ખેતરે જવાના રસ્તાઓ કોઈ બંધ કરે કે આડશ ઉભી કરે ત્યારે થઈ શકતી કાનુની કાર્યવાહી

મામલદાર કોર્ટ અધિનિયમ ૧૯૦૬ માટે અહી કિલક કરો 

ખેતરે જવાના રસ્તાઓ કોઈ બંધ કરે કે આડશ ઉભી કરે ત્યારે થઈ શકતી કાનુની કાર્યવાહી

મામલતદાર કોર્ટની કલમ ૫ (૧), કલમ ૫(૨),કલમ૫(૩), કલમ૫(૪), કલમ ૧૮ (૧), કલમ ૧૮ (૨), કલમ ૧૯(૧), કલમ૧૯(૨) ખેતરે જવાના રસ્તામાં કૃત્રિમ આડશ ઊભી કરી દેવામાં આવે ત્યારે શું કાર્યવાહી થઇ શકે તેની વિગતે માહિતી.

ખેતરે જવાના રસ્તામાં કૃત્રિમ આડશ ઊભી કરીદેવામાં આવે છે. કલમો અને મામલતદાર કોર્ટની સત્તાઓ : કલમ ૫(૧) મુજબ સીમાંકિત કરેલ નહેરમાં વહેતા કુદરતી જળપ્રવાહમાં અથવા ખેતી, ચરાઈ, વૃક્ષ અથવા પાક માટે વપરાતી કોઈ જમીન (ખેતીનીજમીન) માથી કુદરતી રીતે નીકળતા અથવા તેના ઉપર પડતાં પાણીની સપાટીમાં કાયદાના યોગ્ય અધિકારથી કરવામાં આવ્યા ન હોય તેવા અવરોધો દૂર કરવાની કે કરાવવાની અથવા તે હેતુ માટે વપરાતી જમીનને અથવા તેની ઉપર આવેલ ચરાઈ, વૃક્ષ કે પાકને એવા અવરોધથી નુકસાન થાય અથવા થવાનો સંભવ હોય તો તેવી લગોલગની જમીનો ઉપર અવરોધ દૂર કરવાની કે કરાવવાની સત્તા.

કલમ૫(૨) મુજબ કલમ ૫ (૧) માં વ્યાખ્યાયિત કરેલા કૃત્ય બદલ મામલતદારને આવું કૃત્ય કે અવરોધ કરવાનો કે તેમ કરવાનો પ્રયત્ન નહીં કરવાનું ફરમાવવાનો મનાઈ હુકમ કાઢવાની સત્તા છે. કલમપ(૩) મુજબ આ કાયદાની કલમ ૫(૧) થી વ્યાખ્યાયિત કરેલ કોઈ કૃત્યથી અસર પામેલ વ્યક્તિને દાવો માંડવાનો હક્ક આપ્યો છે પરંતુ આવા દાવાનું કારણ ઉપસ્થિત થયા તારીખથી ૯ મહિનાની અંદરકરવો જોઈએ, અન્યથા દાવો દાખલ કરવામાં આવશે નહીં.

કલમ ૫(૪) મુજબ જે તારીખે અવરોધ કરવાનું શરૂ થયું હોય અથવા અડચણ ઊભી કરવાની શરુઆત થઈ હોય તે તારીખે દાવાનું કારણ ઉત્પન્ન થયેલું ગણાશે.

આ કાયદાની કલમ ૧૮ (૧) મુજબ કોઈ સગીરને સ્વાભાવિક વાલી અથવા યોગ્ય રીતે નિમાયેલા વાલી હોય તો દાવો માંડી શકે છે. કેટલીક વખત વારંવાર સમન્સ મોકલવા છત્તા પ્રતિવાદીઓ હાજર રહેતા ન હોય તો આ અધિનિયમની કલમ ૧૯(૨) મુજબ મામલતદાર પોતે નોટિસ બજ્યાની ખાતરી કરી પ્રતિવાદી હાજર રહીશકે તેવા પૂરતા અને વાજબી કારણોની ખાતરી કર્યા બાદ એક પક્ષીયરીતે દાવા અરજી સાંભળી તેનો નિકાલ કરી શકે છે. અને દાવા અરજીનો નિકાલકર્યા ના૩૦ દિવસની અંદર કોઈ પણ પક્ષકાર જે હાજર ન રહીશકવાના કારણોની ખાતરી કરાવે કે એ બાબતે પુરાવા રજૂ કરે તો ફરીથી કેસસાંભળી શકાય છે.

ચાલુ દાવા દરમિયાન મામલતદારને જરૂરી લાગે તેવા પક્ષકારોને પોતે વાદી કે પ્રતિવાદી તરીકે કલમ ૧૮(૨) અનુસંધાને કેસમાં ઉમેરી શકે છે. વધુમાં આ અધિનિયમની કલમ ૧૯ (૨) મુજબ મામલતદાર પોતાને ૨૧(૪) માં કરવામાં આવેલ છે. વધુમાં કેટલાક કિસ્સાઓમાં જો મામલતદાર કોર્ટ એક્ટ અનુસંધાને ચાલતા દાવાના કારણે બે પક્ષો વચ્ચે સુલેહ-શાંતિનો ભંગ થશે એવું લાગે તો બંને પક્ષે પોતાની સત્તાની રૂએ ક્રિમિનલ પ્રોસીઝર કોડની કલમ ૧૦૭ મુજબ ચેપ્ટર કેસ દાખલ કરીને પણ પગલાં લઈ શકે છે.

યોગ્ય લાગે તો જાતે પણ રૂબરૂજઈને તકરારી મિલકતની મુલાકાત કરીને પક્ષકારોની રૂબરૂમાં તપાસી શકે છે. દાવા અરજી કરતી વખતે આટલો ઉલ્લેખ જરૂરી છે: આ અધિનિયમનો ઉપયોગ કરનાર ખેડૂતોએ ખાસ ધ્યાનમાં રાખવું કે, મામલતદાર કોર્ટમાં દાવા અરજી દાખલ કરવામાં વાદીનું નામ, ઉંમર, ધર્મ, જ્ઞાતિ, ધંધોઅને રહેઠાણની માહિતી આપવાની રહે છે. વધુમાં પ્રતિવાદી (સામેવાળા) નુંનામ, ઉંમર, ધર્મ, જ્ઞાતિ, ધંધો અને રહેઠાણની વિગતો પણ આપવાની રહે છે. તે અવરોધ કરવામાં આવેલ હોય પ્રકાર અને ક્યા સ્થળે કરવામાં આવ્યો છે તે સ્થળ અને એક બીજાને લગો લગ આવેલ જમીનોનું સ્થાન અને માંગેલી દાદનો પ્રકાર. જે તારીખે દાવાનું કારણ ઉદભવ્યું હોય તે તારીખ તથા જે હકીકત પરથી દાવાનું કારણ ઊભું થયું હોય તે હકીકત.

વાદીના દસ્તાવેજ તથા તેના સાક્ષીઓની યાદી અને કયો સાલી શું પુરાવો આપશે તે પણ ઉલ્લેખ કરવાનો રહે છે. અત્રે નોંધનીય છે કે, આ અધિનિયમની કલમ ૮ મુજબ ઉપરોક્ત નમુનામાં અરજી મળેલ ન હોય પરંતુ દાવાનો વિષય કલમ ૫ મુજબ હોય તો અરજદારને મળતી દાદ વિષે સમજાવી તેની ઇચ્છાની અરજી પર નોંધ કરવાની તેમજ આવી અરજી દાવા અરજી તરીકે સ્વીકારવાની સૂચન થયેલ છે. આવા સમયે મામલતદાર આ અધિનિયમની કલમ ૯ મુજબ સોગંપ ઉપર જુબાની લઈ અને કેસ દાખલ કરી મુદ્દત આપી શકે છે.

ખાસ ધ્યાનમાં રાખવાની બાબત : ઘણી વખત મામલતદાર કચેરીમાં કેસોનો ભરાવો થયેલ હોય અથવા કોઈ રાજકીય અથવા અન્ય કારણોસર મામલતદાર કચેરી દ્વારા આપની દાવા અરજીને નામંજૂર કરવાનું પહેલેથી જ નક્કી કરવામાં આવેલ હોય છે. દાવા અરજી નામંજૂર કરવા માટે ભાગે અરજી આપવા જઈએ ત્યારે રૂબરૂ અથવા ટપાલમાં અરજી મોકલાવી હોય તો ફોન દ્વારા અરજદાર પાસેથી દાવાનું કારણ ઊભું થવાની તારીખ પૂછવામાં આવતી હોય છે અરજદાર એવું જણાવે કે ગયા વર્ષે અમારો ખેતરે જવાનો રસ્તો બંધ કરેલ પતો દાવાનું કારણ ઊભું થવાને e મહિનાથી વધારે સમય થયો હોવાનું કારણ બતાવી આ કાયદાની કલમ ૧૨ મુજબ દાવા અરજી નામંજૂર કરવામાં આવતી હોય છે. આથી મામલતદાર કચેરીમાં જ્યારે પણ અરજી દાખલ કરવાના પ્રસંગો ઊભા થાય ત્યારે દાવા અરજીમાં ખાસ ૬ મહિના અંદરની તારીખ દર્શાવવી જોઈએ.

અરજદારે કેસ શરૂ થયાની પહેલી જ મુદ્દતે જ્યાં સુધી કેસ નો ચુકાદો ન આવે ત્યાં સુધી પોતાના ખેતરે અવર જવર શરૂ રહે અથવા તો પાણીના નિકાલ બાબતે પ્રશ્ન હોય તો તેને અવરોધે નહીં તે માટે તાત્કાલિક કામ ચલાઉ મનાઈ હુકમ મળવા બાબતની માંગણી કરવી જોઈએ. મામલતદાર કોર્ટના આખરી નિર્ણયની અમલવારી કઈ રીતે : થણી વખત એવા દાખલાઓ ધ્યાનમાં આવતા હોય છે કે, રસ્તો ખુલ્લો કરવાનો હુકમ કર્યા બાદ મામલતદાર કચેરીએ વારંવાર પક્કા ખાધા બાદ પણ રસ્તાની અડચણ દૂર કરવામાં આવતી નથી અથવા તો મામલતદાર કચેરીમાંથી એવું પણ જણાવવામાં આવે છે કે, અમે હુકમ કરી દીધો છે એટલે હવે તમે પોલીસ પ્રોટેકશન મેળવીને તમારા ખર્ચે રસ્તો ખુલ્લો કરાવી લ્યો. પરંતુ આપને જણાવી દઉં કે, આ અધિનિયમની કલમ ૨૧(૧) મુજબ મામલતદાર કોર્ટ એક્ટ મુજબ કરવામાં આવેલ હુકમની અમલવારી કરાવવાની જવાબદારી મહેસૂલી અધિકારીઓની જ છે.

