મૂળ માલીક અને એજન્ટના હક્કો, અધિકારો અને જવાબદારીઓ પરસ્પર હોય છે

 

કાયદેસરનાં કૃત્યોના પરિણામો એજન્ટને નુક્સાન થાય તે મૂળધણીએ ભરી આપવું જોઈશે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ભારતનો કરાર અધિનિયમ ૧૮૭૨ ની ક્લમ ૨૨૧ થી ૨૩૦ માં પ્રિન્સિપાલ અને એજન્ટના મિલકત પરત્વેના હકક અધિકારોની કરેલ જોગવાઈઓ વિષે આ લેખમાં જોઈશું. મૂળધણી (પ્રિન્સીપાલ)ની મિલક્ત ઉપર એજન્ટનો લિયનનો હકકઃ એજન્ટને મૂળધણીના માલ, કાગળો અને બીજી સ્થાવર કે જંગમ મિલકત મળ્યાં હોય તેના અંગેની, કમિશન માટે, ખર્ચ માટે અને કરેલાં કામ માટે પોતાની લેણી રકમ ચૂકવવામાં આવે નહીં અથવા તેનો હિસાબ પોતાને ચૂકવવામાં આવે નહીં ત્યાં સુધી એજન્ટ સદરહુ માલ, કાગળો અને બીજી મિલકત, એથી વિરુદ્ધમાં કરાર થયો ન હોય તો, રોકી રાખવા માટે હક્કદાર છે.

એજન્ટ પરત્વે મૂળધણીની ફરજ શું હોય છે?
કાયદેસરનાં કૃત્યોના પરિણામો એજન્ટને નુક્સાન થાય તે તેને ભરી આપવું જોઈશે. એજન્ટને આપવામાં આવેલા અધિકારનો અમલ કરતાં તેણે કરેલાં તમામ કાયદેસરનાં ફૃત્યોને પરિણામે તેને નુક્સાન થાય તે ભરી આપવા એજન્ટને રોકનાર વ્યકિત બંધાયેલ છે.
દૃષ્ટાંત ઃ (ક) અમદાવાદના રહીશ “ક” ની સૂચના હેઠળ સિંગાપુર મુકામે ”ખ”, ”ગ” ને અમુક માલની ડિલિવરી આપવાનો તેની સાથે કરાર કરે છે. તે માલ મોકલતો નથી અને “ગ”, ”ખ સામે કરારભંગ માટે દાવો કરે છે. દાવા વિશે “ક” ને “ખ” જાણ કરે છે, અને “ક” તે દાવાનો બચાવ કરવાનો તેને અધિકાર આપે છે. “ખ” તે દાવાનો બચાવ કરે છે, અને તેને નુકસાની તેમજ દાવાનો ખર્ચ આપવાની ફરજ પડે છે અને તેને બીજું ખર્ચ પણ થાય છે. એવી નુકસાની, દાવાના ખર્ચ અને બીજા ખર્ચ માટે “ક”, ”ખ”ને જવાબદાર છે.
શુદ્ધબુદ્ધિથી કરેલાં કૃત્યોના પરિણામે એજન્ટને નુક્સાન થાય તે તેને મૂળધણીએ ભરી આપવું જોઈશે.

કોઈ એક વ્યકિત કોઈ કૃત્ય કરવા માટે બીજી વ્યકિતને રોકે અને તે એજન્ટ તે કૃત્ય શુદ્ધબુદ્ધિથી કરે, ત્યારે તે કૃત્યથી ત્રાહિત વ્યકેતઓના હકકને નુક્સાન થયું હોય તો પણ, તે કૃત્યનાં પરિણામે એજન્ટને નુક્સાન થાય તે, તેને ભરી આપવા માટે સદરહુ એજન્ટને રોકનાર વ્યકિત જવાબદાર છે.
દૃષ્ટાંત : (ક) કોર્ટનું હુકમનામું ધરાવનાર “ક”, “ખ” ના માલ ઉપર હુકમનામાની બજવણી કરવા હકકદાર છે. અમુક માલ “ખ” નો છે એવી રજુઆત કરી તે માલ કબજે લેવા માટે કોર્ટના અધિકારી પાસે”ક” માગણી કરે છે. તે અધિકારી તે માલ કબજે કરે છે અને તે માલનો ખરો માલિક ”ગ” તેની સાથે દાવો માંડે છે. તે અધિકારીને “ક” ની સૂચનાનું પાલન કરવાના પરિણામે, ”ગ” ને જે ૨કમ આપવાની ફરજ પાડવામાં આવી હોય તે ૨કમ, તેને ભરી આપવા માટે “ક” જવાબદાર છે.

કોઈ ગુનાઇત કૃત્ય કરવા એજન્ટને રોકનાર વ્યક્તિ તે કૃત્ય માટે તેને જવાબદાર નથી. કોઈ એક વ્યકિત બીજી કોઈ વ્યક્તિને કોઈ ગુનાહિત કૃત્ય કરવા માટે રોકે ત્યારે, રોકનાર વ્યક્તિ તે કૃત્યના પરિણામથી તે એજન્ટને નુક્સાન થાય તે ભરી આપવા માટે, પોતે સ્પષ્ટ કે ગર્ભિત વચન આપ્યું હોય તો પણ, તેને જવાબદાર નથી.
દૃષ્ટાંત : (ક) કોઈ વર્તમાનપત્રનો માલિક “ખ” તરફથી પરંતુ “ક” ની વિનંતીથી તેના વર્તમાનપત્રમાં
ગ” વિરુધ્ધ બદલનક્ષીકારણ લખાણ પ્રસિધ્ધ કરે છે. અને તે પ્રસિધ્ધિના પરિણામે “ખ” ને નુક્સાન
સાથે તે અને તેના અંગે કંઈ પગલાં લેવાય તેનું તમામ ખર્ચ અને નુક્સાન “ખ” ને ભરી આપવાની

“ક” કબૂલાત કરે છે. “ખ” સામે “ક” દાવો માંડે છે. “ખ”ને નુક્સાન આપવું પડે છે અને તેને બીજું ખર્ચ થાય છે. નુક્સાન 
મૂળધણીની બેદરકારીથી એજન્ટને થયેલી હાનિ માટે વળતર :
મૂળધણીની બેદરકારીથી અથવા તેની કુશળતાની ઉણપથી તેના એજન્ટને થયેલી હાનિ અંગે મૂળધણીએ તેને વળતર આપવું જોઈએ.
દૃષ્ટાંત : એક મકાનના ચણતરમાં “ક”, “ખ” ને કડિયા તરીકે રોકડે છે અને પોતે પાલખ બાંધી આપે છે. તે પાલખ કુશળતાપુર્વક બાંધવામાં આવી ન હતી અને પરિણામે “ખ” ને વ્યથા થાય છે. “ક” એ “ખ” ને વળતર આપવું જોઈશે.
ત્રાહિત વ્યક્તિઓ સાથેના કરારો ઉપર એજન્સીનો અસર એજન્ટે કરેલા કરારોનો અમલ અને તેનાં પરિણામોઃ
એજન્ટ મારફતે કરેલા કરારો અને એજન્ટે કરેલા કૃત્યોમાંથી ઉભી થતી જવાબદારીઓ મૂળધણીએ જાતે જ તે કરારો અને તે કૃત્યો કર્યાં હોય એમ ગણીને એ જ પ્રમાણે તેનો અમલ કરાવી શકાશે અને તેનાં અવાં જ કાયદેસર પરિણામો આવશે.
દષ્ટાંત : (ક) “ખ” કોઈ માલ વેચવા માટેનો એજન્ટ છે. એવું જાણવા છતાં, પણ મૂળધણી કોણ છે તેની જાણ વગર, “ક”, “ખ” પાસેથી તે માલ ખરી દે છે. તે માલની કિંમત “ક” પાસેથી માગવા માટે “ખળ” મૂળધણી હકકદાર છે, અને તે મૂળધણીએ માંડેલા દાવામાં, તેણે માંગેલી રકમ સામે “ક” “ખ” પાસે પોતાની લેણી થતી રકમ મજરે માગી શકે નહીં.
એજન્ટ પોતાના અધિકાર બહારનું કંઈ કૃત્ય કરે ત્યારે તે અંશે મૂળધણીને બંધનકર્તા થાય. કોઈ એજન્ટ પોતે જે કરવા અધિકૃત હોય તે કરતાં કંઈ વધુ કરે ત્યારે અને તેણે જે કર્યું હોય તેમાંથી તેને કરવાનો અધિકાર હોય એવો ભાગ, તેને જે કરવાનો અધિકાર ન હોય એવા ભાગથી છૂટો પાડી શકાય ત્યારે, તેણે જે કર્યું હોય તેમાંથી તેને જે કરવાનો અધિકાર હતો એટલો જ ભાગ તેની અને તેના મૂળધણી વચ્ચે બંધનકર્તા છે. એજન્ટે પોતાના અધિકાર બહાર કરેલું કૃત્ય જુદું પાડી શકાય નહિ ત્યારે એવો વ્યવહાર મૂળધણીને બંધનકર્તા નથી. કોઈ એજન્ટ પોતે જે કરવા અધિકૃત હોય તે કરતાં કંઈ વધુ કરે અને તેણે પોતાના અધિકારની મર્યાદા બહાર જે કંઈ કર્યું હોય તે તેણે પોતાના અધિકારની મર્યાદાની અંદર રહીને કર્યું હોય તેનાથી જુદું પાડી શકાય નહિ ત્યારે મૂળધણી તે વ્યવહારને માન્ય રાખવા માટે બંધાયેલ નથી.
દૃષ્ટાંત : “ક”, પોતાને માટે મકાન બાંધવાનો “ખ” ને અધિકાર આપે છે. “ખ” તરફથી નકકી કર્યા મુજની શરતે કેટલુંક ગેરકાયદેસરનું બાંધકામ કરે છે જેથી “ક” તે આખો કરાર ના-કબૂલ રાખી શકે છે પરંતુ તે બાબત કરારની શરતો ઉપર આધાર છે.
એજન્ટને આપેલી નોટિસનું પરિણામ ઃ 
# એજન્ટને આપવામાં આવેલી નોટિસ અથવા તેણે મેળવેલી માહિતી એજન્ટ મૂળધણી વતી જે કાર્ય-ધંધો કરતો હોય તે કાર્ય ધંધાના કમમાં તેને આપવામાં આવી હોય અથવા તેણે મેળવી હોય તો મૂળધણીને આપવામાં આવી હોય અથવા તેવી માહિતી મૃળધણીએ મેળવી હોય અને જે આવે, તેવું જ આવશે.
# એજન્ટથી મૂળધણી વતી કરેલા કરારોનો અમલ વ્યક્તિગત રીતે કરાવી શકાય નહિ તેમજ તે કરારો તેને બંધનકર્તા નથી.
# એ મલતબનો કરાર થયો ન હોય તો એજન્ટે પોતાના મૂળધણી વતી કરેલા કરારોનો અમલ તેનાથી વ્યક્તિગત રીતે કરાવી શકાય નહીં. તેમજ તે કરારોથી તે વ્યકિતગત રીતે બંધાયેલ નથી.
એથી વિરુદ્ધનો કરાર છે એવું માની લેવા બાબતઃ
# એ મલતબનો કરાર કરાર છે એવું નીચેના પ્રસંગોમાં માની લેવું જોઈશે.
# એજન્ટે પરદેશમાં રહેતા કોઈ વેપારી વતી માલ-મિલક્તોની વેચાણ અથવા ખરીદી માટે કરાર કર્યો હોય ત્યારે,
# એજન્ટે તેના મૂળધણીનું નામ પ્રગટ કર્યું હોય ત્યારે,
# મૂળધણી કોણ છે તે પ્રગટ કરવામાં આવ્યું હોય છતાં, જો તેની સામે દાવો માંડી શકાતો ન હોય ત્યારે.
નોંધ:-(જમીન/મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

