કાનુની વિવાદ ધ૨ાવતી મિલ્ક્તોનું સબ-૨જીસ્ટ્રા૨માં ૨ેકર્ડ ૨ાખવાનું ફ૨જીયાત
for gazette clik here૨ાજકોટ, તા. ૧૦
મિલ્ક્ત સંબંધી ગુનાખો૨ી ૨ોક્વાની દિશામાં ગુજ૨ાત સ૨કા૨ે વધુ એક વખત મહત્વપૂર્ણ સુધા૨ા ર્ક્યા છે. કાનુની વિવાદમાં ૨હેલી મિલ્ક્તોને સબ-૨જીસ્ટ્રા૨નાં ૨ેકર્ડ ૨ાખવાનું ફ૨જિયાત બનાવવાથી માંડીને કુલમુખત્યા૨નામામાં હયાતીની સાબીતી, ઈક્વીટેબલ મોર્ટગેજ ૩૦ દિવસમાં ૨જીસ્ટર્ડ ક૨ાવવાનું અનિવાર્ય બનાવવા સહિતના સુધા૨ાત્મક પગલા લીધા છે. મિલ્ક્ત નોંધણીમાં પણ પક્ષકા૨ તથા સાક્ષીઓના ઓળખપત્ર ફ૨જિયાત ક૨ાયા છે. અર્ધો ડઝન જેટલા સુધા૨ા નિયમોથી મિલ્ક્ત સંબંધી ગુનાખો૨ીના દ૨વાજા બંધ થઈ જવાનું માનવામાં આવી ૨હયું છે.
૨ાજય સ૨કા૨ દ્વા૨ા ગઈકાલે જ આ સુધા૨ા જાહે૨ ક૨ીને આજે તા. ૧૦થી જ અમલી બનાવ્યા છે. સાંપ્રત સમય માં બદલાતી ટેકનોલોજીના યુગમાં અને મિલ્કતો ની કિમંતો માં થયેલ અકલ્પ્ય વધારા ને કારણે મિલ્કતો સંબંધી ગુના ઓ માં થયેલ વધારા ને કાબુ માં લેવા નાં આશય થી ગુજરાત સરકાર દ્વારા તા.9-7-2020 ના રોજ દસ્તાવેજ નોંધણી પ્રક્રીયા માં મોટા પ્રકાર નાં સુધારા ઓ કર્યા છે. આ આવકારકારક સુધારાઓને લીધે મિલ્કત સંબંધી વ્યવહારો માં હાલ ની પ્રક્રીયા માં રહેલ છીંડા પૂરવાનો પ્રયત્ન કરવામાં આવ્યો છે.
નોંધણી પ્રક્રીયા માં તા.10-7-2020 થી અમલી બનતા સુધારા ઓ અંગે નોંધણી સરનીરીક્ષક ગાંધીનગર દ્વારા પરીપત્ર નં.ઈજર/વહટ/202/ભાગ-2/2016/1806 તા.9-7-2020 બહાર પાડવામાં આવેલ છે. જેની મુખ્ય જોગવાઈઓ નીચે મુજબ છે.
1. મિલ્કત ના વ્યવહાર સંબંધી કુલમુખત્યારનામા ફરજીયાત નોંધણી પાત્ર.
મિલ્કત સંબંધી આપવામાં આવતા તમામ પ્રકાર નાં કુલ-મુખત્યારનામા ની નોંધણી ફરજીયાત કરવામાં આવી છે. અને આ અંગે ફરજીયાત નોંધણી પાત્ર કુલ-મુખત્યારનામા નો સમાવેશ નોંધણી અધિનિયમ ની કલમ 17(1) માં ક્લોઝ ઓફ નો ઉમેરો કરેલ છે. આ સુધારા ને કારણે કુલ-મુખત્યારનામા મારફત મિલ્કતો હડપી લેવાનાં ગુનાઓ માં ઘટાડો કરવાનો અભિગમ આવકારદાયક રહેશે અને નિર્દોષ મિલ્કત ધારકો રાહત નો શ્વાસ લઈ શકશે.
