રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ
લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન એચ.એસ.પટેલ IAS (નિ.)
- ત્રીજા પક્ષકારને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની તબદીલ કરવાના કિસ્સામાં પ્રમોટરની જવાબદારીઓ નક્કી કરવામાં આવી છે
લેખાંક-2
ગત અંકમાં રીયલ એસ્ટેટ (નિયમન અને વિકાસ) અધિનિયમન (રેરા)ની પાયાની વ્યાખ્યાઓ અંગે નિરૂપણ કરવામાં આવેલ હતી અને આ કાયદો ઘડવાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ શું છે તે જણાવવામાં આવેલ. આ કાયદામાં મુખ્ય ત્રણ અંગો મહત્વના છે, રેગ્યુલટરી ઓથોરોટી, પ્રમોટર એટલે કે ડેવલપર અને ત્રીજા મકાન / લેનારા / ખરીદનારાઓ છે. સૌ પ્રથમ આ કાયદાના ચેપ્ટર-૨માં કલમ-૧૧ થી ૧૮ સુધી પ્રમોટર ડેવલપરના કાર્યો અને ફરજો (Functions and Duties of Promoter) જણાવવામાં આવી છે તો કલમ-૪ હેઠળ ઓથોરીટી પાસે રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની નોંધણી કરાવવાની હોય છે. અરજી સાથે પ્રોજેકટની તમામ બાબતો સાથે દસ્તાવેજી પુરાવા રજૂ કરવાના હોય છે અને કલમ-૫ હેઠળ સત્તા મંડળ દ્વારા ૩૦ દિવસમાં નોંધણી કરવાની હોય છે અને નોંધણી વખતે લોગીન આઈ ડી અને પાસવર્ડ મળ્યેથી સત્તા મંડળની વેબસાઈટ ઉપર સબંધિત પ્રમોટરનું વેબપેજ બનાવવાનું છે. જેમાં પ્રોજેક્ટને લગતી વિગતો જેવી કે પ્રોજેક્ટનો નોંધણી નંબર, બુક થયેલ એપાર્ટમેન્ટ તેમજ પ્લોટોની સંખ્યા અને બુકીંગ થયેલ વિગતોની ત્રિમાસીક યાદી, પ્રોજેકટ માટે અન્ય ઓથોરીટીની મેળવેલ મંજૂરીઓ દા.ત. સ્થાનિક મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનના બાંધકામના નકશા, પર્યાવરણનું NOC વિગેરે, આ ઉપરાંત પ્રોજેક્ટની અદ્યતન ત્રિ માસીક સ્થિતી સત્તા મંડળ દ્વારા નિયમોથી નક્કી કરેલ અન્ય માહિતી અને દસ્તાવેજો, આ તમામ માહિતી લોકોની જાણકારી માટે વેબસાઈટ ઉપર અદ્યતન સ્વરૂપે મૂકવાની છે.
જ્યારે કોઈપણ વ્યક્તિ એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ બુક કરાવે ત્યારે પ્રમોટર દ્વારા જે માહિતી ઉપલબ્ધ કરવાની જવાબદારી છે, જેમાં સત્તા મંડળે નિયમોનુસાર નિર્દિષ્ઠ કરવામાં આવ્યું હોય તેવા સ્થળે અને જગ્યાએ મંજૂર કરેલ નકશા, લે-આઉટ, પાણી, સ્વચ્છતા, વીજળી જેવી નાગરીક આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ સહિત પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવાનું તબક્કાવાર સમયપત્રક તેજ રીતે નિયમોની જોગવાઈ મુજબ તમામ પ્રકારની જવાબદારી (Obligation) જેવી કે એલોટમેન્ટ લેટરમાં દર્શાવ્યા મુજબ એસોસીએશનને જાહેર ઉપયોગની (Public utility) માલિકી ફેર થાય ત્યાં સુધી વેચાણ અંગેના કરાર મુજબ ફાળવણીથી મેળવનારાઓ (Allotee) એસોસીએશનને જવાબદાર રહેશે. એસોસીએશનનો અર્થ પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થાય ત્યારે સામુહિક સેવાઓ / યુટિલીટી નિભાવવા માટે તમામ પ્લોટ ધારકો / એપાર્ટમેન્ટના ફ્લેટ ધારકોનું એસોસીએશન. આ કાયદાથી એસોસીએશનની રચના કરવાનું ફરજીઆત બનાવવામાં આવ્યું છે. આ ઉપરાંત કરારમાં જણાવેલ નિયત સમયમર્યાદામાં માળખાકીય ખામી અંગે પ્રમોટરની જવાબદારી જેમાં ફાળવણીથી મેળવનારાઓને (Allotee) તમામ એપાર્ટમેન્ટો, પ્લોટો, મકાનોના માલિકીફેર અંગેનો દસ્તાવેજો થઈ ગયા હોય તો પણ પ્રમોટરની જવાબદારી ચાલુ રહે છે, તેજ રીતે પ્રમોટર દ્વારા સબંધિત સત્તા મંડળ દ્વારા આપવામાં આવેલ કંમ્પલેશન સર્ટીફીકેટ (સીસી) અને ભોગવટા પ્રમાણપત્ર (OC) પ્લોટધારકોને તેમજ રેસીડન્ટ એસોસીએશનને ઉપલબ્ધ કરવા માટે બંધાયેલ છે, જો કોઈપણ મિલકત ભાડાપટ્ટે લીધેલ હોય તો પ્રમોટર સબંધિત જમીનની ભાડાપટ્ટાનો સમયગાળો તેમજ તેને સંલગ્ન અન્ય બાબતો જણાવવાની અને તે અંગેનું પ્રમાણપત્ર આપવાનું રહેશે.