ખેતીની જમીનોમાં લાગુ પડતો ટુકડા પ્રતિબંધિત કાયદાની નિરર્થક જોગવાઈઓ

 

- લોકાભિમુખ

- માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- 'કૌટુંબિક વહેંચણીમાં ટુકડાધારાની જોગવાઈઓ લાગુ ન કરવાનો સુધારો ખેડૂત હિતમાં જરૂરી'

જમીનોના નિયમન કરતા કાયદાઓના ચોક્કસ હેતુ અને ઉદ્દેશો (Aims and Object) માટે ઘડવામાં આવેલ છે. આઝાદી બાદ જમીન સુધારા કાયદાઓ લાગુ કરવામાં આવ્યા તે પહેલાં અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન જમીન મહેસુલના ઉદ્દેશ સાથે જમીન મહેસુલ કાયદો ૧૮૭૯ ઘડવામાં આવ્યો તેમ “Prevention of Fragmentation and Consolidation Act:” ખેતીની જમીનના ટુકડા પડતા અટકાવવા અને એકત્રિકરણ કાયદો ઘડવાનો ઉદ્દેશ ખેતીની જમીનના નાના-નાના ટુકડામાં હોય તો જમીનનો પાક ઉત્પાદનની દ્રષ્ટિએ કાર્યસાધક ઉપયોગ (Efficient Use) ન થાય અને જ્યારે ૧૯૫૬માં આ કાયદો ઘડવામાં આવ્યો ત્યારે આપણો દેશ અન્નક્ષેત્રે સ્વાવલંબી (Self-reliant) ન હતો જેથી ખેતીની જમીન એકત્ર સ્વરૂપે હોય તો કાર્યસાધક ઉપયોગની સાથે ખેત ઉત્પાદન વધે તે સારા ઉદ્દેશ સાથે ઘડવામાં આવેલ અને તે મુજબ ખેતીની જમીનનું વર્ગીકરણ જમીનની પ્રત પ્રમાણે કરવામાં આવેલ તેમાં જરાયત જમીનનું ૨ એકરથી ઓછી જમીન અને પિયત બારમાસી જમીનનું ૨૦ ગુઠા (અડધો એકર - ક્યારીની જમીન) થી ઓછી જમીન હોય તો તેને ટુકડાની જમીન ગણવી તેવી કાયદામાં જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે. 

ખેતીની જમીનના ટુકડા થતા અટકાવવા અને જમીનોનું એકત્રિકરણ કરવું તે માટેની બે પ્રક્રિયા છે. એક જ્યારે જમીનોના ઉક્ત ક્ષેત્રફળ આધારે પ્રમાણભુત વિસ્તાર નક્કી કર્યા મુજબ ટુકડા તરીકેની નોંધ કરવાની અને આ માટે કાયદાની જોગવાઈ પ્રમાણે સબંધિત ખાતેદારને નોટીસ આપવાની જોગવાઈ છે પરંતુ તેમ કરવાને બદલે સમગ્ર રાજ્યમાં જ્યારે આ કાયદો ઘડવામાં આવ્યો ત્યારે એક સાથે ટુકડા માટે ગણતરીમાં લેવામાં આવતા ક્ષેત્રફળ મુજબ હક્કપત્રકમાં ગામવાર નોંધ પાડવામાં આવી અને કાયદા મુજબ નોંધ પ્રમાણિત કરવામાં આવી અને તેની અસરો ખાતેદારની જમીનના 7 x 12માં કરવામાં આવી. આ કાયદાના બીજા ભાગમાં એકત્રિકરણ કરવાનું હતું તેમાં રાજ્યના અમુક જીલ્લાના તાલુકાઓમાં એકત્રિકરણ અધિકારી (Consolidation Officer) દ્વારા સબંધિત ગામના ખાતેદારોની Contiguous  લગોલગ જમીન હોયતો અદલાબદલ કરીને એકત્ર કરવાની હતી તેના બદલે સબંધિત ખાતેદારોના ૮અના આધારે જમીનોના સર્વે નંબરને સાચા અર્થમાં એકત્રિકરણ કરવાના બદલે તખ્તો તૈયાર કરી બ્લોક નંબર આપી દેવામાં આવ્યો અને આવા કિસ્સાઓમાં બ્લોક વિભાજનની મંજુરી તેમજ અગાઉ વારસાઈ કરવી હોય તો પણ મંજુરી પ્રાન્ત અધિકારીની લેવી પડતી, જ્યારે આજે પણ પ્રમાણભુત ક્ષેત્રફળ કરતાં વધારે ક્ષેત્રફળ હોય તો બ્લોક વિભાજનની મંજુરી લેવામાં આવે છે અને સર્વે નંબરોના એકત્રિકરણ માટે મામલતદારની મંજુરી લેવાની જોગવાઈ છે.

હવે આ કાયદાના વાસ્તવિક અમલીકરણના મુદ્દા ઉપર વિશ્લેષણ કરીએ તો આ કાયદાની મુળભુત બાબત ખેતીની જમીનના ટુકડા પડતા અટકાવવા અને એકત્રિકરણ કરવાના બદલે ખેતીની જમીનો એક અગત્યના સ્થાવર મિલ્કત અને ખેડુતોના જીવન નિર્વાહનું એકમાત્ર સાધન હોવાથી કૌટુંબિક વ્યવસ્થાના ભાગરૂપે વારસદારો વચ્ચે જમીનોની વહેંચણી, વારસાઈ તેમજ તબદીલીના પ્રસંગોએ જે ટુકડા તરીકે નોંધાયેલ જમીનો છે તેમાં પેઢીનામા મુજબના વારસદારો, ભાઈઓ ભાગની વહેંચણીના આધારે વાસ્તવિક ભૌતિક સ્વરૂપે ટુકડાની જમીનોનું ભાગ હિસ્સા પ્રમાણે ખેતી કરવામાં આવે છે. એટલે કે ટુકડાની જમીનોનું પણ વિભાજન થતું વાસ્તવિક રીતે સ્થળ સ્થિતિએ અટકાવી શકાતું નથી ઉલ્ટાનું ખેતીની જમીનના સહ હિસ્સેદારોને  જમીનના અલગ અસ્તિત્વ તરીકે મુશ્કેલી અનુભવાય છે. દા.ત. પાકધિરાણ, લોન લેવા, વેચાણ, ઈલેક્ટ્રીક (ખેતી વિષયક) કનેક્શન વિગેરે અને એટલા માટે અમો જ્યારે કલેક્ટર રાજકોટ હતા ત્યારે જે રજુઆતો કરવામાં આવેલ તે આધારે સરકારના મહેસુલ વિભાગ દ્વારા ખેતીની વડીલોપાર્જીત / સ્વપાર્જીત મિલ્કતોમાં તા. ૧૪/૩/૨૦૧૬ના પરિપત્ર ક્રમાંક-હકપ/૧૦૨૦૧૬/૧૦૧૭/જ અન્વયે જમીનમાંથી હક્ક ઉઠાવવો, વહેંચણી કરવી, પુનઃ વહેચણી કરવી તથા હયાતીમાં હક્ક દાખલ કરવા વિગેરે બાબતોનો સૌથી મહત્વનો પરિપત્ર કરેલ છે અને આ જોગવાઈઓ હેઠળ કોઈપણ પ્રકારના રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ વગર ફક્ત રૂ. ૩૦૦ના સ્ટેમ્પ પેપર ઉપર એફીડેવીટ કરીને કાર્યવાહી થઈ શકે છે. કમનસીબ બાબત એ છે કે મહેસુલી અધિકારીઓ દ્વારા આ પરિપત્રની જાણકારી વારસાગત ખેડુતોને આપવામાં આવતી નથી આજકાલ જે જમીનના ઝગડાઓ, વારસાહક્કના જે પ્રશ્નો ઉપસ્થિત થાય છે તેમાં ખાતેદારના મૃત્યુ સુધી અને ત્યારબાદ વારસાઈ કરવાના તબક્કા સુધી રાહ જોવાની જરૂર નથી. હયાતીમાં સામુદાયિક / સહ હિસ્સેદાર / હક્ક તરીકે નામ દાખલ થઈ શકે છે તે જ રીતે બહેનોને તેઓના હક્ક દાખલ કરી શકાય છે અને સંમતિથી હક્ક ઉઠાવી પણ શકાય છે અને જ્યારે આ પરિપત્ર પેરા-૩માં સંયુક્ત નામે ચાલતી જમીનમાં વહેંચણી અને પુનઃ વહેચણી કરવાની જોગવાઈ છે તો જ્યારે વહેંચણી આધારે હિસ્સો પડેલ હોય ત્યારે સહ હિસ્સેદાર તરીકે 7 x 12 માં દર્શાવવામાં આવે છે અને અલગ 7 x 12 કરવામાં ટુકડાધારાનો ભંગ ગણવામાં આવે છે. આમ આ સરકારના પરિપત્રની અને ટુકડાધારાની જોગવાઈઓનો વિરોધાભાસ છે જેમાં સ્પષ્ટતા કરી સુધારો કરવાની જરૂર છે અને આવી કૌટુંમ્બિક વહેંચણીમાં ટુકડાધારાનો ભંગ ન ગણી નોધો મંજુર કરવી જોઈએ અને સ્થળ સ્થિતિમાં તો અલગ જમીન ધરાવે છે અને ખેડતા હોય છે સરકારે જો આખેઆખા ટુકડાની જમીનનું વેચાણ થાય તો અને ખેડુત ખાતેદારને વેચાણ થાય તો ટુકડાધારાનો પ્રતિબંધ નડતો નથી. તેવી સરકારે કાયદામાં સુધારો કરી જોગવાઈ કરેલ છે.

