4.23.2024

ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ.

 

ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ.






બિલ્ડરે ગ્રાહકને ફ્લેટનું પઝેશન આપતા પહેલા દરેક સમસ્યાઓનું નિરાકરણ લાવવું પડશે. આખી જિંદગીની બચત કરી લાખો અને કરોડો રૂપિયાના ખર્ચે ગ્રાહકો મકાન ખરીદે છે ત્યારે નાની અમથી સમસ્યા પણ બિલ્ડરને ભારે પડી શકે છે. તાજેતરમાં જ નવા મકાનની દિવાલ પર ભેજની સમસ્યા મામલે ગ્રાહકે કરેલી ફરિયાદમાં રેરા દ્વારા બિલ્ડરને જવાબદાર ઠેરવી રિપેરિંગ કરી આપવા આદેશ આપ્યો છે.

જો તમે પણ નવું ઘર કે ફ્લેટ લેવા માગતા હોય તો તેના પહેલા તમારે બિલ્ડરની સંપુર્ણ માહિતી લેવી જોઇએ. ગ્રાહકોના હિત માટે ઓથોરિટી પણ બનાવવામાં આવેલી છે. રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે બિલ્ડરોના હાથે ગ્રાહકોને છેતરાતા બચાવવા માટે ‘રેરા’ કાયદો અમલમાં છે. ગ્રાહકે નવુ મકાન ખરીદ્યુ હોય અને બિલ્ડર દ્વારા તેમાં ખામી રાખીને પઝેસન આપી દેવાયું હોય તો ગ્રાહકે ગભરાવવાની જરૂર નથી તમે રેરામાં ફરિયાદ કરી શકો છો આવો જ એક કિસ્સો સામે આવ્યો છે. જેમાં બિલ્ડર જવાબદાર રહેતા હોવાનો મહત્વપૂર્ણ ચુકાદો ગુજરાત રેરાએ આપ્યો છે. ફ્લેટમાં ખામી રહેતો રિપેરીંગની બિલ્ડરની પાંચ વર્ષની જવાબદારી હોય છે

રેરાના સેક્શન 14(3) હેઠળ ફરિયાદ કરી

અમદાવાદના વાસણા વિસ્તારમાં ગ્રાહકે ફ્લેટ ખરીદ્યો હતો. નવા ફલેટમાં ભેજ ઉતરતા ગ્રાહકે રેરામાં ફરિયાદ કરી હતી. RERAએ આ ફ્લેટની દિવાલો રિપેર કરી આપવા માટે બિલ્ડરને ઓર્ડર આપ્યો છે. નવા બનેલા મકાનોમાં સિવિલ વર્કમાં કોઈ પણ ખામી હોય તો મકાનમાલિકો રેરાના સેક્શન 14(3) હેઠળ ફરિયાદ કરી શકે છે. ફરિયાદી ગ્રાહકે નવા રેસીડેન્શીયલ ટાવરમાં 10મા માળે ફલેટ ખરીદ કર્યો હતો. ફલેટનો કબ્જો મળે તે પૂર્વે જ દિવાલોમાં ભેજ દેખાયો હતો ગ્રાહકે ધ્યાન દોરતા બિલ્ડર દ્વારા સમારકામ કરી હવે ભેજ નહી આવે તેવું કહેવાયુ પરંતુ પાછો ભેજ ઉતરતા ફર્નિચર સહિત સામાનને નુકશાન થતા વિવાદ થયો અને બિલ્ડર અને ગ્રાહકની તકરાર રેરામાં પહોચી હતી. રેરાએ આ કેસમાં બિલ્ડરને ફટકાર લગાવી છે. 



બિલ્ડરને રિપેરિંગ કરી આપવા આદેશ
રેરાએ આ ફ્લેટની દિવાલો રિપેર કરી આપવા માટે બિલ્ડરને ઓર્ડર આપ્યો છે. નવા બનેલા મકાનોમાં સિવિલ વર્કમાં કોઈ પણ ખામી હોય તો મકાનમાલિકો રેરાના સેક્શન 14 (3) હેઠળ ફરિયાદ કરી શકે છે. બંને પાર્ટીને સાંભળ્યા પછી ઓથોરિટીએ કહ્યું કે જરૂરી રિપેરિંગ, પ્લાસ્ટર અને પેઈન્ટ વર્ક કરવા માટે બિલ્ડર તૈયાર છે. આ રિપેરિંગ કામ પૂરું થયા પછી રેરાએ મકાનમાલિકની અરજીનો નિકાલ કર્યો હતો. 

Process of filing complaint in GUJRERA

  1. Login to GUJRERA official website
  2. Click on complaint registration tab
  3. The screen will be popped up with a form. Fill all the necessary details regarding the complaints along with the proper documentation
  4. Fill the form and click on submit button
  5. Make payment of Rs 1000 as registration fees.
  6. You will get an acknowledgment number after submitting the form
  7. Please make note of this number. This will be used for future reference


ગુજરાતમાં બિનખેડૂતોને ખેતીની જમીન ધારણ કરવા કાયદો સુધારવાની ચાલ કુઠારઘાત સાબિત થશે

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- બિનખેડૂતે ખેતીની જમીન ધારણ કરવાનું નિયંત્રણ જમીન સુધારણા કાયદાઓ હેઠળ બંધારણનું પીઠબળ

(ગતાંકથી ચાલુ...)


