કોઈપણ ભાગીદારીનું સર્જન તેનું વિસર્જન થવા માટે જ થતું હોય છે?

ભાગીદારીના વિસર્જન પછી પેઢીનાં દેવાં અને મિલકત માટે ભાગીદારના કોઇ હક્ક અને જવાબદારીઓ કેટલી રહે? 

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ભારતમાં બ્રિટીશ રૂલના સમયમાં ખાસ કરીને વ્યક્તિઓ ભેગા મળીને વેપાર ધંધો કરવા માટે ભાગીદારીનું સર્જન કરતા આવ્યા હતા અને જે પદ્ધતિએ હાલના સમયમાં પણ ધંધો ભાગીદારી પેઢીના નેજા હેઠળ ચલાવવામાં આવે છે, પરંતુ એમ કહેવાય છે કે કોઈપણ ભાગીદારીનું સર્જન તે વિસર્જન થવા માટે જ સર્જાય છે. આ લેખમાં ભાગીદારી પેઢીના વિસર્જન બાબતે ભારતના ભાગીદારી અધિનિયમ-૧૯૩૨ ની જોગવાઈઓ વિષે જાણીશું.
પેઢીનું વિસર્જન ઃ કોઈ પેઢીના તમામ ભાગીદારો વચ્ચે ભાગીદારીનું વિસર્જન ”પેઢીનું વિસર્જન” કહેવાય છે.

કબૂલાતથી વિસર્જન ઃ તમામ ભાગીદારોની સંમતિથી અથવા ભાગીદારો વચ્ચેના લેખિત કરાર અનુસાર પેઢીનું વિસર્જન કરી શકાશે.

ફરજિયાત વિસર્જન ઃ  (ક) તમામ ભાગીદારો અથવા એક સિવાય બીજા તમામ ભાગીદારોને નાદાર ઠરાવવામાં આવવાથી અથવા, (ખ) પેઢીનો ધંધો કરવાનું અથવા ભાગીદારો માટે ભાગીદારીમાં તે ધંધો કરવાનું ગેરકાયદે થાય એવો કોઈ બનાવ બનવાથી. પરંતુ પેઢી એકથી વધુ જુદા જુદા સાહસ અથવા ધંધા કરતી હોય, ત્યારે એક અથવા વધુ સાહસ અથવા ધંધા ગેરકાયદે થાય તેથી જ પેઢીના કાયદેસરના સાહસ અથવા ધંધા અંગે પેઢીનું વિસર્જન થશે નહીં.
અમુક ખાસ ઘટનાઓ બનવાથી વિસર્જન ઃ ભાગીદારો વચ્ચેના કરારને આધીન રહીને, નીચેના સંજોગોમાં પેઢીનું વિસર્જન થાય છેઃ (ક) કોઈ નિયત મુદત માટે રચવામાં આવી હોય તો તે મુદત પૂરી થવાથી, (ખ) એક અથવા વધુ સાહસો અથવા ધંધા કરવા માટે રચવામાં આવી હોય તો તે પૂરા થવાથી. (ગ) કોઈ ભાગીદારનું મૃત્યુ થવાથી, અને (ઘ) કોઈ ભાગીદારને નાદાર ઠરાવવામાં આવવાથી.

