રજિસ્ટ્રેશનના નવા નિયમો અમલ થતાં નોંધણી વિના પરત કરાતા દસ્તાવેજો

મિલકત ખરીદનારના બંધારણીય અધિકાર પર તરાપ

દસ્તાવેજો પરત કરવા માટે કારણો આપવાના હોવા છતાંય સબરજિસ્ટ્રારની કચેરીના અધિકારીઓ લેખિતમાં કારણ આપતા નથી

FOR GR CLIK HERE

• નવીન ફોર્મ નંબર-૧ અને પરિપત્ર
• સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

(પ્રતિનિધિ તરફથી) અમદાવા,સોમવાર

બિલ્ડિંગ યુઝ, મંજૂર થયેલા પ્લાન કે પછી ઝોનિંગ સહિતની વિગતો ન જોડનારાઓના દસ્તાવેજો ન કરવાના ગુજરાત સરકારે કરેલા નિયમને કારણે દસ્તાવેજોની નોંધણીમાં મોટો ઘટાડો આવી ગયો છે. અમદાવાદની સોલા સહિત બે ત્રણ કચેરીના બાદ કરતાં બાકીની ૧૦થી ૧૧ કચેરીમાં રોજના ૧૦થી ૧૫ દસ્તાવેજોની માંડ નોંધણી થાય છે. દસ્તાવેજોની નોંધણી માટે ૩૩ જુદા જુદાં નિયમો ૨૮મી જૂનથી લાગુ કરવામાં આવ્યા હોવાથી દસ્તાવેજોની નોંધણી પર મોટી બ્રેક  લાગી ગઈ છે. 

મિલકત ખરીદનારે ઓછી સ્ટેમ્પ ડયૂટી ભરી હોય કે પછી દસ્તાવેજના પેપર્સમાં કંઈક ખૂટતું હોય તો તેવા સંજોગોમાં સબરજિસ્ટ્રારની કચેરીના અધિકારી તે દસ્તાવેજની નોંધણી કરવાની ના પાડી શકે છે કે પછી દસ્તાવેજ જપ્ત પણ કરી શકે છે. પરંતુ નોંધણી ન કરવા પાછળના કારણો લેખિતમાં આપવાના હોય છે, પરંતુ અધિકારીઓ લેખિતમાં કારણો આપતા નથી. આમ અધિકારીઓ જ રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની કલમ ૭૧(૫)ની જોગવાઈનું પાલન કરતાં નથી. જોકે ખૂટતી વિગતો સાત દિવસમાં રજૂ કરવાની મોખિક સૂચના આપે છે. 

સબરજિસ્ટ્રારની કચેરી દસ્તાવેજ નોંધવાની ના પાડે અને તે માટેના કારણો ઓછા હોય તો તેવા સંજોગોમાં રજિસ્ટ્રેશન માટે આવેલો દસ્તાવેજ નાયબ કલેક્ટરની કચેરીને મોકલી દેવાની જોગવાઈ કરવામાં આવેલી છે. નાયબ કલેક્ટરની કચેરી ત્યારબાદ પક્ષકારને બોલાવીને તેને સાંભળીને તે અંગે નિર્ણય લઈ શકે છે. આમ નાયબ કલેક્ટરને દસ્તાવેજ મોકલીને પક્ષકારને પોતાના પક્ષની રજૂઆત કરવાની તક પણ આપવામાં આવતી નથી. 

ગુજરાત સરકારે ૨૮મી જૂન ૨૦૨૨થી અમલમાં મૂકેલા નવા નિયમો મુજબ બિલ્ડિંગ યુઝની પરવાનગી ન હોય તો દસ્તાવેજની નોંધણી થતી નથી . તેમ જ સરકારે બાંધેલી મિલકત હોય પણ વેચાણ માટેની પરવાનગી મેળવી હોવાનો પત્ર રજૂ ન કરે તો પણ તેનો દસ્તાવેજ નોંધાતો નથી. આ જ રીતે નોંધણી ફી કે રજિસ્ટ્રેશન ફી ઓછી જમા કરાવી હોય તો પણ દસ્તાવેજોની નોંધણી અટકાવી દેવામાં આવી રહી છે. 

