કોઈપણ વ્યક્તિ પોતાની પાસે હોય તેના કરતાં વધુ સારા ટાઇટલ નિહિત/તબદીલ કરી શકે નહિ

 

જીલ્લા કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટનું કાયદાકીય સ્થાન અને જવાબદેહી

 લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન- એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- પ્રવર્તમાન સમયમાં જીલ્લા કલેક્ટરની કામગીરીમાં બદલાવ

કલેક્ટરનો હોદ્દો સામાન્ય જનમાસમાં પ્રચલિત છે શરૂઆતમાં ઈસ્ટ ઈન્ડીયાના સમયગાળામાં અને બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન જીલ્લા પરગણામાં અગત્યના હોદ્દા તરીકેનું સર્જન ૧૭૬૧માં પ્લાસીના યુધ્ધ ૧૭૫૭ બાદ અંગ્રેજ વ્યવસ્થા સુદૃઢ કરવાના ભાગરૂપે અને સૌ પ્રથમ બંગાળ, બિહાર અને ઓરિસ્સા પ્રાન્તની દિવાની (Right to Collect Revenue) વસુલ કરવાના હક્ક મેળવ્યા. મુંબઈ પ્રાન્તમાં (હાલના ગુજરાત સહિત) જમીન મહેસુલ કાયદો ૧૮૭૯ ઘડવામાં આવ્યો અને જમીનના વ્યવસ્થાપન અંગેનો સર્વગ્રાહી કાયદો થોડાઘણા ફેરફારો સાથે આજે પણ વિદ્યમાન છે. અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ ઈન્ડીયન પેનલ કોડ (હાલ ન્યાય સંહિતા) જમીન મહેસુલ અધિનિયમ, પુરાવા અધિનિયમ (હાલ સાક્ષ અધિનિયમ) નિયમનકારી (Regulating) કાયદાઓ છે. અને તેમાં કરેલ જોગવાઈઓ અર્થઘટનની દ્રષ્ટિએ ખુબ જ સ્પષ્ટ છે. (Unambiguous –  અસંદિગ્તતા સિવાય) જમીન મહેસુલ કાયદામાં જ કલેક્ટરની નિમણુક કરવાની જોગવાઈ છે અને અન્ય મહેસુલી અધિકારીઓ એની નિમણુકની જોગવાઈ અને તેઓની ફરજો અને જવાબદારી સ્પષ્ટ કરવામાં આવી છે જીલ્લા કલેક્ટરને રાજ્યનો જીલ્લા કક્ષાએ પ્રતિનિધી ગણવામાં આવે છે. He is Eyes and Ears of Govt. (સરકારના આંખ અને કાન) જમીન મહેસુલ કાયદો ઘડવામાં આવ્યો ત્યારે રાજ્યના મુખ્ય આવકના સાધન તરીકે જમીન મહેસુલ ઉઘરાવવાના અને જમીનનું નિયમન, રક્ષણ કરવાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ હતો. સાથોસાથ કાયદો અને વ્યવસ્થાના નિયમન ભાગરૂપે ક્રિમીનલ પ્રોસીઝર કોડની (હાલ નાગરિક ન્યાય સંહિતા અધિનિયમ) કલમ-૨૦ની જોગવાઈ મુજબ જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટની નિમણુંક કરવામાં આવે છે અને જુદાજુદા મેજીસ્ટ્રીયલ કાયદાની જોગવાઈ મુજબ કામગીરી કરે છે. તેઓને એક્ઝીક્યુટીવ મેજીસ્ટ્રેટ તરીકે ગણવામાં આવે છે. ક્રિમીનલ પ્રોસીઝર કોડમાં જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટના તાબાના - અધિક જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ (ADM) સબડીવીઝનલ મેજીસ્ટ્રેટ અને તાલુકા એક્ઝીક્યુટીવ મેજીસ્ટ્રેટ તરીકે જીલ્લા, પેટા પ્રાન્ત અને તાલુકા કક્ષાએ ફરજો બજાવે છે કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેેટ આમ જમીન મહેસુલ અધિનિયમ અને ક્રિમીનલ પ્રોસીઝર કોડની જોગવાઈ હેઠળ કાયદાકીય સત્તા ધરાવતા અધિકારી તરીકે ફરજો બજાવે છે