ગુજરાતમાં શહેરીકરણ / ઔદ્યોગિકરણ વધતાં હવે ઘણા ગામોની જમીનો મહાનગરપાલીકા / નગરપાલીકા કે શહેરી સત્તામંડળ વિસ્તારમાં સમાવેશ થયેલ છે તેમજ વિકસિત વિસ્તારોમાં જ્યારે ખેતીની જમીનોનો ઉપયોગ ખેતી માટે થતો નથી. આમ તો મોટા ભાગે આવી જમીનોનું આંતરિક રીતે વેચાણ થઈ ગયેલું હોય છે. ફક્ત કોઈને જમીનની જાળવણી માટે આપવામાં આવે છે. ઘણા કિસ્સાઓમાં સહ હિસ્સેદારની જમીન અન્ય ખેડુતને વેચાણ કરેલ હોય અને તેના હિસ્સાની જમીનનું વેચાણ કે બિનખેતીમાં ફેરફાર કરવા માટે અરજી કરવામાં આવે ત્યારે અગાઉ મંજુર કરેલ નોંધ ટુકડાધારાનો ભંગ ગણી નોંધ રીવીઝનમાં લેવા કે શતભંગ ગણી કાર્યવાહી કરવાનો નિર્ણય કરવામાં આવે છે અને આ કરવામાં પણ ખેતીની જમીનનો કાર્યસાધક ખેત ઉત્પાદન માટે ઉપયોગનો હેતુ નિષ્ફળ ગયો છે. રાજ્ય સરકારે ટુકડાધારાના ભંગ બદલ મામલતદારને જે સત્તાઓ આપી છે તેમાં ફક્ત દંડની રકમ (૧૦૦૦ સુધીની) વધારી છે પરંતુ છેવટે મુળભુત હેતુ સિધ્ધ થયો નથી, જેથી રાજ્ય સરકારે પ્રવર્તમાન સાપેક્ષ વાસ્તવિક સ્થિતિને ધ્યાનમાં લેતાં ટુકડાધારામાં પરિવર્તન લાવી અમુક વિસ્તારોને આ કાયદામાંથી મુક્તિ આપવા સહિતની કાર્યવાહી કરવી જરૂરી છે. અને જ્યારે ટુકડાધારાના મુળ ઉદ્દેશો જળવાયા નથી ત્યારે સમગ્ર હિતમાં આ કાયદો રદ કરવો જરૂરી બન્યો છે. સરકાર વિશાળ હિતમાં આ દિશામાં વિચારણા કરે.

જમીન મહેસૂલ કાયદાઓ હેઠળ લેવામાં આવતી ઓનલાઈન પરવાનગીઓમાં પારદર્શીતાનો અભાવ

 

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની જોગવાઈઓ મુજબ 'ખેડૂત ખાતાવહી'નો કાયદેસરનો દસ્તાવેજ આપવો જરૂરી

(ગતાંકથી ચાલુ...)

ગત લેખમાં મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા જુદા જુદા કાયદાઓ હેઠળ ઓનલાઈન પરવાનગીઓ દાખલ કરવામાં આવી છે. તેમાં ૧૯૫૧થી મહેસૂલી રેકર્ડથી જમીન ઉપરનું ટાઈટલ વેરીફીકેશન તેમજ જુદા જુદા મુદ્દાઓ ઉપર સમયમર્યાદામાં અરજીઓના નિકાલના ભાગરૂપે અરજીઓ નામંજૂર કરવામાં આવે છે તે અંગે જણાવવામાં આવેલ, જે મુદ્દાઓ ઉપર ઓનલાઈન બિનખેતી, નવીશરતની પરવાનગી, ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્રો વિગેરે મુખ્ય બાબતો આવે છે. તે ઉપરાંત નામંજૂર કરવાના કારણોમાં અગાઉની પ્રમાણિત હક્કપત્રકની નોંધો / હુકમો રીવીઝનમાં લેવાના મુદ્દા ઉપર ક્ષેત્રફળમાં તફાવત, સ્ટેમ્પ ડયુટી ઓછી લેવાના મુદ્દા વેચાણથી રાખનાર બિનખેડૂત અથવા તો હાલના કબજેદાર ખેતીની જમીન ધારણ કરે છે તે સીધી લીટીના વારસદાર વિગેરે Querry પ્રશ્નો ઉપસ્થિત કરી અરજીઓનું Rejection થાય છે. જેથી સરકારનો પારદર્શક વહીવટ અથવા સમયમર્યાદામાં નિકાલ કરવાનો ઉદ્દેશ મોટા ભાગે નિષ્ફળ થાય છે.

ખાસ કરીને ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર અથવા તો ધારણકર્તા ખેડૂત ખાતેદારના ઉત્તરોત્તર પૂર્વજોને ખેડૂત હતા તે મુદ્દા ઉપર - ૧૯૫૧થી રેકર્ડથી ખાત્રી કરવામાં આવે છે. ખરેખર તો સબંધિત ખાતેદારની નોંધ જે તે સમયના પ્રમાણિત અધિકારી દ્વારા કરવામાં આવી હોય છે એટલે લાંબાગાળા બાદ જ્યારે બિનખેતીની પરવાનગી અથવા તો નવી શરતની પરવાનગી ઉપરાંત ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર આપવાના તબક્કે અગાઉની નોંધોની ચકાસણી કરી, અરજીઓ નામંજૂર કરવામાં આવે છે તે ન્યાયોચિત નથી. Burden of Proof સાબિત કરવાની જવાબદારી એટલે કે જમીનના ધારકની ખેતીની જમીન ધારણ કરવાની પાત્રતા અથવા તો પ્રાપ્ત કરેલ હક્ક નોંધ પ્રમાણિત અધિકારી દ્વારા નોંધ મંજૂર કરવામાં આવે છે તે આધારે થાય છે. જેથી કાયદા વિરૂધ્ધની નોંધ મંજૂર કરી આપનાર અધિકારી (મહેસૂલી અધિકારી) જવાબદાર ગણાય. રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૧૦માં ઉમેરો કરી ખાતેદારને ખેડૂત ખાતાવહીને કાયદેસરનો દરજ્જો આપ્યો છે અને આ ખાતાવહી ખેડૂત ખાતેદારને આપવાની તેમાં ખાતેદાર ધારણ કરેલ જમીનો અદ્યતન નોંધ સહિત આપવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે અને આ ખેડૂતવહીને તમામ કાયદાકીય ઉપયોગ માટે માન્ય રાખવામાં આવી છે ત્યારે આજ દસ્તાવેજને ખેડૂત ખરાઈ તરીકે કેમ માન્ય રાખવામાં આવતું નથી. વિશેષમાં તાજેતરમાં સરકારે જાહેર કર્યા મુજબ જમીન જો પ્રણાલીકાગત મોટા ભાઈના નામે ચાલતી હોય તો સીધી લીટીના કાયદેસરના વારસોમાં ભાઈઓ, બહેનો અને તેમના બાળકોનો સમાવેશ થાય છે અને તેઓ દ્વારા ખેતીની જમીન ધારણ કરતા હોય તો તેઓને ખેડૂત ખાતેદાર ગણવા જોઈએ અને આવા કાયદેસરના ખેડૂતોને પણ ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર મેળવવામાં મુશ્કેલી અનુભવાય છે. મહેસૂલ વિભાગે ૨૦૧૬માં વડીલોપાર્જીત ખેતીની જમીનમાં હયાતીમાં કૌટુંમ્બિક વહેંચણી, હક્કકમી, હયાતીમાં નામ દાખલ કરવાની જોગવાઈ કરેલ છે અને આ માટે કોઈ રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ કરવાની જરૂર નથી. સરકારે સ્પષ્ટતા કર્યા મુજબ રૂ. ૩૦૦/- સ્ટેમ્પ પેપર ઉપરની એફીડેવીટના આધારે આ કાર્યવાહી કરી હક્કપત્રકમાં નોંધ પાડવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. વધુમાં ભારતીય વારસા અધિનિયમમાં કુટુંમ્બના કર્તા જયેષ્ઠ પુત્ર હોય તો તેમાં તમામ કાયદેસરના વારસોનો Devolution of Rightsના અધિકાર મુજબ હક્ક પ્રાપ્ત થાય છે.

આ ઉપરાંત કલેક્ટરશ્રી દ્વારા ઉક્ત વર્ણવેલ જુદી જુદી કાયદાની જોગવાઈઓના ભંગ બદલ હક્કપત્રકની નોંધો રીવીઝનમાં લેવાનું જણાવી અરજીઓ નામંજૂર કરવામાં આવે છે. તેમાં ગુજરાત હાઈકોર્ટના Evergreen Apartment બરોડા અને લક્ષ્મીનારાયણ સોસાયટીના કિસ્સામાં સ્પષ્ટ જણાવ્યું કે મહેસૂલી કાયદાઓમાં જેમ કે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ, ગણોતધારો, ટોચમર્યાદા ધારો વિગેરે કાયદાઓમાં સબંધિત કાયદામાં જ રીવીઝન / રીવ્યુની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. 

જેથી કલેક્ટરશ્રી હક્કપત્રકની નોંધો જે અંગે હક્કપત્રકના નિયમો હેઠળ મંજૂર કરી છે. તે નોંધના કારણોસર જુદા જુદા કાયદાની જોગવાઈઓના ભંગ બદલ કાર્યવાહી ન થઈ શકે. દા.ત. - કોઈ બિનખેડૂતની નોંધ હક્કપત્રકના નિયમો હેઠળ મંજૂર કરી હોય તો તેના ભંગ બદલની કાર્યવાહી ગણોતધારાની કલમ-૬૩ના ભંગ બદલ મામલતદાર અને ગણોતધારાની કલમ-૬૩ના ભંગ બદલ મામલતદાર અને કૃષિપંચ દ્વારા - ૮૪સીની કાર્યવાહી કરવાની છે.

ભારત સરકાર દ્વારા જુદા જુદા રાજ્યોમાં જમીન મહેસૂલ કાયદાઓ અને કબજેદારોને જમીન ઉપર હક્ક આપવાની અને મહેસૂલી રેકર્ડ નિભાવવાની અલગ અલગ પધ્ધતિઓ છે એટલે ૨૦૦૮માં “Right to Land Title”ની આપવા માટે Model Act ઘડીને મોકલેલ, રાજસ્થાન જેવા રાજ્યએ આવા પ્રકારનો કાયદો ઘડેલ છે. 