આ કલમ મુજબ મામલતદારનો નિર્ણય અવરોધ દૂર કરવા માટે અથવા કબ્જો સોંપવા માટે અથવા ઉપયોગ હક્ક પુનઃ પ્રાપ્ત કરવા માટે હોય તો તે ગ્રામ અધિકારીઓ (તલાટી) અથવા તાબાના કોઈ અધિકારી (નાયબ મામલતદાર કે સર્કલ અધિકારી) ને અથવા તે ને યોગ્ય લાગે તો બીજી રીતે હુકમ કાહીને અમલમાં લાવશે. પોતાના હુકમની અમલવારી કરવામાં આવતી ન હોય તો IPC ની કલમ ૧૮૮ મુજબ કાયદાકીય પગલાઓ પણ મામલતદાર ભરી શકે છે, જે બાબતનો ઉલ્લેખ આ અધિનિયમની કલમ મામલતદાર કોર્ટ એક્ટ ૧૯૦૯ ની જોગવાઇઓ મુજબ કાર્યવાહી કરતાં હોય છે. ઘણી વખત કોઈ બાબતે શેઢા પાડોશીઓ વચ્ચે ઝઘડો થવાને કારણે એક ખેડૂત દ્વારા બીજા ખેડૂતને તેના ખેતરે જવાના રસ્તામાં કૃત્રિમ આડશ ઊભી કરીદેવામાં આવે છે. અથવા ખેતરા ઉપર જવાના રસ્તામાં ખાડા ખોદી નાંખવામાં આવે છે. ઘણી વખત રસ્તા આડે બાવળીયાનો ઢગલો કરીને પણ રસ્તો બંધ કરવામાં આવે છે. અથવા અવરોધ ઊભો કરીને વરસાદી પાણીનો નિકાલ અટકાવવામાં આવતો હોય છે પણ આવા સમયે જેનો રસ્તો બંધ કરવામાં આવ્યો છે તેવો આર્થિક અને શારીરિક રીતે નબળો ખેડૂત રસ્તા બંધ કરનાર માથાભારે ખેડૂતની વિરુદ્ધમાં આ રસ્તો ખુલ્લો કરાવવા માટે મામલતદાર કચેરીમાં ફરિયાદ દાખલ કરી શકે છે. મામલતદાર આ બાબતે 'મામલતદારકોર્ટએક્ટ ૧૯૦e' ની જોગવાઈઓ મુજબ કાર્યવાહી કરતાં હોય છે. ઉક્ત અધિનિયમ હેઠળ મામલતદારને કેટલીક વિશેષસત્તાઓ આપવામાં આવેલ છે. અગાઉનો મામલતદાર કોર્ટ એક્ટ ૧૮૭૬ ૨૬ કરીને મામલતદાર કોર્ટ એક્ટ ૧૯૦૯ સમગ્ર ગુજરાત રાજ્યને લાગુ પાડવામાં આવ્યો છે. આ અધિનિયમથી મામલતદારને કોર્ટનો દરજ્જો આપવામાં આવ્યો છે. આ કાયદામાં કલમ નંબર ૫ માં કોર્ટને અમર્યાદિત સત્તાઓ આપવામાં આવેલ છે. મહત્વનીબાબત મામલતદાર કોર્ટ એક્ટ એક ખૂબ નાનો પરંતુ અસરકારક અને ખેડૂતોને ઉપયોગી કાયદો છે. આ અધિનિયમની કલમ ૨૩ (૧) હેઠળ મામલતદારે કરેલ કોઈ પણ હુકમ ઉપર અપીલ થઈ શકશે નહીં. માત્ર જિલ્લા કલેક્ટર પોતે આ અધિનિયમની કલમ ૨૩(૨) મુજબ આવા કોઈ દાવાનું રેકર્ડમાં મંગાવીને તપાસી શકશે અને જો કોઈ કાર્યવાહી કે હુકમ ભૂલ ભરેલો જણાશે તો પક્ષકારો ને નોટિસ આપી રૂબરૂ સાંભળીને યોગ્ય તે હુકમ કરી શકશે. ઘણા તાલુકાઓમાં કલેકટરે આ સત્તા પોતાના તાબા હેઠળ નાનાયબ કલેકટરોને આપવામાં આવેલ હોય છે. આથી મામલતદારના હુકમ સામે નારાજ પક્ષકાર કલમ ૨૩ (૨) મુજબની રિવિઝન અરજી અહી દાખલ કરી શકે છે. નોંધ : આ પ્રકારનો કોઈ પ્રશ્ન ઉપસ્થિતિ થાય ત્યારે સુલેહ શાંતિ થીવાત- ચિત કરીને પંચાયત અથવા પંચને વાતચીત કરી પ્રશ્ન હલ કરવો જોઈએ અથવા વકીલશ્રી તેમજ અધિકારીશ્રીનો સંપર્ક કરી યોગ્ય માહિતી અને માર્ગદર્શન મેળવવું જોઈએ.

મામલતદાર ની ફરજો અને સત્તાઓ

મામલતદાર- મેન્યુઅલ

 

જો કાર્યવાહીઓ હકૂમત વિનાની કે વ્યર્થ હોય તો, તેમાં ભાગ લેવા છતાં પક્ષકાર તેને કોઈ પણ તબક્કે પડકારી શકે છે

જ્યારે જમીન અંગે કોઈ વ્યક્તિનો હિત સંકડઆયએ હોય તો તેઓ દ્વારા રેવન્યુ રેકર્ડ હક્કપત્રકમાં પોતાના નામો દાખલ કરાવતા હોય છે. જે હક્કપત્રકમાં કબજા સાથેના હક્કો ઉપરાંત કબજાવાળા તેમજ કબજા સિવાયના ગીરોની, ખેડની તથા જમીનમાં અન્ય રીતે પ્રાપ્ત થયેલા હક્કોની જેમકે વારસાઈ હક્કથી, વીલથી, ક્રૌટુંબિક વહેંચણી, બક્ષિસ, વેચાલ, રિલીઝ, ગીરો, શાનગીરો, શરતી વેચાણના રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ, દીવાની તેમજ રેવન્યૂ કોર્ટના હુકમનામાં વિગેરેની નોંધો ગામ દફતરે હકકપત્રકમાં યોગ્ય કાર્યવાહી કરી દાખલ કરવામાં આવે છે.

ત્યારબાદ મહેસૂલી અધિકારી દ્વારા પોતાને પ્રાપ્ત સત્તા અને અધિકાર મુજબ યા કોઈ ત્રાહિત વ્યક્તિની અરજી અન્વયે જમીન ધારણ કરનારાઓ સામે કાયદાની જોગવાઈના ભંગ બદલ શરૂ કરવામાં આવતી કાર્યવાહી નોટિસ કાઢવામાં આવે છે. આવા સંજોગોમાં ફેરફાર નોંધો દાખલ થયાના થણાં લાંબા સમયગાળા બાદ આવી નોટિસો કે કાર્યવાહીઓને પણ સમયમર્યાદાનો કાયદાનો સિદ્ધાંત લાગુ પડે છે તેમજ જો તેવી કાર્યવાહીમાં પલકાર ઉપસ્થિત રહેલ હોય યા ભાગ લીધેલ હોય તો પલ જો કાર્યવાહીઓ હકૂમત વિનાની કે વ્યર્થ હોય તો, તેમાં ભાગ લેવા છતાં પક્ષકાર તેને કોઈપણ તબક્કે પડકારી શકે છે તેવો સિદ્ધાંત નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટ દ્વારા નરેશ રમણલાલ દોશી વિરુદ્ધ સ્ટેટ ઓફ ગુજરાત, સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશન નંદ૯૯૧/૨૦૨ર ના કામે તા.૦૭/૦૨/૨૦૨૩ ના રોજ આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ.૧, ઈશ્યૂ.૨, ફેબ્રુઆરી-૨૦૨૪, પાના નં. ૧૫૦) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

પ્રશ્નવાળી જમીન અપીલકર્તાના વડીલ દ્વારા રજિ.વેચાણ દસ્તાવેજથી ખરીદ કરેલ. ત્યારબાદ કૌટુંબિક વહેંચણ થતાં પ્રશ્નવાળી જમીન અપીલકર્તાના હિસ્સે આવેલ અને તે સમયગાળા દરમિયાન અપીલકર્તાના વડીલનું અવસાન થયેલ, પરંતુ પશ્નવાળી જમીન વહેંચણ મુજબ અપીલકર્તાના હિસ્સે આવેલ હોવાથી અન્ય વારસો દ્વારા હક્ક જતાં કર્યાના લેખ અપીલકર્તાના લાભમાં કરી આપવામાં આવેલ. ત્યારબાદ મામલતદાર અને કૃષિપંચનાએ અરજદારને ગણોતધારાની કલમ-૯૩.એ તેમજ ૬૩/ બી હેઠળ હેઠળ તપાસ હાથ ધરી ખેડૂત તરીકેના દરજજાની ખરાઈ કરવા અંગેની નોટિસ ત્રાહિત વ્યક્તિની અરજીના આધારે કાઢવામાં આવી હતી. અપીલકર્તા દ્વારા વાદચસ્ત નોટિસ તથા મામલતદાર અને કૃષિપંચ દ્વારા કરમાવેલ હુકમ વિરુદ્ધ હાલનુંઆ પ્રકરણ અપીલકર્તા દ્વારા નામદાર હાઈકોર્ટ સમક્ષ ઉપસ્થિત કરવામાં આવેલ. નામદાર હાઈકોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, ગણોતધારાની કલમ-૬૩ ને કલમ- ૮૪(સી) સાથે વાંચતા તે હેઠળની સત્તાનું આહ્વાન કરીને કાર્યવાહી લગભગ ૧૭ વર્ષોના સમયગાળા બાદ શરૂ કરવામાં આવેલ છે. આ કોર્ટના વિવિધ ચુકાદાઓ અને હુકમો, કે જે પૈકી ભરતભાઈ નારણભાઈ વેગડા વિ. સ્ટેટ ઓફ ગુજરાતના કેસમાં લેટર્સ પેટન્ટ અપીલ નં.૭૯૮/૨૦૧૧ ના કામે કોર્ટની ખંડપીઠે આપેલ ચુકાદા ઉપર પણ આધાર રાખવામાં આવેલ છે કે, જેમાં એ પ્રમાણેનો સિદ્ધાંત નોંધવામાં આવેલ છે કે જો પગલાં ગેરવાજબી સમયગાળા બાદ શરૂ કરવામાં આવેલ હોય તો તે હકૂમત વિનાના બની રહેશે અને વિલંબનો પ્રતિબંધ હકૂમતની ઉપયોગની વિરુદ્ધ અમલી બને છે અથવા એ કે કાર્યવાહી શરૂ કરવાનું પગલું વાજબી સમયગાળા બાદ લેવાયેલ હોય તો તેવું પગલું હકૂમત વિનાનું કહી શકાય. વધુમાં મુજબ કાયદાનો એ સુપસ્થાપિત સિદ્ધાંત છે કે, વાજબી સમયગાળા બાદ સત્તાધિકારીઓ દ્વારા કાર્યવાહી શરૂ કરવાનું વ્યર્થ અને સત્તાધિકારીઓને વાજબી સમયગાળા બાદ કોઈપણ મહેસૂલી નોંધો અંગે પશ્ન કરવાની હકૂમત નથી.

નામદાર હાઈકોર્ટ દ્વારા તા.૨૯/૦૭/૨૦૧૫ ના ચુકાદામાં ખંડપીઠ દ્વારા અપાયેલ નિરીક્ષણોનો સંદર્ભ લીધેલ કે, જો પગલું હકૂમત વિનાનું હોય તો. સંદભિત નિર્ણયમાં ઉપલી કોર્ટ દ્વારા નોંધાયા મુજબ બંધારણના આર્ટિકલ ૨૨૮ હેઠળની અરજી ચલાવી શકાય છે અને બંધારણના આર્ટિકલ ૨૨૬ હેઠળની આ કોર્ટની હકૂમતનું આહ્વાન કરી શકાય છે.

