સ્ત્રીના અવસાનથી બાર વર્ષની મુદતમાં તેની મિલકત અંગે હક્ક દાવો કરી શકાય

 

સમયમર્યાદાનો કાયદો, ૧૯૬૩ આર્ટીકલ-૬૫ (બી) મુજબ જ્યારે કોઇપણ સ્ત્રી પછી તે ભલે હિન્દુ હોય કે મુસ્લિમ પોતાની પાછળ પોતાની મિલકત મૂકી અવસાન પામે અને તેવી મિલકતમાં જે કોઇ વ્યક્તિને પોતાને હક્ક મળતો હોવાનું માનતી હોય તેવી વ્યક્તિએ તે સ્ત્રીના મરણના ૧૨ વર્ષની અંદર મરનાર સ્ત્રીની મિલકતનો કબજો મેળવવા અને મરનાર સ્ત્રીની મિલકત ઉપર હક્ક મેળવવા દાવો કરી શકે છે. અન્ય કિસ્સાઓમાં સામી વ્યક્તિને કબજો Adverse (વિરુદ્ધ) બને તેના બાર વર્ષની અંદર કબજા માટે દાવો કરી શકાય છે. પરંતુ મરનાર હિન્દુ કે મુસ્લિમ સ્ત્રીની મિલકત અંગે Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) આવી મરનાર સ્ત્રીના અવસાનની તારીખથી જ શરૂ થયેલ ગણાય, પરંતુ બાર વર્ષની મુદત બાદ મરનાર સ્ત્રીની મિલકત ઉપર હક્ક, કબજો મેળવવા કરવામાં આવેલ દાવો મુદત બહારનો ગણાય અને આવા દાવાને સમયમર્યાદાના સિદ્ધાંતનો બાધ નડે છે. ઉપરોક્ત સિદ્ધાંત નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે જગતરામ વિ. વરીન્દર પ્રકાશ, સિવિલ અપીલ નં. ૧૫૫૮/૧૯૯૯ ના કેસમાં પ્રસ્થાપિત કરેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

સુંદર નામની વ્યક્તિ તેઓની પાછળ મિલકત મૂકી તા.૧૯/૦૭/૧૯૪૧ના રોજ અવસાન પામેલા. સુંદરના કાયદેસરના વારસદારો તરીકે તેઓની વિધવા કિરપી અને બે છોકરી સીતા તેમજ મેશન હતા. દીકરી મેશનને એક પુત્ર જગતરામ છે જ્યારે દીકરી સીતાને એક પુત્ર વરીન્દર પ્રકાશ છે જેને વિધવા કિરપીએ દત્તક લીધેલ છે. સુંદરે પોતાની હયાતી દરમ્યાન પોતાની મિલકત અંગે બક્ષિસના લેખથી તેમની પુત્રી મેશનની તરફેણમાં પોતાની મિલકત તબદીલ કરેલી. ત્યારબાદ સુંદરનું અવસાન થતા તે મિલકત બાબતે માતા કિરપી અને પુત્રી મેશન વચ્ચે તકરારો ઉપસ્થિત થયા જે અંગે માતા કિરપીએ તા.: ૦૩/૦૮/૧૯૪૫ના રોજ પોતાની પુત્રી મેશન વિરુદ્ધ દાવો દાખલ કરેલો જે કામે પક્ષકારો વચ્ચે એવું સમાધાન થયેલ કે માતા કિરપી જ્યાં સુધી જીવે ત્યાં સુધી તેઓનો આ મિલકતમાં કબજો, ભોગવટો રહેશે. ત્યારબાદ તેના માલિક, કબજેદાર દીકરી મેશન થશે. પરંતુ ત્યારબાદ માતા કિરપીએ પોતાની બીજી પુત્રી સીતાના પુત્ર વરીન્દર પ્રકાશને તા.૨૩/૦૮/૧૯૫૮ના રોજ દત્તક લીધેલ. તેમજ આ મિલકત અંગે માતા કિરપીએ પોતાના દત્તકપુત્ર વરીન્દર પ્રકાશની તરફેણમાં બક્ષિસ અંગેનો લેખ કરી આપેલો. આથી પુત્રી મેશને આ બક્ષિસખત રદબાતલ ઠરાવવા તેમજ વરીન્દર પ્રકાશનું દત્તક ગેરકાયદેસર જાહેર કરાવવા તા.:૨૭/૦૫/૧૯૫૯ ના રોજ દાવો દાખલ કરેલો. જેમાં નામદાર સિવિલ કોર્ટે પુત્રી મેશનનો દાવો તા.: ૧૬/૦૧/૧૯૬૦ ના રોજ મંજૂર કરેલો. ત્યારબાદ માતા કિરપી તા.:૦૫/૦૯/૧૯૬૭ના રોજ અવસાન પામેલા.

