7.31.2022

જમીન મહેસુલી કેસોની કાર્યપદ્ધતિ શું હોય છે ? વિવાદ અરજી ક્યારે થઇ શકે?

વિવાદ અરજીમાં વચગાળાનો મનાઈ હુકમ મળી શકે છે: હક્કનોંધમાં અનિયમિતતા હોય તો ક્લેક્ટર  રિવિઝનમાં લઈ નિર્ણય કરી શકે છે 


તમારી જમીન, 
તમારી મિલકત > 
નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 મહેસુલી કેસોને લગતી મહત્વની કામગીરી રાજ્યના પ્રાંત અધિકારી (નાયબ ક્લેક્ટર) દ્વારા કરાય છે. મુખ્યત્વે નીચે જણાવેલા કાયદા/નિયમો હેઠળ કેસો અપીલ/રીવીઝનના અધિકારો મુજબ ચલાવી નિર્ણય કરવાની કામગીરી પ્રાન્ત અધિકારીએ કરવાની થાય છે.
(૧) મુંબઈ જમીન મહેસુલ અધિનિયમ ૧૮૭૯ અને જમીન મહેસુલ નિયમો, ૧૯૭૨ હેઠળ, (૨)ગુજરાત ખેત જમીન ટોચમર્યાદા ધારો, ૧૯૬૦ હેઠળ, (૩) મુંબઈ ગણોત વહીવટ અને ખેતીની જમીનનો કાયદો, ૧૯૪૮ હેઠળ. (૪)મામલતદાર કોર્ટ એકટ, ૧૯૦૬ હેઠળ, (૫)અન્ય કાયદાઓની જોગવાઈઓ મુજબ મળેલી સત્તા અને અધિકારો હેઠળ

વિવાદ અરજી (અપીલ) ઃ (૧)જયારે પ્રાંત અધિકારીથી નીચેની કક્ષાના તાબાના અધિકારી (મામલતદાર) એ કેસ ચલાવી નિર્ણય કર્યો હોય ત્યારે તે નિર્ણયથી નારાજ થઈ તુરતના ઉપરી અધિકારી એટલે કે પ્રાન્ત અધિકારીને જમીન મહેસુલ અધિનિયમની ક્લમ- ૨૦૩ હેઠળ વિવાદ અરજી થઈ શકે છે.

(૨)રેવન્યુ દફતરે તકરારી ફેરફાર હક્કનોંધ અંગે મામલતદારશ્રીએ નિર્ણય કરેલો હોય ત્યારે જમીન મહેસુલ નિયમો-૧૯૭રના નિયમ ૧૦૮(૫) અન્વયે વિવાદ અરજી રજુ થાય છે.

(૩)વિવાદ અરજી કરવાની સમયમર્યાદા દિન--૬0ની નિયત થયેલી છે. 

(૪)વિવાદ અરજી સાથે નીચેની કોર્ટના (મામલતદારશ્રી અગર સર્કલના) હુકમની પ્રમાણિત નકલ તથા સામાવાળાઓને આપવાની થતી વિવાદ અરજીની નકલો તથા વિવાદ અરજી ઉપર રૂ.ર૫/- નો કોર્ટ ફી સ્ટેમ્પ લગાવીને પ્રાન્ત અધિકારીને રજુ કરવાની થાય છે.

(૫)વિવાદ અરજી રજુ થાય ત્યારે ખાતરી કરવી જોઈએ કે તેમાં તમામ વ્યકિતઓને પક્ષકાર તરીકે સામેલ રાખેલ કે જણાવેલ છે ? જોડાવું ન હોય તો વિવાદ અરજી પરત કરી તે મુજબ નવેસરથી કરવા સુચના આપવી જોઈએ, જેથી પરિપક્વ જે તે પક્ષકારની રજુઆત અને પુરાવા મુજબ કાયદેસરનો નિર્ણય લઈ શકાય.

(૬)વિવાદ અરજી સાથે કુલમુખત્યારનામું રજુ થયેલું હોય તો તેની ચકાસણી કરવી જોઈએ. કુલમુખત્યારનામું અસલ અથવા તેની પ્રમાણિત નકલ હોવી જોઈએ તથા કુલ મુખત્યારનામા અંગે સ્ટેમ્પ ડયુટી અધિનિયમ ૧૯૫૮ ની ક્લમ (૩-5) ની અનુસુચિ(૧)ના કમાંક ૪૫(છ)ની જોગવાઈ સંતોષાય છે કેમ તે જોવું. હવે તો સ્થાવર મિલકતને લગતું કુલમુખત્યારનામું રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈ મુજબ સબરજિસ્ટ્રાર સમક્ષ રજિર્સ્ટડ થયેલું હોવું જોઈએ.

ફેરતપાસ / રિવિઝન અરજી ઃ કલેકટરને કોઈપણ બાબતે સ્વમેળે (સ્યુમોટો) તપાસવાની જરૂર જણાતીહોય ત્યારે કોઈપણ તાબાની મહેસુલી અધિકારીએ કરેલો નિર્ણય અથવા તેની યોગ્યતા સંબંધી ખાતરી કરવા કાર્યવાહીનું રેકર્ડ મંગાવી તપાસ કરી શકે છે અને તેને ફેરતપાસ/રીવીઝનમાં લઈ તેની યોગ્યતા તપાસી નિર્ણય કરવાનો હોય છે. હુકમની નિયમિતતા, કાયદેસરતા તથા યોગ્યતા તપાસવાની રહે છે.

(૧)જમીન મહેસુલ નિયમો [નિયમ ૧૦૮(૬) અન્વયે કોઈપણ ફેરફાર હક્કનોંધમાં આનિયમિતતા જણાતી હોય તો સ્વમેળે ક્લેક્ટરશ્રી રિવિઝનમાં લઈ નિર્ણય કરી શકે છે.

(૨) મહેસુલ વિભાગના તા.૧૮/૧૨/૨૦૦૪ ના સંકલિત ઠરાવમાં વિદ્દિયાદ નિયંત્રિત (નવી અને અવિભાજ્ય) શરતે ખેતીના હેતુ માટે ધારણ કરાતી ખેતીની જમીનોને ખેતીના હેતુ માટે નવી શરતનાં નિયંત્રણો દૂર કરવા/ જુની શરતમાં ફેરવવાની જોગવાઈ કમાંક-5 થી કરવામાં આવી છે અને તે હેઠળ કુલ – 7 મુદ્દાની પ્રક્રિયા ઠરાવી છે. તે મુજબની સત્તાઓ ક્લક્ટરને હતી. પરંતુ આ સંકલિત ઠરાવની જોગવાઈ ૫(૪) થી આ સત્તાઓ મામલતદારોને આપી છે. તેથી આ સંકલિત ઠરાવના ફકરા ૫(૧)માં જણાવેલા ગણોતધારા સિવાયની જમીનો સદરહુ ઠરાવની જોગવાઈ ૫(૪) હેઠળ મળેલી સત્તાઓને આધીન અને તે હેઠળની શરતોને આધીન જુની શરતમાં ફેરવવાના હુકમો કરે છે. આમ ઉક્ત ૫(૪) ની જોગવાઈઓ હેઠળ મળેલી સત્તા મુજબ સમીક્ષા કરીને નિયમાનુસારની કાર્યવાહી કરવાની રહેશે. કોઈપણ મહેસુલી અધિકારી પોતાનો કરેલો કે સમકક્ષ પુરોગામીએ કરેલ હુકમ ફરી તપાસી શકે કે ફેરવી શકે નહીં. આવા રીવ્યુ/ફેરતપાસના અધિકારો લેન્ડ રેવન્યુ કોડની ક્લમ-૨૧૧ હેઠળ છે. રાજય સરકાર તેમજ નાયબ કલેક્ટરશ્રી/આસિ. ક્લેક્ટરથી નીચેના દરજજાના અધિકારીને તાબાના અધિકારીઓના હુકમો રીવીઝનમાં લેવાના અધિકારો પહોંચતા નથી.

અપીલ અને રીવીઝનનો તફાવત

(૧) તાબાની/નીચેની કોર્ટને જે જે બાબતો જોવા તપાસવાના અધિકારો હોય તે જ અધિકારો અપીલમાં હોય છે. અપીલ કરવા માટે જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં મુદત ઠરાવેલી છે પરંતુ જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં રીવીઝન માટે મુદત નથી. એક મહેસુલી અધિકારીએ કરેલી કાર્યવાહી રીવીઝન લઈ ન શકે તેવું નથી. પ્રથમ રીવીઝનમાં લેનાર અધિકારીનો હુકમ તેની ઉપરના અધિકારી કે રાજ્ય સરકાર વાજબી સમયમાં રીવીઝનમાં લઈ શકે.

(૨) કલેક્ટરના અધિકારો ભોગવતા પ્રાંત અધિકારી અને જમીન સુધારણા નાયબ કલેકટરો ગણોતધારાની કલમ ૭૬-એ મુજબ તાબાની કોર્ટના કેસો, હુકમની તારીખથી સામાન્ય રીતે એક વર્ષમાં રીવીઝનમાં લઈ શકશે. વળી અપીલમાં સાક્ષીઓ નવેસરથી કે વધુ તપાસી શકાય. જ્યારે રીવીઝનમાં નીચેની કોર્ટના કાગળો જોઈને મર્યાદિત બાબતો માટે તે કાગળો તપાસવાના હોય છે. પરંતુ તેમાં નવી જુબાની લેવાની નથી. આમ રીવીઝનમાં મર્યાદિત ક્ષેત્ર છે. જ્યારે અપીલમાં મર્યાદિત ક્ષેત્ર નથી.

(૩) અપીલમાં સમયમર્યાદાની બાબત લિમિટેશન એક્ટ મુજબ વિચારણામાં લેવી તથા ગુણદોષ આધારે ડીલે-કોન્ડોન કરવાપાત્ર હોય તો તે કરીને અપીલ ચલાવી શકાય. વિવાદ અરજીમાં વચગાળાનો મનાઈ હુકમ મળી શકે 

(૧)   વિવાદ અરજી રજુ થાય ત્યારે તેની સાથે અગર અલગ રીતે વિવાદ અરજીની સાથે મનાઈ હુકમ મેળવવાની અરજી રજુ થાય તો તેનો નિર્ણય જે તે કોર્ટને સંબોધીને વિવાદ અરજી રજુ થયેલી હોય તે અધિકારીએ જ લેવાનો હોય છે.

(૨) વિવાદીએ વચગાળાનો મનાઈ હુકમ માગેલો હોય તો તેનાં કારણો યોગ્ય અને કાયદેસરના જણાતાં હોય તો તુરંત જ સુનાવણી કરીને મનાઈ હુકમ આપવો જોઈએ.
(૩) જો કારણો યોગ્ય અને કાયદાનુસારનાં ન હોય અને મનાઈહુકમ અરજી નકારવાપાત્ર જણાય તો નકારી પણ શકાય છે. વળી કરેલા હુકમમાં કારણોની લેખિત જાણ કરવી જોઈએ અને જે કિસ્સામાં પક્ષકારોને રૂબરૂ સાંભળવાની જરૂર હોય તેવા કિસ્સામાં નોટીસ કાઢી પક્ષકારો માટે

સુનાવણીની તારીખની જાણ કરી તેમને સાંભળીને તેમજ રજુઆતની તક આપીને નિર્ણય કરવો. આ કાર્યવાહી ત્વરીત ગતિએ થાય તે જરૂરી છે. વળી જે કેસોમાં મનાઈ હુકમ આપેલ હોય તેવા કેસોનો ઝડપથી આખરી નિર્ણય થાય તે પ્રમાણેની કાર્યવાહી કરવી જોઈએ. પુરાવા દસ્તાવેજના અર્થઘટન માટેનાં ધોરણો જ્યારે વિવાદ અરજી સાથે અગર રૂબરૂ સુનાવણી વખતે જે તે પક્ષકારો તરફથી કોઈપણ દસ્તાવેજ અને પુરાવા રજુ કરવામાં આવે ત્યારે તેની સંપૂર્ણ ચકાસણી કરવી જોઈએ અને તેની પ્રમાણિત અધિકૃત નકલ કામમાં સામેલ રાખવી જોઈએ. દસ્તાવેજ તેમજ પુરાવાની રેવન્યુ રેકર્ડ નોંધણી થયેલી ન હોય તો તે થયેથી જે ફેરફાર થાય તેવી બાબતો પણ ધ્યાને લેવી જોઈએ.

આમ રેવન્યુ અધિકારી તરફથી ઉપરોક્ત જણાવેલી વિગતો અને કાર્યવાહી કરીને ન્યાયપૂર્ણ નિર્ણય સમયસર લેવો જોઈએ.

નોંધઃ-(જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)



7.26.2022

સરકારી જમીનની જાળવણી કરવા તેમજ તેના પર થતું અનધિકૃત દબાણ અટકાવવા બાબત

 સરકારી જમીનની જાળવણી કરવા તેમજ તેના પર થતું અનધિકૃત દબાણ અટકાવવા બાબત

પરિપત્ર માટે અહી કલિક કરો

નલાઇન અરજી માટે અહી કલિક કરો


સરકારી જમીનની જાળવણી કરવા તેમજ તેના પર થતું દબાણ અટકાવવા તથા જો દબાણ થયેલ હોય તો તેને દૂર કરવા માટે યોગ્ય વ્યવસ્થાતંત્ર ગોઠવી કાઢવા અને ચુસ્તપણે અમલ કરવા અંગે આ વિભાગ ધ્વારા પરિપત્રોથી વારંવાર સૂચનાઓ આપવામા આવી છે. ઉપરાંત,  ઠરાવથી શહેરી વિસ્તારમાં દબાણ અને અનધિકૃત બાંધકામની પ્રવૃત્તિઓને રોકવા તથા તેના નિયમન માટે મ્યુનિ. કમિશનરશ્રી/કલેક્ટરશ્રીની અધ્યક્ષતામાં સ્પેશ્યલ ટાસ્ક ફોર્સીસની રચના કરવામાં આવેલ છે. સર્વે કલેક્ટરશ્રીઓને ધાર્મિક પ્રવૃત્તિઓ માટેનું ગેરકાયદેસર બાંધકામ અટકાવવા માટે સૂચનાઓ આપવામાં આવેલ છે.

૨. સરકારી જમીનો કિંમતી અને સીમિત છે જેથી તેની જાળવણી કરવી હાલની પરિસ્થિતિમાં ખૂબ જ જરૂરી છે. સરકારના ધ્યાન ઉપર આવેલ છે કે સરકારી ખુલ્લી જમીનો ઉપર ગેરકાયદેસર દબાણોનું પ્રમાણ વધી રહેલ છે. સરકારી જમીનનું જતન કરવાની અને તેના ઉપર દબાણ ન થાય તે જોવાની રાજ્ય સરકારની તેમજ સર્વે મહેસૂલી અધિકારીશ્રીઓની અગત્યની ફરજ છે.

3. ઉપરોક્ત સંજોગોમાં સર્વે કલેક્ટરશ્રીઓ/મહેસૂલી અધિકારીશ્રીઓનું ધ્યાન ઉક્ત સઘળી સૂચનાઓ તરફ પુન: દોરી તેમાં જણાવ્યા મુજબની કાર્યવાહી અચૂકપણે હાથ ધરવા પુન: જણાવવામાં આવેલ છે તેમજ નીચે મુજબની કાર્યવાહી પણ હાથ ધરવા આથી જણાવવામાં આવેલ છે.

સુચના

(૧) આ વિભાગના તા.૨૬/૦૨/૨૦૦૪ ના પરિપત્રનાં ફકરા-૧ માં જણાવ્યા મુજબનું દબાણ રજીસ્ટર નિભાવવામાં આવે છે તેની સમીક્ષા તથા ચકાસણી કલેક્ટરશ્રીઓએ દર માસે જણાવવામાં આવેલ છે..