ગત લેખમાં હક્કપત્રકમાં બિનખેડુત ઈસમોની (વ્યક્તિઓની) ખેતીની જમીન ખરીદી / તબદીલી અંગે મહેસુલી અધિકારીઓ દ્વારા નોંધ પ્રમાણિત કરવાના કારણે ખેડુતનો ખેતીવિષયક જમીન ખરીદવાની ઉત્તરોતર કાર્યવાહી અંગે તેમજ ગણોતધારાની કલમ-૬૩ તેમજ સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ-૫૪ની જોગવાઈઓ વિરુધ્ધ બિનખેડુતોએ ખરીદેલ જમીન અંગે ગણોતધારાની કલમ-૮૪સી તેમજ ૫૪ના ભંગ બદલ શરતભંગની કાર્યવાહી અંગે વિસ્તૃત વર્ણન કરેલ. ફરીથી સ્પષ્ટપણે જણાવું છું કે બિનખેડુત વ્યક્તિઓની હક્કપત્રકમાં નોંધ પ્રમાણિત કરનાર અધિકારીઓ જ જવાબદાર છે અને જેમ બિનખેડુત દ્વારા ખરીદાયેલ ખેતીની જમીન અંગે કાયદાકીય પગલાં લેવાની જોગવાઈ છે તેવી જ જોગવાઈ ગેરકાયદેસર નોંધ પ્રમાણિત કરનાર અધિકારી સામે હોવી જરૂરી છે કારણકે ગેરકાયદેસર નોંધો રીવીઝન / રીવ્યુમાં લેવાની પ્રક્રિયા લાંબાગાળાની છે અને આજદિન સુધી અસરકારક પગલાં અથવા પરિણામો પ્રાપ્ત થયા નથી એટલે નોંધ પ્રમાણિત કક્ષાએ જ બિનખેડુતની નોંધ પ્રમાણિત કરવા માટે રોક લાવી, કડક શિક્ષાત્મક કાર્યવાહીની જરૂરિયાત છે. કારણકે ગેરકાયદેસર સ્વરૂપે બિનખેડુતને ખેડુતનો દરજ્જો આપવા તે ગણોતધારાની અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડની જોગવાઈઓ નિષ્ફળ બનાવવા સમાન છે.

હવે કાયદાકીય અનુસંધાન જોઈએ તો બંધારણના મુળભુત અધિકારો પ્રમાણે કોઈપણ ભારતના નાગરિકને દેશના કોઈપણ ભાગમાં વ્યવસાય / ધંધો કાયદાકીય સ્વરૂપે કરવાનો અધિકાર છે. તેજ રીતે અગાઉ મુળભુત અધિકારમાં (Fundamental Rights) Right to property (મિલ્કત ધરાવવાનો અધિકાર) હતો તેમાં બંધારણીય સુધારો કરી કલમ-૩૦૦એ ઉમેરી મિલ્કત ધરાવવાના અધિકારને કાયદાકીય અધિકાર (Statutory) કરવામાં આવ્યો છે. જેથી Save as Provided by Law એટલે કે કાયદાકીય પ્રક્રિયા અનુસરીને કોઈપણની મિલ્કત જાહેર હેતુ માટે સંપાદન કરી શકાય છે. આમ મિલ્કત / જમીન ધરાવવાના અધિકારને નિયંત્રિત કરવામાં આવ્યો છે. હવે બંધારણીય સ્વરૂપે પણ ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ-૫૪ હેઠળના બિનખેડુત વ્યક્તિને ખેતી વિષયક જમીન ખરીદવાના નિયંત્રણો પણ જમીન સુધારા તરીકે બંધારણની અનુસુચિ (Schedule) મુજબ મંજુર / સમાવેશ કરવામાં આવેલ છે. જેથી આ કાયદાને બંધારણીય પીઠબળ છે અને જે તે સમયે જેમ ખેતીની જમીન ઉપર બિનખેડુત ખેતીની જમીન ધારણ કરવાનો પ્રતિબંધનો મુળભૂત ઉદ્દેશ ખેતીની જમીનનો ખેત ઉત્પાદન માટે કાર્યસાધક ઉપયોગ થાય અને ખેતી ઉપર નિર્ભર કુટુંમ્બોનું જીવનનિર્વાહ થાય અને દેશ અનાજની(Food grain) દ્રષ્ટિએ સ્વાવલંબી બને. આમ Stakeholders / હિત ધરાવતા પક્ષકારોને બંધારણીય / કાયદાકીય જોગવાઈઓની સ્પષ્ટતાથી સ્પષ્ટ થશે કે ગુજરાતમાં બિનખેડુત વ્યક્તિઓ ખેતીની જમીન કાયદાકીય જોગવાઈઓ પ્રમાણે ખેતીની જમીન ધારણ કરી શકતા નથી.

ગુજરાત પ્રગતિશીલ રાજ્ય છે અને શહેરીકરણ અને ઔદ્યોગિકરણની દ્રષ્ટિએ અગ્રેસર છે અને તેને ધ્યાનમાં લેતાં સરકારે ખેતીની જમીનોના બિનખેતી વિષયક ઉપયોગ માટે ખેતીની જમીન ખરીદવા માટે સરણીકરણ કરવામાં આવ્યું છે અને તે મુજબ જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૫ખ અને ગણોતધારાની કલમ-૬૩એએ માં પ્રામાણિક ઉદ્યોગ (Bonafide Industrial Purpose) માટે અને કોઈપણ પ્રકારના બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને નિયમ-૩૬ હેઠળ કલેક્ટરની પરવાનગી લઈને જમીન ખરીદી શકાય છે. તે જ રીતે આંતરમાળખાકીય યોજનાઓ (Infrastructure Project) માટે જમીન સંપાદન કરી શકાય છે. તેજ રીતે ટાઉનપ્લાનીંગ એક્ટ હેઠળ શહેરી વિકાસ / વિસ્તાર વિકાસ મંડળો દ્વારા Land use plan બનાવીને જરૂરિયાત મુજબ જમીન Earmark કરી ઉપયોગમાં લઈ શકાય છે. આમ જરૂરિયાત મુજબ ખેતીની જમીનો બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે ખરીદ કરવાની જોગવાઈઓ છે. અગાઉ ગણોતધારાની કલમ-૬૩ હેઠળ ખરીદાયેલ ખેતીની જમીન બિનખેતીમાં ફેરવી છ માસથી શરૂ કરીને બે વર્ષ સુધીમાં ઉપયોગ કરવાનું નિયંત્રણ હતું તેમાં હવે ફેરફાર કરીને પાંચ વર્ષ અને ત્યારબાદ દસ વર્ષ સુધી (જંત્રીની રકમ ભરીને) ઉપયોગ કરવાની છુટછાટ મુકવામાં આવી છે.

પરંતુ બિનખેતીમાં ફેરવાયા બાદ અમર્યાદિત સમય સુધી બાંધકામનો સમયગાળો રદ કરવાથી ભયસ્થાન એ પેદા થયું છે કે જમીનોનું (Hoarding) સંગ્રહ, લેન્ડબેન્ક જમીનને નફાકીય હેતુનું સાધન બની ગયું છે. અગાઉ શહેરી જમીન ટોચ મર્યાદા ધારો-૧૯૭૬ અસ્તિત્વમાં હતો પરંતુ તેમાં છુટછાટના ધોરણો હતાં જે તે સમયની કલમ-૨૦/21 ULC કાયદાની જોગવાઈ હેઠળ રાજ્ય સરકાર છુટછાટ નબળાવર્ગના આવાસો માટે આપતા પરંતુ તેમાં મોટાપાયે ગેરઉપયોગ થતાં અમો જ્યારે વડોદરા ડેપ્યુટી મ્યુનિસીપલ કમિશ્નર હતા ત્યારે તત્કાલીન શહેરી વિકાસ મંત્રી રામજેઠમલાણી હતા તેઓને રજુઆત કરતાં ULC કાયદો કેન્દ્ર સરકારનો હોવાથી તેઓને આ કાયદા હેઠળ થતું આચરણ અને આ કાયદાની જોગવાઈઓનો હેતુ સિધ્ધ થયેલ નથી તેમ જણાવતા તે કાયદો રદ કરવાનું શ્રેય તેમને જાય છે. પરંતું જમીન એ કુદરતી શંશાધન છે અને માનવીની વિકાસ પ્રક્રિયા સાથે તેના ઉપયોગમાં ફેરફાર થાય તે સહજ / સ્વાભાવિક પ્રક્રિયા છે. પરંતું તે સિમિત વ્યક્તિઓ (Land holders) માટે નફાકીય સાધન બને અને તેનો ઉત્પાદકીય સ્વરૂપે ઉપયોગ ન થાય તો કુદરતી શંશાધન તરીકે શોષણનું સાધન બની રહે છે અને આ પ્રક્રિયામાં ખેતીની જમીન ધરાવતા સામાન્ય ખેડુતવર્ગ કે જેનું જીવન નિર્વાહનું સાધન છે તે આથક લાભાલાભનો વિચાર કર્યા વગર સાધન સંપન્ન ખેડુતો અથવા વ્યક્તિઓ મોકાની જમીનો સસ્તા ભાવે ખરીદી અને અગાઉના લેખમાં જણાવ્યું તેમ ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા ઉપરાંતની જમીનો ખરીદાઈ રહી છે. ેપરંતું તેઓની અન્ય આવકના સ્રોતો ઉભા કરવાની ક્ષમતા ન હોવાથી તેમજ સામાજીક રિતીરિવાજોમાં ખોટા ખર્ચ કરવાથી પાયમાલ સ્થિતિનું સર્જન થાય છે આ વાસ્તવિક પરિસ્થિતિથી સૌ કોઈ વાકેફ છે. પરંતું રાજ્ય સરકાર મુકપ્રેક્ષક બની રહે અને કાયદાકીય જોગવાઈઓનું નિષ્ફળ બનાવનારના ઈરાદાઓ નિષ્ફળ બનાવનાર તત્વો સામે કડક જોગવાઈઓ કરવી જરૂરી છે અને ઉપરોક્ત તમામ પાસાઓ સ્પષ્ટ કર્યા મુજબ ગુજરાતમાં જો ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ-૫૪ના બિનખેડુતોને ખેતીની જમીન ખરીદ કરવાના નિયંત્રણો હળવા કરવામાં આવશે તો ખેતી ઉપર નિર્ભર ખેડુતો અને ખેત ઉત્પાદનની દૃષ્ટિએ વિપરીત પરિસ્થિતિ પેદા થશે. આ લેખનો વિષય ખુબજ અગત્યનો હોવાથી વસિયતનામા અંગે સુપ્રિમકોર્ટ, બિનખેડુત અંગે હાઈકોર્ટના ખંડપીઠનો ચુકાદો અને ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્રની યથાર્થતા અંગે આગામી લેખમાં વિવરણ કરીશું.