જ્યારે ગુજરાત જેવા પ્રગતિશીલ રાજ્યએ “Right to Revenue Title” ની જેવો કાયદો ઘડવામાં કોઈક કારણસર ઉદાસીનતા દાખવી છે. હાલ જ્યારે જમીન મહેસૂલને લગતુ તમામ રેકર્ડ કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરી ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યું છે અને જ્યારે આ રેકર્ડ પ્રાન્ત અધિકારીઓ દ્વારા પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવ્યું છે. ત્યારે સાચા ખેડૂત ખાતેદારોના હિતમાં વિના વિલંબે જમીન ઉપરનો હક્ક આપતો (સ્વર્તાપણ) કાયદો ઘડાય અને લાગુ કરવામાં આવે તો Finality સ્વરૂપે કબજેદાર ધારણ કરેલ જમીન “Free Title” તરીકે ગણી શકાય અને ઉપર જણાવેલ કિસ્સાઓમાં બિનખેતીની પરવાનગી કે ખેતીની જમીનોના વેચાણ, તબદીલી પ્રસંગે કે નવી શરતની જમીન જૂની શરતની ફેરવવાના તબક્કે, પ્રામાણિક ઔદ્યોગિક હેતુ માટે ઉપયોગ માટે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૫ખ કે ગણોતધારાની કલમ-૬૩એએ હેઠળની પરવાનગી પણ સરળતાથી મળી શકે. સરકાર દ્વારા જ્યારે વહીવટમાં સુધારાનો (Reforms) અભિગમ અપનાવવામાં આવેલ છે, તેવું જાહેર કરવામાં આવે છે ત્યારે “Right to Revenue Title” ની ઘડવામાં આવે તો જ સાચા અર્થમાં પારદર્શક અને સરળીકરણનો ઉદ્દેશ સિધ્ધ થશે.

(સંપૂર્ણ)

જેને માટે દાવા ચાલતા હોય એવી મિલકત તબદિલ થઇ શકે નહીં

 

જે તે મિલકત પરનું લ્હેણું ડૂબાડવા કે તેને ચુકવવામાં વિલંબ થાય તો લ્હેણદાર તેની તબદિલી અટકાવી શકે છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત

 - નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

આજના લેખમાં મિલક્ત તબદિલી અધિનિયમ-૧૮૮૨ ની કેટલીક વિશિષ્ટરૂપની અંગેનું જોગવાઈઓ વિષે જાણીશું.

મિલક્તની તબદિલીથી ઉત્પન્ન કરેલા હક્કોની અગ્રતા : એક જ મિલકત જુદે જુદે વખતે-સમયે તબદિલ કરીને તેમાં અથવા તે ઉપર કોઈ વ્યકિતએ હકક ઊભો કર્યાનું અભિપ્રેત થતું હોય, અને એવા તમામ હક્ક એક સાથે અસ્તિત્વમાં ન રહી શકે અથવા તેનો સંપૂર્ણપણે એક સાથે અમલ થઈ શકે તેમ ન હોય ત્યારે પાછળથી ઊભો કરેલો દરેક હક્ક, આગળની તબદિલીથી લેનારાઓને બંધનકર્તા કોઈ ખાસ કરાર અથવા શરત ન હોય તો, અગાઉ ઊભા કરેલા હકકોને અધીન રહેશે.

મિલકતની વીમા પોલિસીની રૂએ તબદિલીથી મેળવનારનો હકક: કોઈ સ્થાવર મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવામાં આવે અને તબદિલીની તારીખે એવી મિલકતનો કે તેના કોઈ ભાગનો આગથી થતી નુકસાની અથવા હાનિ સામે વીમો ઉતરાવેલો હોય તો એવી નુકસાની કે હાનિ થાય તે પ્રસંગે, તબદિલીથી મેળવનાર, વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય ત્યારે, તે પોલિસી હેઠળ તબદિલી કરનારને મળે તે રકમ અથવા તેમાંથી જરૂરી હોય એટલી ૨કમ તે મિલક્તને મૂળ સ્થિતિમાં મૃકવા માટે વાપરવામાં આવે એવી ફરજ પાડી શકે. ખામીવાળા માલિકીહક્ક હેઠળ મિલકત

ધરાવનારને શુઘ્ધબુદ્ધિથી ચૂકવેલું ભાડું: કોઈ વ્યક્તિએ પોતે જેની પાસેથી કોઈ મિલકત શુધ્ધબુધ્ધિથી ધરાવી હોય તેને શુઘ્ધબુધ્ધિથી ભાડું ચુકવ્યું હોય અથવા નફો આપ્યો હોય ત્યારે, તેણે જેને ભાડું ચૂકવ્યું હોય અથવા નફો આપ્યો હોય તે વ્યકિતને ભાડું અથવા નફો મેળવવાનો હકક ન હતો એવું પાછળથી જણાય તો પણ એવા ભાડાની કે નફાની રકમ માટે તે જવાબદાર રહેશે નહીં.

ઉદાહરણ :- ”5” ૫૦ રૂપિયાના ભાડેથી ”ખ” ને એક ખેતર ભાડે આપે છે અને પછી તે ખેતર ”ગ” ને તબદિલ કરે છે. ”ખ” ને આ તબદિલીની જાણ નથી અને શુઘ્ધબુધ્ધિથી ને ભાડું ચૂકવે છે. એ રીતે ચૂકવેલા ભાડા માટે ”ખ” જવાબદાર ગણાય નહિ.

ખામીવાળા હકક હેઠળ શુઘ્ધબુધ્ધિથી મિલકત ધરાવનારે કરેલો સુધારો ઃ  કોઈ સ્થાવર મિલક્ત તબદિલીથી મેળવનાર, તે મિલકતનો પોતે સંપૂર્ણ રીતે હક્કદાર છે એમ શુધ્ધબુધ્ધિપૂર્વક માનીને તેમાં કોઈ સુધારો કરે અને ત્યારપછી વધુ સંગીન હકક ધરાવનાર કોઈ વ્યક્તિ તેની પાસેથી તે મિલકત ખાલી કરાવે ત્યારે, પોતે કરેલ સુધારાના ખર્ચનો અંદાજ કરાવી તે રકમ પોતાને આપવાની અથવા સુનિશ્ચિત કરી આપવાની ખાલી કરાવનાર વ્યકિતને ફરજ પાડવાનો અથવા એવો સુધારો ગમે તે કિંમતનો હોય તો પણ તે મિલકતની તે વખતની બજાર કિંમતે તેમાંનું તેનું હિત પોતાને વેચવાની તેને ફરજ પાડવાનો તબદિલીથી મેળવનારને હકક છે.  એવા સુધારા અંગે આપવાની અથવા સુનિશ્ચિત કરી આપવાની રકમ મિલકત ખાલી કરાવવામાં આવે તે વખતે અંદાજેલા સુધારાના ખર્ચ બરાબર રહેશે. ઉપર જણાવેલ સંજોગોમાં તબદિલીથી મેળવનારે તે મિલકત ઉપર કોઈ પાક કર્યો વાવ્યો હોય અને ખાલી કરાવતી વખતે તે પાક ઉભો હોય, તો એવા પાક માટે તેમજ તે લણવા અને લઈ જવા માટે તે મિલકતમાં છુટથી આવવા જવાનો હકક છે.

મિલકત સંબંધી ચાલુ દાવા દરમિયાન તેની તબદિલી: જમ્મુ અને કાશ્મીર રાજય સિવાયના ભારતની હદમાં સત્તા ધરાવતી અથવા એવી હદ બહાર કેન્દ્ર સરકારે સ્થાપેલા કોઈ ન્યાયાલયમાં જે કપટયુક્ત ન હોય અને જેમાં સ્થાવર મિલકતનો કોઈ હકક સીધી રીતે અને ખાસ કરીને વાદગ્રસ્ત હોય તેવો દાવો અથવા કાર્યવાહી ચાલુ હોય તે દરમિયાન તેના કોઈ પક્ષકારથી, તે ન્યાયાલયના અધિકાર હેઠળ અને ન્યાયાલય ઠરાવે તેવી શરતે હોય તે સિવાય, તેના બીજા પક્ષકારોના લાભમાં તે દાવામાં જે હુકમનામા કે હુકમ થાય તે હેઠળના હકકને અસર પહોંચે એ રીતે, તે મિલકત તબદિલ કરી શકાશે નહિ અથવા અન્યથા તેની વ્યવસ્થા કરી શકાશે નહિ.

સ્પષ્ટીકરણ: આ કલમના હેતુઓ માટે, કાયદેસર સત્તા ધરાવતા કોઈ ન્યાયલયમાં દાવા અરજી રજૃ કરવાની અથવા કાર્યવાહી માંડવાની તારીખથી તે દાવા અથવા કાર્યવાહી ચાલુ થયેલ ગણાશે, અને આખરી હુકમનામાથી કે હુકમથી તે દાવાનો અથવા કાર્યવાહીનો નિકાલ કરવામાં આવે અને એવા હુકમનામાનો કે હુકમનો સંપૂર્ણ રીતે અમલ થઈ જાય, અથવા તે અંગેની જવાબદારી અદા થઈ જાય, અથવા તે સમયે અમલમાં હોય તેવા કાયદાથી તેની બજવણી માટે ઠરાવેલી મુદત વીતી જવાને કારણે તેમ કરાવી શકાય નહિ, ત્યાં સુધી તે દાવો અથવા કાર્યવાહી ચાલુ છે એમ ગણાશે.

ક્પટપૂર્વક કરેલી તબદિલીઃ

(૧) તબદિલી કરનારના લેણદારોનું લેણું ડુબાડવાના અથવા તે ચૂકવવામાં વિલંબ કરવાના ઈરાદાથી કરવામાં આવેલી સ્થાવર મિલક્તની દરેક તબદિલી, જેનું લેણું એ રીતે ડુબાડવામાં આવ્યું હોય અથવા તે ચૂકવવામાં વિલંબ કરવામાં આવ્યો હોય તે લેણદાર જો ઈચ્છે તો રદ કરી શકાય એવી તબદિલી છે. શુધ્ધબુધ્ધિથી અને અવેજસર તબદિલીથી લેનારના હકક્ને આ પેટા કલમના કોઈ પણ મજકૃરથી નુક્સાન અસર થશે નહીં. આ પેટા કલમના કોઈપણ મજકુરથી તે સમયે અમલમાં હોય એવા નાદારી સંબંધી કોઈ કાયદાને અસર પહોંચશે નહીં. તબદિલી કરનારના લેણદારોનું લેણું ડુબાડવાના અથવા તે ચૂકવવામાં વિલંબ કરવાના ઈરાદાથી કોઈ તબદિલી કરવામાં આવી હોવાને કારણે તેને રદ કરાવવા માટે કોઈ લેણદારનો (પોતાના હુકમનામાની બજવણી માટે અરજી કરી હોય કે ન કરી હોય તેવું હુકમનામું ધરાવનાર સહિત) દાવો તમામ લેણદારો વતી અથવા તેમના લાભાર્થે માંડવો જોઈશે.