જો કાર્યવાહીનો નિર્ણય હકૂમતના આધારે કરવામાં આવેલ હોય અને બંધારણના આર્ટિકલ ૨૨૬ હેઠળની ન્યાયિક તપાસ હાથ ધરતી વેળા કોર્ટ દ્વારા તેવો નિર્ણય હફમત વિનાનો હોવાનું જણાઈ આવે તો એકમાત્ર શક્ય દૃષ્ટિકોણ એ છે કે પગલું/કાર્યવાહી હકૂમત વિનાની છે. જો પગલાં કાર્યવાહી હકૂમત વિનાના હતાં તો અમને નથી લાગતુ કે તે બંધારણના આર્ટિકલ ૨૨૬ હેઠળની સત્તાનો ઉપયોગ કરતી વખતે ધ્યાને લેવાનાં થતાં સ્વવિવેકાધિકારના દાયરામાં પડશે. નોંધી શકાય કે, રજૂઆત અરજદારોના પક્ષે થયેલ વર્તણૂક ઉપર આધારિત નથી કે જે કોર્ટને દખલગીરી કરવાનો ઈન્કાર કરવા દોરી જાય, પરંતુ રજૂઆત એવા આધાર ઉપર છે કે વાજબી સમયગાળાના મુદ્દે પ્રસ્થાપિત કાનૂની સ્થિતિની વિરુદ્ધ તેમજ પગલા શરૂ કરવામાં થયેલ વિલંબની વિરુદ્ધ બે દ્રષ્ટિકોણો શકવ નહોતા. તેથી વિદ્વાન સિંગલ જજ સાહેબ દ્વારા પસાર હુકમમાં દખલગીરી કરવાનો યોગ્ય કેસ છે અને તેને જે રજૂઆત કરવાનો પ્રયત્ન કરવામાં આવેલ છે તેમ લેટર્સ પેટન્ટમાં આ કોર્ટની ખંડપીઠની અપીલી સત્તાની હફમતની બહાર હોવાનું કહી શકાય નહીં.

વધુમાં નામદાર હાઇકોર્ટ દ્વારા સ્પેશિયલ એપ્લિકેશન નં. ૧૨૭૮૩/૨૦૧૬ ના કામે પસાર તા.૦૯/૦૩/૨૦૧૮ ના હુકમમાં સહાયક બેન્ચે ખંડપીઠના ચુકાદાને ધ્યાને લીધા બાદ તારણ આપેલ કે, હાલના કેસમાં ૨૦ વર્ષો જેટલા લાંબા સમય બાદ કારણદર્શક નોટિસ કાઢીને શરૂ કરવામાં આવેલ કાર્યવાહીઓ ચલાવવામાં આવશે નહીં. પગલાં અને કાર્યવાહીઓ શરૂ કરવાનું કૃત્ય હકૂમત વિનાનાં ભનેલ છે. આ જ કારવાસર સામાપક્ષ દ્વારા જે ઉપસ્થિત કરવાનો પ્રયત્ન કરવામાં આવેલ છે, તેવી વૈકિલ્પક રાહતની ઉપલબ્ધિની રજૂઆત આ સાથે ઓવરરૂલ કરવામાં આવે છે. જવારે પગલું દેખીતી રીતે હકૂમતના અભાવે ગેરકાયદેસર છે ત્યારે અને જયારે તે ભરતભાઈ નારણભાઈ વેગના કેસમાં આ કોર્ટે આપેલ નિર્ણયથી વિરુદ્ધ છે ત્યારે બંધારણના આર્ટિકલ ૨૨૬ હેઠળની આ અરજી ચલાવી શકાઈ હોત.

નામદાર હાઈકોર્ટ દ્વારા તા.૨૯/૦૭/૨૦૧૫ ના ચુકાદામાં ખંડપીઠ દ્વારા અપાયેલ નિરીક્ષણોનો સંદર્ભ લીધેલ કે, જો પગલું હકૂમત વિનાનું હોય તો. સંદભિત નિર્ણયમાં ઉપલી કોર્ટ દ્વારા નોંધાયા મુજબ બંધારણના આર્ટિકલ ૨૨૮ હેઠળની અરજી ચલાવી શકાય છે અને બંધારણના આર્ટિકલ ૨૨૬ હેઠળની આ કોર્ટની હકૂમતનું આહ્વાન કરી શકાય છે.

નામદાર હાઇકોર્ટે ઠરાવેલ કે, કાર્યવાહીમાં ભાગ લીધો હોઈ, અરજદાર માટે તેને પડકારવાનું ખુલ્લું નહોતું. એવી વિદ્વાન મદદનીશ સરકારી વકીલશ્રી દ્વારા ઉપસ્થિત કરાવેલ રજૂઆતનો પ્રશ્ન છે ત્યાં સુધી, તે સ્વીકારવાને લાયક નથી. કારણ કે જો કાર્યવાહીઓ હકીકતમાં હકૂમત વિનાની અને વ્યર્થ હોય તો પક્ષકારો તેવી કાર્યવાહીમાં ભાગ લીધા બાદ પણ તેવી કાર્યવાહીને કોઈપણ તબક્કે પડકારી શકે છે. (લેન્ડ શોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૧, ઈશ્યૂ-૨, ફેબ્રુઆરી-૨૦૨૪, પાના નં. ૧૫૦)

 

જમીન બિનખેતીમાં ફેરવાય તો ગુજ.હાઈકોર્ટ દ્વારા ખેડૂત પ્રમાણપત્ર આપવાના નિર્દેશ

- ખેડૂત ખાતેદારની તમામ 

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ખેતીની જમીનનો ઠરાવ-બિનખેતીથી થતા બિનખેડૂત માટે પણ લાગુ કરવો જરૂરી

ગુજરાતમાં કાયદેસરનો ખેડુત ખાતેદારનો દરજ્જો ધરાવતો ન હોય તો ખેતીની જમીન ખરીદી શકતો નથી. આ અંગે ગણોતધારાની કલમ-૬૩ હેઠળ નિયંત્રણ છે કે કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય કોઈપણ વ્યક્તિ ખેતીની જમીન ધરાવી શકે નહિ અને આ અંગે ગણોતધારાની કલમ ૨(૨)માં જાતખેતીની વ્યાખ્યા આપવામાં આવી છે. ૧૯૪૮માં ખેતીની જમીન માટેનો ગણોતધારો ઘડવામાં આવ્યો તે આઝાદી બાદ જમીન સુધારા કાયદાઓ અંતર્ગત અમલમાં છે જ્યારે જમીન મહેસુલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ જમીન મહેસુલ અને ખેડુત ખાતેદારોના જમીન / મિલ્કત ઉપરના હક્કોની જાળવણી માટે હક્કપત્રકના (Record of Rights) નિયમો છે આમ ખેડુત ખાતેદારનો દરજ્જો ગણોતધારાની જોગવાઈઓ હેઠળ નિયમન થાય છે. મોટા ભાગે ખેડુત ખાતેદારના દરજ્જાની ચકાસણી માટે સરકારની માર્ગદર્શક સુચનાઓ પ્રમાણે ૧૯૫૧થી એટલે કે ગુજરાતમાં મહેસુલી રેકર્ડનું પ્રમોલગેશન (પ્રમાણિત) કરવામાં આવ્યું ત્યારથી અને ગણોતધારા હેઠળ ગણોતીઆઓને જે જમીનો આપવામાં આવી, સરકાર દ્વારા ખેતીની જમીનો સાંથણીમાં કે સીલીંગ કાયદા હેઠળ ફાળવવામાં આવી હોય તે અને પરંપરાગત મૂળ ખેડુત અને તેઓના કાયદેસરના વારસો દ્વારા ધારણ કરેલ જમીનોના ખાતેદારોને કાયદેસરના ખેડુત ગણાય છે. વિકાસની પ્રક્રિયામાં ખેતીની જમીનોના ઉપયોગમાં આમુલ પરિવર્તન આવ્યું છે અને જાહેર હેતુ, આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ, શહેરીકરણ, ઔદ્યોગિકરણના કારણે ખેતીની જમીનોનું કદ ઘટતું જાય છે.

આ પરિપ્રેક્ષ્યમાં ગુજરાતનો ખેડુત જો ખેતીવિષયક જમીન ધરાવતો હોય અને તેના ખાતાની જમીનો વેચાણ કરવાથી બિનખેડુત થતો હોય તો તે અંગે મહેસુલ વિભાગ દ્વારા મૂળ - ૧જુન - ૨૦૨૦, ૨૨ જાન્યુઆરી ૨૦૦૨, ૨૪ જાન્યુઆરી ૨૦૦૩, ૧ જુલાઈ ૨૦૦૯ અને ૩૧ માર્ચ ૨૦૨૦ના ઠરાવોથી ખાતેદાર તેની સંપુર્ણ ખેતીની જમીન વેચી દે ત્યારબાદ સમયમર્યાદામાં જમીન ખરીદી લેવાની સુચનાઓ હતી, અમો કલેક્ટર રાજકોટ હતા ત્યારે ૧ જુલાઈ ૨૦૦૯નો મહેસુલ વિભાગને રજુઆત કરી ઠરાવ કરાવેલ જેમાં ૧૮૦ દિવસમાં ખરીદી લેવાની જોગવાઈ હતી, તે લંબાવવાની અને ખેડુત પ્રમાણપત્ર આપવાની રજુઆતના આધારે ખેડુતલક્ષી નિર્ણય લેવાયલ અને તે મુજબ જ્યારે સબંધિત ખેડુતની પુરેપુરી જમીન વેચાણ થઈ બિનખેડુત થતો હોય તો નોંધ પ્રમાણિત કરવાની સાથે જ ખાતેદારની અરજી વગર Suo-moto  ખેડુત પ્રમાણપત્ર આપવાનું છે અને ખાતેદારે ૨ વર્ષની (બે) સમય મર્યાદામાં ખેતીની જમીન ખરીદી લેવાની છે અને આ રીતે ખેડુતનો દરજ્જે જાળવી શકાય છે. ગુજરાતમાં નર્મદા યોજનાના વિસ્થાપિતોને તેઓની જમીન સંપાદન કે ડુબમાં જવાને કારણે અથવા પુનઃસ્થાપનના કારણે જે ઈસમોને ગુજરાતમાં જમીન ફાળવવામાં આવેલ તે અસરગ્રસ્તોને પણ ખેડુત ખાતેદારનો દરજ્જો મળે છે તેજ રીતે સરકારના સિંચાઈ વિભાગના મોટા ડેમોને કારણે અસરગ્રસ્ત (દા.ત. ઉકાઈ, કડાણા) ખેડુતોને જે જમીનો ફાળવવામાં આવેલ તેઓને પણ ખેડુત તરીકેનો દરજ્જો અને ૧૯૬૫માં ભારત-પાકિસ્તાનના યુધ્ધ બાદ કચ્છમાં જે લોકોને ખાસ કિસ્સા તરીકે જમીન ફાળવેલ તે મૂળ ફાળવણીકારોને અને તેઓના કાયદેસરના વારસદારો પણ ખેડુત ખાતેદાર ગણાય છે.

