્ચર કંપની ઉપર આવશે. રીયલ એસ્ટેટના પ્રોજેક્ટ કોઈ એક નાણાકીય વર્ષમાં પુરા ના પણ થાય અથવા તો લાંબા ગાળાના હોય તો બે ત્રણ નાણાકીય વર્ષ કે તેથી પણ વધુનો સમય લાગે છે. કાયદાકીય સમાનતા રાખવા માટે જમીન માલિક અને બિલ્ડર પ્રમોટર બંને તા ૧.૪.૨૦૧૯ પછીના વિકલ્પ પ્રમાણે વેરાની જવાબદારી સ્વીકારવી જોઈએ જેથી ઓછી ગૂંચવણો થાય.

વર્કસ કોન્ટ્રાક્ટર એટલે એવી વ્યક્તિ કે પેઢી જે પોતે જમીન ખરીદ કરતા નથી. પરંતુ જમીનના માલિકને માત્ર બાંધકામની સેવા પૂરી પાડે છે અને તેમાં માલ સામાન અને મજૂરીનો ખર્ચ કોન્ટ્રાક્ટર પેઢી પોતે ઉઠાવે છે. અને તેના પર ઓવરહેડસ અને વ્યાજબી પ્રોફિટ ચડાવીને 'વેલ્યુ ઓફ ટેક્સેબલ સપ્લાય' નક્કી કરે છે. આવા કોન્ટ્રાક્ટ ઉપર તાઃ ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ પહેલા જૂની સ્કીમ મુજબ એફોરડેબલ રેસીડેન્શીયલ હાઉસના પ્રોજેક્ટ પર ૧૨% અને નોન એફોરડેબલ રેસીડેન્શીયલ પ્રોજેક્ટના કોન્ટ્રાક્ટ ઉપર ૧૮ ટકા વેરો લાગતો હતો. તાઃ ૩૧.૧૨.૨૦૧૨ સુધી સરકારી કોન્ટ્રાક્ટ પર ૧૨% અને તાઃ ૦૧.૦૧.૨૦૨૨થી તેના ઉપર ૧૨% વેરો લાગે છે.

GSTની દ્રષ્ટિએ JDAના કિસ્સામાં નીચે મુજબના સપ્લાયના જુદા જુદા વ્યવહારો થઈ શકે છે : 

૧. પ્રથમ વ્યવહાર : જમીન માલિક રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચાયેલ મકાનોના પ્રમાણસર કાર્પેટ એરિયા પર TDR પર GST માફી. જમીન માલિક URD પણ હોઈ શકે છે. 

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવીઃ FCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક, પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચવા- ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ) FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૪. ચોથો વ્યવહારઃ એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા બાદ વેચવા-કોઈ વેરો નહી પરંતુ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease પર પ્રમાણસર રકમ મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ સુધી નહી વેચાયેલ મકાનો પર GSTની ડિઝાઈન મુજબ પર ૧૮% અથવા ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ), પૈકી જે વધુ આવે તેટલી RCM પદ્ધતિએ ડેવલપર ઉપર GSTની જવાબદારી. TDRની વેલ્યુ એવી રીતે નક્કી કરવી જે વેચાયેલ મકાનોની નજીકની હોય.

૫. પાંચમો વ્યવહારઃ એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિએ જમીન ધારક દ્વારા બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ અગાઉ વેચવા-FCM મુજબ ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ) મુજબ. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે જે અહી વાપરી શકાશે. અન્ય કોઈ સેવાની ITC મળશે નહી.

***

હવે જોઈએ રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગને લગતા કિસ્સા. અહી જમીન ધારક તરફથી કોઈ વેચાણ થતું નથી.

૧. પ્રથમ વ્યવહારઃ જમીન માલિક રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચાયેલ મકાનોના પ્રમાણસર કાર્પેટ એરિયા પર TDR પર GST માફી. જમીન માલિક URD પણ હોઈ શકે છે.

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવી : FCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિએ શેરીંગ પદ્ધતિએ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક, પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચવા- ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ) FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૪. ચોથો વ્યવહારઃ રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિએ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા બાદ વેચવા-કોઈ વેરો નહી પરંતુ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease પર પ્રમાણસર રકમ મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ સુધી નહી વેચાયેલ મકાનો પર GSTની ડિઝાઈન મુજબ પર ૧૮% અથવા ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ), પૈકી જે વધુ આવે તેટલી RCM પદ્ધતિએ ડેવલપર ઉપર GST ની જવાબદારી. TDRની વેલ્યુ એવી રીતે નક્કી કરવી જે વેચાયેલ મકાનોની નજીકની હોય.

