સિટી સર્વેને લગતી, જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ
- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
- બિનખેતીવિષયક પ્લોટ ધારકોને એક યુનિફોર્મ મિલ્કત કાર્ડ આપવું જરૂરી ગતાંકથી ચાલુ.
આપણે ગત લેખમાં જમીનોના રીસર્વે અને તેમાંથી ઉદભવેલા પ્રશ્નો અંગે જાહેરજનતા માહિતગાર થાય તે બાબતોને વર્ણવેલ, જમીન એક 'કુદરતી શંશાધન' છે. Natural Resource અને તેને ધ્યાનમાં લેતાં મનુષ્ય, પ્રાણી, પક્ષી તમામનો આધાર જમીન સાથે સંકળાયેલ છે. મહદઅંશે જમીનની પરિભાષા ફક્ત ખેતીવિષયક બાબત નથી. બદલાતા જતા સમયને અનુરૂપ માનવજાતિના વિકાસ સાથે ઔદ્યોગિકરણ, શહેરીકરણને કારણે જમીનના ઉપયોગમાં બદલાવ આવ્યો અને તેમાં કેન્દ્ર સ્થાને જમીન છે. ભારતના પરિપ્રેક્ષ્યમાં વહિવટના સૌથી નીચેના વહિવટી એકમને ગામ તરીકે ઓળખવામાં આવે છે અને મહેસુલી ગામના રકબા (Area) સાથે વ્યક્તિઓનો સમુહ રહેતો હોય તેને વસવાટ તરીકે 'ગામતળ' તરીકે ઓળખવામાં આવે છે અને જુના ગામતળના રકબાને મહેસુલ માફી એટલે કે મહેસુલમાંથી મુક્તિ હતી. જેમ જણાવ્યું તેમ શહેરીકરણની પ્રક્રિયા થવાથી ગ્રામ્ય વિસ્તારમાંથી શહેરો તરફના સ્થળાંતરને કારણે જે મોટા વસવાટો થયા, તેને 'શહેર' City તેમજ Town નગર તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. રહેણાંક, વાણિજ્ય વિષયક, ઔદ્યોગિક તેમજ તમામ સંસ્થાકીય હેતુ માટે વપરાતી જમીનો ખેતીવિષયક હેતુમાંથી બિનખેતીવિષયક હેતુ માટે ફેરવવામાં આવે છે અને તે ફક્ત માસ્ટર ડેવલપમેન્ટના ઝોન પ્રમાણે Landuse તરીકે નિયમન થાય છે. જેમાં સબંધિત વિસ્તારની મહાનગર પાલીકા / સી.જી.ડી.સી.આર. (Common General Development Control Regulation) નાઆધારે બાંધકામ કરવાનું હોય છે.
ઉક્ત પુર્વભુમિકાના પરિપ્રેક્ષ્યમાં હવે સીટી સર્વેની જમીન મહેસુલ અધિનિયમની જોગવાઈઓ તેમજ તેને આનુસંગિક હક્કપત્રકના નિયમોની જોગવાઈઓ જોવામાં આવે તો ગુજરાતના બ્રિટીશ હકુમતના વિસ્તારમાં સૌપ્રથમ ભરૂચમાં સીટી સર્વે દાખલ કરવામાં આવેલ, ત્યારબાદ સુરત, અમદાવાદમાં ૧૮૯૦માં પ્રથમવાર સીટી સર્વે દાખલ કરવામાં આવેલ, જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૧૨૬ મુજબ કલેક્ટરશ્રી સબંધિત વિસ્તારમાં સીટી સર્વે દાખલ કરવાનો હુકમ કરવામાં આવે છે અને તે અનુસાર સબંધિત વિસ્તારમાં સમાવિષ્ઠ વિસ્તારનું સર્વે કર્યા બાદ, કાનુની કાર્યવાહી હાથ ધરવા હક્ક ચોકસી અધિકારી એટલે ઈન્કવાયરી ઓફિસરની નિમણુક કરવામાં આવે છે. (Enquiry officer to ascertain rights.) અને મિલ્કતોનું સર્વે કરવામાં આવ્યું હોય તેને મિલ્કતોની Sheet પ્રમાણે ચાલતા નંબર આપવામાં આવે છે. અને હક્ક ચોકસી અધિકારી સબંધિત મિલ્કતના કબજેદારોને નોટીસ આપી જરૂરી આધાર પુરાવા રજુ કરવા અને સાંભળવાની તક આપવામાં આવે છે અને તે અનુસાર હક્ક ચોકસી અધિકારી Enquiry Register હક્ક ચોકસી રજીસ્ટરમાં પોતાનો નિર્ણય આપે છે. આ પ્રક્રિયા અર્ધન્યાયિક પ્રકારની (Quasi-Judicial) છે. હક્ક ચોકસીની કામગીરી પુરી થયા બાદ સમગ્ર સીટી સર્વેનું રેકર્ડ એસ.એલ.આર. સુપ્રિટેન્ડન્ટ લેન્ડ રેકોર્ડને આપવામાં આવે છે અગાઉ આ રેકર્ડ સબંધિત વિસ્તારના પ્રાન્ત અધિકારી જાહેર નોટીસ અપાયા બાદ મિલ્કતોની ખાત્રી કરીને રેકર્ડ પ્રમાણિત (promulgate) જાહેર કરવામાં આવે છે આ પ્રમાણિત જાહેર કરવાની પ્રક્રિયા હવે સબંધિત જીલ્લાના / વિસ્તારના સુપ્રિટેન્ડન્ટ ઓફ લેન્ડ રેકર્ડ કરે છે. પાયાના સિધ્ધાંત તરીકે જે સર્વે નંબરો ખેતી વિષયક હોય તે સિવાયના બિનખેતીવિષયક સર્વે નંબરોની મિલ્કતો સીટી સર્વેમાં પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવે છે અને ખેતીવિષયક સર્વે નંબરોને લગતા વ્યવહારો મહેસુલી તંત્ર / તલાટી / ઈ-ધરા કેન્દ્ર દ્વારા ફેરફારો થાય છે. સીટી સર્વે પ્રમાણિત જાહેર થયેલ સીટી સર્વેના મિલક્ત રજીસ્ટર ઉપરના ફેરફાર સીટી સર્વે દ્વારા કરવાના છે. ખેતવિષયક સર્વે નંબરનું રેકર્ડ મામલતદાર દ્વારા નિભાવવાનું છે અને તે મુજબ જે ફેરફાર થાય તેની નોંધ મહેસુલી રેકર્ડમાં કરવાની થાય છે.