ઈચ્છાધીન ભાગીદારીનું નોટિસ આપવાથી વિસર્જન ઃ (૧) ભાગીદારી ઈચ્છાધીન હોય ત્યારે કોઈપણ ભાગીદારે બીજા તમામ ભાગીદારોને પેઢીનું વિર્સજન કરવાના પોતાના ઈરાદાની લેખિત નોટિસ આપવાથી, ેપેઢીનું વિસર્જન કરી શકાશે.
(૨) પેઢીના વિસર્જનની તારીખ તરીકે નોટિસમાં જણાવેલી તારીખથી અથવા એ રીતે તારીખ જણાવવામાં ન આવી હોય તો તે નોટિસ પહોંચાડવામાં આવે તે તારીખથી પેઢીનું વિસર્જન થાય છે.
કોર્ટ મારફત વિસર્જન ઃ કોઈ ભાગીદારના દાવા ઉપરથી કોર્ટ નીચેના કોઈપણ કારણે પેઢીનું વિર્સજન કરી શકશે, એટલે કે : (ક) કોઈ ભાગીદાર અસ્થિર મગજનો થઈ ગયો હોય, જેમ કોઈ બીજો ભાગીદાર દાવો લાવી શકે તેવી જ રીતે અસ્થિર મગજના થઈ ગયેલા ભાગીદારનો ઈષ્ટ મિત્ર પણ દાવો લાવી શકશે.
(ખ) દાવો માંડનાર ભાગીદાર સિવાયનો બીજો કોઈ ભાગીદાર, ભાગીદાર તરીકે પોતાની ફરજો બજાવવા માટે કોઈ પ્રકારે કાયમને માટે અશક્ત થઈ ગયો હોય.
(ગ) ધંધાનો પ્રકાર જોતાં દાવો માંડનાર ભાગીદાર સિવાયનો બીજો કોઈ ભાગીદાર ધંધાને પ્રતિકૂળ અસર થવાનો સંભવ હોય એવું વર્તન કરતો હોય.
(ઘ) દાવો માંડનાર ભાગીદાર સિવાયનો બીજો કોઈ પેઢીના વહીવટ અંગેની અથવા તેના ધંધાના સંચાલન અંગેની કબૂલાતોનો જાણીબૂઝીને અથવા વારંવાર ભંગ કરતો હોય અને અથવા ધંધાને લગતી બાબતમાં અન્યથા તે એવી રીતે વતર્તતો હોય કે જેથી તેની સાથે ભાગીદારીમાં ધંધો કરવાનું બીજા ભાગીદારો માટે વાજબી રીતે શકય ન હોયઃ
(ચ) દાવો માંડનાર ભાગીદાર સિવાયના બીજા કોઈ ભાગીદારે પઢીમાંનું પોતાનું સમગ્ર હિત ત્રાહિત વ્યકિતને કોઈ પ્રકારે તબદીલ કરી આપ્યું હોય અથવા દિવાની કાર્યરીતિ અધિનિયમ, ૧૯૦૮ ની પહેલી અનુસૂચિના ઓર્ડર-૨૧ના નિયમ-૪૯ ની જોગવાઈઓ હેઠળ પોતાના હિસ્સા ઉપર બોજો થવા દીધો હોય અથવા તે ભાગીદાર પાસે લ્હેણી નીકળતી જમીન-મહેસૂલની વસૂલ કરવા માટે અથવા જમીન મહેસૂલની બાકી તરીકે કરી શકાય એવાં લેણાની વસૂલાતમાં પોતાનો હિસ્સો વેચાવા દીધો હોય.
(છ) પેઢીનો ધંધો નુકસાની ભોગવ્યા વગર કરી શકાય તેમ ન હોય, અથવા
(જ) પેઢીનું વિસર્જન કરવું વાજબી અને ન્યાયી ગણાય એવા બીજા કોઈ કારણે. વિસર્જન પછી ભાગીદારોએ કરેલાં કૃત્યો માટેની જવાબદારીઃ (૧) કોઈ પેઢીનું વિસર્જન કરવામાં આવ્યું હોય તે છતાં, કોઈપણ ભાગીદારે કરેલું કૃત્ય કે જે પેઢીનું વિસર્જન કર્યા પહેલાં કરવામાં આવ્યું હોત અને પેઢીનું કૃત્ય ગણાત તે માટે પેઢીના ભાગીદારો પેઢીના વિર્સજનની જાહેર નોટિસ આપવામાં આવે નહિ ત્યાં સુધી પોતાની એવી હેસિયતથી ત્રાહિત વ્યકિતઓને જવાબદાર હોવાનું ચાલુ રહેશે. પરંતુ જે ભાગીદાર મૃત્યુ પામે અથવા જેને નાદાર ઠરાવવામાં આવે તેની અથવા જેના ભાગીદાર હોવા વિષે પેઢી સાથે વ્યવહાર કરનાર વ્યકિત જાણતી ન હોય તે ભાગીદાર નિવૃત્ત થાય તે તેની એસ્ટેટ જ્યારથી, તે ભાગીદાર ન રહે તે તારીખ પછીના પેઢીના કૃત્યો માટે આ કલમ હેઠળ જવાબદાર નથી.
(૨) કોઈપણ ભાગીદાર ઉપર જણાવ્યા મુજબ નોટિસ આપી શકશે.
વિસર્જન પછી ધંધો આટોપી લેવડાવવાનો ભાગીદારનો હક ઃ પેઢીનું વિસર્જન થતાં, દરેક ભાગીદાર અથવા તેનો પ્રતિનિધિ બીજા તમામ ભાગીદારોને સંબંધ હોય ત્યાં સુધી પેઢીનાં દેવાં અને જવાબદારીઓ ચુકવવા માટે પેઢીની મિલકતનો ઉપયોગ કરાવવા અને તેમ કરતાં વધે તે મિલકતની ભાગીદારોના હક્કો અનુસાર તેઓની અથવા તેઓના પ્રતિનિધિઓ વચ્ચે વહેંચણી કરાવવા માટે હકકદાર છે.
આટોપી લેવા માટે ભાગીદારોના ચાલુ અધિકાર ઃ પેઢીના વિર્સજન પછી દરેક ભાગીદારનો પેઢીને બંધનકર્તા થાય એવું કૃત્ય કરવાનો અધિકાર અને ભાગીદારના પરસ્પર બીજા હકક અને ફરજો પેઢીનું વિસર્જન થયું હોવા છતાં, પેઢીનું કામકાજ આટોપી લેવા માટે અને પેઢીનું વિસર્જન થયું તે સમયે શરૂ કરેલા પણ અધરાં રહેલા વ્યવહારો પૂરા કરવા માટે જરૂરી હોય તેટલે અંશે ચાલુ રહેશે, પણ અન્યથા ચાલુ રહેશે નહીં. પરંતુ જે ભાગીદારને નાદાર ઠરાવવામાં આવ્યો હોય તેનાં કૃત્યો પેઢીને કોઈપણ સંજોગોમાં બંધનકર્તા નથી, પણ તે નાદાર ઠર્યા પછી કોઈ વ્યકિત પોતાને સદરહુ નાદારના ભાગીદાર તરીકે ઓળખાવે અથવા જાણીજોઈને એ રીતે ઓળખવા દે તે વ્યકિતની જવાબદારીને તેનાથી અસર પહોંચતી નથી.
ભાગીદારો વચ્ચેના હિસાબની પતાવટ કરવાની રીત ઃ પેઢીનું વિસર્જન થયા પછી તેના હિસાબની પતાવટ કરવામાં ભાગીદારો વચ્ચેની કબૂલાતને અધીન રહીને નીચેના નિયમોનું પાલન કરવું જોઈશે. મૂડીની ઘટ સહિતની ખોટ, પ્રથમ નફામાંથી, ત્યાર પછી મૃડીમાંથી અને છેવટે જરૂર હોય તો ભાગીદારોએ પોતે જે પ્રમાણમાં નફાનો હિસ્સો મેળવવા માટે હકદાર હોય તે પ્રમાણમાં વ્યકેતિગત રીતે ભરી આપવી જોઈશે.
મૂડીની ઘટ પૂરી કરવા માટે ભાગીદારોએ આપેલી રકમો સહિતની પેઢીની અસ્કયામતો નીચે જણાવેલી રીતે અને નીચે જણાવેલા ક્રમમાં વાપરવી જોઈશે. પેઢીનાં દેવા ત્રાહિત પક્ષકારોને ચુકવવા માટે,  મૂડીથી ભિન્ન હોય એવા ધિરાણ માટે, પેઢી પાસે દરેક ભાગીદારની લ્હેણી નીકળતી રકમ તેને ફાળે પડતી ચુકવવા માટે. દરેક ભાગીદારની મૂડી પેટે લેણી નીકળતી રકમ તેને ફાળે પડતી ચુકવવા માટે અને કંઈ બાકી રહે તો તે અસ્કયામતો ભાગીદારો જે પ્રમાણે નફામાં હિસ્સો મેળવવા માટે હકદાર હોય તે પ્રમાણમાં તેમની વચ્ચે વહેંચી લેવી જોઈશે.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા) 

નોટિસ : કોઇપણ બાબત કાયદેસર ધ્યાનમાં લાવવા માટેનો સચોટ માર્ગ

 

નોટિસ આપવા પાછળનો સામાન્ય ઈરાદો સામા પક્ષકારને હકીકત અને કાનુની પરિણામોની જાણ કરવાનો હોય છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