***

હવે આપણે કોમર્શિયલ બાંધકામને લગતા કેસ જોઈએ. નોંધઃ કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટના કેસમાં કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ પહેલા કે પછીનો સિધ્ધાંત લાગુ પડતો નથી.

૧. પ્રથમ વ્યવહારઃ જમીન માલિક કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કોઈ માફી નથી. TDRના હક્કો તબદીલ થાય તે દિવસે તેની કિંમતના ૧૮%ની RCM મુજબ જવાબદારી.

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવી : RCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ બાંધકામ થયેલ કોમર્શિયલ યુનિટ પ્રમોટર દ્વારા વેચવા- ૧૨% FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી

૪. ચોથો વ્યવહાર એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિએ જમીન ધારક દ્વારા બાંધકામ થયેલ કોમર્શિયલ યુનિટ  વેચવા-FCM મુજબ ૧૨%. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે જે અહી વાપરી શકાશે. અન્ય કોઈ સેવાની ITC મળશે નહી.

***

૧. પ્રથમ વ્યવહારઃ જમીન માલિક કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કોઈ માફી નથી. TDRના હક્કો તબદીલ થાય તે દિવસે તેની કિંમતના ૧૮% ની RCM મુજબ જવાબદારી.

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવીઃ RCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ બાંધકામ થયેલ કોમર્શિયલ યુનિટ પ્રમોટર દ્વારા વેચવા- ૧૨% FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. 

એડવાન્સ રૂલીંગઃ જમીનની ૩૦ વર્ષથી વધુની એટલે કે લાંબા ગાળાની લીઝ માટે આપતું one time premium  કે annual lease premium અથવા salami, GSTની કલમ ૭(૧) મુજબ સપ્લાયના વ્યવહારમાં આવે અને જાહેરનામા ક્રઃ ૧૧/૨૦૧૭ તાઃ ૨૮.૬.૨૦૧૭ મુજબ વેરાપાત્ર થાય તેવું ગુજરાત એડવાન્સ રૂલીંગ ઓથોરીટી દ્વારા M/S Jinmagal Corporation, અમદાવાદના AUDA સાથે સંકળાયેલ  કેસમાં આદેશ ક્રઃ GUJ/GAAR/R/૬૪/૨૦૨૦ તાઃ ૧૭.૯.૨૦૨૦ના રોજ ઠરાવવામાં આવેલ છે. આ કેસમાં AUDA દ્વારા ૯૯ વરસ માટે કેટલાક પ્લોટ્સનું e-auction કરવામાં આવેલ જેના ઉપર પ્રમોટરે માત્ર કોમર્શીયલ પ્રકારનું બાંધકામ કરવાનું હતું. આ લીઝ પેટે પ્રમોટરે રૂ. ૩૫.૬૫ કરોડ one time premium તરીકે અને પ્રતિ ચો. મીટરે રૂ ૫ annual lease premium તરીકે અવેજ આપવાનું હતું. આ વ્યવહારનો વેરો જાહેરનામાં ક્રઃ ૧૩/૨૦૧૭ તાઃ ૨૮.૬.૨૦૧૭ અને તેમાં જાહેરનામા ક્રઃ ૫/૨૦૧૯ તા ૨૯.૩.૨૦૧૯ મુજબ થયેલ સુધારા અનુસાર કલમ ૯(૩)ની જોગવાઈઓ મુજબ RCM પદ્ધતિએ પ્રમોટરે GST ભરવાનો થાય તેવું પણ એડવાન્સ રૂલીંગ ઓથોરીટી દ્વારા ઠરાવવામાં આવ્યું હતું

 

ગુજરાત લેન્ડ ગ્રેબીંગ પ્રતિબંધક ધારો-૨૦૨૦ના અમલીકરણમાં બિનઅસરકારકતા

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ગુજરાત લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટમાં જીલ્લા કલેક્ટરની પુર્વ મંજુરી સિવાય પોલીસ સીધેસીધા ફરીયાદ દાખલ કરી શકતા નથી