જે રેકર્ડ સીટી સર્વેમાં પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવે તે આધારે સબંધિત પ્લોટ / મિલ્કત ધારકોના 'મિલ્કત કાર્ડ' નિભાવવામાં આવે છે અને જેમ ઈ-ધરામાં હક્કપત્રકની નોંધ પાડવામાં આવે તે અનુસાર સીટી સર્વેેના મિલ્કત રજીસ્ટર / કાર્ડમાં પણ ફેરફાર કરવામાં આવે છે જેમાં વેચાણ / તબદીલી / બોજો જેવી તમામ બાબતોનો સમાવેશ થાય છે. ઉક્ત બાબતો સિવાય બદલાતા જતા સમયમાં બહુમાળી મકાન / ફ્લેટ વિગેરેના બાંધકામ થાય તો સેટલમેન્ટ કમિશ્નર દ્વારા ફ્લેટ માલીકી અધિનિયમ ખનચા “Flat Owner Act” પ્રમાણે સીટી સર્વે રેકર્ડમાં નોંધ કરવાની થાય છે. આ ઉપરાંત સમગ્ર રાજ્યમાંથી મારી સમક્ષ જે રજુઆતો આવે છે તેમાં અગાઉ કો-ઓપરેટીવ હાઉસીંગ સોસાયટી રજીસ્ટર્ડ કરાવી, મકાનો રહેણાંકના બાંધકામ થયા છે તેમાં સોસાયટીના સભ્યો બનાવીને પ્લોટ ફાળવેલ હોય છે તેમજ ૧૯૮૭ પહેલાં સોસાયટી હાઉસીંગના હેતુમાટે પણ ખેતીની જમીન કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય ખરીદતા તેવી જમીનો બિનખેતી વિષયક ફેરવવામાં આવેલ હોય અથવા રહી ગયેલ હોય તો જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૬/૬૭ હેઠળ નિયમબધ્ધ કરીને પણ સોસાયટીના સભ્યોના પ્લોટ ધારકોને અલગ મિલ્કત કાર્ડ / અથવા તમામ પ્લોટ ધારકોના ક્ષેત્રફળ મુજબ નામ ધારણ કરી શકાય. આ ઉપરાંત જે વિસ્તારોમાં ટી.પી. સ્કીમ દાખલ થઈ હોય અને આખરી થઈ હોય તે કિસ્સામાં ટી.પી. આધારીત રેકર્ડ લખાવવુ જોઈએ એટલે મહેસુલી / સીટી સર્વેને તમામ રેકર્ડ Supersede થાય છે. એટલે તે અનુસાર હવે સીટી સર્વેના રેકર્ડ લખીને / પ્રમાણિત કરવાનુ થાય. એકવાર ટી.પી. ફાઈનલ થાય એટલે તેને આખરી કાયદાકીય સ્વરૂપ પ્રાપ્ત થાય છે. આ ઉપરાંત રાજ્ય સરકારના મહેસુલ વિભાગ દ્વારા હવે તમામ ગામતળમાં આવેલ, મિલ્કતોને મિલ્કત રજીસ્ટર આધારે મિલ્કત કાર્ડ આપવાના થાય છે પરંતુ આ કાર્યવાહી થતી નથી તેજ રીતે જે જમીનોનું બિનખેતી થાય છે તેમાં પણ બિનખેતીના પ્લોટ ધારકોના અલગ મિલ્કત કાર્ડ આપવાના થાય છે આ કાર્યવાહી પણ ડી.આઈ.એલ.આર (District inspector of Land Records) દ્વારા કરવાની છે. આમ સમગ્ર રીતે જોવામાં આવે તો શહેરી કે બિનખેતીની મિલ્કતોના આધારભુત મિલ્કત કાર્ડ આપવામાં Multiple Agency છે તેના બદલે એક જ કાયદાકીય દસ્તાવેજ આપવામાં આવે તો તમામ મિલ્કત ધારકોને આધારભુત દસ્તાવેજ પ્રાપ્ત થશે.