જમીન-મિલકત તેમજ નાણાંકીય લેવડ- દેવડ અંગેની પક્ષકારો વચ્ચેની કોઈપણ પ્રકારના વાંધા, તકરાર અંગે કોઈપણ પગલાં લેવા અગર પતાવટ કરવા માટેનું પ્રથમ પગલું એટલે લેખિત નોટિસ.
નોટિસ એટલે સામા પક્ષકારને વિગતની જાણકારી અથવા જાહેરાત કે માહિતી આપતી ચેતવણી કહી શકાય. નોટિસ આપનાર પક્ષકાર ભવિષ્યમાં લઈ શકે તેવા સૂચિત પગલાંની માહિતી અથવા જાણ અગર સામા પક્ષકાર વિરુદ્ધ  કાનુની કાર્યવાહી કરતાં પહેલાં તેને ફેરવિચારણા કરવા માટેની તક આપવા માટેની નોટિસ આપવા પાછળનો ઉદ્દેશ છે. નોટિસ હંમેશા માટે યોગ્ય વ્યકિત પક્ષકાર કે અધિકારીને સંબોધીને લખવી જોઈએ તે ઉપરાંત નોટિસમાં વર્ણન ટુંકમાં સચોટ રીતે દર્શાવવું. નોટિસ આપવા પાછળનો સામાન્ય ઈરાદો સામા પક્ષકારને હકીકત અને કાનુની પરિણામોની જાણ કરવાનો છે. નોટિસના ત્રણ પ્રકાર છે.
(૧) કાનુની નોટિસ : જે નોટિસ મોકલવાની જરૂરીયાત કાનુની કાર્યવાહી માટે જરૂરી અગર ફરજિયાત હોય અથવા આવી નોટિસ આપવાનું કાયદા દ્વારા નિયત કરવામાં આવેલ હોય.
(૨) કરાર જન્ય નોટીસઃ જે નોટિસ આપવાની જરૂરીયાત પક્ષકારોની વચ્ચેની કરારની બાબતોના ભંગ માટેની જાણ કરવા માટે કે પક્ષકારો વચ્ચેની કરાર અંગેની જવાબદારી માટે આપવામાં આવે છે.
(૩) કુદરતી ન્યાયના સિધ્ધાંતો માટો નોટીસઃ જે નોટિસથી સંબંધિત પક્ષકારોને નોટિસ આપનાર પક્ષકારના પગલાંને પહોંચી વળવા માટેની અને તેનો નિકાલ કરવાની તક આપવા માટે આપવામાં આવે છે.
નોટિસની બજવણી ટપાલ દ્વારા, રૂબરૂ આપીને અથવા નોટિસ સ્વીકારવા માટે કોઈ પક્ષકાર ઈન્કાર કરે તેવા સંજોગોમાં ઘરનાં બારણાં ઉપર ચોંટાડી બજવણી કરી શકાય. હવે તો ઈલેક્ટ્રોનિક માધ્યમથી પણ નોટિસ આપી શકાય છે.
આ લેખમાં આપણે કેટલીક બાબતો અંગે આપવાની થતી નોટિસના સામાન્ય નમુનાઓ જોઈશું.
મકાન માલિક દ્વારા ભાડુઆતને નોટિસ:
નોટિસ રજિસ્ટર પોસ્ટ એડી દ્વારા
મોક્લનાર શ્રી
સરનામું
પ્રતિશ્રી,
સરનામું ...............
બાબતઃ- ભાડે આપેલ મકાન ભાડું નહીં ચુકવવાના કારણસર ખાલી કરવા બાબત.
હું નીચે સહી કરનાર તમારો મકાનમાલિક અને તમોને ભાડે આપેલા મકાન અંગે તમોને આ
નોટિસ આપી જણાવું છું કેઃ-
સ્થળે આવેલ મકાન નંબર: .....
અમોએ આપને શહેર/ગામ માં તમોને માસિક રૂપિયા ........ અંકે રૂપિયા ... .. માં .. મુદત માટે રહેણાંકના ઉપયોગ પૂરતું ભાડે આપેલ તે તમારી મુદ્ત પુરી થયા પહેલાં ખાલી કરી અમોને શાંત કબજો સોંપવા સદરહું નોટિસથી જણાવીએ છીએ. અમો ભાડે આપનાર તથા તમો ભાડે લેનાર વચ્ચે થયેલ તારીખઃ …… ના રોજના કરારમાં જણાવ્યા મુજબ જો તમો ચડે ચડ્યું સતત બે માસનું ભાડું આપવામાં નિષ્ફળ જશો તો ભાડા કરાર રદ થશે. તે મુજબ આપે છેલ્લા કુલ ત્રણ માસનું ભાડું અમોને ચુકવી આપવા નિષ્ફળ ગયા હોઈ કરારની શરતોનો તમોએ ભંગ કરેલ હોઈ સદરહુ નોટિસ આપને આપવી પડેલ, જેને માટે આપ જ જવાબદાર છો. તમોએ ચઢત થયેલ ભાડાની બાકી રકમ વસુલ લેવા સદરહુ નોટિસથી જણાવીએ છીએ. કારણ કે અમોને આપને અમોનું ઉપરોક્ત વર્ણનવાળું મકાન ભોગવટા માટે સોંપેલ અને આપે સદરહુ મકાનમાં હાલમાં ભોગવટો કરો છો. ભોગવટા સમયથી આજદીન સુધી અમો દ્વારા કરવામાં આવેલ વિનંતીઓને ધ્યાને ન લઈ આપે અમોને ચઢત થયેલા ભાડાની રકમ ચુકવી આપેલ નથી.
તમોને સદરહુ નોટિસ મળ્યાથી અમો અને તમો વચ્ચેનો મકાન માલિક અને ભાડુઆત તરીકેનો સંબંધ પૂર્ણ થયેલ માનવામાં આવશે. સદરહું નોટિસ મળ્યેથી તમોએ ૧૫ દિવસમાં સદરહુ મકાનનો ખાલી અને પ્રત્યક્ષ કબજો અમોને સોંપી દેવો, જો તેમ કરવામાં તમો કસુરવાર ઠરશો તો અમોને અમારી માલીકીના મકાનનો કબજો મેળવવા માટે કાયદેસરની કાર્યવાહી તમો વિરુદ્ધ કરવાની જરૂર ઉપસ્થિત થશે તેવી તમામ કાર્યવાહીનો ખર્ચ તમારા શિરે રહેશે.
મકાન માલીકની સહી
નોટિસ રજિસ્ટર પોસ્ટ એડી દ્વારા
મોક્લનાર શ્રી
સરનામું
પ્રતિશ્રી,
સરનામું ...............
બાબતઃ- લેણી રકમ પરત મેળવવા વસુલ લેવા.
શ્રીમાન,
આપને સામાજિક કાર્ય સારું રૂપિયાની જરૂરિયાત ઉપસ્થિત થતા તમોએ અમો પાસેથી રૂપિયા ૪૦,૦૦૦/- અંકે રૂપિયા ચાલીસ હજાર પૂરા રોકડા સેંકડે ૧૨% ના વ્યાજના દરે ૬ મહિનામાં ૫૨ત આપવાનું કબુલ કરીને મેળવેલ. તમોએ લખી આપેલ તારીખઃ ૧૫-૦૧-૨૦૨૩ ના રોજથી પ્રોમિસરી નોટના આધારે ઉછીની આપેલ તે રકમ આજદિન સુધી વ્યાજના રૂપિયા .... અંકે રૂપિયા .... પણ આપની પાસે લેણી નીકળે છે. આમ આપને પ્રોમિસરી નોટના આધારે ઉછીની આપેલ રકમ મુદ્દલ અને વ્યાજ સહિત રૂપિયા અંકે રૂપિયા પૂરાં લેણાં આજદિન સુધીના નીકળે છે તે રકમ સદરહુ નોટિસ મળ્યેથી દિન પંદરમાં અમોને ચુકવી આપી પહોંચ મેળવી લેવી, જો અમારી લેણી રકમ ચુકવી આપવામાં તમો નિષ્ફળ જશો તો અમોએ ન છુટકે આપની સામે કાયદેસરની
કાર્યવાહી કરવાની ફરજ પડશે, જેનો ખર્ચ આપના શીરે રહેશે જેની સ્પષ્ટપણે નોંધ લેશો.
નોટિસ મોકલનારની સહી અને ફરમાઈશથી તમો ડેવલપર્સ ઠે. ..
ડેવલપર ઓર્ગેનાઈજરને વકીલ દ્વારા નોટિસ
નોટિસ રજિસ્ટર એડી દ્વારા
અમો એડવોકેટ અમારા અસીલ શ્રી .. ... રહેવાસી: ... .. નાની સૂચના
.. સદર નોટિસ આપી જણાવીએ છીએ કે, અમારા અસીલે ગામ મણિપુર, તાલુકા ગાંધીનગરમાં આવેલ આપની સ્કીમ ”સારથી બંગ્લોઝ” માંના પ્લોટ / બંગલા નંબર: ૧૦ ની જમીન ખરીદવા માટે આપની સાથે તારીખઃ
૦૫-૦૧-૨૦૨૩ ના રોજ નોટરાઈઝડ કરાર કરેલ ત્યારથી અમારા અસીલ અને આપ એકમેકથી સારી રીતે પરિચિત છો.
અમારા અસીલે આપની સારથી બંગ્લોઝની સ્કીમમાં પ્લોટ/બંગલો નંબરઃ ૧૦ બુક કરાવેલ જેની બાંધકામ સાથેની કિંમત આશરે ૪૮,૦૦,૦૦૦/- (અંકે રૂપિયા અડતાલીસ લાખ પુરા)ની નકકી કરવામાં આવી હતી. જે રકમ અમારા અસીલે આપને કરારમાં નકકી કરેલ શરતો મુજબ સમયસર પુરેપુરી ચુકવી આપેલ છે.
અમારા અસીલે ખરીદેલ સદરહુ પ્લોટ નંબર: ૧૦ નો આપે જયારે અમારા અસીલના નામે કરાર કરી આપેલ ત્યારે કરારમાં જણાવવામાં આવેલ શરતો મુજબનું વર્તન અને કાર્યવાહી તમોએ પુર્ણ કરેલ નથી જેથી અમારા અસીલને આઘાત લાગેલ છે. આપે સદર કરારમાં એન. એ. પરમીશન મેળવવા તથા ઓથોરિટી પાસેથી પ્લાન મંજૃર કરાવી આપવાનું તમોએ જણાવેલ છે. પરંતુ 
# મહિનાનો સમયગાળો થઈ ગયા પછી પણ તમોએ તેવી મંજૂરીઓ મેળવેલ નથી અને બહાના બનાવીને ફક્ત સમય પસાર કરો છે.
અમારા અસીલ સાથે તમો પ્લોટની જમીન અને બંગલાના બાંધકામ સાથે વેચાણ કરી આપવાનો કરાર કરો છો અને કોઈ જાતનું બાંધકામ પણ શરુ કરેલ નથી. આપે સદરહુ કરાર મુજબ પ્લોટની જમીનનો રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ પણ અમારા અસીલને કરી આપેલ નથી. અમારા અસીલ આપની પાસે સદરહુ બાબતે વારંવાર માગણી કરવા છતાં આપે માત્ર ઉડાઉ જવાબ આપી અમારા અસીલને ધાકધમકી આપી દબાવવાનો પ્રયત્ન કરેલ છે. તમોએ સરકાર સાથે તેમજ અમારા અસીલ સાથે છેતરપિંડી કરેલ છે.
તમો તથા તમારા મળતીયાઓ કોન્ટાક્ટર એન્જિનિયર, આર્કિટેકટ તથા અન્ય સાથે મળીને વધારે રકમ અમારા અસીલ પાસેથી મેળવવાના ઈરાદે એન.એ. તથા પ્લાન મંજુર કરાવતા નથી જેથી તમો અમારા અસીલ સાથે છેતરપિંડી કરેલ છે.
સદર નોટિસ આપી આપને જણાવવામાં આવે છે કે સદર નોટિસ મળ્યેથી દિન સાતમાં અમારા અસીલ પાસેથી તમોએ મેળવી લીધેલ પૂરેપૂરી રકમ વ્યાજ સાથે પરત કરવી. જો તેમ કરવામાં તમોઅ કસુરવાર ઠરશો તો અમારા અસીલ તમો વિરૃદ્ધ દિવાની તથા ફોજદારી રાહે પગલાં ભરશે, જેની સંપૂર્ણ જવાબદારી ખર્ચ સહિતની આપના શિરે રહેશે. સદર નોટિસ તમારી કસુરના કારણે આપવી પડેલ હોઈ સદર નોટિસ ખર્ચના ર.૩૦૦૦/- અંકે રૂપિયા પાંચ હજાર પૂરા તમારા શિરે છે, જેની નોંધ લેશો.
એડવોકેટ
નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‹નવગુજરાત સમય› ના સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી : વેચાણ લેનાર- આપનારના હક્કો અને જવાબદારીઓ