(ક્રમશઃ)


પ્રોમિસરી નોટનો અનાદર થાય ત્યારે ખતધારક તમામ પક્ષકારોને નોટિસ આપી શકે

 


વિનિમયપત્ર પાકવાની તારીખ પહેલાં તે સ્વીકારનાર નાદાર થયા હોય તો તેઓ જામીન માગી શકે છે


તમારી જમીન, તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

વટાઉખત અધિનિયમ-૧૮૮૧ હેઠળ કેટલીક જોગવાઈઓ વિષે જાણીશું. અનાદરની નોટિસની પ્રક્રિયા

વિનિમયપત્રનો સ્વીકાર ન થવાને કારણે અનાદરઃ નાણાં ચૂકવનાર અથવા પોતે ભાગીદારો ન હોય તેવા એકથી વધુ નાણાં ચૂકવનારા પૈકી કોઈ એક, વિનિમયપત્ર સ્વીકારનારની રીતસર માગણી થતાં તે સ્વીકારવામાં કસૂર કરે અથવા વિનિમયપત્રની રજુઆત માફ હોય અને તે સ્વીકારવામાં ન આવે ત્યારે, તે વિનિમયપત્રનો સ્વીકાર ન થવાને કારણે અનાદર થયો કહેવાય. નાણાં ચૂકવનાર કરાર કરવાની ક્ષમતા ધરાવતો ન હોય અથવા સ્વીકાર શરતી હોય તો વિનિમયપત્રનો અનાદર થયો છે એમ ગણી શકાય.

નેગોશિયેબલ ઈન્સ્ટુમેન્ટની ચૂકવણી ન થવાને કારણે અનાદર: કોઈ પ્રોમિસરી નોટ કરી આપનારે, વિનિમયપત્ર સ્વીકારનાર અથવા ચેકનાં નાણાં ચુકવનાર તેની ચુકવણી માટે રીતસર માગણી થયે ચુકવણી કરવામાં કસૂર કરે ત્યારે, ચુકવણી ન થવાને કારણે તે પ્રોમીસરી નોટ, વિનિમયપત્ર અથવા ચેકનો અનાદર થયો કહેવાય.

કોને કોને નોટિસ આપવી જોઈએઃ જ્યારે કોઈ પ્રોમિસરી નોટ, વિનિમયપત્ર અથવા ચેકનો સ્વીકાર ન થવાને કારણે અથવા ચૂકવણી ન થવાને કારણે અનાદર થયો હોય ત્યારે તે ખતના ધારકે અથવા તે ઉપરથી જવાબદાર રહેતી હોય એવી કોઈ વ્યક્તિએ તે ખત ઉપરથી જેમને તે ખતનો ધારક વ્યકિતગત રીતે જવાબદાર ઠરાવવા માગતો હોય તેવા બીજા તમામ પક્ષકારોને અને જેમને સંયુક્ત રીતે જવાબદાર ઠરાવવા માગતો હોય તે પૈકીના કોઈ એક પક્ષકારને તે ખતનો એ રીતે અનાદર થયો છે એવી નોટિસ આપવી જોઈશે.

આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી અનાદર પામેલી પ્રોમિસરી નોટ કરી આપનારને અથવા અનાદર પામેલ વિનિમયપત્ર અથવા ચેકનાં નાણાં ચૂકવનારને અથવા તે સ્વીકારનારને નોટિસ આપવાનું જરૂરી બનતું નથી.

નોટિસ આપવાની રીતઃ જે વ્યકિતને અનાદરની નોટિસ આપવી આવશ્યક હોય તેના રીતસર, અધિકાર આપેલા એજન્ટને અથવા તે મૃત્યુ પામી હોય ત્યારે તેના કાયદેસરના પ્રતિનિધિને અથવા તે નાદાર જાહેર થઈ હોય ત્યારે તેના એસાઈનીને, એવી નોટિસ આપી શકાશે, તે મૌખિક અથવા લિખિત હોઈ શકે, લિખિત હોય તો ટપાલ દ્વારા મોકલી શકાશે અને તે ગમે તે રૂપમાં હોઈ શકે, પરંતુ જેને તે નોટિસ આપવામાં આવી હોય તે પક્ષકારને તેથી સ્પષ્ટ શબ્દોમાં અથવા યોગ્ય ભાવાર્થ નીકળે તે રીતે તે ખતના અનાદર થયો છે તેની અને તે કેવી રીતે અનાદર થયો છે તેની અને તે ખત ઉપરથી તેને જવાબદાર ગણવામાં આવશે એવી માહિતી આપવી જોઈશે અને જેને તે નોટિસ આપવા ધાર્યું હોય તે પક્ષકારને તેના ધંધાના સ્થળે અથવા (એવા પક્ષકારને ધંધાનું સ્થળ ન હોય તો) તેના નિવાસસ્થાને અનાદર થયા પછી વાજબી સમયમાં તે નોટિસ આપવી જોઈશે.

નોટિસ બરાબર સરનામું કરીને ટપાલ દ્વારા મોકલવામાં આવે અને ગેરવલ્લે જાય તો એ પ્રમાણે જવાથી તે નોટિસ બિનકાયદેસર બનતી નથી. નોટિસ મળે તે પક્ષકારે બીજા પક્ષકારને અનાદરની નોટિસ પહોંચાડવી જોઈશે. અનાદરની નોટિસ જેને મળી હોય તે પક્ષકારે અગાઉનો કોઈ પક્ષકાર પોતાને જવાબદાર અને તે માટે એવા પક્ષકારને યોગ્ય સમયમાં અનાદરની નોટિસ આપવી જોઈશે, સિવાય કે તે પક્ષકારને કલમ-૯૩ થી ઠરાવ્યા પ્રમાણે અન્યથા રીતસર નોટિસ મળી હોય.

રજૂ કરવા માટેનો એજન્ટઃ ખત રજૂ કરવા માટે કોઈ એજન્ટ પાસે રાખવામાં આવ્યું હોય ત્યારે તે પોતે તે ખતનો ધારક અને અનાદરની નોટિસ આપનાર હોય તેમ પોતાના મૂળધણીને નોટિસ આપવા માટે એટલા જ સમય માટે તે એજન્ટ હક્કદાર છે અને મૂળધણી અનાદરની નોટિસ આપવા માટે એટલી વધુ મુદત માટે હકકદાર છે.