જોકે કાયદાકીય જોગવાઈ હેઠળ અને બંધારણે આપેલા અધિકાર હેઠળ કોઈપણ વ્યક્તિના દસ્તાવેજની નોંધણી અટકાવી શકાતી નથી. હા, મિલકત ખરીદનારે જે તે મિલકતની સ્ટેમ્પ ડયૂટી અને રજિસ્ટ્રેશન ફી જમા કરાવી દીધી હોય તો સબ રજિસ્ટ્રારની કચેરી તે દસ્તાવેજ સ્વીકારવાની ના પાડી શકતી નથી. મિલકત ખરીદનારને રજિસ્ટ્રેશન ફીની પહોંચ મેળવવાના કાયદેસર અધિકાર છે. આ મુદ્દે ગુજરાત સરકારે નોંધણી નિમય ૧૯૭૦ના નિયમ નંબર ૪૫ (૧)માં કરવામાં આવેલી જોગવાઈ હેટલ એક પરિપત્ર પણ ભૂતકાળમાં કરેલો છે. તેમાં ઓછી સ્ટેમ્પ ડયૂટી આપી હોય તેવા દસ્તાવેજોને નોંધવા ટોકન  ન આપવાનો નિયમ કરવામાં આવ્યો હતો. પરંતુ આ પ્રકારના કિસ્સામં પબ્લિક ઇન્ટરેસ્ટ લિટિગેશન થઈ હતી. આ પીટીશનની સુનાવણી બાદ ગુજરાત હાઈકોર્ટે અરુણ રામજી વિ. ગુજરાત સરકારના કેસમાં ઉપરોક્ત પરિપત્ર રદ કરવાનો પણ ચૂકાદો આપ્યો હતો. 

નોંધણી વિના જ પરત કરાઈ રહેલા બારમી મે ૧૯૮૨ પૂર્વેના દસ્તાવેજો

બારમી મે ૧૯૮૨ પહેલાની સોસાયટીઓની મિલકતો કે પછી ચોથી એપ્રિલ ૧૯૯૪ પછી એનટીસીની મિલકતોના સ્ટેમ્પ ડયૂટી ભરી ન હોય તેવા દસ્તાવેજાની નોંધણી કર્યા વિના પરત આપી દેવામાં આવી રહ્યા છે. પક્ષકાર વેચાણ દસ્તાવેજ નોંધાવવા જાય તે પહેલા જ મિલકતની જે કિંમત નક્કી થયેલી હોય તે કિંમત પર પક્ષકારે સ્ટેમ્પ ડયૂટી કે પછી રજિસ્ટ્રેશન ફીની રકમ એડવાન્સમાં જમા કરાવી તે તે પછી જ દસ્તાવેજની નોંધણી માટેના ટોકન આપવામાં આવી રહ્યા છે. દસ્તાવેજની નોંધણી માટેની તારીખની ફાળવણી પણ ત્યારબાદ જ કરવામાં આવે છે. 

મામલતદારને કુદરતી રીતે વહેતાં પાણીના અવરોધ પેદા કરતાં વ્યક્તિઓ / સંસ્થાઓ સામે પગલાં ભરવાની જોગવાઇ બાબત

વરસાદી પેટર્ન બદલાવાથી હાઈડ્રોલોજીકલ સર્વે કરવો જરૂરી

વરસાદી પાણીના નિકાલ અંગે કાનૂની તેમજ સબંધિત સત્તા મંડળની જવાબદારી અંગે માહિતી

મામલતદાર કોર્ટ અધિનિયમ - 1906

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

તાજેતરમાં ભારે વરસાદને કારણે સર્જાયેલ સ્થિતિના સંદર્ભમાં આ કોલમના વાંચકો તરફથી રજૂઆતો આવી કે, ભારે વરસાદને કારણે પાણી ભરાવાના પ્રશ્નોના કારણો અને ઉપાયો સાથો સાથ વહીવટીતંત્રની જવાબદારી વિશે સૌ પ્રજાજનોને જાણકારી મળે તે માટે પ્રજાહિતને સ્પર્શતો મુદ્દો હોવાથી આલેખન કરવામાં આવે છે. સૌ પ્રથમ તો છેલ્લા ૧૦ વર્ષથી અસાધારણ સ્વરૂપે દેશ અને ગુજરાતમાં વરસાદ પડે છે એટલે કે વરસાદી ઋતુચક્રમાં પરિવર્તન આવ્યું છે અને તેનું કારણ વૈશ્વિક સ્તરે Global Warming અને Climate Changeની અગાઉ જે વાતો થતી હતી તેના બદલે વાસ્તવિક સ્વરૂપે બદલાવ આવી ગયો છે અને જે માટે માનવીની ભૌતિક વિકાસની હરણફાળ જવાબદાર છે અને જેની માનવીના જીવન ધોરણ ઉપર પ્રતિકુળ અસરો વર્તાય છે.