બિલ્ડીંગના ડેવલપર ફક્ત કરાર કે સમજૂતિની જોગવાઈઓ અનુસાર ફાળવણી રદ કરી શકે છે, પરંતુ ફાળવણીથી મેળવનાર (Allotee) એકતરફી રીતે અથવા યોગ્ય કારણવગર ફાળવણી રદ કરવાથી નારાજ થયો હોય અને આવું રદ કરવાનું કૃત્ય વેચાણ અંગેની સમજૂતીની શરતો અને બોલીઓથી વિરૂધ્ધ હોય તો તે અંગે રાહત / દાદ મેળવવા માટે રજૂઆત કરી શકશે અને સત્તા મંડળની ફરિયાદ નિવારણ સમિતી (Grievance Redressal Committee) આવી રજૂઆત અંગે જે નિર્ણય કરે તે પ્રમોટરને બંધનકર્તા રહેશે. પ્રમોટર દ્વારા પ્રોજેક્ટની જાહેરાત અથવા માહિતીપત્રના આધારે અથવા કોઈ મોડેલ એપાર્ટમેન્ટ બતાવેલ હોય તે આધારે કોઈ ડિપોઝીટ અથવા એડવાન્સ મેળવેલ હોય અને તે મુજબ ભૂલ થઈ હોય અને તે આધારે જે ખોટ અને નુકશાન થાય તો પ્રમોટરે વળતર આપવાનું થાય છે અને એટલે કોઈ પ્રમોટર વેચાણ અંગેના સમજૂતી કર્યા વગર કોઈ ડિપોઝીટ અથવા એડવાન્સ લઈ શકતા નથી અને જેથી નિયમોનુસાર ફી પેટે દસ ટકાથી વધારે રકમ વસુલ કરી શકાતી નથી. પ્રમોટરે જે સમજૂતી (Agreement) ઠરાવવામાં આવે તે નિયત નમૂનામાં કરવાની હોય છે અને તેમાં બહારના વિકાસ કાર્યો (External Development) જે તારીખ સુધીમાં એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ, મકાનની કિંમત પેટે ચૂકવણીઓ કરવાની હોય તે તારીખો અને મકાન પ્લોટનો કબજો સુપ્રત કરવાનો હોય તો તે તારીખો અને પ્રમોટરે ફાળવણીથી મેળવનારાઓ કસુર થવાના કિસ્સામાં ફાળવણીથી મેળવનારે પ્રમોટરને ચૂકવવાપાત્ર વ્યાજના દર સાથે મકાન અને બાંધકામ સહિત પરિયોજનાની વિગતો અને તેવી અન્ય વિગતો સમજૂતી કરારમાં સમાવિષ્ઠ થવી જોઈએ. તે વિગતવર્ણનો મુજબનું પ્રમોટરે પાલન પણ કરવાનું હોય છે તે મુજબ મંજૂર કરેલ નકશાઓ મુજબ અને જણાવ્યા મુજબના ફિટીંગ્સ / ફીક્સચર સવલતો અને કોમન ઉપયોગી બાબતો દર્શાવવાની છે. આજ રીતે ત્રીજા પક્ષકારને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની તબદીલ કરવાના કિસ્સામાં પ્રમોટરની જવાબદારીઓ નક્કી કરવામાં આવી છે તે સાથે રાજ્ય સરકાર નક્કી કરે તે મુજબ પ્રોજેક્ટના વીમા લેવાની પણ જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. છેવટે પ્રમોટરની જવાબદારીમાં માલિકી હક્કની તબદીલીની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે અને મકાન / એપાર્ટમેન્ટના ભોગવટા પ્રમાણપત્ર મળ્યા બાદ ત્રણ મહિનાની અંદર કોમન એરીયાની જગ્યાનો માલિકી ફેર દસ્તાવેજ એસોસીએશનને કરી આપવાનો છે અથવા તો સત્તા મંડળને કરી આપવાનો છે. આમ ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણેની જોગવાઈઓ મકાન / એપાર્ટમેન્ટ ખરીદનારાઓએ પ્રમોટર / પ્રોજેક્ટ ડેવલપરની ફરજો અને જવાબદારીઓ શું છે તે જાણવી જરૂરી છે. પ્રમોટરની જેમ જ ફાળવણીથી મેળવનારના પણ હક્કો અને ફરજો છે તે આગામી અંકમાં વર્ણન કરીશું.