ગત લેખમાં ગુજરાત લેન્ડ ગ્રેબીંગ પ્રતિબંધ કાયદાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ અને જમીન / મિલ્કત પચાવી પાડવા માટે કયા પ્રકારના આચરણ થાય છે અને જમીન પચાવી પાડવી અને જમીન પચાવી પાડનાર અંગેની વિસ્તૃત સમજ આપવામાં આવેલા પ્રવર્તમાન સમયમાં જે પ્રકારે દરેક ક્ષેત્રમાં નૈતિકતા / નિતીમતાનો  (Ethics) હાસ થતો જોવા મળે છે અને તેના ભાગરૂપે જમીન / મિલ્કત આર્થિક વ્યવહારો માટેનું અગત્યનું સાધન હોવાથી ખોટા આચરણો અનુસરીને જમીન / મિલ્કત પચાવી પાડવાના કિસ્સાઓ વધતા જાય છે અને વિદ્યમાન કાયદાઓને નિષ્ફળ બનાવવાના કિસ્સાઓનું અનુસરણ કરવામાં આવે છે.

જેથી ખાસ કાયદાઓ (Specific) ઘડવામાં આવે છે. પરંતું તેના અમલીકરણનો મોટો પ્રશ્નાર્થ છે. આ કાયદા અંતર્ગત સરકારે નિયમો બનાવી કલેક્ટરના અધ્યક્ષસ્થાને સમિતિ બનાવવામાં આવી છે જેમાં જીલ્લા વિકાસ અધિકારી, જીલ્લા પોલીસ અધિકારી (પોલીસ કમિશ્નરેટ વિસ્તારમાં ડેપ્યુટી કમિશ્નર ઓફ પોલીસ) અને અધિક કલેક્ટર (RAC) સભ્ય સચિવ છે. આ કાયદા હેઠળ જેની મિલ્કત / જમીન પચાવી પાડવાનો બનાવ બન્યો હોય તે વ્યક્તિએ નિયત નમુનામાં જીલ્લા કલેક્ટર સમક્ષ અરજી કરવાની છે અને આ અરજીની તપાસ સબંધિત વિસ્તારના પ્રાન્ત અધિકારી મારફત સમય મર્યાદામાં કરવાની છે. આ અંગે વિશેષ તપાસની જરૂર જણાય તો સમિતિ કોઈપણ અધિકારી પોલીસ વિભાગ સહિતને તપાસ સુપ્રત કરી શકે છે. એક તબક્કે એવી પણ જોગવાઈ છે કે જીલ્લા કલેક્ટર કોઈપણ અરજી ઉપર ધ્યાન ન આપે તો પક્ષકાર સીધેસીધા સબંધિત સ્પેશ્યલ કોર્ટ સમક્ષ પણ રજુઆત કરી શકે છે અને કોર્ટ સમય મર્યાદામાં તે અંગે (Suo Moto) તપાસ કરાવી પગલાં લઈ શકે છે.

પ્રવર્તમાન સમયમાં જે આચરણ થઈ રહ્યું છે તેમાં મોટાભાગે બોગસ દસ્તાવેજો / બનાવટી બાનાખત / બનાવટી પાવર ઓફ એટર્ની, હિત ધરાવતા પક્ષકારોની ખોટી સહી કરવી / મહેસુલી રેકર્ડમાંથી નામ કમી કરવું, જાહેર ટ્રસ્ટોમાંથી તેઓએ ધારણ કરેલ જમીનમાં ટ્રસ્ટીઓ તરીકે દાખલ થઈ જમીનો કબજે કરી લેવી એટલેકે પરોક્ષ રીતે ટ્રસ્ટોનું વેચાણ / તબદીલી, સરકારી / ખાનગી જમીન ઉપર ખોટી રીતે ભાડાપટ્ટે આપી ભાડા ઉઘરાવવા, આ ઉપરાંત સરકારી / ગૌચર / સ્થાનિક સતા મંડળો / ગ્રામ પંચાયત / નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકા / જાહેર ટ્રસ્ટો / ધાર્મિક સ્થાનો વિગેરેએ ધારણ કરેલ જમીનો પચાવી પાડવા અને તેના ઉપર દબાણ કરવાના કિસ્સાઓનો સમાવેશ થાય છે. આ ઉપરાંત આજકાલ પચાવી પાડેલ જમીનના વેચાણ માટે તેનું બ્ર્રોશર(Brochure) બતાવી, જમીનનું વેચાણ કરે અથવા ફાળવણી કરે અથવા તેવી જમીનનું વેચાણ અથવા ફાળવણી કરવા માટેની તૈયારી બતાવે અથવા જાહેરાત કરે અથવા વેચાણ અને ફાળવણી કરવાના હેતુ માટે કબજો ધરાવે તો પણ જમીન પચાવી પાડવાની પરિભાષામાં આવે છે. આ ઉપરાંત પણ જુદા જુદા આચરણો થાય છે. જેમાં ઘણીવાર માથાભારે વ્યક્તિઓ દ્વારા કોઈ વ્યક્તિને ઉત્તેજન અથવા ઉશ્કેરણી કરી મદદગારી કરે અને તે દ્વારા ચોક્કસ હેતુઓ માટે ઉપયોગ કરાવે અથવા ઉપયોગ કરવાની પરવાનગી આપે તે ઉપરાંત જમીન ઉપરના કોઈ માળખા (Structure) અથવા મકાન બાંધકામ માટેનો કરાર કરે. આમ ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણેના આચરણ કર્યાનું દોષિત ઠરે તો દસ વર્ષ કરતાં ઓછી નહિ પણ ચૌદ વર્ષની મુદત સુધીની કેદની અને મિલ્કતોની જંત્રીની કિંમત સુધીના દંડની શિક્ષા કરવાની જોગવાઈઓ છે. 