 સૌ પ્રથમ તો સદીઓથી વરસાદની સિઝનમાં જે વરસાદ પડે તે કુદરતી રીતે નદી, નાળાં, કોતર દ્વારા મોટી નદીઓ મારફત છેવટે પાણી દરિયામાં જાય, આ કુદરતી પ્રક્રિયા તમામ Water Course ઢોળાવ સ્વરૂપે વહેતા, જો અતિભારે વરસાદ પડે તો નદીકાંઠાના ગામોમાં કે નદી કિનારે રહેતી વસ્તીને અસર થતી આટલી પૂર્વ ભુમિકા સાથે હવે વરસાદી પાણી, પુરની સ્થિતિ વિગેરેની સંસ્થાકીય (Organisational) ચર્ચા કરીએ તો વરસાદી પાણીના નિકાલનો પ્રશ્ન ખાસ કરીને વિકટ સ્વરૂપે શહેરોમાં વધુ થાય છે અને હવે તો ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં પણ અસાધારણ વરસાદને કારણે પ્રશ્નો ઉપસ્થિત થાય છે. આ અંગે ભારત સરકારના જળ સંશાધન (Water Resources) અને કૃષિ વિભાગ, વહીવટી વિભાગો જવાબદાર છે અને રાજ્યમાં જળસંપતિ વિકાસ વિભાગ, મહેસૂલ અને શહેરી વિકાસ વિભાગો જવાબદાર છે.

વરસાદી Pattern-વલણ બદલાવાના કારણે હવે Cloud Bursting સ્વરૂપે વરસાદ પડે છે અને ૧૦૦ વર્ષ જૂના વરસાદનું Pattern જોવામાં આવે તો પ્રણાલીકાગત ગુજરાતના પરિપ્રેક્ષ્યમાં વાત કરીએ તો દક્ષિણ ગુજરાતમાં ૫૦ થી ૧૦૦ ઈંચ જેટલો વરસાદ પડતો જ્યારે સૌરાષ્ટ્ર અને કચ્છમાં ૧૦ થી ૨૫ ઈંચ સરેરાશ વરસાદ પડતો તેના બદલે અત્યારે ભારે વરસાદની શરૂઆત સૌરાષ્ટ્ર કે કચ્છમાંથી થાય છે અને એક સાથે ૧૦ થી ૨૦ ઈંચ સુધીનો વરસાદ એક સાથે પડે છે. આજ બતાવે છે કે Cloud Bursting આકાશી આફત સ્વરૂપે વરસાદ પડે છે જેની સામે કુદરતી રીતે નદી-નાળાંની વહન શક્તિ (Carrying Capacity) નથી અને આ નદી નાળાં ઉપર મોટાભાગની જગ્યાઓએ દબાણ થયા છે અથવા અવરોધો પેદા થયા છે અને આવી પરિસ્થિતિને ધ્યાનમાં લેતાં અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન પણ દૂરંદેશીપણું દાખવીને ભારતીય પરિસ્થિતિમાં નિર્માણ થતા પ્રશ્નોને ધ્યાનમાં લઈ મામલતદાર કોર્ટ અધિનિયમ - 1906 માં મામલતદારને કુદરતી રીતે વહેતાં પાણીના અવરોધ પેદા કરતાં વ્યક્તિઓ / સંસ્થાઓ સામે પગલાં ભરવાની જોગવાઈ છે અને આ કાયદો ખાનગી જમીનમાંથી કે જાહેર જગ્યામાંથી પસાર થતાં નદી નાળાંમાં થયેલ અવરોધો દૂર કરવાની સત્તા છે.

હવે શહેરોમાં જે સ્થિતિ સર્જાઈ છે તેમાં શહેરીકરણના બિન આયોજિત વિકાસને કારણે કુદરતી રીતે વહેતાં વહેણ (Water Chennel), ખાડીઓ, વાંકળા, કોતર, Tributariesમાં અવરોધો / બાંધકામની પ્રવૃત્તિને કારણે કુદરતી રીતે વહેતાં પાણીમાં અવરોધો પેદા થયા છે. જો કાયદાકીય જોગવાઈ જોવામાં આવે તો ગુજરાત મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન એક્ટની કલમ-૨૩૦ અને ૨૩૧માં મ્યુનિસિપલ કમિશનરને આવા કુદરતી વહેણોમાં થતા અવરોધો દૂર કરવાની સત્તા છે અને આવા અવરોધો / દૂર કરવા માટે કમિશનર નોટીસ આપ્યા વગર પણ દૂર કરી શકે છે. પાયાની બાબત એ પણ છે કે કોઈપણ મહાનગરપાલિકા કે નગરપાલિકાની જે પ્રાથમિક ફરજો પાણી, રસ્તા અને ગટર છે એટલે કે જ્યારે આ સેવાઓ નાગરિકોને અપેક્ષા પ્રમાણે પૂરી પડાતી ન હોય ત્યારે વરસાદી પાણીના નિકાલની વ્યવસ્થા Storm Water Management એ પ્રાથમિકતા આપવામાં આવતી નથી. સાથો સાથ જે અસાધારણ વરસાદ પડે છે જેના સાપેક્ષમાં હયાત વરસાદી ગટરની ક્ષમતા પણ હોતી નથી એટલે સૌ પ્રથમ તો તમામ શહેરી અને ગ્રામ્ય વિસ્તારોનો Hydrological Survey કરવાની જરૂર છે જેમાં હયાત નદી, નાળાં, કોતર, વિગેરેનો કુદરતી પાણીના પ્રવાહ તેની હયાત વહન શક્તિ (Carrying Capacity) છેલ્લા દસ વર્ષથી સરેરાશ પડતા વરસાદના આંકડા વિગેરેનો અભ્યાસ કરાવડાવીને આખા રાજ્યનો વરસાદી પાણીના નિકાલનો 'માસ્ટર પ્લાન' બનાવી તેના અમલીકરણ માટેનો 'એક્શન પ્લાન' અમલી કરવામાં આવે તો લાંબાગાળા માટે ઉપાય થઈ શકે તે માટે સરકારના સિંચાઈ વિભાગ અને શહેરી વિકાસ વિભાગ, મહેસૂલ વિભાગના પરામર્શમાં આ કાર્યવાહી કરવી જરૂરી છે.