(૨) પછીની તબદિલીથી મેળવનાર સાથે કપટ કરવાના ઈરાદાથી અવેજ વિના કરેલી સ્થાવર મિલકતની દરેક તબદિલી, તબદિલીથી મેળવનાર ઈચ્છે તો રદ કરી શકે છે. આ પેટા કલમના હેતુઓ માટે અવેજ વિના કરેલી કોઈપણ તબદિલીથી પછીથી અવેજસર તબદિલી કરી હોવાને કારણે જ કપટ કરવાના ઈરાદાથી કરવામાં આવી હતી એમ ગણાશે નહિ. 

કરાતું આંશિક પાલન: કોઈ વ્યકિત પોતે અથવા પોતાના વતી સહી કરેલા લખાણથી કોઈ સ્થાવર મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવાનો કરાર કરે અને તે ઉપરથી તબદિલી થવા માટેની જરૂરી શરતો વ્યાજની ચોકસાઈ સાથે નકકી કરી શકાય તેમ હોય અને તબદિલીથી મેળવનારે તે કરારના આંશિક પાલનમાં તે મિલકત અથવા તેના કોઈ ભાગનો કબજો લીદ્યો હોય અથવા પોતે અગાઉથી કબજો ધરાવતો હોય અને કરારના આંશિક પાલનમાં કબજો ધરાવવાનું ચાલુ રાખે અને કરારનો વધુ અમલ ડરવા માટે તેણે કંઈ કૃત્ય કર્યું હોય, અને તબદિલીથી મેળવનારે કરારના પોતાના ભાગનું પાલન કર્યું હોય અથવા કરવા માટે પોતે તૈયાર હોય, તબદિલી અંગેનું ખત હોય ત્યારે, તે વખતે અમલમાં હોય તેવા કોઈ કાયદાથી તે માટે ઠરાવેલી રીતે સદરહુ તબદિલી પૃરી કરવામાં આવી ન હોય તે છતાં તબદિલ કરનારને અથવા તેની પાસેથી હકક પ્રાપ્ત કરનાર તબદિલીથી મેળવનાર સામે અને તેની પાસેથી હક્ક પ્રાપ્ત કરનારા સામે જે મિલકતનો તબદિલીથી લેનાર કબજો લીદ્યો હોય અથવા કબજો ધરાવવાનું ચાલુ રાખ્યું હોય તે મિલક્ત અંગે તે કરારની શરતોથી સ્પષ્ટ રીતે જોગવાઈ કરેલા હકક સિવાયના કોઈ હુકમનો અમલ કરાવવામાં બાધ આવશે. પરંતુ તે કરારની અથવા તેના આંશિક પાલનની જેને જાણ ન હોય એવા અવેજસર તબદિલીથી મેળવનારના હકકને આ વિગતના કોઈપણ મજકુરથી અસર થશે નહીં.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

મિલકતના ખરીદ-વેચાણના બેન્કચેક બાઉન્સ થાય તો શું કરવું?

 

નાણાંની વસુલાત કરવા માટે પક્ષકાર દ્વારા કાયદેસરની કેવા પ્રકારની કાર્યવાહીઓ કરવી પડે?

તમારી જમીન, તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

આભારત દેશમાં સ્થાવર અને જંગમ મિલકતોના લેવડદેવડ/ખરીદ-વેચાણ તથા ધંધા-વેપારમાં રોજબરોજ નાણાંકીય વ્યવહારો બેન્ક ચેકોથી થતા આવ્યા છે. જે તે પક્ષકારો તરફથી જે ચેકો અન્ય પક્ષકારોને આપવામાં આવે છે તેવા કારણોસર પરત ફરે છે તેવા સંજોગોમાં પક્ષકારે આ કાયદા હેઠળ નામદાર કોર્ટ સુધી નાણાંની વસુલાત કરવા માટેની કાયદેસરની કાર્યવાહીઓ કરવી પડે છે જે વિષે આ લેખમાં જોઈશું.

ધી નેગોશિયેબલ ઈન્સ્ટુમેન્ટ એક્ટ-૧૮૮૧ ની ક્લમ-૧૩૮ હેઠળની નોટિસ, ફરિયાદ અને ટ્રાયલના તમામ તબક્કાઓ અંગે માર્ગદર્શન નોટિસ- # આરોપીએ આપેલ ચેક તેમાં જણાવ્યા મુજબની તારીખથી ૩ મહિનામાં ચેક જે નામે લખવામાં આવ્યો હોય તે નામના ખાતામાં બેન્કમાં જમા કરાવવો. આવો શેક અવધિના સમયગાળામાં આરોપીની બેન્કમાં વસૂલાત માટે પહોંચી જવો જોઈએ.

# ફરિયાદીએ ચેકનો અનાદર થયા અંગે ચુકવનાર બેન્કના રીટર્ન મેમો અથવા ફરિયાદીના બેન્કના એકનોલેજ લેટરની તારીખ, બન્ને પૈકી જે છેલ્લી હોય તે તારીખથી દિન ૩૦ માં ફરિયાદીએ સદર ચેક વગર સ્વીકારાયે પરત થયેલ હોઈ આરોપીને ડિમાન્ડ નોટિસ આપવી તથા નોટિસમાં માગણી કરેલા ચેકની રકમ નોટિસ મળે તે તારીખથી ૧૫ દિવસની અંદર ચુકવી આપવા બાબતે આરોપીને જણાવવું.

# જો આરોપી તેને નોટિસ મળે તે તારીખથી ૧૫ દિવસની અંદર ચેકમાં જણાવ્યા મુજબની રકમ ચુકવી આપે તો ફરિયાદ કરી શકાય નહીં.

જો આરોપી અંશતઃ રકમ ચુકવી આપે તો ચેકની પૂરી રકમ ઉપર ફરિયાદ કરી શકાય નહીં. માત્ર બાકી રહેલી રકમ માટે જ ફરિયાદ કરી શકાય. કોઈપણ ચેક વગર સ્વીકારાયે પરત આવવાની જાણ થયાના ૩૦ દિવસમાં આરોપીને નોટિસ આપી શકાય અને ફરિયાદી દ્વારા આરોપીને આવી આપવામાં આવેલી અને આરોપીને મળેલી પ્રથમ વખતની જ નોટિસ બજવણીના અનુસંધાને કોગ્નિઝન્સ લઈ શકાય. જો તે જ ચેક વગર સ્વીકારાયા સંબંધમાં એકથી વધુ વખત ચેક વારંવાર બેન્કમાં જમા કરાવી ફરિયાદી દ્વારા આરોપીને એકથી વધુ નોટિસ આપવામાં આવે અથવા પ્રથમ નોટિસમાં કોઈ ભૂલ કે ગુણદોષ રહી ગયેલો હોવાના કારણે સુધારણા નોટિસ તરીકે બીજી નોટિસ આપવામાં આવે તો પ્રથમ વખત આરોપીને ફરિયાદી દ્વારા નોટિસ આપવામાં આવી હોય તે સિવાયની પાછળથી અપાયેલ નોટિસોને ગણતરીમાં લઈ કોગ્નિઝન્સ લઈ શકાય નહીં.

ફરિયાદ: જો આરોપી તેને નોટિસ મળે તે તારીખથી ૧૫ દિવસની અંદર ચેકમાં જણાવ્યા મુજબની રકમ ચુકવી ન આપે અથવા નોટિસનો જવાબ આપે ત્યારે આરોપીને નોટિસ બજ્યા તારીખથી ૧૫ દિવસ પછી (કોઝ-ઓફ-એક્શન-ફરિયાદનું કારણ ઉપસ્થિત થયેથી) આ કાયદાની કલમ-૧૩૮ હેઠળ સક્ષમ કોર્ટમાં ફરિયાદ દાખલ કરી શકાય છે. (કલમ-૧૩૮(સી) આરોપીને નોટિસ બજયા તારીખથી ૧૫ દિવસ પછીથી દિવસ ગણવાનું શરૂ કરીને આવી ફરિયાદ ફાઈલ કરવાની વધુમાં વધુ મુદત ૩૦ દિવસની છે. (કલમ--૧૪૨(બી)) ૩૦ દિવસની આવી મુદતમાં કોઝ ઓફ એક્શન શરૂ થાય તે દિવસ ગણવામાં આવશે નહીં. એટલે કે નોટિસ બજવણી થયા પછીના ૪૫ મા દિવસ સુધીમાં ફરિયાદીએ પોતાની બેન્કની જે શાખામાં કિલયરિંગ માટે ચેક જમા કરાવેલ હોય તે બેન્કની તે શાખાની સ્થાનિક હકુમત ધરાવતી કોર્ટ સમક્ષ ફરિયાદ કરવાની રહેશે. ફરિયાદની સાથે સોગંદ ઉપર પોતાની સરતપાસ રજ કરશે અને તેની  સાથે ફરિયાદી પોતાની ફરિયાદના સમર્થનમાં લિસ્ટથી તમામ પુરાવાઓ રજૂ કરશે. (આ કાયદાની કલમ-૧૪૫(૧) મુજબ ફરિયાદી પોતાની સોગંદ ઉપરની (એફિડેવિટ) સરતપાસ લેખિતમાં આપી શકે છે.) આવી જુબાનીમાં તમામ દસ્તાવેજી પુરાવાઓને પુરવાર કરવામાં આવે તેવું વર્ણન હોવું જરૂરી છે. જો ફરિયાદ સમયમર્યાદા પછી ફાઈલ કરવામાં આવે તો તેણે ફરિયાદ દાખલ કરવામાં વિલંબ માટે લેખિતમાં વિલંબ માફી અરજી દ્વારા પૂરતું અને યોગ્ય કારણ આપવું જોઈએ અને કોર્ટને ફરિયાદીએ આપેલા કારણ અંગે સંતોષ થાય તો ફરિયાદ દાખલ કરવામાં થયેલ વિલંબ માફ કરી શકાશે. (કલમ-૧૪૨--બી) કોઈપણ કોર્ટ ફરિયાદી ઘ્વારા લેખિતમાં ફરિયાદ મળ્યા સિવાય કલમ- ૧૩૮ હેઠળ સજાને પાત્રગુનાનું કોગ્નિઝન્સ લેશે નહીં એટલે કે ફરિયાદ દાખલ થશે નહીં. (કલમ-૧૪૨-એ)

