નોમિની અને વારસદાર માં શો ફેર? કાયદા ની રીતે કોણ હકદાર ગણાય??

 

રીડેવલપમેન્ટ એટલે વધુ બાંધકામ અને વધુ સુખ સુિવધાઓ

 

                                IFYOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

ક્ષેત્રફળ કરતા વધારાની જમીનોના કબજા હકો નિયમિત કરવા અંગેની જોગવાઈઓ

 

ક્ષેત્રફળ કરતા વધારાની જમીનોના કબજા હકો નિયમિત કરવા અંગેની જોગવાઈઓ

ક્ષેત્રફળ કરતા વધારાની જમીનો કબજામાં હોય તેવી વધારાની જમીનોના કબજા હકો નિયમિત કરવા અંગેની જોગવાઈઓ
રાજ્ય સરકાર દ્વારા રાજ્યમાં આવેલી જમીનોની માપણી કરી રેકર્ડ અદ્યતન કરવા ખૂબ મોટા પાયે અને વખતોવખત ઝુંબેશ ચલાવવામાં આવેલ છે અને આ અંગે વખતોવખત માપણી પણ કરવામાં આવેલ છે. જેમાં નવી માપણીમાં કેટલાંક ખાતેદારોની કબજાની જમીનમાં જૂની માપણી મુજબના ક્ષેત્રફળ કરતા વધારાની જમીનો કબજામાં હોવાનું પણ ઘણા કિસ્સાઓમાં બનવા પામેલ છે. આવી વધારે માલૂમ પડેલ જમીનો અંગે પ્રીમિયમ લઈને ખાતેદારોના કબજા હકો પણ સરકાર દ્વારા નિયમિત કરી આપવામાં આવતા હતા. પરંતુ આ અંગે હાલમાં રાજ્ય સરકાર દ્વારા રાજ્યના તમામ વિસ્તારોના ખેડૂતોની માપણી વધારાની સમસ્યાને કાયમી ઉકેલ માટે સરકારે માપણી વધારા અંગેના આ અગાઉના તમામ ઠરાવો, પત્રો અને પરિપત્રો રદ કરીને ઠરાવ ક્રમાંકઃ દબણ- ૧૧૨૦૧૩/૨૨૦/લ. થી તા. ૦૯-૦૭-૨૦૧૩ના રોજ ગુજરાત સરકારના મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા પરિપત્ર બહાર પાડવામાં આવેલ છે. આ ઠરાવની જોગવાઈઓ નીચે મુજબ છે.

કબજા હક નિયમિત કરવા બાબતઃ

• ખાતેદારોની જમીનમાં જે વધારો થયો હોય અને ચારેબાજુ ખાનગી ઈસમોની જમીન હોય તો તા.૧-૮-૫૮ના રોજ શરૂ થતાં મહેસૂલી વર્ષથી ખાતેદારની જમીનના ક્ષેત્રફળમાં જેટલો વધારો થયો હોય તેટલા ક્ષેત્રફળવાળી જમીનનો આકાર વસૂલ કરવો.
• ઉપર મુજબ થયેલી જમીનનો નિયત થયેલ હક એટલે કે, આકાર બંધ પ્રમાણેના મૂળ જમીનના ૨૦ પટ જેટલી રકમ તે ખાતેદારો પાસેથી ઉપર્યુક્ત પેરા એકમાં જણાવેલ જમીનનાં આકાર ઉપરાંત પ્રીમિયમ સ્વરૂપે લેવી. આ રકમ ભરવાથી ખાતેદારના કબજા હક્કો નિયમિત થયેલા ગણાશે.
• ઉપર (૧) પ્રમાણે માપણી વધારો નિયમિત કરતી વખતે આજુબાજુના તમામ સર્વે નંબરોની ચોક્કસ માપણી થયેલ હોય અને ગામ નકશામાં તે સર્વે નંબરનું ચોક્કસ માપ દર્શાવવામાં આવેલ હોય તો તેવા કિસ્સાઓમાં ઉક્ત (૧)ની જોગવાઈ લાગુ કરવાની રહેશે. જો ચારેબાજુના સર્વે નંબર પૈકી તમામ અથવા અન્ય સર્વે નંબરની માપણી ન થઈ હોય તો તેવા કિસ્સામાં પ્રથમ તેની માપણી કરીને ઉપર (૧) મુજબની જોગવાઈ લાગુ પાડવામાં આવશે.
• ઉપર (૧) પ્રમાણે માપણી વધારો નિયમિત કરતી વખતે જે સર્વે નંબરની કોઈ પણ એક કે વધારે બાજુ ગામ નકશામાં દર્શાવેલ ગામ રસ્તો, સીમરસ્તો કે પગવાટ હોય તો તેવા સંજોગોમાં જે સર્વે નંબરનો માપણી વધારો નિયમિત કરવાનો થાય તે ઉપર (૧) પ્રમાણે કરવાનો રહેશે. પરંતુ જે ગામ રસ્તો, સીમરસ્તો કે પગવાટ નકશામાં હોય કે ગામ રસ્તો કે પગવાટ ગામ નકશા પ્રમાણે મૂળ સ્થિતિમાં જ ખુલ્લો રહેવો જોઈશે.

માપણી વધારો નિયમિત કરવાની મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા જોગવાઈ

માપણી વધારો નિયમિત કરવાની મહેસૂલ વિભાગ તા.૧૨-૪-૯૧ની ઠરાવની જોગવાઈ દૂર કરી નીચે પ્રમાણે સુધારા કરવામાં આવેલ છે :

જે સર્વે નંબરનો માપણી વધારો નિયમિત કરવાનો હોય તે જમીનની એક બાજુ કે વધારે બાજુ સરકારી પડતર જમીન, નદી, તળિયું કે તળાવ કે છેલ્લો (પાણીનો વહેળો) કે અન્ય જાહેર રસ્તા આવેલ હોય તેવી જમીનોમાં નીચે જણાવ્યા પ્રમાણે માપણી વધારો નિયમિત કરી આપવાનો રહેશે.

• નગરપાલિકા સહિત તમામ ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં ખાતેદારને મૂળ જમીનના ૨૦ ટકા સુધીની જમીનનો માપણી વધારો પ્રવર્તમાન જંત્રી દરની એકવડી કિંમત વસૂલ લઈને અને તેથી વધુનો માપણી વધારો પ્રવર્તમાન જંત્રી દરની બેવડી કિંમત વસૂલ નિયમિત કરવાનો રહેશે.
• ઉપર પ્રમાણે ચાર એકર સુધી તથા રૂ.૧૫ લાખ સુધીની કિંમતની જમીનનો માપણી વધારો કરવાની સત્તા કલેક્ટરની રહેશે.
• ચાર એકરથી વધુ તથા રૂ. ૧૫ લાખથી વધુ કિંમતવાળી જમીનનો માપણી વધારો કરવાની સત્તા સરકારની રહેશે.
• જંત્રી દર નક્કી કરતી વખતે સવાલવાળી જમીનનો જંત્રીદર અને જો તે સર્વે નંબરનો જંત્રીદર ઉપલબ્ધ ન હોય તો લાગુ સર્વે નંબરનો જંત્રીદર ધ્યાને લેવાનો રહેશે. આ જંત્રીદર જમીનના જે તે ઉપયોગને અનુલક્ષીને લેવાનો રહેશે.
• ઉપર પ્રમાણે માપણી વધારો નિયમિત કરતી વખતે માપણી વધારો ખેડૂત ખાતેદાર જે શરતે મૂળ જમીન ધારણ કરતો હશે તે શરતે જ નિયમિત કરવાનો રહેશે.
• ઉપર ૨ (૧) માં જણાવ્યા પ્રમાણેના કિસ્સા સિવાય અસાધારણ માપણી વધારો માલૂમ પડે કે, જ્યાં આવો માપણી વધારો ૪૦ ટકા કે ૪ એકર એ બે પૈકી જે વધુ હોય તેવા તમામ વિશિષ્ટ કિસ્સાઓમાં માપણી વધારો નિયમિત કરવાની દરખાસ્તો સરકારને રજૂ કરવાની રહેશે તથા આવો અસાધારણ માપણી વધારો રેકર્ડ તથા ગુણદોષને આધારે મંજૂર કે નામંજૂર કરવાની સત્તા સરકારની રહેશે.
• ઉપર આપેલ સત્તામર્યાદામાં ૪૦ ટકા કે તેથી વધુ માપણી વધારો થતો હોય પરંતુ ૪ એકરથી અથવા આપેલ નાણાકીય મર્યાદાથી ઓછો થતો હોય તેવા કેસો બાબતે કલેક્ટરને આપેલ નાણાકીય મર્યાદામાં પોતાની કક્ષાએ નિર્ણય લઈ શકશે. પરંતુ કલેક્ટર આ સત્તાની સોંપણી કરી શકશે નહીં.
• માપણી વધારો નિયમિત કરતાં જો ખેતી જમીન ટોચમર્યાદા ધારા હેઠળ કુલ હોલ્ડિંગ વધુ થતુ હોય તો તેવા કિસ્સામાં ખેતી જમીન ટોચમર્યાદા ધારા હેઠળ મળવા પાત્ર હોલ્ડિંગ કરતાં વધુ માપણી વધારો મંજૂર કરી શકાશે નહીં. જમીનના કુલ હોલ્ડિંગ અંગે સંબંધિત ખેડૂત ખાતેદારનું બાંહેધરી પત્ર અને ૭/૧૨, ૮-અની ચકાસણી કરી લેવાની રહેશે.
• માપણી વધારાની જમીન પૈકી ઔદ્યોગિક એકમો એ પ્રમાણિત ઔદ્યોગિક હેતુ માટે જો સર્વે નંબર/ બ્લોક નંબરની પૂરેપૂરી જમીન વેચાણ લીધી હશે તો તેને આ નીતિ લાગુ પાડીને જે માપણી વધારો થાય તેને આનુષાંગિક જે પ્રીમિયમ નક્કી થાય તે ભરવાનું રહેશે. પરંતુ તે સર્વે નંબર/ બ્લોક નંબર પૈકીની પૂરેપૂરી જમીન નહીં ખરીદી હોય અને અમુક વિસ્તાર ખરીદયો હશે તો માપણી વધારાને અનુલક્ષીને પ્રીમિયમ ભરવાની જવાબદારી જે તે મૂળ ખાતેદારની રહેશે. જે અંગે ગામ દફતરે જરૂરી નોંધ રાખવાની રહેશે.

કેટલાક ખાતેદારોની કબજાની જમીનમાં જૂની માપણી મુજબના ક્ષેત્રફળ કરતા વધારાની જમીનો કબજામાં હોવાનું પણ ઘણાં કિસ્સાઓમાં બનવા પામેલ છે. આવા કિસ્સાઓ અંગે હાલમાં રાજ્ય સરકાર દ્વારા રાજ્યના તમામ વિસ્તારોના ખેડૂતોની માપણી વધારાની સમસ્યાને કાયમી ઉકેલ માટે સરકારે માપણી વધારા અંગેના આ અગાઉના તમામ ઠરાવો, પત્રો અને પરિપત્રો રદ કરીને ઠરાવ ક્રમાંક : દબણ- ૧૧૨૦૧૩/૨૨૦/લ.,થી તા. ૦૯-૦૭-૨૦૧૩ના રોજ ગુજરાત સરકારના મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા પરિપત્ર બહાર પાડવામાં આવેલ છે. આ ઠરાવની કેટલીક જોગવાઈઓ વિશે આ અગાઉના અંકમાં ચર્ચા થઈ ગયેલ છે. તે ઉપરાંતની કેટલીક જોગવાઈઓ નીચે મુજબ છે.

