પ્લોટ / મકાનોની બિનખેતી તેમજ સીટી સર્વેમાં મિલ્કત રજીસ્ટરે દાખલ કરવા બાબત
- જૂની રજીસ્ટર્ડ હાઉસીંગ સોસાયટીના
- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
- રાજ્યના ઘણા શહેરોમાં જ્યાં સીટી સર્વે દાખલ થયેલ છે. ત્યાં સોસાયટીના પ્લોટ / મકાનો એક યા બીજા કારણસર ચઢાવેલ નથી
- જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ ૬૬/૬૭ હેઠળ બિનખેતીનું કૃત્ય નિયમબધ્ધ કરી સીટી સર્વેમાં મિલ્કત રજીસ્ટરે અમલ કરવો જરૂરી
માનવ સંસ્કૃતિના વિકાસમાં આર્થિક વિકાસની પ્રક્રિયામાં શહેરીકરણના વ્યાપ સાથે વ્યક્તિની પાયાની જરૂરિયાતમાં રહેવાના મકાન (Residential House) અગત્યનું છે. અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન નિયમનકારી કાયદા ઘડાયા તે સાથે મુંબઈ પ્રાન્તમાં મૂળ ૧૯૨૯નો સહકારી કાયદો અસ્તિત્વમાં હતો, ગુજરાત અલગ પડતાં ગુજરાત સહકારી અધિનિયમ-૧૯૬૩ ઘડવામાં આવ્યો તે આજે પણ અસ્તિત્વમાં છે. કોઈપણ પ્રકારની સામાજીક / આર્થિક પ્રવૃત્તિ માટે જમીન (Land Cadastral)એ અગત્યનું અંગ છે એટલે શહેરોમાં રહેણાંકના હેતુ માટે સહકારી કાયદા હેઠળ હાઉસીંગ સોસાયટીઓની રચના કરવામાં આવે છે અને આજથી ૨૦ વર્ષ પહેલાં આવી સોસાયટીઓનો વ્યાપ વધુ હતો. હવે મોટા મોટા એપાર્ટમેન્ટ અને ફ્લેટ આવાસ સંકુલ તરીકે બનાવવામાં આવે છે. આમ તો એક વર્ષ પહેલાં અને બે દિવસ પૂર્વે જેમના પુર્વજો સ્વતંત્ર સેનાની હતા અને જેઓનું સ્વતંત્રતા ચળવળમાં નામ હતું અને તેમાંના એક ઝવેરચંદ મેઘાણીના વારસદારોએ મારો સંપર્ક કરી જણાવ્યું કે તેઓના વડવાઓએ જે અમદાવાદની સોસાયટીમાં પ્લોટ / મકાન ધરાવે છે જેને ૬૦ વર્ષ ઉપરાંતનો સમય થયો છે. સોસાયટીના કાયદેસરના સભ્ય છે, પરંતુ તેઓએ સીટી સર્વે કચેરીમાં સંપર્ક કર્યો ત્યારે જણાવ્યું કે તમારો પ્લોટ બિનખેતીમાં ફેરવાયેલ નથી. જેથી સીટી સર્વેમાં મિલ્કત કાર્ડ આપતા નથી. આ બંને પ્રકારના કેસોની સ્થિતિ જાણ્યા પછી મને લાગ્યું કે આવી સ્થિતિ રાજ્યના ઘણા શહેરોમાં જ્યાં સીટી સર્વે દાખલ થયેલ છે. ત્યાં સોસાયટીના પ્લોટ / મકાનો એક યા બીજા કારણસર ચઢાવેલ નથી. મને એ પણ જણાવ્યું કે અમુક વ્યક્તિઓએ વગ વાપરીને તેમના નામે ચઢાવી દીધેલ છે એટલે મને યોગ્ય જણાયું કે વ્યાપક હિતમાં આ પ્રશ્નને વાચા આપવી જરૂરી છે.