ફરિયાદીએ કોર્ટ સમક્ષ લેખિતમાં ફરિયાદ રજૂ કર્યેથી કોર્ટ ફરિયાદ બાબતે ફરિયાદીનું વેરિફિકેશન લેશે અને ફરિયાદીનું વેરિફિકેશન લીધા બાદ કોર્ટને ફરિયાદ માટે યોગ્ય અને પૃરતું કારણ જણાય તો કોર્ટ ફરિયાદીને પ્રોસેસ ફી ભરવા જણાવશે અને ફરિયાદીએ પ્રોસેસ ફી ભર્યેથી કોર્ટ નકકી કરે તે તારીખે આરોપીને હાજર થવા માટે પ્રોસેસ (સમન્સ) ઈસ્યુ કરવાનો હુકમ કરશે. આરોપીને સમન્સની બજવણી થતા સમન્સમાં જણાવેલી તારીખે અને સમયે આરોપી કોર્ટ સમક્ષ હાજર થશે ત્યારે કોર્ટ ફરિયાદની નકલ તથા સરતપાસની એફિડેવિટ તથા રજૂ કરેલા તમામ દસ્તાવેજી પુરાવાઓની નકલ આરોપીને આપશે આરોપીના વકીલશ્રી (બચાવપક્ષના વકીલ) આરોપી તરફે બચાવ કરવા માટે વકીલપત્ર કોર્ટ સમક્ષ રજ કરશે. પ્લી-રેકર્ડ નેગોશિએબલ ઈન્સ્ટુમેન્ટ એકટની કલમ-૧૪૩ મુજબ આ કાયદા હેઠળની તમામ કાર્યવાહીઓ સંક્ષિપ્ત ઈન્સાફી કાર્યવાહીઓની રીતે ચલાવવામાં આવશે તથા તે અંગે કિ.પ્રો.કોડની કલમો ૨૦૦ થી ર૦૫ લાગુ પાડવામાં આવશે. આ પૈકી કિ.પ્રો.કોડની ક્લમ-ર૦૨ મુજબ સમન્સ કાર્યવાહીની રીતે આ કેસો ચલાવવામાં આવશે તથા સમન્સ કાર્યવાહીઓ અંગે કિ.પ્રો.કોડની કલમો ૨૫૧ થી ૨૫૬ હેઠળ કાર્યવાહીઓ ચલાવવાની રહેશે.

# ચાર્જરેમ અથવા તહોમતનામું. ત્યારબાદ કોર્ટ ફરમાવે તે તારીખે કોર્ટ આરોપીને ફરિયાદમાં જણાવેલ ગુનો કબુલ છે કે નહીં ? તેવો પ્રશ્ન પૂછશે (પ્લી-રેકર્ડ કરવામાં આવશે. કિ.પ્રો.કોડની કલમ-૨૫૧) 

આરોપી ઃ  જો આરોપી ગુનો કબુલ કરે તો કોર્ટ તેને થવા પાત્ર સજા અંગે સમજ આપશે તથા શક્ય હોય ત્યાં સુધી આરોપીના શબ્દોમાં ગુનાની નોંધ કરશે. (ક્રિ.પ્રો.કોડની કલમ--૨૫૨) આ રીતે પ્લી રેકર્ડ કરતા સમયે જો આરોપી ગુનો કબૂલ કરે તો કોર્ટ તેને સજા અંગે શું કહેવું છે તેમ પૂછશે. તે સમયે આરોપી ઓછામાં ઓછી સજા કરવા બાબતે અરજી આપી શકશે. (પ્લી-બારગેઈનિંગ કિ.પ્રોકોડની કલમ--૨૦૫(બી))

# જો આરોપી ગુનો કબૂલ ન કરે ત્યારે કોર્ટ તેની નોંધ કરશે. ત્યારબાદ ફરિયાદપક્ષે કોઈ વાજબી શંકા રહિત અને સચોટ પુરાવાઓથી પોતાની ફરિયાદ કોર્ટ સમક્ષ સાબિત કરવાની રહેશે. “નેગોશિયેબલ ઈન્સ્ટુમેન્ટ એક્ટની ક્લમ-૧૪૩(એ) હેઠળ ફરિયાદીને વચગાળાનું વળતર 

# ફરિયાદી દ્વારા ફરિયાદમાં કરવામાં આવેલા આક્ષેપો આરોપી કબૂલ ન કરે ત્યારે, નામદાર કોર્ટને યોગ્ય લાગે તો, તારીખઃ ૦૧-૦૯-૨૦૧૮ થી અમલી નેગો. ઈન્સ્ટુ. એક્ટમાં ઉમેરાયેલી નવી ક્લમ-૧૪૩(એ) હેઠળ વચગાળાના વળતરની રકમ પેટે ચેકની રકમના ૨૦ % થી વધુ ન હોય તેટલી રકમ વચગાળાના વળતર તરીકે તહોમતદાર ફરિયાદીને ચુકવી આપે તેવો હુકમ કરી શકશે. 

ફરિયાદ પક્ષનો પુરાવો ઃ # ફરિયાદીની સોગંદ ઉપરની સરતપાસ એફિડેવિટના અનુસંધાને આરોપી પક્ષે ફરિયાદીની ઉલટ તપાસ કરી ફરિયાદીની ફરિયાદ તથા યથાપ્રસંગ તેણે રજૂ કરેલા પુરાવાઓનું ખંડન કરવાનું રહેશે.

# ત્યારબાદ ફરિયાદીએ પોતાની ફરિયાદ નિઃશંક રીતે પુરવાર કરવા માટે ફરિયાદના સમર્થનમાં આરોપી સાથેની નાણાંકીય લેવડ-દેવડ અંગેના વ્યવહારથી માહિતગાર હોય તેવા સાક્ષીઓને કોર્ટ સમક્ષ જુબાની આપવા માટે કોર્ટમાં સંબંધિત દસ્તાવેજો (જો હોય તો) સહિત હાજર રહેવા કોર્ટને અરજી આપશે. કોર્ટ ફરમાવેલ તારીખે અને સમયે સાહેદોએ કોર્ટમાં હાજર રહી જુબાની આપવા માટે સમન્સ ફરમાવવામાં આવશે. સાહેદોને કોર્ટે ફરમાવેલ તારીખે અને સમયે સાહેદોએ કોર્ટમાં હાજર રહીને જુબાની આપવા માટે સમન્સની બજવણી થતાં જે તે તારીખે સાહેદે કોર્ટ સમક્ષ પોતાની સરતપાસ આપવાની રહેશે.

(નેગોશિયેબલ ઈન્સ્ટુમેન્ટ એકટની કલમ-૧૪૫(૨) મુજબ લેખિતમાં સોગંદ ઉપર સરતપાસ આપી શકશે) સરતપાસ સાથે ફરિયાદ પક્ષે રજૂ કરેલા દસ્તાવેજી પુરાવાઓ તથા સરતપાસ અને ફરિયાદમાં ફરિયાદીએ જણાવેલી હકીકતોનું ઉલટતપાસથી ખંડન કરવાનું રહેશે. ફરિયાદીએ તમામ પુરાવાઓ તથા સાહેદો દ્વારા કોર્ટ સમક્ષ પોતાનો પુરાવો આપ્યા બાદ કલોઝીંગ પુરસીસ આપીને પોતાના તરફેનો પુરાવો પૂર્ણ થયાનું જાહેર કરશે. ત્યારબાદ બચાવપક્ષ તરફે આરોપીનો પુરાવો શરૂ થશે. એફ.એસ. કોર્ટ સમક્ષ આરોપી વધારાનું નિવેદન લેખિતમાં આપી શકે છે. (કિ.પો.કોડની કલમ-૩૧૩)  વધુ વિગતો હવે પછીના લેખમાં જોઈશું. 

નોંધ:-(જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

ચેક બાઉન્સના કેસોની સુનાવણી અંગે મહત્વની માર્ગદર્શિકા

સરકારી આવાસના દસ્તાવેજ માટે અશાંતધારાની મંજૂરી એકસાથે અપાશે

 

બીજી વખત દસ્તાવેજ માટે જો કે વ્યક્તિગત અશાંતધારાની મંજૂરી લેવી પડશે

વડોદરા, તા.4 આથક રીતે નબળા અને ઘર વિહોણા નાગરિકોને વડોદરા શહેરમાં ફાળવવામાં આવતા વિવિધ યોજના હેઠળના આવાસોની અશાંતધારાની મંજૂરી માટે સરળીકરણ કરવામાં આવ્યું છે. હવે, આવાસની ફાળવણી થયેથી મંજૂરીપત્રો મેળવી અશાંત ધારા હેઠળની પરવાનગી પણ એક સાથે આપી દેવાનો નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે.

વડોદરા શહેર પ્રાંત કચેરી દ્વારા અશાંતધારા હેઠળની પરવાનગી આપવાની કામગીરી કરવામાં આવે છે. શહેરની ઘણી સરકારી જમીનો આવા વિસ્તારમાં આવે છે અને ત્યાં સરકારની પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના ઉપરાંત ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ દ્વારા આવાસો બનાવવામાં આવે છે. એવા સંજોગોમાં પ્રથમ દસ્તાવેજ કરવા ટાણે અશાંતધારા હેઠળની પણ મંજૂરી મેળવવાની થાય છે. એટલે હાઉસિંગ બોર્ડના જાગીર વ્યવસ્થાપકે આ બાબતે શહેર પ્રાંત કચેરીમાં રજૂઆત કરી હતી. તેના પગલે પ્રાંત અધિકારીએ એક મહત્વપૂર્ણ નિર્ણય લઇ જે લાભાર્થીઓને મકાનો ફાળવવામાં આવ્યા હોય, તેની યાદી, ફાળવણી પત્રના આધારે એક સાથે મંજૂરી આપવાનો નિર્ણય કર્યો છે.

