તમારી જમીન, તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)
વ્યકિત પોતે અગર કુટુંબના સભ્યોને નામે સ્થાવર મિલકતો ધરાવતા હોય તેમણે જમીન તથા મકાનોને લગતા દસ્તાવેજી પુરાવાની ફાઈલો તૈયાર કરવી જોઈએ, જેનાં મુખ્ય કારણ, ફાયદા અને તેની વિગત આ મુજબ છે. રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટસ ઘણી જ અગત્યની બાબત છે. રેકર્ડ ઓફ રાઈટસ જેટલા ચોખ્ખા હશે તેટલો જ વધુ ફાયદો થાય છે. રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટસ બે રીતે વહેંચાયેલા હોય છે: ગ્રામ્ય કક્ષાએ ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨ અને હકકપત્રક-૬ તેમજ ગામ નમુના નંબરઃ ૮/અ નો ઉતારો અને શહેર કક્ષાએ સિટી સર્વે પ્રોપર્ટી કાર્ડ દ્વારા રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટસનો હકક જમીનધારક અથવા મકાનમાલિકને મળે છે.
રેકર્ડ ઓફ રાઈટસ વ્યવસ્થિત રાખવાના ફાયદા આ મુજબ છે : (૧). કુટુંબની કોઈ વ્યક્તિનું અવસાન થાય તો કરવાની થતી વારસાઈમાં ઝઘડા થવાની શક્યતા ધટે છે. (૨) વેચાણ/ટાન્સફર, ગીરો, હક્ક જતો કરવાનાં લખાણો તેમજ લાગુ પડતા કાયદાઓ હેઠળની જરૂરી પરવાનગીઓ મેળવતી વખતે સરકારી કચેરીઓના ધક્કા ખાવા પડતા નથી. (૩). વીલ તથા જમીન અને મકાન બાબતે કરારો કરવાના હોય ત્યારે સરળતાથી કરી શકાય છે. (૪). સ્થાવર મિલક્તની વહેંચણી પણ સરળતાથી કરી શકાય છે. (૫). મિલકત ઉપર જરૂરિયાત ઉપસ્થિત થાય ત્યારે લોન સરળતાથી મેળવી શકાય છે. (૬) જામીન થવાનું હોય તો તેમાં સરળતા રહે છે. (૭). જમીન તથા મકાનની વેચાણ કિંમત વધુ મેળવી શકાય છે. (૮.) સરકારી કચેરીમાં રેકર્ડઝ ખોવાઈ ગયેલ હોય તથા સળગી જાય ત્યારે આ રેકર્ડઝ ફાઈલ ઘણી જ અગત્યની પુરવાર થાય છે અને તમારા રેકર્ડઝ મુજબ નવેસરથી રેકર્ડઝ ઉપસ્થિત કરી શકાય છે.
આમ ઉપરોક્ત મુજબ જો તમે જમીન/મિલક્ત ધરાવતા હો અને ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨ અને અગર પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં નામ ચાલતું હોય અને રેક્ડર્ઝ ઓફ રાઈટસ ભોગવતા હો તો નીચે મુજબ દસ્તાવેજી પુરાવા સરકારી કચેરીના સહી-સિક્કા સાથે લેમીનેશન કરાવી ફાઈલ અધતન રાખવા નીચે મુજબના પુરાવા જે તે કચેરીમાંથી મેળવીને ફાઈલ તૈયાર કરવી અને અસલ દસ્તાવેજી પુરાવા, બેન્ક લોકર અથવા ઘરના કબાટમાં રાખવા અને ફોટોકોપી, ખરી નકલો હાથવગી રાખવી વધુમાં નીચે જણાવ્યા મુજબની વિગતો-પુરાવા મેળવીને રાખવા જરૂરી બને છે.