 

મિલકતના વેચાણ સુધીની  બાકી સરકારી લાગત, ભાડું કે બીજા બોજા વ્યાજ સહિત ચુકવવા માટે વેચાણ કરનાર બંધાયેલા છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એકટ ૧૮૮૨ માં જમીન મિલકતના વેચાણ અંગે જે પદ્ધતિ અને કાર્યવાહી અનુસારવાની હોય છે તે અંગે આ લેખમાં જોઈશું. આપણા સમાજમાં પ્રચલિત કહેવત છે કે ”જર-જમીન અને જોરુ તે કજિયાના છોરુ ” જેમાંથી હાલના સંજોગોમાં જમીન મિલકત અંગે મહદ્‌અંશે વાંધા, તકરારો થતી હોય છે. ખાસ કરીને મિલકતની કિંમતો ઘણી વધી ગયેલા હોઈ વાંધા, તકરારો ઝઘડાનું પ્રમાણ વધી ગયેલા છે. ઘણી વખત તેને લીધે સમાજમાં ક્રાઈમ, ગુના પણ વધી ગયેલા છે.

સ્થાવર મિલક્તનાં વેચાણો - વેચાણની વ્યાખ્યા:
”વેચાણ” એટલે ચૂકવેલી અથવા ચૂકવવાનું વચન આપેલી અથવા અંશતઃ ચૂકવેલી અને અંશતઃ ચૂકવવાનું વચન આપેલી કિંમતના બદલામાં માલિકી હકની તબદિલી.

વેચાણ કરવાની રીતઃ
સો રૂપિયા અને તેથી વધુ કિંમતની મૂર્ત સ્થાવર મિલકત અંગે હોય ત્યારે, અથવા કોઈ ઉત્તરાધિકાર અથવા બીજી અમૂર્ત વસ્તુ અંગે હોય ત્યારે, એવી તબદિલી રજિસ્ટર કરેલા દસ્તાવેજથી જ કરી શકાશે. સો રૂપિયાથી ઓછી કિંમતની મૂર્ત સ્થાવર મિલકત અંગે હોય તે પ્રસંગે, એવી તબદિલી રજિસ્ટર કરેલા દસ્તાવેજથી અથવા તે મિલકતની ડિલિવરી આપીને કરી શકાશે.

વેચનાર ખરીદનારને અથવા તે આદેશ કરે તેને તે કોઈ મૂર્ત સ્થાવર મિલકતનો કબજો સોંપે ત્યારે તેની ડિલિવરી આપી ગણાય. ફક્ત તેવો કરાર થયો હોવાથી તે મિલકતમાં કોઈ હિત અથવા તેના ઉપર કોઈ બોજો ઉત્પન્ન થતો નથી. જે બાબતને નામદાર હાઈકોર્ટસ તેમજ સુપ્રીમ કોર્ટ ઓફ ઈન્ડિયા
પણ ચુકાદાઓથી સમર્થન કરે છે.
ખરીદનાર અને વેચનારનાં હક અને જવાબદારીઓ ઃ જ્યારે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, સ્થાવર મિલકત ખરીદનાર અને વેચનાર અનુકમે નીચેના નિયમોમાં અથવા તે પૈકીના વેચેલી મિલકતને લાગુ પડતા હોય તે નિયમોમાં જણાવેલી જવાબદારીઓને અધીન છે અને તેમને તેમાં જણાવેલા હક છે.