2. કોઇપણ સેલ સર્ટીફીકેટ ફરજીયાત નોંધણીપાત્ર.
કોઇપણ કોમ્પીટન્ટ ઓથોરીટી દ્વારા આપવામાં આવેલ સેલ સર્ટીફીકેટ ફરજીયાત નોંધણી પાત્ર દસ્તાવેજ બને છે. અને આ અંગે નોંધણી અધિનિયમ ની કલમ 17 માં સબ-ક્લોઝ કે દાખલ કરવામાં આવેલ છે. આ સુધારાથી સરકારશ્રી કે બેંકો દ્વારા આપવામાં આવતા સેલ સર્ટીફીકેટ ફરજીયાત નોંધણીપાત્ર બનેલ છે. અને સરકારને નોંધણી ફી અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ની આવક વધવા સંભવ છે.
3. દસ્તાવેજ અને નોંધણી ફી ની વ્યાખ્યામાં ઈલેક્ટ્રોનીક શબ્દ નો ઉમેરો.
બદલાતી ટેકનોલોજી સાથે બદલતા સમય માં સરકાર દ્વારા ડીજીટલ ઇન્ડિયા ના અભિગમ ને આગળ લઇ જવા દસ્ત્તાવેજો અને નોંધણી ફી ની કાર્યવાહી ને ડીજીટલ ટેકનોલોજી નું સ્વરૂપ કાયદેસર કરવા રજીસ્ટ્રેશન એકટ ની કલમ-32 માં દસ્તાવેજ ની વ્યાખ્યા માં "ઇલેક્ટ્રોનિક" શબ્દ નો ઉમેરો કરેલ છે. અને ભવિષ્ય માં રજીસ્ટ્રેશન ની સંપૂર્ણ પ્રક્રીયા ડીજીટલ માધ્યમ થી કરવા નો સંદેશો આપેલ છે. જે આવકારદાયક પગલું છે.
4. પક્ષકારો અને સાક્ષીઓ નાં ઓળખાણપત્ર ફરજીયાત.
ખોટી વ્યકિત ખોટા નામ ધારણ કરી મિલ્કત સંબધી ગુના ઓં કરે છે. અને સાચા ખરીદનાર બિનજરૂરી રીતે તેના ભોગ બને છે. રજીસ્ટ્રેશન એક્ટ માં પક્ષકારો અને સાક્ષિ ના ઓળખાણ પત્ર મારફત ચકાસણી ફરજીયાત બનાવાઈ છે. આ અંગે ની કાર્યપ્રણાલી અંગે સુ-સંગત પરીપત્ર અપેક્ષીત છે. નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ ના આધાર ચુકાદા અન્વયે આધાર કાર્ડ ઓળખ નો પુરાવો નથી. તે સંજોગો માં સરકાર શ્રી દ્વારા ઓળખપુરાવા અંગે શું અભીગમ લેવામાં આવશે તેની સ્પષ્ટતા જરૂરી છે.
5. મુખત્યારનામું આપનાર ની હૈયાતી ની સાબીતી ફરજીયાત.
મુખત્યારનામું આપનાર વ્યકિત મૃત્યુ પામે તો કુલ-મુખત્યારનામું આપોઆપ રદ થાય. અને વ્યકિત નાં મૃત્યુ પછી આવા મુખત્યાર નામાં મારફત કરાયેલ વ્યવહાર ગેર કાયદેસર ના અને રદ થવા પાત્ર છે. હાલ ના સંજોગો માં મૃત વ્યકિત નાં કુલ-મુખત્યારનામા બનાવી ગેર કાયદેસર વ્યવહાર મારફત છેતરપીંડી ના કિસ્સા ખુબ વધી રહ્યા છે ત્યારે કુલ-મુખત્યારનામા મારફત દસ્તાવેજો ની નોંધણી કરવાના પ્રશંગે સબ-રજીસ્ટ્રાર સમક્ષ કુલ-મુખત્યાર નામું આપનાર જીવંત હોવા ના આધાર પુરાવા ચકાસણી કરવાનું ફરજીયાત બનાવાયુ છે. જે અત્યંત આવકાર દાયક પગલું છે. હૈયાતી નાં આધાર પુરાવા ની કાર્યરીતી અંગે સરકારશ્રી દ્વારા વ્યવસ્થિત પરીપત્ર અપેક્ષીત છે. જેથી ગેરરીતી થવા સંભવ ન રહે.