(૧.) તમારી માલીકીની જમીન-મિલક્તના રેકર્ડસ તથા તેના ટીપ્પણ. (૨) તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરના નકશાની નકલ અથવા તે ગામનો કે વિસ્તારનો આખો નકશો. (૩). તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરની પ્રતિબુક. (૪) તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરનો આકાર બંધ/ કાયમ ખરડાની નકલ. (૫) તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરની માપણીની નકલો. તમારા સર્વે નંબરોની જમીનની દર પાંચ વર્ષે એક વખત માપણી કરાવી હિતાવહ છે. જેથી કોઈએ દબાણ કરેલું હોય તે સ્પષ્ટ ખ્યાલ આવી જાય. (૭) માપણીની નકલ મેળવો ત્યારે હિસ્સા ફોર્મ નં. ૪ મેળવી લેવું. (૮) જયારે જમીનના ભાગલા પાડવામાં આવેલ હોય ત્યારે ડિસ્ટ્રિકટ ઈન્સ્પેક્ટર લેન્ડ રેકર્ડઝ કચેરી દ્વારા વહેંચણી કરાર મુજબ માપણી કરાવી, નમૂના નં. ૧૧-અ મેળવી લેવું અને મામલતદારકચેરી ઘ્વારા ગામ નમુના નંબર ૭/૧૨ અલગ કરાવી લેવા હિતાવહ છે. (૯ ) એકત્રિકરણ થયેલું હોય તો બ્લોક નંબરની માપણી, ચિરાયેલા સર્વે નંબરમાંથી બનેલ બ્લોક માપણી/એકત્રીકરણની તકતાની નકલ/રીવાઈઝડ એકત્રિકરણ તખ્તાની નકલ. (૧૦) રી-સર્વે થયેલો હોય તો રી-સર્વે નંબરના આજુબાજુ નંબરના નકશાની નક્લ/ખેતરવાર પત્રકની નકલ મેળવી લેવી. (૧૧) મામલતદાર કચેરીમાંથી ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨, ૮-અ તેમજ હક્કપતક નંબર-૬ ની નકલ દર વર્ષ મેળવી ફાઈલ રાખવી હિતાવહ છે. (હવે આ રેકર્ડ જરુરી નકલ ફી ભરપાઈ કરીને પણ મેળવી શકાય છે.) (૧૨) ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ દાખલ થયેલી હોય અને ફાઈનલ પ્લોટ પડેલો હોય તો તેની માપણી શીટ તથા આજુબાજુના માપણી શીટના નક્લ/એફ-કફોર્મ/બી- ફોર્મની નક્લ/નક્શાની નકલ તેમજ ઝોનિંગ સર્ટિફિકેટ મેળવી લેવું. (૧૩) ટી.પી સ્કીમ દાખલ થતી હોય ત્યારે આખી ટી.પી સ્કીમની માપણી થતી હોય ત્યારે તમારી જમીન તથા મકાનની માપણીમાં ચોક્સાઈ રાખવી. જેથી રોડ રસ્તા તથા રીઝર્વેશન બાબતે ખાસ ઘ્યાન રાખવું તે અંગે રેકર્ડઝ મેળવવા. (૧૪) જમીન બિનખેતી થઈ ગયેલ હોય ત્યારે પ્લાન મુજબ બિનખેતી દુરસ્તી કરાવી ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨ માં અગર સિટી સર્વ પ્રોપ્રર્ટી કાર્ડમાં પોતાનું નામ દાખલ થાય તેવી કાળજી રાખવી. (૧૫) જમીન તથા મકાનના ક્ષેત્રફળ તથા હદ બાબતે વધુ ચોક્સાઈ રાખવી તથા પુરાવા ફાઈલ રાખવી. (૧૬) જમીનના ખેતર ઉપર હદનિશાન જે હોય, તે કાયમ રાખવા તથા ચકાસણી વખતોવખત કરાવી હદનિશાન ન હોય તો માપણી કરી હદનિશાન કરાવી કાયમી હદનિશાન ઊભાં કરવાં. જરૂર પડ્યે માલીક કબજેદાર તરીકેનું બોર્ડ પણ મુકાવી રાખી શકાય. (૧૭). તમારી જમીન રોડ કે કેનાલમાં સંપાદન થતી હોય ત્યારે તેના નકશા મેળવી લેવા અને તે મુજબ માપણી કરાવી સંપાદન ક્ષેત્રફળ બરાબર છે કે કેમ તે ચકાસી રેકર્ડઝ ફાઈલ રાખવા. (૧૮) સંપાદન થયા બાદ ડિ.ઈ.લે.રે.રેકર્ક ૫૨ દુરસ્તી કરાવી લેવી, નહીંતર તેનું મહેસુલ તમારે ભરવું પડશે. (૧૯) યુ.એલ.સી.ના હુકમો, બિનખેતીની પરવાનગી, સરકારી લાગુ કાયદા અને નિયમો હેઠળની જરૂરી પરવાનગી. (૨૦) સને ૧૯૫૦ થી આજદિન સુધીના રેકર્ડ ઓફ રાઈટસના ઉતારા મેળવી લેવા. વધુમાં ખેતીની જમીન ધારણકર્તાએ ખેડૂતપોથી તેમજ ખેડૂત હોવા અંગેનું મામલતદાર તરફથી આપેલ પ્રમાણપત્ર મેળવી રાખવું. (૨૧) સિટી સર્વે લાગુ પડેલ હોય ત્યાં જે તે કચેરીમાંથી તમારા સિટી સર્વે નંબરોની એસ.આઈ.કેસના નકલની ફાઈલ ખાસ રાખવી. તેમાં પણ દર વર્ષ ઉપર જણાવ્યા મુજબની કાર્યવાહીઓ કરાવી. (૨૨) સોસાયટીમાં રહેતા હોય તો શેર સર્ટિફિકેટ સભ્ય દાખલો /એલોટમેન્ટ લેટર/ઠરાવની નકલ/ કોર્પોરેશનના પ્લાન/ અરબન ડેલપમેન્ટ ઓથોરિટીના મંજૂર થયેલા પ્લાન/ રજાચિઠ્ઠી/ બી. યુ. પરમિશન/ રજિસ્ટ્રેશન સર્ટિફિકેટ / સોસાયટીના બંધારણ (લીફ્લેટ યુ) નોન ટ્રેડિંગ કોર્પોરેશન (N.T.C.) નું મેમોરેન્ડમ એન્ડ આર્ટીકલ્સ ઓફ એસોસિયેશનની નકલ. (૨૩) સિટી સર્વે દાખલ થતાં જે તે સિટી સર્વે નંબરોની સનદ આપવામાં આવે છે, તે સનદ જે તે મિલકત ધારણ કરનારને આપવામાં આવે છે, જેથી આ સનદો મેળવી લેવી હિતાવહ છે. આ સનદ ફક્ત એક જ વખત આપવામાં આવે છે. તે સનદની લેમીનેશન કરાવવી વધુ હિતાવહ છે. તે સનદ લઈ તમારી મિલકતની ચકાસણી પણ કરી લેવી તેમાં સુધારા કરવા પાત્ર હોય તો આગળની કાર્યવાહી કરવી હિતાવહ છે. (૨૪) જમીન--મિલકતને લગતા દસ્તવોજો, કરારો, વિલ, પેઢીનામું, સોગંદનામાં, થયેલાં જરૂરી લખાણો, અરજીઓ, મ્યુનિસિપલ ટેક્સ બિલ અને દફતર, મહેસુલ ભર્યાની પહોંચ, ઈલેક્ટ્રિક સર્વિસ બિલ, આધાર કાર્ડ, ઈન્કમટેક્સ કાયદા હેઠળનું પાન કાર્ડ, ઈન્કમ ટેક્સ ભર્યાનું રીટર્ન, પાસપોર્ટ, સાઈઝનો ફોટો તેમજ અન્ય જરુરી કાગળો વગેરે હાથવગાં રાખવાં.
નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)