આ નિર્ણયને પગલે ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ દ્વારા ગોરવા ખાતે આથક રીતે નબળા પરિવારો માટે બનેલા ૧૫૬૦ ઉપરાંત એ જ વિસ્તારમાં પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના હેઠળ બનેલા ૧૫૬૦ આવાસોના લાભાર્થીઓને સરકારી કચેરી સુધી જવાની માથાકુટ ઉપરાંત સમય અને નાણાનો બચાવ થશે. આવાસ ધારણ કરવાની સમય મર્યાદા બાદ ત્રાહિત વ્યક્તિને આવાસ વેચાણના કિસ્સામાં અશાંત ધારા હેઠળ અલગથી પરવાનગી લેવાની રહેશે

1951થી જમીનોના ટાઈટલ ખરાઈ કરવા બાબતની મહેસૂલ વિભાગની કેટલી યથાર્થતા

 

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- જમીન ઉપરનો સ્વર્તાપણનો હક્ક Right to Revenue Titleકાયદો ઘડવો જરૂરી

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ કે અન્ય જમીનને સંલગ્ન કાયદાઓ અંતર્ગત જમીન / મિલકત ઉપરના કબજાહક્ક નક્કી કરી આપતી બાબતો છે અને કાયદાઓનો ઉદ્દેશ જમીન ઉપરનું જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવાની પ્રાથમિક બાબતો હતી અને તે વસુલ કરવાના ઉદ્દેશ માટે મહેસૂલી રેકર્ડનું વ્યવસ્થાપન  તંત્ર (Mechanism) અને કોની પાસેથી કેટલું મહેસૂલ ઉઘરાવવા માટે અદ્યતન સ્વરૂપે રેકર્ડ રાખવા ફેરફારનું  રજીસ્ટર તરીકે ઓળખાય તે Record of Rights હક્કનું પત્રક નમુના નં.૬ જ્યારે કોઈપણ વ્યવહાર કે જે વેચાણ, તબદીલી, વારસાઈ, વહેંચણી, વિભાજન, બોજો વિગેરે ઉપસ્થિત થાય તેની હક્કપત્રકના નિયમો મુજબ ફેરફાર કરવાની ખૂબ જ પ્રચલિત પ્રક્રિયા છે અને Universal Principle  તરીકે જમીન મહેસૂલને લગતા હક્કપત્રકના ફેરફાર એ Fiscal Purpose (નાણાંકીય હેતુ) અને તે Presumptive Value (માન્યતા આધારિત મૂલ્ય) એટલે કે વિરૂધ્ધનું પુરવાર ન થાય ત્યાં (Unless Contrary Proved) હક્કપત્રકના ફેરફારો માન્ય રાખવાના છે અને માલિકી હક્ક / હિસ્સા અંગે વિવાદ થાય તો તે નક્કી કરી આપવાની સતા ફક્ત સિવિલ કોર્ટને છે અને તેના હુકમ પ્રમાણે હક્કપત્રકમાં નોંધ થાય છે અને છેવટની સુપ્રિમકોર્ટ સુધીની ન્યાયિક પ્રક્રિયા પક્ષકારો દ્વારા જમીનોના માલિકી હક્ક માટે આચરણ કરવામાં આવતું હોય છે.

ઉક્ત પૂર્વભૂમિકા પાયાના Cardinal Principle તરીકે તમામ જમીન / મિલકત ધારકો અને સામાન્ય નાગરિક તરીકે જાણવી જરૂરી છે. રાજ્ય સરકારનો મહેસૂલ વિભાગ આમ તો Rules of Business સરકારના કામકાજના નિયમો અને ભારતના બંધારણની જોગવાઈઓ મુજબ 'જમીન' એ રાજ્ય સરકારનો (જમીન સુધારા કાયદાઓ સિવાય) વિષય છે (State Subject) અને તે અનુસાર રાજ્ય સરકાર જમીનને લગતા કાયદાઓ / નિયમો ઘડવા માટે સક્ષમ છે. સમયાંતરે જમીનના ઉપયોગમાં આમુલ પરિવર્તન આવવાનું છે. એક તબક્કે એવુ પણ કહી શકાય તે માનવીનું અસ્તિત્વ / જીવન ધોરણ ધરતીમાતા Mother Earth ઉપર નિર્ભર છે. હાલનો ગુજરાત પ્રદેશ મૂળ મુંબઈ રાજ્યનો ભાગ અને અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન મુંબઈ પ્રાન્ત હતો, સૌરાષ્ટ્ર / કાઠીયાવાડ તરીકે ઓળખાતો ભાગ-૧૯૫૬ સુધી ૨૨૨ દેશી રજવાડા ધરાવતો પ્રદેશ હતો. કચ્છ પણ 'સી' રાજ્ય ૧૯૫૬ સુધી હતું. ૧૯૬૦માં દ્વિભાષી મુંબઈ રાજ્યનું વિભાજન થતાં, ગુજરાત અસ્તિત્વમાં આવતાં મુંબઈ / સૌરાષ્ટ્ર / કચ્છ વિસ્તારમાં જમીનને લગતા જે કાયદા અસ્તિત્વમાં હતા તે આજે પણ અસ્તિત્વમાં છે. 

મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા જે જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવાનું વ્યવસ્થાતંત્ર અંગ્રેજ શાસન દરમ્યાન અપનાવવામાં આવેલ તેજ પાયાગત સ્વરૂપે ચાલુ છે અને તે મુજબ ખેતીવિષયક જમીનોનો બિનખેતીવિષયક હેતુ માટે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૫ મુજબ કલેક્ટરની ફક્ત બિનખેતીવિષયક આકાર નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ છે અને તે અનુસાર સબંધિત જમીનનો કબજેદાર / પક્ષકાર દ્વારા કલેક્ટરને અગાઉ નિયત નમુનામાં અરજી કરવાથી રેકર્ડથી ખાત્રી કરીને બિનખેતીવિષયક પરવાનગી હુકમ કરવામાં આવતો તેમાં મહેસૂલ વિભાગે સરળીકરણ કરવાના ભાગરૂપે તેમજ પારદર્શક વહીવટના નામાભિધાન હેઠળ ઓનલાઈન પધ્ધતિ અપનાવવામાં આવેલ છે. આજ રીતે મહેસૂલ વિભાગે રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવાના ભાગરૂપે સમગ્ર રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યું છે. જેથી જમીનોનો નવી શરતનો (New Tenure) સત્તા પ્રકાર છે. (ગણોતધારાની કલમ-૪૩, સાંથણીની જમીનો - ૭૩એએ, સત્તા પ્રકાર, Tenure Abolition હેઠળની જમીનો ટોચમર્યાદા હેઠળ ફાળવેલ જમીનો તેવી જમીનોમાં ભુદાન હેઠળની જમીનોમાં સંપૂર્ણ પ્રતિબંધિત છે. તેવી જમીનોમાં તબદીલી માટે અને બિનખેતીવિષયક ફેરફાર કરવાના તબક્કે આવી જમીનો પ્રિમિયમને પાત્ર છે. ખેતવિષયક જમીનોમાં મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા જે નવી શરતની જમીનો છે તેમાં ૧૫ વર્ષના કબજા આધારે આપોઆપ ખેતવિષયક હેતુ માટે જૂની શરતની (Old Tenure) ગણવાની જોગવાઈઓ છે અને આ અંગે સબંધિત તાલુકાના મામલતદારશ્રીએ ગામવાર નવી શરતની જમીનોનું રજીસ્ટર નિભાવીને જે જમીનોમાં ૧૫ વર્ષપૂરા થયા હોય તેવી જમીનોમાં સ્વમેળે (Suomoto) આપોઆપ જમીન જૂની શરતમાં ફેરફાર કરવાનો હુકમ કરીને ગામ દફતરે નોંધ કરવાની છે. પરંતુ મારી જાણકારી મુજબ હજુ પણ રાજ્યમાં ઘણા એવા ગામો છે અને જમીનધારકો છે કે તેઓની ખેતવિષયક જમીનો ૧૫ વર્ષ પૂરા થયા છતાં ખેતીવિષયક હેતુ માટે  જૂની શરતમાં ફેરફાર કરવાના હુકમો / નોંધ કરવામાં આવી નથી, મહેસૂલ વિભાગે ગુજરાતના જુદા જુદા જીલ્લાઓમાં વિવિધ સત્તા પ્રકારની જમીનો ખાસ કરીને વતન / ઈનામ / પસાયતા / ચાકરીયાત / દેવસ્થાન / દિવેલીયા / પાન્ડુમેવાસ વિગેરે જમીનો પ્રાથમિક તબક્કે જમીન મહેસૂલને પાત્ર બનાવી (Liable to Land Revenue) કબજાહક્ક આપવાના હતા અને છ પટ્ટની રકમ (ટોકન સ્વરૂપે) એટલે કે પટ્ટ એટલે નક્કી કરેલ મહેસૂલી આકારની રકમ ઔપચારિકતા સ્વરૂપે લેવાની હતી. આજે પણ પસાયતા / ચાકરીયાત જેવી જમીનો વસુલ કરવાની સમયમર્યાદા વધારવામાં આવે છે અને કોઈ કિસ્સાઓમાં મહેસૂલી અધિકારીઓ દ્વારા શરતભંગ ગણી સરકાર દાખલ કરવામાં આવે છે. ખરેખર તો આ પટ્ટની રકમ વસુલ કરવાપાત્ર છે તેની જમીન ઉપર બોજાની નોંધ કરી જમીન ગ્રાન્ટ / રીગ્રાન્ટ કરવાના હુકમો કરવા જોઈએ. જેથી સામાન્ય ખેડૂતો હાલાકીનો ભોગ ન બને. રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગે સરળીકરણના મુદ્દા ઉપર જુદા જુદા સત્તા પ્રકારની જમીનો ગ્રાન્ટ કરવા / જમીન જૂની શરત / નવી શરતની ગણવા માટે માર્ગદર્શક સૂચનાઓ આપી છે. પરંતુ તેનું અમલીકરણ થયું નથી અને મહેસૂલી અધિકારીઓએ જે સ્વમેળે કાર્યવાહી કરવાની છે તે થઈ નથી. આ ઉપરાંત આ સરળીકરણના પરિપત્રો કરવામાં આવ્યા છે. તેમાં મહેસૂલ વિભાગે ૨૦૧૭માં નવી શરતની જમીનમાં પ્રિમયમ વસુલ કરવા જણાવેલ છે તે ઉલ્લેખ કરતા મહેસૂલી અધિકારીઓ વિવેકાધીન સત્તા હેઠળ અર્થઘટનના મુદ્દા ઉપર ગેરઉપયોગ થાય છે. દા.ત. ઈનામ સત્તા પ્રકાર કાયદામાં - ૧૯૬૯ પહેલાનો કબજેદાર હોય તો તેવી જમીનો જૂના સત્તા પ્રકારે આપવાની હતી તેવી જોગવાઈ હોવા છતાં કાયદા વિરૂધ્ધ  ૨૦૧૭ના પરિપત્ર આધારે સરળીકરકણના પરિપત્રોથી હાર્દ  નિષ્ફળ બનાવ્યું છે. સરકારે તાજેતરમાં ગણોતધારાની-૩૨ એમ એટલે કે ખરીદ પ્રમાણપત્ર આપવા ખરીદહપ્તા ભરવાની મુદ્દત - ૨૦૨૪ સુધી લંબાવી છે. આ બાબત પણ આ તબક્કે યોગ્ય  નથી. આ રકમ બોજા તરીકે નોંધી દેવી જરૂર છે. જમીનના ટાઈટલ વેરીફીકેશનનો મુદ્દો મહત્વનો હોઈ આગામી લેખમાં વિવરણ કરીશું.

સ્થાવર મિલકતમાં માલિકીના હક્ક બદલવાની જોગવાઇ કેવી છે?

 

કોઈ પણ સ્થાવર મિલકતના સહમાલિકો પોતાના ક્યા હિસ્સા અથવા હિસ્સાઓ અંગે તબદિલી અમલી શકશે?