જાહેર જનતા અને વિશાળ જન સમુદાયમાં આ હોદ્દાઓની અગત્યતા એટલા માટે છે કે, જમીન મહેસુલ કાયદાઓનું અને ક્રિમીનલ પ્રોસીઝર હેઠળ કાયદો અને વ્યવસ્થા જાળવવી અને નિયમન કરવા માટે રાજ્ય સરકારે સત્તાઓ અનામત રાખી હોય તે સિવાય કાયદાકીય જોગવાઈઓ સાથે સત્તાઓ સ્પષ્ટ કરવામાં આવી છે કે તેના કારણે જનતાએ તેઓના પ્રશ્નો અંગે સરકાર સુધી જવું ન પડે, સમયાંતરે જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટની કામગીરીમાં બદલાવ આવ્યો છે આઝાદી મળી અને બંધારણ અમલમાં આવ્યા બાદ અગાઉ કલેક્ટર - જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ - જીલ્લા સેસન્સ જડજ તરીકે પણ ફરજો બજાવતા હતા. બંધારણમાં ન્યાયતંત્ર (Judiciary) અને કારોબારીને (Executives)અલગ કરવાના સિધ્ધાંતો અનુસાર જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ, સબ ડીવીઝનલ મેજીસ્ટ્રેટ, તાલુકા એક્ઝીક્યુટીવ મેજીસ્ટ્રેટ, ફર્સ્ટ ક્લાસ, સેકન્ડ ક્લાસ મેજીસ્ટ્રેટની ફરજો બજાવતા હતા, તે સત્તાઓ ન્યાયતંત્રની કોર્ટો પાસે તબદીલ થઈ છે. પરંતુ નિયમનકારી કાયદાઓમાં જાહેર કાયદો અને વ્યવસ્થા જાહેર સુલેહશાંન્તિ જાળવવાના ભાગરૂપે આજે પણ સત્તાઓ છે અને ગુજરાત પોલીસ એક્ટની જોગવાઈ પ્રમાણે જીલ્લાનું પોલીસતંત્ર જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટના નિયંત્રણ હેઠળ છે. બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટના હોદ્દા ઉપર આઈ.સી.એસ (Indian Civil Service) અધિકારીઓ કે જેમની પસંદગી સ્પર્ધાત્મક પરિક્ષાઓના અધારે (Merit) ગુણવત્તાના આધારે પસંદગી થતી. (અગાઉ ઈગ્લેન્ડમાં પરિક્ષા લેવાતી. ત્યારબાદ Federal Public Service Commission) અને આઝાદી બાદ આઈ.સી.એસ.ની જગ્યાએ ભારતીય તત્વ જાળવવા સરદાર પટેલ દ્વારા ઈન્ડીયન એડમીનીસ્ટ્રેટીવ સર્વિસ (આઈ.એ.એસ.) શરૂ કરવામાં આવી અને તે કેડરના અધિકારીઓને જીલ્લા કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ તરીકે સરકાર દ્વારા નિમણુંક કરવામાં આવે છે. કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ દ્વારા ઘણી અર્ધન્યાયિક (quasi- Judicial) કાર્યવાહી કરવાની હોય છે. અમો જ્યારે કલેક્ટર રાજકોટ હતા ત્યારે રાજ્યના અને ભારત સરકારના જુદાજુદા કાયદાઓ હેઠળ ફરજ બજાવવાની છે. તેવા કુલ ૩૦૧ કાયદાઓ છે જેમાં જુદાજુદા સ્વરૂપે ફરજો બજાવવાની છે. કેટલા કાયદાઓ હેઠળ અપીલીય (Appellate) હકુમત ધરાવે છે તેની યાદી તૈયાર કરેલ હતી. જે તમામ જીલ્લાઓમાં સરકારને પરિપાત્રિત કરવામાં આવેલ. જીલ્લા કલેક્ટર હસ્તક લગભગ ૨૦૧ જેટલી જુદીજુદી સમિતિઓ છે અને સમયાંતરે ઉમેરાતી જાય છે. આ તમામ સમિતિઓ પૈકી જીલ્લા સંકલન અને ફરીયાદ સમિતિ (હાલ વધુ સ્વાગત) તેમજ કાયદો અને વ્યવસ્થા સમિતિ છે. 

પ્રવર્તમાન સમયમાં અને પંચાયતી રાજ અમલમાં આવતાં સત્તાના વિકેન્દ્રીકરણના ભાગરૂપે જીલ્લા કક્ષાએ જીલ્લા પંચાયતના વહિવટી વડા તરીકે, આઈ.એ.એસ. કક્ષાના જીલ્લા વિકાસ અધિકારીની નિમણુંક કરવામાં આવે છે અને ગુજરાતમાં ૧૯૬૩થી પંચાયતી રાજ અમલમાં આવતાં અને ૭૩મો અને ૭૪મો બંધારણીય સુધારો આવતાં અગાઉ જીલ્લા કલેક્ટર ફરજો બજાવતાં તે વિકાસલક્ષી કામગીરી જીલ્લા વિકાસ અધિકારી દ્વારા યોજનાઓનું અમલીકરણ થાય છે. વિકાસની પ્રક્રિયામાં જીલ્લા કક્ષાએ કલેક્ટર પણ જરૂરિયાત (Felt need) આધારિત કામગીરી કરે તે માટે જીલ્લા આયોજન મંડળ કાર્યરત છે અને તેના વાઈસ ચેરમેન તરીકે કલેક્ટર ફરજો બજાવે છે અને અમલીકરણ સમિતિના અધ્યક્ષ તરીકે ફરજો બજાવે છે. સાંપ્રત સમયમાં કલેક્ટરની ભુમિકા નિયમનકારીને બદલે લોકશાહી શાસન વ્યવસ્થામાં Facilitator તરીકે લોકાભિમુખ વહિવટ (Public Oriented Administration) પ્રસ્થાપિત કરવાની સાથે વિશ્વસનીયતા સાથે પ્રજાને જવાબદેહી (Accountability) સ્વરૂપે ફરજો બજાવવાની છે. જીલ્લા કક્ષાએ હાલ વિવિધ કામગીરીના ભારણના કારણે મુળ કામગીરીમાં જે સ્વરૂપે ધ્યાન અપાવવુ જોઈએ તે અપાતું નથી તેવી પ્રતિતિ થાય છે અને કલેક્ટર જીલ્લા કક્ષાએ રાજ્યના પ્રતિનિધી નિષ્પક્ષ સ્વરૂપે આ હોદ્દાની ગરિમાને જાળવવી ખુબ જ જરૂરી છે. એક સમયમાં સરદાર સાહેબ બ્રિટીશ કલેક્ટરની કામગીરીના વિરૂધ્ધમાં (જે તે સમયે બ્રિટીશ હિત જાળવવાનું હતું) હતા, તેજ સરદાર સાહેબે આઝાદી બાદ આઈ.એ.એસ. કેડર ઉભી કરી તેનું એકમાત્ર કારણ તટસ્થ, નિષ્પક્ષ, ભય અને પક્ષપાત સિવાય પ્રજાની કામગીરી કરવાની વિભાવના વ્યક્ત કરેલ તેને સાર્થક કરવા જીલ્લા કલેક્ટર અને જીલ્લા મેજીસ્ટ્રેટ સરદાર સાહેબની વહિવટી કાર્યપધ્ધતિને અનુસરે તે જરૂરી છે.

રિયલ એસ્ટેટના વિકાસને વેગ આપવા માટે અઢળક પ્રયાસ

 રિયલ્ટી નિષ્ણાતોના મતે, ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર આઉટલેમાં ૧૧.૧%નો વધારો, જે GDPના ૩.૪% છે, તે દેશના રેલવે, રોડ અને લોજિસ્ટિક્સ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરને વધુ વધારશે. ગતિ શક્તિ કાર્યક્રમ હેઠળ ઓળખવામાં આવેલ ત્રણ નવા આર્થિક રેલવે કોરિડોર આર્થિક હબ વિકસાવવાની અને તેમના સંરેખણ સાથે ટાયર-૨ અને ટાયર-૩ શહેરોના વિકાસને વેગ આપવાની ક્ષમતા સાથે વિશાળ પ્રોજેક્ટ છે. આગામી પાંચ વર્ષમાં ૨ કરોડ આવાસ એકમો પૂર્ણ કરવાનો ઈરાદો સરકારના 'હાઉઝિંગ ફોર ઓલ' મિશનમાં મદદ કરશે. વધુમાં, સ્થાનિક પ્રવાસન વિકાસ પર વધુ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવાથી હોસ્પિટાલિટી ઉદ્યોગને પ્રોત્સાહન મળશે.  ટૂંક સમયમાં શરૂ થનારી આવાસ યોજના, જેનો ઉદ્દેશ્ય મધ્યમ-વર્ગને તેમના ઘરની માલિકીમાં ટેકો આપવાનો છે, તે દેશમાં આવાસ ક્ષેત્રને નોંધપાત્ર પ્રોત્સાહન આપવા માટે તૈયાર છે જ્યાં દરરોજ આ આવક વર્ગમાં લોકોની સંખ્યા વધી રહી છે. ઉદ્યોગના અંદાજો સૂચવે છે કે ભારતનો મધ્યમ વર્ગ ૨૦૨૦-૨૧માં ૩૧%થી વધીને ૨૦૪૭ સુધીમાં કુલ વસ્તીના લગભગ બમણા થઈને ૬૧% થઈ જશે.

હાઉસિંગ સેગમેન્ટમાં વૃદ્ધિનો બીજો મહત્ત્વપૂર્ણ ડ્રાઈવર સમગ્ર દેશમાં ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને કનેક્ટિવિટી વધારવા માટે સરકારની પ્રતિબદ્ધતા છે. લક્ષ્યાંકિત પહેલો માટે જીડીપીના ૩.૪% ફાળવવાથી વિવિધ ક્ષેત્રોમાં વ્યાપક લાભો પ્રાપ્ત થશે. ટૂંકા-થી-મધ્યમ ગાળામાં, ટાયર-II અને ટાયર-III શહેરો આ સંયુક્ત પ્રયાસોને કારણે આર્થિક પ્રવૃત્તિમાં વધારો થવાની ધારણા કરી શકે છે.

આગામી ૫ વર્ષમાં પીએમ આવાસ યોજના (ગ્રામીણ) હેઠળ ૨ કરોડ વધારાના મકાનો ઉમેરવાની દરખાસ્ત ગ્રામીણ વિસ્તારોમાં વિકાસને સક્ષમ બનાવશે. વધુમાં, લાયક વર્ગો માટે મધ્યમ વર્ગ માટે આવાસ અંગેની જાહેરાત સંબંધિત ક્ષેત્રો સાથે રિયલ એસ્ટેટ અને બાંધકામ પ્રવૃત્તિઓના વિકાસને વેગ આપશે. દેશમાં પ્રવાસન વિકસાવવા પર ભાર એ એક ઉત્તમ પહેલ છે. આ સાથે, અસંખ્ય ટાયર ૨ અને ટાયર ૩ શહેરો આર્થિક વિકાસના સાક્ષી બનશે જે એકંદરે અર્થતંત્રને વધુ મદદ કરશે. પોર્ટ કનેક્ટિવિટી, ટુરિઝમ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને સુવિધાઓ માટેના પ્રોજેક્ટ્સની જાહેરાતો સાથે સ્થાનિક પ્રવાસન માટે ઉભરી રહેલા ઉત્સાહને સંબોધવાની દરખાસ્ત પણ રોજગારી પેદા કરવામાં મદદ કરશે. એરપોર્ટના સતત વિકાસ પર વધારાનો ભાર સેક્ટર માટે વધુ તકો ઉભી કરશે.

વચગાળાનું બજેટ ભારતના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને આગળ વધારવા માટે એક મહત્વપૂર્ણ સીમાચિહ્નરૂપ છે. તે ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને કનેક્ટિવિટી સુધારણાઓ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરે છે, જે રિયલ એસ્ટેટ વિકાસને વિસ્તૃત કરવા માટે નિર્ણાયક છે, ખાસ કરીને ટાયર ૨ અને ૩ શહેરોમાં. આ બજેટ નોંધપાત્ર રીતે મધ્યમ વર્ગના ભાડામાંથી ઘરની માલિકી તરફના સંક્રમણને સમર્થન આપે છે, ઘણા શહેરી વિસ્તારોને પુનર્જીવિત કરે છે. કેપેક્સ આઉટલેમાં ૧૧.૧%નો વધારો વિવિધ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ માટે મજબૂત ભાવિ સૂચવે છે, જે માળખાકીય ઉન્નતીકરણો દ્વારા ઉત્તેજીત છે. જો કે, જો નીચેની બાબતો પર ધ્યાન આપવામાં આવ્યું હોત, તો તે રિયલ એસ્ટેટ માટે નોંધપાત્ર બૂસ્ટર બની શક્યું હોત. વધુમાં, ઘર ખરીદનારાઓ માટે વધારાના કર પ્રોત્સાહનોની ગેરહાજરી અને પોસાય તેવા આવાસ માટે નોંધપાત્ર સમર્થન એ નોંધપાત્ર દેખરેખ છે. આ મુદ્દાઓ હોવા છતાં, અમે આ નિર્ણાયક ચિંતાઓને ઉકેલવા માટે કેન્દ્રીય બજેટની સંભવિતતા વિશે આશાવાદી છીએ.

પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના માટે FY૨૪ માટે કુલ રૂ.૭૯,૦૦૦ કરોડની ફાળવણીમાં નોંધપાત્ર ૬૬%નો વધારો, શહેરી અને પરવડે તેવા આવાસ પર સરકારના ભારને રેખાંકિત કરે છે. હાઉસિંગ ઉપરાંત, સરકારનું સક્રિય વલણ ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર સેક્ટર સુધી વિસ્તરે છે જેમાં હાલના એરપોર્ટના સતત વિસ્તરણ અને નવા એરપોર્ટનો વ્યૂહાત્મક વિકાસ કાર્યક્ષમ રીતે આગળ વધશે. આ આગળ દેખાતી પહેલ ૧૪૯ નવા એરપોર્ટની સ્થાપના કરવા માટે ટાયર ૨ અને ટાયર ૩ શહેરો માટે કનેક્ટિવિટી વધારવા માટે બનાવવામાં આવી છે. 

ખાસ કરીને મધ્યમ વર્ગ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરતી નવી હાઉસિંગ સ્કીમ શરૂ કરવાની નાણા મંત્રીની જાહેરાત હાઉસિંગ સેક્ટર માટે સારી વાત છે. તે મિડ અને એફોર્ડેબલ સેગમેન્ટના ઘરોની માંગને વેગ આપે તેવી શક્યતા છે. ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પરનું આ ધ્યાન આડકતરી રીતે ટાયર ૨ અને ૩ શહેરોમાં રિયલ એસ્ટેટ વૃદ્ધિને વેગ આપશે

રિવરફ્રન્ટની કરોડોની જમીન પાણીના ભાવે પધરાવી દેવાશે, મ્યુનિ.બજેટ બેઠકમાં વિપક્ષ નેતાનો આક્ષેપ ઓછા વેલ્યુએશન થકી લગભગ રૂ. 5,000 કરોડની રકમનું કૌભાંડ રચવામાં આવી રહ્યું છે

 અમદાવાદ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનની બજેટ બેઠકમાં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ ઉપર 1.75 લાખ ચોરસ મીટરનું ક્ષેત્રફળ ધરાવતા સાત પ્લોટ જમીનની બજાર કિંમત કરતા ઓછા ભાવે 99 વર્ષના હક્ક સાથે વિકસીત કરવાનો કારસો એક કૌભાંડ હોવાનો આક્ષેપ વિપક્ષના નેતાએ કર્યો હતો.કોર્પોરેશનમાં વિપક્ષના નેતાએ એવો આક્ષેપ કર્યો હતો કે ત્રણ તબક્કામાં આ રીતે ઓછા વેલ્યુએશન થકી લગભગ રૂ. 5,000 કરોડની રકમનું કૌભાંડ રચવામાં આવી રહ્યું છે. તેમણે જણાવ્યું હતું કે જમીનના ભાવ બજાર કિંમત કરતા ઓછા આંકવામાં આવ્યા છે. 99 વર્ષના ડેવલપમેન્ટ રાઇટ આપવામાં આવશે અને લાખો રૂપિયાની જમીન પ્રતિ ચોરસ મીટરે માત્ર રૂ. 10ના ભાવે મળતિયાઓને આપવામાં આવશે.પોતાના આક્ષેપ સાથે અગાઉ રાજ્ય સરકારે બે પ્લોટના નક્કી કરેલા ભાવ અને રાજ્ય સરકારની પ્રાઇસ ફીકસીંગ કમિટીએ લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી 2002ની પદ્ધતિ પણ તેમણે ટાંકી હતી.

રિવરફ્રન્ટના સાત વેલ્યુઝોનમાં પ્રતિ.ચો.મી. ભાવ

સાબરમતી રિવરફ્રન્ટ હસ્તક આવેલી જમીન માટે સાત વેલ્યએશન ઝોનમાં પ્રતિ ચોરસ મીટર જમીનના નકકી કરવામાં આવેલા ભાવ આ મુજબ છે.

સ્થળ	ક્ષેત્રફળ(સ્કે.મીટર)	પ્રતિ.ચો.મી.જમીનનો ભાવ (લાખમાં)	ડેવલપમેન્ટ રાઈટસનો ભાવ (સ્કે.મીટર)
ઈવેન્ટ સેન્ટર સામે	29,386	3.8	22647
વલ્લભસદન પાસે	27,943	3.22	23676
સાબરમતી,પાવરહાઉસ પાછળ	48,694	2.95	21691
પીકનીક હાઉસ,શાહીબાગ પાસે	11,054	2.97	24750
દધીચી બ્રિજ નજીક,દુધેશ્વર	35,236	2.71	19982
લેમન ટ્રી હોટલની પાછળ	17,000	2.50	20833
જગન્નાથ મંદિર પાછળ	5900	51,750	16172

2016માં બે પ્લોટ માટે 167.12 કરોડ કિંમત નકકી થયેલી

રાજય સરકારની પ્રાઈસ ફિકસીંગ કમિટિ દ્વારા વર્ષ-2016માં સાબરમતી રિવરફ્રન્ટના બે પ્લોટના વેચાણ માટે વેલ્યુએશન કરવામાં આવ્યુ હતુ.એ સમયના શહેરી વિકાસ મંત્રી નિતીન પટેલે 1280 ચોરસ મીટર ક્ષેત્રફળવાળા શેખપુર-ખાનપુરાના સર્વે નંબર 335નો ભાવ નકકી કરી 17 માળનુ બાંધકામ થઈ શકે એ માટે 16,773 ચોરસ મીટર બિલ્ટઅપ એરીયા નકકી કર્યો હતો.આ માટે પ્લોટની તળીયાની કિંમત પ્રતિ ચોરસ મીટર રુપિયા 7.86 લાખ નકકી કરી રુપિયા 100.64 કરોડ આવક અંદાજવામાં આવી હતી.ચંગીઝપુર ગામની સીમમાં રેવન્યુ સર્વે નંબર-184 બીજો પ્લોટ હતો.જેમાં 25 માળનુ બાંધકામ થઈ શકે એ માટે 11,074 ચોરસ મીટર બિલ્ટઅપ એરીયા નકકી કરાયો હતો.આ પ્લોટ માટે પ્રતિ ચોરસ મીટર રુપિયા 2.96 લાખ ભાવ નકકી કરાયો હતો.જેની કુલ કિંમત રુપિયા 66.45 કરોડ હતી.રાજય સરકારે લેન્ડ ડિસ્પોઝેબલ પોલીસી અંતર્ગત આ બે પ્લોટના ભાવ જાહેર કર્યા હતા પરંતુ પ્લોટનુ વેચાણ થઈ શકયુ નહોતુ.

સ્થાવર મિલકતની તબદિલી અને વિભાજનના હક્કોની શરતોની અસરો કેવી હોય છે?

 

વિભાજન કે તબદિલી પછીની વ્યવસ્થા બિન-કાયદેસર હોવાને કારણે આગલી વ્યવસ્થાને અસર થતી નથી

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત |

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

thelaw_office@yahoo.com
​

સ્થાવર મિલકતની તબદિલી અને વિભાજનની કામગીરી સામાન્ય સંજોગોમાં વ્યાપક પ્રમાણમાં થતી હોય છે. તેમાં કેવા પ્રકારની શરતો હોય છે અને તેનું પાલન ન કરાય તો શું થઇ શકે છે તેની વિગતો આજે જોઇશું.    

અનુવર્તી શરતનું પાલન : સ્થાવર મિલકતની તબદિલી અને વિભાજનની કામગીરી માં જે તે શરતનું ચુસ્ત પાલન કરવામાં ન આવે તો, અગાઉની છેલ્લી કલમમાં જણાવેલા પ્રકારની પછીથી વ્યવસ્થા અસરકર્તા થઈ શકશે નહીં

વિભાજન કે તબદિલી પછીની વ્યવસ્થા બિન-કાયદેસર હોવાને કારણે આગલી વ્યવસ્થાને અસર ન થવા બાબત : પછીની વ્યવસ્થા કાયદેસરની ન હોય, તો તેથી આગલી વ્યવસ્થાને અસર થતી નથી.

કોઈ નિર્દિષ્ટ અચોક્ક્સ બનાવ બને અથવા ન બને ત્યારે તબદિલી અસરકર્તા રહેશે કે નહીં એવી

શરત : કલમ-૧૨ ની જોગવાઈઓને આધીન રહીને કોઈ મિલકત તબદિલ કરીને તે મિલકતમાં એવી શરત રાખીને કોઈ હિત ઉભું કરી શકાશે કે કોઈ નિર્દિષ્ટ અચોકકસ બનાવ બને અથવા કોઈ નિર્દિષ્ટ અચોકક્સ બનાવ ન બને ત્યારે તે હિતનો અંત આવશે એવી શરત બિન-કાયદેસર ન હોવી જોઈએ.

કોઈ હિતનો અંત આવે તેવી શરત કાયદેસર બને તે માટે જે બનાવ સંબંધી તે શરત રાખવામાં આવી હોય તે બનાવ કોઈ હિત ઊભું કરવા માટે શરતરૂપે કાયદેસર રીતે રાખી શકાય એવો હોય એ જરૂરી છે.

અમુક કાર્ય કરવાની શરતે કરેલી તબદિલી, કાર્ય કરવા માટે કોઈ સમય નિર્દિષ્ટ ન હોય ત્યારે ઃ કોઈ મિલકત તબદિલ કરીને તે મિલકતમાં એવી શરતે કોઈ હિત ઊભું કરવામાં આવે કે તે હિત પ્રાપ્ત કરનાર વ્યક્તિએ અમુક કાર્ય કરવું જોઈએ, પણ તે કાર્ય કરવા માટે કોઈ સમય દર્શાવવામાં આવ્યો ન હોય ત્યારે તે વ્યકિત, તે કાર્ય કરવું સદાને માટે અથવા કોઈ અચોક્ક્સ મુદત માટે અશક્ય બનાવે, તો તે શરતનો ભંગ થયો ગણાય.

અમુક કાર્ય કરવાની શરતે કરેલી તબદિલી, સમય નિર્દિષ્ટ હોય ત્યારે, મિલકત તબદિલ કરીને ઊભા કરેલા કોઈ હિતનો કોઈ વ્યકિત ઉપભોગ કરે તે પહેલાં તેણે પાલન કરવાની શરત તરીકે અથવા શરતનું પાલન ન થવાથી તે હિત તેની પાસેથી બીજી વ્યકિતને પ્રાપ્ત થવાનું હોય એવી શરત તરીકે તેણે કોઈ કાર્ય કરવાનું હોય અને તે કાર્ય કરવા માટેનો સમય દર્શાવ્યો હોય ત્યારે જે વ્યકિતને તે શરતનું પાલન ન થવાથી સીધી રીતે ફાયદો થનાર હોય તેણે કપટ કરીને નિર્દિષ્ટ સમયમાં તે કાર્ય થતું અટકાવ્યું હોય તો, તે વ્યક્તિને સંબંધ હોય ત્યાં સુધી એવા કપટને કારણે થયેલા વિલંબને પહોંચી વળવા માટે જેટલો સમય જોઈએ તેટલો સમય આપવો જોઈશે, પણ તે કાર્ય કરવા માટે કોઈ સમય દર્શાવ્યો ન હોય ત્યારે, તે શરતનું પાલન ન થવામાં રસ ધરાવતી વ્યકિતના કપટને કારણે તે કાર્ય કરવાનું અશક્ય બન્યું હોય અથવા અચોક્કસ મુદત સુધી મુલતવી રહ્યું હોય, તો તે વ્યક્તિને સંબંધ હોય ત્યાં સુધી તે શરતનું પાલન કરવામાં આવ્યું છે એમ ગણાશે.

પસંદગી કરવી કયારે જરૂરી છે ઃ કોઈ વ્યક્તિ પોતાને તબદિલ કરવાનો હક્ક ન હોય તે મિલકત તબદિલ કરવાનું કરે અને એ જ વ્યવહારના ભાગરૂપે તે મિલકતના માલિકને કોઈ ફાયદો કરી આપે ત્યારે માલિકે એવી તબદિલી મંજૂર રાખવી અથવા ન રાખવી એ બેમાંથી એક વાત પસંદ કરવી જોઈએ અને જો તે નામંજુર રાખે તો તેણે પોતાને મળેલો ફાયદો જતો કરવો જોઈશે અને એ રીતે જતો કરેલો ફાયદો તેની કોઈ વ્યવસ્થા કરવામાં આવી ન હોય, તેમ તબદિલ કરનારને અથવા તેના પ્રતિનિધિને તે પાછો મળશે. તેમ છતાં, તબદિલી ન થવાથી નિરાશ થયેલી વ્યકિતને, તબદિલી વિનામૃલ્યે કરવામાં આવી હોય, અને તબદિલી કરનાર પસંદગી થયા પહેલાં મૃત્યુ પામ્યો હોય કે અન્યથા નવેસરથી તબદિલ કરવા માટે અસમર્થ બન્યો હોય ત્યારે, અને તબદિલી વિનામૂલ્યે કરવામાં આવી હોય અને તબદિલી કરનાર પસંદગી થયા પહેલાં મૃત્યુ પામ્યો હોય કે અન્યથા નવેસરથી તબદિલ કરવા માટે અસમર્થ બન્યો હોય ત્યારે, અને તબદિલી અવેજસરની હોય એવા દરેક પ્રસંગે અવેજની રકમ અથવા જે મિલકત તેને તબદિલી કરી આપવાની કોશિશ કરવામાં આવી હોય તેની કિંમત આપવાની જવાબદારીને અધીન રહીને સદરહુ ફાયદો તબદિલ કરનારને અથવા તેના પ્રતિનિધિને પાછો મળશે.

અગાઉના છેલ્લા ચાર નિયમોનો અપવાદ ઃ તબદિલ કરનાર તબદિલ કરવાનું જાહેર કરતો હોય તે મિલકતના માલિકને કોઈ ખાસ ફાયદો આપવાનું સ્પષ્ટ રીતે દર્શાવ્યું હોય અને તેવો ફાયદો તે મિલકતના બદલામાં હોવાનું સ્પષ્ટ રીતે દર્શાવ્યું હોય ત્યારે, તેવો માલિક તે મિલકતની માગણી કરે તો તેણે ખાસ ફાયદો જતો કરવો જોઈશે, પણ તે જ વ્યવહારથી તેને બીજો કોઈ ફાયદો આપવામાં આવ્યો હોય તે જતો કરવા માટે તે બંધાયેલો નથી. જે વ્યક્તિને સદરહુ ફાયદો આપવામાં આવ્યો હોય તેણે પસંદગી કરી લેવાની પોતાની ફરજની અને પસંદગી કરી લેવામાં કોઈ સમજદાર માણસના નિર્ણયને અસર કરે એવા સંજોગોની જાણ હોય અથવા એવા સંજોગો વિષે તપાસ કરવાનું તેમ માંડી વાળે અને ફાયદો સ્વીકારે તો તેણે સદરહુ વ્યવહારને મંજુર રાખવાનું પસંદ કરી લીધું ગણાય.

જેને સદરહુ ફાયદો આપવામાં આવ્યો હોય તે વ્યક્તિને અસંમતિ દર્શાવતું કોઈ કૃત્ય કર્યા વિના બે વર્ષ સુધી તેનો ભોગવટો કર્યો હોય તો, વિરુદ્ધનો પુરાવો ન હોય ત્યારે, તેને એવી જાણ હતી અથવા તેણે તપાસ કરવી માંડી વાળી હતી એમ માની લેવું જોઈશે.

તે કોઈ એવું કૃત્ય કરે કે જેથી તબદિલ થયેલી મનાતી મિલકતમાં હિત ધરાવતી વ્યક્તિઓને એવું કૃત્ય કરવામાં આવ્યું ન હોત તો તેઓ જે સ્થિતિમાં રહેતા તે જ સ્થિતિમાં મૂકવાનું અશક્ય બને, તો તેને એવી જાણ હતી અથવા તેણે તપાસ કરવી માંડી વાળી હતી એવું અનુમાન કરી શકાશે.

હક્કદાર વ્યક્તિના હિતનો અંત આવ્યે, નિયત મુદતે ચૂકવવાની રકમોની ફાળવણી ઃ વિરુદ્ધનો કોઈ કરાર અથવા સ્થાનિક પ્રથા ન હોય ત્યારે, તમામ ભાડાં, વર્ષાસનો, પેન્શનો ડિવિડન્ડ અને આવકના પ્રકારની નિયત મુદતે ચૂકવવાની બીજી રકમો, મેળવવા માટે હકદાર વ્યકિતનું હિત તબદિલ થયે તબદિલ કરનાર અને તબદિલીથી મેળવનાર વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી, તેવી રકમો રોજબરોજ લેણી થાય છે અને તદનુસાર ફાળવવાની પણ ચૂકવવા માટે નકકી કરેલી તારીખોએ ચૂકવવાની થાય છે એમ ગણાશે.

જવાબદારીનું વિભાજન થતાં તેના લાભની ફાળવણી ઃ કોઈ તબદિલીના પરિણામે મિલકતનું વિભાજન કરવામાં આવે અને તે એકથી વધુ હિસ્સામાં ધારણ કરવામાં આવે અને તેમ થયે તે આખી મિલકત સંબંધી કોઈ જવાબદારી અંગેનો ફાયદો તે મિલક્તના એક માલિક પાસેથી એકથી વધુ માલિકોને પ્રાપ્ત થાય ત્યારે સદરહુ જવાબદારી અંગેની ફરજ માલિકો વચ્ચે વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય, તો તેઓ પૈકી દરેકની તરફેણમાં તે મિલકતમાંના તેના ભાગની કિંમતના પ્રમાણમાં અદા કરવી જોઈશે, પરંતુ સદરહુ ફરજ વિભાજન કરી શકાય તેવી હોવી જોઈએ અને તેમ થવાથી સદરહુ જવાબદારીના બોજામાં નોંધપાત્ર વધારો થવો જોઈએ નહીં, પણ જો સદરહુ ફરજ વિભાજન થઈ શકે તેવી ન હોય અથવા તેમ થવાથી સદરહુ જવાબદારીના બોજામાં નોંધપાત્ર વધારો થાય તેમ હોય તો સદરહુ ફરજ, એવા માલિકો સંયુક્ત રીતે તે માટે જેનું નામ આપે તેવા, તેઓ પૈકીના એક માલિકના ફાયદા માટે અદા કરવી જોઈશે. પરંતુ જેના ઉપર સદરહુ જવાબદારીનો બોજો હોય એવી કોઈપણ વ્યક્તિ, પોતાને સદરહુ વિભાજનની વાજબી નોટિસ મળી ન હોય ત્યાં સુધી, આ કલમથી ઠરાવેલી રીતે પોતાની ફરજ અદા કરવા માટે જવાબદાર નથી. રાજ્ય સરકાર, રાજપત્રમાં જાહેરનામું પ્રસિદ્ધ કરીને એ રીતે આદેશ આપે નહીં ત્યાં સુધી ખેતીના હેતુ માટે આપેલા ભાડાપટ્ટાને આ બાબતનો કોઈ પણ મજકૂર લાગુ પડશે નહીં. મિલકત તબદિલી અધિનિયમ-૧૯૮૨ ની કલમો ૨૯ થી ૩૭ ની જોગવાઈઓ ઉપર જણાવ્યા મુજબની છે.

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‹નવગુજરાત સમય› ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)