ઉક્ત પાયાની બાબત જે ૧ જુલાઈ ૨૦૦૯માં મહેસુલ વિભાગે ઠરાવ કરેલ, તે ખેતીની જમીન વેચાણ કરવાથી બિનખેડુત થતો હોય તો તેના માટે ખેડુતનો દરજ્જો જળવાય રહે તે માટે જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. પરંતુ જો ખાતેદારની તમામ જમીન અથવા તેઓના હક્કની જમીન બિનખેતીમાં ફેરવાય અને તે બિનખેડુત થાય તો ઉક્ત સરકારી ઠરાવો લાગુ ન પડવાના અર્થઘટનના કારણે બનાસકાંઠા જીલ્લાના થરાદ / ધાનેરા તાલુકાના ગામ ભોરાડુ અને પેનગીયાના ખેડુતની જમીનો વેચાણ રાખી તે બિનખેતીમાં ફેરવવાથી બિનખેડુત થતાં તેઓએ સબંધિત વિસ્તારના થરાદના નાયબ કલેક્ટર પાસે ખેડુત પ્રમાણપત્ર માંગતાં તેઓની જમીન બિનખેતીમાં ફેરવાઈ જતાં સરકારના મહેસુલ વિભાગના તા. ૧ જુલાઈ ૨૦૦૯ના તેમજ અન્ય પરિપત્રો ખેતીની જમીનને જ લાગુ પડતા હોય તેઓને ખેડુત પ્રમાણપત્ર આપવામાં આવેલ ન હતું અને જણાવવામાં આવેલ કે તમોને સરકારના ઉક્ત પરિપત્રની જોગવાઈઓ લાગુ પડતી નથી.

નાયબ કલેક્ટર, થરાદના આ નિર્ણયથી નારાજ થતાં સબંધિત પક્ષકાર સાઈ હુસેનશાહ રહીમશાહે ગુજરાત હાઈકોર્ટમાં એસ.સી.એ.નં.-૧૩૨૨૭/૨૦૨૩ દાખલ કરતાં તા. ૨૦-૯-૨૦૨૩ ન્યાયમુર્તી નીરલ આર. મહેતાએ મહત્વપુર્ણ ચુકાદો આપી જણાવેલ કે જ્યારે સરકારે કોઈપણ ખેડુત ખાતેદાર તેની તમામ જમીનો વેચી બિનખેડુત થતો હોય તો તેને ખેડુત પ્રમાણપત્ર આપવામાં આવે છે તો કોઈપણ ખેડુત ખાતેદાર તેની જમીન બિનખેતીમાં ફેરવવાથી પણ બિનખેડુત થતો હોય તો તેને પણ ખેડુત પ્રમાણપત્ર ત્રણ મહિનામાં આપી દેવાના દિશાનિર્દેશ કરવામાં આવ્યા છે. આ મહત્વપુર્ણ ચુકાદામાં નામદાર કોર્ટ અગાઉના બાવાજી કાનપુરી બાલાપુરી પ/જ સ્ટેટ ઓફ ગુજરાત એસ.સી.એ.નં.-૧૯૬૨૯/૨૦૧૭ તા. ૧૮ એપ્રિલ ૨૦૧૮નો ચુકાદો ટાંકી વિસ્તાર પુર્વકનો ચુકાદો આપેલ છે. ગુજરાતમાં સંભવતઃ આવા ઘણા કિસ્સાઓ હશે અને મોટાભાગના અજ્ઞાાન ખેડુત ખાતેદારોને જાણકારી ન હશે કે તેઓની જમીન બિનખેતીમાં તમામ જમીન ફેરવવામાં આવે તો ખડુતનો દરજ્જો મટી જાય છે. 

સરકારના મહેસુલ વિભાગે જ્યારે ખેતીની જમીનો વેચાણથી (પુરેપુરી) બિનખેડુત થાય તો ૧ જુલાઈ ૨૦૦૯ના ઠરાવ અને અન્ય પરિપત્રોથી ખેડુત પ્રમાણપત્ર આપવાની જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે તે જ ધોરણે ઉક્ત ગુજરાત હાઈકોર્ટના ચુકાદા મુજબ ખેતીની જમીનો માટે ખેડુતનો દરજ્જો જાળવવા માટે જે જોગવાઈ કરવામાં આવી છે તે જોગવાઈઓ ખાતેદારની તમામ જમીનો બિનખેતીમાં ફેરવાય ત્યારે પણ સરકારના મહેસુલ વિભાગ દ્વારા લાગુ કરવા માટે ગુજરાત હાઈકોર્ટના ઉક્ત ચુકાદા આધારે ઠરાવ કરવામાં આવે તે જરૂરી છે. 

અને તે માટે સાચા ખેડુત ખાતેદારો ખેતીની જમીન ધારણ કરવાના હક્કો જળવાય તે માટે જરૂરી સુધારો કરતો ઠરાવ બહાર પાડવામાં આવે જેથી સમગ્ર રાજ્યમાં આ અંગે એકસુત્રતા જળવાય ફરીથી સ્પષ્ટતા કરતાં જણાવવાનું કે સુપ્રિમકોર્ટના વિનોદચંદ્ર કાપડીયાના ગભેણી  સુરતના કેસમાં ઠરાવ્યા મુજબ વીલ યાને વસીયતનામા આધારે બિનખેડુત વ્યક્તિ ખેડુત ખાતેદારનો દરજ્જો કાયદેસરનો પ્રાપ્ત કરતો નથી

સ્થાવર મિલકતની કરેલી તબદિલી બીજી વ્યક્તિની તરફેણમાં ક્યારે અસરકર્તા બને?

 

અવિભક્ત કુટુંબના રહેઠાણનો હિસ્સો એ કુટુંબના સભ્ય ન હોય એવી વ્યક્તિ ભોગવટા માટે હક્કદાર ગણાય ખરી?

તમારી જમીન તમારી મિલકત | 

નિલેશ  વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

સ્થાવર મિલકતની તબદિલીની બાબત ઘણી અગત્યની અને તેના અણલી કરણમાં અનેક કાયદાકીય અર્થઘટનો માગી લે છે. આપણે ત્યાં અમલી બનેલા ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોર્પટી એક્ટ-૧૮૮૨ની ક્લમ ૩૮ થી ૪૯ની જોગવાઇઓ વિષે આજે જોઇશું. આ કલમોની જોગવાઇ નીચે મુજબ છે.

સ્થાવર મિલકતની તબદિલી : અમુક સંજોગોમાં જ તબદિલ કરવા અધિકૃત વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી ઃ સ્વાભાવિક રીતે બદલાતા રહેતા અમુક સંજોગોમાં જ કોઈ સ્થાવર મિલકતની વ્યવસ્થા કરવા માટે અધિકૃત વ્યકિત એવા સંજોગો છે એમ કહી અવેજસર એવી મિલક્ત તબદિલ કરે, ત્યારે તબદિલીથી મેળવનાર એવા સંજોગો છે એની ખાતરી કરવા માટે વાજબી કાળજી લઈને શુદ્ધબુદ્ધિથી વર્ત્યો હોય તો, એક તરફ તબદિલીથી મેળવનાર અને બીજી તરફ તબદિલ કરનારની અને તબદિલીની જેના ઉપર અસર પહોંચી હોય તેવી, હોય તેવી અન્ય વ્યક્તિઓ વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી, એવા સંજોગો અસ્તિત્વમાં હતા એમ ગણાશે.

ત્રાહિત વ્યક્તિ ભરણપોષણ મેળવવા હક્કદાર હોય ત્યારે તબદિલી ઃ કોઈ ત્રાહિત વ્યકિતને કોઈ સ્થાવર મિલકતના નફામાંથી તેનું ભરણપોષણ  મેળવવાનો અથવા તેની ઉન્નતિ અથવા લગ્ન માટેનું ખર્ચ મેળવવાનો હક્ક હોય અને તેવી મિલકત તબદિલ કરવામાં આવે, ત્યારે તબદિલીથી મેળવનારને, તે હક્ક અંગેની જાણ હોય તો, અથવા જો તે તબદિલી વિનામૂલ્યે કરવામાં આવી હોય તો, તબદિલીથી મેળવનારની વિરુદ્ધ તે હક્કનો અમલ કરાવી શકાશે, પણ તે હક્ક અંગેની જાણ વિના અવેજ આપીને તબદિલીથી મેળવનાર વિરુદ્ધ અથવા તેના હસ્તકની તે મિલકત વિરુદ્ધ તે હક્કનો અમલ કરાવી શકાશે નહીં.

જમીનના ભોગવટા ઉપર નિયંત્રણ મૂકતી જવાબદારીનો બોજો અથવા માલિકીની સાથે સંલગ્ન, પરંતુ તેમાંનું હિત કે પડોશ હક્ક ન હોય તેવી જવાબદારીનો બોજો ઃ કોઈ ત્રાહિત વ્યકિતને, પોતાની સ્થાવર મિલકત વધુ લાભકારક રીતે ભોગવવા માટે બીજી વ્યકિતની સ્થાવર મિલકતમાંનો કોઈ હિત અથવા પડોશીહક્કથી સ્વતંત્ર એવો, તે બીજી વ્યક્તિની મિલકતનો અમુક રીતે ભોગવટો થતો અટકાવવાનો હક્ક હોય ત્યારે અથવા કરારથી ઉત્પન્ન થયેલી અને સ્થાવર મિલકતની માલિકી સાથે જોડાયેલી હોય પણ જે મિલકતમાંનું હિત અથવા તેનો પડોશહક્ક ન બનતો હોય એવી કોઈ જવાબદારીનો ફાયદો મેળવવાનો કોઈ ત્રાહિત વ્યકિતને હક્ક હોય ત્યારે એવા હક્ક અથવા જવાબદારીની જાણ સાથે તબદિલીથી મેળવનાર વિરુદ્ધ અથવા તેની અસર પહોંચતી હોય તે મિલકત વિનામૂલ્યે તબદિલીથી મેળવનાર વિરુદ્ધ તેનો અમલ કરાવી શકાશે, પણ તે હક્ક અથવા જવાબદારીની જાણ વિના અવેજસર તબદિલીથી મેળવનાર વિરુદ્ધ અથવા તેના હસ્તકની એવી મિલકત વિરુદ્ધ તેનો અમલ કરાવી શકાશે નહિ.

દેખીતા માલિકે કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકતમાં હિત ધરાવતી વ્યકિતઓની સ્પષ્ટ અથવા ગર્ભિત સંમતિથી કોઈ વ્યકિત એવી મિલકતનો દેખીતો માલિક હોય અને તે મિલકત અવેજસર તબદિલ કરે ત્યારે તબદિલ કરનારને તબદિલ કરવાને અધિકાર આપેલ ન હતો તે કારણે તે તબદિલી રદ થવા પાત્ર થશે નહીં, પરંતુ તબદિલીથી મેળવનાર તબદિલ કરનારને તબદિલ કરવાની સત્તા હતી તેની ખાતરી કરવા માટે વાજબી કાળજી લીદ્યા પછી શુદ્ધબુદ્ધિથી વર્ત્યો હોવો જોઈએ.