ડૂબના સર્વે નંબર અંગેઃ

• જૂના સર્વે નંબર રેકર્ડમાં હોય પરંતુ તે નવી માપણીમાં સમાવવામાં રહી ગયા હોય તેવા સર્વે નંબરને ડૂબના સર્વે નંબર તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. આવી ડૂબ તરીકે ગણાતી જમીનનું સ્થળ પર અસ્તિત્વ હોય તો આવા નંબરોની માપણી કરાવી સંબંધીત ખાતેદારના મૂળ હોલ્ડિંગમાં ઉપર (૧)ની જોગવાઈ પ્રમાણે ઉમેરો કરવાનો રહેશે, અને જો સ્થળ પર આવી ડૂબની જમીનનું અસ્તિત્વ ન હોય તો કોઈ પણ કાર્યવાહી કરવાની રહેશે નહીં.
• ઉક્ત (૧) પ્રમાણે માપણી વધારો નિયમિત કરતી વખતે આજુબાજુના તમામ સર્વે નંબરોની ચોક્કસ માપણી થયેલ હોય અને ગામ નકશામાં તે સર્વે નંબરનું ચોક્કસ માપ દર્શાવવામાં આવેલ હોય તેવા કિસ્સાઓમાં ઉક્ત (૧)ની જોગવાઈ લાગુ કરવાની રહેશે.(દા.ત. આવા મપાયેલા નંબરો વાળી જમીન કોઈ પણ સરકારી તંત્ર બોર્ડ, નિગમ, મ્યુનિસિપાલિટી કે અન્ય કોઈ સરકારી કચેરીના કબજામાં હોઈ શકે.
• ઉપર (૧) પ્રમાણે માપણી વધારો નિયમિત કરતી વખતે જે સર્વે નંબરની કોઈ પણ એક બાજુ ગામ નકશામાં દર્શાવેલ ગામ રસ્તો કે પગવાટ હોય પરંતુ અન્ય કોઈ સરકારી જમીન ન હોય તેવા સંજોગોમાં જે સર્વે નંબરનો માપણી વધારો નિયમિત કરવાનો થાય તે ઉપર (૧) પ્રમાણે કરવાનો રહેશે. પરંતુ જે ગામ રસ્તો કે પગવાટ નકશામાં હોય તે ગામ રસ્તો કે પગવાટ ગામ નકશા પ્રમાણે મૂળ સ્થિતિમાં જ ખુલ્લો રહેવો જોઈશે.

માપણી વધારાવાળી જમીન સરકારને પરત કરવા અંગેઃ

• ખાતેદાર ખેડૂત કે, ખેતીની જમીન ખરીદનાર ઔદ્યોગિક એકમ કે વેપારી એકમ મૂળ જમીન જ ધારણ કરવા ઈચ્છે અને માપણી વધારાવાળી જમીન સરકારને પરત કરવા ઈચ્છે તો માપણી વધારાવાળી જમીન કલેક્ટરને પરત કરી શકશે અને કલેક્ટર માપણી વધારાની જમીન સરકાર સદરે પરત લઈ શકશે. અને તેનો સરકારી જમીનનાં નિકાલ અંગેની જોગવાઈઓ પ્રમાણે નિકાલ કરી શકશે.
• કેટલાંક પ્રસંગે એક જથ્થે રહેલ કેટલાંક સર્વે નંબરની વચ્ચોવચ અમુક સર્વે નંબરના માપણી વધારાના પ્રશ્નો વિનિયમિત કરવામાં આવે છે. આવા સંજોગોમાં વચ્ચે આવેલા સર્વે નંબરના માપણી વધારા જેટલું ક્ષેત્રફળ આવી જમીનના છેવાડાના ભાગે એક જથ્થે જો જમીન માલિક સરન્ડર કરવા માંગે તો વચ્ચેના સર્વે નંબરનો માપણી વધારા સામે સરન્ડર કરેલ જમીનના જેટલું ક્ષેત્રફળ તેની સરહદેથી કમી કરી વિનિયમિત કરી શકશે.

અર્થાત

• બંને જમીનોના ક્ષેત્રફળ માપણી વધારો અને સરન્ડર કરવામાં આવનાર જમીનનું ક્ષેત્રફળ સમાન હોવું જોઈશે.
• સરન્ડર કરવામાં આવનાર જમીન માપણી વધારાના ક્ષેત્રફળને અનુરૂપ એક જથ્થે અને તે જમીનના છેવાડે અન્ય ઉપયોગમાં લઈ શકાય તે રીતેની હોવી જોઈએ. આવી બાબતમાં પણ કલેક્ટર કક્ષાએ ૪ એકર સુધીની સત્તા મર્યાદા રહેશે. અને તેથી વિશેષ ક્ષેત્રફળ હોય તો સરકારની મંજૂરી માટે રજૂ કરવાની રહેશે.

ઉપર મુજબની જોગવાઈ આ ઠરાવની તારીખથી લાગુ કરવાની રહેશે. તથા તા. ૦૭-૦૫-૭૭ તથા તા. ૧૨-૪-૯૧ના ઠરાવની જોગવાઈ પ્રમાણે આ ઠરાવની તારીખ સુધીમાં માપણી વધારો નિયમિત કરવામાં આવેલ હોય તેવા કોઈ પણ કેસની પુનઃસમીક્ષા કરવાની રહેશે નહીં. આમ છતાં મૂળ માપણી વધારાની તા. ૦૭-૦૫-૭૭ અને તા. ૧૧-૦૪-૯૧ના ઠરાવની જોગવાઈઓના ભંગ કરીને અથવા ખોટું અર્થઘટન કરીને લીધેલા નિર્ણય સક્ષમ કક્ષાએ સમીક્ષાને પાત્ર રહેશે. આ ઠરાવની તારીખે જે કિસ્સાઓમાં નિર્ણય બાકી હોય તેવા કિસ્સાઓને તથા તા. ૦૭-૦૫-૧૯૭૭ અને તા. ૧૧-૦૪- ૧૯૯૧ના ઠરાવના અમલ સંદર્ભે હવે પછી ઉપસ્થિત થતા કિસ્સાઓમાં આ ઠરાવની જોગવાઈઓ લાગુ પાડવાની રહેશે.

સ્ત્રોત: દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટિસ બ્લોગ

સ્ત્રીના અવસાનથી બાર વર્ષની મુદતમાં તેની મિલકત અંગે હક્ક દાવો કરી શકાય

 

સમયમર્યાદાનો કાયદો, ૧૯૬૩ આર્ટીકલ-૬૫ (બી) મુજબ જ્યારે કોઇપણ સ્ત્રી પછી તે ભલે હિન્દુ હોય કે મુસ્લિમ પોતાની પાછળ પોતાની મિલકત મૂકી અવસાન પામે અને તેવી મિલકતમાં જે કોઇ વ્યક્તિને પોતાને હક્ક મળતો હોવાનું માનતી હોય તેવી વ્યક્તિએ તે સ્ત્રીના મરણના ૧૨ વર્ષની અંદર મરનાર સ્ત્રીની મિલકતનો કબજો મેળવવા અને મરનાર સ્ત્રીની મિલકત ઉપર હક્ક મેળવવા દાવો કરી શકે છે. અન્ય કિસ્સાઓમાં સામી વ્યક્તિને કબજો Adverse (વિરુદ્ધ) બને તેના બાર વર્ષની અંદર કબજા માટે દાવો કરી શકાય છે. પરંતુ મરનાર હિન્દુ કે મુસ્લિમ સ્ત્રીની મિલકત અંગે Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) આવી મરનાર સ્ત્રીના અવસાનની તારીખથી જ શરૂ થયેલ ગણાય, પરંતુ બાર વર્ષની મુદત બાદ મરનાર સ્ત્રીની મિલકત ઉપર હક્ક, કબજો મેળવવા કરવામાં આવેલ દાવો મુદત બહારનો ગણાય અને આવા દાવાને સમયમર્યાદાના સિદ્ધાંતનો બાધ નડે છે. ઉપરોક્ત સિદ્ધાંત નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે જગતરામ વિ. વરીન્દર પ્રકાશ, સિવિલ અપીલ નં. ૧૫૫૮/૧૯૯૯ ના કેસમાં પ્રસ્થાપિત કરેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

સુંદર નામની વ્યક્તિ તેઓની પાછળ મિલકત મૂકી તા.૧૯/૦૭/૧૯૪૧ના રોજ અવસાન પામેલા. સુંદરના કાયદેસરના વારસદારો તરીકે તેઓની વિધવા કિરપી અને બે છોકરી સીતા તેમજ મેશન હતા. દીકરી મેશનને એક પુત્ર જગતરામ છે જ્યારે દીકરી સીતાને એક પુત્ર વરીન્દર પ્રકાશ છે જેને વિધવા કિરપીએ દત્તક લીધેલ છે. સુંદરે પોતાની હયાતી દરમ્યાન પોતાની મિલકત અંગે બક્ષિસના લેખથી તેમની પુત્રી મેશનની તરફેણમાં પોતાની મિલકત તબદીલ કરેલી. ત્યારબાદ સુંદરનું અવસાન થતા તે મિલકત બાબતે માતા કિરપી અને પુત્રી મેશન વચ્ચે તકરારો ઉપસ્થિત થયા જે અંગે માતા કિરપીએ તા.: ૦૩/૦૮/૧૯૪૫ના રોજ પોતાની પુત્રી મેશન વિરુદ્ધ દાવો દાખલ કરેલો જે કામે પક્ષકારો વચ્ચે એવું સમાધાન થયેલ કે માતા કિરપી જ્યાં સુધી જીવે ત્યાં સુધી તેઓનો આ મિલકતમાં કબજો, ભોગવટો રહેશે. ત્યારબાદ તેના માલિક, કબજેદાર દીકરી મેશન થશે. પરંતુ ત્યારબાદ માતા કિરપીએ પોતાની બીજી પુત્રી સીતાના પુત્ર વરીન્દર પ્રકાશને તા.૨૩/૦૮/૧૯૫૮ના રોજ દત્તક લીધેલ. તેમજ આ મિલકત અંગે માતા કિરપીએ પોતાના દત્તકપુત્ર વરીન્દર પ્રકાશની તરફેણમાં બક્ષિસ અંગેનો લેખ કરી આપેલો. આથી પુત્રી મેશને આ બક્ષિસખત રદબાતલ ઠરાવવા તેમજ વરીન્દર પ્રકાશનું દત્તક ગેરકાયદેસર જાહેર કરાવવા તા.:૨૭/૦૫/૧૯૫૯ ના રોજ દાવો દાખલ કરેલો. જેમાં નામદાર સિવિલ કોર્ટે પુત્રી મેશનનો દાવો તા.: ૧૬/૦૧/૧૯૬૦ ના રોજ મંજૂર કરેલો. ત્યારબાદ માતા કિરપી તા.:૦૫/૦૯/૧૯૬૭ના રોજ અવસાન પામેલા.