જાણકારી મુજબ આટલી કડક જોગવાઈઓ કરેલ હોવા છતાં આ કાયદા હેઠળ આવા પ્રકારની શિક્ષા કરવામાં આવી હોય તેવું ધ્યાનમાં નથી, જ્યારે કલેક્ટર સમક્ષ થતી અરજીઓની સંખ્યા અનેક ઘણી છે તેમ છતાં અસરકારકતા નથી ખરેખર તો સરકારી / ગૌચરની જમીનો / મિલ્કતો કે નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકા / ગ્રામ પંચાયતોની જમીનો ઉપર અસંખ્ય દબાણો છે તેવા દબાણકારો સામે આ લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટ હેઠળની કાર્યવાહી કરવી અને દબાણો દુર કરવાનું અસરકારક માધ્યમ છે. પરંતું જીલ્લાના મહેસુલી અધિકારીઓ, જીલ્લા પંચાયત હસ્તકના અધિકારીઓ મ્યુનિસીપલ કમિશ્નરશ્રીઓ કે નગરપાલીકાના ચીફ ઓફિસરો દ્વારા તદ્દન ઉદાસીનતા સેવવામાં આવી રહી છે.

 સંભવતઃ રાજકીય હસ્તક્ષેપને કારણે કાર્યવાહી કરવામાં આવતી ન હોવાનું માનવાને કારણ છે. આમ સારા ઉદ્દેશ સાથે ઘડાયેલ કાયદાની અસરકારકતા નથી. પરંતું એક સંશોધનનો વિષય છે કે આ કાયદાથી જમીન / મિલ્કત પચાવી પાડનારાઓ સામે આ કાયદાની જોગવાઈઓથી જે આચરણ થાય છે તે ઓછું થયું છે કે કેમ તેની પણ સમિક્ષાની જરૂર છે.

આ કાયદામાં જે ફરીયાદો થાય તેનો છ માસમાં નિકાલ કરવા માટે સ્પેશ્યલ કોર્ટની રચના કરવાની જોગવાઈ છે અને આ કોર્ટને જીલ્લા સેશન્સ કોર્ટ સમક્ષ સતાઓ આપવામાં આવી છે અને એડીશનલ ડીસ્ટ્રીક્ટ જડ્જ કક્ષાથી ઉતરતા ન્યાયાધીશની નિમણુંક ન કરવાની જોગવાઈ છે અને સ્પેશ્યલ કોર્ટની રચના રાજ્યના મુખ્ય ન્યાયાધીશની સહમતીથી સબંધિત વિસ્તાર, કાર્યક્ષેત્ર નક્કી કરવાની જોગવાઈ છે. આજ રીતે સ્પેશ્યલ કોર્ટના ન્યાયાધીશની નિમણુંક ગુજરાત હાઈકોર્ટના મુખ્ય ન્યાયાધીશની સહમતીથી કરવામાં આવે છે. જો કોઈ કોર્ટના કાર્યક્ષેત્રનો (Jurisdiction) પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય તો તે અંગે રાજ્યસરકારનો નિર્ણય આખરી ગણવાનો છે.