જેને નોટિસ આપવામાં આવી હોય તે પક્ષકાર મૃત્યુ પામ્યો હોય ત્યારે: જે પક્ષકારને અનાદરની નોટિસ મોકલવામાં આવી હોય તે મૃત્યુ પામ્યો હોય પણ નોટિસ મોકલનાર પક્ષકાર તેના મૃત્યુ વિશે અજ્ઞાત હોય ત્યારે તે નોટિસ પૂરતી છે. અનાદરની નોટિસ ક્યારે જરૂરી નથી. અનાદરની નોટિસ નીચે સંજોગોમાં જરૂરી નથી.

 (ક) નોટિસ માટે હકકદાર પક્ષકારે નોટિસ જતી કરી હોય ત્યારે, (ખ) ખત લખનારે ચૂકવણીનો આદેશ ૨દ કર્યો હોય ત્યારે તેને જવાબદાર ઠરાવવા માટે, (ગ) જવાબદારીવાળા પક્ષકારને નોટિસના અભાવે નુકસાન ન ભોગવવું પડતું હોય ત્યારે, (ઘ) નોટિસ માટે હકકદાર પક્ષકાર યોગ્ય તપાસ કરવા છતાં મળી આવે નહી અથવા નોટિસ આપવા માટે બંધાયેલો પક્ષકાર પોતાની કોઈ કસૂર વિના અન્ય કોઈ કારણે નોટિસ આપી શકે નહીં ત્યારે, (ચ) સ્વીકારનાર પોતે જ ખત લખનાર હોય ત્યારે ખત લખનારાઓને જવાબદાર ઠરાવવા માટે, (છ) વટાવી શકાય નહિ એવી પ્રોમિસરી નોટ બાબતમાં (જ) નોટિસ માટે હકકદાર પક્ષકાર, હકીકત જાણવા છતાં તે ઉપરથી લેણી થતી રકમ ચૂકવવાનું બિનશરતે વચન આપે ત્યારે. અનાદરની નોંધ અને અનાદરનું પ્રમાણપત્ર

અનાદરની નોંધ કરવા બાબતઃ સ્વીકારનાર અથવા ચૂકવણી ન થવાને કારણે કોઈ પ્રોમિસરી નોટ અથવા વિનિમયપત્રનો અનાદર થયો હોય ત્યારે તે ખતનો ધારક કોઈ નોટરી પબ્લિક પાસે તે ખત ઉપર અથવા તેની સાથે જોડેલા કાગળ ઉપર અથવા અંશતઃ તે દરેક ઉપર એવા અનાદરની નોંધ કરાવી શકશે. એવી નોંધ, અનાદર થયા પછી વાજબી સમયમાં કરવી જોઈશે અને તેમાં તો તે અથવા જો તે ખતનો સ્પષ્ટ રીતે અનાદર કરવામાં ન આવ્યો હોય તો ખત ધરાવના શા કારણે તેને અનાદર પામેલું ગણે છે તે એની નોટિસના ખર્ચની વિગત દર્શાવવા જોઈશે.

અનાદરનું પ્રમાણપત્રઃ સ્વીકાર અથવા ચૂકવણી ન થવાને કારણે કોઈ પ્રોમિસરી નોટ અથવા વિનિમયપત્રનો અનાદર થયો હોય ત્યારે તે ખતનો ધારક યોગ્ય સમયમાં નોટરી પબ્લિક પાસે એવા અનાદરની નોંધ કરાવીને તેને પ્રમાણિત કરાવી શકશે એવું પ્રમાણપત્ર અનાદરનું પ્રમાણપત્ર કહેવાય છે.

વધુ સારી જામીનગીરી ન મળ્યા બાબતનું પ્રમાણપત્રઃ કોઈ વિનિમયપત્ર પાકવાની તારીખ પહેલાં તે સ્વીકારનાર નાદાર થયો હોય અથવા જાહેરમાં તેની શાખ સામે આક્ષેપ થયો હોય ત્યારે ખતનો ધારક વાજબી સમયમાં નોટરી પબ્લિક મારફત ખત સ્વીકારનાર પાસેથી વધુ સારી જામીનગીરી માંગી શકશે અને તે ન આપે તો વાજબી સમયમાં નોટરી પબ્લિક પાસે તે હકીકતની ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણે નોંધ કરાવી તેને પ્રમાણિત કરાવી શકશે. આવું પ્રમાણપત્ર વધુ સારી જામીનગીરી ન મળ્યા બાબતનું પ્રમાણપત્ર કહેવાય છે.

અનાદરના પ્રમાણપત્રનો મજફૂરઃ અનાદરના પ્રમાણપત્રમાં નીચેની વિગતો હોવી જોઈએ.

(ક) તે અસલ ખત અથવા તે ખતની તેમજ જે ઉપર જે કાંઈ લખેલું કે છાપેલું હોય તેની અક્ષરશઃ નકલ.

(ખ) જે વ્યકિત માટે અને જે વ્યકિતની વિરુધ્ધ તે ખતનો અનાદર પ્રમાણિત કરવામાં આવ્યો હોય તેનાં નામ,

(ગ) નોટરી પબ્લિકે વ્યકૅત પાસે, યથાપ્રસંગે, ચૂકવણી માટે, સ્વીકાર માટે અથવા વધુ સારી જામીનગીરી માટે માગણી કરી હતી એવું નિવેદન તેણે જવાબ આપ્યો હોય તો તેની વિગતો અથવા તેણે જવાબ આપ્યો નથી કે તે વ્યક્તિ મળી શકી નથી એવું નિવેદન.