આગલી તબદિલી રદ કરવાનો અધિકાર ધરાવતી વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી ઃ તબદિલી રદ કરવાની સત્તા સ્વાધીન રાખીને કોઈ વ્યકિત સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરે અને ત્યારપછી તે મિલકત બીજી કોઈ વ્યકિતને અવેજસર તબદિલ કરે ત્યારે, સદરહુ સત્તાની રૂએ આગલી તબદિલી રદ કરી શકાતી હોય તેટલે અંશે (તે સત્તાનો ઉપયોગ કરતી વખતે પાળવાની શરતને અધીન રહીને) તે રદ કરવામાં આવી છે એમ ગણીને પાછળથી કરેલી તબદિલી તે બીજી વ્યક્તિની તરફેણમાં ક્યારે અસરકર્તા બને છે?

પ્રથમ તબદિલ કરવા અનધિકૃત પરંતુ પોતે તબદિલ કરેલ મિલકતમાં પાછળથી હિત સંપાદિત કરનાર વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ વ્યકિત કપટપૂર્વક અથવા ભૂલથી એવી રજુઆત કરે કે પોતાને અમુક સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરવાનો અધિકાર છે અને પોતે તે મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવાનું કરે ત્યારે, તબદિલીથી મેળવનાર જો તેમ ઈચ્છે, તો એવી તબદિલી અંગેનો કરાર અમલમાં હોય તે દરમિયાન કોઈપણ સમયે તબદિલ કરનાર તે મિલકતમાં હિત સંપાદન કરે, ત્યારે તે હિત અંગે તે તબદિલીથી અસરકર્તા થશે. સદરહુ વિકલ્પ હોવાની જાણ વિના શુદ્ધબુદ્ધિથી અવેજસર તબદિલીથી મેળવનારાઓના હકકને આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી નુકસાન થશે નહીં.

એક સહમાલિકે કરેલી તબદિલી ઃ સ્થાવર મિલકતના બે અથવા વધુ સહમાલિકો પૈકી એક સહમાલિક એવી [મિલકતમાંનો પોતાનો હિસ્સો અથવા તેમાંનુ હિત તબદિલ કરવાની કાયદેસર ક્ષમતા ધરાવતો હોય અને તેમ કરે ત્યારે તબદિલીથી મેળવનાર એવા હિસ્સા અથવા હિત અંગે અને તબદિલીનો અમલ કરવા માટે જરૂરી હોય તેટલે અંશે તે મિલકતના સંયુકત કબજા માટેનો અથવા મિલકતનો સહિયારો અથવા આંશિક ભોગવટો કરવાને, અને તેનું વિભાજન કરવાનો તબદિલ કરી આપનારનો હકક, એ રીતે તબદિલ કરેલ હિસ્સા અથવા હિતને તબદિલીની તારીખે અસરકર્તા હોય એવી શરતો અને જવાબદારીઓને અધીન રહીને, સંપાદિત કરે છે. કોઈ અવિભક્ત કુટુંબની માલિકીના રહેઠાણના ઘરનો કોઈ હિસ્સો તબદિલીથી મેળવનાર વ્યક્તિ, તે કુટુંબના સભ્ય ન હોય ત્યારે, તે આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી તે ઘરના સંયુક્ત કબજા માટે અથવા બીજા સહિયારા કે આંશિક ભોગવટા માટે હકદાર થાય છે એમ ગણાશે નહીં.

અવેજસર સંયુક્ત તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલક્ત બે અથવા વધુ વ્યક્તિઓને અવેજસર તબદિલ કરવામાં આવે અને એવો અવેજ તેમના સહિયારા ભંડોળમાંથી આપવામાં આવ્યો હોય ત્યારે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય, તો સદરહુ ભંડોળમાં તેઓ અનુકમે જે હિત માટે હકદાર હોય તેટલા શકય હોય ત્યાં સુધી સમાન હિત માટે હકદાર થશે, અને જ્યારે એવો અવેજ તેમના પોતે પોતાના ભંડોળમાંથી આપવામાં આવ્યો હોય ત્યારે, એથી વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, તેઓએ અનુકમે અવેજનો જે હિસ્સો આપ્યો હોય ત્યારે, એથી વિરૃઘ્ધનો કરાર ન હોય તો, તેઓએ અનુકમે અવેજનો જે હિસ્સો આપ્યો હોય તેના પ્રમાણમાં તેઓ તે મિલકતમાંના હિત માટે હકકદાર થશે. તે ભંડોળમાં તેઓ અનુક્રમે કેટલા હિત માટે હકદાર હતા અથવા તેઓએ અનુકમે અવેજનો કેટલો હિસ્સો આપ્યો હતો તે વિષે પુરાવો ન હોય, તો તે વ્યક્તિઓ તે મિલકતમાં સરખું હિત ધરાવે છે એમ માની લેવું જોઈશે.

 જુદાં જુદાં હિત ધરાવતી વ્યકિતઓએ અવેજસર કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકતમાં જુદું જુદું હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓ તે મિલકત તબદિલ કરે ત્યારે વિરુધ્ધનો કરાર ન હોય તો, તબદિલ કરનારા, તે મિલક્તમાંના તેઓના હિત સરખી કિંમતનાં હોય ત્યારે સરખે ભાગે અને જયારે એવાં હિત અસમાન કિંમતના હોય ત્યારે પોતપોતાના હિતના પ્રમાણમાં અવેજનો હિસ્સો મેળવવા હક્કદાર છે.

સહમાલિકોએ સહિયારી મિલક્તના હિસ્સાની કરેલી તબદિલી ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકતના સહમાલિકો પોતાના ક્યા હિસ્સા અથવા હિસ્સાઓ અંગે તબદિલી અમલી બનશે તે દર્શાવ્યા વિના તે મિલકતનો કોઈ હિસ્સો તબદિલ કરે ત્યારે, તબદિલી કરનાર વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી સદરહુ હિસ્સા સરખા હોય ત્યારે, એવા હિસ્સાઓ અંગે સરખે ભાગે અને સદરહુ હિસ્સા અસમાન હોય ત્યારે તેના પ્રમાણમાં તે તબદિલી અમલી બનશે.

ઉદાહરણ ઃ મોજે સુલતાનપુરમાં ”ક” ૧/ર અને ”ખ” અને ”ગ” દરેકનો ૧/૪ હિસ્સો છે. તેઓ તેમના જુદા જુદા ક્યા હિસ્સામાંથી તબદિલી કરવામાં આવે છે તે દર્શાવ્યા વિના તે મોજેનો ૧/૮ હિસ્સો ”ઘ” ને તબદિલ કરે છે. તે તબદિલીનો અમલ કરવા માટે ”ક” ના હિસ્સામાંથી ૧/૧% [હિસ્સો અને ”ખ” અને ”ઘ” દરેકના હિસ્સામાંથી ૧/૩૨ હિસ્સો લેવામાં આવશે.

તબદિલીથી ઉત્પન્ન કરેલા હકકોની અગ્રતા ઃ એક જ મિલકત જુદા જુદા વખતે તબદિલ કરીને તેમાં અથવા તે ઉપર કોઈ વ્યકિતએ હક્ક ઊભો કર્યાનું અભિપ્રેત થતું હોય અને એવા તમામ હક્ક એક સાથે અસ્તિત્વમાં ન રહી શકે અથવા તેનો સંપૂર્ણપણે એક સાથે અમલ થઈ શકે તેમ ન હોય ત્યારે પાછળથી ઊભો કરેલો દરેક હકક, આગળની તબદિલીથી લેનારાઓને બંધનકર્તા કોઈ ખાસ કરાર અથવા શરત ન હોય તો, અગાઉ ઊભા કરેલા હક્કોને અધીન રહેશે.

વીમા પોલિસીની રૂએ તબદિલીથી મેળવનારનો હકક ઃ કોઈ સ્થાવર મિલકત અવેજસર તબદિલ કરવામાં આવે અને તબદિલીની તારીખે એવી મિલકતનો કે તેના કોઈ ભાગનો આગથી થતી નુકસાની અથવા હાનિ સામે વીમો ઉતરાવેલ હોય તો એવી નુકસાની કે હાનિ થાય તે પ્રસંગે, તબદિલીથી મેળવનાર, વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય ત્યારે, તે પોલિસી હેઠળ તબદિલી કરનારને મળે તે રકમ અથવા તેમાંથી જરૂરી હોય એટલી રકમ તે મિલકતને મૂળ સ્થિતિમાં મૂકવા માટે વાપરવામાં આવે એવી ફરજ પાડી શકશે.

કોઈપણ વ્યક્તિ પોતાની પાસે હોય તેના કરતાં વધુ સારા ટાઇટલ નિહિત/તબદીલ કરી શકે નહિ

 

જીલ્લા કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટનું કાયદાકીય સ્થાન અને જવાબદેહી

 લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન- એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- પ્રવર્તમાન સમયમાં જીલ્લા કલેક્ટરની કામગીરીમાં બદલાવ

કલેક્ટરનો હોદ્દો સામાન્ય જનમાસમાં પ્રચલિત છે શરૂઆતમાં ઈસ્ટ ઈન્ડીયાના સમયગાળામાં અને બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન જીલ્લા પરગણામાં અગત્યના હોદ્દા તરીકેનું સર્જન ૧૭૬૧માં પ્લાસીના યુધ્ધ ૧૭૫૭ બાદ અંગ્રેજ વ્યવસ્થા સુદૃઢ કરવાના ભાગરૂપે અને સૌ પ્રથમ બંગાળ, બિહાર અને ઓરિસ્સા પ્રાન્તની દિવાની (Right to Collect Revenue) વસુલ કરવાના હક્ક મેળવ્યા. મુંબઈ પ્રાન્તમાં (હાલના ગુજરાત સહિત) જમીન મહેસુલ કાયદો ૧૮૭૯ ઘડવામાં આવ્યો અને જમીનના વ્યવસ્થાપન અંગેનો સર્વગ્રાહી કાયદો થોડાઘણા ફેરફારો સાથે આજે પણ વિદ્યમાન છે. અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ ઈન્ડીયન પેનલ કોડ (હાલ ન્યાય સંહિતા) જમીન મહેસુલ અધિનિયમ, પુરાવા અધિનિયમ (હાલ સાક્ષ અધિનિયમ) નિયમનકારી (Regulating) કાયદાઓ છે. અને તેમાં કરેલ જોગવાઈઓ અર્થઘટનની દ્રષ્ટિએ ખુબ જ સ્પષ્ટ છે. (Unambiguous –  અસંદિગ્તતા સિવાય) જમીન મહેસુલ કાયદામાં જ કલેક્ટરની નિમણુક કરવાની જોગવાઈ છે અને અન્ય મહેસુલી અધિકારીઓ એની નિમણુકની જોગવાઈ અને તેઓની ફરજો અને જવાબદારી સ્પષ્ટ કરવામાં આવી છે જીલ્લા કલેક્ટરને રાજ્યનો જીલ્લા કક્ષાએ પ્રતિનિધી ગણવામાં આવે છે. He is Eyes and Ears of Govt. (સરકારના આંખ અને કાન) જમીન મહેસુલ કાયદો ઘડવામાં આવ્યો ત્યારે રાજ્યના મુખ્ય આવકના સાધન તરીકે જમીન મહેસુલ ઉઘરાવવાના અને જમીનનું નિયમન, રક્ષણ કરવાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ હતો. સાથોસાથ કાયદો અને વ્યવસ્થાના નિયમન ભાગરૂપે ક્રિમીનલ પ્રોસીઝર કોડની (હાલ નાગરિક ન્યાય સંહિતા અધિનિયમ) કલમ-૨૦ની જોગવાઈ મુજબ જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટની નિમણુંક કરવામાં આવે છે અને જુદાજુદા મેજીસ્ટ્રીયલ કાયદાની જોગવાઈ મુજબ કામગીરી કરે છે. તેઓને એક્ઝીક્યુટીવ મેજીસ્ટ્રેટ તરીકે ગણવામાં આવે છે. ક્રિમીનલ પ્રોસીઝર કોડમાં જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટના તાબાના - અધિક જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ (ADM) સબડીવીઝનલ મેજીસ્ટ્રેટ અને તાલુકા એક્ઝીક્યુટીવ મેજીસ્ટ્રેટ તરીકે જીલ્લા, પેટા પ્રાન્ત અને તાલુકા કક્ષાએ ફરજો બજાવે છે કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેેટ આમ જમીન મહેસુલ અધિનિયમ અને ક્રિમીનલ પ્રોસીઝર કોડની જોગવાઈ હેઠળ કાયદાકીય સત્તા ધરાવતા અધિકારી તરીકે ફરજો બજાવે છે