 સ્પેશ્યલ કોર્ટમાં નિમણુંક પામેલ ન્યાયધીશની મુદત ત્રણ વર્ષની મુદત માટે નિમણુંક કરવામાં આવે છે. આ કોર્ટોને સીવીલ પ્રોસીજર કોડ ૧૯૦૮ અને ફોજદારી કાર્યરીતી અધિનિયમ (હવે નવી ન્યાયસંહિતા) હેઠળની તમા સત્તાઓ પ્રાપ્ત થાય છે અને વિશેષ કોર્ટનો નિર્ણય આખરી ગણવાનો રહેશે. આ કાયદાની જોગવાઈઓ હોવા છતાં પર્યાપ્ત સંખ્યામાં સ્પેશ્યલ કોર્ટની રચના કરવામાં આવેલ નથી. 

આ કાયદાની જે વિશિષ્ઠ જોગવાઈ છે તે પરત્વે સૌ વાંચકો અને હિત ધરાવતા પક્ષકારોનું ધ્યાન દોરવાનં  કે આ કાયદામાં પોલીસની સતાઓ નિયંત્રિત કરવામાં આવી છે. ફોજદારી કાર્યરીતી અધિનિયમમાં કોઈપણ જોગવાઈ હોય તેમ છતાં આ કાયદા હેઠળ જમીન પચાવી પાડવા બાબતની કોઈપણ માહિતી અથવા ગુન્હો સરકાર દ્વારા જીલ્લા કલેક્ટરના અધ્યક્ષસ્થાને રચાયેલ સમિતિના સ્પષ્ટ આદેશો સિવાય અથવા પરામર્શ કર્યા સિવાય અને જીલ્લા કલેક્ટરની પૂર્વ મંજુરી વગર પોલીસ અધિકારી દ્વારા ફરીયાદ નોંધી શકાશે નહિં. આમ પોલીસ અધિકારીને સ્વમેળે Suo Moto ફરીયાદ નોંધવાની સતા નથી. 

આ ઉપરાંત આ કાયદા હેઠળની ફરીયાદ અંગેની તપાસ નાયબ પોલીસ અધિક્ષકશ્રી (DySP)  ઉતરતા અધિકારી દ્વારા તપાસ હાથ ધરી શકાશે નહિ તે જ રીતે જ્યાં પોલીસ કમિશ્નરની હકુમત છે ત્યાં મદદનીશ પોલીસ અધિકારી (ACP)  થી ઉતરતા અધિકારી તપાસ હાથ ધરી શકતા નથી. 

ટુંકમાં જીલ્લા કલેક્ટરની પૂર્વ મંજુરી સિવાય આ કાયદા હેઠળની તપાસ કે ફરીયાદ પોલીસ સીધેસીધા દાખલ કરી શકતા નથી. આમ આ મહત્વની જોગવાઈ આ કાયદામાં કરવામાં આવી છે.

Gujarat Land Grabbing (Prohibition) Act 2020

NO.	INFORMATION	DOWNLOAD LINK
1.	Govt. of Gujarat Notification	Download [261 KB] [English]
2.	Gujarat Land Grabbing(Prohibition) Bill 2020	Download [989 KB] [Gujarati]
3.	Gujarat Govt. Notification - Gujarati	Download [1,397 KB] [Gujarati]
4.	જમીન પચાવી પાડવા પર (પ્રતિબંધ) અધિનિયમ, ૨૦૨૦ હેઠળ અમલમાં આવેલા નિયમો મુજબ અરજી ફી વસૂલ લેવા બાબત	Download [46 KB] [Gujarati]
5.	Application format	Download [36 KB] [Gujarati]
6.	Procedure for doing online application	Download [136 KB] [Gujarati]

સરકારે સંપાદિત કરેલી જમીન-મિલકતના વળતર માટે તેના માલિકને કાયમ અસંતોષ રહે છે

 