6. કોર્ટ નાં મિલ્કત સંબંધી તમામ ઓર્ડર ની નોંધણી ફરજીયાત.
હાલ માં મિલકતો ના ભાવ વધી જવા ને કારણે અને નીતિમતા ના ધોરણ માં પતન થવા ને કારણે મિલ્કત સંબધી ગુના ઓં માં ખુબ વધારો થયો છે. કોર્ટ માં ચાલી રહેલ દાવા ફરિયાદ છુપાવી, આવી મિલ્કતો વેચાણ કરી નિર્દોષ નાગરીકો ને છેતરવા નાં કિસ્સા રોજ બરોજ વધી રહ્યા છે. ત્યારે રજીસ્ટ્રેશન એકટ-89 (1) માં સુધારો કરી મિલકત સંબધી તમામ ઓર્ડર-પ્રોસીડીંગ-સ્ટે ઓર્ડર જેતે કોર્ટ મારફત સબ-રજીસ્ટ્રાર ને મોકલવાનું ફરજીયાત કરાયું છે. અને આવા રેકર્ડ ની સબ-રજીસ્ટ્રાર દ્વારા બુક નં.1 માં નોંધ કરવાનું ફરજીયાત બનાવાયુ છે. આથી મિલ્કત ખરીદનાર દ્વારા આ રેકર્ડ ની ચકાસણી કરી કોર્ટ મેટર પેન્ડીંગ હોય તો આવી મિલકત અંગે છેતરપીંડી થી બચી શકાય. અને કોર્ટ માં મલ્ટીપલ પ્રોસીડીંગ થતા અટકે.
7. હક્કપત્રક અનામત ગીરો ની સબ-રજીસ્ટ્રાર ને જાણ કરવા નું ફરજીયાત.
સામાન્ય રીતે મેમોરેન્ડમ ઓફ ઇક્વીટેબલ મોર્ટગેજ રજીસ્ટર કરવામાં આવે છે. પરંતુ અમુક ખાનગી બેંકો આવા વ્યવહાર ની નોંધણી કરાવવાનું ટાળે છે. અને આ વ્યવહાર ખાનગી હોય છેતરપીંડી ના કિસ્સા વધતા જોવા મળે છે. નોંધણી અધિનિયમ ની કલમ-89 (બી) (1) અન્વયે ઇક્વીટેબલ મોર્ટગેજ કરનાર દ્વારા સબ-રજીસ્ટ્રાર ને 30-દિવસ માં જાણ કરવી ફરજીયાત બનાવેલ છે. જેની નોંધ સબ-રજીસ્ટ્રાર દ્વારા બુક નં.1 માં કરવાની રહેશે. 30-દિવસ માં જાણ કરવામાં ચૂક પીરીયડ દરમ્યાન મોર્ટગેજ કરનાર વ્યકિત છેતરપીંડી થી મિલકત નો બીજો વ્યવહાર કરે તો ભોગ બનનાર વ્યકિત ને તેમણે ચૂકવેલ રકમ 12 % વ્યાજ સાથે પરત કરવાની જવાબદારી મોર્ટગેજ કરનાર વ્યકિત ની રહેશે.
રજીસ્ટ્રેશન પ્રક્રીયા માં ઉપરોક્ત સુધારા ઓ ખુબ આવકારદાયક છે. અને હાલ નાં નીતિમતા ના ધોરણો નો હ્રાસ ના યુગ માં આ સુધારા ઓ થી સામાન્ય પ્રજા અને મિલકત ખરીદનારા ઓ ના હિત ની રક્ષા કરવાનું સરકારનું પગલું સરાહનીય છે.
લેખકો:- સી એ. કોઠારી. મહેન્દ્ર એ. જાદવ (એડવોકેટસ)
203-ડોકટર પ્લાઝા, કસ્તુરબા રોડ,જયુબેલી બાગ સામે, રાજકોટ.