(૧) વેચનાર નીચે પ્રમાણે કરવા માટે બંધાયેલ છે -
(ક) જેની વેચનારને જાણ હોય પણ ખરીદનારને ન હોય અને ખરીદનાર સાધારણ કાળજીથી જે શોધી શકે નહીં એવી કોઈ મહત્વની ખામી તે મિલકતમાં અથવા વેચનારના માલિકી હકમાં હોય તો ખરીદનારને તે પ્રગટ કરવા માટે,
(ખ) ખરીદનાર વિનંતી કરે ત્યારે પોતાના કબજામાં અથવા અધિકારમાં હોય એવા તે મિલકત સંબંધી માલિકી હકના તમામ દસ્તાવેજ તપાસવા માટે તેની પાસે રજૂ કરવા માટે,
(ગ) તે મિલકત અથવા તેના માલિકીહક અંગે ખરીદનાર પૂછે તે તમામ પ્રસ્તુત પ્રશ્નોના પોતાની પૂરી માહિતી અનુસાર જવાબ દેવા માટે,
(ઘ) ખરીદનાર યોગ્ય સમયે અને સ્થળે મિલકતનું યોગ્ય વેચાણખત રજૂ કરે ત્યારે કિંમત અંગે લેણી થતી રકમ ચૂકવવામાં અથવા ધરવામાં આવે તો તેવું ખત કરી આપવા માટે
(ચ) વેચાણના કરારની અને મિલકતની ડિલિવરીની તારીખ દરમિયાન મિલકતની અને તે સંબંધી પોતાના કબજામાં હોય તે તમામ માલિકીના દસ્તાવેજોની એક સમજદાર માલિક એવી મિલક્ત અને દસ્તાવેજોની સંભાળ રાખે તેવી સંભાળ રાખવા માટે,
(છ). ખરીદનાર તરફથી માગણી થયે તેને અથવા તે આદેશ કરે તેને મિલકતનો પ્રકાર જોતાં આપી શકાય તેવો તેનો કબજો આપવા માટે,
(જ) વેચાણની તારીખ સુધીમાં તે મિલકત અંગે લેણાં થઈ ચૂકેલ તમામ સરકારી લાગત તથા ભાડું અને તે તારીખે તે મિલકત ઉપરના તમામ બોજા અંગે લેણું થતું વ્યાજ ચૂકવવા માટે અને મિલકત બોજા સહિત વેચી હોય તે સિવાય, તે મિલકત ઉપર તે વખતે હોય તે તમામ બોજાઓમાંથી તેને છોડાવવા માટે.
વેચનાર જે હિત તબદિલ કરવા કહેતો હોય તે હિત અસ્તિત્વમાં છે અને તબદિલ કરવાની તેને સત્તા છે એવો તેણે ખરીદનાર સાથે કરાર કર્યો ગણાશે.પરંતુ કોઈ વ્યકિતએ પોતાની વિશ્વાસ યોગ્ય હેસિયતથી વેચાણ કર્યું હોય ત્યારે તેણે ખરીદનાર સાથે એવો કરાર કર્યો ગણાશે કે વેચનારે મિલકત ઉપર બોજો જાય એવું અથવા તો તબદિલ કરવામાં તેને હરકત આવે એવું કોઈ કૃત્ય કર્યું નથી.આ  મિલકત તબદીલી અધિનિયમમાં જણાવેલા કરારનો લાભ, તબદિલીથી મેળવનારના તબદિલીથી મેળવનાર તરીકેના હિતની સાથે જોડાયેલો રહેશે અને તે હિતની સાથે તે પ્રાપ્ત થશે અને જે વ્યકિતમાં તે હિત વખતોવખત પૂરેપૂરું અથવા અંશતઃ નિહિત થયેલું હોય તે દરેક વ્યક્તિ તેનો અમલ કરાવી શકશે. વેચનારને પૂરેપૂરી વેચાણ કિંમત ચૂકવી દેવામાં આવી હોય ત્યારે, તેના કબજામાં કે અધિકારમાં હોય તેવા તે મિલકત સંબંધી માલિકી હકના તમામ દસ્તાવેજો ખરીદનારને સોંપી દેવા માટે તે પણ બંધાયેલો છે. પરંતુ (ક) વેચનાર તે દસ્તાવેજોવાળી મિલકતનો કોઈ ભાગ પોતે રાખે ત્યારે, તમામ દસ્તાવેજો રાખવા તે હક્કદાર છે, અને (ખ) તે આખી મિલકત જુદા જુદા ખરીદનારાઓને વેચી હોય ત્યારે, સૌથી વધુ કિંમતી ભાગ ખરીદનાર તે દસ્તાવેજો માટે હકદાર છે પણ (ક)ની બાબતમાં વેચનાર અને (ખ)ની બાબતમાં સૌથી વધુ કિંમતી ભાગ ખરીદનાર, યથાપ્રસંગ, ખરીદનાર અથવા બીજા ખરીદનારાઓ પૈકી કોઈ જ્યારે પણ વાજબી માગણી કરે ત્યારે અને માગણી કરનાર વ્યકિતના ખર્ચે તે દસ્તાવેજો રજૂ કરવા અને તે માગે તેવી તે દસ્તાવેજોની ખરી નકલો અથવા તેમાંના ઉતારા આપવા માટે બંધાયેલ છે, અને તે દરમિયાન યથાપ્રસંગ, સદરહુ વેચનારે અથવા સૌથી વધુ કિંમત ભાગના ખરીદનારે સદરહુ દસ્તાવેજોને સલામતીપૂર્વક અને રદ કર્યા વિના અને ચેક-ભૂસ કર્યા વિના રાખવા
જોઈશે, સિવાય કે આગ અથવા બીજા અનિવાર્ય અકસ્માતને કારણે તે એ પ્રમાણે કરી શકે નહીં.

વેચાણ માટેનો કરારઃ
કોઈ સ્થાવર મિલકત વેચવાનો કરાર (બાનાખત-સાટાખત) એટલે પક્ષકારો વચ્ચે નક્કી થયેલી શરતોએ તેનું વેચાણ થશે એવો કરાર.
વેચનાર નીચેના માટે હકકદાર છે:
(ક) મિલકતની માલિકી ખરીદનારે પ્રાપ્ત થતા સુધી તેના ભાડા અને નફા માટે, (ખ) પૃરી ખરીદ કિંમત ચુકવાયા પહેલાં મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે ખરીદ-કિંમત અથવા તેનો કોઈ બિનચૂકવાયેલા ભાગનો અને જે તારીખે કબજો સોંપી દેવામાં આવ્યો હોય તે તારીખથી વેચાણ કિંમત અથવા તેના કોઈ ભાગ ઉપરના વ્યાજનો બોજો સદરહુ ખરીદનાર, અવેજ વિના તબદિલીથી લેનાર અથવા વેચાણ કિંમત ચૂકવાઈ નથી એવી જાણ સાથે તબદિલીથી મેળવનાર હસ્તરની તે મિલકત ઉપર બોજો રહે તે માટે. 
ખરીદનાર નીચે પ્રમાણે કરવા બંધાયેલ છે:
(ક) મિલકતમાંનું વેચનારનું હિત કેવા પ્રકારનું છે અને કેટલું છે તે વિશે કોઈ હકીક્ત ખરીદનાર જાણતો હોય પણ વેચનાર જાણતો ન હોવાનું માનવાને ખરીદનારને કારણ હોય અને તેથી એવા હિતની કિંમતમાં સારો એવો વધારો થતો હોય તો તે હકીકત, વેચનારને પ્રગટ કરવા માટે.
(ખ) વેચાણ પૂરું થવાના સમયે અને સ્થળે વેચનારને અથવા તે આદેશ કરે તે વ્યકિતને ખરીદ કિંમત આપવા અથવા ધરવા માટે, પરંતુ મિલકત બોજા રહિત વેચવામાં આવી હોય ત્યારે ખરીદનાર વેચાણની તારીખે તે મિલકત ઉપર હોય તેવા બોજાઓની રકમ ખરીદ કિંમતમાંથી રાખી લઈ શકશે અને તેણે રોકી લીધેલી રકમ તે માટે હકકદાર વ્યકિતઓને તેણે ચૂકવવી જોઈશે. 
(ગ) વેચનારની મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે વેચનાર જે માટે કારણભૂત ન હોય એવા, તે મિલકતના નાશ, હાનિ કે તેની કિંમતના ઘટાડાથી થયેલું નુકસાન સહન કરવા માટે.
(ઘ) વેચનારની મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે, તેની અને વેચનારની વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી તે મિલકત અંગે ચૂકવવા પાત્ર થાય એવા તમામ સરકારી લાગત અને ભાડું, જે બોજા સહિત તે મિલકત વેચવામાં આવી હોય તેની લેણી થતી મુદ્લ રકમો અને ત્યારપછીની તેના ઉપર લેણું થતું વ્યાજ ચૂકવવા માટે
(૬) ખરીદનાર નીચના માટે હક્કદાર છે :
(ક) મિલકતની માલિકી પોતાને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે મિલકતમાં કંઈ સુધારો અથવા તેની કિંમતમાં વધારો થયો હોય તેના ફાયદા માટે અને તે મિલકતનાં ભાડા અને નફા માટે,
(ખ) મિલકતની ડિલિવરી લેવાની તેણે અયોગ્ય રીતે ના પાડી ન હોય તો ડિલિવરી મળવાની અપેક્ષાએ ખરીદનારે યોગ્ય રીતે ના પાડે તો, બાનાની રકમ (હોય તો તે ) માટે અને કરારનું યથાનિર્દિષ્ટ પાલન કરાવવા અથવા તે રદ કરવા માટે હુકમનામું મેળવવા માટેના દાવામાં તેને કંઈ ખર્ચ અપાવવામાં આવ્યું (હોય તો) તેનો પણ બોજો વેચનાર અને તેની પાસેથી હક્ક પ્રાપ્ત કરનાર વ્યકિતઓ વિરુદ્ધ વેચનારના તે મિલકતમાંના હિત પૂરતો મિલકત ઉપર રહે તે માટે.
નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

garvi 2.0 related video

REGISTRATION PUBLIC DATA ENTRY

                           