શહેરોની નજીક આવેલાં ગામડાં સૌથી વધુ પ્રભાવિતઃ વળતર માટેનાં ધારાધોરણ શું છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત | નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

thelaw_office@yahoo.com

જમીન સંપાદનના કાયદામાં ફેરફાર કરવાનો જરૂરી લાગતા ભારત સરકારે સને ૨૦૧૩માં જમીન સંપાદન પુનઃસ્થાપન-પુનઃવસવાટ અને જેઓની જમીન-મિલકતનું સંપાદન (એક્વિઝિશન) થાય તેઓને યોગ્ય ન્યાય અને વળતર મળે તેવો ઉદ્દેશ રાખવામાં આવેલો હોવા  છતાં પણ સ્થાવર મિલકતો એટલે કે જમીન-મકાનો બાંધકામની કિંમતોમાં છેલ્લા દાયકાથી ઘણો જ વધારો થયેલો હોય અને જમીન-મિલકતની બજાર કિંમત ઘણી જ વધી ગયેલી હોઇ વ્યક્તિની મિલકત સામે તેઓને મળવાપાત્ર વળતર (કોમ્પેનસેશન) અંગે ખૂબ જ અસંતોષ રહે છે તેવું બનતું આવેલું છે, પરંતુ રાજ્યના વિકાસ માટે જમીન-મિલકતનું સંપાદન તેટલું જ જરૂરી બને છે.

(૧) જમીન સંપાદન પુનઃસ્થાપન અને પુનર્વસવાટ અધિનિયમમાં વાજબી વળતર અને પારદર્શકતા અધિનિયમ-૨૦૧૩ની કલમ-૨૪ થી ૩૦ માં જમીન સંપાદન અંગેના વળતર અને એવોર્ડ સંબંધી જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલી છે. સંદર્ભ-(૧) આગળ દર્શાવેલા તા.૨૯-૦૭-૨૦૧૬ ના ઠરાવથી સંપાદિત જમીનનું વળતર નક્કી કરતી વખતે શહેરી વિસ્તારની જમીનની વળતરની રકમને ૧ (એક) ના ગુણાંક (factor)  થી જયારે ગ્રામ્ય વિસ્તારની જમીનનું વળતર નક્કી કરતી વખતે ર(બે)ના ગુણાંક (factor) થી ગુણવાની સૂચનાઓ પરિપત્રિત કરવામાં આવેલ છે, જ્યારે ગ્રામ્ય વિસ્તાર કોને ગણવો તેમજ શહેરી વિસ્તાર કોને ગણવો તેની વિગત નીચે દર્શાવ્યા મુજબની છે.

શહેરી વિસ્તાર ઃ (1) પૂર્વ યુએલસી વિસ્તાર, (2) મહાનગરપાલિકા વિસ્તાર (મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન વિસ્તાર), (3) શહેરી વિકાસ સત્તામંડળનો વિસ્તાર, (4) વિસ્તાર વિકાસ સત્તા મંડળનો વિસ્તાર, (5) નગરપાલિકા વિસ્તાર ( બરો નગરપાલિકા સહિત), (6) નોટીફાઈડ એરીયા, (7) કેન્ટોનમેન્ટ એરીયા છેલ્લા દાયકાથી ગુજરાત રાજ્યમાં ઔદ્યોગિક વિકાસને ધ્યાનમાં લેતાં સરકારના અતિ મહત્વના પ્રોજેક્ટોના કામે જમીન સંપાદન કરવા અંગેની કાર્યવાહી પુરજોશમાં ચાલી રહી છે, બીજી તરફ કેટલાક ખેડૂત આગેવાનો / અસરગ્રસ્તો દ્વારા એવી રજુઆત કરવામાં આવી રહી છે કે રાજ્ય સરકારના ઠરાવથી શહેરી વિસ્તારની વ્યવસ્થા કરવામાં આવી છે તે મુજબ કેટલાંક ગામડાઓ શહેરી વિસ્તારથી ખૂબ જ દૂરના અંતરે આવેલા હોવા છતાં તેનો શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ વિસ્તારમાં તથા વિસ્તાર વિકાસ સત્તા મંડળ વિસ્તારમાં સમાવેશ થઈ જતો હોવાથી તેઓને ૨ (બે)ના ગુણાંક ફેક્ટરનો લાભ મળતો નથી. જ્યારે તેમની જમીનની નજીક આવેલી શહેરી વિસ્તારમાં સમાવિષ્ટ થતો નથી તેવી સમાન પ્રકારની જમીનોના ખેડત ખાતેદારોને ૨ (બે) ફેક્ટરનો લાભો મળે છે. જે ધ્યાને લઈ ખેડુતોને મળવાપાત્ર વળતરની રકમ અંગે બાબતે અન્યાય ન થાય તે હેતુથી શહેરી વિસ્તાર કૌને ગણવો તે નીચેની વિગતે ફેરફાર કરવામાં આવેલ છે.