જાહેર જનતા અને વિશાળ જન સમુદાયમાં આ હોદ્દાઓની અગત્યતા એટલા માટે છે કે, જમીન મહેસુલ કાયદાઓનું અને ક્રિમીનલ પ્રોસીઝર હેઠળ કાયદો અને વ્યવસ્થા જાળવવી અને નિયમન કરવા માટે રાજ્ય સરકારે સત્તાઓ અનામત રાખી હોય તે સિવાય કાયદાકીય જોગવાઈઓ સાથે સત્તાઓ સ્પષ્ટ કરવામાં આવી છે કે તેના કારણે જનતાએ તેઓના પ્રશ્નો અંગે સરકાર સુધી જવું ન પડે, સમયાંતરે જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટની કામગીરીમાં બદલાવ આવ્યો છે આઝાદી મળી અને બંધારણ અમલમાં આવ્યા બાદ અગાઉ કલેક્ટર - જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ - જીલ્લા સેસન્સ જડજ તરીકે પણ ફરજો બજાવતા હતા. બંધારણમાં ન્યાયતંત્ર (Judiciary) અને કારોબારીને (Executives)અલગ કરવાના સિધ્ધાંતો અનુસાર જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ, સબ ડીવીઝનલ મેજીસ્ટ્રેટ, તાલુકા એક્ઝીક્યુટીવ મેજીસ્ટ્રેટ, ફર્સ્ટ ક્લાસ, સેકન્ડ ક્લાસ મેજીસ્ટ્રેટની ફરજો બજાવતા હતા, તે સત્તાઓ ન્યાયતંત્રની કોર્ટો પાસે તબદીલ થઈ છે. પરંતુ નિયમનકારી કાયદાઓમાં જાહેર કાયદો અને વ્યવસ્થા જાહેર સુલેહશાંન્તિ જાળવવાના ભાગરૂપે આજે પણ સત્તાઓ છે અને ગુજરાત પોલીસ એક્ટની જોગવાઈ પ્રમાણે જીલ્લાનું પોલીસતંત્ર જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટના નિયંત્રણ હેઠળ છે. બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટના હોદ્દા ઉપર આઈ.સી.એસ (Indian Civil Service) અધિકારીઓ કે જેમની પસંદગી સ્પર્ધાત્મક પરિક્ષાઓના અધારે (Merit) ગુણવત્તાના આધારે પસંદગી થતી. (અગાઉ ઈગ્લેન્ડમાં પરિક્ષા લેવાતી. ત્યારબાદ Federal Public Service Commission) અને આઝાદી બાદ આઈ.સી.એસ.ની જગ્યાએ ભારતીય તત્વ જાળવવા સરદાર પટેલ દ્વારા ઈન્ડીયન એડમીનીસ્ટ્રેટીવ સર્વિસ (આઈ.એ.એસ.) શરૂ કરવામાં આવી અને તે કેડરના અધિકારીઓને જીલ્લા કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ તરીકે સરકાર દ્વારા નિમણુંક કરવામાં આવે છે. કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ દ્વારા ઘણી અર્ધન્યાયિક (quasi- Judicial) કાર્યવાહી કરવાની હોય છે. અમો જ્યારે કલેક્ટર રાજકોટ હતા ત્યારે રાજ્યના અને ભારત સરકારના જુદાજુદા કાયદાઓ હેઠળ ફરજ બજાવવાની છે. તેવા કુલ ૩૦૧ કાયદાઓ છે જેમાં જુદાજુદા સ્વરૂપે ફરજો બજાવવાની છે. કેટલા કાયદાઓ હેઠળ અપીલીય (Appellate) હકુમત ધરાવે છે તેની યાદી તૈયાર કરેલ હતી. જે તમામ જીલ્લાઓમાં સરકારને પરિપાત્રિત કરવામાં આવેલ. જીલ્લા કલેક્ટર હસ્તક લગભગ ૨૦૧ જેટલી જુદીજુદી સમિતિઓ છે અને સમયાંતરે ઉમેરાતી જાય છે. આ તમામ સમિતિઓ પૈકી જીલ્લા સંકલન અને ફરીયાદ સમિતિ (હાલ વધુ સ્વાગત) તેમજ કાયદો અને વ્યવસ્થા સમિતિ છે. 

પ્રવર્તમાન સમયમાં અને પંચાયતી રાજ અમલમાં આવતાં સત્તાના વિકેન્દ્રીકરણના ભાગરૂપે જીલ્લા કક્ષાએ જીલ્લા પંચાયતના વહિવટી વડા તરીકે, આઈ.એ.એસ. કક્ષાના જીલ્લા વિકાસ અધિકારીની નિમણુંક કરવામાં આવે છે અને ગુજરાતમાં ૧૯૬૩થી પંચાયતી રાજ અમલમાં આવતાં અને ૭૩મો અને ૭૪મો બંધારણીય સુધારો આવતાં અગાઉ જીલ્લા કલેક્ટર ફરજો બજાવતાં તે વિકાસલક્ષી કામગીરી જીલ્લા વિકાસ અધિકારી દ્વારા યોજનાઓનું અમલીકરણ થાય છે. વિકાસની પ્રક્રિયામાં જીલ્લા કક્ષાએ કલેક્ટર પણ જરૂરિયાત (Felt need) આધારિત કામગીરી કરે તે માટે જીલ્લા આયોજન મંડળ કાર્યરત છે અને તેના વાઈસ ચેરમેન તરીકે કલેક્ટર ફરજો બજાવે છે અને અમલીકરણ સમિતિના અધ્યક્ષ તરીકે ફરજો બજાવે છે. સાંપ્રત સમયમાં કલેક્ટરની ભુમિકા નિયમનકારીને બદલે લોકશાહી શાસન વ્યવસ્થામાં Facilitator તરીકે લોકાભિમુખ વહિવટ (Public Oriented Administration) પ્રસ્થાપિત કરવાની સાથે વિશ્વસનીયતા સાથે પ્રજાને જવાબદેહી (Accountability) સ્વરૂપે ફરજો બજાવવાની છે. જીલ્લા કક્ષાએ હાલ વિવિધ કામગીરીના ભારણના કારણે મુળ કામગીરીમાં જે સ્વરૂપે ધ્યાન અપાવવુ જોઈએ તે અપાતું નથી તેવી પ્રતિતિ થાય છે અને કલેક્ટર જીલ્લા કક્ષાએ રાજ્યના પ્રતિનિધી નિષ્પક્ષ સ્વરૂપે આ હોદ્દાની ગરિમાને જાળવવી ખુબ જ જરૂરી છે. એક સમયમાં સરદાર સાહેબ બ્રિટીશ કલેક્ટરની કામગીરીના વિરૂધ્ધમાં (જે તે સમયે બ્રિટીશ હિત જાળવવાનું હતું) હતા, તેજ સરદાર સાહેબે આઝાદી બાદ આઈ.એ.એસ. કેડર ઉભી કરી તેનું એકમાત્ર કારણ તટસ્થ, નિષ્પક્ષ, ભય અને પક્ષપાત સિવાય પ્રજાની કામગીરી કરવાની વિભાવના વ્યક્ત કરેલ તેને સાર્થક કરવા જીલ્લા કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ સરદાર સાહેબની વહિવટી કાર્યપધ્ધતિને અનુસરે તે જરૂરી છે.

રિયલ એસ્ટેટના વિકાસને વેગ આપવા માટે અઢળક પ્રયાસ

 રિયલ્ટી નિષ્ણાતોના મતે, ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર આઉટલેમાં ૧૧.૧%નો વધારો, જે GDPના ૩.૪% છે, તે દેશના રેલવે, રોડ અને લોજિસ્ટિક્સ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરને વધુ વધારશે. ગતિ શક્તિ કાર્યક્રમ હેઠળ ઓળખવામાં આવેલ ત્રણ નવા આર્થિક રેલવે કોરિડોર આર્થિક હબ વિકસાવવાની અને તેમના સંરેખણ સાથે ટાયર-૨ અને ટાયર-૩ શહેરોના વિકાસને વેગ આપવાની ક્ષમતા સાથે વિશાળ પ્રોજેક્ટ છે. આગામી પાંચ વર્ષમાં ૨ કરોડ આવાસ એકમો પૂર્ણ કરવાનો ઈરાદો સરકારના 'હાઉઝિંગ ફોર ઓલ' મિશનમાં મદદ કરશે. વધુમાં, સ્થાનિક પ્રવાસન વિકાસ પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવાથી હોસ્પિટાલિટી ઉદ્યોગને પ્રોત્સાહન મળશે.  ટૂંક સમયમાં શરૂ થનારી આવાસ યોજના, જેનો ઉદ્દેશ્ય મધ્યમ-વર્ગને તેમના ઘરની માલિકીમાં ટેકો આપવાનો છે, તે દેશમાં આવાસ ક્ષેત્રને નોંધપાત્ર પ્રોત્સાહન આપવા માટે તૈયાર છે જ્યાં દરરોજ આ આવક વર્ગમાં લોકોની સંખ્યા વધી રહી છે. ઉદ્યોગના અંદાજો સૂચવે છે કે ભારતનો મધ્યમ વર્ગ ૨૦૨૦-૨૧માં ૩૧%થી વધીને ૨૦૪૭ સુધીમાં કુલ વસ્તીના લગભગ બમણા થઈને ૬૧% થઈ જશે.

હાઉસિંગ સેગમેન્ટમાં વૃદ્ધિનો બીજો મહત્ત્વપૂર્ણ ડ્રાઈવર સમગ્ર દેશમાં ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને કનેક્ટિવિટી વધારવા માટે સરકારની પ્રતિબદ્ધતા છે. લક્ષ્યાંકિત પહેલો માટે જીડીપીના ૩.૪% ફાળવવાથી વિવિધ ક્ષેત્રોમાં વ્યાપક લાભો પ્રાપ્ત થશે. ટૂંકા-થી-મધ્યમ ગાળામાં, ટાયર-II અને ટાયર-III શહેરો આ સંયુક્ત પ્રયાસોને કારણે આર્થિક પ્રવૃત્તિમાં વધારો થવાની ધારણા કરી શકે છે.