નામદાર સિવિલ કોર્ટ/ ટ્રાયલ કોર્ટના હુકમથી નારાજ થઇ હાઇકોર્ટ સમક્ષ તા.:૧૮/૧૧/૧૯૮૧ના રોજ અપીલ દાખલ કરવામાં આવેલ. મજકુર અપીલ નામદાર સિવિલ કોર્ટના હુકમની તારીખથી આશરે ૨૧ વર્ષ બાદ તેમજ માતા કિરપીના અવસાન બાદ આશરે ૧૪ વર્ષ બાદ દાખલ કરવામાં આવેલ. ત્યારબાદ પુત્રી મેશને આ મિલકતનો કબજો મેળવવા તા.:૧૪/૧૨/૧૯૮૨ના રોજ સિવિલ કોર્ટ સમક્ષ હાલનો દાવો દાખલ કરેલો. મજકુર દાવો સમયમર્યાદાના સિદ્ધાંતનો બાધ નડતો હોવાનું જણાવી નામદાર સિવિલ કોર્ટ/ ટ્રાયલ કોર્ટે રદ જાહેર કરેલો. વધુમાં નામદાર નીચલી કોર્ટે ઠરાવેલ કે માતા કિરપીનું અવસાન તા.૦૫/૦૯/૧૯૬૭ના રોજ થયેલ હોવાથી વધુમાં વધુ તા.: ૦૫/૦૯/૧૯૭૯ સુધીમાં યાને ૧૨ વર્ષની મુદતમાં વાદીએ દાવો દાખલ કરવાની જરૂર હતી. જેને બદલે વાદીએ હાલનો દાવો તા.: ૧૪/૧૨/૧૯૮૨ના રોજ દાખલ કરેલો. લીમીટેશન એક્ટના આર્ટીકલ-૬૫(બી) મુજબ મરનાર સ્ત્રીના અવસાનની તારીખથી ૧૨ વર્ષની મુદતમાં જ દાવો થઇ શકે. તેમજ અવસાનની તારીખથી જ સમયમર્યાદા શરૂ થયેલ ગણાય. આથી આ કિસ્સામાં Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) મરનાર સ્ત્રીની મરણ તા.:૦૫/૦૯/૧૯૬૭થી જ શરૂ થયેલ ગણાય.

આ હુકમથી નારાજ થઇ અપીલ કોર્ટ સમક્ષ અપીલ કરવામાં આવેલી, જેમાં અપીલ કોર્ટે નામદાર સિવિલ કોર્ટનો હુકમ રદ જાહેર કરેલો. જેની સામે હાઇકોર્ટમાં અપીલ દાખલ કરવામાં આવેલી. જેમાં હાઇકોર્ટે નામદાર સિવિલ કોર્ટ/ટ્રાયલ કોર્ટનો હુકમ માન્ય રાખેલો. વધુમાં નામદાર હાઇકોર્ટે ઠરાવેલ કે હિન્દુ યા મુસ્લિમ સ્ત્રીના મૃત્યુને કારણે તેની મિલકતના કબજા યા હક્ક મેળવવા બાબતના દાવાઓ તે મરનાર સ્ત્રીની મરણની તારીખથી ૧૨ વર્ષની મુદતમાં જ થઇ શકે છે. કાયદા મુજબ મરણની તારીખથી જ કબજો મેળવવાનો હક્ક ઉત્પન્ન થાય છે. નામદાર હાઇકોર્ટના હુકમની સામે સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ હાલની અપીલ દાખલ કરવામાં આવેલી. જેમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે હાઇકોર્ટના ચુકાદાને સમર્થન આપેલ અને વધુમા ંનામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવેલ કે હિન્દુ યા મુસ્લિમ વિધવાના મૃત્યુથી ઉભા થતા અધિકાર તેવી મરનાર સ્ત્રીના મૃત્યુની તારીખથી ૧૨ વર્ષની મુદતમાં દાવો કરી દાદ મેળવવી જરૂરી છે. અને સમયમર્યાદાના કાયદાના આર્ટીકલ-૬૫ (બી) મુજબ Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) હિન્દુ યા મુસ્લિમ વિધવાના મૃત્યુની તારીખથી શરૂ થયેલ ગણાય. આથી માતા કિરપીના દત્તકપુત્ર વરીન્દર પ્રકાશ કે જેઓ આ મિલકતનો કબજો સને ૧૯૬૭થી ધરાવતા હતા તેઓને Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) ના કારણે નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે માલિક ઠરાવેલા.