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ભારતીય કરારના કાયદાની મિલકતમાં હકક ધરાવતી જે તે વ્યક્તિ પોતાનો માલીક હકક તબદીલ કરવા માટેની વધુ જોગવાઈઓ વિષે જાણીશું.
દેખીતા માલિકે કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકતમાં હિત ધરાવતી વ્યકિતઓની સ્પષ્ટ અથવા ગર્ભિત સંમતિથી કોઈ વ્યકિત એવી મિલકતનો દેખીતો માલિક હોય અને તે મિલકત અવેજસર તબદિલ કરે ત્યારે તબદિલ કરનારે તબદિલ કરવાને અધિકાર આપેલ ન હતો તે કારણે તે

તબદિલી રદ થવા પાત્ર થશે નહિ, પરંતુ તબદિલીથી મેળવનાર તબદિલ કરનારને તબદિલ કરવાની સત્તા હતી તેની ખાતરી કરવા માટે વાજબી કાળજી લીદ્યા પછી શુઘ્ધબુધ્ધિથી વર્તેલ હોવો જોઈએ. 
આગલી તબદિલી ૨દ કરવાનો અધિકાર ધરાવતી વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી ઃ તબદિલી રદ કરવાની સત્તા સ્વાધીન રાખીને કોઈ વ્યક્ત સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરે અને ત્યાર પછી તે ‘મિલક્ત બીજી કોઈ વ્યકિતને અવેજસર તબદિલ કરે ત્યારે, સદરહુ સત્તાની રૂએ આગલી તબદિલી રદ કરી શકાતી હોય તેટલે અંશે (તે સત્તાનો ઉપયોગ કરતી વખતે પાળવાની શરતને અધીન રહીને) તે રદ કરવામાં આવી છે એમ ગણીને પાછળથી કરેલી તબદિલી તે બીજી વ્યક્તિને તરફેણમાં અસરકર્તા બને છે.

ઉદાહરણ ઃ “ક” “ખ” ને એક ઘર ભાડે આપે છે જો નિર્દિષ્ટ સવેનો એવો અભિપ્રાય થાય કે, “ખ” તે ઘરનો ઉપયોગ તેની કિંમત ઘટી જાય એ રીતે કરે છે, તો ભાડા પટ્ટો રદ કરવાની સત્તા તે પોતાને સ્વાધીન રાખે છે. પછી, “ખ” એ રીતે ઉપયોગ કર્યો છે એવું માનીને “ક” તે ઘર “ગ” ને ભાડે આપે છે. ઘરની કિંમત ઘટી એ રીતે તે ઘરનો “ખ” એ ઉપયોગ કર્યો છે કે કેમ તે વિષે સર્વેયરનો અભિપ્રાયને અધીન રહીને, ”ખ”નો ભાડા પટ્ટો રદ થાય છે.

પ્રથમ તબદિલ કરવા અનધિકૃત પરંતુ પોતે તબદિલ કરેલી મિલકતમાં પાછળથી હિત સંપાદિન કરનાર વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી : કોઈ વ્યકિત કપટપૂર્વક અથવા ભૂલથી એવી રજુઆત કરે કે પોતાને અમુક સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરવાનો હક્ક અને અધિકાર છે અને પોતે તે મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવાનું કરે ત્યારે, તબદિલીથી મેળવનાર જો તેમ ઈચ્છે, તો એવી તબદિલી અંગેનો કરાર અમલમાં હોય તે દરમિયાન કોઈપણ સમયે તબદિલ કરનાર તે મિલકતમાં હિત સંપાદન કરે, ત્યારે તે હિત અંગે તે તબદિલીથી અસરકર્તા થશે.
સદરહુ વિકલ્પ હોવાની જાણ વિના શુધ્ધબુધ્ધિથી અવેજસર તબદિલીથી મેળવનારાના હકને કોઈપણ મજકુરથી નુકસાન થશે નહીં.

ઉદાહરણ ઃ પોતાના પિતા ”ખ” થી જુદો થઈ ગયેલો “ક” નામનો એક હિન્દુ પુત્ર “૨”, “લ” અને “વ” નામનાં ત્રણ ખેતરો તબદિલ કરવાનો પોતાને અધિકાર છે એવી રજૂઆત કરીને તે ખેતરો “ગ” ને વેચે છે. આ ત્રણ ખેતરોમાંનું “વ” નામનું ખેતર વિભાજન વખતે “ખ” એ પોતાની પાસે રાખ્યું હોવાથી તે “ક”ની માલિકીનું નથી પણ “ખ” ના મૃત્યુ પછી “ક”ને વારસદાર તરીકે તે “વ” નામનું ખેતર મળે છે. “ગ” એ વેચાણનો કરાર રદ કર્યો ન હોવાથી “વ” નામું ખેતર પોતાને આપવા માટે તે ને ફરજ પાડી શકશે.
કોઈપણ એક સહમાલિકે કરેલી તબદિલી ઃ સ્થાવર મિલકતના બે અથવા વધુ સહમાલિકો પૈકી એક સહમાલિક એવી મિલકતમાંનો પોતાનો હિસ્સો અથવા તેમાંનું હિત તબદિલ કરવાની કાયદેસર ક્ષમતા ધરાવતો હોય અને તેમ કરે ત્યારે તબદિલીથી મેળવનાર એવા હિસ્સા અથવા હિત અંગે અને તબદિલીનો અમલ કરવા માટે જરૂરી હોય તેટલે અંશે તે મિલકતના સંયુક્ત કબજા માટેનો અથવા (મિલકતનો સહિયારો અથવા આંશિક ભોગવટો કરવાને, અને તેનું વિભાજન કરાવવાનો તબદિલ કરી આપનારનો હક, એ રીતે તબદિલ કરેલ હિસ્સા અથવા હિતને તબદિલીની તારીખે અસરકર્તા હોય એવી શરતો અને જવાબદારીઓને અધીન રહીને, સંપાદિત કરે છે.

કોઈ અવિભક્ત કુટુંબની માલિકીના રહેઠાણના ઘરનો કોઈ હિસ્સો તબદિલીથી મેળવનાર વ્યકિત, તે કુટુંબનો સભ્ય ન હોય ત્યારે, તે આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી તે ઘરના સંયુક્ત કબજા માટે અથવા બીજા સહિયારા કે આંશિક ભોગવટા માટે હકદાર થાય છે એમ ગણાશે નહિ.
અવેજસર સંયુક્ત તબિદીલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલક્ત બે અથવા વધુ વ્યકિતઓને અવેજસર તબદિલ કરવામાં આવે અને એવો અવેજ તેમના સહિયારા ભંડોળમાંથી આપવામાં આવ્યો હોય ત્યારે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય, તો સદરહુ ભંડળોમાં તેઓ અનુકમે જે હિત માટે હકદાર હોય તેટલા શક્ય હોય ત્યાં સુધી સમાન હિત માટે હકદાર થશે, અને જ્યારે એવો અવેજ તેમના પોતે પોતાના ભંડોળમાંથી આપવામાં આવ્યો હોય ત્યારે, એથી વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, તેઓએ અનુકમે અવેજનો જે હિસ્સો આપ્યો હોય તેના પ્રમાણમાં તેઓ તે મિલકતમાંના હિત માટે હકકદાર થશે. એટલે કે સમગ્ર ફુલ વેચાણ અવેજમાંથી જે ખરીદનારે જેટલા હિસ્સાનો અવેજ ચુકવેલ હોય તેટલી ટકાવારી મુજબ ખરીદનાર મિલકતમાં તેટલા હિસ્સાનો માલીક ગણાશે.
તે ભંડોળમાં તેઓ અનુકમે કેટલા હિત માટે હકદાર હતા અથવા તેઓને અનુકમે અવેજનો કેટલો હિસ્સો આપ્યો હતો તે વિષે પુરાવો ન હોય, તો તે વ્યકિતઓ તે મિલકતમાં સરખું હિત ધરાવે છે એમ માની લેવું જોઈશે. જુદાં જુદાં હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓએ અવેજસર કરેલી તબદિલીઃ
કોઈ સ્થાવર મિલકતમાં જુદું જુદું હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓએ તે મિલકત તબદિલ કરે ત્યારે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, તબદિલ કરનારા, તે મિલકતમાંના તેઓનાં હિત સરખી કિંમતનાં હોય ત્યારે સરખે ભાગે અને જયારે એવાં હિત અસમાન કિંમતનાં હોય ત્યારે પોતપોતાના હિતના પ્રમાણમાં અવેજનો હિસ્સો મેળવવા હકકદાર છે.

ઉદાહરણ ઃ (ક) મોજે બોડકદેવની જમીનમાં “ક” ને જીવનપર્યંત હિત છે અને “ખ” અને “ગ›ને ઉત્તરાધિકાર છે. તેઓ રૂપિયા ૧૦૦૦ ની કિંમતે તે વેચે છે. “ક” નો જીવનપર્યત હક, રૂપિયા ૬00 ની કિંમતનો અને ઉત્તરાધિકાર રૂપિયા ૪૦૦ ની કિંમતનો છે એમ નકકી થાય છે. વેચાણ કિંમતમાંથી “ક” રૂપિયા 00 અને “ખ” અને “ગ” રૂપિયા ૪૦૦ મેળવવા માટે હકદાર છે.

સહમાલિકોએ સહિયારી મિલક્તના હિસ્સાની કરેલી તબદિલી.
કોઈ સ્થાવર મિલકતના સહમાલિકો પોતાના ક્યા હિસ્સા અથવા હિસ્સાઓ અંગે તબદિલી અમલી બનશે તે દર્શાવ્યા વિના તે મિલકતનો કોઈ હિસ્સો તબદિલ કરે ત્યારે, તબદિલી કરનાર વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી સદરહુ હિસ્સા સરખા હોય ત્યારે, એવા હિસ્સાઓ અંગે સરખે ભાગે અને સદરહુ હિસ્સા અસમાન હોય ત્યારે તેના પ્રમાણમાં તે તબદિલી અમલી બનશે.

ઉદાહરણ ઃ મોજે અમરેલીમાં “ક” નો ૧/૨ હિસ્સો અને “ખ” અને “ગ” દરેકનો ૧/૪ હિસ્સો છે. તેઓ તેમના જુદા જુદા કયા હિસ્સામાંથી તબદિલી કરવામાં આવે છે તે દર્શાવ્યા વિના તે જમીનનો ૧/૮ હિસ્સો “ઘ” ને તબદિલ કરે છે. તે તબદિલીનો અમલ કરવા માટે “ક”ના હિસ્સામાંથી ૧/૧૬ હિસ્સો અને “ખ” અને “ઘ” દરેકના હિસ્સામાંથી ૧/૩૨ હિસ્સો લેવામાં આવશે.
આ પૂર્ણ થતાં વર્ષ સને ૨૦૨૩ ના આ લેખ પછી નવા વર્ષે સને ૨૦૨૪ માં માહિતીસભર લેખોમાં કાયદાકીય જોગવાઈઓ વિષે જાણીશું.
નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)