આગામી ૫ વર્ષમાં પીએમ આવાસ યોજના (ગ્રામીણ) હેઠળ ૨ કરોડ વધારાના મકાનો ઉમેરવાની દરખાસ્ત ગ્રામીણ વિસ્તારોમાં વિકાસને સક્ષમ બનાવશે. વધુમાં, લાયક વર્ગો માટે મધ્યમ વર્ગ માટે આવાસ અંગેની જાહેરાત સંબંધિત ક્ષેત્રો સાથે રિયલ એસ્ટેટ અને બાંધકામ પ્રવૃત્તિઓના વિકાસને વેગ આપશે. દેશમાં પ્રવાસન વિકસાવવા પર ભાર એ એક ઉત્તમ પહેલ છે. આ સાથે, અસંખ્ય ટાયર ૨ અને ટાયર ૩ શહેરો આર્થિક વિકાસના સાક્ષી બનશે જે એકંદરે અર્થતંત્રને વધુ મદદ કરશે. પોર્ટ કનેક્ટિવિટી, ટુરિઝમ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને સુવિધાઓ માટેના પ્રોજેક્ટ્સની જાહેરાતો સાથે સ્થાનિક પ્રવાસન માટે ઉભરી રહેલા ઉત્સાહને સંબોધવાની દરખાસ્ત પણ રોજગારી પેદા કરવામાં મદદ કરશે. એરપોર્ટના સતત વિકાસ પર વધારાનો ભાર સેક્ટર માટે વધુ તકો ઉભી કરશે.

વચગાળાનું બજેટ ભારતના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને આગળ વધારવા માટે એક મહત્વપૂર્ણ સીમાચિહ્નરૂપ છે. તે ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને કનેક્ટિવિટી સુધારણાઓ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, જે રિયલ એસ્ટેટ વિકાસને વિસ્તૃત કરવા માટે નિર્ણાયક છે, ખાસ કરીને ટાયર ૨ અને ૩ શહેરોમાં. આ બજેટ નોંધપાત્ર રીતે મધ્યમ વર્ગના ભાડામાંથી ઘરની માલિકી તરફના સંક્રમણને સમર્થન આપે છે, ઘણા શહેરી વિસ્તારોને પુનર્જીવિત કરે છે. કેપેક્સ આઉટલેમાં ૧૧.૧%નો વધારો વિવિધ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ માટે મજબૂત ભાવિ સૂચવે છે, જે માળખાકીય ઉન્નતીકરણો દ્વારા ઉત્તેજીત છે. જો કે, જો નીચેની બાબતો પર ધ્યાન આપવામાં આવ્યું હોત, તો તે રિયલ એસ્ટેટ માટે નોંધપાત્ર બૂસ્ટર બની શક્યું હોત. વધુમાં, ઘર ખરીદનારાઓ માટે વધારાના કર પ્રોત્સાહનોની ગેરહાજરી અને પોસાય તેવા આવાસ માટે નોંધપાત્ર સમર્થન એ નોંધપાત્ર દેખરેખ છે. આ મુદ્દાઓ હોવા છતાં, અમે આ નિર્ણાયક ચિંતાઓને ઉકેલવા માટે કેન્દ્રીય બજેટની સંભવિતતા વિશે આશાવાદી છીએ.

પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના માટે FY૨૪ માટે કુલ રૂ.૭૯,૦૦૦ કરોડની ફાળવણીમાં નોંધપાત્ર ૬૬%નો વધારો, શહેરી અને પરવડે તેવા આવાસ પર સરકારના ભારને રેખાંકિત કરે છે. હાઉસિંગ ઉપરાંત, સરકારનું સક્રિય વલણ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સેક્ટર સુધી વિસ્તરે છે જેમાં હાલના એરપોર્ટના સતત વિસ્તરણ અને નવા એરપોર્ટનો વ્યૂહાત્મક વિકાસ કાર્યક્ષમ રીતે આગળ વધશે. આ આગળ દેખાતી પહેલ ૧૪૯ નવા એરપોર્ટની સ્થાપના કરવા માટે ટાયર ૨ અને ટાયર ૩ શહેરો માટે કનેક્ટિવિટી વધારવા માટે બનાવવામાં આવી છે. 

ખાસ કરીને મધ્યમ વર્ગ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરતી નવી હાઉસિંગ સ્કીમ શરૂ કરવાની નાણા મંત્રીની જાહેરાત હાઉસિંગ સેક્ટર માટે સારી વાત છે. તે મિડ અને એફોર્ડેબલ સેગમેન્ટના ઘરોની માંગને વેગ આપે તેવી શક્યતા છે. ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પરનું આ ધ્યાન આડકતરી રીતે ટાયર ૨ અને ૩ શહેરોમાં રિયલ એસ્ટેટ વૃદ્ધિને વેગ આપશે

રિવરફ્રન્ટની કરોડોની જમીન પાણીના ભાવે પધરાવી દેવાશે, મ્યુનિ.બજેટ બેઠકમાં વિપક્ષ નેતાનો આક્ષેપ ઓછા વેલ્યુએશન થકી લગભગ રૂ. 5,000 કરોડની રકમનું કૌભાંડ રચવામાં આવી રહ્યું છે

 અમદાવાદ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનની બજેટ બેઠકમાં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ઉપર 1.75 લાખ ચોરસ મીટરનું ક્ષેત્રફળ ધરાવતા સાત પ્લોટ જમીનની બજાર કિંમત કરતા ઓછા ભાવે 99 વર્ષના હક્ક સાથે વિકસીત કરવાનો કારસો એક કૌભાંડ હોવાનો આક્ષેપ વિપક્ષના નેતાએ કર્યો હતો.કોર્પોરેશનમાં વિપક્ષના નેતાએ એવો આક્ષેપ કર્યો હતો કે ત્રણ તબક્કામાં આ રીતે ઓછા વેલ્યુએશન થકી લગભગ રૂ. 5,000 કરોડની રકમનું કૌભાંડ રચવામાં આવી રહ્યું છે. તેમણે જણાવ્યું હતું કે જમીનના ભાવ બજાર કિંમત કરતા ઓછા આંકવામાં આવ્યા છે. 99 વર્ષના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ આપવામાં આવશે અને લાખો રૂપિયાની જમીન પ્રતિ ચોરસ મીટરે માત્ર રૂ. 10ના ભાવે મળતિયાઓને આપવામાં આવશે.પોતાના આક્ષેપ સાથે અગાઉ રાજ્ય સરકારે બે પ્લોટના નક્કી કરેલા ભાવ અને રાજ્ય સરકારની પ્રાઇસ ફીકસીંગ કમિટીએ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2002ની પદ્ધતિ પણ તેમણે ટાંકી હતી.

રિવરફ્રન્ટના સાત વેલ્યુઝોનમાં પ્રતિ.ચો.મી. ભાવ

સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ હસ્તક આવેલી જમીન માટે સાત વેલ્યએશન ઝોનમાં પ્રતિ ચોરસ મીટર જમીનના નકકી કરવામાં આવેલા ભાવ આ મુજબ છે.

સ્થળ	ક્ષેત્રફળ(સ્કે.મીટર)	પ્રતિ.ચો.મી.જમીનનો ભાવ (લાખમાં)	ડેવલપમેન્ટ રાઈટસનો ભાવ (સ્કે.મીટર)
ઈવેન્ટ સેન્ટર સામે	29,386	3.8	22647
વલ્લભસદન પાસે	27,943	3.22	23676
સાબરમતી,પાવરહાઉસ પાછળ	48,694	2.95	21691
પીકનીક હાઉસ,શાહીબાગ પાસે	11,054	2.97	24750
દધીચી બ્રિજ નજીક,દુધેશ્વર	35,236	2.71	19982
લેમન ટ્રી હોટલની પાછળ	17,000	2.50	20833
જગન્નાથ મંદિર પાછળ	5900	51,750	16172

2016માં બે પ્લોટ માટે 167.12 કરોડ કિંમત નકકી થયેલી

રાજય સરકારની પ્રાઈસ ફિકસીંગ કમિટિ દ્વારા વર્ષ-2016માં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના બે પ્લોટના વેચાણ માટે વેલ્યુએશન કરવામાં આવ્યુ હતુ.એ સમયના શહેરી વિકાસ મંત્રી નિતીન પટેલે 1280 ચોરસ મીટર ક્ષેત્રફળવાળા શેખપુર-ખાનપુરાના સર્વે નંબર 335નો ભાવ નકકી કરી 17 માળનુ બાંધકામ થઈ શકે એ માટે 16,773 ચોરસ મીટર બિલ્ટઅપ એરીયા નકકી કર્યો હતો.આ માટે પ્લોટની તળીયાની કિંમત પ્રતિ ચોરસ મીટર રુપિયા 7.86 લાખ નકકી કરી રુપિયા 100.64 કરોડ આવક અંદાજવામાં આવી હતી.ચંગીઝપુર ગામની સીમમાં રેવન્યુ સર્વે નંબર-184 બીજો પ્લોટ હતો.જેમાં 25 માળનુ બાંધકામ થઈ શકે એ માટે 11,074 ચોરસ મીટર બિલ્ટઅપ એરીયા નકકી કરાયો હતો.આ પ્લોટ માટે પ્રતિ ચોરસ મીટર રુપિયા 2.96 લાખ ભાવ નકકી કરાયો હતો.જેની કુલ કિંમત રુપિયા 66.45 કરોડ હતી.રાજય સરકારે લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી અંતર્ગત આ બે પ્લોટના ભાવ જાહેર કર્યા હતા પરંતુ પ્લોટનુ વેચાણ થઈ શકયુ નહોતુ.

સ્થાવર મિલકતની તબદિલી અને વિભાજનના હક્કોની શરતોની અસરો કેવી હોય છે?

 

વિભાજન કે તબદિલી પછીની વ્યવસ્થા બિન-કાયદેસર હોવાને કારણે આગલી વ્યવસ્થાને અસર થતી નથી

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત |

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

thelaw_office@yahoo.com
​

સ્થાવર મિલકતની તબદિલી અને વિભાજનની કામગીરી સામાન્ય સંજોગોમાં વ્યાપક પ્રમાણમાં થતી હોય છે. તેમાં કેવા પ્રકારની શરતો હોય છે અને તેનું પાલન ન કરાય તો શું થઇ શકે છે તેની વિગતો આજે જોઇશું.    

અનુવર્તી શરતનું પાલન : સ્થાવર મિલકતની તબદિલી અને વિભાજનની કામગીરી માં જે તે શરતનું ચુસ્ત પાલન કરવામાં ન આવે તો, અગાઉની છેલ્લી કલમમાં જણાવેલા પ્રકારની પછીથી વ્યવસ્થા અસરકર્તા થઈ શકશે નહીં

વિભાજન કે તબદિલી પછીની વ્યવસ્થા બિન-કાયદેસર હોવાને કારણે આગલી વ્યવસ્થાને અસર ન થવા બાબત : પછીની વ્યવસ્થા કાયદેસરની ન હોય, તો તેથી આગલી વ્યવસ્થાને અસર થતી નથી.