આમ ઉપરોક્ત કેસની તમામ હકીકતથી સ્પષ્ટ થાય છે કે અન્ય કિસ્સાઓમાં સામી વ્યક્તિનો કબજો Adverse  (વિરુદ્ધ) બને તેના ૧૨ વર્ષની અંદર કોઇપણ વ્યક્તિ કબજા માટેનો દાવો કરી શકે છે જ્યારે કોઇ હિન્દુ યા મુસ્લિમ સ્ત્રીના અવસાનને કારણે તેની મિલકત ઉપર હક્ક, કબજો મેળવવાનો દાવો તે સ્ત્રીના અવસાનના ૧૨ વર્ષની અંદર દાવો કરવો જોઇએ. મરનાર હિન્દુ કે મુસ્લિમ સ્ત્રીની મિલકત અંગે Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) આવી મરનાર સ્ત્રીના અવસાનની તારીખથી જ શરૂ થયેલ ગણાય, પરંતુ બાર વર્ષની મુદત બાદ મરનાર સ્ત્રીની મિલકત ઉપર હક્ક, કબજો મેળવવા કરવામાં આવેલ દાવો મુદત બહારનો ગણાય અને આવા દાવાને સમયમર્યાદાના સિદ્ધાન્તનો બાધ નડે છે. સમય મર્યાદાનો કાયદો, ૧૯૬૩ આર્ટીકલ-૬૫(બી) મુજબ જ્યારે કોઇપણ સ્ત્રી પછી તે ભલે હિન્દુ હોય કે મુસ્લિમ પોતાની પાછળ પોતાની મિલકત મૂકી અવસાન પામે અને તેવી મિલકતમાં જે કોઇ વ્યક્તિને પોતાને હક્ક મળતો હોવાનં માનતી હોય તેવી વ્યક્તિએ તે સ્ત્રીના મરણના ૧૨ વર્ષની અંદર મરનાર સ્ત્રીની મિલકતનો કબજો મેળવવા અને મરનાર સ્ત્રીની મિલકત ઉપર હક્ક મેળવવા દાવો કરી શકે છે. અન્ય કિસ્સાઓમાં સામી વ્યક્તિને કબજો Adverse (વિરુદ્ધ) બને તેના બાર વર્ષની અંદર કબજા માટે દાવો કરી શકાય છે.

 

લેખક : દિનેશ પટેલ,  રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ

જમીન તથા મકાનોને લગતા દસ્તાવેજી પુરાવાની ફાઈલ તૈયાર કરો.

 

આપણે ઘણા જ પરીશ્રમો દ્વારા જમીન તથા મકાન ઉભુ કરીએ છીએ અને હાશકારો અનુભવીએ છીએ પરંતુ આપણી પાસે સોનુ છે તેની જાણવાની બેંક લોકરમાં કરીએ છીએ. તેના કરતા વધુ કિંમતી જમીન તથા મકાનને લગતા દસ્તાવેજી પુરાવાની જાળવણી તથા પુરાવાઓ આપણે એકઠા કરી શકતા નથી અને આજની તારીખે તે પુરાવાની ફાઈલો આપણી પાસે નહિ હોય અથવા હશે તો અધુરી હશે તથા કાગળોની સાથણી પણ ન હોય તેવું બનેલ હશે.

રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટ્સ બે રીતે વહેચાયેલ છે ગ્રામ્ય કક્ષા એ ૭X૧૨ ને અને શહેર કક્ષાએ સીટી સર્વે પ્રોપર્ટી કાર્ડ દ્વારા રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટ્સનો હક્ક જમીન ધારક અથવા મકાન માલિકને મળે છે અને તે આધારે વારસાઈ, વેચાણ, ગીરો, લોન, જમીન દ્વારા અનેક લાભો મળે છે. આમ રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટ્સ ઘણી જ અગત્યની બાબત છે. રેકર્ડસ ઓફ રાઈટ્સ જેટલા ચોખ્ખા હશે તેટલો જ વધુ ફાયદો થાય છે. જેમ કે

1. વારસાઈમાં ઝઘડા થવાની શક્યતા ઘટે છે.
2. વેચાણ વખતે સરકારી કચેરીઓના ધક્કોનો સમય બગડતો નથી.
3. જમીન તથા મકાનની વેચાણ કિંમત વધુ મેળવી શકાય છે.
4. જરૂરિયાત ઉપસ્થિત થાય ત્યારે લોન સરળતાથી મેળવી શકાય છે.
5. જામીન થવાનું હોય તો સરળતાથી જામીન થઇ શકાય છે.
6. વીલ તથા જમીન અને મકાન બાબતે કરારો કરવાના હોય ત્યારે સરળતાથી કરી શકાય છે.
7. સરકારી કચેરીમાં રેકર્ડઝ ખોવાઈ ગયેલ હોય તથા સળગી જાય ત્યારે આ રેકર્ડઝ ફાઈલ ઘણી જ અગત્યની પુરવાર થાય છે અને તમારા રેકર્ડઝ મુજબ નવેસરથી રેકર્ડઝ ઉપસ્થિત કરી શકાય છે.
8. તમારી મિલકતની વહેંચણી પણ સરળતાથી કરી શકાય છે.

આમ ઉપરોકત મુજબ જો તમે જમીન/મિલકત ધરાવતા હોય અને ૭X૧૨ પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં નામ ચાલતું હોય અને રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટ્સ ભોગવતા હોય તો નીચે મુજબ દસ્તાવેજી પુરાવા સરકારી કચેરીના સહી સિક્કા સાથે લેમીનેશન કરાવી ફાઈલ અધતન રાખવા નીચે મુજબના પુરાવા એકત્ર જે તે કચેરીમાંથી એકત્ર કરો અને ફાઈલ તૈયાર કરો.

1. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરના ટીપ્પણ.
2. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરના નકશાની નકલ અથવા તે ગામનો આખો નકશો.
3. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરની પ્રતિબુક.
4. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરનો આકરબંધ/કાયમ ખરડાની નકલ.
5. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરની માપણીની નકલો.
6. તમારા સર્વે નંબરોની પાંચ વર્ષે એક વખત માપણી કરાવી હિતાવહ છે. જેથી કોઈએ દબાણ કરેલ હોય તે સ્પષ્ટ ખ્યાલ આવી જાય.
7. માપણીની નકલ મેળવો ત્યારે હિસ્સા ફોર્મ નં.૪ મેળવી લેવું.
8. જયારે ભાગલા પાડો ત્યારે ડિસ્ટ્રીક્ટ ઇન્સ્પેક્ટર લેન્ડ રેકર્ડઝ કચેરી દ્વારા વહેંચણી કરાર મુજબ માપણી કરાવી, નમૂના નં.૧૧-અ મેળવી લો અને મામલતદાર કચેરી દ્વારા ૭X૧૨ અલગ કરાવી લેવા હિતાવહ છે.
9. કલેકટર કચેરી દ્વારા મામલતદાર કચેરીમાંથી ૭X૧૨, ૮-અ, નંબર-૬ ણી નકલ દર વર્ષે મેળવી ફાઈલે રાખવી હિતાવહ છે.
10. એકત્રિકરણ થયેલ હોય તો બ્લોક નંબરની માપણી, ચિરાયેલા સર્વે નંબરમાંથી બનેલ બ્લોક માપણી/એકત્રીકરણની તકતાની નકલ/રીવાઇઝ્ડ એકત્રિકરણ તખ્તાની નકલ.
11. રી-સર્વે થયેલ હોય તો રી-સર્વે નંબરના આજુબાજુ નંબરના નકશાની નકલ/ખેતારવાર પત્રકની નકલ મેળવી લેવી.
12. ટી.પી.સ્કીમ દાખલ થયેલ હોય અને ફાઈનલ પ્લોટ પડેલ હોય તો તેની માપણી શીટ તથા આજુબાજુના માપણી શીટની નકલ/એફ-ફોર્મની નકલ/નકશાની નકલ મેળવી લેવી.
13. ટી.પી.સ્કીમ દાખલ થતી હોય ત્યારે આખી ટી.પી.સ્કીમની માપણી થતી હોય ત્યારે તમારી જમીન તથા મકાનની માપણીમાં ચોક્કસાઈ રાખવી. જેથી રોડ-રસ્તા તથા રીઝર્વેશન બાબતે ખાસ ધ્યાન રાખવું તે અંગે રેકર્ડઝ મેળવવા.
14. સોસાયટી બિનખેતી થઇ ગયેલ હોય ત્યારે પ્લાન મુજબ બિનખેતી દુરસ્તી કરાવી ૭*૧૨ માં તમામ સભ્યોના નામ દાખલ થાય તેવી કાળજી રાખવી અને તે ફાઇલ અધતન રાખવી.
15. જમીન તથા મકાનના ક્ષેત્રફળ તથા હદ બાબતે વધુ ચોક્કસાઈ રાખવી તથા પુરાવા ફાઈલે રાખવી.
16. જમીનના ખેતર ઉપર હદનિશાન જે હોય તે કાયમ રાખવા તથા ચકાસણી વખતોવખત કરાવી હદનિશાન ન હોય તો માપણી કરી હદનિશાન કરાવી કાયમી હદનિશાન ઉભા કરવા.
17. તમારી જમીન રોડ, કેનાલ સંપાદન થતી હોય ત્યારે તેના નકશા મેળવી લેવા અને તે મુજબ માપણી કરાવી સંપાદન ક્ષેત્રફળ બરાબર છે કે કેમ તે ચકાસી રેકર્ડઝ ફાઈલે રાખવા.
18. સંપાદન થયા બાદ ડિ.ઈ.લે.રે. રેકર્ડ પર દુરસ્તી કરાવી લેવી નહીતર તેનું મહેસૂલ તમારે ભરવાનું થશે.
19. સોસાયટીમાં રહેતા હોય તો શેર સર્ટીફીકેટ / સભ્ય દાખલો / એલોટમેન્ટ લેટર/કોર્પોરેશન-ઔડા પ્લાન પાસ / રાજા ચિઠ્ઠી / બી.યુ. પરમીશન / રજીસ્ટ્રેશનનો દાખલો / સોસાયટી બંધારણ.
20. યુ.એલ.સી. ના હુકમો.
21. ૨૭X૧૨ હોય તો સને ૧૯૫૦ થી આજદિન સુધીના ઉતારા મેળવી લેવા.
22. સીટી સર્વે લાગતું હોય ત્યાં જે તે કચેરીમાંથી તમારા સીટી સર્વે નંબરોની એસ.આઈ. કેસની નકલ ફાઇલ ખાસ રાખવી. તેમાં પણ દર વર્ષે ઉપર જણાવ્યા મુજબની કાર્યવાહીઓ કરવી.
23. ખાસ એડવાઈઝ આપવાની કે સીટી સર્વે દાખલ થતાં જે તે સીટી સર્વે નંબરની સનંદ આપવામાં આવે છે તે સનંદ જે તે મિલકત ધારણ કરનાર કર્મચારીને આપવામાં આવે છે ત્યારે ધક્કા ખવડાવે છે તથા ઉદ્ધતાઇભર્યા જવાબો આપવામાં આવે છે. જે વ્યવહાર બદલી આ સનંદો તાત્કાલિક લેવી હિતાવહ છે. આ સનંદ ફક્ત એક જ વખત આપવામાં આવે છે. તે સનંદની લેમીનેશન કરાવવી વધુ હિતાવહ છે તે સનંદ લઇ તમારી મિલકતની ચકાસણી પણ કરી લેવી તેમાં સુભારા કરવા પાત્ર હોય તો આગળની કાર્યવાહી કરવી હિતાવહ છે.

લેખક : દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