મો.નં. 98242 20260
ઈ-મેઈલ info@amklawfirm.in
મિલ્ક્ત સંબંધી ગુનાખો૨ી ૨ોક્વાની દિશામાં ગુજ૨ાત સ૨કા૨ે વધુ એક વખત મહત્વપૂર્ણ સુધા૨ા ર્ક્યા છે. કાનુની વિવાદમાં ૨હેલી મિલ્ક્તોને સબ-૨જીસ્ટ્રા૨નાં ૨ેકર્ડ ૨ાખવાનું ફ૨જિયાત બનાવવાથી માંડીને કુલમુખત્યા૨નામામાં હયાતીની સાબીતી, ઈક્વીટેબલ મોર્ટગેજ ૩૦ દિવસમાં ૨જીસ્ટર્ડ ક૨ાવવાનું અનિવાર્ય બનાવવા સહિતના સુધા૨ાત્મક પગલા લીધા છે. મિલ્ક્ત નોંધણીમાં પણ પક્ષકા૨ તથા સાક્ષીઓના ઓળખપત્ર ફ૨જિયાત ક૨ાયા છે. અર્ધો ડઝન જેટલા સુધા૨ા નિયમોથી મિલ્ક્ત સંબંધી ગુનાખો૨ીના દ૨વાજા બંધ થઈ જવાનું માનવામાં આવી ૨હયું છે.
૨ાજય સ૨કા૨ દ્વા૨ા ગઈકાલે જ આ સુધા૨ા જાહે૨ ક૨ીને આજે તા. ૧૦થી જ અમલી બનાવ્યા છે. સાંપ્રત સમય માં બદલાતી ટેકનોલોજીના યુગમાં અને મિલ્કતો ની કિમંતો માં થયેલ અકલ્પ્ય વધારા ને કારણે મિલ્કતો સંબંધી ગુના ઓ માં થયેલ વધારા ને કાબુ માં લેવા નાં આશય થી ગુજરાત સરકાર દ્વારા તા.9-7-2020 ના રોજ દસ્તાવેજ નોંધણી પ્રક્રીયા માં મોટા પ્રકાર નાં સુધારા ઓ કર્યા છે. આ આવકારકારક સુધારાઓને લીધે મિલ્કત સંબંધી વ્યવહારો માં હાલ ની પ્રક્રીયા માં રહેલ છીંડા પૂરવાનો પ્રયત્ન કરવામાં આવ્યો છે.
નોંધણી પ્રક્રીયા માં તા.10-7-2020 થી અમલી બનતા સુધારા ઓ અંગે નોંધણી સરનીરીક્ષક ગાંધીનગર દ્વારા પરીપત્ર નં.ઈજર/વહટ/202/ભાગ-2/2016/1806 તા.9-7-2020 બહાર પાડવામાં આવેલ છે. જેની મુખ્ય જોગવાઈઓ નીચે મુજબ છે.
1. મિલ્કત ના વ્યવહાર સંબંધી કુલમુખત્યારનામા ફરજીયાત નોંધણી પાત્ર.
મિલ્કત સંબંધી આપવામાં આવતા તમામ પ્રકાર નાં કુલ-મુખત્યારનામા ની નોંધણી ફરજીયાત કરવામાં આવી છે. અને આ અંગે ફરજીયાત નોંધણી પાત્ર કુલ-મુખત્યારનામા નો સમાવેશ નોંધણી અધિનિયમ ની કલમ 17(1) માં ક્લોઝ ઓફ નો ઉમેરો કરેલ છે. આ સુધારા ને કારણે કુલ-મુખત્યારનામા મારફત મિલ્કતો હડપી લેવાનાં ગુનાઓ માં ઘટાડો કરવાનો અભિગમ આવકારદાયક રહેશે અને નિર્દોષ મિલ્કત ધારકો રાહત નો શ્વાસ લઈ શકશે.
2. કોઇપણ સેલ સર્ટીફીકેટ ફરજીયાત નોંધણીપાત્ર.