નામદાર સિવિલ કોર્ટ/ ટ્રાયલ કોર્ટના હુકમથી નારાજ થઇ હાઇકોર્ટ સમક્ષ તા.:૧૮/૧૧/૧૯૮૧ના રોજ અપીલ દાખલ કરવામાં આવેલ. મજકુર અપીલ નામદાર સિવિલ કોર્ટના હુકમની તારીખથી આશરે ૨૧ વર્ષ બાદ તેમજ માતા કિરપીના અવસાન બાદ આશરે ૧૪ વર્ષ બાદ દાખલ કરવામાં આવેલ. ત્યારબાદ પુત્રી મેશને આ મિલકતનો કબજો મેળવવા તા.:૧૪/૧૨/૧૯૮૨ના રોજ સિવિલ કોર્ટ સમક્ષ હાલનો દાવો દાખલ કરેલો. મજકુર દાવો સમયમર્યાદાના સિદ્ધાંતનો બાધ નડતો હોવાનું જણાવી નામદાર સિવિલ કોર્ટ/ ટ્રાયલ કોર્ટે રદ જાહેર કરેલો. વધુમાં નામદાર નીચલી કોર્ટે ઠરાવેલ કે માતા કિરપીનું અવસાન તા.૦૫/૦૯/૧૯૬૭ના રોજ થયેલ હોવાથી વધુમાં વધુ તા.: ૦૫/૦૯/૧૯૭૯ સુધીમાં યાને ૧૨ વર્ષની મુદતમાં વાદીએ દાવો દાખલ કરવાની જરૂર હતી. જેને બદલે વાદીએ હાલનો દાવો તા.: ૧૪/૧૨/૧૯૮૨ના રોજ દાખલ કરેલો. લીમીટેશન એક્ટના આર્ટીકલ-૬૫(બી) મુજબ મરનાર સ્ત્રીના અવસાનની તારીખથી ૧૨ વર્ષની મુદતમાં જ દાવો થઇ શકે. તેમજ અવસાનની તારીખથી જ સમયમર્યાદા શરૂ થયેલ ગણાય. આથી આ કિસ્સામાં Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) મરનાર સ્ત્રીની મરણ તા.:૦૫/૦૯/૧૯૬૭થી જ શરૂ થયેલ ગણાય.

આ હુકમથી નારાજ થઇ અપીલ કોર્ટ સમક્ષ અપીલ કરવામાં આવેલી, જેમાં અપીલ કોર્ટે નામદાર સિવિલ કોર્ટનો હુકમ રદ જાહેર કરેલો. જેની સામે હાઇકોર્ટમાં અપીલ દાખલ કરવામાં આવેલી. જેમાં હાઇકોર્ટે નામદાર સિવિલ કોર્ટ/ટ્રાયલ કોર્ટનો હુકમ માન્ય રાખેલો. વધુમાં નામદાર હાઇકોર્ટે ઠરાવેલ કે હિન્દુ યા મુસ્લિમ સ્ત્રીના મૃત્યુને કારણે તેની મિલકતના કબજા યા હક્ક મેળવવા બાબતના દાવાઓ તે મરનાર સ્ત્રીની મરણની તારીખથી ૧૨ વર્ષની મુદતમાં જ થઇ શકે છે. કાયદા મુજબ મરણની તારીખથી જ કબજો મેળવવાનો હક્ક ઉત્પન્ન થાય છે. નામદાર હાઇકોર્ટના હુકમની સામે સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ હાલની અપીલ દાખલ કરવામાં આવેલી. જેમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે હાઇકોર્ટના ચુકાદાને સમર્થન આપેલ અને વધુમા ંનામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવેલ કે હિન્દુ યા મુસ્લિમ વિધવાના મૃત્યુથી ઉભા થતા અધિકાર તેવી મરનાર સ્ત્રીના મૃત્યુની તારીખથી ૧૨ વર્ષની મુદતમાં દાવો કરી દાદ મેળવવી જરૂરી છે. અને સમયમર્યાદાના કાયદાના આર્ટીકલ-૬૫ (બી) મુજબ Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) હિન્દુ યા મુસ્લિમ વિધવાના મૃત્યુની તારીખથી શરૂ થયેલ ગણાય. આથી માતા કિરપીના દત્તકપુત્ર વરીન્દર પ્રકાશ કે જેઓ આ મિલકતનો કબજો સને ૧૯૬૭થી ધરાવતા હતા તેઓને Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) ના કારણે નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે માલિક ઠરાવેલા.

આમ ઉપરોક્ત કેસની તમામ હકીકતથી સ્પષ્ટ થાય છે કે અન્ય કિસ્સાઓમાં સામી વ્યક્તિનો કબજો Adverse  (વિરુદ્ધ) બને તેના ૧૨ વર્ષની અંદર કોઇપણ વ્યક્તિ કબજા માટેનો દાવો કરી શકે છે જ્યારે કોઇ હિન્દુ યા મુસ્લિમ સ્ત્રીના અવસાનને કારણે તેની મિલકત ઉપર હક્ક, કબજો મેળવવાનો દાવો તે સ્ત્રીના અવસાનના ૧૨ વર્ષની અંદર દાવો કરવો જોઇએ. મરનાર હિન્દુ કે મુસ્લિમ સ્ત્રીની મિલકત અંગે Adverse Possession (વિરુદ્ધ કબજો) આવી મરનાર સ્ત્રીના અવસાનની તારીખથી જ શરૂ થયેલ ગણાય, પરંતુ બાર વર્ષની મુદત બાદ મરનાર સ્ત્રીની મિલકત ઉપર હક્ક, કબજો મેળવવા કરવામાં આવેલ દાવો મુદત બહારનો ગણાય અને આવા દાવાને સમયમર્યાદાના સિદ્ધાન્તનો બાધ નડે છે. સમય મર્યાદાનો કાયદો, ૧૯૬૩ આર્ટીકલ-૬૫(બી) મુજબ જ્યારે કોઇપણ સ્ત્રી પછી તે ભલે હિન્દુ હોય કે મુસ્લિમ પોતાની પાછળ પોતાની મિલકત મૂકી અવસાન પામે અને તેવી મિલકતમાં જે કોઇ વ્યક્તિને પોતાને હક્ક મળતો હોવાનં માનતી હોય તેવી વ્યક્તિએ તે સ્ત્રીના મરણના ૧૨ વર્ષની અંદર મરનાર સ્ત્રીની મિલકતનો કબજો મેળવવા અને મરનાર સ્ત્રીની મિલકત ઉપર હક્ક મેળવવા દાવો કરી શકે છે. અન્ય કિસ્સાઓમાં સામી વ્યક્તિને કબજો Adverse (વિરુદ્ધ) બને તેના બાર વર્ષની અંદર કબજા માટે દાવો કરી શકાય છે.

 

લેખક : દિનેશ પટેલ,  રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ

જમીન તથા મકાનોને લગતા દસ્તાવેજી પુરાવાની ફાઈલ તૈયાર કરો.

 

આપણે ઘણા જ પરીશ્રમો દ્વારા જમીન તથા મકાન ઉભુ કરીએ છીએ અને હાશકારો અનુભવીએ છીએ પરંતુ આપણી પાસે સોનુ છે તેની જાણવાની બેંક લોકરમાં કરીએ છીએ. તેના કરતા વધુ કિંમતી જમીન તથા મકાનને લગતા દસ્તાવેજી પુરાવાની જાળવણી તથા પુરાવાઓ આપણે એકઠા કરી શકતા નથી અને આજની તારીખે તે પુરાવાની ફાઈલો આપણી પાસે નહિ હોય અથવા હશે તો અધુરી હશે તથા કાગળોની સાથણી પણ ન હોય તેવું બનેલ હશે.

રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટ્સ બે રીતે વહેચાયેલ છે ગ્રામ્ય કક્ષા એ ૭X૧૨ ને અને શહેર કક્ષાએ સીટી સર્વે પ્રોપર્ટી કાર્ડ દ્વારા રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટ્સનો હક્ક જમીન ધારક અથવા મકાન માલિકને મળે છે અને તે આધારે વારસાઈ, વેચાણ, ગીરો, લોન, જમીન દ્વારા અનેક લાભો મળે છે. આમ રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટ્સ ઘણી જ અગત્યની બાબત છે. રેકર્ડસ ઓફ રાઈટ્સ જેટલા ચોખ્ખા હશે તેટલો જ વધુ ફાયદો થાય છે. જેમ કે

1. વારસાઈમાં ઝઘડા થવાની શક્યતા ઘટે છે.
2. વેચાણ વખતે સરકારી કચેરીઓના ધક્કોનો સમય બગડતો નથી.
3. જમીન તથા મકાનની વેચાણ કિંમત વધુ મેળવી શકાય છે.
4. જરૂરિયાત ઉપસ્થિત થાય ત્યારે લોન સરળતાથી મેળવી શકાય છે.
5. જામીન થવાનું હોય તો સરળતાથી જામીન થઇ શકાય છે.
6. વીલ તથા જમીન અને મકાન બાબતે કરારો કરવાના હોય ત્યારે સરળતાથી કરી શકાય છે.
7. સરકારી કચેરીમાં રેકર્ડઝ ખોવાઈ ગયેલ હોય તથા સળગી જાય ત્યારે આ રેકર્ડઝ ફાઈલ ઘણી જ અગત્યની પુરવાર થાય છે અને તમારા રેકર્ડઝ મુજબ નવેસરથી રેકર્ડઝ ઉપસ્થિત કરી શકાય છે.
8. તમારી મિલકતની વહેંચણી પણ સરળતાથી કરી શકાય છે.

આમ ઉપરોકત મુજબ જો તમે જમીન/મિલકત ધરાવતા હોય અને ૭X૧૨ પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં નામ ચાલતું હોય અને રેકર્ડઝ ઓફ રાઈટ્સ ભોગવતા હોય તો નીચે મુજબ દસ્તાવેજી પુરાવા સરકારી કચેરીના સહી સિક્કા સાથે લેમીનેશન કરાવી ફાઈલ અધતન રાખવા નીચે મુજબના પુરાવા એકત્ર જે તે કચેરીમાંથી એકત્ર કરો અને ફાઈલ તૈયાર કરો.

1. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરના ટીપ્પણ.
2. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરના નકશાની નકલ અથવા તે ગામનો આખો નકશો.
3. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરની પ્રતિબુક.
4. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરનો આકરબંધ/કાયમ ખરડાની નકલ.
5. તમારા સર્વે નંબર તથા આજુબાજુના સર્વે નંબરની માપણીની નકલો.
6. તમારા સર્વે નંબરોની પાંચ વર્ષે એક વખત માપણી કરાવી હિતાવહ છે. જેથી કોઈએ દબાણ કરેલ હોય તે સ્પષ્ટ ખ્યાલ આવી જાય.
7. માપણીની નકલ મેળવો ત્યારે હિસ્સા ફોર્મ નં.૪ મેળવી લેવું.
8. જયારે ભાગલા પાડો ત્યારે ડિસ્ટ્રીક્ટ ઇન્સ્પેક્ટર લેન્ડ રેકર્ડઝ કચેરી દ્વારા વહેંચણી કરાર મુજબ માપણી કરાવી, નમૂના નં.૧૧-અ મેળવી લો અને મામલતદાર કચેરી દ્વારા ૭X૧૨ અલગ કરાવી લેવા હિતાવહ છે.
9. કલેકટર કચેરી દ્વારા મામલતદાર કચેરીમાંથી ૭X૧૨, ૮-અ, નંબર-૬ ણી નકલ દર વર્ષે મેળવી ફાઈલે રાખવી હિતાવહ છે.
10. એકત્રિકરણ થયેલ હોય તો બ્લોક નંબરની માપણી, ચિરાયેલા સર્વે નંબરમાંથી બનેલ બ્લોક માપણી/એકત્રીકરણની તકતાની નકલ/રીવાઇઝ્ડ એકત્રિકરણ તખ્તાની નકલ.
11. રી-સર્વે થયેલ હોય તો રી-સર્વે નંબરના આજુબાજુ નંબરના નકશાની નકલ/ખેતારવાર પત્રકની નકલ મેળવી લેવી.
12. ટી.પી.સ્કીમ દાખલ થયેલ હોય અને ફાઈનલ પ્લોટ પડેલ હોય તો તેની માપણી શીટ તથા આજુબાજુના માપણી શીટની નકલ/એફ-ફોર્મની નકલ/નકશાની નકલ મેળવી લેવી.
13. ટી.પી.સ્કીમ દાખલ થતી હોય ત્યારે આખી ટી.પી.સ્કીમની માપણી થતી હોય ત્યારે તમારી જમીન તથા મકાનની માપણીમાં ચોક્કસાઈ રાખવી. જેથી રોડ-રસ્તા તથા રીઝર્વેશન બાબતે ખાસ ધ્યાન રાખવું તે અંગે રેકર્ડઝ મેળવવા.
14. સોસાયટી બિનખેતી થઇ ગયેલ હોય ત્યારે પ્લાન મુજબ બિનખેતી દુરસ્તી કરાવી ૭*૧૨ માં તમામ સભ્યોના નામ દાખલ થાય તેવી કાળજી રાખવી અને તે ફાઇલ અધતન રાખવી.
15. જમીન તથા મકાનના ક્ષેત્રફળ તથા હદ બાબતે વધુ ચોક્કસાઈ રાખવી તથા પુરાવા ફાઈલે રાખવી.
16. જમીનના ખેતર ઉપર હદનિશાન જે હોય તે કાયમ રાખવા તથા ચકાસણી વખતોવખત કરાવી હદનિશાન ન હોય તો માપણી કરી હદનિશાન કરાવી કાયમી હદનિશાન ઉભા કરવા.
17. તમારી જમીન રોડ, કેનાલ સંપાદન થતી હોય ત્યારે તેના નકશા મેળવી લેવા અને તે મુજબ માપણી કરાવી સંપાદન ક્ષેત્રફળ બરાબર છે કે કેમ તે ચકાસી રેકર્ડઝ ફાઈલે રાખવા.
18. સંપાદન થયા બાદ ડિ.ઈ.લે.રે. રેકર્ડ પર દુરસ્તી કરાવી લેવી નહીતર તેનું મહેસૂલ તમારે ભરવાનું થશે.
19. સોસાયટીમાં રહેતા હોય તો શેર સર્ટીફીકેટ / સભ્ય દાખલો / એલોટમેન્ટ લેટર/કોર્પોરેશન-ઔડા પ્લાન પાસ / રાજા ચિઠ્ઠી / બી.યુ. પરમીશન / રજીસ્ટ્રેશનનો દાખલો / સોસાયટી બંધારણ.
20. યુ.એલ.સી. ના હુકમો.
21. ૨૭X૧૨ હોય તો સને ૧૯૫૦ થી આજદિન સુધીના ઉતારા મેળવી લેવા.
22. સીટી સર્વે લાગતું હોય ત્યાં જે તે કચેરીમાંથી તમારા સીટી સર્વે નંબરોની એસ.આઈ. કેસની નકલ ફાઇલ ખાસ રાખવી. તેમાં પણ દર વર્ષે ઉપર જણાવ્યા મુજબની કાર્યવાહીઓ કરવી.
23. ખાસ એડવાઈઝ આપવાની કે સીટી સર્વે દાખલ થતાં જે તે સીટી સર્વે નંબરની સનંદ આપવામાં આવે છે તે સનંદ જે તે મિલકત ધારણ કરનાર કર્મચારીને આપવામાં આવે છે ત્યારે ધક્કા ખવડાવે છે તથા ઉદ્ધતાઇભર્યા જવાબો આપવામાં આવે છે. જે વ્યવહાર બદલી આ સનંદો તાત્કાલિક લેવી હિતાવહ છે. આ સનંદ ફક્ત એક જ વખત આપવામાં આવે છે. તે સનંદની લેમીનેશન કરાવવી વધુ હિતાવહ છે તે સનંદ લઇ તમારી મિલકતની ચકાસણી પણ કરી લેવી તેમાં સુભારા કરવા પાત્ર હોય તો આગળની કાર્યવાહી કરવી હિતાવહ છે.

લેખક : દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ

પ્રોબેટ આપનારી અદાલત મિલકતની માલિકીનો પ્રશ્ન નક્કી કરી શકે નહીં

 

પ્રોબેટ આપનારી અદાલત મિલકતની માલિકીનો પ્રશ્ન નક્કી કરી શકે નહીં

જયારે કોઈ વીલ યા વસિયતનામા અંગે પ્રોબેટ મેળવવાની માગણી કોર્ટ સમક્ષ કરવામાં આવેલ હોય ત્યારે તે વીલ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવેલ છે કે કેમ? અને કાયદા મુજબ તે વીલનું સાક્ષીકરણ કરવામાં આવેલ છે કે કેમ? માત્ર આવા પ્રશ્ન અંગે પ્રોબેટ કોર્ટને સંબંધ છે, પરંતુ વીલવાળી મિલકતના માલિકી અંગેની તપાસ પ્રોબેટ કોર્ટ કરી શકે નહીં. પ્રોબેટ કોર્ટ માત્ર વીલ યાને વસિયતનામું પ્રામાણિક છે કે કેમ? યાને તેની સચ્ચાઈ જાહેર કરી શકે અથવા વીલ યાને વસિયતનામું યોગ્ય રીતે અને કાયદા મુજબ કરવામાં આવેલ નથી તેવું માત્ર જાહેર કરી શકે. પ્રોબેટ કોર્ટ પોતાની હકૂમતનું વિસ્તરણ મિલકતના માલિકીમાં તપાસ કરી ન શકે. ઉપર મુજબનો સિદ્ધાંત નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ, ગુજરનારના વારસદારો અને કાયદેસર પ્રતિનિધિઓ વિરુદ્ધ વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલ, સેકન્ડ અપીલ નં. ૬૦/૧૯૯૮ના કેસમાં પ્રસ્થાપિત કરેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

સોમાભાઈ દ્વારકાદાસ પટેલ પોતાની મિલકત અંગે તા. ૦૨-૦૩-૧૯૭૪ના રોજ વસિયત યાને વીલ કર્યા બાદ તા. ૨૮-૦૪-૧૯૭૪ના રોજ અવસાન પામેલ. સોમાભાઈ પટેલના આ વીલ અંગે તેઓના પુત્ર વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલે નડિયાદ કોર્ટમાં પ્રોબેટ મેળવવા અંગેની અરજી દાખલ કરેલી. જે કામે સોમાભાઈ પટેલના બીજા પુત્ર બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ હાજર થયેલા, પરંતુ ત્યાર બાદ તેઓનું અવસાન થતાં તેઓના કાયદેસરના વારસદારો બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ વગેરે જોડાયેલા. આ વીલથી માત્ર વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલને એકલાને મિલકત આપવામાં આવેલી. આ વીલમાં બે સાક્ષીઓ દ્વારા કાયદેસર રીતે સાક્ષીકરણ કરવામાં આવેલું તેમ જ તે બોન્ડ રાઈટર દ્વારા લખવામાં આવેલું.

પ્રોબેટ અરજીના કામે હાજર થઈ સોમાભાઈ પટેલના અન્ય વારસદારોએ એવો વાંધો લીધેલ કે, સોમાભાઈ પટેલ દ્વારા કરવામાં આવેલ વીલ શંકાસ્પદ છે તેમ જ વીલ અગાઉના દિવસે લખાયેલું અને તેની ઉપર સહી તા. ૦૪-૦૩-૧૯૭૪ના રોજ કરવામાં આવેલી તેમ જ સોમાભાઈ પટેલ યાને વીલ કરનાર તંદુરસ્ત મનના ન હતા તેમ જ સોમાભાઈ પટેલ યાને વીલ કરનાર શિક્ષિત અને ભણેલી વ્યક્તિ હતા, જ્યારે વીલમાં સોમાભાઈનો અંગૂઠો કરવામાં આવેલ હતો તેમ જ સોમાભાઈ પટેલે પૂર્વજોની મિલકત અંગે વીલ કરેલ છે જે માટે વીલ કરવાનો તેઓને કોઈ હક, અધિકાર ન હતો તેમ જ વીલમાં સાક્ષી તરીકે સહી કરનારને તપાસતાં તે હિત ધરાવતો સાક્ષી હતો.

જે અંગે નડિયાદ કોર્ટે વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલની પ્રોબેટ અરજી રદ કરવાનો હુકમ કરેલો. નડિયાદ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, વસિયત કરવાનું શંકાસ્પદ હતું, કારણ કે વસિયતકર્તાએ વસિયત દ્વારા જે મિલકત આપેલી, તે માટે વસિયત કરવાની તેઓને સત્તા ન હતી તેમ જ વીલ લખ્યા પછી બીજા દિવસે તેમાં સહી કરવામાં આવેલી. આ હુકમથી નારાજ થઈ વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલે નડિયાદના પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, કેટલીક મિલકત પૂર્વજોની મિલકત હતી કે જે માટે વસિયતકર્તાને કોઈ અધિકાર ન હતો તેમ છતાં વીલના ખરાપણાં અંગે કોઈ શંકા થઈ શકે નહીં. વીલમાં અંગૂઠાની છાપ હતી, પરંતુ વીલ કરનાર ભણેલ વ્યક્તિ હતી અને સહી કરવા સક્ષમ હતા તેવો કોઈ પુરાવો નથી. વીલ તેમ જ વીલના સાક્ષી હિત ધરાવતા સાક્ષી ન હતા, કારણ કે તે સાક્ષી હિત ધરાવતા હોવા અંગે કોઈ પુરાવો પણ ન હતો. આમ પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટે નડિયાદની મૂળ કોર્ટનો હુકમ રદ કરેલો અને અરજદાર વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલને પ્રોબેટનું પ્રમાણપત્ર મંજૂર કરવામાં આવેલ હતું અને ઠરાવેલ કે વસિયત કરનારના બાળકોને કોઈપણ મિલકત ન આપવાથી વીલ ગેરકાયદેસર થઈ જતું નથી. હાલના કેસમાં વીલ થયાનું સ્પષ્ટ રીતે પુરવાર થાય છે.