LOKARPAN

POWER OF ATTRORNY SEC-33

PARTITION DEED

MORGAGE DEED

PARTNERSHIP WITH AUTHORITY

GENERAL POWER OF ATTORNY

PUBLIC DATA ENTRY 

PUBLIC DATA ENTRY 

ટી.પી. એક્ટ અન્વયે નગર યોજનાઓનું અમલીકરણ વિશ્વનીય સ્વરૂપે જરૂરી

 લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન  - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- 'જાહેર હેતુ માટે ડ્રાફ્ટ ટીપી તબક્કે પણ જમીનનો કબજો લેવાની કાયદાકીય જોગવાઈ

હિન્દુસ્તાનના સાંસ્કૃતિક ભવ્ય વારસા સાથે નગર આયોજનની દ્રષ્ટિએ પણ ઐતિહાસિક વિરાસત છે. મોહેજદડો અને હરાપ્પાના (Harrapan Civilization) અવશેષો ઉપરથી પ્રસ્થાપિત થાય છે તે વખતની Streets, Roads, Drainage, Bathingghats, Water Conservation નું આયોજન હતું. ગુજરાતના કચ્છમાં ધોલાવીરા અને લોથલમાં આજ પ્રકારની વ્યવસ્થા હતી તેવું પ્રત્યક્ષ જોઈ શકાય છે. માનવ ઉત્ક્રાંતિનો ઈતિહાસ સતત વિકસી રહ્યો છે અને તે સાથે માનવીની જરૂરિયાત મુજબ ફેરફાર થવાનો કુદરતી ક્રમ છે. જુદાજુદા શાસકોના સમયમાં પણ પ્રગતિશીલ રજવાડાઓ જેવાં કે, વડોદરા, ગોંડલ, મૈસુર વિગેરે રાજ્યો પણ સુઆયોજીત સ્વરૂપે વિકસિત કરવામાં આવેલ તે સાથે તેને અનુરૂપ માળખાગત સુવિધા, રસ્તા, પાણી, ગટર, બગીચા જેવી વ્યવસ્થાઓ પણ ઊભી કરવામાં આવેલ, આ તમામ વ્યવસ્થાઓ સર સયાજીરાવ ત્રીજા વડોદરામાં દિર્ઘદ્રષ્ટિથી કરવામાં આવેલ, ગોંડલના રસ્તા -Street – Underground Electricity Wiring જે સાંપ્રત સમયમાં બધા શહેરોમાં યોગ્ય સ્વરૂપે નથી. આ પૂર્વભૂમિકા ફક્ત આજના શાસકો, વહીવટદારો અને નાગરિકોની જવાબદેહી (Accountability) નક્કી કરવા માટે છે કારણ કે હાલ આપણે રાજાશાહીના બદલે લોકશાહી શાસન વ્યવસ્થાના એક ભાગ છીએ.

સૌ પ્રથમ તો કાનુની સ્વરૂપે જોઈએ તો ગુજરાતમાં સુઆયોજીત સ્વરૂપે શહેરી વિસ્તારોનો વિકાસ થાય તે માટે ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ અને અર્બન ડેવલપમેન્ટ એક્ટ -૧૯૭૬ ઘડવામાં આવ્યો અને આજે અમલમાં છે. ગુજરાત અને મહારાષ્ટ્રમાં આ કાયદો સ્વીકૃતિ સ્વરૂપે અમલમાં છે અને આ કાયદા પહેલાં જે તે મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકા સબંધિત  બીપીએમસી એક્ટ / મ્યુનિસિપાલીટી એક્ટ હેઠળ પોતાના શહેરનો માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બનાવી, યોગ્ય સ્વરૂપે અમલી કરી શકતા, પરંતુ તે ડેવલપમેન્ટ પ્લાન સર્વગ્રાહી સ્વરૂપે અમલમાં થતો ન હતો. ફક્ત બૃહદ સ્વરૂપે લેન્ડ યુઝ પ્લાન ગણાતો. ટી.પી. એક્ટ અમલમાં આવતાં શહેરી વિકાસ મંડળો અને વિસ્તાર વિકાસ મંડળો - AUDA / VUDA /RUDA / SUDA વિગેરે અસ્તિત્વમાં આવ્યા અને શહેરો પણ આ એક્ટની જોગવાઈઓ પ્રમાણે અનુસરણ કરે તેવી આ કાયદામાં જોગવાઈઓ છે, જેમાં સબંધિત વિસ્તારોની વિકાસ પ્રક્રિયા, શહેરીકરણનો વ્યાપ, વિસ્તારની જરૂરિયાત, જાહેર સુખાકારીને ધ્યાનમાં લઈ પરામર્શ પ્રક્રિયા બાદ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન દસ વર્ષના સમયગાળા માટે બનાવવામાં આવે છે. જેને રાજ્યસરકારના શહેરી વિકાસ વિભાગ દ્વારા મંજૂર કરવામાં આવે છે અન જેમાં ખાસ કિસ્સામાં જરૂરિયાતને ધ્યાનમાં લઈ વચગાળાના સમયમાં પણ ઝોનીંગ Land use Patternમાં બદલાવ પણ કરવામાં આવે છે.

કોઈપણ વિસ્તારનો માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન Land use Plan તરીકે ઓળખાય છે તેનું અમલીકરણ ટીપી સ્કીમના માધ્યમથી થાય છે અને ટીપી સ્કીમનું કદ ૫૦ એકરથી (Micro TP) શરૂ કરીને ૫૦૦ એકર કે ૧૦૦૦ એકર સુધીનું થઈ શકે છે. જે Development Swing ને ધ્યાનમાં લઈ કરવામાં આવે છે. આ પ્રક્રિયાને ટીપી સ્કીમનો ઈરાદો (Intention) પ્રારંભિક ડ્રાફ્ટ ટીપી અને ફાઈનલ જેવા વિવિધ કાનુની તબક્કા હાથ ધરી ટાઉન પ્લાનીંગ ઓફિસર ટીપી સ્કીમમાં સમાવિષ્ટ જમીન / પ્લોટધારકોને સાંભળીને આખરી (Final) કરવા રાજ્ય સરકારને મોકલે છે અને રાજ્ય સરકારની મંજૂરી બાદ અમલીકરણ કરવાની જવાબદારી સબંધિત Appropriate Authority તરીકે શહેરી સત્તા મંડળો / મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકાની છે. સામાન્ય નાગરિકો કે જમીનધારકોની જાણકારી માટે શહેરી વિકાસ વિભાગ દ્વારા ટીપીમાં સમાવિ જમીનનાધારકોની (Occupied Plot – OP) જમીનની કપાતના ધોરણો ૪૦% સુધી અને જુદા જુદા હેતુ માટે કપાત કરવામાં, રોડ આંતરમાળખાકીય સુવિધા (Social Infrastructure) Saleable Plot, ફરજીયાતપણે નબળા અને આર્થિક રીતે પછાત માટે (EWS) ફરજીયાત આવાસ યોજના માટે ૭.૫% જેટલી જમીન કપાતનો સમાવેશ થાય છે. આ પ્રક્રિયામાં ટીપીઓ દ્વારા પારદર્શકતા જાળવવામાં આવે તે જરૂરી છે તે સાથે સમયમર્યાદામાં ટીપી આખરી (Final)  કરવામાં આવે તો જ હેતુ સિધ્ધ થાય છે