કોઈ નિર્દિષ્ટ અચોક્ક્સ બનાવ બને અથવા ન બને ત્યારે તબદિલી અસરકર્તા રહેશે કે નહીં એવી

શરત : કલમ-૧૨ ની જોગવાઈઓને આધીન રહીને કોઈ મિલકત તબદિલ કરીને તે મિલકતમાં એવી શરત રાખીને કોઈ હિત ઉભું કરી શકાશે કે કોઈ નિર્દિષ્ટ અચોકકસ બનાવ બને અથવા કોઈ નિર્દિષ્ટ અચોકક્સ બનાવ ન બને ત્યારે તે હિતનો અંત આવશે એવી શરત બિન-કાયદેસર ન હોવી જોઈએ.

કોઈ હિતનો અંત આવે તેવી શરત કાયદેસર બને તે માટે જે બનાવ સંબંધી તે શરત રાખવામાં આવી હોય તે બનાવ કોઈ હિત ઊભું કરવા માટે શરતરૂપે કાયદેસર રીતે રાખી શકાય એવો હોય એ જરૂરી છે.

અમુક કાર્ય કરવાની શરતે કરેલી તબદિલી, કાર્ય કરવા માટે કોઈ સમય નિર્દિષ્ટ ન હોય ત્યારે ઃ કોઈ મિલકત તબદિલ કરીને તે મિલકતમાં એવી શરતે કોઈ હિત ઊભું કરવામાં આવે કે તે હિત પ્રાપ્ત કરનાર વ્યક્તિએ અમુક કાર્ય કરવું જોઈએ, પણ તે કાર્ય કરવા માટે કોઈ સમય દર્શાવવામાં આવ્યો ન હોય ત્યારે તે વ્યકિત, તે કાર્ય કરવું સદાને માટે અથવા કોઈ અચોક્ક્સ મુદત માટે અશક્ય બનાવે, તો તે શરતનો ભંગ થયો ગણાય.

અમુક કાર્ય કરવાની શરતે કરેલી તબદિલી, સમય નિર્દિષ્ટ હોય ત્યારે, મિલકત તબદિલ કરીને ઊભા કરેલા કોઈ હિતનો કોઈ વ્યકિત ઉપભોગ કરે તે પહેલાં તેણે પાલન કરવાની શરત તરીકે અથવા શરતનું પાલન ન થવાથી તે હિત તેની પાસેથી બીજી વ્યકિતને પ્રાપ્ત થવાનું હોય એવી શરત તરીકે તેણે કોઈ કાર્ય કરવાનું હોય અને તે કાર્ય કરવા માટેનો સમય દર્શાવ્યો હોય ત્યારે જે વ્યકિતને તે શરતનું પાલન ન થવાથી સીધી રીતે ફાયદો થનાર હોય તેણે કપટ કરીને નિર્દિષ્ટ સમયમાં તે કાર્ય થતું અટકાવ્યું હોય તો, તે વ્યક્તિને સંબંધ હોય ત્યાં સુધી એવા કપટને કારણે થયેલા વિલંબને પહોંચી વળવા માટે જેટલો સમય જોઈએ તેટલો સમય આપવો જોઈશે, પણ તે કાર્ય કરવા માટે કોઈ સમય દર્શાવ્યો ન હોય ત્યારે, તે શરતનું પાલન ન થવામાં રસ ધરાવતી વ્યકિતના કપટને કારણે તે કાર્ય કરવાનું અશક્ય બન્યું હોય અથવા અચોક્કસ મુદત સુધી મુલતવી રહ્યું હોય, તો તે વ્યક્તિને સંબંધ હોય ત્યાં સુધી તે શરતનું પાલન કરવામાં આવ્યું છે એમ ગણાશે.

પસંદગી કરવી કયારે જરૂરી છે ઃ કોઈ વ્યક્તિ પોતાને તબદિલ કરવાનો હક્ક ન હોય તે મિલકત તબદિલ કરવાનું કરે અને એ જ વ્યવહારના ભાગરૂપે તે મિલકતના માલિકને કોઈ ફાયદો કરી આપે ત્યારે માલિકે એવી તબદિલી મંજૂર રાખવી અથવા ન રાખવી એ બેમાંથી એક વાત પસંદ કરવી જોઈએ અને જો તે નામંજુર રાખે તો તેણે પોતાને મળેલો ફાયદો જતો કરવો જોઈશે અને એ રીતે જતો કરેલો ફાયદો તેની કોઈ વ્યવસ્થા કરવામાં આવી ન હોય, તેમ તબદિલ કરનારને અથવા તેના પ્રતિનિધિને તે પાછો મળશે. તેમ છતાં, તબદિલી ન થવાથી નિરાશ થયેલી વ્યકિતને, તબદિલી વિનામૃલ્યે કરવામાં આવી હોય, અને તબદિલી કરનાર પસંદગી થયા પહેલાં મૃત્યુ પામ્યો હોય કે અન્યથા નવેસરથી તબદિલ કરવા માટે અસમર્થ બન્યો હોય ત્યારે, અને તબદિલી વિનામૂલ્યે કરવામાં આવી હોય અને તબદિલી કરનાર પસંદગી થયા પહેલાં મૃત્યુ પામ્યો હોય કે અન્યથા નવેસરથી તબદિલ કરવા માટે અસમર્થ બન્યો હોય ત્યારે, અને તબદિલી અવેજસરની હોય એવા દરેક પ્રસંગે અવેજની રકમ અથવા જે મિલકત તેને તબદિલી કરી આપવાની કોશિશ કરવામાં આવી હોય તેની કિંમત આપવાની જવાબદારીને અધીન રહીને સદરહુ ફાયદો તબદિલ કરનારને અથવા તેના પ્રતિનિધિને પાછો મળશે.

અગાઉના છેલ્લા ચાર નિયમોનો અપવાદ ઃ તબદિલ કરનાર તબદિલ કરવાનું જાહેર કરતો હોય તે મિલકતના માલિકને કોઈ ખાસ ફાયદો આપવાનું સ્પષ્ટ રીતે દર્શાવ્યું હોય અને તેવો ફાયદો તે મિલકતના બદલામાં હોવાનું સ્પષ્ટ રીતે દર્શાવ્યું હોય ત્યારે, તેવો માલિક તે મિલકતની માગણી કરે તો તેણે ખાસ ફાયદો જતો કરવો જોઈશે, પણ તે જ વ્યવહારથી તેને બીજો કોઈ ફાયદો આપવામાં આવ્યો હોય તે જતો કરવા માટે તે બંધાયેલો નથી. જે વ્યક્તિને સદરહુ ફાયદો આપવામાં આવ્યો હોય તેણે પસંદગી કરી લેવાની પોતાની ફરજની અને પસંદગી કરી લેવામાં કોઈ સમજદાર માણસના નિર્ણયને અસર કરે એવા સંજોગોની જાણ હોય અથવા એવા સંજોગો વિષે તપાસ કરવાનું તેમ માંડી વાળે અને ફાયદો સ્વીકારે તો તેણે સદરહુ વ્યવહારને મંજુર રાખવાનું પસંદ કરી લીધું ગણાય.

જેને સદરહુ ફાયદો આપવામાં આવ્યો હોય તે વ્યક્તિને અસંમતિ દર્શાવતું કોઈ કૃત્ય કર્યા વિના બે વર્ષ સુધી તેનો ભોગવટો કર્યો હોય તો, વિરુદ્ધનો પુરાવો ન હોય ત્યારે, તેને એવી જાણ હતી અથવા તેણે તપાસ કરવી માંડી વાળી હતી એમ માની લેવું જોઈશે.

તે કોઈ એવું કૃત્ય કરે કે જેથી તબદિલ થયેલી મનાતી મિલકતમાં હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓને એવું કૃત્ય કરવામાં આવ્યું ન હોત તો તેઓ જે સ્થિતિમાં રહેતા તે જ સ્થિતિમાં મૂકવાનું અશક્ય બને, તો તેને એવી જાણ હતી અથવા તેણે તપાસ કરવી માંડી વાળી હતી એવું અનુમાન કરી શકાશે.

હક્કદાર વ્યક્તિના હિતનો અંત આવ્યે, નિયત મુદતે ચૂકવવાની રકમોની ફાળવણી ઃ વિરુદ્ધનો કોઈ કરાર અથવા સ્થાનિક પ્રથા ન હોય ત્યારે, તમામ ભાડાં, વર્ષાસનો, પેન્શનો ડિવિડન્ડ અને આવકના પ્રકારની નિયત મુદતે ચૂકવવાની બીજી રકમો, મેળવવા માટે હકદાર વ્યકિતનું હિત તબદિલ થયે તબદિલ કરનાર અને તબદિલીથી મેળવનાર વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી, તેવી રકમો રોજબરોજ લેણી થાય છે અને તદનુસાર ફાળવવાની પણ ચૂકવવા માટે નકકી કરેલી તારીખોએ ચૂકવવાની થાય છે એમ ગણાશે.

જવાબદારીનું વિભાજન થતાં તેના લાભની ફાળવણી ઃ કોઈ તબદિલીના પરિણામે મિલકતનું વિભાજન કરવામાં આવે અને તે એકથી વધુ હિસ્સામાં ધારણ કરવામાં આવે અને તેમ થયે તે આખી મિલકત સંબંધી કોઈ જવાબદારી અંગેનો ફાયદો તે મિલક્તના એક માલિક પાસેથી એકથી વધુ માલિકોને પ્રાપ્ત થાય ત્યારે સદરહુ જવાબદારી અંગેની ફરજ માલિકો વચ્ચે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય, તો તેઓ પૈકી દરેકની તરફેણમાં તે મિલકતમાંના તેના ભાગની કિંમતના પ્રમાણમાં અદા કરવી જોઈશે, પરંતુ સદરહુ ફરજ વિભાજન કરી શકાય તેવી હોવી જોઈએ અને તેમ થવાથી સદરહુ જવાબદારીના બોજામાં નોંધપાત્ર વધારો થવો જોઈએ નહીં, પણ જો સદરહુ ફરજ વિભાજન થઈ શકે તેવી ન હોય અથવા તેમ થવાથી સદરહુ જવાબદારીના બોજામાં નોંધપાત્ર વધારો થાય તેમ હોય તો સદરહુ ફરજ, એવા માલિકો સંયુક્ત રીતે તે માટે જેનું નામ આપે તેવા, તેઓ પૈકીના એક માલિકના ફાયદા માટે અદા કરવી જોઈશે. પરંતુ જેના ઉપર સદરહુ જવાબદારીનો બોજો હોય એવી કોઈપણ વ્યક્તિ, પોતાને સદરહુ વિભાજનની વાજબી નોટિસ મળી ન હોય ત્યાં સુધી, આ કલમથી ઠરાવેલી રીતે પોતાની ફરજ અદા કરવા માટે જવાબદાર નથી. રાજ્ય સરકાર, રાજપત્રમાં જાહેરનામું પ્રસિદ્ધ કરીને એ રીતે આદેશ આપે નહીં ત્યાં સુધી ખેતીના હેતુ માટે આપેલા ભાડાપટ્ટાને આ બાબતનો કોઈ પણ મજકૂર લાગુ પડશે નહીં. મિલકત તબદિલી અધિનિયમ-૧૯૮૨ ની કલમો ૨૯ થી ૩૭ ની જોગવાઈઓ ઉપર જણાવ્યા મુજબની છે.

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‹નવગુજરાત સમય› ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)