ઉપરોક્ત પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટના હુકમથી નારાજ થઈ બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ વગેરેનાઓએ ગુજરાત હાઈકોર્ટ સમક્ષ સેકન્ડ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં પણ તેઓએ એવી રજૂઆત કરેલ કે, વીલવાળી મિલકત પૂર્વજોની મિલકત હતી તેમ જ વીલ જે દિવસે લખાયેલું તેમાં બીજા દિવસે સહી થયેલી અને તે અંગેના કોઈ કારણો દર્શાવ્યા નથી તેમ જ વીલમાં સહી કરનાર સાક્ષી તેમાં હિત ધરાવતો સાક્ષી છે તેમ જ સ્વસ્થ મનની વ્યક્તિ પૂર્વજોની મિલકત વસિયતમાં આપે નહીં. જે અંગે વિઠ્ઠલભાઈ પટેલ તરફથી રજૂઆત થયેલ કે, પ્રોબેટ કોર્ટ સૌપ્રથમ વસિયત કરેલ મિલકતની માલિકીની તપાસ કરી શકે નહીં તેમ જ આ સેકન્ડ અપીલ નક્કી કરવા માટે કાયદાનો એક પણ મહત્ત્વનો મુદ્દો ઉપસ્થિત થયેલ નથી.

જેમાં નામદાર હાઈકોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, પ્રોબેટ કોર્ટ વીલની સચ્ચાઈ જાહેર કરી શકે અથવા વીલ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવેલ નથી તેવું જાહેર કરી શકે. પ્રોબેટ કોર્ટ પોતાની હકૂમતનો વિસ્તરણ મિલકતની માલિકીમાં તપાસ કરી શકે નહીં. વીલ દ્વારા આપવામાં આવેલ મિલકત બાબતમાં કોઈપણ પક્ષકારો કાયદા મુજબ ઉપલબ્ધ કાર્યવાહીઓ કરવા અને પોતાનો દાવો સ્થાપિત કરવા કાર્યવાહી કરી શકે છે. આમ, નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે હાલની આ સેકન્ડ અપીલ એડમિશનના તબક્કે જ રદ કરવા હુકમ કરેલ.

આમ ઉપરોક્ત કેસ ઉપરથી સ્પષ્ટપણે ફલિત થાય છે કે, કોઈ વીલ યા વસિયતનામા અંગે પ્રોબેટ મેળવવાની માગણી કોર્ટ સમક્ષ કરવામાં આવેલ હોય ત્યારે તે વીલ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવેલ છે કે કેમ ? અને કાયદા મુજબ તે વીલનું સાક્ષીકરણ કરવામાં આવેલ છે કે કેમ? માત્ર આવા પ્રશ્ન અંગે પ્રોબેટ કોર્ટને સંબંધ છે, પરંતુ વીલવાળી મિલકતના માલિકી અંગેની તપાસ પ્રોબેટ કોર્ટ કરી શકે નહીં. આમ છતાં મિલકતની માલિકી પ્રોબેટ કોર્ટ દ્વારા મુદ્દાના સુસંગત હકીકત તરીકે જોઈ શકે યાને જો વસિયતકર્તા અંગેનું જો વસિયત કર્યા અંગે શંકાસ્પદ સંજોગો વધુ હોય તો આવી સુસંગત હકીકત કે ગુજરનાર વસિયતકર્તાને વસિયતમાં જણાવેલ મિલકત આપવાનો કોઈ અધિકાર ન હતો તેને પ્રોબેટ કોર્ટ ધ્યાને લઈ શકે, પરંતુ મિલકતની માલિકી અને સત્તા અંગે તપાસ કરવા ક્ષેત્ર વધુ વિસ્તારતું નથી.

(સંદર્ભ : ૧૯૯૯-૨-જી.એલ.એચ. ૧૭૮)

લેખક : દિનેશ પટેલ,  રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ

સહિયારી માલિકીની મિલકતના કબજા હક બાબત

સહિયારી માલિકીની મિલકત રેવન્યુ રેકર્ડમાં કોઈ એક સહમાલિકના નામે ચાલુ હોય તેથી અન્ય સહમાલિકના હકનો ઇનકાર થયેલ છે તેમ ઠરાવાય નહીં અને આવી સહિયારી મિલકત કોઈ એક સહમાલિકના નામે ચાલતી હોવાથી જેના નામે ચાલતી હોય તેનો વિરુદ્ધ કબજો (એડવર્સ પઝેશન) ગણાય નહીં, પરંતુ એક સહમાલિકનો કબજો અન્ય સહમાલિકો વતી ગણાય તેવો સિદ્ધાંત દર્શન સિંઘ વિ. ગુજ્જર સિંઘના કેસમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ તરફથી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે. આ કેસની હકીકત ટૂંકમાં નીચે મુજબ છે.

બે ભાઈઓ હિરા સિંઘ અને જગજીત સિંઘ ખેતીની જમીન ધરાવતા હતા. ત્યાર બાદ બંને ભાઈઓને ખૂનના કેસમાં જેલની સજા થઈ હતી. જેલવાસ દરમિયાન જગજીત સિંઘ જેલમાંથી ભાગી છૂટયા હતા જ્યારે હિરા સિંઘને પોતાની સજામાંથી મુક્તિ મળતા હિરા સિંઘે જેલમાંથી બહાર છૂટયા બાદ તેઓની બંનેની સંયુક્ત માલિકીની જમીનનો સંપૂર્ણ કબજો હિરા સિંઘે લઈ લીધો હતો. ત્યાર બાદ સને-૧૯૨૦માં હિરા સિંઘ અવસાન પામેલા. જેનો લાભ લઈ સહહિસ્સેદારની પત્ની હરકોરબહેને જમીનનો કબજો લઈ લીધો હતો. હિરા સિંઘ દ્વારા પોતાની હયાતી દરમિયાન રૂલીયા સિંઘને દત્તક રાખેલ હતો. હિરા સિંઘના અવસાન બાદ સને-૧૯૩૦થી જમીનના રેવન્યુ રેકર્ડમાં આખી જમીનમાં યાને જગજીત સિંઘના હિસ્સા સહિતની જમીનમાં રૂલીયા સિંઘનું નામ દાખલ કરવામાં આવેલું. ત્યાર બાદ રૂલીયા સિંઘનું સને-૧૯૬૨ની સલમાં અવસાન થતાં તેમના પુત્રીના સંતાનો દર્શન સિંઘ, આલા સિંઘ અને પ્રિતમ સિંઘનું નામ આ જમીનના રેવન્યુ રેકર્ડમાં આખી જમીનમાં યાને જગજીત સિંઘના હિસ્સા સહિતની જમીનમાં તેઓનું નામ દાખલ કરવામાં આવેલું કે જેઓ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટના હાલના કેસના એપેલન્ટ છે.

આથી જગજીત સિંઘના છઠ્ઠા વર્ગના સગોત્ર એવા ગુજ્જર સિંઘ યાને નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટના હાલના કેસના રિસ્પોન્ડન્ટે તેવી એન્ટ્રીઓને ચેલેન્જ કરેલ, પરંતુ તેમની અરજી કાઢી નાખવામાં આવેલ. ત્યાર બાદ ગુજ્જર સિંઘે હિરા સિંઘના તેઓ સગોત્ર છે તેવું જાહેર કરવા તથા તેઓ બંનેના હિસ્સાની જમીન મેળવવા નામદાર સિવિલ / ટ્રાયલ કોર્ટમાં દાવો દાખલ કરેલો, પરંતુ નામદાર નીચલી કોર્ટે તેવો દાવો રદ કરેલો અને એવું તારણ આપેલું કે, "દાવાવાળી જમીનમાં રૂલીયા સિંઘ અને તેઓના ગુજરવા બાદ તેમના વારસદારો વિરુદ્ધ કબજો (એડવર્સ પઝેશન)માં હતા.

જેનાથી નારાજ થઈને ગુજ્જર સિંઘે પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટમાં અપીલ દાખલ કરેલી. જે કામે નામદાર કોર્ટે ગુજ્જર સિંઘની અપીલ અંશતઃ મંજૂર રાખવાનો હુકમ કરેલો, પરંતુ એપેલેટ કોર્ટે માત્ર જગજીત સિંઘના હિસ્સાવાળી જમીન બાબતે જ હુકમ કરેલો. વધુમાં એપેલેટ કોર્ટે એવું તારણ આપેલ કે, પંજાબના રૂઢિગત પ્રણાલી મુજબ રૂલીયા સિંઘે હિરા સિંઘનો દત્તક પુત્ર હોય માત્ર હિરા સિંઘના હિસ્સાવાળી જમીનમાં હક મેળવવા હકદાર છે, પરંતુ દાવવાળી જગજીત સિંઘની જમીનના હિસ્સાવાળી જમીનમાં હક મેળવવા હકદાર નથી અને નામદાર નીચલી કોર્ટે જગજીત સિંઘની હિસ્સાવાળી જમીન અંગે વિરુદ્ધ કબજા (એડવર્સ પઝેશન) બાબતે કરેલ હુકમ એપેલેટ કોર્ટે રદ કરેલો. જેની સામે નામદાર હાઈકોર્ટમાં અપીલ કરવામાં આવેલી. જેમાં નામદાર હાઈકોર્ટે પણ એપેલેટ કોર્ટનો હુકમ માન્ય રાખેલો, પરંતુ નામદાર હાઈકોર્ટના હુકમની સામે હાઈકોર્ટ સમક્ષ બીજી વધારાની અપીલ લેટર્સ પેટન્ટ અપીલ દાખલ થયેલી.

જેમાં હાઈકોર્ટના હુકમમાં સુધારો કરવામાં આવેલો અને તેમાં જગજીત સિંઘના હિસ્સાવાળી જમીનમાં પ્લેન્ટિફ ગુજ્જર સિંઘ અને બીજા સગોત્ર યાને સામાવાળા નં. ૨થી ૭ વચ્ચે હિસ્સા પાડવામાં આવેલ. જેનાથી નારાજ થઈને દર્શન સિંઘનાઓએ ગુજ્જર સિંઘ વિરુદ્ધ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરેલી.

સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ એ પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થયો કે, આ દાવાવાળી જમીનમાં રૂલીયા સિંઘ અને તેઓના અવસાન બાદ તેમના વારસદારો યાને હાલના એપેલન્ટો આ જમીનમાં સને-૧૯૩૦થી કબજામાં હતા કે કેમ ? તેમ જ તેઓના નામ મ્યુટેશન રેકર્ડમાં હતા કે કેમ ? તેમ જ જગજીત સિંઘના હિસ્સાવાળી જમીનમાં એડવર્સ પઝેશન થકી તેઓના ટાઈટલ યોગ્ય હતા કે કેમ ? નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે હાલના કેસમાં જણાવેલ કે જો કોઈ એક હિસ્સેદાર આખી જમીનના કબજામાં હોય તો તે કબજેદારનો તેવો કબજો બીજા સહહિસ્સેદાર પૂરતું એડવર્સ પઝેશન ગણાય નહીં.