શહેરી વિસ્તાર : (૧) પૂર્વ યુએલસી વિસ્તાર, (૨) મહાનગરપાલિકા વિસ્તાર, (૩) નગરપાલિકા વિસ્તાર ( બરો નગરપાલિકા સહિત), (૪) નોટીફાઈડ એરીયા, (૫) કેન્ટોનમેન્ટ એરીયા આ સુધારા ઠરાવ બહાર પાડ્યાની તારીખ બાદ મંજુર કરવામાં આવનાર એવોર્ડને જ ઉપર મુજબની જોગવાઈઓ લાગુ પડશે તેવું નક્કી થયેલું છે.

(ર) જમીન સાથે જોડાયેલી અકસ્યામતો મિલકત અંગે વળતર નકકી કરવા બાબત   સંપાદન કરવાની જમીનની બજાર કિંમત નકકી કર્યા બાદ ક્લેકટર જમીન સાથે જોડાયેલી બધી અસ્કયામતો સહિત જમીન માલિકને ચૂકવવાના વળતરની રકમ નકકી કરશે, જેમાં નીચેની બાબતોનો સમાવેશ કરવામાં આવશે.

(એ) જમીનનો કબજો લેતી વખતે તે જમીન પર ઊભો પાક હોય તો તે અંગે કૃષિ વિભાગના અધિકારીનો અભિપ્રાય મેળવી ઊભા પાકની કિંમત નક્કી કરવી, વૃક્ષો બાબતે સંપાદન કરેલી જમીન સાથે જોડાયેલા વૃક્ષો અને છોડની કિંમત નક્કી કરવા માટે વન અને પર્યાવરણ વિભાગના અભિપ્રાય મુજબ થતી કિંમત, જમીનનો કબજો લેતી વખતે આવી જમીનને બીજી જમીનથી અલગ પાડવાને કારણે હિત ધરાવતી વ્યકિતને થયેલું નુકસાન, જમીનનો કબજો લેતી વખતે બીજી સ્થાવર અને જંગમ મિલકતને નુકસાન થયેલું હોય અને બીજી કોઈ રીતે હિત ધરાવતી વ્યકિતને નુક્સાન થયું હોય તો તે અંગેની વિગત, જમીનનું સંપાદન કરવાથી હિત ધરાવતી વ્યકિતને તેનું રહેઠાણ અથવા વેપારનું સ્થળ બદલવાની ફરજ પડતા તે માટે થયેલું યોગ્ય ખર્ચ, કલમ-૧૯ હેઠળ આખરી જાહેરનામું યાને એકરાર પ્રસિદ્ધ થયાનો સમય અને કલેક્ટરે જમીનનો કબજો લીધાના સમય વચ્ચે જમીનના નફાનો ખરેખર ઘટાડો - નુક્સાન થયું હોય તો તે, અસરગ્રસ્ત કુટુંબોને સમાનતા, ન્યાય અને લાભના હિતમાં બીજું જે કારણ હોય તે,

સંપાદન કરવાની જમીન અથવા મકાન સાથે જોડાયેલું મકાન અને બીજી સ્થાવર મિલકત અથવા અસ્ક્યામતની બજાર કિંમત નકકી કરવા માટે ક્લેકટર માર્ગ અને મકાન વિભાગના ઈજનેર અથવા પ્રસ્તુત ક્ષેત્રના બીજા કોઈ તાંત્રિક તજજ્ઞની સેવાનો ઉપયોગ કરશે.