આજના લેખનો મુખ્ય ઉદ્દેશ ટીપી ફાઈનલ થયા બાદ અમલીકરણના છે. જેમા મુળ જમીનધારકોના સર્વે નંબરનું Reconstitution એટલે કે પુનઃઘટન થવાથી FPના ક્ષેત્રફળ મુજબના કબજાફેર અને જાહેર હેતુ માટે જમીનોના કબજા અગત્યના છે. આ કાયદાની અગત્યતા એ છે કે, જમીન સંપાદનની કાયદાની પ્રક્રિયા વગર સુઆયોજીત વિકાસ માટે જમીન સંપ્રાપ્ત થાય છે. અમો જયારે વડોદરા ડેપ્યુટી મ્યુનિસીપલ કમિશનર હતા ત્યારે ટીપીના આખરીકરણમાં વિલંબ થતો એટલે ૧૯૯૯માં ટીપી એક્ટમાં સુધારો કરાવડાવી જાહેર હેતુ માટે રસ્તા તેમજ અન્ય આંતરમાળખાકીય સુવિધા માટે જમીન ડ્રાફ્ટ ટીપીના તબક્કાએ કબજો લેવા માટે સુધારો કરાવવામાં આવેલ અને તેનો પ્રથમ અમલ અમોએ વડોદરામાં ભીમનાથ માઈક્રો ટીપી સ્કીમ બનાવી,  ભીમનાથ બ્રીજ પુરો કરી સયાજીગંજથી જેલ રોડનું જોડાણ કરી મહત્વનું નેટવર્ક ઊભુ કરેલ, આજ જોગવાઈઓ અમદાવાદના એસ.પી. રીંગ રોડ પુરો કરવામાં તત્કાલીન ઔડાના ચેરમેન સુરેન્દ્રભાઈ પટેલ દ્વારા લાગુ કરી અમલ કરવામાં આવેલ, આમ ટીપીમાં સમાવિષ્ટ જમીનધારકોના પ્લોટ હોલ્ડર્સને તેમજ નાગરિકોની વિશ્વસનિયતા પેદા કરવા જાહેર હેતુ માટે સૌ પ્રથમ આંતરમાળખાકીય સુવિધામાં રોડ, ગટર અને પાણીની વ્યવસ્થા ઉપલબ્ધ કરવામાં આવે તો લોકોની ટીપીના અમલીકરણમાં વિશ્વસનીયતા ઊભી કરી શકાય. બીજું કે ટીપીના પ્લોટધારકો પાસેથી Incremental Cost તેમજ વિકાસ પરવાનગી / બાંધકામ પરવાનગી માટે જે ચાર્જીસ વસુલ કરવામાં આવે તે રકમ સબંધિત વિસ્તારની ટીપી સ્કીમ માટે earmark નિયત કરી વાપરવી જોઈએ અને હાલ upfront  સ્વરૂપે આ ચાર્જીસ વસુલ કરવામાં આવે છે. બીજું કે ટીપી સ્કીમની કલમ - ૬૭/૬૮ હેઠળ ફાઈનલ ટીપીના પ્લોટના કબજામાં ફેરફાર / સંપાદન કરવાની જોગવાઈ છે. આમાં ફોજદારી કાર્યવાહી સહિતની જોગવાઈ છે

જમીન/મિલકતની મહત્વની બાબતોની ચકાસણી કર્યા વિના કોઇ ડગ ભરવું નહીં

પ્રોપર્ટીનું ટાઈટલ માર્કેટેબલ, બોજા રહિતનું હોવા અગર હયાત સ્થળ સ્થિતિ મુજબનું ટાઈટલ કલીયરન્સ સર્ટિ. મેળવવું જરૂરી છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

પ્રથમ તો સર્વે વાચક મિત્રોને નવા વર્ષની શુભકામનાઓ. મિલકતોની ખરીદી-વેચાણમાં કેટલીક લીગલ બાબતોનું ધ્યાન રાખવાનાં સૂચન નવા વર્ષે ઉપયોગી થઇ પડે એ માટે અહીં રજૂ કરાયાં છે:
કોઇપણ મિલકત કે જમીનની ખરીદી કે વેચાણ કરતી વખતે અથવા તેના હક્ક તબદિલ કરતી વખતે કેટલીક મહત્વની બાબતોની ચકાસણી કરવામાં ન આવે તો બાદમાં અનેક ગૂંચવણો અને સમસ્યાઓ ઊભી થઇ શકે છે. 
પ્રથમ સ્થાવર મિલકત અંગેના કરાર, દસ્તાવેજો, હુકમો, રેવન્યુ રેકર્ડ, સિટી સર્વે રેકર્ડ, મંજુર થયેલા પ્લાન સહિતના તમામ કાગળોની ફાઈલ સોલિસિટર્સ / એડવોકેટસે મેળવવાની રહે છે જેથી તે ફાઈલનાં પેપર્સની પ્રાથમિક ચકાસણી થઈ શકે.

- જે તે લાગુ સબ રજિસ્ટ્રાર પાસેથી મિલકત અંગે થયેલ રજિસ્ટર્ડ લખાણોની ઓછામાં ઓછા ૩૦ વર્ષની સર્ચ તપાસની નકલ જરૂરી ફી સરકારશ્રીમાં ભરપાઈ કરીને મેળવવી જોઈએ.

- જમીન-મિલકત ઉપર કોઈનો કોઈપણ પ્રકારનો હકક-હિત બોજો હોય તો તેની જાણની આમંત્રિત કરતી દૈનિકપત્રમાં જાહેર નોટિસ આપવી. જોઈએ.

- રેવન્યુ રેકર્ડની કચેરી, સિટી સર્વે કચેરી, પંચાયત કાર્યાલયમાંથી ગામ નમુના નંબર: ૭/૧૨ના ઉતારા, ફેરફાર નોંધો સને ૧૯૫૦ પછીના લેટેસ્ટ રેકર્ડ મેળવવા.

- મિલકતના ટાઈટલ અંગેનાં લખાણો, દસ્તાવેજો વગેરે તપાસવા.

- જમીન / મિલકતમાં કોઈનો કોઈપણ પ્રકારનો હકક, હિત, અધિકાર છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરવી જોઈએ.

- જમીન / મિલકત જો લીઝહોલ્ડ હોય તો સમય અને શરતો સહિતની ચકાસણી કરવી જોઈએ.

- ડી.આઈ.એલ.આર.ની માપણી અંગે પ્લાનની નકલમાં ખૂંટ અને ક્ષેત્રફળ અંગે ચોકસાઈ કરવી.

- ખેતી-બિનખેતીની જમીન અંગે કલેક્ટર / સંબંધિત અધિકારીઓના હુકમોની પ્રમાણિત નકલ મેળવવી અને શરતોની વિગતો તપાસવી.

- નગર વિકાસ યોજના (ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ) લાગુ પડેલી હોય તો ફોર્મ એફ અગર ”બી” તથા પાર્ટ પ્લાન તથા કબજા ફેરફારના કરારની નકલ.

- મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળમાંથી જમીન અંગેનું ઝોનિંગ સર્ટિફિકેટ મેળવવું અને બાંધકામની પરવાનગી મળી શકે તેમ છે કે કેમ તે જોવું.

- જમીનમાં બાંધકામ અધિકૃત (પરવાનગી મેળવીને કરેલ છે કે કેમ ? જેમ કે બાંધકામના પ્લાન મંજુર કરીને રજાચિઠ્ઠી મળેલી છે કે કેમ ? 

- ઈમ્પેક્ટ ફી ભરેલી છે કે કેમ મિલકતનો કબજો પ્રત્યક્ષ રૂપે જમીન-મિલકતના માલીક પાસે છે કે કેમ તે જોવું.

- ખેતીની જમીન ખેડૂત અગર બિનખેડુતને વેચાણ થયેલ હોય તો તેની ચકાસણી કરો.

- મિલકત રજિસ્ટર્ડ પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડર દ્ધારા વેચાણ કરવામાં આવેલી હોય તો વેચાણ કરવાની સત્તા અધિકાર છે કે કેમ ? હાલમાં પાવર ઓફ એટર્ની ચાલુ છે તેની એફિડેવિટ  છે કે કેમ? પાવર ઓફ એટર્ની યોગ્ય કિંમતના સ્ટેમ્પ પેપર હોવા બાબત સ્ટેમ્પ થયેલ છે કે કેમ ? તપાસો.

- જમીન ગણોતધારા અન્વયેની જુની શરતની છે કે નવી શરતની છે તે તપાસવું.  જો જમીન નવી શરતની હોય તો ખેતી-બિનખેતીના હેતુ માટે પરવાનગી મેળવવા માટે કંઈ (પ્રિમીયમ) રકમ ચુકવવી પડશે કે કેમ તે ચકાસવું.

- જમીનને ટુકડા ધારાની અન્ય લાગુ કાયદાઓ-નિયમોની જોગવાઈ લાગુ પડે છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરવી.

- જમીન કોઈ આદિવાસી કે પછાતવર્ગની વ્યક્તિની હોય તો વેચાણ અંગેની પરવાનગી છે કે કેમ ? મળવાની શકયતા તપાસો.

- જમીન મિલકત અવિભકત હિન્દુ કુટુંબની / સ્વતંત્ર / વડીલોપાર્જિત / ભાગીદારી / વ્યકિતગત / કંપની / સહકારી મંડળી / બિનધંધાકીય કોર્પોરેશન વિગરે પૈકી કોની છે તે તપાસવું.

- કુટુંબ અને ગુજરનારના તમામ વારસદારોની વિગત તથા તલાટીનું સર્ટિફાઈડ કરેલું પેઢીનામું મેળવવું. કુટુંબના વંશ / વારસો અંગેના હકક, હિત, અધિકારને લગતા ટાઈટલ્સ ચકાસવાં.

- ઉપરાંત સગીરોનું હિત સમાયેલ હોય તો સક્ષમ કોર્ટનું વાલી નિયુક્તિનું અને હિત સાચવણીનો હુકમ મેળવવો જોઈએ.

- જમીન / મિલક્ત કો.ઓ.હાઉસિંગ સોસાયટી / નોન ટ્રેડિંગ કોર્પોરેશન / પ્રાઈવેટ લિમિટેડ કંપની હેઠળ હોય તો સંસ્થાની નોંધણી પ્રમાણપત્ર, હોદ્દેદારોની અધિકૃતતા મેમોરેન્ડમ એન્ડ આર્ટીકલ્સ ઓફ એસોસિયેશન, વેચાણનો ઠરાવ, અધિકૃત કરેલ ઠરાવ, પઝેશન લેટર, બાયલોઝ, શેર સર્ટિફિકેટ, એલોટમેન્ટ લેટર, નો ડ્યૂ સર્ટિફિકેટ, નો ઓબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ વગેરેની ચકાસણી કરો. ભાગીદારી પેઢીની જમીન / મિલક્ત હોય તો રજિસ્ટર્ડ ભાગીદારી દસ્તાવેજ તથા ભાગીદારી પેઢી રજિસ્ટર્ડ થયાનું નોંધણી પ્રમાણપત્ર તેમજ તમામ ભાગીદારોની સંમતિ ઓથોરીટી પત્ર છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરો.

- જમીન/મિલકત અંગે કોઈ કોર્ટ-ક્ચેરીમાં કાનુની કાર્યવાહી ચાલુ છે કે કેમ ? અને દરમ્યાન વચગાળાનો હુકમ, મનાઈ હુકમ, હુકમનામાંની ચકાસણી કરો.

- અગાઉ કોઈપણ વ્યકિત કે સંસ્થા સાથેના કોઈપણ પ્રકારના હક્કો આપતા કરાર / લખાણની ચકાસણી કરો.

- મિલક્ત લીઝ, ભાડે લાયસન્સ ગીરો, ચાર્જ લીયનને આધિન છે કે કેમ ?

- વિલ (વસિયતનામા)થી જમીન/મિલક્ત પ્રાપ્ત થયેલ હોય તો વિલ (વસિયતનામા)ની નકલ મેળવી, તેમાં કોઈ પ્રતિબંધકર્તા જોગવાઈ છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરો, પ્રોબેટ કે સક્સેશન સર્ટિફિફિકેશન મેળવેલ છે કે કેમ ?

- મિલકત અંગે વેચાણ વેરા, આવકવેરા, મ્યુનિસિપલ / પંચાયતના વેરા મહેસુલ જેવા કોઈ સરકારી ચુકવણાં બાકી છે કે કેમ ?

- જમીન - મિલકત કોઈપણ પ્રકારના સંપાદનમાં છે કે કેમ ? રસ્તાની લાઈન દોરી અથવા કપાતમાં ગયેલ છે કે કેમ ? તે તપાસવું.

- જમીન-મકાન ખરીદ કરતી સમયે સરકારી જંત્રી મુજ જમીન / મિલકતની આંકેલ કિંમતની ચકાસણી કરો.

- જો જમીન / મિલકતનો દસ્તાવેજ કરતા અગાઉ તે મિલકતના અગાઉના દસ્તાવેજો યોગ્ય કિંમતની ચકાસણી કરી તે પર પૃરતી સ્ટેમ્પ ડયુટી વપરાયેલ છે કે કેમ ? તે તપાસો અને તે અગાઉના કોઈ દસ્તાવેજ સબ-રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ કે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી વેલ્યુએશન કચેરી સમક્ષ પડતર છે કે કેમ તે તપાસો.

- જમીન-મિલકતમાં અન્ય કોઈનો કોઈપણ પ્રકારનો હકક, હિત હોય તો તેની પૂર્ણતા કરાવવી.
ઉપરોક્ત વિગતો તથા સોલીસીટર્સ / એડવોકેટસએ અન્ય બાબતે કાયદાકીય રૂપે જરૂરી હોય તેવી બાબતો જોઈ તપાસીને પોતાની નકકી થયેલ લીગલ ફી તથા થયેલી ખર્ચની રકમ મેળવીને જમીન-મિલક્તના ટાઈટલ ચોખ્ખા, માર્કેટેબલ, બોજા રહિતનું હોવા બાબત અગર તો હયાત પરિસ્થિતિ, સ્થળ સ્થિતિ મુજબનું ટાઈટલ કલીયરન્સ સર્ટિફિકેટ અને જરર પડે ટાઈટલનો વિગતવાર રીપોર્ટ પણ આપી શકાય તેવું નમ્રપણે સૂચન છે.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)