સિવાય કે બીજા સહહિસ્સેદારને દૂર (Ouster) કરવામાં આવેલ હોય.

નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, કાયદાની સાચી પરિસ્થિતિ એ છે કે, સહમાલિકીની મિલકતનો કબજો કોઈ એક સહમાલિક પાસે હોય તો એવું માની લેવાય કે, તે કબજેદાર બીજા સહમાલિકો વતી તે જમીનનો કબજો ધરાવે છે. સિવાય કે અન્ય સહમાલિકના ટાઈટલનો ઇનકાર કરીને સ્પષ્ટ રીતે તેઓને દૂર (Ouster) કરી દેવામાં આવેલ હોય. વધુમાં તે જમીનના રેવન્યુ રેકર્ડમાં પણ સહમાલિકો પૈકી માત્ર એકનું જ નામ દાખલ થયેલ હોય તો પણ બીજા સહહિસ્સેદારોને દૂર કરવામાં આવેલ હોવાનું માનવામાં નહીં આવે. સિવાય કે એવી સ્પષ્ટ જાહેરાત હોય કે અન્ય સહમાલિકો તે જમીનના ટાઈટલ ધરાવતા નથી. આમ, નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવેલ કે હાલના કેસના એપેલેન્ટોએ સાબિત કરેલ છે કે, તેઓ જમીનમાં અવિરતપણે અને સતત કબજો ધરાવતા આવેલા છે અને નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે એપેલન્ટોની અપીલ મંજૂર રાખી હાઈકોર્ટે લેટર્સ પેટન્ટ અપીલના કામે કરેલ હુકમ રદ કરેલો તેમ જ નીચલી / ટ્રાયલ કોર્ટનો હુકમ કાયમ રાખેલો તેમ જ પક્ષકારો વચ્ચેનો મૂળદાવો રદ જાહેર કરેલો.

આમ, ઉપરોક્ત કેસની સમગ્ર હકીકત જોતાં સ્પષ્ટ થાય છે કે, સહિયારી માલિકીની મિલકત રેવન્યુ રેકર્ડમાં કોઈ એક સહમાલિકના નામે ચાલુ હોય તેથી અન્ય સહમાલિકના હકનો ઇનકાર થયેલ છે તેમ ઠરાવાય નહીં અને આવી સહિયારી મિલકત કોઈ એક સહમાલિકના નામે ચાલતી હોવાથી જેના નામે ચાલતી હોય તેનો વિરુદ્ધ કબજો (એડવર્સ પઝેશન) ગણાય નહીં, પરંતુ એક સહમાલિકનો કબજો અન્ય સહમાલિકો વતી ગણાય.

લેખક : દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ

જમીનના દસ્તાવેજો અને ઈ-ધરા પ્રોજેકટ

જમીનના દસ્તાવેજો અને ઈ-ધરા પ્રોજેકટ

1. જૂની શરત:
2. નવી શરત :
3. ખેડૂતો માટે કેટલાક મહત્ત્વના દસ્તાવેજો :
1. ગામનો નમૂનો ૮-અ / જમીન ખાતાવહી :
2. ગામનો નમૂનો છે ૭ અને ૧ર:
4. લાયક જમીનના કોલમમાં દશર્વિલ અન્ય વિગતો :
1. ગણોતીયા:
2. ગામ નમૂનો - ૬ હક્ક પત્રક :

જમીન મહેસુલ અંગેની થયેલ કાયદાઓની વિગત અત્રે દર્શાવેલ છે.

1. મોજણી અને જમાબંધી કાયદો(સ એન્ડ સેટલમેન્ટ એકટ), ૧૮૬૫ એકટ), ૧૮૬૫
2. મોજણી અને જમાબંધી અધિનિયમ સુધારા (સર્વે એન્ડ સેટલમેન્ટ એક્ટ એમેન્ડમેન્ટ), ૧૮૬૮
3. મુંબઈ જમીન મહેસુલ સંહિતા કોડ ધી બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડ એમેન્ડમેન્ટ), 2294
4. મુંબઈ જમીન મહેસુલ કોડ સુધારો (ધી બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડ એમેન્ડમેન્ટ), 9693
5. મુંબઈ જમીન મહેસુલ કોડ સુધારો (ધી બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડ એમેન્ડમેન્ટ), 9636. જમીન મહેસુલ દ્વારા સરકારની આવક થાય છે. જમીન એ ધરતીમાતા છે. અખાત્રીજના દિવસે ખેડૂતો ધરતી અને ખેતઓજારોની પૂજા કરી નવા વર્ષની શરૂઆત કરે છે. ખેતીની જમીન ધરાવતા ખેડૂતને જમીનના દસ્તાવેજો વિષે જાણકારી હોવી જરૂરી છે. વળી ખેતીલાયક જમીનનું ખરીદ-વેચાણ દરેક વ્યક્તિ કરી શકતી નથી. તેના માટે ખેડૂત હોવું જરૂરિયાત છે. ખેતીલાયક જમીન ધરાવતા ખેડૂતો જૂની નવી શરત મુજબ ખેડૂત હોય છે.

જૂની શરત:

જૂની શરત મુજબ વંશપરંપરાગત રીતે એટલે કે વારસામાં મળેલ જમીનના માલિક બનેલ વ્યક્તિ અથવા ગણોત વગરની વેચાતી જમીનના માલિક બનેલ વ્યક્તિ. જમીન વેચાતી લેવા માટે વ્યક્તિએ પોતે ખેડૂત હોવું જરૂરી છે.

નવી શરત :

નીચે દર્શાવ્યા મુજબ વિવિધ પ્રકારે જમીન ધારણ કરી ખેડૂત બની શકાય છે.

1. ગણોત હક દ્વારા મળેલ જમીન વડે
2. સરકારે સાંથણીમાં આપેલ જમીન વડે
3. સરકારના ચાકરીયાત તરીકે મળેલ જમીન વડે
4. ઉદ્યોગ, મીઠું પકવવા વગેરે યોજના નીચે મળેલ જમીન વડે
5. વૃક્ષ ઉછેર મંડળી, સહકારી મંડળી વગેરેને કોતરોની જમીન સરકારે ફાળવેલ છે તેના વડે નવી શરતની જમીનમાં ફક્ત જમીન વપરાશનો હક આપવામાં આવે છે. આ જમીન વેચી શકાતી નથી કે અન્યના નામે ફેરબદલ કરી શકાતી નથી. આ માટે જમીનને જૂની શરતમાં ફેરવવી પડે છે.

આમ કરવા માટે તેમાં નીચે જણાવેલ શરતો લાગુ પડે છે.

1. ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં ૧૫ વર્ષ કરતા વધુ વર્ષથી ગણોતીયાનો કબજો હોય તો તે જમીનના આકારના ૬૦ ગણા પટ ભરી નવી શરતની જમીનને જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય છે. આ રકમ મહેસુલના બજેટ સદરે ગામના તલાટી મારફતે ભરવાની હોય છે. ૧૫ વર્ષના કબજા દરમ્યાન શરતભંગ થયેલ નથી તે બાબતની ચકાસણી કરી જમીન જૂની શરતમાં ફેરવી આપે છે.
2. જમીન એક ખેડૂતથી બીજા ખેડૂતને જ વેચી શકાય છે એટલે કે નવી શરતની જમીન બિનખેડૂત વેચાતી લઈ શકે નહિ.
3. આચાર્ય વિનોબા ભાવે દ્વારા ભૂદાન ચળવળમાં મળેલ જમીન જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય નહિ.
4. જમીન ટોચ મર્યાદા કાયદા હેઠળની જમીનને જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય નહિ.
5. શહેરી વિસ્તારની નવી શરતની જમીનો ખેતી માટે જૂન શરતમાં ફેરવી શકાતી નથી.

ખેતીલાયક જમીનનો ખેતી સિવાયના હેતુ માટે ઉપયોગ કરવો હોય તો બિન ખેતી પરવાનગી (N.A- નોન એગ્રિકલ્ચર પરિમશન) લેવાની રહે છે.

ખેડૂતો માટે કેટલાક મહત્ત્વના દસ્તાવેજો :

ગામનો નમૂનો ૮-અ / જમીન ખાતાવહી :

આ નમૂનામાં જમીન જે ગામની હોય તે ગામનું નામ, તાલુકો, જીલ્લો અને તેનો ખાતા નંબર તથા જમીનના કબજેદારોના નામ, બ્લોક સર્વે નંબરો, સર્વે નંબર મુજબ જમીનનું ક્ષેત્રફળ, આકાર તથા અન્ય વિગતો દર્શાવેલી હોય છે. ગામ નમૂનો ૮-અ ઉતારાની નીચે નમૂનો કઢાવેલ તારીખ અને ઉતારા ક્રમાંક લખેલ હોય છે.

ગામનો નમૂનો છે ૭ અને ૧ર:

ગામના દફતરે કુલ ૧ થી ૧૮ નમૂના હોય છે. જેમાં ખેતીને લગતા નમૂના ૭ અને ૧રને ભેગાં દર્શાવતો આ નમૂનો છે તેથી ખેડૂતોમાં ૭/૧૨ના ઉતારા તરીકે જાણીતો બનેલ છે. ઉપરના ભાગે નમૂનો ૭ તથા નીચેના ભાગમાં નમૂનો ૧૨ દેશોવેલ છે.

નમૂના-૭માં બ્લોક/સર્વે નંબર લખેલ હોય છે દા.ત. ૧૨૮૦ પૈકી. ત્યારબાદ નવી શરત કે જૂની શરતની જમીન, ખેતરનું નામ તથા અન્ય વિગતો લખેલી હોય છે જેમ કે બિનખેતી માટે પ્રીમિયમને પાત્ર, શરત ૩૩/અ અથવા અન્ય શરતો. આ વિગતોની સામી બાજુએ ગામ, તાલુકો, જીલ્લો અને પછી જમીનને લગતી વિગતો દર્શાવેલ હોય છે.

લાયક જમીનના ખાનામાં જરાયત, પિયત કે ક્યારી કે બાગાયત દર્શાવેલ હોય છે. તેની સામેની કુલ ક્ષેત્રફળ (હેક્ટર અને ચો.મી.)માં જણાવેલ હોય છે.

લાયક જમીનના કોલમમાં દશર્વિલ અન્ય વિગતો :

(૧) ક્ષેત્રફળ: જમીનનું કુલ ક્ષેત્રફળ હેક્ટર, અર, ચો.મી.

(૨) આકાર: જમીનની ઉપજશક્તિ અને ક્ષેત્રફળના આધારે મહેસુલ નક્કી કરવા માટેના નિયત સરકારી ધોરણોને અધારે જમીનનો આકાર સરકાર નક્કી કરે છે તે પ્રમાણે જમીન મહેસુલ નક્કી થાય છે.