જમીન મહેસુલ કાયદાની ક્લમ-૭૩(અ) લાગુ પાડવામાં આવી હોય તેવી જમીનો સંપાદન થતા વળતર નકકી કરવા બાબત ઃ નવી શરતની જમીનોમાં જમીન મહેસૂલ અધિ[નિયમ-૧૮૭૯ ની કલમ-93(અ) વાળી જમીન, ગણોતધારાની જોગવાઈ હેઠળ ગણોતિયાને મળેલી નવી અને અવિભાજ્ય સત્તા પ્રકાર હેઠળની જમીન અને સરકારે નવી શરતથી અથવા પ્રતિબંધિત શરતથી ગ્રાન્ટ કરેલી જમીનોનો સમાવેશ થાય છે. જે ગામોમાં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ -૧૮૦૯ની કલમ-૩(અ) લાગુ પાડવામાં આવી છે તેવી જમીનો સંપાદન થતાં તેનું વળતર નવી શરતની જમીન ગણીને ન આપતાં જૂની શરતની જમીન ગણીને આપવું. નિયંત્રિત સત્તા પ્રકારની નવી શરતની જમીનની કિંમત નિયંત્રણ વગરની જૂની શરતની કિંમત પ્રમાણે નકકી કરીને તેમાંથી લેવાના સરકારી હિસ્સાની રકમ સરકારમાં જમા કરાવીને બાકીની રકમ જમીન માલિકને ચૂકવવાની જોગવાઈ છે.

(સી) આવા ગામોમાં જો સરકારે કોઈ વ્યકેતઓને નવી અને અવિભાજય શરતના ખાસ હુકમો ઘ્વારા સરકારી જમીન આપી હોય તેવી જમીનનું વળતર નવી શરતની જમીન ગણીને જ આપવું.

(ડી) નવી શરતની જમીનોના કિસ્સામાં લેવાપાત્ર થતું પ્રીમીયમ જમીનોના વળતરમાંથી ૫% ની રકમ પ્રમાણે સરકારમાં જમા કરાવવાનું થાય છે.

(૪) એવોર્ડની રકમની ચૂકવણી કરવા બાબત ઃ (૧) એવોર્ડમાં જણાવેલ વળતરની રકમની ચૂકવણી કરવા માટે સ્થળ, સમય અને તારીખની જાણ હિત સબંધ ધરાવતી વ્યકિતઓને કરવાની હોય છે અને જે વ્યકિત હાજર નહીં રહે તેની વળતરની રકમ રેવન્યુ ડિપોઝિટમાં જમા કરવામાં આવશે અને તેના ઉપર કોઈપણ જાતનું વ્યાજ ચૂકવવામાં આવશે નહીં આવે તેવી પણ જાણ કરવાની રહેશે. આ જાતની કાર્યવાહી ક્ષતિપૂર્ણ થતી હોવાથી વળતરની ચુકવણી માટે ત્રણ વખત પ્રયત્નો કરવા અને ત્યારબાદ નિયત નમૂનાના પ્રમાણપત્ર સાથે રકમ રેવન્યુ ડિપોઝિટમાં જમા કરવા સંબંધિત મામલતદારને મોકલવી. ગુજરાત સરકારે જમીન સંપાદન, પુનઃસ્થાપન અને પુનર્વસનમાં વાજબી વળતર અને પારદર્શિતાનો અધિકાર અધિનિયમ, ૨૦૧૩ ના કાયદામાં સુધારેલો કાયદો નંબરઃ ૧૨/૨૦૧૬ પસાર કરીને મામલતદાર ઓફિસમાં રેવન્યુ ડિપોઝિટમાં રકમ જમા કરવાને બદલે હવે વળતરની રકમ મુકરર કરેલી કચેરીમાં અથવા સત્તાતંત્રમાં જમા કરાવવાની રહે તેવી જોગવાઈ કરેલી છે. સામાન્ય રીતે હવે જમીન સંપાદન, પુનઃસ્થાપન અને પુનર્વસનમાં વાજબી વળતર અને પારદર્શેતાનો અધિકાર અધિનિયમ, ૨૦૧૩ ની જોગવાઈઓ મુજબ જેટલી વળતરની રકમ અસરગ્રસ્ત ખેડૂતો અને અસરગ્રસ્તોને બેન્ક એકાઉન્ટ દ્વારા ચૂકવાઈ જાય તે સિવાયની બાકી રહેતી રકમ કે જે ખેડૂતોની ગેરહાજરીને કારણે, ખેડૂતો પરદેશ જવાને કારણે, સંપાદન થયેલી જમીનની માલિકી અંગે વારસદારો વચ્ચે તકરાર હોવાને કારણે, વારસાઈ ન થવાને કારણે, અન્ય કારણોસર ચૂકવાઈ ન હોય તેવી રકમ હવે બારોબાર જ સત્તાતંત્રમાં જમા કરવાની રહેતી હોઈ મામલતદાર કચેરીમાં જમા કરાવવનો પ્રશ્ન ભાગ્યે જ ઉપસ્થિત થશે.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)