(ઘ) પ્રોમિસરી નોટ અથવા વિનિમયપત્રનો અનાદર થયો હોય ત્યારે તેના અનાદરના સમય અને સ્થળ અને વધુ સારી જામીનગીરી આપવા ના પાડી હોય ત્યારે ના પાડવાનાં સ્થળ અને સમય,

(ચ) અનાદરનું પ્રમાણપત્ર આપનાર નોટરી પબ્લિકની સહી,

(છ) શાખ ખાતર સ્વીકાર અથવા ચૂકવણી થઈ હોય તે પ્રસંગે જે વ્યકિતને એ જે વ્યકિત માટે અને જે રીતે સ્વીકાર કરવા અથવા ચૂકવણી કરવાની તૈયારી બતાવીને તેમ કર્યું હોય તેનાં નામ અને રીત. આ ક્લમ ખંડ-(ગ)માં જણાવેલી માગણી નોટરી પબ્લિક જાતે અથવા તેના કારકૃન મારફતે અથવા કરારથી કે પ્રથાથી તેમ કરવાનું અધિકૃત હોય, ત્યારે રજિસ્ટર કરેલા પત્ર દ્વારા કરી શકશે.

અનાદરના પ્રમાણપત્રની નોટિસઃ કાયદા અનુસાર કોઈ પ્રોમિસરી નોટ અથવા વિનિમયપત્રના અનાદરનું પ્રમાણપત્ર મેળવવું આવશ્યક હોય ત્યારે અનાદરની નોટિસને બદલે એ જ રીતે અને એ જ શરતોને આધીન રહીને અનાદરના પ્રમાણપત્રની નોટિસ આપવી જોઈએ પણ એવી નોટિસ, પ્રમાણપત્ર આપનાર નોટરી પબ્લિક આપી શકશે.

સ્વીકાર ન થવાને કારણે અનાદર થયા પછી ચૂકવણી ન થવાને કારણે થયેલા અનાદરનું પ્રમાણપત્રઃ ચૂકવનારના નિવાસસ્થાન તરીકે જણાવેલા સ્થળ સિવાયના સ્થળે નાણાં ચૂકવવાના છે એ રીતે લખેલા અને સ્વીકાર ન થવાને કારણે અનાદર પામેલા તમામ વિનિમયપત્રનો અનાદર નાણાં ચૂકવનાર આગળ વિશેષ રજઆત કર્યા વગર ચૂકવણી માટે નિર્દિષ્ટ કરેલા સ્થળે પ્રમાણિત કરાવી શકશે, સિવાય કે તે પાકે ત્યારે અથવા તે પહેલાં ચૂકવી દેવામાં આવ્યા હોય.

વિદેશી વિનિમયપત્રોના અનાદરનું પ્રમાણપત્રઃ વિદેશી વિનિમયપત્રો જે સ્થળે લખવામાં આવ્યા હોય તે સ્થળના કાયદા મુજબ તેમનો અનાદર પ્રમાણિત કરવો આવશ્યક હોય ત્યારે એવાં વિનિમયપત્રનો અનાદર પ્રમાણિત કરાવવો જોઈએ.

અનાદરની નોંધ અનાદરના પ્રમાણપત્રની બરાબર ક્યારે ગણાયઃ આ અધિનિયમના હેતુઓ માટે કોઈ નિર્દિષ્ટ સમયમાં અથવા અમુક આગળની કાર્યવાહી કરતાં પહેલાં કોઈ વિનિમયપત્ર કે પ્રોમિસરી નોટના અનાદરનું પ્રમાણપત્ર મેળવવું આવશ્યક હોય ત્યારે સદરહુ નિર્દિષ્ટ સમય પૂરો થતાં પહેલાં અથવા સદરહુ કાર્યવાહી કરતાં પહેલાં તે વિનિમયપત્રનો અનાદર પ્રમાણિત કરવા માટે નોંધ કરવામાં આવી હોય તે પૂરતું છે અને ત્યાર પછી કોઈપણ સમયે નોંધની તારીખે કર્યું હોય એ પ્રમાણેનું અનાદરનું પ્રમાણપત્ર પૂરું કરી શકાશે

વટાઉખત અધિનિયમ અનુસાર રકમ અને વ્યાજની ચૂક્વણી કોણે કરવી જોઈએ?

 

યોગ્ય સમયમાં ચેક રજૂ ન કરાયો હોય ત્યારે ચેક આપનારે નુકસાની ભોગવવી પડે નહીં


તમારી જમીન, તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

વટાઉખત અધિનિયમ-૧૮૮૧ અન્વયેની કેટલીક ખાસ જોગવાઈઓના અભ્યાસ આ લેખમાં કરીશું.

રકમ અને વ્યાજની ચૂક્વણી કોને ચૂકવણી કરવી જોઈએ : કોઈ પ્રોમિસરી નોટ, વિનિમયપત્ર અથવા ચેકની લેણી થતી રકમ, તે ખત કરી આપનાર અથવા સ્વીકારનારને જવાબદારીમાંથી મુક્ત કરવા માટે તે ખતના ધારકને ચુકવવી જોઈશે.