શહેરી વિસ્તારમાં અસાધારણ વરસાદને કારણે જે સ્થિતિનું નિર્માણ થાય છે તેમાં મારા શહેરી વ્યવસ્થાતંત્રમાં વડોદરા મહાનગરપાલિકાના ડેપ્યુટી મ્યુનિસિપલ કમિશનર / મ્યુનિસિપલ કમિશનર તેમજ સુરતના મારા અનુભવને આધારે જણાવું તો બિન આયોજીત સ્વરૂપે બાંધકામ અને ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ હાથ ધરવામાં આવે ત્યારે વરસાદી / કુદરતી પાણીના નિકાલનું કોઈ આયોજન હોતું નથી. દા.ત. વડોદરામાં નેશનલ હાઈવે બાયપાસ કરવામાં આવ્યો તેમજ નર્મદા બ્રાન્ચ કેનાલ પસાર કરવામાં આવી ત્યારે કુદરતી રીતે જે પાણી મહિસાગર કે જાંમ્બુવા નદીમાં જતું તેના બદલે વડોદરા શહેરમાં આવે તેજ રીતે વડોદરાના ૧૩ તળાવો આંતરિક interlink હતા અને શહેરના ત્રણ મુખ્ય કોંસ અને વિશ્વામિત્રી નદીમાંથી પાણી વહેતુ તેના બદલે દબાણો / બાંધકામના કારણે પ્રશ્નો ઉભા થયા છે. તેજ રીતે સુરતમાં ખાડીઓ મારફત તાપી નદીમાં પાણીનું વહન થતું તેમાં અવરોધો થયા છે અને તાપી નદીમાં Silting / પુરાણ થવાના કારણે સામાન્ય સંજોગોમાં પણ પુરની સ્થિતિ પેદા થાય છે. જેનો હું સુરતના - ૧૯૯૪, ૧૯૯૮, ૨૦૦૬ના પુરનો સાક્ષી છું. 

આ બંને શહેરોના ઉદાહરણ સ્વરૂપે દાખલા આપ્યા છે બાકી જેમ જણાવ્યું તેમ તમામ શહેરોમાં કુદરતી પાણીના વહેણમાં અવરોધો / બિન અધિકૃત બાંધકામ, કોઈક જગ્યાએ ટાઉનપ્લાનીંગ સ્કીમમાં પણ ટીપી રોડ નાખવામાં આવ્યા છે. કુદરતી તળાવોમાં દબાણ / પુરાણ થવાને કારણે ક્ષમતા ઘટી છે એટલે કાયમી ઉપાયો તરીકે કેન્દ્ર અને રાજ્ય સરકારે અગાઉ Flood Mitigationના ભાગરૂપે ડેમ / ચેક ડેમ બનાવવા મંજૂરી આપવામાં આવતી તેમ દરેક શહેરો / Flood affected પુરગ્રસ્ત વિસ્તારો દા.ત. ઘેડ વિસ્તાર, પોરબંદર જિલ્લામાં તેજ દરેક વિસ્તારોના વરસાદી પાણીના નિકાલ માટે હાઈડ્રોલોજીકલ સર્વે કરાવી એક્શન પ્લાન બનાવવામાં આવે તો કાયમી ઉકેલ આવે. રાજ્ય સરકાર આ પરિપ્રેક્ષ્યમાં લાંબાગાળાના ઉપાયો તરીકે નિર્ણય કરે તે જરૂરી છે.