કોઇપણ કોમ્પીટન્ટ ઓથોરીટી દ્વારા આપવામાં આવેલ સેલ સર્ટીફીકેટ ફરજીયાત નોંધણી પાત્ર દસ્તાવેજ બને છે. અને આ અંગે નોંધણી અધિનિયમ ની કલમ 17 માં સબ-ક્લોઝ કે દાખલ કરવામાં આવેલ છે. આ સુધારાથી સરકારશ્રી કે બેંકો દ્વારા આપવામાં આવતા સેલ સર્ટીફીકેટ ફરજીયાત નોંધણીપાત્ર બનેલ છે. અને સરકારને નોંધણી ફી અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ની આવક વધવા સંભવ છે.
3. દસ્તાવેજ અને નોંધણી ફી ની વ્યાખ્યામાં ઈલેક્ટ્રોનીક શબ્દ નો ઉમેરો.
બદલાતી ટેકનોલોજી સાથે બદલતા સમય માં સરકાર દ્વારા ડીજીટલ ઇન્ડિયા ના અભિગમ ને આગળ લઇ જવા દસ્ત્તાવેજો અને નોંધણી ફી ની કાર્યવાહી ને ડીજીટલ ટેકનોલોજી નું સ્વરૂપ કાયદેસર કરવા રજીસ્ટ્રેશન એકટ ની કલમ-32 માં દસ્તાવેજ ની વ્યાખ્યા માં "ઇલેક્ટ્રોનિક" શબ્દ નો ઉમેરો કરેલ છે. અને ભવિષ્ય માં રજીસ્ટ્રેશન ની સંપૂર્ણ પ્રક્રીયા ડીજીટલ માધ્યમ થી કરવા નો સંદેશો આપેલ છે. જે આવકારદાયક પગલું છે.
4. પક્ષકારો અને સાક્ષીઓ નાં ઓળખાણપત્ર ફરજીયાત.
ખોટી વ્યકિત ખોટા નામ ધારણ કરી મિલ્કત સંબધી ગુના ઓં કરે છે. અને સાચા ખરીદનાર બિનજરૂરી રીતે તેના ભોગ બને છે. રજીસ્ટ્રેશન એક્ટ માં પક્ષકારો અને સાક્ષિ ના ઓળખાણ પત્ર મારફત ચકાસણી ફરજીયાત બનાવાઈ છે. આ અંગે ની કાર્યપ્રણાલી અંગે સુ-સંગત પરીપત્ર અપેક્ષીત છે. નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ ના આધાર ચુકાદા અન્વયે આધાર કાર્ડ ઓળખ નો પુરાવો નથી. તે સંજોગો માં સરકાર શ્રી દ્વારા ઓળખપુરાવા અંગે શું અભીગમ લેવામાં આવશે તેની સ્પષ્ટતા જરૂરી છે.
5. મુખત્યારનામું આપનાર ની હૈયાતી ની સાબીતી ફરજીયાત.
મુખત્યારનામું આપનાર વ્યકિત મૃત્યુ પામે તો કુલ-મુખત્યારનામું આપોઆપ રદ થાય. અને વ્યકિત નાં મૃત્યુ પછી આવા મુખત્યાર નામાં મારફત કરાયેલ વ્યવહાર ગેર કાયદેસર ના અને રદ થવા પાત્ર છે. હાલ ના સંજોગો માં મૃત વ્યકિત નાં કુલ-મુખત્યારનામા બનાવી ગેર કાયદેસર વ્યવહાર મારફત છેતરપીંડી ના કિસ્સા ખુબ વધી રહ્યા છે ત્યારે કુલ-મુખત્યારનામા મારફત દસ્તાવેજો ની નોંધણી કરવાના પ્રશંગે સબ-રજીસ્ટ્રાર સમક્ષ કુલ-મુખત્યાર નામું આપનાર જીવંત હોવા ના આધાર પુરાવા ચકાસણી કરવાનું ફરજીયાત બનાવાયુ છે. જે અત્યંત આવકાર દાયક પગલું છે. હૈયાતી નાં આધાર પુરાવા ની કાર્યરીતી અંગે સરકારશ્રી દ્વારા વ્યવસ્થિત પરીપત્ર અપેક્ષીત છે. જેથી ગેરરીતી થવા સંભવ ન રહે.
6. કોર્ટ નાં મિલ્કત સંબંધી તમામ ઓર્ડર ની નોંધણી ફરજીયાત.
હાલ માં મિલકતો ના ભાવ વધી જવા ને કારણે અને નીતિમતા ના ધોરણ માં પતન થવા ને કારણે મિલ્કત સંબધી ગુના ઓં માં ખુબ વધારો થયો છે. કોર્ટ માં ચાલી રહેલ દાવા ફરિયાદ છુપાવી, આવી મિલ્કતો વેચાણ કરી નિર્દોષ નાગરીકો ને છેતરવા નાં કિસ્સા રોજ બરોજ વધી રહ્યા છે. ત્યારે રજીસ્ટ્રેશન એકટ-89 (1) માં સુધારો કરી મિલકત સંબધી તમામ ઓર્ડર-પ્રોસીડીંગ-સ્ટે ઓર્ડર જેતે કોર્ટ મારફત સબ-રજીસ્ટ્રાર ને મોકલવાનું ફરજીયાત કરાયું છે. અને આવા રેકર્ડ ની સબ-રજીસ્ટ્રાર દ્વારા બુક નં.1 માં નોંધ કરવાનું ફરજીયાત બનાવાયુ છે. આથી મિલ્કત ખરીદનાર દ્વારા આ રેકર્ડ ની ચકાસણી કરી કોર્ટ મેટર પેન્ડીંગ હોય તો આવી મિલકત અંગે છેતરપીંડી થી બચી શકાય. અને કોર્ટ માં મલ્ટીપલ પ્રોસીડીંગ થતા અટકે.
7. હક્કપત્રક અનામત ગીરો ની સબ-રજીસ્ટ્રાર ને જાણ કરવા નું ફરજીયાત.
સામાન્ય રીતે મેમોરેન્ડમ ઓફ ઇક્વીટેબલ મોર્ટગેજ રજીસ્ટર કરવામાં આવે છે. પરંતુ અમુક ખાનગી બેંકો આવા વ્યવહાર ની નોંધણી કરાવવાનું ટાળે છે. અને આ વ્યવહાર ખાનગી હોય છેતરપીંડી ના કિસ્સા વધતા જોવા મળે છે. નોંધણી અધિનિયમ ની કલમ-89 (બી) (1) અન્વયે ઇક્વીટેબલ મોર્ટગેજ કરનાર દ્વારા સબ-રજીસ્ટ્રાર ને 30-દિવસ માં જાણ કરવી ફરજીયાત બનાવેલ છે. જેની નોંધ સબ-રજીસ્ટ્રાર દ્વારા બુક નં.1 માં કરવાની રહેશે. 30-દિવસ માં જાણ કરવામાં ચૂક પીરીયડ દરમ્યાન મોર્ટગેજ કરનાર વ્યકિત છેતરપીંડી થી મિલકત નો બીજો વ્યવહાર કરે તો ભોગ બનનાર વ્યકિત ને તેમણે ચૂકવેલ રકમ 12 % વ્યાજ સાથે પરત કરવાની જવાબદારી મોર્ટગેજ કરનાર વ્યકિત ની રહેશે.
રજીસ્ટ્રેશન પ્રક્રીયા માં ઉપરોક્ત સુધારા ઓ ખુબ આવકારદાયક છે. અને હાલ નાં નીતિમતા ના ધોરણો નો હ્રાસ ના યુગ માં આ સુધારા ઓ થી સામાન્ય પ્રજા અને મિલકત ખરીદનારા ઓ ના હિત ની રક્ષા કરવાનું સરકારનું પગલું સરાહનીય છે.
લેખકો:- સી એ. કોઠારી. મહેન્દ્ર એ. જાદવ (એડવોકેટસ)
203-ડોકટર પ્લાઝા, કસ્તુરબા રોડ,જયુબેલી બાગ સામે, રાજકોટ.
મો.નં. 98242 20260
ઈ-મેઈલ info@amklawfirm.in