સૌ પ્રથમ તો સહકારી અધિનિયમમાં - ૧૯૮૭ પહેલાં કોઈપણ સહકારી મંડળીને ખેતીની જમીન ખરીદવામાં મુક્તિ હતી એટલે કે હાલ જે ગણોતધારાની જોગવાઈ હેઠળ કલમ-૬૩ હેઠળની બિનખેડુત સંસ્થા તરીકે બિનખેતીના હેતુ માટે આવાસ યોજના માટે કલેક્ટરની પરવાનગી લેવી પડે છે. આમ રાજ્યમાં મોટા ભાગની રહેણાંક સોસાયટીઓ ૪૦ વર્ષ પૂર્વે નોંધાયેલ છે અનેક સ્થળે મકાનો બની ગયેલ છે. આમ ૧૯૮૭ પહેલાં રજીસ્ટર્ડ સોસાયટીને ખેતીની જમીન કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય ખરીદવાની જોગવાઈ હતી. પરંતુ આવી સોસાયટીઓને બિનખેતીની પરવાનગીમાંથી મુક્તિ ન હતી એટલે કે ખેતી સિવાયના ઉપયોગ માટે બિનખેતી ધારો વસુલ કરવાનો થાય, એવું પણ બન્યું હોય કે જ્યારે સીટી સર્વે દાખલ કરવામાં આવ્યું હોય, ત્યારે સોસાયટીએ ધારણ કરેલ ખેતી વિષયક સર્વે નંબરના સીટી સર્વેમાં સમાવિષ્ટ ન થયો હોય, તેથી હક્કચોક્સી અધિકારીએ આવા પ્લોટને હક્કચોક્સી રજીસ્ટરે ન ચઢાવ્યા હોય. ઘણા કિસ્સામાં સોસાયટીની જમીન બિનખેતીમાં ફેરવાયેલ હોય પરંતુ ફક્ત રજીસ્ટર્ડ સોસાયટીના પ્રયોજકનું નામ ચાલતું હોય અથવા તો તમામ પ્લોટ ધારકોની સંયુક્તપણામાં નામ ચાલતા હોય અને સોસાયટીના સભ્ય પ્રમાણે અલગ મિલ્કત કાર્ડ બનાવેલ ન હોય. તાજેતરમાં સુપ્રિટેન્ડન્ટ ઓફ સ્ટેમ્પના પરિપત્રના કારણે અમુક Cutt off વર્ષ પછી સોસાયટીના પ્લોટની તબદીલી કે નામ ફેર માટે સ્ટેમ્પ ડયુટી પાછલી તારીખથી વસુલ કરવા માટેની સુચનાઓ આપેલ છે તેના કારણે પણ જુના પ્લોટ ધારકો અને ઉત્તરોત્તર transactionથી પ્લોટ મેળવેલ હોય તેઓને ટાઈટલનો પ્રશ્ન છે.