(૩) જુડી તથા વિશેષ ધારો: આકાર મુજબ નક્કી કરેલ મહેસુલ સિવાય વધારાની વસુલાત અંગેની વિગતો જણાવેલ હોય છે.

(૪) પાણી ભાગ: સરકારી કૂવામાંથી પાણી લીધેલ હોય તો તે પેટે આપવાની રકમ પાણી ભાગ તરીકે જણાવેલ હોય છે.

તેની બાજુમાં ખાતા નં. (૮-અ મુજબ) તે ખાતામાં હિસ્સા મુજબ ક્ષેત્રફળ, આકાર અને કબજેદારનાં નામ, નામોની ઉપર નોંધ નંબરો લખેલા હોય છે. આ નંબરો હક્કપભ્રંક માં જુદા જુદા સમયે આ જમીન અંગે પાડેલ ફેરફાર નોંધોના નંબરો છે. તેની નીચે ગણોતીયા હોય તો તેની વિગત તથા તેની બાજુમાં આ જમીન ઉપર બીજા હક્કો તેમજ બોજો હોય તો તેની વિગતો જણાવેલી હોય છે.

ગણોતીયા:

જમીનની ઉપજને ગણોત કહે છે. મુળ જમીન માલિકની જમીન ખેડનાર અને તેમાંથી પેદા થયેલ ઉપજ (ગણોત) જમીન માલિકને આપે તેને ગણોતીયા કહે છે.

(ખ) બીજા હક્કો અને બીજાની વિગતો: બીજા હક્કોમાં આ જમીન બેંક અથવા અન્ય નાણાંકીય સંસ્થામાં તારણમાં મૂકી ધિરાણ લીધેલ હોય અથવા તે જમીન ઉપર કોઈ મનાઈ હૂકમ અથવા વચગાળાના હૂકમ હોય તો તેની નોંધ આ કોલમમાં કરેલી હોય છે.પહેલાના સમયમાં ખાનગી રાહે ગીરો મુક્લ જમીન હોય કે સાદો કરાર કરેલ હોય તેની પાર. નોંધ થતી તી, આજે ફક્ત રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી ગીરોખત કહેલ હોય તો તેની નોંધ કરવામાં આવે છે.

નમૂના-૭ ની નીચેના ભાગે નમૂનો ૧ર:

નમૂના-૧૨ ને ખેડૂતો પાણીપત્રક મુળ નામ પહાણી (એટલે કે તપાસ કે મોજણી) હતું જે કાળક્રમે બદલાતા પાણીપત્રક તરીકે ખેડૂતો ઓળખે છે , જે દર વર્ષે તલાટી દ્વારા વિગતો લખીને ખેડૂતને આપવામાં આવે છે. આ નમૂનામાં ખેડૂતનું નામ, જે તે ઋતુમાં પિયતનો સ્ત્રોત, જમીનમાં આવેલ વૃક્ષોની વિગતો જણાવેલી હોય છે. આ પત્રની વિગતો દર વર્ષે બદલાતી રહે છે. તેથી દરેક ખેડૂત દર વર્ષે તલાટી પાસે પાણીપત્રક લેવું જોઈએ. દરેક ગામના આ દફતરના આધારે તાલુકા કક્ષા, જીલ્લા કક્ષા , રાજ્ય કક્ષા અને દેશ ક્ષાએ પાક અંગેના અંદાજો. તૈયાર કરવામાં આવે છે. તેથી આ પ્રકારની માહિતી સચોટ રીતે અને નિયમિતપણે સરકારને મળવી જરૂરી છે. આમ ગામનું દફતર એક પાયાનું અને મહત્ત્વનું છે જે થકી જ સાચો અંદાજ મેળવી શકાય. પાકનું નામ અને ક્ષેત્રફળમાં એક જ સર્વે નંબરમાં બે અલગ અલગ પાક કર્યો હોય તો ક્ષેત્રફળ મુજબ પાકના નામ અલગ દર્શાવેલ હોય છે. ખેડની રીતમાં જાતે, ભાડેથી, ઉચ્ચ અથવા ભાગથી તથા સિંચાઈના સ્ત્રોતમાં પોતાની, બીજાનો કૂવો, નહેર, એન કે ઈલેકટ્રીક મોટર વગેરે દર્શાવેલ હોય છે પાણીપત્રકમાં ક્બજેદારનું નામ લખેલું હોય છે. જેથી જમીન ઉપર તેનો ક્બજો છે તે સાબિત કે પ્રમાદિત થાય છે. મહેસુલી કાયદા મુજબ તલાટી પાણીપત્રકમાં વાવેતરનું નિરીક્ષણ કરી સર્વે નંબરમાં તેની નોંધ કરે છે. આ નોંધમાં ચોક્સાઈ ન રાખેલ હોય તો પાક વીમાની રકમ મેળવવામાં મુશ્કેલી પડે છે. હવે ગુજરાત સરકારે કેટલાક જિલ્લાઓમાં નમૂના- અને ૧૨ ને જુદા પાડી અલગ અલગ આપવાનું શરૂ કરેલ છે. ટૂંકમાં સમયમાં સમગ્ર રાજ્યમાં આ પ્રકારે નમૂના આપવામાં આવશે. રાજ્ય સરકારે સર્વે કરી જમીનની માપણીની કામગીરી પૂર્ણ કરેલ છે. તેથી આ નમૂનામાં કબજેદારની જમીનનો નકશો તથા આકાર પણ દર્શાવવામાં આવશે.

ગામ નમૂનો - ૬ હક્ક પત્રક :

જમીન હક્કપત્રક નમૂના-૨માં જમીન અંગે સમયે સમયે થયેલ હૃક સંબંધી ફેરફાર નોંધ કરેલ હોય છે. આ નમૂનામાં ગામ તાલુકા અને જીલ્લાનું નામ, નોંધ, તારીખ અને કારના કોલમમાં વિગત આપેલ હોય છે, ફેરફાર સંબંધિત ખાતાઓનાં સર્વે બ્લોક અને પેટા હિસ્સો

તવા ખાતા નંબરની વિગતો દશાવેલી હોય છે. અગાઉ . કોઈ નોંધ નામંજૂર થયેલ હોય તો ક્રમાંક ને. અને તારીખ જણાવેલી હોય છે. છેલ્લા ખાનામાં તપાસણી કરનાર અધિકારીનો શેરો અને સહી, તારીખ અને નામ તથા હોદદો લખેલો હોય છે.

જો ખેડૂત કોઈપણ ફેરફાર નોંધ માટે નિયત ફોર્મમાં જરૂરી દસ્તાવેજો સાથે અરજી કરે તો રેકર્ડમાં તે બાબતે કાચી નોંધ કરવામાં આવે છે, અને ૩૦ દિવસ બાદ તેની પાકી નોંધ કરાય છે. આ દરમ્યાન જો ફેરફાર અંગે જરૂરી હોય તો સંબંધિત વ્યક્તિનો નોટિસ પાઠવાય છે જે જમીન મહેસુલની ભાષામાં કા.ક. ૧૩૫-ડી મુજબ નોટીસ કહેવાય છે. નોટિસ બાદ કોઈ જ વાંધો ૩૦ દિવસ દરમ્યાન લેખિતમાં ન આવે તો કાચ ફેરફાર નોંધને પાકી નોંધ કરવામાં આવે છે.

જમીન દસ્તાવેજો અંગે સરકારશ્રી દ્વારા કેટલીક ટુંકી સંજ્ઞાઓની વપરાય છે જેનો અર્થ નીચે દર્શાવેલ વિગતોથી સમજાશે :

(૧) જમીન – જમીન

() ગણત – ગણોત

(૩) નાશ - નવી શરત

(૪) જુશ – જુની શરત

(૫) પ્રસપ્ર - પ્રતિબંધિત સત્તા પ્રકાર

(૬) ૭૩એ – આદિવાસીને આપેલ સરકારી જમીન અંગે કેન્દ્ર સરકારનો કાયદો

જમીનને લગતી બાબતો અંગેના વહીવટ માટે સરકારશ્રી દ્વારા નીચે જણાવ્યા મુજબનું વહીવટી માળખું ગોઠવાયેલ હોય છે જેમાં જીલ્લા કક્ષાએ કલેકટરશ્રીથી માંડી ગામ કક્ષાએ તલાટીનો સમાવેશ થાય છે. તેનો ફલોચાર્ટ અન્ને દર્શાવેલ છે.

ઈ-ધરા / જમીન નોંધણી સંચાલન પદ્ધતિ :

રાજ્ય સરકારની આવકનો મુખ્ય સ્ત્રોત જમીન મહેસુલ છે. જમીન મહેસુલની વસુલાત માટે દફતરની જાળવણી કરવામાં આવે છે. જમીન દફતરમાં થતાં કોઈપણ જાતના ફેરફાર જેવાં કે વેચાણ, વારસાગત નામફેર, વહેંચણી, ભાડાકરાર વગેરેની નોંધ જે તે ગામના તલાટી દ્વારા કરવામાં આવતી હતી. આ પદ્ધતિ બોજારૂપ, અપારદર્શક, વ્યવહારકુશળતામાં શંકાસ્પદ અને સંચાલનમાં અઘરી હતી. ગુજરાત સરકારશ્રી, દ્વારા આઈટી ઈન્ફોર્મેશન ટેકનોલોજીનો ઉપયોગ કરીને ઈ-ધરા જમીન નોંધણી સંચાલન પદ્ધતિ અમલમાં મૂક્વામાં આવી અને તેના અમલ થકી રાજયનાં દોઢ કરોડ કરતા પણ વધુ જમીનના દસ્તાવેજોની નોંધણી કોમ્યુટરમાં કરેલ ત્યારબાદ તા. ૧-૦૪-૨૦૦૫થી રાજયનાં તમામ તાલુકાઓમાં ઈ-ધરા કેન્દ્રો ખોલવામાં આવ્યાં. આ ઈ-ધરા (જમીન નોંધણી સંચાલન પ્રવૃત્તિના) મુખ્ય હેતુઓ નીચે મુજબ છે.

મુખ્ય હેતુઓ :

(૧) ગુણવત્તાયુક્ત સેવાઓ આપવી.

(૨) ખેડૂતો તથા નાગરિકોના તેમના દસ્તાવેજો સરળ રીતે ઉપલબ્ધ કરાવવા.

(૩) સેવામાં પારદર્શિતા લાવવી.

(૪) સેવામાં વહીવટી સરળતા લાવવી.

(૫) જમીન દફતરમાં થતા સુધારાની ત્વરિત નોંધ કરવી.

(૬) લાંચરૂશ્વતથી મુકત સેવા નાગરિકોને પુરી પાડવી.