(૨) સરકારી ખુલ્લી જમીનોની જાળવણી કરવાની જવાબદારી દરેક મહેસૂલી અધિકારીશ્રીઓને સર્વે નંબર સહિત નામજોગ સોંપવી અને આ જમીનોની આવી કામગીરી નિભાવવામાં નિષ્ફળ રહેલ મહેસૂલ કર્મચારી/અધિકારીઓ સામે જવાબદારી નક્કી કરવા માટે શિસ્ત વિષયક પગલાં ભરવા. આ બાબતે સમીક્ષા કરી લીધેલ પગલાંની વિગતોની જાણ દર માસે સરકારશ્રીને કરવા જણાવવામાં આવેલ છે.

(૩) જે તે અધિકારીના વિસ્તારમાં આવતી ખુલ્લી જમીનોની વિડિયોગ્રાફી કરવી તથા ત્યારબાદ આવી જમીનોમાં કોઇ પણ જાતનાં દબાણ ન થાય તે માટે જમીન ફરતે તાર ફેંસીંગથી સુરક્ષિત જણાવવામાં આવેલ છે..

(૪) આ ખુલ્લી જમીનો અંગે થયેલ વિડિયોગ્રાફીની વિગતો ધ્યાનમાં રાખી સમયાંતરે કલેક્ટરશ્રી કક્ષાએથી ઈન્સ્પેક્શન કરવામાં આવે અને ઈન્સ્પેક્શન દરમ્યાન કોઈ નવું દબાણ ધ્યાનમાં આવે તો તે માટે સર્કલ ઈન્સ્પેક્ટર તથા મામલતદારશ્રી સામે શિક્ષાત્મક કાર્યવાહી કરવા વિચારણા જણાવવામાં આવેલ છે.

(૫) આ ઉપરાંત આપના જિલ્લામાં સરકારી જમીનો પર દબાણ થયેલ હોય તેવા કેસો આઈડેંટીફાય કરી લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટ હેઠળ કાર્યવાહી કરી ખુલ્લા કરાવવા જણાવવામાં આવેલ છે..

(૬) સરકારી જમીન ઉપર જે વ્યક્તિએ ઔદ્યોગિક ધંધાકિય(કોમર્શિયલ) દબાણ કર્યુ હોય તો તેને લાઈટ, પીવાના પાણી તથા ગટરના જોડાણ ન મળે તેવી પાકી વ્યવસ્થા ગોઠવવા કલેક્ટરશ્રીઓએ સંબંધિત વિભાગોના તમામ અધિકારીઓની સાથે બેઠક કરી સૂચનાઓ આપવી એટલું જ નહીં તેનું પાલન થાય તે સુનિશ્ચિત કરવા ની સુચના આપેલ છે..

(૭) મહેસૂલ વિભાગ ઠરાવ ક્રમાંક: દબણ/૧૦૧૮/૨૫૯૦/લ તા.૦૯/૦૮/૨૦૧૯ થી ઠરાવવામાં આવેલ સ્પેશ્યલ ટાસ્ક ફોર્સ દ્વારા પણ નિયમિત રીતે દબાણ અને અનધિકૃત બાંધકામની પ્રવૃત્તિઓ રોકવા બાબતે દેખરેખ રાખવામાં આવે તે બાબત સુનિશ્ચિત સુચના આપેલ છે..

આમ, ઉપરોક્ત સઘળી કામગીરી સાથે સરકારી ખુલ્લી જમીનોની જાળવણી કરવા, જે જમીનો પરનાં દબાણ ખુલ્લા કરવામાં આવેલ છે તેની યોગ્ય સુરક્ષા કરવા, અને જો દબાણ થયેલ હોય તો લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટ હેઠળ પ્રસિધ્ધ થયેલ સૂચનાઓ મુજબ કાર્યવાહી કરી દબાણ હટાવી ખુલ્લા કરાવવા અને વ્યવસ્થિત જાળવણી થાય તે મુજબનું વ્યવસ્થાતંત્ર ગોઠવવા આથી સર્વે કલેક્ટરશ્રીઓને ગુજરાતના રાજયપાલશ્રીના હુકમથી અને તેમના નામે કરવા જણાવવામાં આવેલ છે.

A P TVAIYAD (SUB REGISTRAR)



7.25.2022

લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટના અમલીકરણની કાયદાકીય જોગવાઈઓ

લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટના અમલીકરણની કાયદાકીય જોગવાઈઓ

- સરકારી જમીનો ઉપરના દબાણો દૂર કરવામાં અને સરકારી / ગૌચરની જમીનો ઉપરના દબાણો અટકાવવામાં તંત્રની ઉદાસીનતા'

- લોકાભિમુખ : માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.

જમીન મહેસુલ અધિનિયમની ૧૮૭૯ની કલમ-૩૭માં જણાવ્યા પ્રમાણે કાયદેસરની ખાનગી કબજાહક્કની જમીન સિવાયની તમામ જમીનો રાજ્યસરકારની છે અને રાજ્યસરકાર હસ્તકની જમીનો મોટાભાગે રાજ્યસરકારના જુદા-જુદા હેતુ માટે ઉપયોગ કરવામાં આવે છે અથવા તો રાજ્ય સરકારની ખેતીની જમીનો જે મહેસૂલી પરિભાષામાં ફાઈનલ લિસ્ટ ઉપર ચઢાવવામાં આવેલ હોય છે તે નિયમોનુસાર નિકાલ કરવાની હોય છે, પરંતુ હવે આવી જમીનો બચી નથી, જ્યારે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ ઘડાયો એટલે કે ૧૪૪ જેટલા વર્ષ થયા ત્યારે અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ભારતીય પરિસ્થિતિને અનુરૂપ દૂરંદેશી વાપરીને એ જમાનામાં પણ સરકારી જમીનો ઉપર લોકો દબાણો - પેશકદમી - Encroachment  કરશે તેમ જાણીને જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૧માં સરકારી જમીન ઉપર દબાણ થાય તો બિનઅધિકૃત ભોગવટા બદલ ઉપજદંડ વસૂલ લેવાની અને કલમ-૨૦૨ પ્રમાણે જમીન ઉપરથી હાંકી કાઢવાની એટલે કે Summary eviction કરવાની જોગવાઈઓ છે. તાજેતરમાં મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૬-૭-૨૦૨૨ પરિપત્ર ક્રમાંક - દબણ-૨૦૨૦૧૦/૧૦૧૬/લથી સરકારી જમીનની જાળવણી કરવા તેમજ તેના પર થતું અનઅધિકૃત દબાણ અટકાવવા અને તે પહેલાં સરકારી જમીન ઉપરના અનઅધિકૃત ધાર્મિક દબાણો દૂર કરવા માટે પણ તા.૧૧-૪-૨૦૨૨નો પરિપત્ર કર્યો છે. આ ઉપરાંત મહેસૂલ વિભાગના તા.૯-૮-૨૦૧૯ના પરિપત્ર મુજબ સરકારી જમીનો ઉપર આવેલ દબાણો તેમજ અનઅધિકૃત ધાર્મિક સ્થાનોને પણ દૂર કરવા અને જમીનોની જાળવણી કરવા માટે સ્પેશ્યલ ટાસ્ક ફોર્સ મ્યુનિસિપલ કમિશ્નર અને કલેક્ટરની અધ્યક્ષતા હેઠળ રચના કરવામાં આવેલ છે અને તેનો અમલ કરવા પરિપત્રો કરી સર્વે મહેસૂલી અધિકારીઓનું ધ્યાન દોરવામાં આવ્યું છે.

સરકારી જમીનની જાળવણી કરવી અને તેના ઉપર અનઅધિકૃત દબાણ ન થાય તેની પ્રાથમિક જવાબદારી મહેસૂલી અધિકારીઓની છે. હવે સરકારી જમીન એટલે કે મહેસૂલ વિભાગ  હસ્તકની જમીન એટલું સમજવાની જરૂર નથી. પાયાના તત્વ તરીકે તમામ જમીનો સરકારી છે. દા.ત. ગૌચરની જમીન આ જમીનો ફક્ત સબંધિત ગ્રામપંચાયતોને ગામના ચરીયણના હેતુ માટે વહીવટ માટે સુપ્રત કરવામાં આવે છે અને તેની જાળવણી કરવાની જવાબદારી સબંધિત ગ્રામપંચાયતની છે. ગ્રામપંચાયત ગૌચરના હેતુ સિવાય બીજાને આપી શકતા નથી. જ્યારે સરકારને જાહેર હેતુ માટે જરૂર પડે ત્યારે પરત લઈ શકાય છે અને શરતભંગ હેઠળ વહીવટ કરવામાં નિષ્ફળ જાય તો પણ કલેક્ટરશ્રી આવી જમીનો સરકાર હસ્તક લઈ શકે છે. ગૌચરની જમીનોની જેમ મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકાઓને સરકારી જમીનો જાહેર હેતુ માટે તબદીલ કરવામાં આવે છે. તેની જાળવણી કરવાની જવાબદારી સબંધિત સત્તા મંડળની છે. તે ઉપરાંત મહાનગરપાલિકામાં ટી.પી. એક્ટ હેઠળ તેમજ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં જાહેર હેતુ માટે અનામત રાખેલ જમીનો હોય છે. આમ જુદા જુદા સત્તા મંડળો હેઠળની જમીનો સરકારી ગણાય છે અને સરકારે ઘડેલ લેન્ડ  ગ્રેબીંગ એક્ટમાં આ તમામ જમીનોનો સમાવેશ થાય છે.

સરકારના મહેસૂલ વિભાગે જે ઉક્ત પરિપત્રો કર્યા છે તેમાં મહેસૂલી અધિકારીઓ તરીકે સબંધિત ગામના મહેસૂલી / ગ્રામપંચાયત તલાટી - તાલુકા મામલતદાર / તાલુકા વિકાસ અધિકારી આવે છે. પંચાયતના આ અધિકારીઓને પણ આ કામગીરી માટે મહેસૂલી અધિકારીઓ ગણવામાં આવે છે. જેટલી સરકારી / ગૌચરની જમીનો હોય છે તેની ગામના નમુના નં - ૮ મુજબ વિગતો હોય છે. સબંધિત ગામના તલાટીએ અને સબંધિત વિસ્તારના સર્કલ ઑફિસરે દર વર્ષે તમામ સરકારી સર્વે નંબરની પ્રત્યક્ષ ખાત્રી કરવાની હોય છે અને દબાણ જણાય તો તાત્કાલિક તાલુકા મામલતદાર અને જો સીટી સર્વે વિસ્તાર હોય તો સીટી સર્વે સુપ્રિટેન્ડન્ટને રીપોર્ટ કરવાનો હોય છે અને તાલુકા મામલતદારે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૧ હેઠળ નોટીસ આપી અનઅધિકૃત દબાણદારને દૂર કરવાનો હોય છે. ગૌચરની જમીન ઉપર દબાણ હોય તો સબંધિત ગ્રામપંચાયતના સરપંચ / તલાટીએ નોટીસ આપી દબાણ દૂર કરવાનું હોય છે. તેઓ તાલુકા વિકાસ અધિકારીને રીપોર્ટ કરી મદદ મેળવી દબાણ દૂર કરી શકે છે. પરંતુ આ તમામ કામગીરીમાં મહેસૂલીતંત્રની ઉદાસીનતા જવાબદાર છે. આ કામગીરીમાં રાજકીય હસ્તક્ષેપ હોઈ શકે પરંતુ કલેક્ટરશ્રીની ફરજ છે કે કાયદાની જોગવાઈઓ અને સરકારના પરિપત્રો મુજબ આ કામગીરીમાં અગ્રતા આપી સરકારી જમીનોની જાળવણી કરવી જોઈએ. અમો કલેક્ટર રાજકોટ હતા ત્યારે મોકાની જમીનો ઉપરના દબાણો દૂર કરાવ્યા બાદ અન્ય ઈસમો પાછળથી દબાણ કરતા હોવાનું ધ્યાન ઉપર આવતાં રાજ્ય સરકાર સમક્ષ રજૂઆત કરેલ આ જમીનોની જાળવણી માટે કાયમી ધોરણે ફેન્સીંગ કરવાથી જમીનની જાળવણી થાય અને આવી જમીનો ઉપર સરકારી જમીનો ઉપર બોર્ડ પ્રદર્શિત કરવા જોઈએ તો અમારી દરખાસ્ત ઉપર રાજ્ય સરકારે આ અંગેની સૈધ્ધાંતિક મંજૂરી આપી છે તો કલેક્ટરશ્રી અગત્યની જમીનોને ફેન્સીંગ કરાવી આ હેઠળ કામગીરી કરાવી શકે છે. 

સરકારી જમીનો ઉપરના ધાર્મિક દબાણો અંગે નામદાર સુપ્રિમકોર્ટે ૨૦૦૯માં શકવર્તી ચુકાદો આપેલ છે અને દેશની તમામ રાજ્યોની સરકારોને સરકારી / સ્થાનિક સત્તામંડળોની જમીનો ઉપર આવેલ અનઅધિકૃત ધાર્મિક સ્થાનોને દૂર કરવા જણાવેલ છે. દિન-પ્રતિદિન સરકારી જમીનો / ફૂટપાથો / જાહેર રસ્તાઓ ઉપર પણ ધાર્મિક સ્થાનો ઉભા કરવામાં આવે છે અને ધાર્મિક આસ્થાને સંવેદનશીલ બનાવી પ્રતિકાર કરવામાં આવે છે. ૨૦૦૯માં સુપ્રિમ કોર્ટના ચુકાદાને આધારે દેશમાં સૌપ્રથમ રાજકોટ કલેક્ટર તરીકે અમોએ પહેલ કરી, તમામ નાના-મોટા ધાર્મિક સ્થાનોને દૂર કરવાનો એકશન પ્લાન બનાવી અમલીકૃત કરેલ, આ માટે વહીવટીતંત્રની ઈચ્છાશક્તિની જરૂર છે. સૌથી અગત્યની બાબત એ છે કે બે વર્ષ અગાઉ સરકારી જમીન પચાવી પાડવા બાબતમાં લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટ ઘડવામાં આવ્યો છે અને જેમાં ઉક્ત જણાવેલ બાબતોમાં તમામ સત્તામંડળોને નિહિત (vest) થયેલ જમીનમાં લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટ લાગુ પડે છે અને સરકારી / ગૌચર / મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન / મ્યુનિસિપાલીટી / ગ્રામપંચાયત તમામ સ્થાનિક વિકાસ સત્તામંડળો / ટ્રસ્ટોની જમીનોમાં પણ આ કાયદાની જોગવાઈઓ લાગુ પડે છે. જાણકારી મુજબ એકપણ જિલ્લા કલેક્ટર દ્વારા દાખલારૂપ કાર્યવાહી થઈ હોવાનું ધ્યાનમાં નથી. આશા રાખીએ કે સરકારી જમીનો ઉપર થતાં દબાણોને અટકાવવામાં ઉક્ત જોગવાઈઓનું સાચા અર્થમાં અમલીકરણ કરવામાં આવે.

 

7.24.2022

પ્રિમીયમ ભર્યા વિના બિનખેડૂતને ખેતીની જમીન ટ્રાન્સફર-વેચાણ કરવી ગેરકાયદે ગણાય

 

જે ખેતીની જમીનની તબદીલી અથવા સંપાદન ગેરકાયદે હોય તે જમીનનો નિકાલ કઇ રીતે થઇ શકે

તમારી જમીન, તમારી મિલકત > 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

મુંબઈ ગણોત વહીવટ અને ખેતીની જમીન અધિનિયમ ૧૯૪૮ ની કલમ ૮૪ ની જોગવાઈ મુજબ જે જમીન સદર કાયદાની કલમ ૪૩ તથા કલમ ૬૩ હેઠળ પ્રિમિયમની રકમ ભરપાઈ કર્યા વગર અને કલેક્ટરશ્રીની જરૂરી પરવાનગી વગર ખેડૂતને અગર તો બિન ખેડૂતને ટ્રાન્સફર / વેચાણ કરેલી હોય તો તે ગેરકાયદે ગણાય છે. એટલે કે તેવી જમીનની તબદીલી અગર સંપાદન ગેરકાયદે ગણતો હુકમ મામલતદાર કરી શકે અને તેવા હુકમમાં જો નિયત સમયમર્યાદા એટલે કે ૯૦ દિવસમાં જમીનની યથાવત પરિસ્થિતિ એટલે કે મૂળ માલીકને પરત કરવાની લેખિત જાહેરાત તબદીલીથી લેનાર તરફથી કરવામાં ન આવે તો તેવી જમીનમાં સંક્ષિપ્ત રીતે સરકાર-દાખલ કરવાનો પણ હુકમ કરવાનું પ્રાવધાન છે. 

જે ખેતીની જમીનની તબદીલી અથવા સંપાદન ગેરકાયદે હોય તે જમીનનો નિકાલ :

(૧) ગણોતધારાના સુધારા અધિનિયમ ૧૯૫૫ના આરંભ વખતે અથવા તે પછી કરેલી કોઈ જમીનની તબદીલી અથવા સંપાદનના સંબંધમાં મામલતદાર અને કૃષિપંચ અને પોતાની મેળે અથવા એવી જમીનમાં હિત-સંબંધ ધરાવનાર કોઈ વ્યકિતની અરજી ઉપરથી એમ માનવાને કારણ હોય કે આવી તબદીલી અથવા સંપાદન આ અધિનિયમની જોગવાઈઓ પૈકી કોઈ જોગવાઈ મુજબ ગેરકાયદે છે અથવા થાય છે તો મામલતદાર નોટીસ કાઢશે અને કલમ -૪-ખ માં ઠરાવેલી રીતે તપાસ કરશે અને તબદીલી અથવા સંપાદન ગેરકાયદે છે કે નહીં તેનો નિર્ણય કરશે.

(૨) જો આવી તપાસ કર્યા પછી મામલતદાર એવા નિર્ણય ઉપર આવે કે જમીનની તબદીલી અથવા સંપાદન ગેરકાયદે છે તો તે પક્ષકાર (આવી તબદીલી અથવા સંપાદનના પક્ષકારો આવી લેખિત બાંયધરી આપે છે કે મામલતદાર ઠરાવે તેવી તારીખથી ત્રણ મહિનાની મુદતની અંદર તેઓ જે સ્થિતિમાં જમીન આવી તબદીલી અથવા સંપાદનની તરત જ પહેલાં હતી તે સ્થિતિમાં તે જમીનમાંના હક્કો અને હિતસંબંધ સહિત પાછી-પરત આપશે અને જમીન તે મુદતની અંદર તેવી રીતે પાછી આપવામાં આવી હોય તે સિવાય) જમીનની તબદીલી અથવા સંપાદન ગેરકાયદે જાહેર કરતો હુકમ કરશે.

(પરંતુ જમીનની તબદીલી જમીન માલિકે જમીનના ગણોતિયાને કરી હતી અને ગણોતિયાએ જાતે ખેડેલી બીજી જમીન, જો કંઈ હોય તો તેના ક્ષેત્રફળ સહિત તેવી રીતે તબદીલ કરેલી જમીનનું ક્ષેત્રફળ ટોચમર્યાદા વિસ્તાર કરતાં વધારે ન હોય ત્યારે મામલતદાર.

(૧) જમીનની કિંમત તરીકે જમીન માલિકને મળેલી રકમ ગણોતધારાની કલમ ૬3૩-ક મુજબ નક્કી કરેલી વાજબી કિંમત જેટલી હોય અથવા તેના કરતાં ઓછી હોય અને તબદીલ કરી લેનાર મામલતદાર ઠરાવે તેવી ત્રણ મહિના કરતાં વધુ ન હોય તેટલી મુદતની અંદર રૂપિયા ૧/- જેટલો દંડ રાજય સરકારને ભરે તો,

(૨) જમીનની કિંમત તરીકે જમીન માલિકને મળેલી ૨કમ ગણોતધારાની કલમ ૧૩-ક મુજબ નક્કી કરેલી વાજબી કિંમત કરતાં વધારે હોય અને તબદીલ કરી આપનાર તેમજ તબદીલ કરી લેનાર એ દરેક, મામલતદાર ઠરાવે તેવી મુદતની અંદર વાજબી કિંમતનો એક દશાંશ જેટલો દંડ રાજય સરકારને ભરે તો, આવી તબદીલી ગેરકાયદે જાહેર કરાશે નહી.

(૩)પેટા કલમ (૨) મુજબ મામલતદાર જાહેરાત કરે એટલે કે... (ક) જમીન રાજ્ય સરકારમાં નિહિત થઈ છે એમ ગણાશે અને એવી રીતે નિહિત થયાની તારીખે તેના ઉપર કાયદેસર ચાલુ હોય તેવા તમામ બોજાઓથી મુક્ત છે એમ ગણાશે અને પેટા કલમ (૪) માં જોગવાઈ કરેલી રીતે તેનો નિકાલ કરવામાં આવશે. ગણોતધારાની ક લમ ૩ર-ન માં જમીનના વેચાણની ખરીદ કિંમતમાંથી બોજા ભરી આપવા માટે ઠરાવેલી રીતે ભોગવટાની કિંમતમાંથી બોજાઓ ભરી આપવા જોઈશે પણ આવા બોજા ધારણ કરનારની જવાબદાર વ્યકિતની સામે પોતાના હકકની બીજી કોઈપણ રીતે અમલ બજવણી કરવાની સત્તાને અસર થશે નહીં. (ખ) તબદીલ કરી આપનારને જમીનની કિંમત તરીકે જે રકમ મળી હોય તે રાજય સરકારમાં દાખલ થઈ છે એમ ગણાશે અને તે જમીન મહેસુલની બાકી તરીકે વસુલ કરી શકાશે અને
(ગ) મામલતદાર ગણોતધારાની કલમ ૬૩-ક ની જોગવાઈઓ અનુસાર જમીનની વાજબી કિંમત નક્કી કરશે.

(૪) વાજબી કિંમત નક્કી કર્યા પછી, મામલતદારે, જમીન, નવા અને અવિભાજય સત્તા પ્રકારે અને પેટા-કલમ (૩) મુજબ નક્કી કરેલી વાજબી કિંમત જેટલી ભોગવટાની કિંમત આપવામાં આવ્યેથી ઠરાવેલી રીતે નીચેના અગ્રતાના ક્રમ પ્રમાણે આપવી જોઈશેઃ
(૧) જમીનનો ખરેખરો કબજો ધરારવતા ગણોતિયાને, (૨) અગ્રતાની યાદીમાં આપેલા ક્રમ પ્રમાણેની વ્યક્તિઓ અને મંડળીઓને  પરંતુ જમીનની તબદીલી જમીન માલિકે જમીનના ગણોતિયાને જ કરી હોય અને તેવા ગણોતિયાએ જાતે ખેડેલી જમીન, તે તેના ક્ષેત્રફળ સહિત એવી રીતે તબદીલ કરેલી જમીનનું ક્ષેત્રફળ ટોચમર્યાદા વિસ્તાર કરતાં વધારે હોય ત્યારે ૧ (જી) તબદીલ કરી લેનારને જમીનની કિંમત નહીં મળેલી રકમ, વાજબી કિંમત જેટલી અથવા તેનાથી ઓછી હોય ૨ (તો) પેટા કલમ (૩) મુજબ સરકાર દાખલ કરેલી રકમ, તબદીલ કરી આપનારને પાછી આપવામાં આવશે અને દરેક બાબતમાં એક રૂપિયાનો દંડ ભરવામાં આવ્યેથી તબદીલ કરી લેનારને જમીન પાછી આપવામાં આવશે, અને  ૨ (જી) તબદીલ કરી આપનારને જમીનની કિંમત તરીકે મળેલી રકમ વાજબી કિંમત કરતાં વધારે હોય, ૨(તો) મામલતદારે તબદીલ કરી  લેનારને નવા અને અવિભાજ્ય સત્તાપ્રકાર પર અને વાજબી કિંમતના એક દશાંશ ભાગ જેટલી ભોગવટાની કિંમત આપવામાં આવ્યેથી, જમીન પાછી આપવી જોઈશે અને પેટા કલમ (૩) મુજબ સરકાર દાખલ કરેલી રકમમાંથી તબદીલ કરી આપનારને વાજબી કિંમતના નવા દશાંશ ભાગ જેટલી રકમ આપવામાં આવશે.)

પેટા ક્લમ (૪) મુજબ ભોગવટાની કિંમતની રકમ, જમીન પર ચાલુ હોય તેવા કોઈપણ બોજાની ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણેની રકમ આપવાને આધીન રહીને, રાજય સરકારમાં જમા થશે. (૫) પરંતુ કોઈપણ વધારાની જમીનનું સંપાદન બક્ષિસ અથવા વસિયતનામાથી વારસાને કારણે થયું હોય ત્યારે, આવી જમીનના સંબંધમાં પેટા કલમ (૪) મુજબ ભોગવટાની કિંમતની રકમ, જમીન પર ચાલુ હોય તેવો કોઈપણ બોજાઓની રકમ આપવાને આધીન રહીને, તેવા સંપાદનને કારણે જમીન જેના કબજામાં હીય તેવા આ બક્ષિસ દાતાને અગર વસિયતદારને આપવી જોઈશે. સ્પષ્ટીકરણ - આ કલમના હેતુઓ માટે “નવી અને અવિભાજય સત્તા પ્રકાર” એટલે કલેકટરની પૂર્વમંજુરી સિવાય જેની તબદીલી કરી શકાય નહી અને જેના વિભાગ થઈ શકે નહી તેવો ભોગવટાનો સત્તાપ્રકાર) ઉપર મુજબની જોગવાઈ મુંબઈ ગણોત વહીવટ ખેતીની જમીન (વિદર્ભપ્રદેશ અને કચ્છ ક્ષેત્ર) અધિનિયમ માટે પણ લાગુ પડે છે તેમજ સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ ગણોતપતાવટ અને ખેતીની જમીનના કાયદાની જોગવાઈ મુજબ પણ સમાન પરિસ્થિતિ લાગુ પડે છે.
નોંધ:-(જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના સૂચન કે પ્રશ્નો  ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)



7.22.2022

જ્યાં સુધી ટ્રસ્ટ અને/અથવા તેના લાભાર્થીઓના લાભ માટે ન હોય ત્યાં સુધી ટ્રસ્ટની મિલકત ટ્રાન્સફર કરી શકાતી નથી: સુપ્રીમ કોર્ટ

 સર્વોચ્ચ અદાલતે જણાવ્યું છે કે ટ્રસ્ટની મિલકત જ્યાં સુધી ટ્રસ્ટ અને/અથવા તેના લાભાર્થીઓના લાભ માટે ન હોય ત્યાં સુધી ટ્રાન્સફર કરી શકાતી નથી.


જસ્ટિસ એએમ ખાનવિલકર, જસ્ટિસ અભય એસ ઓક અને જસ્ટિસ સીટી રવિકુમારની ખંડપીઠે ખાસગી (દેવી અહલ્યાબાઈ હોલકર ચેરિટીઝ) ટ્રસ્ટના કેસમાં આપેલા ચુકાદામાં અવલોકન કર્યું કે જ્યારે કોઈ ટ્રસ્ટ રજિસ્ટ્રાર ઑફ પ્રોપર્ટીની પૂર્વ મંજૂરી વિના રાખી શકાય. મધ્યપ્રદેશ પબ્લિક ટ્રસ્ટ એક્ટ, 1951]. કલમ 14] અને/અથવા વાજબી અને પારદર્શક પ્રક્રિયાને અનુસર્યા વિના, એવું હંમેશા કહી શકાય કે ટ્રસ્ટની મિલકતનું યોગ્ય રીતે સંચાલન અથવા સંચાલન કરવામાં આવી રહ્યું નથી.

જો કે, બેન્ચે મધ્યપ્રદેશ હાઈકોર્ટ દ્વારા ટ્રસ્ટીઓ સામે આર્થિક ગુના વિંગ (EOW) દ્વારા તપાસ માટે આપવામાં આવેલ નિર્દેશને બાજુ પર રાખ્યો હતો, પરંતુ ટ્રસ્ટ પર અધિકારક્ષેત્ર ધરાવતા પબ્લિક ટ્રસ્ટ એક્ટ હેઠળ ટ્રસ્ટીઓ દ્વારા રજિસ્ટ્રારને કરાયેલી તમામ ટ્રાન્સફરમાંથી. સંબંધિત ટ્રસ્ટના રેકોર્ડ પર નિર્ણય લેવા નિર્દેશિત.

અપીલમાં ઉઠાવવામાં આવેલ મુદ્દાઓ પૈકી એક એ હતો કે શું પબ્લિક ટ્રસ્ટ એક્ટની જોગવાઈઓ ખાસગી ટ્રસ્ટોને લાગુ પડે છે. કોર્ટે જણાવ્યું હતું કે ટ્રસ્ટની રચના ટ્રસ્ટની મિલકતોની જાળવણી અને જાળવણીના હેતુ માટે કરવામાં આવી હતી જે દાન અને એન્ડોમેન્ટ છે.

કોર્ટે કહ્યું કે,

"આ રીતે, એવું કહી શકાય કે ખાસગી ટ્રસ્ટ એ જાહેર, ધાર્મિક અને સખાવતી હેતુઓ માટેનું ટ્રસ્ટ છે. પબ્લિક ટ્રસ્ટ એક્ટની કલમ 4(1) હેઠળ, આવા દરેક ટ્રસ્ટને ફરજિયાત નોંધણીની જરૂર છે."

કોર્ટે કહ્યું કે કલમ 14 જાહેર ટ્રસ્ટની કોઈપણ સ્થાવર મિલકતના વેચાણ, ગીરો અથવા ભેટ માટે તેમજ ખેતીની જમીન અથવા બિન-ખેતીની જમીન અથવા મકાનના કિસ્સામાં સાત વર્ષથી વધુ સમયગાળા માટે છે. વર્ષો. સમયગાળા માટે લીઝ પ્રતિબંધિત કરે છે.

કોર્ટે અવલોકન કર્યું:

"સેક્શન 14 જાહેર ટ્રસ્ટની સ્થાવર મિલકતને લાગુ પડે છે. કલમ 13 જાહેર ટ્રસ્ટના નાણાંના રોકાણને નિયંત્રિત કરે છે. કોઈપણ સ્વરૂપમાં ધર્માદા અને ધાર્મિક દાન પર રાજ્યનું નિયંત્રણ આપણા ન્યાયશાસ્ત્રની બહાર નથી. જાહેર ટ્રસ્ટ હંમેશા સ્થાવર મિલકત અથવા સ્થાવર મિલકત પર આધારિત હોય છે. વ્યક્તિ દ્વારા રોકડમાં કરવામાં આવેલ દાન. કાયદામાં, જાહેર ટ્રસ્ટની સંપત્તિ અને સંપત્તિ તેના ટ્રસ્ટીઓમાં નિહિત હોવા છતાં, તેઓ ટ્રસ્ટની મિલકતોને ટ્રસ્ટના લાભાર્થીઓના લાભ માટે વિશ્વાસપાત્ર ક્ષમતામાં રાખે છે. તેઓ અસર કરવા માટે મિલકત ધરાવે છે સાર્વજનિક ટ્રસ્ટની વસ્તુઓ. ટ્રસ્ટની મિલકત જ્યાં સુધી તે ટ્રસ્ટ અને/અથવા તેના લાભાર્થીઓના લાભ માટે ન હોય ત્યાં સુધી ટ્રાન્સફર કરી શકાતી નથી. ટ્રસ્ટની મિલકતથી ટ્રસ્ટીઓ સુધીના વ્યવહારની અપેક્ષા રાખવામાં આવતી નથી, જેમ કે તે તેમની વ્યક્તિગત મિલકત છે.

ટ્રસ્ટનું સંચાલન કરવું અને ટ્રસ્ટના હેતુઓને અસર કરવી તે ટ્રસ્ટીઓની કાનૂની જવાબદારી છે. તેથી, વિવિધ રાજ્યોમાં કાર્યરત જાહેર ટ્રસ્ટોને લગતા કાયદાઓ જાહેર ટ્રસ્ટની પ્રવૃત્તિઓ પર મર્યાદિત નિયંત્રણ પ્રદાન કરે છે. ટ્રસ્ટીઓ દ્વારા વાર્ષિક હિસાબોની રજૂઆત અને સંબંધિત ચેરિટેબલ સંસ્થા અથવા કાયદા હેઠળ અન્ય સત્તાધિકારી સાથે રિટર્ન ફાઇલ કરવા માટે નિયંત્રણનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. સાર્વજનિક ચેરિટેબલ ટ્રસ્ટની અસ્કયામતો ટ્રાન્સફર કરવા માટે ટ્રસ્ટીઓની સત્તા પર વૈધાનિક અવરોધો છે. ટ્રસ્ટની મિલકતનો દુરુપયોગ કરવા બદલ ટ્રસ્ટીઓને સજા કરવાની આવા કાયદામાં જોગવાઈ છે. આવા ઘણા કાયદાઓ કાયદા હેઠળ સત્તાવાળાઓને દુરુપયોગ અથવા ગેરવર્તણૂક વગેરેના કારણે જાહેર ટ્રસ્ટના ટ્રસ્ટીને દૂર કરવાની સત્તા આપે છે. ટ્રસ્ટીઓ ટ્રસ્ટની સંપત્તિના રખેવાળ છે. જાહેર ટ્રસ્ટના લાભાર્થીઓના હિતોનું રક્ષણ કરવાની ટ્રસ્ટીઓની ફરજ છે. આમ, પબ્લિક ટ્રસ્ટ એક્ટની કલમ 14ની જેમ, પબ્લિક ટ્રસ્ટ એક્ટમાં જોગવાઈ નોંધપાત્ર છે. આ જોગવાઈ ટ્રસ્ટની મિલકતને ટ્રસ્ટીઓના હાથમાં અનિચ્છનીય ટ્રાન્સફરથી બચાવવા માંગે છે.

આ નિર્ણયમાં ટ્રસ્ટ એક્ટની વિવિધ જોગવાઈઓ હેઠળ રજિસ્ટ્રારની સત્તા અંગે પણ ચર્ચા કરવામાં આવી છે. કલમ 14 ના સંદર્ભમાં, તે આમ કહે છે:

જ્યારે કોઈ ટ્રસ્ટની મિલકત કલમ 14 હેઠળ રજિસ્ટ્રારની પૂર્વ મંજૂરી વિના અને/અથવા વાજબી અને પારદર્શક પ્રક્રિયાને અનુસર્યા વિના તબદીલ કરવામાં આવે છે, ત્યારે એવું હંમેશા કહી શકાય કે ટ્રસ્ટની મિલકતનું યોગ્ય રીતે સંચાલન અથવા વહીવટ કરવામાં આવ્યો નથી. જવું આવા કિસ્સામાં, કલમ 23 હેઠળ સત્તાનો ઉપયોગ કરવા સિવાય, રજિસ્ટ્રાર ટ્રસ્ટના ગેરવહીવટ તરફ કોર્ટનું ધ્યાન દોરવા કલમ 3 ની પેટા-કલમ (1) હેઠળ અરજી કરી શકે છે.

કલમ 26 ની પેટા-કલમ (2) હેઠળ, રજિસ્ટ્રાર પોતે કલમ 27 હેઠળની સત્તાઓનો ઉપયોગ કરવા માટે કોર્ટમાં અરજી કરી શકે છે. આવી અરજી કરવા પર અને વધુ તપાસ કર્યા પછી, કોર્ટને ટ્રસ્ટના ટ્રસ્ટીઓને દૂર કરવાની અથવા કલમ 27 હેઠળ નિર્દેશો જારી કરવાની સત્તા છે.

કોર્ટે જણાવ્યું હતું કે એક સિવાય ખાસગી ટ્રસ્ટના ટ્રસ્ટીઓ દ્વારા કરવામાં આવેલી તમામ ટ્રાન્સફર કલમ ​​14ની પેટા-કલમ (1) દ્વારા આવશ્યક પૂર્વ મંજૂરી મેળવવાની ફરજિયાત જરૂરિયાતનું પાલન કર્યા વિના કરવામાં આવી છે.

તેથી, બેન્ચે નીચેના નિર્દેશો જારી કર્યા:

"અમે પબ્લિક ટ્રસ્ટ્સ એક્ટ હેઠળ રજિસ્ટ્રારને નિર્દેશ આપીએ છીએ, જે ખાસગી ટ્રસ્ટ પર અધિકારક્ષેત્ર ધરાવે છે, ટ્રસ્ટીઓ દ્વારા કરાયેલા તમામ ટ્રાન્સફરને લગતા ટ્રસ્ટના રેકોર્ડ્સ મંગાવવા માટે. કલમ 23 અનુસાર તપાસ કર્યા પછી, રજિસ્ટ્રાર એક તમામ 70 સંબંધિતોને સાંભળ્યા. તે, તક આપ્યા પછી, ટ્રસ્ટીઓ દ્વારા કરાયેલી ટ્રાન્સફરના આધારે, જાહેર ટ્રસ્ટને કોઈ નુકસાન થયું છે કે કેમ તે નક્કી કરશે. ઉપરોક્ત તપાસ કર્યા પછી, જો જરૂરી જણાય તો, કલમ 26 ની પેટા-કલમ (2) હેઠળ કોર્ટમાં અરજી કરવાની સત્તાનો ઉપયોગ કરો. રજિસ્ટ્રાર આવી અન્ય કાર્યવાહી કરશે અને કાયદામાં જરૂરી હોય તેવી અન્ય કાર્યવાહી શરૂ કરશે."

કેસ વિગતો

કેસ : ખાસગી (દેવી અહલ્યાબાઈ હોલકર ચેરિટીઝ) ટ્રસ્ટ, ઈન્દોર એન્ડ ઓર્સ વિ. વિપિન ધનાયતકર એન્ડ ઓર્સ || 2020 ના SLP (સિવિલ) નંબર 12133] જસ્ટિસ એએમ ખાનવિલકર, જસ્ટિસ અભય એસ ઓક અને જસ્ટિસ સીટી રવિકુમાર

હેડનોટ્સ

ટ્રસ્ટ - ટ્રસ્ટ પ્રોપર્ટી ટ્રાન્સફર કરી શકાતી નથી સિવાય કે તે ટ્રસ્ટ અને/અથવા તેના લાભાર્થીઓના લાભ માટે હોય. ટ્રસ્ટીઓ પાસે ટ્રસ્ટની મિલકતને તેમની અંગત મિલકતની જેમ વર્તે તેવી અપેક્ષા રાખવામાં આવતી નથી. ટ્રસ્ટનું સંચાલન કરવું અને ટ્રસ્ટના હેતુઓને અસર કરવી તે ટ્રસ્ટીઓની કાનૂની જવાબદારી છે. (પેરા 45)

મધ્ય પ્રદેશ પબ્લિક ટ્રસ્ટ એક્ટ, 1951; કલમ 14 - રજિસ્ટ્રારની સત્તા - જ્યારે કોઈ ટ્રસ્ટની મિલકતને કલમ 14 હેઠળ રજિસ્ટ્રારની પૂર્વ મંજૂરી વિના અને/અથવા વાજબી અને પારદર્શક પ્રક્રિયાને અનુસર્યા વિના ટ્રાન્સફર કરવામાં આવે છે, ત્યારે એવું હંમેશા કહી શકાય કે ટ્રસ્ટની મિલકત નથી. યોગ્ય રીતે સંચાલિત અથવા સંચાલિત - રજિસ્ટ્રાર માત્ર ત્યારે જ સ્વીકૃતિનો ઇનકાર કરી શકે છે જો તે સંતુષ્ટ હોય કે વ્યવહાર જાહેર ટ્રસ્ટના હિત માટે પ્રતિકૂળ હશે. (પૈરા 43 - 47)મધ્ય પ્રદેશ પબ્લિક ટ્રસ્ટ એક્ટ, 1951; કલમ 36 - કલમ 36 ની પેટા-વિભાગો (1) અને (2) વિવિધ ક્ષેત્રો સાથે વ્યવહાર કરે છે. જ્યારે પેટા-કલમ (1) જાહેર ટ્રસ્ટને લાગુ પડે છે, ત્યારે પબ્લિક ટ્રસ્ટ એક્ટની કોઈ જોગવાઈ ટ્રસ્ટને લાગુ પડશે નહીં. પેટા-કલમ (2) એ જાહેર ટ્રસ્ટ અધિનિયમની તમામ અથવા કોઈપણ જોગવાઈઓમાંથી અમુક જાહેર ટ્રસ્ટોને મુક્તિ આપતી સૂચના જારી કરવાની રાજ્ય સરકારની સ્વતંત્ર સત્તા છે. (પેરા 39)

સારાંશ: સુપ્રીમ કોર્ટે ખાસગી (દેવી અહલ્યાબાઈ હોલકર ચેરિટીઝ) ટ્રસ્ટ, ઈન્દોર - મધ્યપ્રદેશ પબ્લિક ટ્રસ્ટ્સ એક્ટ 1951ના ટ્રસ્ટીઓ વિરુદ્ધ સરકારી મિલકતોના કથિત ગેરઉપયોગમાં આર્થિક ગુનાઓ વિંગ (EOW) દ્વારા તપાસ માટે MP HC દ્વારા આપવામાં આવેલા નિર્દેશને રદિયો આપ્યો છે. અને ટ્રસ્ટીઓને એક મહિનાના સમયગાળામાં જરૂરી અરજી કરીને સાર્વજનિક ટ્રસ્ટ અધિનિયમ હેઠળ ખાસગી ટ્રસ્ટની નોંધણી કરવાનો નિર્દેશ આપ્યો . 


ઓર્ડર ડાઉનલોડ કરવા માટે અહીં ક્લિક કરો

7.18.2022

રજિસ્ટ્રેશનના નવા નિયમો અમલ થતાં નોંધણી વિના પરત કરાતા દસ્તાવેજો

 

રજિસ્ટ્રેશનના નવા નિયમો અમલ થતાં નોંધણી વિના પરત કરાતા દસ્તાવેજો

મિલકત ખરીદનારના બંધારણીય અધિકાર પર તરાપ

દસ્તાવેજો પરત કરવા માટે કારણો આપવાના હોવા છતાંય સબરજિસ્ટ્રારની કચેરીના અધિકારીઓ લેખિતમાં કારણ આપતા નથી


(પ્રતિનિધિ તરફથી) અમદાવા,સોમવાર


બિલ્ડિંગ યુઝ, મંજૂર થયેલા પ્લાન કે પછી ઝોનિંગ સહિતની વિગતો ન જોડનારાઓના દસ્તાવેજો ન કરવાના ગુજરાત સરકારે કરેલા નિયમને કારણે દસ્તાવેજોની નોંધણીમાં મોટો ઘટાડો આવી ગયો છે. અમદાવાદની સોલા સહિત બે ત્રણ કચેરીના બાદ કરતાં બાકીની ૧૦થી ૧૧ કચેરીમાં રોજના ૧૦થી ૧૫ દસ્તાવેજોની માંડ નોંધણી થાય છે. દસ્તાવેજોની નોંધણી માટે ૩૩ જુદા જુદાં નિયમો ૨૮મી જૂનથી લાગુ કરવામાં આવ્યા હોવાથી દસ્તાવેજોની નોંધણી પર મોટી બ્રેક  લાગી ગઈ છે. 

મિલકત ખરીદનારે ઓછી સ્ટેમ્પ ડયૂટી ભરી હોય કે પછી દસ્તાવેજના પેપર્સમાં કંઈક ખૂટતું હોય તો તેવા સંજોગોમાં સબરજિસ્ટ્રારની કચેરીના અધિકારી તે દસ્તાવેજની નોંધણી કરવાની ના પાડી શકે છે કે પછી દસ્તાવેજ જપ્ત પણ કરી શકે છે. પરંતુ નોંધણી ન કરવા પાછળના કારણો લેખિતમાં આપવાના હોય છે, પરંતુ અધિકારીઓ લેખિતમાં કારણો આપતા નથી. આમ અધિકારીઓ જ રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની કલમ ૭૧(૫)ની જોગવાઈનું પાલન કરતાં નથી. જોકે ખૂટતી વિગતો સાત દિવસમાં રજૂ કરવાની મોખિક સૂચના આપે છે. 

સબરજિસ્ટ્રારની કચેરી દસ્તાવેજ નોંધવાની ના પાડે અને તે માટેના કારણો ઓછા હોય તો તેવા સંજોગોમાં રજિસ્ટ્રેશન માટે આવેલો દસ્તાવેજ નાયબ કલેક્ટરની કચેરીને મોકલી દેવાની જોગવાઈ કરવામાં આવેલી છે. નાયબ કલેક્ટરની કચેરી ત્યારબાદ પક્ષકારને બોલાવીને તેને સાંભળીને તે અંગે નિર્ણય લઈ શકે છે. આમ નાયબ કલેક્ટરને દસ્તાવેજ મોકલીને પક્ષકારને પોતાના પક્ષની રજૂઆત કરવાની તક પણ આપવામાં આવતી નથી. 

ગુજરાત સરકારે ૨૮મી જૂન ૨૦૨૨થી અમલમાં મૂકેલા નવા નિયમો મુજબ બિલ્ડિંગ યુઝની પરવાનગી ન હોય તો દસ્તાવેજની નોંધણી થતી નથી . તેમ જ સરકારે બાંધેલી મિલકત હોય પણ વેચાણ માટેની પરવાનગી મેળવી હોવાનો પત્ર રજૂ ન કરે તો પણ તેનો દસ્તાવેજ નોંધાતો નથી. આ જ રીતે નોંધણી ફી કે રજિસ્ટ્રેશન ફી ઓછી જમા કરાવી હોય તો પણ દસ્તાવેજોની નોંધણી અટકાવી દેવામાં આવી રહી છે. 

જોકે કાયદાકીય જોગવાઈ હેઠળ અને બંધારણે આપેલા અધિકાર હેઠળ કોઈપણ વ્યક્તિના દસ્તાવેજની નોંધણી અટકાવી શકાતી નથી. હા, મિલકત ખરીદનારે જે તે મિલકતની સ્ટેમ્પ ડયૂટી અને રજિસ્ટ્રેશન ફી જમા કરાવી દીધી હોય તો સબ રજિસ્ટ્રારની કચેરી તે દસ્તાવેજ સ્વીકારવાની ના પાડી શકતી નથી. મિલકત ખરીદનારને રજિસ્ટ્રેશન ફીની પહોંચ મેળવવાના કાયદેસર અધિકાર છે. આ મુદ્દે ગુજરાત સરકારે નોંધણી નિમય ૧૯૭૦ના નિયમ નંબર ૪૫ (૧)માં કરવામાં આવેલી જોગવાઈ હેટલ એક પરિપત્ર પણ ભૂતકાળમાં કરેલો છે. તેમાં ઓછી સ્ટેમ્પ ડયૂટી આપી હોય તેવા દસ્તાવેજોને નોંધવા ટોકન  ન આપવાનો નિયમ કરવામાં આવ્યો હતો. પરંતુ આ પ્રકારના કિસ્સામં પબ્લિક ઇન્ટરેસ્ટ લિટિગેશન થઈ હતી. આ પીટીશનની સુનાવણી બાદ ગુજરાત હાઈકોર્ટે અરુણ રામજી વિ. ગુજરાત સરકારના કેસમાં ઉપરોક્ત પરિપત્ર રદ કરવાનો પણ ચૂકાદો આપ્યો હતો. 

નોંધણી વિના જ પરત કરાઈ રહેલા બારમી મે ૧૯૮૨ પૂર્વેના દસ્તાવેજો

બારમી મે ૧૯૮૨ પહેલાની સોસાયટીઓની મિલકતો કે પછી ચોથી એપ્રિલ ૧૯૯૪ પછી એનટીસીની મિલકતોના સ્ટેમ્પ ડયૂટી ભરી ન હોય તેવા દસ્તાવેજાની નોંધણી કર્યા વિના પરત આપી દેવામાં આવી રહ્યા છે. પક્ષકાર વેચાણ દસ્તાવેજ નોંધાવવા જાય તે પહેલા જ મિલકતની જે કિંમત નક્કી થયેલી હોય તે કિંમત પર પક્ષકારે સ્ટેમ્પ ડયૂટી કે પછી રજિસ્ટ્રેશન ફીની રકમ એડવાન્સમાં જમા કરાવી તે તે પછી જ દસ્તાવેજની નોંધણી માટેના ટોકન આપવામાં આવી રહ્યા છે. દસ્તાવેજની નોંધણી માટેની તારીખની ફાળવણી પણ ત્યારબાદ જ કરવામાં આવે છે. 

મામલતદારને કુદરતી રીતે વહેતાં પાણીના અવરોધ પેદા કરતાં વ્યક્તિઓ / સંસ્થાઓ સામે પગલાં ભરવાની જોગવાઇ બાબત

વરસાદી પેટર્ન બદલાવાથી હાઈડ્રોલોજીકલ સર્વે કરવો જરૂરી

વરસાદી પાણીના નિકાલ અંગે કાનૂની તેમજ સબંધિત સત્તા મંડળની જવાબદારી અંગે માહિતી


- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

તાજેતરમાં ભારે વરસાદને કારણે સર્જાયેલ સ્થિતિના સંદર્ભમાં આ કોલમના વાંચકો તરફથી રજૂઆતો આવી કે, ભારે વરસાદને કારણે પાણી ભરાવાના પ્રશ્નોના કારણો અને ઉપાયો સાથો સાથ વહીવટીતંત્રની જવાબદારી વિશે સૌ પ્રજાજનોને જાણકારી મળે તે માટે પ્રજાહિતને સ્પર્શતો મુદ્દો હોવાથી આલેખન કરવામાં આવે છે. સૌ પ્રથમ તો છેલ્લા ૧૦ વર્ષથી અસાધારણ સ્વરૂપે દેશ અને ગુજરાતમાં વરસાદ પડે છે એટલે કે વરસાદી ઋતુચક્રમાં પરિવર્તન આવ્યું છે અને તેનું કારણ વૈશ્વિક સ્તરે Global Warming અને Climate Changeની અગાઉ જે વાતો થતી હતી તેના બદલે વાસ્તવિક સ્વરૂપે બદલાવ આવી ગયો છે અને જે માટે માનવીની ભૌતિક વિકાસની હરણફાળ જવાબદાર છે અને જેની માનવીના જીવન ધોરણ ઉપર પ્રતિકુળ અસરો વર્તાય છે.

 સૌ પ્રથમ તો સદીઓથી વરસાદની સિઝનમાં જે વરસાદ પડે તે કુદરતી રીતે નદી, નાળાં, કોતર દ્વારા મોટી નદીઓ મારફત છેવટે પાણી દરિયામાં જાય, આ કુદરતી પ્રક્રિયા તમામ Water Course ઢોળાવ સ્વરૂપે વહેતા, જો અતિભારે વરસાદ પડે તો નદીકાંઠાના ગામોમાં કે નદી કિનારે રહેતી વસ્તીને અસર થતી આટલી પૂર્વ ભુમિકા સાથે હવે વરસાદી પાણી, પુરની સ્થિતિ વિગેરેની સંસ્થાકીય (Organisational) ચર્ચા કરીએ તો વરસાદી પાણીના નિકાલનો પ્રશ્ન ખાસ કરીને વિકટ સ્વરૂપે શહેરોમાં વધુ થાય છે અને હવે તો ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં પણ અસાધારણ વરસાદને કારણે પ્રશ્નો ઉપસ્થિત થાય છે. આ અંગે ભારત સરકારના જળ સંશાધન (Water Resources) અને કૃષિ વિભાગ, વહીવટી વિભાગો જવાબદાર છે અને રાજ્યમાં જળસંપતિ વિકાસ વિભાગ, મહેસૂલ અને શહેરી વિકાસ વિભાગો જવાબદાર છે.

વરસાદી Pattern-વલણ બદલાવાના કારણે હવે Cloud Bursting સ્વરૂપે વરસાદ પડે છે અને ૧૦૦ વર્ષ જૂના વરસાદનું Pattern જોવામાં આવે તો પ્રણાલીકાગત ગુજરાતના પરિપ્રેક્ષ્યમાં વાત કરીએ તો દક્ષિણ ગુજરાતમાં ૫૦ થી ૧૦૦ ઈંચ જેટલો વરસાદ પડતો જ્યારે સૌરાષ્ટ્ર અને કચ્છમાં ૧૦ થી ૨૫ ઈંચ સરેરાશ વરસાદ પડતો તેના બદલે અત્યારે ભારે વરસાદની શરૂઆત સૌરાષ્ટ્ર કે કચ્છમાંથી થાય છે અને એક સાથે ૧૦ થી ૨૦ ઈંચ સુધીનો વરસાદ એક સાથે પડે છે. આજ બતાવે છે કે Cloud Bursting આકાશી આફત સ્વરૂપે વરસાદ પડે છે જેની સામે કુદરતી રીતે નદી-નાળાંની વહન શક્તિ (Carrying Capacity) નથી અને આ નદી નાળાં ઉપર મોટાભાગની જગ્યાઓએ દબાણ થયા છે અથવા અવરોધો પેદા થયા છે અને આવી પરિસ્થિતિને ધ્યાનમાં લેતાં અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન પણ દૂરંદેશીપણું દાખવીને ભારતીય પરિસ્થિતિમાં નિર્માણ થતા પ્રશ્નોને ધ્યાનમાં લઈ મામલતદાર કોર્ટ અધિનિયમ - 1906 માં મામલતદારને કુદરતી રીતે વહેતાં પાણીના અવરોધ પેદા કરતાં વ્યક્તિઓ / સંસ્થાઓ સામે પગલાં ભરવાની જોગવાઈ છે અને આ કાયદો ખાનગી જમીનમાંથી કે જાહેર જગ્યામાંથી પસાર થતાં નદી નાળાંમાં થયેલ અવરોધો દૂર કરવાની સત્તા છે.

હવે શહેરોમાં જે સ્થિતિ સર્જાઈ છે તેમાં શહેરીકરણના બિન આયોજિત વિકાસને કારણે કુદરતી રીતે વહેતાં વહેણ (Water Chennel), ખાડીઓ, વાંકળા, કોતર, Tributariesમાં અવરોધો / બાંધકામની પ્રવૃત્તિને કારણે કુદરતી રીતે વહેતાં પાણીમાં અવરોધો પેદા થયા છે. જો કાયદાકીય જોગવાઈ જોવામાં આવે તો ગુજરાત મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન એક્ટની કલમ-૨૩૦ અને ૨૩૧માં મ્યુનિસિપલ કમિશનરને આવા કુદરતી વહેણોમાં થતા અવરોધો દૂર કરવાની સત્તા છે અને આવા અવરોધો / દૂર કરવા માટે કમિશનર નોટીસ આપ્યા વગર પણ દૂર કરી શકે છે. પાયાની બાબત એ પણ છે કે કોઈપણ મહાનગરપાલિકા કે નગરપાલિકાની જે પ્રાથમિક ફરજો પાણી, રસ્તા અને ગટર છે એટલે કે જ્યારે આ સેવાઓ નાગરિકોને અપેક્ષા પ્રમાણે પૂરી પડાતી ન હોય ત્યારે વરસાદી પાણીના નિકાલની વ્યવસ્થા Storm Water Management એ પ્રાથમિકતા આપવામાં આવતી નથી. સાથો સાથ જે અસાધારણ વરસાદ પડે છે જેના સાપેક્ષમાં હયાત વરસાદી ગટરની ક્ષમતા પણ હોતી નથી એટલે સૌ પ્રથમ તો તમામ શહેરી અને ગ્રામ્ય વિસ્તારોનો Hydrological Survey કરવાની જરૂર છે જેમાં હયાત નદી, નાળાં, કોતર, વિગેરેનો કુદરતી પાણીના પ્રવાહ તેની હયાત વહન શક્તિ (Carrying Capacity) છેલ્લા દસ વર્ષથી સરેરાશ પડતા વરસાદના આંકડા વિગેરેનો અભ્યાસ કરાવડાવીને આખા રાજ્યનો વરસાદી પાણીના નિકાલનો 'માસ્ટર પ્લાન' બનાવી તેના અમલીકરણ માટેનો 'એક્શન પ્લાન' અમલી કરવામાં આવે તો લાંબાગાળા માટે ઉપાય થઈ શકે તે માટે સરકારના સિંચાઈ વિભાગ અને શહેરી વિકાસ વિભાગ, મહેસૂલ વિભાગના પરામર્શમાં આ કાર્યવાહી કરવી જરૂરી છે.

શહેરી વિસ્તારમાં અસાધારણ વરસાદને કારણે જે સ્થિતિનું નિર્માણ થાય છે તેમાં મારા શહેરી વ્યવસ્થાતંત્રમાં વડોદરા મહાનગરપાલિકાના ડેપ્યુટી મ્યુનિસિપલ કમિશનર / મ્યુનિસિપલ કમિશનર તેમજ સુરતના મારા અનુભવને આધારે જણાવું તો બિન આયોજીત સ્વરૂપે બાંધકામ અને ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ હાથ ધરવામાં આવે ત્યારે વરસાદી / કુદરતી પાણીના નિકાલનું કોઈ આયોજન હોતું નથી. દા.ત. વડોદરામાં નેશનલ હાઈવે બાયપાસ કરવામાં આવ્યો તેમજ નર્મદા બ્રાન્ચ કેનાલ પસાર કરવામાં આવી ત્યારે કુદરતી રીતે જે પાણી મહિસાગર કે જાંમ્બુવા નદીમાં જતું તેના બદલે વડોદરા શહેરમાં આવે તેજ રીતે વડોદરાના ૧૩ તળાવો આંતરિક interlink હતા અને શહેરના ત્રણ મુખ્ય કોંસ અને વિશ્વામિત્રી નદીમાંથી પાણી વહેતુ તેના બદલે દબાણો / બાંધકામના કારણે પ્રશ્નો ઉભા થયા છે. તેજ રીતે સુરતમાં ખાડીઓ મારફત તાપી નદીમાં પાણીનું વહન થતું તેમાં અવરોધો થયા છે અને તાપી નદીમાં Silting / પુરાણ થવાના કારણે સામાન્ય સંજોગોમાં પણ પુરની સ્થિતિ પેદા થાય છે. જેનો હું સુરતના - ૧૯૯૪, ૧૯૯૮, ૨૦૦૬ના પુરનો સાક્ષી છું. 

આ બંને શહેરોના ઉદાહરણ સ્વરૂપે દાખલા આપ્યા છે બાકી જેમ જણાવ્યું તેમ તમામ શહેરોમાં કુદરતી પાણીના વહેણમાં અવરોધો / બિન અધિકૃત બાંધકામ, કોઈક જગ્યાએ ટાઉનપ્લાનીંગ સ્કીમમાં પણ ટીપી રોડ નાખવામાં આવ્યા છે. કુદરતી તળાવોમાં દબાણ / પુરાણ થવાને કારણે ક્ષમતા ઘટી છે એટલે કાયમી ઉપાયો તરીકે કેન્દ્ર અને રાજ્ય સરકારે અગાઉ Flood Mitigationના ભાગરૂપે ડેમ / ચેક ડેમ બનાવવા મંજૂરી આપવામાં આવતી તેમ દરેક શહેરો / Flood affected પુરગ્રસ્ત વિસ્તારો દા.ત. ઘેડ વિસ્તાર, પોરબંદર જિલ્લામાં તેજ દરેક વિસ્તારોના વરસાદી પાણીના નિકાલ માટે હાઈડ્રોલોજીકલ સર્વે કરાવી એક્શન પ્લાન બનાવવામાં આવે તો કાયમી ઉકેલ આવે. રાજ્ય સરકાર આ પરિપ્રેક્ષ્યમાં લાંબાગાળાના ઉપાયો તરીકે નિર્ણય કરે તે જરૂરી છે.

7.17.2022

જમીન-મિલકતના ધારણકર્તા માટે માપણી કરવી હિતાવહ છે

 

જમીન-મિલકતના ધારણકર્તા માટે માપણી કરવી હિતાવહ છે


જમીનનું એકર અને વિઘાનું માપ કઇ રીતે આવ્યું? જરાયત, ક્યારી તથા બાગાયતી જમીન એટલે કરેવા પ્રકારની જમીન?

તમારી જમીન, તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 શહેનશાહ અકબરના શાસનમાં ટોડરમલે ભારતમાં માપણી પ્રથા દાખલ કરી તેઓએ વિઘા વસા માપનો એકમ શરૂ કર્યો હતો. બ્રિટીશ શાસનને મહેસુલ બાબતે જમીન માપણી તથા આકારણી માટે તેનું વર્ગીકરણ જરૂરી હતું તેથી બ્રિટીશ શાસને ત્રણ સીટી સુપ્રિન્ટેન્ડન્ટ ગોલ્ડ સ્મિથ, વિન ગેટ તથા ડેવિડ દ્વારા ચોક્કસ પદ્ધતિ વિકસાવવાનું નકકી કર્યું. આ ત્રણેએ ગામની જમીનની માપણી કરી હતી અને તેના આધારે ગામનું રેકર્ડ તથા નકશા તૈયાર કર્યા હતા. મોગલયુગમાં જમીનમાં વિઘાનું માપ અમલમાં આવ્યું . જયારે બ્રિટીશ શાસનમાં એકરનું માપ અમલમાં આવ્યું. પ્રિંગલેના વખતમાં ખેતરની માપણી કરીને શંકુ સાંકળ દ્વારા નકશા તૈયાર કરવામાં આવ્યા હતા. જમીન આકારણી તથા હકક પત્રક બાબત એમ બે હેતુથી માપણી થાય તો જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ ૯૫ અન્વયે તથા કલમ -૧૩૫(ઘ) હેઠળ થઈ શકે.
જમીન માપણી અંગે લેન્ડ રેવન્યુ કોર્ડના પ્રકરણ ૮ તથા ૯ માં ચર્ચા કરવામાં આવી છે. જુદા જુદા સત્તાપ્રકારની જમીનને એક જ સર્વે નંબર તરીકે નહીં પણ અલગ અલગ વર્ગ એટલે કે જરાયત, ક્યારી તથા બાગાયતી જમીન તરીકે તારવવામાં આવે છે. 

“જરાયત” એટલે માત્ર વરસાદના પાણીથી પાક થતો હોય તેવી જમીન. “ક્યારી” જમીન અને માત્ર પીયત જમીન તેમજ “બાગયતી” જમીન એટલે જે પોતાના કુવો, બોર પિયતનું સાધન હોય તેવી જમીન. જમીનના વર્ગોમાં ગુણ દોષ જોઈને જેમ કે ભેજ સંઘરવાની શક્તિ, સિંચાઈ શક્તિ વિગેરે બાબતોના આધારે જમીનના વર્ગો નકકી કરાયેલા છે. “કાયમી ખરડો” એટલે કે ગામ નમૂના નંબર -૧ માં દર્શાવવામાં આવે છે તે.

માપણી ક્યા સંજોગોમાં કરવામાં આવે છે?
(૧) વિલથી મિલકત આપવામાં આવે અને પૂર્ણ કે અંશતઃ મિલકત આપવામાં આવે ત્યારે માપણી થાય છે. 
(૨)વહેંચણી (કૌટુંબિક વહેંચણી) કૌટુંબિક વહેંચણી સમાધાન કે કાયદેસરના દસ્તાવેજ દ્વારા કે રીલીઝ-ડીડ કરાવે ત્યારે માપણી કરવામાં આવે છે.
(૩) વેચાણ કે વેચાણની સમજુતી કરાય ત્યારે ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટીની કલમ-૫૪ અન્વયે માપણી કરવામાં આવે છે.
(૪)ગીરો, બક્ષિસ, ભાડાપટ્ટા કે વિનિમય શરતી હસ્તાંતર દ્વારા મિલકતનો ભાગ સોંપવામાં આવે ત્યારે માપણી કરવી શક્ય બને છે.
(૫)સંપાદન (એકવીઝીશન) દ્વારા જ્યારે કાયમી કે હંગામી રીતે જમીનનું સંપાદન થાય ત્યારે માપણી કરવી જરૂરી બને છે. દા.ત. નહેર કે ગેસ પાઈપલાઈન વિના અને કાયમી ધોરણે સંપાદન થવાની હોય ત્યારે જમીનમાંથી થતી કપાત દર્શાવવા માટે માપણી થાય છે. સરકાર દ્વારા જમીન ગ્રાન્ટ કરવામાં આવે ત્યારે પણ જમીન માપણી કરવી જરૂરી બને છે.
(૬) નવા શહેરની માપણી કરવામાં આવે ત્યારે જ્યારે આખા ગામની સિટી સર્વે યોજના દાખલ થાય ત્યારે અચૂક જમીન માપણી કરવામાં આવે છે.
(૭) લેન્ડ રેવન્યુ કોડની કલમ -૦પ૫ હેઠળ જયારે બિનખેતી કરવા માટે પ્રકરણ મોકલવામાં આવે ત્યારે જમીન માપણીનું ચલણ બિનખેતીના પ્રકરણ સાથે સામેલ રાખવું પડે છે. ગામમાં રી-સર્વે દાખલ થાય ત્યારે તથા જ્યારે ગામમાં વધારે હિસ્સા પડેલા હોય તલાટી રીપોર્ટ માલમતદારશ્રીને કરે અને મામલતદારશ્રી ડી.ઈ.લેન્ડ રેકર્ડને રિપોર્ટ કરે ત્યારે માપણી થાય છે.
(૮) જમીનમાં દબાણનો પ્રશ્ન હોય તે વખતે જમીન માપણી કરવાનો પ્રશ્નો ઊભો થાય છે.
(૯) ખેતીની જમીનની માપણી સામાન્ય રીતે ડિસ્ટ્રીકટ ઈન્સ્પેક્ટર લેન્ડ રેકર્ડના સર્વેયર દ્વારા થાય છે. જ્યારે બિનખેતી હોય અને સિટીસર્વે દાખલ હોય ત્યાં જમીન માપણી મેન્ટેનન્સ સર્વેયર દ્વારા થાય છે.
(૧૦) ખેતીની જમીન બાબતે હદનો પ્રશ્ન હોય કે હદ સંબંધી તકરાર હોય ત્યારે જમીનની માપણી કરવામાં આવે છે.

ગામ, નગર કે શહેરમાં આવેલા ઘરથાળ(ગામથળ) માંની જમીનની હદ બાબત:

ગામ, નગર અથવા શહેરમાં આવેલ ગામથળમાં કઈ કે કેટલી જમીન સમાવિષ્ટ કરવામાં આવી છે તે કલેક્ટર કે સરવે અધિકારીઓ નક્કી કરી શકશે તેવી જોગવાઈ લેન્ડ રેવન્યુ કોડની કલમ-૧૨૬ માં હોવાથી સિટી સરવે કરવાના અધિકારો કલેક્ટર કે સિટી સરવે અધિકારીઓને પ્રાપ્ત થયા છે, વળી કલમ-૧૨૭માં એવી સ્પષ્ટતા છે કે કોઈ ગામ, નગર અથવા શહેરના ઘરથાળની અંદર એવી જમીન હોય, કે જેનો ઉપયોગ માત્ર ખેતીના હેતુઓ માટે કરવામાં આવતો હોય ત્યાં સેટલમેન્ટ એક્ટ લાગુ પડે પરંતુ બિનખેતીની જમીનોને તે લાગુ પડે નહીં.

કલમો -૧૨૮ થી ૧૩૦ મુજબ માત્ર પાંચ શહેરોની (૧) અમદાવાદ (૨) ભરૂચ (૩) સુરત (૪) રાંદેર (૫) વલસાડ કે જ્યાં સને ૧૮૬૮ થી સિટી સરવે થયેલી હતી. આવાં શહેરોમાં જો અગાઉ સરવે થયેલો હોય ત્યારે જે જમીનો પૂર્ણ કે અંશતઃ મહેસૂલ માફીવાળી હોય ત્યાં બિનખેતી જમીનને મહેસુલ-મુકિત મળે છે. આમ ઉપરોક્ત પાંચ શહેરો સિવાયના જૂના ગામતળમાં આવેલી જમીનો ઉપર બિનખેતી આકાર ભરવામાં જે મુક્તિ અગાઉ વંશપરંપરાથી ચાલી આવતી હતી તે સને ૧૯૮૧ થી પાછી ખેંચી લેવાયેલી છે.

ક્લમ -૧૩૧માં ગામ, નગર અથવા શહેરોમાં ઘરથાળની જમીનનો સરવે દાખલ કરવા માટેની જોગવાઈ છે. સેટલમેન્ટ કમિશનરની વિગતવાર દરખાસ્ત ઉપરથી સરકાર આવો સરવે કલમ ૯૫ અને ૧૩૧ હેઠળ કરવાનું ફરમાવે છે. સરવેનું ખર્ચ મ્યુનિસિપાલિટી કે પંચાયતે ડિપોઝિટ કરવાનું ઠેરવ્યું છે અને તે માટે અંદાજી ખર્ચની રકમ પૂરેપૂરી કે ત્રણ હપ્તે સરકારમાં ભરવાની હોય છે. પહેલો હપ્તો આગોતરો ભરવાનો હોય છે, જ્યારે બીજો હપ્તો કામ શરૂ થાય કે તુરંત ભરવાનો હોય છે અને ત્રીજો હપ્તો કામ શરૂ થયા પછી છ મહિને ભરવાનો હોય છે. લોકો પાસેથી સરવેના ખર્ચની આ રકમ સનદ ફી દ્વારા વસૂલ થાય છે. આવી ફી વસૂલ આવ્યે મ્યુનિસિપાલિટી કે પંચાયતને તેની ડિપોઝીટ રકમ પાછી અપાય છે. આવી સરવે ફી લોકોએ જાહેર નોટિસની તારીખથી ૬ માસમાં ભરવાની હોય છે.

ખેતી માટે ન વપરાતી હોય તેવી ગામ, ક્સબા કે શહેરમાં આવેલી જમીનની જ સિટી સરવે શકે તેમ આ કલમથી ફલિત થાય છે. જિલ્લા લેન્ડ રેકર્ડ ખાતું આવી માપણી હાથ ધરે છે. ખેતરના સરવે માટેની આ કાયદાની કલમો આપવી માપણી વખતે વપરાતી નથી. દા.ત. કલમ -૯૬. જમીન ધારણ કરનારાઓ પાસેથી યોગ્ય કામ લેવા બાબત કલમ - ૯૭. જમીનની માપણી તથા વર્ગીકરણના કામમાં જમીન ધારણ કરનાર મદદ કરવા બાબત કલમ -૧૦૧. ખેતીની જમીન ઉપર સિંચાઇ માટે લેવાના વધુ આકાર બાબત કલમ ૧૦૪. વધારાનો આકાર સેટલમેન્ટ દાખલ થાય તે વર્ષમાં કે જમીનનું આકારનામું આપે તો તે પછીના વર્ષમાં ન લેવા બાબત કલમ-૧૧૮. ગામની હદ નકકી કરવા તથા તે અંગેની તકરાર પતાવવા બાબત. શહેર માપણીના કાયદાની જોગવાઈઓ ફક્ત ખેતી સિવાયની જમીનોને લાગુ પડે છે. આ માપણીથી ખેતીની જમીનને ખાસ અસર થતી નથી. શહેર માપણી લાગુ પાડવામાં આવતી હોય તે હદમાં ખેતીની આવી જે છુટીછવાઈ જમીનો હોય તે ખેતી સિવાયના કામે ઉપયોગમાં લેવાય ત્યારે તેને શહેર માપણીના અસલ નકશામાં ખાલી રહેલી જગ્યામાં જે વ્યક્તિગત કબજા થશે તેની વિગતવાર માપણી કરી તરત જ નકશો કાઢવામાં આવશે, સનદ આપવામાં આવશે અને નોટિસ કાઢી સનદ ફી લેવાશે.

જે નગર અથવા શહેરમાં વધુ વસતિ હોય ત્યાં કલમ - ૧૩૧ની જોગવાઈ અનુસાર સિટી સરવે દાખલ કરવાની અને તે માટેની સરવે ફી ઘરથાળના ધારણ કરનાર પાસેથી વસૂલ લેવાની જોગવાઈ કલમ - ૧૩૨ માં છે. સરવે ફી આપ્યા પછી વધારાનો કોઈપણ ચાર્જ લીધા વિના ધારણ કરનારને સનદ આપવામાં આવે છે (કલમ - ૧૩૩) જે ખેતીની જમીનનો ગામ, નગર કે શહેરની હદમાં આવેલી હોય અને માત્ર ખેતીના હેતુ માટે તેનો ઉપયોગ થતો હોય, તે જમીન ખેતી સિવાયના હેતુ માટે ઉપયોગમાં લેવામાં આવતાં તેની આકારણી કરવાની જોગવાઈ કલમ - ૧૩૪ માં છે.
(જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના સૂચન કે પ્રશ્નો માટે ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

7.15.2022

જમીનો સંપાદન ગયા બાદ ખેડૂત તરીકે મટી ન જાય તે અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

 

જમીનો સંપાદન ગયા બાદ ખેડૂત તરીકે મટી ન જાય તે અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

ખેડૂતની તમામ જમીનો સંપાદનમાં ગયા બાદ ખેડૂત પોતે ખેડૂત તરીકે મટી ન જાય તે અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

સારસંભાળ રાખવાની સાથે ખેતી કરાવનાર વ્યક્તિ પણ ખેડૂત ગણાય છે. ગુજરાત રાજ્યમાં ખેતીની જમીન ધરાવતો ખેડૂત જ ગુજરાત રાજ્યમાં અન્ય ખેતીની જમીન ખરીદી શકે છે. આમ માત્ર ગુજરાત રાજ્યનો ખેડૂત જ ગુજરાતમાં ખેતીની જમીન ખરીદી શકે છે. યાને ગુજરાત રાજ્ય સિવાયના બહારના રાજ્યમાં ખેતીની જમીન ધરાવતાં ખેડૂતો ગુજરાત રાજ્યમાં ખેતીની જમીન ખરીદી શકતા નથી. રાજ્ય બહારના ખેડૂતોએ ગુજરાતમાં ખેતીની જમીન ખરીદ કરવા માટે બિનખેડૂત તરીકે સક્ષમ અધિકારી પાસેથી પરવાનગી લેવી જરૂરી છે.

જ્યારે સરકારને કોઈ જાહેર હેતુ માટે અથવા કંપનીઓ માટે કોઈ જમીનની જરૂર હોય અથવા તે માટે ભવિષ્યમાં તેની જરૂર ઊભી થવાની સંભાવના હોય તો સરકાર તે બાબત જમીન એક્વાયર (સંપાદન) કરવા માટે જાહેરનામું પ્રસિદ્ધ કરીને જમીન સંપાદન અંગેની કાર્યવાહીની શરૂઆત કરી શકે છે. તે માટે ખાનગી માલિકીની જમીન જાહેર હેતુ માટે ફરજિયાત સંપાદિત કરવા સરકારને કાયદા દ્વારા હક આપવામાં આવેલ છે. જ્યારે સરકારને કોઈ જાહેર હેતુ માટે અથવા કંપનીઓ માટે કોઈ જમીનની જરૂર હોય અથવા તે માટે ભવિષ્યમાં તેની જરૂર ઊભી થવાની સંભાવના હોય તો સરકાર તે બાબત જમીન એક્વાયર (સંપાદન) કરવા માટે જાહેરનામું પ્રસિદ્ધ કરીને જમીન સંપાદન અંગેની કાર્યવાહીની શરૂઆત કરી શકે છે. જાહેર હેતુ માટે, વિકાસનાં કાર્યો માટે ખાનગી માલિકીની જમીન ફરજિયાત સંપાદિત (એક્વાયર) કરવા અને તે બદલ વળતર આપવા, વળતરની રકમ નક્કી કરવા, વાંધાઓ ધ્યાને લેવા વગેરે જેવી તમામ બાબતો લક્ષમાં લઈ જમીન સંપાદન અધિનિયમની રચના કર વામાં આવી અને તેમાં વખતોવખત સુધારા વધારા પણ કરવામાં આવ્યા છે.

ખેડૂત ખાતેદારનું અવસાન થવાથી યા અકાળે મૃત્યુ થવાના સંજોગોમાં મરનાર વ્યક્તિની વારસાઈ કરવાના સમયે તેમ જ ખેડૂત ખાતેદાર પોતાની હયાતી દરમિયાન પણ તેની પોતાની જમીનની વહેંચણી પોતાના વારસદારો વચ્ચે કરે ત્યારે તેમ જ સંયુક્ત ખાતેદારો પૈકી કેટલાંક ભાઈઓ અથવા બહેનો પોતાના ભાગમાં આવતા જમીન પરનો પોતાનો હક સ્વૈચ્છિક રીતે છોડી દે છે, જતો કરે છે અને આ રીતે હક છોડયા બાદ ઘણા પ્રસંગોમાં તેવી વ્યક્તિ પાસે રાજ્યમાં અન્ય કોઈ ખેતીની જમીન બચતી ન હોય તેવું પણ બને છે. તેને કારણે તેવી વ્યક્તિ ખેડૂત તરીકે મટી પણ શકે છે. આ તમામ સંજોગોમાં તેવી વ્યક્તિનો ખેડૂત તરીકેનો દરજ્જો ટકાવી રાખવો એ ખૂબ જ મોટો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય છે અને આવી વ્યક્તિઓના ખેડૂત તરીકેનો દરજ્જો ચાલુ રહે એ માટે ખેડૂત પ્રમાણપત્ર આપવા સંબંધી પરિપત્ર રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા ઠરાવ ક્રમાંક ગણત-૧૦૨૦૦૩/૯૭૭/ઝ થી તા. ૨૯-૦૩-૨૦૦૫ના રોજ પરિપત્ર બહાર પાડવામાં આવેલ છે અને આ પરિપત્રમાં ખેડૂત તરીકેનો દરજ્જો ચાલુ રહે તે માટે ખેડૂત પ્રમાણપત્ર આપવાનું અને તેની કેટલીક શરતોની જોગવાઈઓ પણ કરવામાં આવેલ છે.

તેવી જ રીતે ઘણાં કિસ્સાઓમાં ખેડૂતની તમામ જમીનો કોઈ હેતુસર સંપાદનમાં મૂકવામાં આવેલ હોય ત્યારે તેવા સંજોગોમાં પણ તેવી વ્યક્તિ પાસે રાજ્યમાં અન્ય કોઈ ખેતીની જમીન બચતી ન હોય તેવું પણ બને છે. તેને કારણે તેવી વ્યક્તિ ખેડૂત તરીકે મટી પણ શકે છે. આવા કિસ્સામાં તેવી વ્યક્તિનો ખેડૂત તરીકેનો દરજ્જો ટકાવી રાખવો એ ખૂબ જ મોટો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય છે અને સંપાદનમાં બદી ખેતીની જમીનો ગુમાવનાર વ્યક્તિઓના ખેડૂત તરીકેનો દરજ્જો ચાલુ રહે એ માટે ખેડૂત પ્રમાણપત્ર આપવા સંબંધી પરિપત્ર રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા ઠરાવ ક્રમાંક : ગણત/૨૬૯૯/ ૪૩૪૩/ઝ થી તા. ૨૬-૧૨-૨૦૦૮ના રોજ પરિપત્ર બહાર પાડવામાં આવેલ છે અને આ પરિપત્રમાં નીચે મુજબની જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલ છે.

જે ખેડૂતની તમામ જમીન સંપાદનમાં જતી હોય તે ખેડૂતને નવેસરથી ખેતીની જમીન ખરીદવા માટે મુશ્કેલી ના પડે તે માટેના વળતર ચૂકવતી વખતે અથવા જમીનનો કબજો સંભાળતી વખતે જ ખાસ જમીન સંપાદન અધિકારી કે કલેક્ટરશ્રીએ સંબંધિત ખેડૂતને ખેતીની જમીન ખરીદ કરી શકશે તે પ્રમાણેનું પ્રમાણપત્ર આપવાની સત્તા સંબંધિત ખાસ જમીન સંપાદન અધિકારી કે કલેક્ટરશ્રીને આથી આપવામાં આવે છે. આવા પ્રમાણપત્રમાં સંબંધિત ખેડૂત તથા તેના કુટુંબના સભ્યોના નામોનો સમાવેશ કરવાનો રહેશે તથા આવા પ્રમાણપત્રની તારીખથી ત્રણ વર્ષમાં સંબંધિત ખેડૂતે ખેતીની જમીન ખરીદવાની રહેશે. આવું પ્રમાણપત્ર સંપાદન થતી જમીનના આધારે આપવાનું થતું હોઈ સંબંધિત ખેડૂત પાસેથી આધાર પુરાવા માંગવાના રહેશે નહીં.

તેવી જ રીતે સંપાદનમાં બધી ખેતીની જમીનો ગુમાવનાર વ્યક્તિઓના ખેડૂત તરીકેનો દરજ્જો ચાલુ રહે એ માટે ખેડૂત પ્રમાણપત્ર આપવા સંબંધી રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગે ઠરાવ ક્રમાંક ગણત/૨૨૦૯/એમએલએ-૯/ઝ થી તા. ૦૧-૦૭-૨૦૦૯ના રોજ પરિપત્ર બહાર પાડી કેટલાક સુધારા કરેલ. આ સુધારાઓ નીચે મુજબ છે.

(૧) જમીન સંપાદનમાં જમીન ગુમાવનાર ખેડૂતનો દરજ્જો ચાલુ રાખવા કલેક્ટરનું પ્રમાણપત્ર મળ્યા તારીખથી ત્રણ (૩) વર્ષની સમયમર્યાદામાં રાજ્યમાં અન્ય સ્થળે ખેતીની જમીન ખરીદવાનું આમુખ (૨)ના ઠરાવથી નક્કી કરવામાં આવેલ છે. તે જ ધોરણે એકત્રીકરણ કાયદાના અમલીકરણના કારણે કૌટુંબિક વહેંચણીના પરિણામે પોતાનો ભાગ જતો કરનાર સભ્યનો ખેડૂત તરીકેનો દરજ્જો ચાલુ રાખવા કલેક્ટરનું પ્રમાણપત્ર મળ્યા તારીખથી ત્રણ (૩) વર્ષની સમય મર્યાદામાં રાજ્યમાં અન્ય સ્થળે ખેતીની જમીન ખરીદવાની રહેશે.

સ્ત્રોત:  દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટિસ બ્લોગ

7.13.2022

ઉધાર આપતાં સમયે કરો પ્રોમિસરી નોટ : ક્‍યારેય નહીં ડૂબે પૈસા પ્રોમિસરી નોટ બનાવવા માટે તમારે કોઇ વકીલ કે નોટરી પાસે જવાની જરૂર નથી.

 ઉધાર આપતાં સમયે કરો પ્રોમિસરી  નોટ : ક્‍યારેય નહીં ડૂબે પૈસા પ્રોમિસરી નોટ બનાવવા માટે તમારે કોઇ વકીલ કે નોટરી પાસે જવાની જરૂર નથી


નવી દિલ્‍હી,તા. ૧૩: પૈસાની લેવડ-દેવડમાંઘણી વખત સંબંધો ખરાબ થતા હોય છે. ઉધાર લેનાર વ્‍યક્‍તિસમયસર પૈસા પરત ન કરે, રેતેવું બનતું હોય છે. ઘણી વખત ટકોર કરવા છતાં ઉછીના આપેલા પૈસા ન મળતાં સંબંધો બગડે છે. સાથેજ મહેનતની કમાણીના પૈસા ફસાઇ જાય છે. તમારી સાથે પણ ક્‍યારેકરે આવું બન્‍યું હશે. તમેકો ઇનેમદદ કરવા માટે ઉછીના પૈસા આપ્‍યા હોય અનેતેણેતમનેપરત કર્યાન હોય. આવી સ્‍થિ તિમાં પૈસા પરત આવશેતેવી આશા પણ તૂટી જાય છે. કેમ કે, નાણાંઆપતી વખતેતમેએ બા બતનુંધ્‍યાન રાખ્‍યું નહોતું જેના જે આધારે તમે ફરિયાદ કરી શકો અથવા તેવ્‍યક્‍તિસમયસર પૈસા પરત કરવા મજબૂર બને. આ માટે એક કાયદેસર કાગળ કે દસ્‍તાવેજ બનેછે. જે નાની કે મોટી લેવડદેવડમાં પણ લીગલ દસ્‍તાવેજ તરીકે કામ આવી શકે છે. અમુક વખત માહિતીના અભાવેતેની જાણકારી હોતી નથી. આનેપ્રોમિસરી નોટ કહેવાય છે. આ એક દસ્‍તાવેજવે ની જેમજે હોય છે, જેને જે પૈસા આપતાં પહેલાં સામેવાળી વ્‍યક્‍તિપાસેભરાવી લેવામાંઆવેતો કાયદાકીય રીતેપૈસા પરત આપવાનુંદબાણ રહે છે. પ્રોમિસરી નોટ બનાવવા માટે તમારે કોઇ વકીલ કે નોટરી પાસેજવાની જરૂર નથી. તમેઘરે જ આ નોટ તૈયાર કરી શકો છો. આ માટે ફક્‍ત એક રૂપિયાના રેવે રે ન્‍યૂસ્‍ટેમ્‍પની જરૂર પડશે. આમાં તમેજેને જે પૈસા આપી રહ્યાં છો તેની તરફથી લખાવો છો કે તેવાયદો કરે છે કે તેણેઉછીના લીધેલા પૈસા તેનક્કી તારીખેપરત કરશે. જો તેકેશ વ્‍યવહાર હોય તો તેનો ઉલ્લોખ હોય છે. જો ચેક હોય તો તેનો નંબર લખવામાં આવેછે. પૈસા લેનારની સહી રેવે રે ન્‍યૂસ્‍ટેમ્‍પ પર હોય છે. તારીખ, સ્‍થળ અનેતેવ્‍યક્‍તિનુંસરનામુંપણ હોય છે. મુખ્ય સમાચાર એડવોકેટ વિરાગ તિવારીએ જણાવ્‍યું કે, આ નોટ અનકન્‍ડીશન હોવી જોઇએ. આનો મતલબ છે કે, તેમાં સીધે-સીધુંલખવું જોઇએ કે પૈસા ક્‍યારે પરત કરવામાં આવશે. એવું લખવું જોઇએ નહીં કે જે-જેતેવ્‍યક્‍તિપાસેથી પૈસા પરત મળતાં તમને ચૂકવીશ અથવા જે-જેતેવ્‍યક્‍તિઆપશેત્‍યારે તમનેપરત કરીશ. આવી કોઇપણ શરત ન લખવી જોઇએ. કોઇ કંપની આવી નોટ બનાવી શકતી નથી. જો વ્‍યાજ પર પૈસા લઇ શકાય તો તે પણ સ્‍પષ્ટ લખેલુંહોવુંજોઇએ. ધ્‍યાન રાખો કે, સ્‍ટેમ્‍પ વગર તેની કોઇ કિંમત નથી. જે ઉછીના પૈસા આપેછે તેની સહી જરૂરી નથી. સૌથી મોટો સવાલ ઉભો થાય છે કે, આ નોટ બાદ પણ કોઇ વ્‍યક્‍તિપૈસા ન આપેતો શું? આવી સ્‍થિ તિમાં તમેજે-જેતેવ્‍યક્‍તિવિરુદ્ધ લીગલ કેસ કરી શકો છો . તેની સમયમર્યાદા નક્કી હોય છે ત્રણ વર્ષ. તમેત્રણ વર્ષની અંદર કેસ કરી શકો છો કે નક્કી તારીખે પૈસા પરત કરવામાં આવ્‍યા નથી. આ લિમિટેશન એક્‍ટની અંદર કાયદા હેઠળ આવેછે.

7.10.2022

કોઇપણ જમીન / મિલકતના ટાઈટલ્સ ક્લિયર માટે કઇ બાબતોની ચકાસણી કરવી જોઇએ?

 

કોઇપણ જમીન / મિલકતના ટાઈટલ્સ ક્લિયર માટે કઇ બાબતોની ચકાસણી કરવી જોઇએ?



તમારી જમીન, તમારી મિલકત >

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 કોઇપણ જમીન કે મિલકતનું વેચાણ ત્યારે જ થઇ શકે કે જ્યારે એ બોજા-વિવાદ-વાંધા, હક્ક-દાવા વિનાની અને સંપૂર્ણ માર્કેટેબલ હોય. એ માટે જે તે મિલકતનું ટાઇટલ ક્લિયર હોવાની આવશ્યકતા છે. મિલકતની ખરીદી પહેલાં તેના ટાઇટલ્સની ચકાસણી એટલા માટે કરવી અનિવાર્ય હોય છે કે વેચાણ, ફેરફાર નોંધ કે તબદિલી પછી તેનેમાટેની કોઇ કાનૂની ગૂંચવણ ઊભી ન થાય. જમીન-મિલકતના ક્લિયર ટાઇટલ્સ માટે જે તે ચકાસણી આવશ્યક હોય છે. તેમા કઇ કઇ બાબતોની ચકાસણી કરવી આવશ્યક છે, તે જોઇએ:

(૧) સંબંધિત - સબ રજિસ્ટ્રાર / સત્તાવાળાઓ પાસેથી સ્થાવર મિલક્ત અંગે થયેલી નોંધણી-લખાણોની વહેવારની નોંધણીની છેલ્લા ૩૦ વર્ષની વિગતોની સંપૂર્ણ સર્ચરિપોર્ટ ( ઈન્ડેકસ-૨ વિગેરે ) મેળવવો. 
(૨)સિટી સર્વે કચેરી, રેવન્યૂ અધિકારીની કચેરીમાંથી ગામ નમૂનો ૭/૧૨ તથા તમામ ફેરફાર નોંધ, (ગામ નમૂનો-૬) સીટી સર્વે રેકર્ડ ઓછામાં ઓછા છેલ્લા ત્રીસ વર્ષની વિગતો.
(૩)ટાઈટલ અંગેના મૂળ લખાણો / દસ્તાવેજો તપાસવા.
(૪)લખાણો / દસ્તાવેજોમાં કોઈ પ્રતિબંધકર્તા લખાણ ઈઝમેન્ટના અધિકારની ચકાસણી કરવી.
(૫)હક્કદદાવાઓ આમંત્રિત કરતી દૈનિકપત્રમાં જાહેર નોટિસ આપવી.
(૬) જમીન/મિલક્ત સ્વતંત્ર માલિકીની છે કે ભાડાપટ્ટાવાળી છે? લીઝ હોલ્ડની શરતો અને સમય મર્યાદા તપાસવી.
(૭)ડિસ્ટીકટ લેન્ડ રેકર્ડ/સીટી સર્વે થયેલ માપણી અંગે આંકડાવાળી સનદ જોવી.
(૮)ખેતી / બિનખેતીની જમીન અંગે કલેક્ટર / સંબંધિત અધિકારીઓના આદેશો ( ઓર્ડર ) ની પ્રમાણિત નકલ.
(૯)આદેશ (ઓર્ડર)ની કાયદેસરતા, સમયમયીદા ( વેલિડીટી ) તથા તે હુકમની શરતો ચકાસો.
(૧૦) મેળવેલા ઝોનિંગ સર્ટિફિકેટ પ્રમાણે બાંધકામની પરવાનગી મળી શકે તેમ છે કે કેમ?
(૧૧)મિલકતનું બાંધકામ અધિકૃત ( પરવાનગી મેળવી કરેલ ) છે કે કેમ ? (ક) મંજુર થયેલ બાંધકામના પ્લાન અને રજાચિઠ્ઠી (ખ) થયેલું બાંધકામ મંજૂર થયેલ પ્લાન મુજબનું છે કે કેમ ? (ગ) વસવાટની પરવાનગી ( બી.યુ. પરમીશન ) મળેલી છે કે કેમ?
(૧૨)જો ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ અન્વયે જમીન/મિલકતને અસર થતી હોય તો “બી” ફોર્મ, “એફ” ફોર્મ તથા પાર્ટ પ્લાન તથા કબજા ફેરફારની વિગત.
(૧૩)જમીન ગણોતધારા અન્વયેની જૂની શરતની છે કે નવી શરતની ? જો નવી શરતની હોય તો પ્રિમિયમ ભરીને ખેડૂત અથવા બિનખેડૂતે વેચાણ માટે પરવાનગીનો હૂકમ.
(૧૪)સ્થળ પરના કબજાની પરિસ્થિતિ.
(૧૫)જમીનને ટુકડા ધારાની જોગવાઈ લાગુ પડે છે કે કેમ ? તેની ચકાસણી કરી.
(૧૬) જમીન અનુસૂચિત જાતિ/અનુસૂચિત જનજાતિ હોય તો વેચાણ અંગેની પરવાનગી મળવાની શકયતાઓ તપાસો.
(૧૭) પાવર ઓફ એટર્નીમાં જમીન/મિલક્ત વેચાણ કરવાની સહિતની સત્તાઓ છે કે કેમ ? પાવર ઓફ એટર્ની યોગ્ય વ્યક્તિએ કરી આપેલો છે કે કેમ ? હાલમાં પાવર ઓફ એટર્ની જારી અને ચાલુ છે કે કેમ ? રજિસ્ટર્ડ પાવર ઓફ એટર્ની યોગ્ય કિંમતના સ્ટેમ્પ ભરપાઈ કરેલા સર્ટિફેકેટની ચકાસણી.
(૧૮) મિલકતનો દરજજો (સ્ટેટસ) ક્યો છે ? અવિભક્ત હિન્દુ પરિવાર / ભાગીદારી / વ્યક્તિગત / કંપની / સહકારી મંડળી / બિન-ધંધાકીય કોર્પોરેશન વગેરે. (અ) એચ.યુ.એફ. સમાંશીત સભ્યો, તમામ વારસદારોની વિગત તથા તલાટીનું સર્ટિફાઈડ કરેલું પેઢીનામું મેળવવું. સગીર વ્યક્તિના વતી
વહીવટ/વેચાણ કરવાની પરવાનગી સક્ષમ અદાલતે આપેલ છે કે કેમ ? સક્ષમ કોર્ટનું વાલી નિયુકિતનું પ્રમાણપત્ર મેળવેલ છે કે કેમ ?
(બ) રજિસ્ટર્ડ ભાગીદારી દસ્તાવેજ તથા ભાગીદારી પેઢીનું રજિસ્ટ્રારનું સર્ટિફિકેટ ( નોંધણી પ્રમાણપત્ર ) તેમજ વેચાણ વ્યવહાર અંગે તમામ ભાગીદારોની સંમતિ પત્ર, ઓથોરીટી પત્ર.
(ક) કંપનીની જમીન/મિલક્ત હોય તો કંપનીની બોર્ડ ઓફ & ડિરેકટર્સ/જનરલ બોર્ડના જમીન/મિલક્ત વેચાણ કરવાના રેઝોલ્યુશન અને સહી કરનાર વ્યક્તિની કાયદાકીય પ્રક્રિયા મુજબ અધિકૃત નિયુકિત પત્ર/6 ઠરાવ.
(ડ) જમીન/મિલક્ત કો.ઓ. હાઉસિંગ સોસાયટી અગર સર્વિસ સોસાયટી / નોન-ટ્રેડિંગ કોર્પોરેશન/પ્રાઈવેટ લિમિટેડ કંપની હેઠળ હોય તો સંસ્થાનું નોંધણી પ્રમાણપત્ર, બાયલોઝ મેમોરન્ડમ એન્ડ આર્ટિકલ્સ ઓફ એસોસિયેશન, શેર સર્ટિફેકેટ, એલોટમેન્ટ લેટર, નો-ડયુ-સર્ટિફિકેટ,
-ઓબ્જેકશન સર્ટિફિકેટ, અધિકૃત વ્યકિતનો ઓથોરિટી પત્ર, ઠરાવો, રેઝોલ્યુશન મેળવી ચકાસણી કરો.
(૧૯)અગાઉ કોઈપણ વ્યકિત કે સંસ્થા સાથેના કોઈપણ પ્રકારના હકકો આપતા કરાર કે લખાણ.
(૨૦)જમીન/મિલક્ત અંગે કોઈ કોર્ટ કચેરીમાં તકરાર, દાવા કાનૂની કાર્યવાહી ચાલુ છે કેમ અને દરમિયાન કે કાયમી મનાઈહુકમ ફરમાવવામાં આવેલો છે કે કેમ ?
(૨૧) કોઈ ટાંચ ( એટેચમેન્ટ ), વેચાણ વેરા, આવડવેરા, સુધરાઈના વેરા જેવા કોઈ સરકારી ચુકવણાની રસીદ વગેરે ચકાસો.
(૨૨) મિલકતમાં લીઝ, ભાડે, ગીરો, ચાર્જ લિયન કે લાયસન્સ વગેરેને આધીન છે કે કેમ ?
(૨૩)વંશ / વારસો અંગેના હકક, હિત અધિકારને લગતા અને વારસાઈનાં ટાઈટલ્સ ચકાસો. સગીરના હક્કની વ્યવસ્થા અગર કોર્ટના હુકમની વિગત.
(૨૪)વિલ (વસિયતનામા)થી જમીન/મિલકત પ્રાપ્ત થયેલી હોય તો વિલ (વસિયતનામા)ની નકલ મેળવી તેમાં કોઈ પ્રતિબંધકર્તાની જોગવાઈ છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરો. કોર્ટમાંથી વારસાઈ સર્ટિફિકેટ અગર પ્રોબેટ મેળવેલ છે કે કેમ ?
(૨૫)સરકારી જંત્રી મુજબ જમીન / મિલકતની આંકેલી કિંમતની ચકાસણી કરો.
(૨૬)જમીન/મિલકતનો દસ્તાવેજ અંગે યોગ્ય કિંમતની ચકાસણી કરી તે ૫૨ પૂરતી સ્ટેમ્પ ડયુટી વપરાયેલી છે કે કેમ ? તે અગાઉના કોઈ દસ્તાવેજ સબ-રજિસ્ટાર સમક્ષ કે સ્ટેમ્પ ડયુટી વેલ્યુએશન કચેરી સમક્ષ પડતર છે કે કેમ?

પ્રશ્નઃ૧: કોઈ ખેડૂત/ખાતેદાર પોતાની જમીન વેચાણ/તબદિલ કરવા માગતો હોય તો તે અંગે તેણે કઈ બાબતો ધ્યાનમાં લેવી જોઈએ ?
પ્રશ્નકર્તા : રાજેન્દ્ર શેઠ)
જવાબઃ ખેડૂત અગર ગણોતિયો પણ જે તે વિસ્તારના ટોચમર્યાદા કરતાં જમીન વધતી હોય તો આવી વધારાની ખેતીની જમીન વેચાણ રાખી શકે નહીં. જુના મુંબઈ રાજયના વિસ્તારમાં ગણોતધારાની
કલમ ૬૩3 અન્વયે, કચ્છમાં કચ્છ-ગણોતધારાની કલમ ૮૯ હેઠળ અન્વયે તથા જુના સૌરાષ્ટ્ર રાજયના વિસ્તારમાં સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ ગણોત પતાવટ અને ખેતીની જમીન અંગેના ૧૯૪૯ ના કાયદાની કલમ ૫૪, અમલી કરવામાં આવી છે. તેમાં ખેતીની જમીન બિનખેડૂતને તબદિલ/વેચાણ કરવા ઉપર પ્રતિબંધ છે.

પ્રશ્નઃરઃ કોઈ બિનખેડૂતે જાતખેતી કરવા માટે જમીન વેચાણથી રાખવી હોય તો કોઈ જોગવાઈ છે ? (પ્રશ્નકર્તા : નિરંજન ભટ્ટ)
જવાબઃ કોઈ બિનખેડૂત જો ખેતીના હેતુ માટે જમીન વેચાણથી રાખવા માગતો હોય તો નાયબ ક્લેક્ટરશ્રી/કલેક્ટર શ્રી તરફથી ઠરાવવામાં આવે છે તેવી શરતોએ વેચાણ, બક્ષીસ, પટા અથવા ગિરોથી તે બાબતનું પ્રમાણપત્ર મેળવી રાખી શક્શે. જે અંગે જરૂરી વિગતો બાબત ધ્યાનમાં રાખીને સક્ષમ અધિકારી નિર્ણય લે છે અને પોતાને સંતોષ થાય તો જ આવી પરવાનગી આપે છે.

પ્રશ્ન:૩ઃ કોઈ ખેડૂત/આદિવાસી ખેડૂત પોતાની જમીન અન્ય ખેડૂતને તબદિલ કરવી હોય તો કોઈ બાબતમાં નિયંત્રણ છે? ( પ્રશ્નકર્તા : વિનોદ સોની )
જવાબઃ ગુજરાતના અનુસૂચિત વિસ્તાર તરીકે જાહેર થયેલા વિસ્તારમાં કોઈ આદિવાસીએ ધારણ કરેલી કે તેમને સરકારે જાતખેતી માટે આપેલી ખેતીની કે બિનખેતીની જમીન બીજી કોઈ વ્યકિતને ભલે તે ખેડૂત હોય કે આદિવાસી હોય પરંતુ ક્લેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી વિના તબદીલ કે વેચાણ થઈ શક્તી નથી અને જો આવી કાર્યવાહી પૂર્વમંજુરી સિવાય થઈ હોય તો ગેરકાયદેસર છે. આમાં ખેતી વિષયક હેતુ માટે લોન લેવા સહકારી કે જમીન વિકાસ બેન્કને જમીન તારણ આપવાનો સમાવેશ થતો નથી.

ચાકરીયાત ઈનામ જમીનો ગામ નોકરોને સેવાના ભાગ તરીકે આપવામાં આવતી

 

ચાકરીયાત ઈનામ જમીનો ગામ નોકરોને સેવાના ભાગ તરીકે આપવામાં આવતી



- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન-- એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- જમીનોના જુદા જુદા સત્તા પ્રકારના નાબૂદી કાયદાઓ પૈકી મુંબઈ રૈયત ઉપયોગી ચાકરીયાત ઈનામ નાબૂદી અધિનિયમ ૧૯૫૩ અન્વયે મહેસૂલ વિભાગનું સ્પષ્ટીકરણ 

 FOR GR CLIK HERE

ગતાંકથી ચાલુ ...

જુદા જુદા સત્તા પ્રકાર (Tenures) નાબુદી અધિનિયમો હેઠળ રાજ્ય સરકારે તા.૨૭-૫-૨૦૨૨ના ઠરાવથી જે સ્પષ્ટતાઓ કરી છે તે પૈકી મુંબઈ રૈયત ઉપયોગી (useful to community)  ચાકરિયાત ઈનામ એબોલીશન એક્ટ - ૧૯૫૩ હેઠળ કાયદાની જોગવાઈઓમાં અમલીકરણની બાબતોમાં મહેસૂલી અધિકારીઓ દ્વારા આ સંદર્ભે અવારનવાર જુદા જુદા અર્થઘટનોને કારણે અર્થઘટનમાં એકસૂત્રતા ન હતી અને સરકારના મહેસૂલ વિભાગનું માર્ગદર્શન માંગવામાં આવતું. જેથી સરકારે જે સ્પષ્ટીકરણ કર્યું છે તે મુદ્દા ઉપર જઈએ તે પહેલાં આમ જનતાની જાણકારી માટે ઘણા લોકોને મહેસૂલી પરિભાષાના 'રૈયત' અને 'રૈયતવારી' શું છે તે સમજ આપવી જરૂરી છે અને તે મુજબ અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન 'રૈયત' '‘Rayat'' એટલે 'પ્રજા' Subject અને રૈયતવારી એટલે પ્રજા પાસેથી જમીન ખેડતા કબજેદારો પાસેથી સરકાર સીધુ મહેસૂલ વસુલ કરવામાં આવતી પ્રથાને રૈયતવારી કહેવામાં આવે છે. 'રૈયતવારી' મહેસૂલી પ્રથા બિર્ટીશ શાસનના મુંબઈ પ્રાન્તમાં અને મદ્રાસમાં અમલી હતી. હવે રૈયત ઉપયોગી ચાકરીયાત જમીનના સત્તા પ્રકારમાં ખાસ કરીને ગામ નોકરો રાખવામાં આવતા જેને પસાયતા ચાકરીયાત તરીકે પણ ઓળખાતા. જેમને ગામની સેવાના ભાગરૂપે જમીન આપવામાં આવતી એટલે તેમને રૈયત ઉપયોગી ચાકરીયાત ઈનામી જમીન તરીકે ઓળખવામાં આવતી.

રૈયત ઉપયોગી જમીનોના કાયદાની કલમ-૪(૧) મુજબ મુંબઈ રેન્ટ ફ્રી એસ્ટેટ એક્ટ - ૧૮૫૨ના નિયમ-૮ના શિડયુઅલ બી મુજબ કાયદેસર રીતે નિકાલ કરેલ જમીન મહેસૂલ માફીને બદલે જમીન મહેસૂલપાત્ર ઠેરવી છે (Liable for land Revenue) અને આવી જમીનો ચાકરીયાત ઈનામ ધારણ કરનારના કબજામાં હોય અથવા તેના દ્વારા કાયદેસરના ધારણ કરનારના કબજામાં હોય તો તેવા ધારણ કરનારના કબજાહક્ક હુકમની શરતોને આધીન ગણવાની છે. જે ચાકરીયાત ઈનામો પાછા લઈ લેવામાં આવેલ હોય અને જમીન સરકાર દાખલ થયેલ હોય તેવા ગામોમાં કે તેવી જમીનોના ભાગમાં કોઈ કનિષ્ઠ ધારણ કરનાર (Liable for land Revenue) વાર્ષિક આકાર ભરીને જમીનની ગ્રાન્ટ ચાકરીયાત ઈનામ તરીકે અપાયા પહેલાંથી ધારણ કરતો હોય તો તે બિનદુમાલા જમીનના નિયમો મુજબ જમીનનો ભોગવટો કલેક્ટરની પૂર્વ મંજૂરી વિના તબદીલ કે ભાગલા ન કરવાની શરતે ચાલુ રાખી શકશે અને આવા ચાલુ રાખેલ જમીનના કબજા હક્કવાળી જમીન નવી અને અવિભાજ્ય શરતની ગણાશે.

આ કાયદાની કલમ-૫(૧) મુજબ મુંબઈ ફ્રી એસ્ટેટ એક્ટ - ૧૮૫૨ના નિયમ-૮ના શિડયઅલ બી મુજબ જે જમીનોનો કાયદેસર નિકાલ ન થયો હોય તેવી જમીનો સરકાર નિહિત કરીને જમીન મહેસૂલને પાત્ર ઠરાવી છે અને બિનદુમાલા જમીનના નિયમો લાગુ કરવામાં આવ્યા છે. આ કાયદાની કલમ-૫(૧) મુજબ કાયદાનુસાર નિકાલ ન થયેલ હોય તેવી તમામ સર્વિસ ઈનામ જમીનો સરકાર પરત (Resume) કરીને નિયત દિવસ એટલે કે તા.૧-૧૨-૧૯૫૪ના પાંચ વર્ષમાં આકારની છ પટ્ટ જેટલી કબજા કિંમત વસુલ લઈને રીગ્રાન્ટ કરેલી જમીનો નવી અને અવિભાજય શરતની ગણાશે. પરંતુ નિયત દિવસથી પાંચ વર્ષમાં કબજા કિંમત ભરેલ ન હોય તો અન અધિકૃત કબજો ગણીને જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ મુજબ સંક્ષિપ્ત રીતે (Summarily eviction) દૂર કરાવવાને પાત્ર ઠરે છે. જે કિસ્સાઓ જમીન નવી શરત / પ્રતિબંધિત સત્તા પ્રકારે કબજા હક્ક આપવામાં આવ્યા હોય તેવા કિસ્સાઓમાં મહેસૂલી દફતરમાં એટલે કે ૭/૧૨માં ભુલથી સત્તા પ્રકારમાં જૂની શરત દર્શાવી હોય તો તે કિસ્સામાં હક્કપત્ર ગામના નમુના નં.૬માં પ્રતિબંધિત સત્તા પ્રકાર બતાવેલ હોય અને ૭/૧૨માં જૂની શરત દર્શાવેલ હોય તો તે કિસ્સાઓમાં મહેસૂલી રેકર્ડની ખરાઈ કરી આવા કિસ્સાઓમાં જમીનોના વેચાણ પણ થયા હોય અને મહેસૂલી અધિકારીઓએ નોંધો મંજૂર કરી હોય તો તેવા કિસ્સામાં મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૭-૩-૨૦૧૭ પરિપત્ર મુજબ સરકારશ્રીએ પ્રિમિયમ વસુલ થતું હોવાથી આવા શુધ્ધબુધ્ધિપૂર્વકના વ્યવહારો વિનયમિત કરવાના છે. રૈયત ઉપયોગી જમીનના એબોલીશન એક્ટ ૧૯૫૩ હેઠળ ચાલતા મહેસૂલી કેસો અને આવી જમીનોમાં ખેતી સિવાયની ઉપયોગની હેતુફેરની મંજૂરીઓ વિગેરેના નિર્ણયો માટે મહેસૂલી રેકર્ડ તથા આ મહેસૂલ વિભાગના તા.૨૭-૫-૨૦૨૨ના ઠરાવથી જે સ્પષ્ટતાઓ કરવામાં આવી છે તે લાગુ પડશે. આમ રૈયત ઉપયોગી ચાકરીયાત જમીનો મોટા ભાગે ગામ નોકર તરીકે સેવાના ભાગરૂપે આપેલ હોય મોટા ભાગની આ જમીનો નવી અને અવિભાજય શરતની ગણાય છે.

ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ.

  ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ . Download RERA Rules here  Share Facebook Twitt...