ઉક્ત પૂર્વ ભુમિકા બાદ આ વિદ્યમાન પ્રશ્નના નિરાકરણ માટે ૧૯૮૭ પહેલાં જે રજીસ્ટર્ડ સોસાયટીઓને ખેતીની જમીન ખરીદી આવાસો બની ગયેલ છે. તેવી તમામ સોસાયટી કે પ્લોટ ધારકને જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૬/૬૭ હેઠળ બિનખેતી આકારના પટ્ટની રકમ વસુલ કરી બિનખેતીનું કૃત્ય અધિકૃત કરી આપવું જોઈએ. કદાચ કોઈ કિસ્સામાં જમીન નવી શરતની હોય અને આવી જમીન શરતચૂકથી ખરીદાઈ હોય તો પણ પ્રાશ્ચાતવર્તી અસરથી પ્રિમિયમ લઈને નિયમબધ્ધ કરવું જોઈએ. ઘણા કિસ્સાઓમાં મારી સમક્ષ જે પ્રશ્ન રજૂ થયો છે તેમાં તો મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન અમદાવાદની બાંધકામ પરવાનગી પણ આપવામાં આવી છે. જેથી ફક્ત બિનખેતી ધારો વસુલ કરવાનો ઔપચારિક હુકમ કલેક્ટરે કરવાનો થાય. રાજ્યના મોટા શહેરોમાં જ્યાં ટીપી ફાયનલ થયેલ છે ત્યાં તો બિનખેતીની પરવાનગી લેવાની પણ જરૂર નથી. ફક્ત બિનખેતીધારો અને રૂપાંતરિત કર વસુલ કરવાનો થાય. હવે બિનખેતી બાદ સીટી સર્વેના રેકર્ડ ઉપર આવી સોસાયટીઓના પ્લોટ નામે ચઢાવવા બાબતમાં શક્ય છે કે જ્યારે સીટી સર્વે હક્ક ચોક્સી હાથ ધરવામાં આવી ત્યારે આ સર્વે નંબર ખેતીમાંથી હોવાથી તેનો સમાવેશ ન થયો હોય અને ૧૯૮૭ પહેલાં ગણોતધારાની કલમ-૬૩ હેઠળ કલેક્ટરની પરવાનગી લીધી ન હોય એટલે બિનખેતીમાં ફેરવ્યા સિવાય આવાસો બની ગયા હોય અને આવા પ્લોટ ધારકોને ધિરાણ કરતી સંસ્થાઓએ લોન પણ આપી હોય એટલે આવા રહેણાંકના પ્લોટને કે સોસાયટીઓના પ્લોટને ખાસ હક્કચોક્સી હાથ ધરી તેનો સીટી સર્વે નંબર આપી પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવાથી જે ઉપર વર્ણવેલ જેવા કિસ્સાઓનો નિકાલ થાય. સરકારે જ્યારે સુચિત સોસાયટીઓને રહેણાંકના કિસ્સામાં આકારના બે પટ્ટ રકમ વસુલ લઈને નિયમબધ્ધ કરવાનો નિર્ણય કરેલ છે ત્યારે ઉક્ત પ્રકારના કિસ્સાઓમાં ફક્ત કાયદાકીય અને વહીવટી પ્રક્રિયા અનુસરીને સંખ્યાબંધ સોસાયટીના પ્લોટ ધારકોના નામ સીટી સર્વેમાં ચઢાવી પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવા જોઈએ. આ પ્રશ્નની વ્યાપકતા એટલી છે કે, સરકારે આ બાબતોને ગંભીરતાથી લઈ સંકલિત માર્ગદર્શક ઠરાવ / પરિપત્ર કરી સીટી સર્વે કચેરીઓને ઝુંબેશ સ્વરૂપે કામગીરી કરવાની સુચના આપવી જરૂરી છે. મહેસૂલ વિભાગના સેટલમેન્ટ કમિશ્નર દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ / ફ્લેટ ધારકોના નામ સીટી સર્વેમાં કઈ રીતે ચઢાવવા તે અંગે પરિપત્ર કરેલ છે. પરંતુ તેની અમલવારી પણ આંશિક ધોરણે છે. ઉક્ત પ્રકારના કેસોમાં સંભવતઃ કલેક્ટર કચેરી અને સીટી સર્વેના અધિકારીઓના વલણ બિનખેતીની પરવાનગીના મુદ્દા તેમજ સીટી સર્વેમાં દાખલ કરવાના મતભેદ હોઈ શકે એટલે ઉપર સુચવેલ ઉપાય પ્રમાણે કામગીરી હાથ ધરવામાં આવે તો મારા મંતવ્ય મુજબ ઝવેરચંદ મેઘાણી તેમજ અન્ય સ્વાતંત્ર સેનાનીઓના વારસોને સરકારી કામગીરી માટે સુશાસનનો અહેસાસ થશે.