અગાઉના સમયમાં તલાટી દ્વારા હાથે લખીને વિવિધ દાખલી કે નમુના આપવામાં ઘણો સમય જતો હતો. વળી અક્ષરો પણ સારા ન હોય તો વાંચવા તેમજ તેનો અર્થ કરવામાં મુશ્કેલી રહેતી. વિશેષમાં દફતર જાળવણીમાં પારદર્શક્તા અંગેની ફરિયાદ પાર. આવતી. આ બધી મુશ્કેલીઓનું નિરાકરણ માટે ઈ-ધરા પ્રોજેક્ટનો અમલ થયો જેના કારણે પ્રિન્ટ દ્વારા સ્વચ્છ અને સુઘડ દાખલા, નમૂનો ખેડૂતો હું નાગરિકોને મળતા થઈ ગયા છે. દસ્તાવેજોની ફેરફાર નોંધ માટે પણ નક્કી કરેલા અધિકારીના અંગુઠાની છાપ દ્વારા જ કોમ્યુટરમાં ફેરફાર શક્ય બને છે પરિણામે રેકોર્ડ સાથે ચેડાં થવાની વાત એક ભૂતકાળ બની ગઈ છે. આવા ઈ-ધરા પ્રોજેકટના અમલ બદલ ગુજરાત સરકારને ઈ-ગર્વનન્સ એવોર્ડ પણ આપવામાં આવેલ છે.

હલિ ઈ-ધરા પ્રોજેકટ હેઠળ જમીન દફતરની નીચે મુજબની સેવાઓ પુરી પાડવામાં આવે છે.

1. વેચાણ
2. વસિયત
3. બક્ષિસ
4. વહેંચણી
5. વારસાઈ
6. જમીન ફાળવણી
7. ભાગીદારીથી અધિકાર દાખલ
8. હક કમી
9. ભાડુઆત હક દાખલ
10. ગણોત મુક્તિ
11. બોજા દાખલ
12. બોજા મુક્તિ
13. ગીરો દાખલ
14. ગીરો મુક્તિ
15. ટકડાં ઓળખ
16. ટુકડા કમી
17. બિન ખેતી
18. શારત બદલી મુદત
19. મોજરી સુધારણા
20. જોડાણ
21. એકત્રીકરણ
22. જમીન સંપાદન
23. હુકમો
24. કલમ-૪ મુજબ સૂચનાઓ
25. કલમ-૬ (એલ.એ.) હેઠળ નોંધ
26. કે. જે.પી.
27. મોજણી અદલ બદલ
28. કબજેદાર  નામ ફેર
29. સગીર, પુન્ન
30. હયાતીમાં હક દાખલ
31. હવાનીમાં વહેંચણી
32. જમીન ખાલસા
33. ભાડા પટ્ટો
34. બીજો હક દાખલ
35. બીજો હક કમી

અત્રે જમીન અને અંતર અંગે કેટલાક એકમો અંગેની વિગત દર્શાવેલ છે જે દરેક ખેડૂતમિત્રોને ઉપયોગી થશે.

• ૧ ચોરસ ફૂટ = ૦.૦૯૨૯ ચોરસ મીટર
• ૧ ચોરસ ફૂટ = ૧૪૪ ચોરસ ઈંચ
• ૧ ચોરસ વાર =૯ ચોરસ ફૂટ
• ૧ ચોરસ વાર = ૦.૮૩૬૧ ચોરસ મીટર
• ૧ ગુંઠા = ૧૦૧૦ ચોરસ ફૂટ
• ૧ ગુંઠા = ૧૨૧ ચોરસ વાર
• ૧ ગુંઠા = ૧૦૧.૧૭ ચોરસ મીટર
• ૧ વસા = ૧૨૮૦ ચોરસ ફૂટ
• ૧ વસા = ૧૪૨.૨૨ ચોરસ વાર
• ૧ વસા=૧૧૯ ચોરસ મીટર
• ૨૦ વસા = ૧ વીવું
• ૨૪ ગુંઠા = ૧ વીવું ગાયકવાડી તાબાના ગામોમાં)
• ૧ વીવું = ૨૫૫૯૧.૫૦ ચોરસ ફૂટ
• ૧ વીવું = ૨૮૪૩.૫ ચોરસ વાર
• ૧ વીવું = ૨૩૭૮ ચોરસ મીટર
• ૧ ગુંઠો = ૧૦૧.૧૭૧૩ ચોરસ મીટર
• ૪૦ ગુંઠા = ૧ એકર
• ૧૦ ગુંઠા = ૧ હેકટર
• ૧ એકર = ૪૦૪૬.૮૫ ચોરસ મીટર
• ૧ એકર = ૦.૪૦૫ હેક્ટર
• ૧ હેક્ટર = ૨.૪૭૧૧ એકર
• ૧ હેકટર = ૧.૧૯૬૦ ચોરસ વાર
• ૧ હેક્ટર = ૧૦, ચોરસ મીટર
• ૧૦૦ હેક્ટર = ૧ ચોરસ કિલોમીટર
• ૧ કિ.મી. = ૩૩૩.૩ ફુટ
• ૧ કિ.મી.= ૦.૬૨૧૪ માઈલ
• ૧ કિ.મી. = ૧૦૦૦ મીટર
• ૧ માઈલ = ૧.૬૦૯ કિલોમીટર
• ૧ ચોરસ માઈલ = ૬૪૦ એકર
• ૧ ચોરસ માઈલ = ૨૫૯ હેકટર

ગુજરાતના ખેડૂત મિત્રોને જમીનનો રેકર્ડ ઓન દ્વાઈન જોવા માટે નીચી જ્ઞાળ્યા મુમ્બની વેબ સાઈટ ખોલવાની રહે છે.

ઉદાહૂરણ તરીકે, પોરબંદર જિલ્લાના, રાણાવાવ તાલુકા ના રાણા ખીરસરા નામના ગામના ખેડૂત ચુનીલાલ હંસરાજભાઈ કમાણી કે જેમનો સર્વે નંબર 166 કે અને તેમની જમીનનો રેકર્ડ જોવા માટે નીચેના પગલા અનુસરવા પડે.

સૌ પ્રથમ https://anyror.gujarat.gov.in વેબ સાઈટ ખોલો.

ગામ નમૂનો ૭ જોવા માટે, હુવે તમે તમારો જિન્નો પસંદ કરો. ત્યાર બાદ તમારો તાલુકો પસંદ કરો. ત્યારબાદ બાપેક્ષ લિસ્ટ માંથી તમારો ગોમની પસંદગી કરો. ત્યારપછી સર્વે નંબરના ખાનમાં તમારી જમીનનો સર્વે નંબર ખાપેલ. લિસ્ટમાંથી પસંઢ કરો. છે દર્શાવેલ કોડ ટેકસ્ટબોક્સમાં ટાઈપ કરો.

અહીં ઉદાહૂરણમાં દર્શાવેલ ચુનીલાલ હંસરાજ કમાણી ના ગામ નમુના ૮ અ (8 A) ની વિગત જોઈ શકાય છે.

આમ, કરવાથી જેતે વ્યકિતના ગામ નમુના ૭ ની વિગતો જોઈ શકાય છે.

આવી જ રીતે, ગામ નમુના ૮ અ ની વિગતો જોવા માટે ઉપર દશાવ્યા મુજબના પગલા અનુસરો પરંતુ તેમાં સર્વે નંબર ના બદલે જેતે વ્યકિતના Khata Number (ખાતા નંબર) ની જરૂર પડશે.

અહીં ઉદાહૂરણમાં દર્શાવેલ ચુનીલાલ હંસરાજ કમાણી ના ગામ નમુના ૮ અ (8 A) ની વિગત જોઈ શકાય છે.

સ્ત્રોત : એપ્રિલ -૨૦૧૬, વર્ષ :૬૮, સળંગ અંક :૮૧૬, કૃષિ ગોવિદ્યા

કોલેજ ઓફ એગ્રીકલ્ચરલ ઇન્ફોર્મેશન ટેકનોલોજી,

જુના જર્જરિત બીલ્ડીંગનાં રીડેવેલોપમેન્ટ ની કાર્યવાહી ક્યારે થઇ શકે ???

 IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

 

જમીન મહેસુલ કાયદા હેઠળ મહેસુલ સેટલમેન્ટ ક્યારે કેવી રીતે થઇ શકે છે

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLE PLEASE SHARE IT

 

જમીન મહેસુલમાંથી અપાયેલ મુક્તિ ને મહેસુલપાત્ર જમીન ને ઠરાવતો ,માલિકી હક્ક પ્રસ્થાપિત કરતો ગુજરાત હાઇકોર્ટ નો ચુકાદો

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

 

જમીન/દસ્તાવેજ ને લગતા અગત્યના વિડીયોઃ-શ્રી નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ) દ્વારા

 દસ્તાવેજમાં ભુલ હોય તો સુધારો દસ્તાવેજ થઇ શકે ? : શ્રી નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

“મિલકતની લે-વેચ માટે ધ્યાનમાં રાખવાના જરુરી મુદ્દાઓ“ : શ્રી નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

જમીનના બિનખેતીના હેતુ(NA) અંગે કાયદાકીય જોગવાઈ (કલમ ૬૩,૬૫,૬૬) -વેબિનાર: નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

73AA/ આદિવાસીઓ ની મિલ્કતો નું વેચાણ થઇ શકે??

"ખેતીની જમીનના દસ્તાવેજમાં શું ધ્યાનમાં રાખવું ?" : શ્રી નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

73AA હેઠળની જમીન બાપ-દાદાએ વેચી હોય તો કઈ કાયદાકીય કાર્યવાહી કરી શકાય ?

જમીનના મહેસુલ કાયદાની કલમ ૪૩ અને ૭૩એએ આદિવાસીની જમીન - વેબિનાર (Part 1)

જમીનના મહેસુલ કાયદાની કલમ ૪૩ અને ૭૩એએ આદિવાસીની જમીન - વેબિનાર (Part 2)

નવી શરતની જમીનનો કાયદો - Part 1 : નજમુદ્દીન મેઘાણી

નવી શરતની જમીનનો કાયદો - Part 2 : નજમુદ્દીન મેઘાણી

નવી શરતની જમીનનો કાયદો - Part 3 : નજમુદ્દીન મેઘાણી

દસ્તાવેજ - લેન્ડલૉઝ તથા રીયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન અને ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ - 2016

ટાઇટલ્સ અને દસ્તાવેજ - ભાગ 1

ટાઇટલ્સ અને દસ્તાવેજ - ભાગ 2

વારસાઈમાં સ્ત્રી હકનો કાનૂન : નજમુદ્દીન મેઘાણી

શું વારસાઈ થઈ ગયા પછી એક વારસદાર દ્વારા વીલની નોંધ કરાવી શકાય ? : શ્રી નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

વિલ યાને વસિયતનામું (ભાગ 1)

વિલ એટલેકે વસિયતનામાં ના પ્રકારો તથા વિલ વિશે વઘુ માહિતી ભાગ-2 Information about wills Part-2

વિલ યાને વસિયતનામું (ભાગ 3)

વીલનો અમલ ક્યારે થાય અને તેની સમયમર્યાદા કેટલી ? : શ્રી નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

"શું સહિયારી મિલકતમાં વણવહેંચાયેલા હિસ્સાનો દસ્તાવેજ કરી શકાય ?" : શ્રી નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

              IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

જમીન મહેસૂલની બાકી રકમની વસુલાત માટે કેવી રીતે કાર્યવાહી થાય છે

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT