પ્લોટ / મકાનોની બિનખેતી તેમજ સીટી સર્વેમાં મિલ્કત રજીસ્ટરે દાખલ કરવા બાબત

- જૂની રજીસ્ટર્ડ હાઉસીંગ સોસાયટીના

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- રાજ્યના ઘણા શહેરોમાં જ્યાં સીટી સર્વે દાખલ થયેલ છે. ત્યાં સોસાયટીના પ્લોટ / મકાનો એક યા બીજા કારણસર ચઢાવેલ નથી

- જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ ૬૬/૬૭ હેઠળ બિનખેતીનું કૃત્ય નિયમબધ્ધ કરી સીટી સર્વેમાં મિલ્કત રજીસ્ટરે અમલ કરવો જરૂરી

માનવ સંસ્કૃતિના વિકાસમાં આર્થિક વિકાસની પ્રક્રિયામાં શહેરીકરણના વ્યાપ સાથે વ્યક્તિની પાયાની જરૂરિયાતમાં રહેવાના મકાન (Residential House) અગત્યનું છે. અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન નિયમનકારી કાયદા ઘડાયા તે સાથે મુંબઈ પ્રાન્તમાં મૂળ ૧૯૨૯નો સહકારી કાયદો અસ્તિત્વમાં હતો, ગુજરાત અલગ પડતાં ગુજરાત સહકારી અધિનિયમ-૧૯૬૩ ઘડવામાં આવ્યો તે આજે પણ અસ્તિત્વમાં છે. કોઈપણ પ્રકારની સામાજીક / આર્થિક પ્રવૃત્તિ માટે જમીન (Land Cadastral)એ અગત્યનું અંગ છે એટલે શહેરોમાં રહેણાંકના હેતુ માટે સહકારી કાયદા હેઠળ હાઉસીંગ સોસાયટીઓની રચના કરવામાં આવે છે અને આજથી ૨૦ વર્ષ પહેલાં આવી સોસાયટીઓનો વ્યાપ વધુ હતો. હવે મોટા મોટા એપાર્ટમેન્ટ અને ફ્લેટ આવાસ સંકુલ તરીકે બનાવવામાં આવે છે. આમ તો એક વર્ષ પહેલાં અને બે દિવસ પૂર્વે જેમના પુર્વજો સ્વતંત્ર સેનાની હતા અને જેઓનું સ્વતંત્રતા ચળવળમાં નામ હતું અને તેમાંના એક ઝવેરચંદ મેઘાણીના વારસદારોએ મારો સંપર્ક કરી જણાવ્યું કે તેઓના વડવાઓએ જે અમદાવાદની સોસાયટીમાં પ્લોટ / મકાન ધરાવે છે જેને ૬૦ વર્ષ ઉપરાંતનો સમય થયો છે. સોસાયટીના કાયદેસરના સભ્ય છે, પરંતુ તેઓએ સીટી સર્વે કચેરીમાં સંપર્ક કર્યો ત્યારે જણાવ્યું કે તમારો પ્લોટ બિનખેતીમાં ફેરવાયેલ નથી. જેથી સીટી સર્વેમાં મિલ્કત કાર્ડ આપતા નથી. આ બંને પ્રકારના કેસોની સ્થિતિ જાણ્યા પછી મને લાગ્યું કે આવી સ્થિતિ રાજ્યના ઘણા શહેરોમાં જ્યાં સીટી સર્વે દાખલ થયેલ છે. ત્યાં સોસાયટીના પ્લોટ / મકાનો એક યા બીજા કારણસર ચઢાવેલ નથી. મને એ પણ જણાવ્યું કે અમુક વ્યક્તિઓએ વગ વાપરીને તેમના નામે ચઢાવી દીધેલ છે એટલે મને યોગ્ય જણાયું કે વ્યાપક હિતમાં આ પ્રશ્નને વાચા આપવી જરૂરી છે.

સૌ પ્રથમ તો સહકારી અધિનિયમમાં - ૧૯૮૭ પહેલાં કોઈપણ સહકારી મંડળીને ખેતીની જમીન ખરીદવામાં મુક્તિ હતી એટલે કે હાલ જે ગણોતધારાની જોગવાઈ હેઠળ કલમ-૬૩ હેઠળની બિનખેડુત સંસ્થા તરીકે બિનખેતીના હેતુ માટે આવાસ યોજના માટે કલેક્ટરની પરવાનગી લેવી પડે છે. આમ રાજ્યમાં મોટા ભાગની રહેણાંક સોસાયટીઓ ૪૦ વર્ષ પૂર્વે નોંધાયેલ છે અનેક સ્થળે મકાનો બની ગયેલ છે. આમ ૧૯૮૭ પહેલાં રજીસ્ટર્ડ સોસાયટીને ખેતીની જમીન કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય ખરીદવાની જોગવાઈ હતી. પરંતુ આવી સોસાયટીઓને બિનખેતીની પરવાનગીમાંથી મુક્તિ ન હતી એટલે કે ખેતી સિવાયના ઉપયોગ માટે બિનખેતી ધારો વસુલ કરવાનો થાય, એવું પણ બન્યું હોય કે જ્યારે સીટી સર્વે દાખલ કરવામાં આવ્યું હોય, ત્યારે સોસાયટીએ ધારણ કરેલ ખેતી વિષયક સર્વે નંબરના સીટી સર્વેમાં સમાવિષ્ટ ન થયો હોય, તેથી હક્કચોક્સી અધિકારીએ આવા પ્લોટને હક્કચોક્સી રજીસ્ટરે ન ચઢાવ્યા હોય. ઘણા કિસ્સામાં સોસાયટીની જમીન બિનખેતીમાં ફેરવાયેલ હોય પરંતુ ફક્ત રજીસ્ટર્ડ સોસાયટીના પ્રયોજકનું નામ ચાલતું હોય અથવા તો તમામ પ્લોટ ધારકોની સંયુક્તપણામાં નામ ચાલતા હોય અને સોસાયટીના સભ્ય પ્રમાણે અલગ મિલ્કત કાર્ડ બનાવેલ ન હોય. તાજેતરમાં સુપ્રિટેન્ડન્ટ ઓફ સ્ટેમ્પના પરિપત્રના કારણે અમુક Cutt off વર્ષ પછી સોસાયટીના પ્લોટની તબદીલી કે નામ ફેર માટે સ્ટેમ્પ ડયુટી પાછલી તારીખથી વસુલ કરવા માટેની સુચનાઓ આપેલ છે તેના કારણે પણ જુના પ્લોટ ધારકો અને ઉત્તરોત્તર transactionથી પ્લોટ મેળવેલ હોય તેઓને ટાઈટલનો પ્રશ્ન છે.

ઉક્ત પૂર્વ ભુમિકા બાદ આ વિદ્યમાન પ્રશ્નના નિરાકરણ માટે ૧૯૮૭ પહેલાં જે રજીસ્ટર્ડ સોસાયટીઓને ખેતીની જમીન ખરીદી આવાસો બની ગયેલ છે. તેવી તમામ સોસાયટી કે પ્લોટ ધારકને જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૬/૬૭ હેઠળ બિનખેતી આકારના પટ્ટની રકમ વસુલ કરી બિનખેતીનું કૃત્ય અધિકૃત કરી આપવું જોઈએ. કદાચ કોઈ કિસ્સામાં જમીન નવી શરતની હોય અને આવી જમીન શરતચૂકથી ખરીદાઈ હોય તો પણ પ્રાશ્ચાતવર્તી અસરથી પ્રિમિયમ લઈને નિયમબધ્ધ કરવું જોઈએ. ઘણા કિસ્સાઓમાં મારી સમક્ષ જે પ્રશ્ન રજૂ થયો છે તેમાં તો મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન અમદાવાદની બાંધકામ પરવાનગી પણ આપવામાં આવી છે. જેથી ફક્ત બિનખેતી ધારો વસુલ કરવાનો ઔપચારિક હુકમ કલેક્ટરે કરવાનો થાય. રાજ્યના મોટા શહેરોમાં જ્યાં ટીપી ફાયનલ થયેલ છે ત્યાં તો બિનખેતીની પરવાનગી લેવાની પણ જરૂર નથી. ફક્ત બિનખેતીધારો અને રૂપાંતરિત કર વસુલ કરવાનો થાય. હવે બિનખેતી બાદ સીટી સર્વેના રેકર્ડ ઉપર આવી સોસાયટીઓના પ્લોટ નામે ચઢાવવા બાબતમાં શક્ય છે કે જ્યારે સીટી સર્વે હક્ક ચોક્સી હાથ ધરવામાં આવી ત્યારે આ સર્વે નંબર ખેતીમાંથી હોવાથી તેનો સમાવેશ ન થયો હોય અને ૧૯૮૭ પહેલાં ગણોતધારાની કલમ-૬૩ હેઠળ કલેક્ટરની પરવાનગી લીધી ન હોય એટલે બિનખેતીમાં ફેરવ્યા સિવાય આવાસો બની ગયા હોય અને આવા પ્લોટ ધારકોને ધિરાણ કરતી સંસ્થાઓએ લોન પણ આપી હોય એટલે આવા રહેણાંકના પ્લોટને કે સોસાયટીઓના પ્લોટને ખાસ હક્કચોક્સી હાથ ધરી તેનો સીટી સર્વે નંબર આપી પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવાથી જે ઉપર વર્ણવેલ જેવા કિસ્સાઓનો નિકાલ થાય. સરકારે જ્યારે સુચિત સોસાયટીઓને રહેણાંકના કિસ્સામાં આકારના બે પટ્ટ રકમ વસુલ લઈને નિયમબધ્ધ કરવાનો નિર્ણય કરેલ છે ત્યારે ઉક્ત પ્રકારના કિસ્સાઓમાં ફક્ત કાયદાકીય અને વહીવટી પ્રક્રિયા અનુસરીને સંખ્યાબંધ સોસાયટીના પ્લોટ ધારકોના નામ સીટી સર્વેમાં ચઢાવી પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવા જોઈએ. આ પ્રશ્નની વ્યાપકતા એટલી છે કે, સરકારે આ બાબતોને ગંભીરતાથી લઈ સંકલિત માર્ગદર્શક ઠરાવ / પરિપત્ર કરી સીટી સર્વે કચેરીઓને ઝુંબેશ સ્વરૂપે કામગીરી કરવાની સુચના આપવી જરૂરી છે. મહેસૂલ વિભાગના સેટલમેન્ટ કમિશ્નર દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ / ફ્લેટ ધારકોના નામ સીટી સર્વેમાં કઈ રીતે ચઢાવવા તે અંગે પરિપત્ર કરેલ છે. પરંતુ તેની અમલવારી પણ આંશિક ધોરણે છે. ઉક્ત પ્રકારના કેસોમાં સંભવતઃ કલેક્ટર કચેરી અને સીટી સર્વેના અધિકારીઓના વલણ બિનખેતીની પરવાનગીના મુદ્દા તેમજ સીટી સર્વેમાં દાખલ કરવાના મતભેદ હોઈ શકે એટલે ઉપર સુચવેલ ઉપાય પ્રમાણે કામગીરી હાથ ધરવામાં આવે તો મારા મંતવ્ય મુજબ ઝવેરચંદ મેઘાણી તેમજ અન્ય સ્વાતંત્ર સેનાનીઓના વારસોને સરકારી કામગીરી માટે સુશાસનનો અહેસાસ થશે.

 

સુપ્રીમકોર્ટના ચૂકાદા મુજબ બિનખેડૂતની તરફેણમાં થતા વીલ ગેરકાયદેસર

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

વીલના મુખ્ય તત્વોમાં જે વ્યક્તિ વસિયતથી મિલ્કતનો નિકાલ કરતો હોય તે માનસિક રીતે સ્વસ્થ હોવો જરૂરી છે

વીલ યાને વસીયતનામામાં પ્રોબેટ મેળવવું ફરજીઆત નથી તેમજ પ્રોબેટ આપનાર કોર્ટને માલિકી હક્ક નક્કી કરી આપવાની સત્તા નથી

મિલ્કતને લગતા વ્યવહાર નિયમન કરતાં કાયદાઓમાં મિલ્કત તબદીલી અધિનિયમ (transfer of Property Act) ભારતીય વારસાહક્ક અધિનિયમ ૧૯૨૫ (Indian Succession Act) તેમજ મહેસૂલી રેકર્ડમાં વ્યવહારોને આધીન ફેરફાર કરવા માટે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં હક્કપત્રકનું ચેપ્ટર ૧૦ એ અગત્યનું છે વંશપરંપરાગત મિલ્કતોની તબદીલી, વહેંચણી, કૉ પાર્સનર તરીકે (Co-parcner) વારસદારોને મળવાપાત્ર હક્કોનું નિયમન ભારતીય વારસા અધિનિયમ હેઠળ થાય છે. સામાન્ય રીતે મિલ્કતની કૌટુંમ્બિક વહેંચણી, કુટુંમ્બના કર્તા તરીકે વડિલ વ્યક્તિના મૃત્યુ બાદ થાય છે. પરંતુ છેલ્લા કેટલા વર્ષોથી સામાજીક કૌટુંમ્બિક મુલ્યોમાં ફેરફાર થવાથી જમીન / મિલ્કતના વારસદારો વચ્ચે મિલ્કતના હક્ક કે વહેંચણી અંગે વિવાદો થાય છે એટલે કોઈપણ વ્યક્તિએ હયાતીમાં જમીન / મિલ્કતનું વહેંચણી કે વિભાજન કરવું જોઈએ અથવા વીલથી વ્યવસ્થાપન નક્કી કરવું જોઈએ. જેથી પાછળથી વાદ વિવાદના પ્રશ્નો ઉપસ્થિત ન થાય. સ્વપાર્જીત મિલ્કતના નિકાલ કે વહીવટ માટે વારસા અધિનિયમમાં વીલ યાને વસિયતનામાથી મિલ્કતનો વહીવટ કે વહેંચણી વ્યક્તિના મૃત્યુ બાદ વીલ અમલમાં આવતું હોય તે અંગેની જોગવાઈઓ અંગે આ કોલમના માધ્યમથી અગાઉ લેખ પ્રસિધ્ધ થયા છે. પરંતુ વીલમાંથી ઉદ્દભવતા પ્રશ્નો અંગે ચોક્કસ પ્રકારની માહિતી માટે વાચકો તરફથી એવા પ્રશ્નો રજૂ થયા છે કે વીલ કર્યા બાદ પ્રોબેટ મેળવવું જરૂરી છે ? વીલ રજીસ્ટર્ડ કરાવવું જરૂરી છે ? જે કોર્ટ પ્રોબેટ આપ્યુ હોય તે કોર્ટને માલિકીહક્ક નક્કી કરી આપવાની સત્તા છે ? આ બધા પ્રશ્નો બહોળા જન સમુદાયને સ્પર્શતા હોઈ આ અંગેની કાયદાકીય જોગવાઈઓ સામાન્ય નાગરિકોને ઉપયોગી થાય તે રીતે રજૂ કરવામાં આવે છે.

સૌ પ્રથમ તો વીલ યાને વસીયતનામા અંગેની જોગવાઈઓ. ભારતીય વારસા અધિનિયમ-૧૯૨૫ના ભાગ-૬માં જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે. આ કાયદાની કલમ-૫૯માં જણાવ્યા મુજબ વીલ-વસીયતનામું કોણ કરી શકે, તો સ્થિર મગજની હોય (terson of Sound mind) અને સગીર ન હોય એવી દરેક વ્યક્તિ વીલથી પોતાની મિલ્કતની વ્યવસ્થા કરી શકે. આ વિલ બે સક્ષમ સાક્ષીઓની હાજરીમાં કરવાનું હોય છે. આ વીલ કરનાર વ્યક્તિના અવસાન બાદ અમલમાં આવે છે. વસિયતનામું ફરજીઆતપણે રજીસ્ટર્ડ કરાવવાની જરૂરિયાત નથી. સાદા કાગળ ઉપર પણ થઈ શકે. આ અંગે જો વધુ સ્પષ્ટતા કરવી હોય તો સ્થિર મગજ એટલે માનસિક રીતે સશક્ત વ્યક્તિ. કોઈ વ્યક્તિ નશાથી અથવા માંદગીના કારણે ઉદ્દભવેલી એવી માનસિક સ્થિતિમાં હોય કે પોતે શું કરે છે તે જાણતી ન હોય ત્યારે તેનાથી વીલ કરી શકાય નહી. આજ રીતે કોઈ પરણિત સ્ત્રી હયાતી દરમ્યાન પોતે જે મિલ્કતનું સ્વર્તાપણ (Transfer) કરી શકતી હોય તે મિલ્કતની વ્યવસ્થા વિલથી કરી શકે છે. આમ વીલના મુખ્ય તત્વોમાં (Main ingredient) જે વ્યક્તિ વસિયતથી મિલ્કતનો નિકાલ કરતો હોય તે માનસિક રીતે સ્વસ્થ હોવો જરૂરી છે. (Sound mind)

હવે પ્રોબેટ એટલે સાદી ભાષામાં વસિયતિ સર્ટીફીકેટ કહી શકાય, કાયદાકીય વ્યાખ્યા પ્રમાણે પ્રોબેટ એટલે વીલ કરનારની એસ્ટેટનો વહીવટ કરવાની પરવાનગી સાથેની સત્તા ધરાવતી કોર્ટના શીલથી (Seal of Court) પ્રમાણિત કરેલ વીલની નકલ પ્રોબેટ આપવાની સત્તા હકુમત ધરાવતી સિવિલ કોર્ટને છે. દરેક વીલ યાને વસીયતનામાના આધારે પ્રોબેટ મેળવવું ફરજીઆત નથી. પ્રોબેટ મેળવ્યા સિવાય પણ વીલ યોગ્ય રીતે execute થયેલ હોય તો તેનો અમલ થઈ શકે છે સિવાય કે વીલને પડકારવામાં આવ્યું હોય તો વસિયતનામા હેઠળ લાભ લેનાર વ્યક્તિએ સાબિત કરવાનું રહે છે કે વસીયતદાર વસિયતનામામાં હસ્તાક્ષર કર્યા ત્યારે માનસિક રીતે સ્વસ્થ હતા અને તેમણે તેમની સ્વતંત્ર ઈચ્છા મુજબ મિલ્કતનો નિકાલ કર્યો હતો અને તેમણે બે સાક્ષીઓની હાજરીમાં હસ્તાક્ષર કર્યા હતા. એક વખત આ પાયાની બાબતો સાબિત થઈ હોય તો વસિયતનામા હેઠળ લાભ લેનારે તેમની જવાબદારી પુરી કરી ગણાય. પણ જ્યારે શંકાસ્પદ સંજોગો હોય તો તેમણે કોર્ટને સંતોષ થાય તે રીતે તેનો ખુલાસો / સ્પષ્ટતા કરવી જોઈએ. માનો કે વાંધો લેનાર છેતરપિંડી કે બિનજરૂરી દબાણ અથવા તો અંધારામાં રાખીને વીલ ઉપર હસ્તાક્ષર કરાવ્યા હોય તેવો આક્ષેપ કરે તો તે બાબતો સાબિત કરવી જોઈએ. જો તેમ કરવામાં વાંધેદાર / આક્ષેપ કરનાર નિષ્ફળ જાય તો વસીયતનામા હેઠળ લાભ માંગનાર વ્યક્તિને પ્રોબેટ મળનાર છે અને તે મુજબ તેનો અમલ થાય છે.

આ ઉપરાંત બીજી અગત્યની બાબત એ છે કે જે કોર્ટે પ્રોબેટ સર્ટીફીકેટ આપેલ હોય અને તેમાં મિલ્કતની વહેંચણી અંગે કોઈ વિવાદ થાય તો પ્રોબેટ આપનાર કોર્ટને મિલ્કતની વહેંચણીના ખરાપણા કે માલિકીહક્ક સાબિત કરવાની સત્તા નથી. જ્યારે આ વિવાદ થાય ત્યારે અન્ય સિવિલ કોર્ટને માલિકીની વહેંચણી કે માલિકી હક્ક અંગે નિર્ણય કરવાની સત્તા છે. આ અંગે નામદાર હાઈકોર્ટના ચુકાદાઓથી પણ આ બાબતને સમર્થન આપેલ છે. આજકાલ વીલની બાબતમાં જે મિલ્કતો વસિયતથી આપી હોય તેવી મિલ્કતોનો વસિયતથી આપવાનો અધિકાર હોતો નથી. જેથી વિવાદો થાય છે. દા.ત. જમીન / મિલ્કત સ્વપાર્જીત અને વડીલોપાર્જીત જુદી જુદી મિલ્કતો હોય પરંતુ ઘણીવાર તમામ મિલ્કતો વસીયતથી આપવામાં આવે છે એટલે અન્ય હક્ક ધરાવતા પક્ષકારો વીલને પડકારે છે અને આવા કિસ્સાઓમાં સ્પષ્ટતા એ કરવાની કે ફક્ત સ્વપાર્જીત મિલ્કતનો ધારણકર્તા પોતે ઈચ્છે તે વ્યક્તિને વીલથી મિલ્કત આપી શકે. જો વડીલોપાર્જીત મિલ્કત હોય તો વારસા અધિનિયમની જોગવાઈઓ મુજબ તમામ હિત ધરાવતા પક્ષકારો હક્કદાર હોય છે એટલે ફક્ત સ્વપાર્જીત મિલ્કતનું વીલથી વસીયત થઈ શકે છે. બીજી સ્પષ્ટતા એ પણ કરવાની કે વીલથી ખેડુત વ્યક્તિ બિનખેડુતને ખેતીની જમીન તબદીલ ન કરી શકે. આ અંગે સુપ્રિમકોર્ટે પણ મહત્વનો ચુકાદો આપી જણાવેલ છે કે બિનખેડુતની તરફેણમાં થયેલ વીલ ગેરકાયદેસર છે.

               IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

સગીરની મિલ્કતો અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ - કોર્ટની મંજૂરી સિવાય તબદીલી માન્ય નથી - માઈનોર એન્ડ ગાર્ડિયનશીપ એક્ટમાં સગીરનું હિત સર્વોપરી

 

સગીરની મિલ્કતો અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

- કોર્ટની મંજૂરી સિવાય તબદીલી માન્ય નથી

- માઈનોર એન્ડ ગાર્ડિયનશીપ એક્ટમાં સગીરનું હિત સર્વોપરી

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન :  એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

જમીન / મિલ્કતના ધારકનું મૃત્યુ થાય અને સંતાનો સગીરવયના હોય તો સગીરનું હિત જળવાય તે માટે કાયદાઓ ઘડવામાં આવ્યા છે. આમ તો કુદરતી વાલી (Natural Guardian) તરીકે પિતાના મૃત્યુ પ્રસંગે માતા અને માતાના મૃત્યુ પ્રસંગે પિતા કુદરતી વાલી તરીકે સગીરની સંભાળ તેમજ હિતોનું રક્ષણ કરવાનું હોય છે. આ કોલમના માધ્યમથી જમીન / મિલ્કતને લગતા લેખોમાં જનસમુદાયને લગતું ઉપયોગી માર્ગદર્શન મળતું હોય, સગીરના વાલીઓ તરફથી પૃચ્છા આવી કે સગીરના હિતોના રક્ષણ માટે અથવા સગીર દ્વારા ધારણ કરેલ મિલ્કત અથવા સગીરના નામે ચાલતી મિલ્કતના વહીવટ માટે કાયદાકીય જોગવાઈઓ શું છે ? તે અંગે વ્યાપક જાણકારી મળે તે માટે નિરૃપણ કરૃં છું. સૌ પ્રથમ તો ઈન્ડિયન મેજોરીટી એક્ટ - ૧૮૭૫માં Indian Majority Act - ૧૮૭૫માં વ્યક્તિ ૨૧ વર્ષે પુખ્તતા પ્રાપ્ત કરે તેવી જોગવાઈ છે. Attains Majority at the age of ૨૧ year આને સમાંતર હિન્દુ માઈનોરીટી એન્ડ ગાર્ડિયનશીપ એક્ટ-૧૯૫૬ - Hindu Minority and Guardianship Act - ૧૯૫૬ છે અને આ કાયદાની કલમ-૬માં કુદરતી વાલી એટલે કે Natural Guardianની વ્યાખ્યા આપવામાં આવી છે તે મુજબ સગીરની સંયુક્ત કુટુંમ્બની મિલ્કતમાંના તેના અવિભક્ત હિતને બાકાત રાખીને તેની મિલ્કત અંગેના તેના કુદરતી વાલી તેના માતા-પિતા હોય છે અને આ કાયદાની કલમ-૮ હેઠળ કુદરતી વાલીને પણ સગીરનું હિત ધરાવતી મિલ્કતમાં કોર્ટની મંજૂરી વગર કોઈપણ મિલ્કતનું વેચાણ, ભાડે, ગીરો કે કોઈ પ્રકારે તબદીલ થઈ શકતી નથી કારણકે આ કાયદાનું મુખ્ય હાર્દ કલમ-૧૩ પ્રમાણે Welfare of Minor to be Paramount Consideration એટલે કે સગીરના કલ્યાણ હિત સર્વોપરી બાબત છે અને આવા જ પ્રકારનો અન્ય કાયદો ગાર્ડિયન અને વોર્ડસ એક્ટ Guardian and Wards Act - ૧૮૯૨ છે. આ અધિનિયમ હેઠળ સગીરના હિતોનું રક્ષણ કરવા માટે ગાર્ડિયન એટલે કે કોર્ટની મંજૂરીથી મિલ્કતના હિતોનું રક્ષણ કરવા અને વહીવટ માટે ગાર્ડિયનની નિમણૂંક કરવાની જોગવાઈ છે.

આજ રીતે ભારતીય વારસા અધિનિયમ - ૧૯૨૫ માં કલમ-૨૪૪માં સગીરાવસ્થા દરમ્યાન મિલ્કતના વહીવટ કરવાનો અધિકાર આપવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે અને તે મુજબ કોઈ સગીર વ્યક્તિ પોતે એક માત્ર એક્જીક્યુટર અથવા ફક્ત શેષ (Sole) વસીયતદાર હોય ત્યારે તે પુખ્ત વયની ન થાય ત્યાં સુધી તેના કાયદેસરના વાલીને અથવા કોર્ટને યોગ્ય જણાય તેવી બીજી વ્યક્તિને વીલ - વસીયતનામા સાથે જોડેલો વહીવટપત્ર (Letter of Administration) આપી શકશે અને સગીર વ્યક્તિ પુખ્ત વયની થાય ત્યારે પ્રોબેટ આપી શકાય છે તે પહેલાં સગીરાવસ્થા દરમ્યાન આપી શકાતું નથી. આપણા જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના હક્કપત્રકમાં મિલ્કતધારકના અવસાન બાદ જે વારસાઈ કરવામાં આવે છે તેમાં પેઢીનામામાં કાયદેસરના વારસદારોનો ઉલ્લેખ કરવામાં આવે છે અને જો તેમાં સગીર હોય તો તે મુજબ ઉલ્લેખ કરવામાં આવે છે. પરંતુ તેમાં કુદરતી વાલી તરીકે સગીરના માતા કે પિતાનું નામ દર્શાવવામાં આવે છે અને જ્યારે સગીર પુખ્ત વયનો થાય ત્યારે આધાર પુરાવા રજૂ કરવામાં આવે એટલે કે ૨૧ વર્ષના આધાર પુરાવા રજૂ કરવામાં આવે એટલે સગીર તરીકે નોંધ કમી કરવામાં આવે છે. આમ આ પ્રણાલીકાગત પ્રક્રિયા છે, પરંતુ કોઈ મિલ્કતમાં કુદરતી વાલી ન હોય તો તેવા સંજોગોમાં માઈનોરીટી એન્ડ ગાર્ડિયન એક્ટ હેઠળ સગીરના વાલી તરીકે સક્ષમ કોર્ટ એટલે કે સ્થાનિક હકુમત ધરાવતા સિવિલ કોર્ટની મંજૂરી મેળવી નિમણૂંક કરવાની થાય છે અને જેમ જણાવ્યું તેમ સગીરની મિલ્કતને કોર્ટની પૂર્વ મંજૂરી સિવાય તબદીલ કે વેચાણ થઈ શકતી નથી અને કોર્ટની મંજૂરી વગર સગીર વ્યક્તિની માલિકીની હોય તેવી મિલ્કત ખરીદી કરે તો તે નિયમોનુસાર નથી અને તેવી મિલ્કત Clear Title - સ્વર્તાપણ કાયદેસરનું નથી અને આ માટે નામદાર સુપ્રિમકોર્ટ ૧૯૯૧માં અર્મિરથમ કુંદુંમન વિ. સરનામ કુંદુંમનના કિસ્સામાં સક્ષમ કોર્ટની મંજૂરી સિવાય સગીરની ખરીદ કરેલ મિલ્કતને ખામીયુક્ત ટાઈટલ જાહેર કરેલ અને આવા વેચારણને ગેરકાયદેસર ઠરાવેલ. આમ ઉક્ત જણાવેલ જુદા જુદા કાયદાની જોગવાઈઓથી સગીરનું મિલ્કતમાં હિત જળવાય તેમજ તેના હક્કોનું રક્ષણ થાય તેવી જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલ છે.

        IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

 

મિલ્કત ખરીદતા પહેલા ધ્યાનમાં રાખવાપાત્ર મહત્વના મુદ્દાઓ

- કોઈપણ ખેતી / બિનખેતી વિષયક

FOR PDF CLIK HERE

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- 'જમીન / મિલ્કતની માલિકી નક્કી કરવાની આખરી સત્તા સિવિલ કોર્ટ'

(૧) ખેતીની જમીન ખરીદતી વખતે સબંધિત જમીનના નિયમોનુસાર ગામ નમુના નં. ૬, ૭/૧૨, અને ગા.નં.૮-અ ની પ્રમાણિત નકલ સબંધિત મામલતદાર કચેરીના ઈ-ધરા કેન્દ્રમાંથી મેળવવી.

(૨) કોઈપણ બિનખેડુત વ્યક્તિ ગણોત અધિનિયમની કલમ-૬૩ હેઠળ ખેતીની જમીન ધારણ કરવાને લાયક નથી તેઓએ કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય ખેતી વિષયક જમીન ખરીદવી નહી.

(૩) કોઈપણ બિનખેડુત વ્યક્તિ વીલ યાને વસીયતનામાથી ખેતીની જમીન પ્રાપ્ત કરે તો સુપ્રિમકોર્ટના ચુકાદા મુજબ ગેરકાયદેસર છે.

(૪) ખેતીની જમીનની ખરીદીના પ્રસંગે સબંધિત સર્વે નંબરની પ્રમોલગેશનની એન્ટ્રીથી છેવટ સુધીની ઉત્તરોત્તર ગા.ન.નં.૬ની પ્રમાણિત નકલ મેળવવાનો આગ્રહ રાખો.

(૫) ગા.ન. નં.૭/૧૨ના બીજા હક્કમાં નિયંત્રિત સત્તા પ્રકારની (નવી શરત) જમીન હશે અથવા તો 'બિનખેતી પ્રિમીયમને પાત્ર' તેવી નોંધ હશે. આવા પ્રસંગે કલેક્ટરની પૂર્વમંજૂરી મેળવી બિનખેતી ઉપયોગ કરતા પહેલા સરકારમાં પ્રિમીયમની રકમ અવશ્યપણે જમા કરાવો. ખેતીની જમીન જૂની શરત હોય તો ખેડૂત ખાતેદાર ખરીદી શકશે.

(૬) ગા.ન.નં.૭/૧૨ ના બીજા હક્કમાં મંડળી કે બેંકની કે અન્ય સંસ્થાના બોજાના નોંધ હોય તો જે તે સંસ્થા કે બેંકમાં બોજો ભરપાઈ કરાવી બોજામુક્તિની નોંધ અવશ્યપણે પડાવો.

(૭) બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે સક્ષમ અધિકારી પાસેથી એટલે કે શહેરી વિસ્તારો કે ગ્રામ્ય વિસ્તારો માટે કલેક્ટર પાસેથી એન.એ.ની પરવાનગી બિનખેતી વિષયક ધારો નક્કી કરવાના ભાગરૂપે મેળવી છે કે કેમ ? તેની ખાત્રી કરો.

(૮) મહેસૂલ વિભાગના પરિપત્ર પ્રમાણે ફાયનલ ટી.પી.માં બિનખેતીની પરવાનગી મેળવવાની જરૂર નથી. ફક્ત ઔપચારિકતા ખાતર બિનખેતી ધારો નક્કી કરાવવાનો છે.

(૯) ખેતીની જમીન બિનખેતી થયેલ હોય તો અધિકૃત અધિકારી પાસેથી બિનખેતી હુકમની, લેઆઉટ પ્લાનની તથા નમુના 'એમ'મા સનદની ખરી નકલ મેળવવાનો આગ્રહ રાખવો તેમજ લેઆઉટમાં જણાવેલ જગ્યાએ જ પ્લોટ છે કે કેમ ? તેની ખાત્રી કરો.

(૧૦) પૂર્વ યુ.એલ.સી. (શહેરી જમીન ટોચ મર્યાદા ધારો) વિસ્તારમાં જમીન આવેલ હોય તો આવી જમીન શહેરી જમીન ટોચ મર્યાદા ધારા હેઠળ ફાજલ થયેલ છે કે કેમ ? અને સરકાર હસ્તક જમીનનો કબજો લેવાયેલ છે કે કેમ ? તેમજ હાલ કોઈ લીટીગેશન કોઈ કોર્ટમાં ચાલે છે કે કેમ ? તેની ખાત્રી કરો. (હાલ ફક્ત વ્યક્તિગત રહેણાંકની જમીન નિયમિત કરતો કાયદો પસાર થયેલ છે)

(૧૧) જો મિલ્કત સીટી સર્વે વિસ્તારમાં આવેલી હોય તો સીટી સર્વે કચેરીએથી પ્રોપર્ટીકાર્ડની પ્રમાણિત નકલ મેળવવાનો અવશ્ય આગ્રહ રાખો તેમજ ઉત્તરોત્તર મિલ્કત રજીસ્ટરના ઉતારાથી ખાત્રી કર્યા બાદ જ મિલ્કતના ટાઈટલની ખરાઈ કર્યા બાદ જ જમીન ખરીદ કરવી.

(૧૨) ટી.પી. સ્કીમ હેઠળની કે શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ વિસ્તારની જમીન હોય તો કયા ઝોનમાં જમીન સ્થિત થઈ છે તે અંગે કોર્પોરેશન કે સબંધિત શહેરી જમીન સત્તા મંડળની કચેરીએથી ખાત્રી કરો.

(૧૩) વીડીની (Grazing - ઘાસચારાની જમીન) જમીનના પ્રસંગે જાગીર ઉપાર્જન ધારા હેઠળ વીડીની જમીન ખેડવાણ કરવા કલેક્ટરની મંજૂરી મેળવી છે કે કેમ ? તેની ખાત્રી કરો અને મંજૂરીના હુકમની પ્રમાણિત નકલ મેળવવાનો આગ્રહ રાખવો.

(૧૪) વીડીની જમીનનું વેચાણ કરવાનું હોય તો જાગીર ઉપાર્જન ધારા હેઠળ વીડીની જમીન વેચાણ કરવા અધિકૃત અધિકારીની મંજૂરી મેળવી છે કે કેમ ? તેની ખાત્રી કરો અને આવી મંજૂરી અપાયેલ હોય તો પ્રમાણિત નકલ મેળવવાનો આગ્રહ રાખો.

(૧૫) ખેતીની જમીનના પ્રસંગે ગુજરાત ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા ધારા હેઠળ અધિકતમ ક્ષેત્રફળ માટે કોઈ કેસ ચાલેલ છે કે કેમ ? જમીન ફાજલ થયેલ છે કે કેમ ? તેમજ ફાજલ જમીનનો કબજો સરકાર હસ્તક લેવાયેલ છે કે કેમ ? તેમજ કોઈ કોર્ટમાં લીટીગેશન ચાલે છે કે કેમ ? કોઈ મનાઈ હુકમ છે કે કેમ ? તે સઘળી બાબતે અવશ્ય ખાત્રી કરવાનું રાખો.

(૧૬) ટોચ મર્યાદા હેઠળ ફાજલ થયેલ જમીન અને ફાળવેલ જમીન કાયમી ધોરણે બિન તબદીલીને પાત્ર છે એટલે આ જમીનની તબદીલ ઉપર કાયમી નિયંત્રણ છે.

(૧૭) ટી.પી. સ્કીમ હેઠળ આવરી લેવાયેલ જમીન હોય તો મુળખંડ તથા અંતિમ ખંડની વિગત તેમજ નમુના એફ ની પ્રમાણિત નકલ તેમજ સ્કેચની પ્રમાણિત નકલ મેળવવાનો આગ્રહ રાખો. ( ક્રમશઃ)

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT!!

મહેસૂલ ધારાની કલમ-૨૦૨ની નોટિસ વિના મહેસૂલી અધિકારી જમીનનો કબજો લઈ શકતા નથી

ઘણાં કિ સ્સા ઓમાં શરતભંગના કા રણે જમી ન સરકા ર હસ્તક દા ખલ થતી હો ય છે ત્યા રે તેમજ અ કો ઈ કા યદા ઓની જો ગવા ઈઓ હેઠળ મહેસૂલી અધિ કા રી ઓને તેવી જમી નો નો સ્થળ ઉપરનો પ્રત્ કબજો મેળવવા ની કા ર્યવા હી કરવી પડતી હો ય છે. આવા સંજોસં જોગમાં જમી ન મહેસૂલ અધિ નયમ કલમ-૨૦૨ હેઠળ તેવી જગ્યા ના કબજામાં થી કબજેદાજેદારને દૂર કરવા મા ટે જરૂરી પ્રક્રિ યા નું અનુસરણ જરૂરી છે. સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળની કો ઈ નો ટિ સ વિ ના સંહિ તા ની કલમ-૬૧ અથવા ૭૯(એ સત્તા ના ઉપયો ગમાં પસા ર હુકમના આધા રે સી ધેસી ધું પંચના મું હા થ ધરી ને કબજો લેવા મા ટે કો ઈ પગ લઈ શકા ય નહીં .હીં મુંબઈ જમી ન મહેસૂલ સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળની નો ટિ સ પો તે જ જમી નના ખો ટી રી તે કબજા રહેલ વ્યક્તિ ને દૂર કરવા ના નિ ર્ણય અથવા હુકમમાં પરિ ણમતી નથી , પરંતુ તે તેવી વ્યક્તિ ને દૂર કર સત્તા ધિ કા રી દ્વા રા નોં ધાનોં ધાયેલ આવા નિ ર્ણય અથવા હુકમના પા લનની એક પદ્ધતિ મા ત્ર છે. સંહિ તા કલમ-૨૦૨ હેઠળની જો ગવા ઈનું સા દું વાં ચન પણ એ બા બત સ્પષ્ટ કરે છે કે, તે એ પદ્ધતિ અને રી દર્શા વે છે કે, જે મુજમુ બ વ્યક્તિ ને જગ્યા ના કબજામાં થી દૂર કરા વી જો ઈશે. સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હે જગ્યા ના કબજામાં થી દૂર કરવા મા ટે કો ઈ ન્યા યનિ ર્ણયની કા ર્યરી તિ નથી , પરંતુ તે સા થે જ જો એ વ્યક્તિ કે જેઓજે અનધિ કૃત કબજામાં છે તેમને જગ્યા ના કબજામાં થી દૂર કરવા મા ટે સંહિ તા ની કલમ અથવા સંહિ તા ની કલમ-૭૯(એ) હેઠળ દબા ણનું તા રણ નોં ધનોં વા માં આવ્યું હો ય તો સંહિ તા ની કલમ-૨ હેઠળ જગ્યા ના કબજામાં થી તેમને દૂર કરવા મા ટે જરૂરી પ્રક્રિ યા નું અનુસરણ થવું જો ઈએ. વાં ધા અથ વિ રો ધનો પ્રશ્ન સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળ જણા વ્યા મુજમુ બ જગ્યા ના કબજામાં થી દૂર કરવા ની નો ટિ કઢા યા બા દ જ ઉપસ્થિ ત થશે. જો જગ્યા ના અનધિ કૃત કબજામાં રહેલ આવી વ્યક્તિ પો તા ની મે જમી ન ખા લી કરતી નથી તો અનધિ કૃત કબજા મા ટેના પગલાં લેવા વા જો ઈશે અને મા ત્ર તે તબક્કે વાં અથવા વિ રો ધનો પ્રશ્ન ઉપસ્થિ ત થશે. હા થ ઉપરના કેસમાં સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળ ર્નિિ દષ્ટ થ મુજમુ બની પદ્ધતિ અને રી ત મુજમુ બ નો ટિ સ કા ઢી ને કો ઈ પગલાં લેવા માં આવેલ નથી . સંહિ તા કલમ-૨૦૨ હેઠળની કો ઈ નો ટિ સ વિ ના સંહિ તા ની કલમ-૬૧ અથવા ૭૯(એ)ની સત્તા ના ઉપયો ગ પસા ર હુકમના આધા રે સી ધેસી ધું પંચના મું હા થ ધરી ને કબજો લેવા મા ટે કો ઈ પગલાં લઈ શકા ય નહીં ઉપર મુજમુ બનો સિ દ્ધાં ત ના મદા ર ગુજગુ રા ત હા ઈકો ર્ટ (ખંડપી ઠ) દ્વા રા પેથા ભા ઈ ના રણભા ઈ ગલ વિ રુદ્ધ સ્ટેટ ઓફ ગુજગુ રા ત અને બી જા, લેટર્સ પેટન્ટ અપી લ નં.નં : ૭૬૫/૨૦૧૬, સ્પેશિ યલ સિ વિ એપ્લિ કેશન નં. ૧૮૭૯૮/૨૦૧૪, સિ વિ લ એપ્લિ કેશન નં. ૭૮૩૩/૨૦૧૬ના કા મે તા . ૦૯-૧૨-૨૦૧૬ના રો આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થા પિ ત કરવા માં આવેલ છે. (લેન્ડ લો ઝ જજમેન્ટ્સ (LLJ), વો લ્યૂમ-૧, ઈશ્યૂ મા ર્ચ-૨૦૧૭, પા નાં નં. ૨૪૦) આ કેસની ટૂંકમાં હકી કત ની ચે મુજમુ બ છે. ના મદા ર ગુજગુ રા ત હા ઈકો ર્ટની ખંડપી ઠ સમક્ષ લેટર્સ પેટન્ટના ખંડ-૧૫ હેઠળની આ લેટર્સ પેટન્ટ અપી સ્પેશિ યલ સિ વિ લ એપ્લિ કેશન નં.નં ૧૮૭૯૮/૨૦૧૪ના કા મે ના મદા ર ગુજગુ રા ત હા ઈકો ર્ટ દ્વા રા પસા ર ૨૮-૦૭-૨૦૧૬ના રો જના સિં ગલ જજસા હેબના હુકમની વિ રુદ્ધ દા ખલ કરવા માં આવેલ છે. ઉપરો હુકમ વડે વિ દ્વા ન સિં ગલ જજસા હેબે હા લના અપી લકર્તા દ્વા રા દા ખલ અરજી રદ કરેલરે છે. અપી લકર્તા ના કેસની હકી કત એવી છે કે, તળા ળા તા લુકા ના ગા મ વિ રપુરની સી મમાં આવેલ રેવરે ન્યુ નં. ૧૧૭ પૈકી ની ૦૧ હેક્ટર-૨૦ આ.રે.રે જેટજેલા ક્ષેત્રફળવા ળી જમી નના કબજામાં છે. અરજી અપી લકર્તા -અરજદા રો નો દા વો એવો હતો કે, તેઓ ૪૦-વર્ષો કરતાં વધુ લાં બા સમયગા ળા થી ઉપરો જમી નના કબજામાં ચા લી આવેલ હતા અને કથિ ત જમી ન સરકા રી વન્ય જમી ન તરી કે આરક્ષિ ત તેમજ ખેતી મા ટે ઉપયો ગી નહો તી , તેઓએ કથિ ત જમી નનો વિ કા સ કર્યો છે અને તેને ખેતી લા બના વવા મા ટે રૂ. ૧૭ લા ખથી વધુ ના ણાં ખર્ચ્યા છે. ઉપરો ક્ત અરજીમાં એવું પણ જણા વવા માં આ છે કે, ઉપરો ક્ત જમી નમાં સિં ચા ઈ મા ટે એક કૂવો , બે ટયુબવેલ છે અને તેની ઉપર આશરે ૨ આંબા ના વૃક્ષો , ૬૦ ના ળિ યેરી , ૪૦ ગુંદી ના વૃક્ષો , ૧૭ ચી કુના વૃક્ષો , ૨૫ સરગવા ના વૃક્ષો , ૧૦ જમરુખ વૃક્ષો , ૭ જાંબુના વૃક્ષો ,૫ કરમદા ના અને ૧૫ લી મડા ના વૃક્ષો આવેલા છે. અરજદા રનો દા વો એવો હ કે, તેઓએ રૂ. ૩૫ લા ખ ઉપર જણા વ્યા મુજમુ બના વૃક્ષો ઉગા ડવા માં ખર્ચ્યા છે અને બા કી ની જમી ન જુવા ર અને બા જરા ના પા કો મા ટે ખેતી કરવા માં આવે છે. ટૂંકમાં અરજદા રનો દા વો એવો છે કે, કા રણ તેઓ પો તા ની અન્ય કો ઈ જમી ન ધરા વતા નથી તેમજ પ્રશ્નવા ળી જમી ન ઉપરના ખૂબ જ લાં સમયગા ળા ના તેમના કબજાના પરિ પ્રેક્ષમાં તેઓ તેમનો કબજો નિ યમિ ત કરા વવા મા ટે હકદા ર છે. અરજીમાં અપી લકર્તા -અરજદા રે બચા વકર્તા નં. ૨-મા મલતદા ર દ્વા રા મુંબઈ જમી ન મહેસૂલ સંહિ ૧૮૭૯ (ટૂંકમાં ‘સંહિ તા ’)ની કલમ-૬૧ હેઠળની સત્તા ના ઉપયો ગમાં પસા ર તા . ૦૧-૦૧-૨૦૧૪ના રો જ પા સેથી દંડની વસૂલા ત કરવા ની સૂચના આપેલ છે. અપી લકર્તા -અરજદા રે છઠ્ઠા બચા વકર્તા -કલેક્ દ્વા રા સંહિ તા ની કલમ-૩૮ હેઠળ નિ હિ ત સત્તા ના ઉપયો ગમાં પસા ર તા . ૨૭-૧૧-૨૦૧૪ના રો જના સરકા કચેરી ઓને સ્ટા ફ ક્વા ર્ટરો ના બાં ધકા મ મા ટે કથિ ત જમી નને આરક્ષિ ત કરતાં હુકમને પણ પડકા રેલરે છે બી જા બચા વકર્તા -મા મલતદા રે સૌ પ્રથમ તા . ૧૯-૧૧-૨૦૧૩ના રો જ શા મા ટે સંહિ તા ની કલમ-૬૧ હે પગલાં લેવા જો ઈએ નહીં ,હીં તેનું કા રણ દર્શા વવા નું જણા વતી નો ટિ સ અરજદા રને કા ઢી હતી , તે એ આક્ષેપ કરી ને કે, તેઓ તળા ળા તા લુકા ના ગા મ વિ રપુરની સી મમાં આવેલ રેવરે ન્યુ સર્વે નં. ૧૧૭ પૈકી ૦૧ હેક્ટર-૨૦ આ.રે.રે જેટજેલા ક્ષેત્રફળવા ળી જમી નના ગેરકા યદેસર દબા ણમાં છે. અપી લકર્તા -અરજ તા . ૦૯ સપ્ટેમ્બર, ૨૦૧૩ના રો જ જવા બ દા ખલ કર્યો હતો , તે એવી વિ નંતી કરવા સા થે કે કથિ દબા ણને નિ યમિ ત કરવા માં આવે,વે કા રણ કે તેઓએ કથિ ત જમી નના વિ કા સ મા ટે તેને ખેતી લા બના વવા મો ટા ખર્ચા ઓ કર્યા છે. આવા જવા બને ધ્યા ને લી ધા બા દ બી જા બચા વકર્તા -ર્તા મા મલત દ્વા રા તા . ૦૧-૦૧-૨૧૪ના રો જનો હુકમ પસા ર કરવા માં આવ્યો હતો , તે એવું જણા વી ને કે અપી લકર્તા દબા ણ કરેલરે છે અને ૨૫ વર્ષો કરતાં વધુ સમયથી પ્રશ્નવા ળી જમી ન અનધિ કૃત રી તે ખેડી હતી અ તેઓએ કથિ ત હુકમમાં જણા વ્યા મુજમુ બનો દંડ ચૂકવવા ની અપી લકર્તા -અરજદા રને સૂચના આપી હ તેમજ પ્રશ્નવા ળી જમી ન ઉપરથી દબા ણ દૂર કરવા નો વધુ હુકમ કર્યો હતો . અપી લકર્તા અરજદા રને વધુ કો ઈ નો ટિ સ આપ્યા વિ ના બચા વકર્તા ઓએ તા . ૧૫-૧૧-૨૦૧૪ના રો પંચના મું હા થ ધરી ને દબા ણ દૂર કરવા પગલાં લી ધા હતા . ત્યા ર બા દ છઠ્ઠા બચા વકર્તા -ર્તા કલેક્ટરે કથિ જમી નને સરકા રી કચેરી ઓ તેમજ સ્ટા ફ ક્વા ર્ટરો ના બાં ધકા મ મા ટે આરક્ષિ ત કરતો તા . ૨૭-૧૧-૨૦૧૪ રો જનો હુકમ પસા ર કર્યો હતો . ઉપરો ક્ત અરજીના કા મે ના મદા ર ગુજગુ રા ત હા ઈકો ર્ટ દ્વા રા પસા ર તા . ૨૮-૦૭-૨૦૧૬ના રો જના ચુકા દા વિ દ્વા ન સિં ગલ જજ સા હેબે, આ હા ઈકો ર્ટની સંપૂર્ણ પી ઠના ગવર્નમેન્ટ ઓફ ગુજગુ રા ત વિ . અમર મો તી જી ઠા કો ર, ૧૯૯૧(૨) જી.એલ.એચ. ૬૦૬ના કેસમાં અપા યેલ ચુકા દા નો સંદર્ભ લેતી વખતે ઠરા વેલ કે, મુંબઈ જમી ન મહેસૂલ સંહિ તા ની કલમ-૬૧ કલેક્ટર ઉપર ઝડપથી ટૂંકા ગા ળા માં જગ્યા ખા કરા વવા ની સત્તા નિ હિ ત કરેલરે છે અને તેવી સંક્ષિ પ્ત કા ર્યવા હી નો હુકમ પસા ર કરતાં પહેલાં કુદ ન્યા યના સિ દ્ધાં તો અનુસરવા જરૂરી છે. જો કે, સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળ કુદરતી ન્યા યના સિ દ્ધાં અનુસરવા જરૂરી નથી , સિ વા ય કે જમી નનો કબજો લેતી વખતે કો ઈ વિ રો ધ અથવા અડચણ ઊ થા ય. અરજદા રને પહેલાં થી જ સંહિ તા ની કલમ-૬૧ હેઠળ તક આપવા માં આવી છે, એવું ઠરા વતી વખ વિ દ્વા ન સિં ગલ જજ સા હેબે નોં ધ્નોં યું છે કે, સ્વી કા ર્યપણે હા લના અપી લકર્તા -અરજદા ર વડે કો ઈ વાં અથવા વિ રો ધ કરવા માં આવેલ નથી , તેમ હો ઈ વધુ કો ઈ તપા સ જરૂરી નથી . તેમ ઠરા વી ને વિ દ્વા સિં ગલ જજ સા હેબે અરજી રદ કરી છે. આથી ના મદા ર ગુજગુ રા ત હા ઈકો ર્ટ એવા તા રણ ઉપર આવેલ કે, મુંબઈ જમી ન મહેસૂલ સંહિ તા કલમ-૨૦૨ હેઠળની નો ટિ શ પો તે જ જમી નના ખો ટી રી તે કબજામાં રહેલ વ્યક્તિ ને દૂર કરવા ના નિ ર્ણ અથવા હુકમમાં પરિ ણમતી નથી , પરંતુ તે તેવી વ્યક્તિ ને દૂર કરતાં સત્તા ધિ કા રી દ્વા રા નોં ધાનોં ધાયેલ આ નિ ર્ણય અથવા હુકમના પા લનની એક પદ્ધતિ મા ત્ર છે. સહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળની જો ગવા ઈનું સા વાં ચન પણ એ બા બત સ્પષ્ટ કરે છે કે, તે એ પદ્ધતિ અને રી ત દર્શા વે છે કે જે મુજમુ બ વ્યક્તિ ને જગ્યા કબજામાં થી દૂર કરા વી જો ઈશે. આ કો ર્ટની સંપૂર્ણ પી ઠ દ્વા રા ઠરા વા યા મુજમુ બ સંહિ તા ની કલમ-૨ હેઠળ જગ્યા ના કબજામાં થી દૂર કરવા મા ટે કો ઈ ન્યા યનિ ર્ણયની કા ર્યરી તિ નથી , પરંતુ તે સા થે જ, એક વ્યક્તિ , કે જેઓજે અનધિ કૃત કબજામાં છે તેમને જગ્યા ના કબજામાં થી દૂર કરવા મા ટે સંહિ તા કલમ-૬૧ અથવા સંહિ તા ની કલમ-૭૯(એ) હેઠળ દબા ણનું તા રણ નોં ધનોં વા માં આવ્યું હો ય તો સંહિ તા કલમ-૨૦૨ હેઠળ જગ્યા ના કબજામાં થી તેમને દૂર કરવા મા ટે જરૂરી પ્રક્રિ યા નું અનુસરણ થવું જો ઈ વાં ધા અથવા વિ રો ધનો પ્રશ્ન સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળ જણા વ્યા મુજમુ બ જગ્યા ના કબજામાં થી કરવા ની નો ટિ સ કઢા યા બા દ જ ઉપસ્થિ ત થશે. જો જગ્યા ના અનધિ કૃત કબજામાં રહેલ આવી વ્ય પો તા ની મેળે જમી ન ખા લી કરતી નથી તો અનધિ કૃત કબજા મા ટેના પગલાં લેવા વા જો ઈશે અને મા ત્ર તબક્કે વાં ધા અથવા વિ રો ધનો પ્રશ્ન ઉપસ્થિ ત થશે. હા થ ઉપરના કેસમાં સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હે ર્નિિ દષ્ટ થયા મુજમુ બની પદ્ધતિ અને રી ત મુજમુ બ નો ટિ સ કા ઢી ને કો ઈ પગલાં લેવા માં આવેલ ન સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળની કો ઈ નો ટિ સ વિ ના સંહિ તા ની કલમ-૬૧ અથવા ૭૯(એ)ની સત્તા ઉપયો ગમાં પસા ર હુકમના આધા રે સી ધેસી ધું પંચના મું હા થ ધરી ને કબજો લેવા મા ટે કો ઈ પગલાં શકા ય નહીં .હીં થી ઈ કો ર્ટે વે કે પી ર્તા ને સંહિ ની ની આપવા માં આવી હો ઈ, અમો ને હા લના અપી લકર્તા ને દબા ણકર્તા જાહેર કરતાં આવા હુકમમાં કો ગેરકા યદેસરતા અથવા વિ કૃતિ જણા તી નથી , કા રણ કે બચા વકર્તા એ સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળ કો પગલાં લી ધાં નથી . આથી ના મદા ર ગુજગુ રા ત હા ઈકો ર્ટ દ્વા રા હા લની લેટર્સ પેટન્ટ અપી લ અંશતઃ મંજૂમં જૂર કરવા માં આ તેમજ અપી લકર્તા એ પ્રશ્નવા ળી જમી ન ઉપર દબા ણ કર્યું હતું, તેવું ઠરા વતા તેમજ દંડ ઉઘરા વવા જણા વતા બચા વકર્તા નં ૨-મા મલતદા ર દ્વા રા પસા ર તા . ૦૧-૦૧-૨૦૧૪ના રો જના હુકમમાં કો દખલગી રી કરવા માં આવેલ નહીં તેમજ બચા વકર્તા ઓ મા ટે મુંબઈ જમી ન મહેસૂલ સંહિ તા , ૧૮૭૯ કલમ-૨૦૨ હેઠળ જણા વ્યા મુજમુ બની પ્રક્રિ યા નું અનુસરણ કરી ને પ્રશ્નવા ળી જમી નનો કબજો લેવા ખુલ્લું રા ખવા માં આવેલ તેમજ જો કો ઈ વાં ધો અથવા વિ રો ધ ઊભો થા ય તો સંક્ષિ પ્ત તપા સ હા ધરવા નું તેમજ સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળ જણા વ્યા મુજમુ બના આગળ પગલાં લેવા નું સક્ષમ સત્તા વા મા ટે ખુલ્લું રા ખવા માં આવેલ તેમજ જ્યાં સુધી સંહિ તા ની કલમ-૨૦૨ હેઠળ જણા વ્યા મુજમુ બની પ્રક્રિ યા અનુસરણ કરી ને જમી નનો કબજો લેવા માં ન આવે ત્યાં સુધી બચા વકર્તા નં.નં ૬-કલેક્ટર દ્વા રા અપા તા . ૧૫-૧૧-૨૦૧૪ના રો જના હુકમને અસર આપવી જો ઈશે નહીં તેવું પણ ઠરા વવા માં આવેલ.ઉપરો કેસ ઉપરથી ફલિ ત થા ય છે કે, જમી ન મહેસૂલ અધિ નિ યમની કલમ-૨૦૨ હેઠળ તેવી જગ્યા કબજામાં થી કબજેદાજેદારને દૂર કરવા મા ટે જરૂરી પ્રક્રિ યા નું અનુસરણ થવું જરૂરી છે. સંહિ તા કલમ-૨૦૨ હેઠળની કો ઈ નો ટિ સ વિ ના સંહિ તા ની કલમ-૬૧ અથવા ૭૯(એ)ની સત્તા ના ઉપયો ગ પસા ર હુકમના આધા રે સી ધેસી ધું પંચના મું હા થ ધરી ને કબજો લેવા મા ટે કો ઈ પગલાં લઈ શકા ય ન (સંદર્ભ : લેન્ડ લો ઝ જજમેન્ટ્સ (LLJ), વો લ્યૂમ-૧, ઈશ્યૂ-૩, મા ર્ચ-૨૦૧૭, પા નાં નં. ૨૪૦)

 

ટેક્સ પ્લાનિંગ: સ્થાવર મિલકત માટેની ચર્ચા

સામાન્ય રીતે જંગમ મિલકતના સંદર્ભમાં જ્યારે મિલકતનો પ્રત્યક્ષ કબજો સોંપવામાં આવે ત્યારે મૂડીનફો છે.

સામાન્ય રીતે જંગમ મિલકતના સંદર્ભમાં જ્યારે મિલકતનો પ્રત્યક્ષ કબજો સોંપવામાં આવે ત્યારે મૂડીનફો છે. સ્થાવર મિલકતના સંદર્ભમાં સુપ્રીમ કોર્ટે વર્ષો પહેલાં એમ કહ્યું કે સ્થાવર મિલકતનો મૂડીનફો ત્યારે ઉદભવ્યો ગણાય જ્યારે મિલકતનો દસ્તાવેજ સહી, અમલ અને રજીસ્ટર થાય ત્યારે સ્થાવર મિલકતનું વેચાણ સંપૂર્ણ થયું ગણાય કરદાતાં કર બચાવવા સ્થાવર મિલકતનો પ્રત્યક્ષ કબજો સોંપી દે અને ખરીદનાર પાસેથી બાનાખતની રૂપે મોટાંભાગની રકમ મેળવી લે પરંતુ મિલકતનો દસ્તાવેજ કરીને તેનું રજીસ્ટ્રેશન કરાવે નહીં તેથી મૂડીનફા કરપાત્રતામાંથી છટકબારીના રસ્તા ઉભા થયા હતા.

આવકવેરા કાયદાની કલમ 2(47) હેઠળ ટ્રાન્સફર અંગેની વ્યાખ્યા સુધારીને એવી જોગવાઇ કરવામાં આવી કે જો કોઇ પણ સ્થાવર મિલકતના સંદર્ભમાં ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ 53A અનુસાર. પાર્ટ પર્ફોમન્સ ઓફ કોન્ટ્રાક્ટનો અમલ થાય તેને ટ્રાન્સફર ગણાશે જે મુજબ સ્થાવર મિલકતનો કબજો કોઇને સોપ્યો હોય અને તેના સંદર્ભમાં અંશત રકમ મળે તો વેચાણ દસ્તાવેજની રાહ જોયા વગર વેચાણ-ટ્રાન્સફર પૂર્ણ થયું ગણીને કરપાત્રતા ગણવામાં આવે છે.

વેચાણ અવેજમાં સંપૂર્ણ રકમ ન મળી હોય પરંતુ જો કબજો સોંપી દેવામાં આવ્યો હોય તો સંપૂર્ણ રકમ ઉપર મૂડીનફાની ગણતરી કરવામાં આવશે. ખેતીની મિલકતના સંદર્ભમાં સામાન્ય માન્યતાં એવી છે કે તેના ઉપર કોઇ મૂડીનફાની જવાબદારી ઉભી થશે નહીં. આવકવેરા કાયદાની કલમ 2(14) અનુસાર ભારતમાં આવેલી એવી કોઇ ખેતીની જમીન હોય જે એવા ગામમાં આવી હોય જે ગામની વસ્તી 10 હજાર કરતાં ઓછી હોય, તેમજ આવી જમીન નજીકના કોઇ ગ્રામ પંચાયત, તાલુકા કે નગર નિગમથી નિયત અંતરથી દુર આવેલી હોય તે જરૂરી છે.

હજારથી 1 લાખની વસ્તી ધરાવતાં ગામ હોય તો તેના બે કિલોમીટરના રેડિયસ બહારનીખેતીની જમીન લાખથી 10 લાખની વસ્તી ધરાવતાં ગામ હોય તો તેના 6 કિલોમીટરના રેડિયસ બહારની ખેતીની જમીન લાખથી વધુની વસ્તી ધરાવતાં ગામ કે શહેર હોય તો તેના 8 કિલોમીટરના રેડિયસ બહારની ખેતીની જમીન હોય તો તેના ઉપર મૂડીનફાની કોઇ જવાબદારી ઉભી થશે નહીં. અંતર માપવા અંગે પણ વિવાદ થયા હતા તેના આધારે અંતરની ગણતરી માટે ક્રો ફ્લાઇંગ પ્રણાલી અપનાવવામાં આવી છે. જે અનુસાર સીધા અંતરે 2,6 કે 8 કિલોમીટરનું અંતર ગણવામાં આવશે. જો આ નિયત મર્યાદા અમલી ન થતી હોય તો તેના ઉપર મૂડીનફાની જવાબદારી રહેશે.

સ્થાવર મિલકતના સંદર્ભમાં પ્રત્યક્ષ કબજો સોંપવામાં આવે ન આવે ત્યાં સુધી તમે મિલકતના માલિક બનતાં નથી. મકાન વેચવાના હક્ક તરીકે મળેલાં નાણાંને પણ લાંબાગાળાના મૂડી નફા તરીકે દર્શાવી શકો છો.

બક્ષિસ કે વસિયત હેઠળ જે મિલકત મળે છે તે વિશેષ સંજોગોમાં મળેલી મિલકત ગણાય છે. આવકવેરા કાયદાની કલમ 49 અનુસાર અગાઉના માલિકની મિલકત ધારણ કર્યાની કિંમત એ બક્ષિસ કે વસિયતમાં મળનાર વ્યક્તિની ધારણ કિંમત ગણાશે. એ જ રીતે આવકવેરા કાયદાની કલમ 2 (42A) અનુસાર અગાઉના માલિક દ્વારા મિલકત ધારણ કર્યાનાં સમયને બક્ષિસ કે વસિયતમાં મળનાર વ્યક્તિના ધારણ કર્યા સમય સાથે ઉમેરીને ગણવામાં આવે છે.

આવકવેરા કાયદાની કલમ 50 C મૂડીરૂપી સ્થાવર મિલકત ધારણ કરી હોય તેમાં લાગુ પડશે. આવકવેરા કાયદાની કલમ 43 CA એ સ્ટોક ઇન ટ્રેડ તરીકે સ્થાવર મિલકત ધારણ કરી હોય તેમાં લાગુ પડે છે. જે મિલકતનું વેચાણ કરો છો ત્યારે વેચાણ અવેજની રકમ જંત્રીની રકમ કરતાં ઓછી હોય તો તેવા કિસ્સામાં વેચાણની રકમ જંત્રીની રકમ જેટલી જ ગણવામાં આવશે અને તેના આધારે તેના ઉપર મૂડીનફાની ગણતરી કરવામાં આવશે. જંત્રીની રકમ કરતાં ઓછી કિંમતે વેચાણ કરો તો તફાવતની રકમ ઉપર કરપાત્રતાં અમલી રહેશે.

સ્થાવર મિલકતના બાનાખત વખતે જંત્રી કિંમત ઓછી હોય અને દસ્તાવેજ કરતાં સમયે જંત્રીની કિંમત વધી ગઇ હોય. આવા કેસમાં આવકવેરા કાયદાની કલમ 50 C અને 43CA બંને હેઠળ રાહત કારક જોગવાઇ છે. જે મુજબ બાનાખત સમયે પ્રવર્તમાન જંત્રીની કિંમતના આધારે કોઇપણ રોકડ સિવાય અન્ય સ્વરૂપે અર્થાત ચેક કે ડ્રાફ્ટ દ્વારા અવેજ મળ્યું હોય તો જંત્રીની કિંમત વધી હોય તો પણ તે અમલી બનશે નહીં.

વેચનારને તો ડીમ્ડ કે નોશનલ કેપિટલ ગેઇન ગણાય નહીં તેનું ધ્યાન રાખવાનું છે. સાથે ખરીદનારે પણ ધ્યાન રાખવાનું રહેશે. આવકવેરા કાયદાની કલમ 56 (2) (vii) અનુસાર જંત્રી કિંમત કરતાં ઓછી કિંમતે જમીન ખરીદવામાં આવે તો તફાવતની રકમ ખરીદનાર માટે ઇન્કમ ફ્રોમ અધર સોર્સ ગણીને તેના ઉપર કરપાત્રતા રહેશે. તેથી જંત્રીની કિંમતનો બેન્ચમાર્ક વેચનાર અને ખરીદનાર બંનેએ ધ્યાનમાં રાખવાનો રહેશે.

આવકવેરા કાયદા હેઠળ રૂપિયા 50 લાખથી વધુની કિંમતના મિલકતના વ્યવહારોનું ધ્યાન રાખવા વિશેષ જોગવાઇ કરવામાં આવી છે. આવકવેરા કાયદાની કલમ 194 અનુસાર રૂપિયા 50 લાખથી વધુ કિંમતનું મકાન ખરીદનારે 1%નો ટીડીએસ કરવાનો રહેશે રૂપિયા 50 લાખથી વધુની રકમની મિલકત ખરીદતાં સમયે હપ્તે નાણાંની ચૂકવણી કરો તો પણ તેના ઉપર ટીડીએસ કરીને સરકારમાં જમા કરાવવાની રહેશે.

મિલકતનું વેચાણ નક્કી કરો ત્યારે મિલકતમાં ભાડુઆત હોય તેમને ખાલી કરાવવા કોઇ વળતર આપો કે કોઇ કાયદાકીય વિવાદ હોય. તેના સંદર્ભે જે ચૂકવણી કરવામાં આવે છે તેને મિલકત ધારણ કરવાનો ખર્ચ ગણીને તેના ઉપર સેટઓફ મળી શકે છે.

સ્ત્રોત : CNBC-Bajar

ગુજરાતના જંત્રી રેટ ઓનલાઈન કેવી રીતે જોવાય??

 

ગુજરાતના જંત્રી રેટ ઓનલાઈન કેવી રીતે જોવા તે પહેલા આપણા મન માં બહુ બધા સવાલો હોય છે જેવા કે જંત્રી શું છે જંત્રી કોને કહેવાય જંત્રી એટલે શું જંત્રી કોણ નિર્ધારિત કરે છે જંત્રી ક્યારે ક્યારે નક્કી કરવામાં આવે છે જંત્રી ના દરો કેવી રીતે નક્કી કરાય છે જંત્રી કેવી રીતે મેળવવી જંત્રી ક્યાંથી મેળવવી જેવા સવાલો નો આજે અમે જવાબ આપવા નો પ્રયન્ત કરીશું તો ચાલો જાણીયે જંત્રી વિષે

Contents  hide 

1 જંત્રી એટલે શું , જંત્રી કોને કહેવાય

2 જંત્રી મેળવવા માટે ગુજરાત સરકારની ઓફિશિયલ વેબસાઇટ

3 જંત્રી ના દરો કેવી રીતે નક્કી કરાય છે

4 કયા આધાર પર જંત્રી નક્કી કરાય છે

5 જંત્રી દર ઓનલાઈન કેવી રીતે જોવું

5.1 1. ગુજરાત મહેસુલ વિભાગ Revenue Department

5.2 2. garvi.gujarat.gov.in/

5.3 3. ઈ-ધારા કેન્દ્ર દ્વારા

6 જંત્રી નું શું મહત્વ છે

7 જંત્રી લેવા માટે જરૂરી કાગળ

જંત્રી એટલે શું , જંત્રી કોને કહેવાય

જંત્રી એટલે સરકાર પ્રમાણિત કાનૂની કાગળ જે નિશ્ચિત સમય વચ્ચે આપણા જમીન-મિલકત જેવી કે બિન ખેતી લાયક જમીન, ખેતીલાયક જમીન, ધંધાકીય જમીન, વ્યવસાયિક જમીન, ઇન્ડસ્ટ્રીયલ જમીન, મકાન, બંગલો કે પછી ઓફિસ નો દર દર્શાવે છે જે ગુજરાત ગવર્મેન્ટ દ્વારા ટાઈમ ટુ ટાઈમ નક્કી કરવામાં આવે છે

ગુજરાત સરકાર દ્વારા તમારા જમીનોની માર્કેટ વેલ્યુ અને જંત્રી વેલ્યુ મુજબ સમય-સમય પર કિંમતોની તપાસ કરી નક્કી કરવામાં આવે છે

જંત્રી એટલે કે જમીનની માર્કેટ વેલ્યુ મુજબ નિશ્ચિત સમય અંતરાલ તે વિસ્તારમાં આવતી જમીનની કિંમત નો આંકડો પૂરો પાડે છે ગુજરાત સરકારની નક્કી કરેલી રકમ ના આધારે પ્રોપર્ટી નોંધણી, તેનો ચાર્જ અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ગણવામાં આવે છે

જંત્રી મેળવવા માટે ગુજરાત સરકારની ઓફિશિયલ વેબસાઇટ

જંત્રી મેળવવા માટે ગુજરાત સરકારની ઓફિશિયલ વેબસાઇટ ની લિંક અહીંયા આપેલી છે તેમજ તેની સાચી ઓળખ

https://egarvi.gujarat.gov.in/WebForm1.aspx

https://revenuedepartment.gujarat.gov.in/gujarat-jantari

જંત્રી ના દરો કેવી રીતે નક્કી કરાય છે

જમીનના દરો જમીન ની જગ્યા ની આધારે ગુજરાત સરકારનો મહેસુલ વિભાગ નક્કી કરે છે જેમકે જમીન-મિલકત કયા પ્રકાર ની છે તે ખેતીલાયક છે કે બિન-ખેતીલાયક ધંધાકીય, વ્યવસાયિક છે કે ઇન્ડસ્ટ્રીયલ રહેણાંક માં મકાન, ફ્લેટ, બંગલો કે ઓફિસ જેવી જગ્યા ના લેટેસ્ટ અને અપ-ટુ-ડેટ સરકાર ના મહેસુલ વિભાગ પ્રમાણિત સર્વે કરવા માં આવે છે અને તેનો જંત્રી દર નક્કી કરવામાં આવે છે

દાખલા તરીકે અમદાવાદના સેટેલાઈટ એરિયા ના મકાનો ની લઘુત્તમ પ્રાઇસ જંત્રી દર મળે છે

કયા આધાર પર જંત્રી નક્કી કરાય છે

1. બાંધકામ નો પ્રકાર : બાંધકામ નો પ્રકાર કેવો છે જેવાંકે ઘર, દુકાન, મકાન, ફ્લેટ, બંગલો, ઓફિસ, રેસિડેન્સીઅલ, ઇન્ડસ્ટ્રીયલ.

2. ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર : ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચ કયા પ્રકાર નું છે રેસિડેન્સીઅલ, ઇન્ડસ્ટ્રીયલ, ખેતીલાયક, બિન-ખેતીલાયક.

3. સ્પેસિફિકેશન અને મેન્ટેનન્સ: સ્પેસિફિકેશન અને મેન્ટેનન્સ એટલે કે કોના અંડર માં આવે છે નગરપાલિકા કે ગ્રામીણ તેનો દેખભાળ કોણ કરે છે

જંત્રી દર ઓનલાઈન કેવી રીતે જોવું

ગુજરાત નો જંત્રી દર ઓનલાઈન જોવા માટે સ્ટેપ બાય સ્ટેપ ગાઇડ

1. ગુજરાત મહેસુલ વિભાગ Revenue Department

સૌથી પહેલા ગુજરાત ના મહેસુલ વિભાગ ની વેબસાઈટ પર જાઓ અને જંત્રી પર ક્લીક કરો

જંત્રી ને ક્લિક કાર્ય પછી ગુજરાત નો નકશો મેપ ખુલી જશે તેમાં તમારે તમારી જરૂરત મુજબ જિલ્લો સિલેક્ટ કરવા નો રહેશે

ત્યાર બાદ તમારે જેની જંત્રી જોઈતી હોય તે જગ્યા ની ડીટેલ સિલેક્ટ કરો

1. જિલ્લો

2.તાલુકો

3. ગામ

4. જમીન નો પ્રકાર

5. સર્વે નંબર

ગુજરાતના જંત્રી રેટ ઓનલાઈન કેવી રીતે જોવા httpsrevenuedepartment.gujarat.gov.in

અહીં તમને ગુજરાત સરકાર દ્વારા પ્રમાણિત જંત્રી દર મળી જશે જેને તમે ડાઉનલોડ કે પ્રિન્ટ પણ નીકળી શકો છો.

2. garvi.gujarat.gov.in/

અહીંયા પણ તમારે ગરવી ગુજરાત ની ઓફિશ્યિલ વેબસાઇટ પર જવાનું રહશે તેની ઓફિશ્યિલ વેબસાઈટ લિંક આ મુજબ છે

https://garvi.gujarat.gov.in/

ગુજરાતના જંત્રી રેટ ઓનલાઈન કેવી રીતે જોવા @garvi.gujarat.gov.in

સૌથી પહેલા ગરવી ગુજરાત ની વેબસાઈટ પર જાઓ અને જંત્રી પર ક્લીક કરો

ગુજરાતના જંત્રી રેટ ઓનલાઈન કેવી રીતે જોવા @garvi.gujarat.gov.in

ત્યાર બાદ એક નવું પેજ ખુલશે જેમાં જંત્રી દર(Jantri Rate) અને માર્કેટ ભાવ (MarketValue) એવા બે ઓપ્શન જોવા મળશે

ગુજરાતના જંત્રી રેટ ઓનલાઈન કેવી રીતે જોવા @garvi.gujarat.gov.in

ત્યાર બાદ એક નવું પેજ ખુલશે જેમાં તમારે આ મુજબ માહિતી ભરવાની રહશે

1. District (જિલ્લો)

2. Taluka (તાલુકો)

3. Village (ગામ)

4. Type (જમીન નો પ્રકાર)

5. Survey No. / Extension (સર્વે નંબર)

ઉપર આપેલી ડીટેલ ફીલ કાર્ય પછી શૉ જંત્રી Show Jantri પર ક્લીક Click કરવાથી જંત્રી ની બધી ડિટેલ્સ Details મળી જશે તેમજ તેને તમે પ્રિન્ટ કે ડાઉનલોડ કરી શકાય છે જો તમારે માર્કેટ મૂલ્ય Market value વિષે ડિટેલ્સ જોઈએ છે તો તમારે માર્કેટ વલ્લુ પાર ક્લિક કરવાનું રહશે

માર્કેટ મૂલ્ય Market Value પર ક્લીક કર્યા બાદ તમારે આ મુજબ Details ભરવાની રહશે

1. District (જિલ્લો)

2. Taluka (તાલુકો)

3. Village (ગામ)

4. URBAN છે કે RURAL

5. Property Type

6. Survey No./Extension

7. Rural Survey No./Extension

8. Construction Rate

9. Construction Type

10. Level Type

તમારી જરૂરિયાત ની માહિતી મુજબ તમારી માહિતી ભરવાની રહશે ત્યાર બાદ તમે Calculate Market value પર ક્લિક કરવાથી તમને તમારી માહિતી મળી જશે

3. ઈ-ધારા કેન્દ્ર દ્વારા

ઈ-ધારા કેન્દ્ર દ્વારા જંત્રી મેળવવા માટે આ મુજબની પ્રક્રિયા છે

જેને જંત્રી જોઈતી હોય તે વ્યક્તિએ ઈ-ધારા કેન્દ્ર માં જઈ અરજી આપવાની રહેશે અને સાથે તે વ્યક્તિના ડોક્યુમેન્ટ એપ્લીકેશન સાથે આપવાના રહેશે

નામ, સરનામું, પિતાનું નામ, આધાર કાર્ડ, મોબાઈલ નંબર, ઇ-મેલ આઇડી અને જમીન સાથેનો સંબંધ જેવી ડીટેલ આપવી પડશે

જમીનની વિગતો માં સર્વે નંબર, જમીન નું સરનામું, જમીન માપન અને એકમ

ઈ-ધારા કેન્દ્ર પર ઓપરેટર ને અરજી સાથે જરૂરી દસ્તાવેજ આપવાના રહેશે

તમારી એપ્લિકેશન ના આધાર પર ઓપરેટર જંત્રી ની પ્રક્રિયા શરૂ કરશે

તહસીલદાર તમારી અરજીની મળતાજ ફિલ્ડ સર્વે ની પ્રક્રિયા શરૂ કરશે

જંત્રી ના સર્વે થઇ ગયા પછી તહસીલદાર અરજ કરતા ને તેની જાણકારી આપશે

જંત્રી નું શું મહત્વ છે

જંત્રી નો ઉપયોગ ઘણી જગ્યાએ કરવામાં આવે છે

1. બેન્કમાંથી લોન લેવા માટે
2. લોન ક્રેડિટ નો સમયગાળો વધારવા
3. કોન્ટ્રાક્ટર તરીકે રજીસ્ટર કરવામાટે
4. ઇનકમ ટેક્સ ફાઈલ કરવામાટે
5. વિઝા મેળવવા માટે
6. આવકવેરા કે કેપિટલ ગેઇન ના ફાઇલિંગ માટે
7. વેચાણ દસ્તાવેજ કરવા

જંત્રી લેવા માટે જરૂરી કાગળ

જમીન દર લેવા માટે ના દસ્તાવેજ આ પ્રમાણે છે

1. પાટદાર પાસબુક ની ઝેરોક્સ

2. નોંધણી ના કાગળ

3. બોજ પ્રમાણપત્ર

4. વેચાણ ખત ની નકલ

પોતાની જમીન અથવા મિલકત ધરાવનાર તેમજ બ્રોકર, બિલ્ડર્સ, ઇન્વેસ્ટર, લોયર અને રીયલ એસ્ટેટ સાથે જોડાયેલ બધા લોકો માટે  આપવામાં આવેલી આ બહુજ સારી સુવિધા છે.