વ્યાજ, દર નિર્દિષ્ટ કરેલો હોય ત્યારે: કોઈ પ્રોમિસરી નોટ અથવા વિનિમયપત્રમાં નિર્દિષ્ટ કરેલા દરે વ્યાજ આપવાનું જણાવ્યું હોય ત્યારે તે પ્રોમિસરી નોટ અથવા વિનિમયપત્રની લેણી થતી મુદ્લ રકમ ઉપર તે ખતની તારીખથી તે ૨કમ ધારવામાં ન આવે અથવા વસૂલ ન થાય ત્યાં સુધીનું અથવા એવી રકમ વસૂલ કરવાનો દાવો માંડવામાં આવ્યા પછીની જે તારીખ સુધી કોર્ટ ફરમાવે તે તારીખ સુધીનું નિર્દિષ્ટ દરે વ્યાજ ગણવું જોઈએ.

દર નિર્દિષ્ટ કર્યો ન હોય ત્યારે વ્યાજ ગણવા બાબતઃ કોઈ ખતમાં વ્યાજનો દર નિર્દિષ્ટ કરવામાં આવ્યો ન હોય ત્યારે તે ખતના કોઈપણ પક્ષકારો વચ્ચે વ્યાજ સંબંધી કંઈ કબૂલાત થઈ હોય તે છતાં જેના ઉપર જવાબદારી હોય તે પક્ષકારે જે તારીખે લેણી રકમ ચૂકવવી જોઈતી હતી તે તારીખથી તે ખતની લેણી થતી રકમ ધારવામાં આવે અથવા વસુલ થાય ત્યાં સુધીનું અથવા તે રકમ વસૂલ કરવાનો દાવો માંડવામાં આવ્યા પછી જે તારીખ સુધી કોર્ટ ફરમાવે તે તારીખ સુધીનું તે ખતની લેણી થતી રકમ વ્યાજ દર વર્ષે છ ટકાના દરે ગણવું જોઈએ.

સ્પષ્ટીકરણઃ જવાબદારીવાળો પક્ષકાર ચૂકવણી ન થવાને કારણે અનાદર પામેલ ખત ઉપર શેરો કરનાર હોય ત્યારે તેને તે ખતનો અનાદર થયાની નોટિસ મળે ત્યારથી જ વ્યાજ આપવા માટે તે જવાબદાર થાય છે.

ચૂક્વણી થતાં ખત સોંપવા અથવા તે ખોવાઈ ગયું હોય ત્યારે ક્ષતિપૂર્તિ બાબતઃ (૧) કોઈ પ્રોમિસરી નોટ, વિનિમયપત્ર અથવા ચેકની લેણી થતી રકમ ચૂકવવમાટે જે વ્યકત જવાબદાર હોય અને જેની પાસે ખતના ધારકે તે રકમ ચૂકવવાની માગણી કરી હોય તે વ્યકિત રકમ ચૂકવતા પહેલાં તે ખત જોવા માટે હકકદાર છે અને ચૂકવણી થયે તે ખત સોંપવામાં આવે તે માટે અથવા તે ખત ખોવાઈ ગયું હોય કે રજૂ કરી શકાય તેમ ન હોય ત્યારે તેના આધારે તેની પાસે ફરીથી માંગણી થાય તો નુક્સાનીની ભરપાઈ માગવા માટે હક્કદાર છે.

(૨) જ્યારે ચેક ટ્રન્કેટેડ ચેકની (મથાળા ચેક)ની ઈલેકટ્રોનિક છાપના સ્વરૂપમાં હોય ત્યારે ચૂકવણી મેળવનાર બેન્કના બેન્કરે ચુકવણી મેળવ્યા પછી પણ આવું ટ્રન્કેટેડ ચેક પોતાની પાસે રાખવા અધિકૃત રહેશે.

(૩) જેણે ઈન્સ્ટ્રમેન્ટની ચુકવણી કરેલી હોય તે બેન્ક દ્વારા ટ્રન્કેટેડ ચેક (માથાળું) કરેલા ચેકની ઈલેક્ટ્રોનિક છાપના નીચેના ભાગે કાઢી અપાયેલ સર્ટીફીકેટ ચુકવણી અંગેના પ્રથમદર્શનીય (પ્રાઈમાફેસી) પુરાવા તરીકે ગણાશે.)

પ્રોમિસરી નોટ, વિનિમયપત્રો અથવા ચેકની જવાબદારીમાંથી મુક્ત થવા વિશે કોઈ વટાઉખત કરી આપનાર, સ્વીકારનાર અથવા તેના ઉપર શેરો કરનાર અનુકમે તે ખત ઉપરથીઃ (ક) તે ખતનો જે ધારક એવા સ્વીકારનાર અથવા શેરો કરનારને મુક્ત કરવાના ઈરાદાથી તેનું નામ રદ કરે તે ધારક પ્રત્યે અને તેની પાસેથી હકક પ્રાપ્ત કરનાર તમામ પક્ષકારો પ્રત્યે,

(ખ) તે ખતનો જે ધારક એવા ખત કરી આપનાર, સ્વીકારનાર અથવા શેરો કરનારને બીજી કોઈ રીતે જવાબદારીમાંથી મુક્ત કરે, તેની પ્રત્યે અને તે પ્રમાણે મુક્ત કર્યાની જાણ થયા પછી તેની પાસેથી હકક પ્રાપ્ત કરનાર તમામ પક્ષકારો પ્રત્યે,

(ગ) તે ખત લાવનારને ચૂકવવાનું હોય અથવા તે ઉપર કોરો શેરો કરેલો હોય અને તે ખત કરી આપનાર, સ્વીકારનાર અથવા તેના ઉપર શેરો કરનાર તેની લેણી થતી રકમની યથાક્રમ ચૂકવી કરે તો તે ખતના તમામ પક્ષકારો પ્રત્યે જવાબદારીમાંથી મુક્ત થાય છે.

સ્વીકાર માટે નાણાં ચૂક્વનારને અડતાલીસ કલાકથી વધુ સમય આપવાથી જવાબદારીમાંથી મુક્તિઃ કોઈ વિનિમયપત્રનો તેણે સ્વીકાર કરવો કે નહિ તે વિચારવા માટે નાણાં ચૂકવનારને તે વિનિમયપત્રનો ધારક જાહેર રજા બાકાત રાખીને અડતાળીસ કલાકથી વધુ સમય આપે તો તેથી જેઓએ એવો સમય આપવાની સંમતિ આપી ન હોય તેવા અગાઉના તમામ પક્ષકારો, તે ધારક પ્રત્યે જવાબદારીમાંથી મુક્ત થાય છે.

ચેક રીતસર રજૂ કર્યો ન હોય અને તેથી લખનારને નુકસાન થાય ત્યારે: કોઈ ચેક લખી આપ્યા પછી ચૂકવણી માટે વાજબી સમયમાં રજૂ કરવામાં આવે નહીં અને ચેક લખનાર અથવા જેના ખાતે તે લખવામાં આવ્યો હોય તે વ્યકિત અને તેના બેન્કર વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી જે સમયે તે ચેક રજૂ કરવો જોઈતો હોય તે સમયે ચૂકવણી મેળવવાનો, લખનાર અથવા એવી વ્યકિતને હક્ક હોય અને વિલંબ થવાથી તેને ખરેખર નુકસાન ભોગવવું પડે ત્યારે, થયેલ નુક્સાન પૂરતી અર્થાત્‌ તે ચેકની ચૂકવણી કરવામાં આવી હોત તો ચેક લખનાર અથવા સદરહુ વ્યકિત જેટલી રકમ માટે તે બેન્કરની લેણદાર રહી હોત તેના કરતાં જેટલી વધુ રકમની તે લેણદાર હોય તેટલી રકમની જવાબદારીમાંથી તે મુકત થશે.

વાજબી સમય કોને કહેવાય તે નક્કી કરવામાં તે ખતનો પ્રકાર, વેપાર અને બેન્કરોની પ્રથા અને તે ખાસ દાખલાની હકીકતો ઘ્યાનમાં લેવી જોઈશે.

જે ચેક અંગે એવો લખનાર અથવા એવી વ્યકિત આ રીતે જવાબદારીમાંથી મુકત થઈ હોય તે ચેકનો ધારણ સદરહુ લખનાર અથવા વ્યક્તિ જેટલે અંશે જવાબદારીમાંથી મુક્ત થઈ હોય તેટલે અંશે તેના બદલે એવા બેન્કરનો લેણદાર રહેશે અને તેની પાસેથી તે રકમ વસૂલ કરવાનો તેને હક્ક રહેશે.

આદેશ મુજબ ચૂકવવાનો ચેક : આદેશ મુજબ ચૂકવવાનો ચેક ઉપર નાણાં લેનારે અથવા તેની વતી કોઈ વ્યક્તિએ શેરો કર્યો હોવાનું અભિપ્રેત થતું હોય ત્યારે યથાકમ ચૂકવણી કરવાથી નાણાં ચૂકવનાર જવાબદારીમાંથી મુક્ત થાય છે. કોઈ ચેક લાવનારને ચૂકવવા પાત્ર છે એમ પ્રથમથી તેમાં દર્શાવેલું હોય ત્યારે, તે ચેક તેના ઉપર પૂરો કે કોરો શેરો થયો હોવાનું જણાતું હોય તે છતાં અને એવા કોઈ શેરાથી તે ચેકનો વધુ વિનિમય મર્યાદિત કર્યાનું અથવા બંધ કર્યાનું અભિપ્રેત થતું હોય છે. તે છતાં વાહકને યથાકમમાં ચૂકવણી કરવાથી નાણાં ચૂકવનાર જવાબદારીમાંથી મુક્ત થાય.  કોઈ બેન્કની એક શાખાએ બીજી શાખા ઉપર લખેલા આદેશ મુજબ ચૂકવવાના ડ્રાફટ : કોઈ બેન્કની એક ઓફિસે તે જ બેન્કની બીજી ઓફિસ ઉપર લખેલા માગણી થયે આદેશ મુજબ ચુકવવાની નાણાંની ૨કમ માટેના ફટ ઉપર, એટલે કે, નાણાં ચૂકવવાના આદેશ ઉપર નાણાં, લેનારે અથવા તેના વતી કોઈ વ્યક્તિએ શેરો કર્યાનું અભિપ્રેત હોય ત્યારે યથાકમ ચૂકવણી કરવાથી તે બેન્ક જવાબદારીમાંથી મુક્ત થાય છે.

અસંમત પક્ષકાર શરતી અથવા મર્યાદિત સ્વીકારથી જવાબદારીમાંથી મુક્ત થવા બાબતઃ કોઈ વિનિમયપત્રનો ધારક જો શરતી સ્વીકાર અથવા વિનિમયપત્રમાં જણાવેલી રકમના એક ભાગ પુરતો સ્વીકાર અથવા ચૂકવણી માટેનું સ્થળ કે સમય પછી બીજું સ્થળ કે સમય સ્વીકાર રાખે તો અથવા નાણાં ચૂક્વનારા ભાગીદારો ન હોય ત્યારે જેમાં તમામ નાણાં ચૂકવનારાઓની સહી ન હોય તેવો સ્વીકાર માન્ય રાખે તો, એવા સ્વીકાર માટે જેમની સંમતિ મેળવવામાં આવી ન હોય એવા અગાઉના તમામ પક્ષકારો વિનિમયપત્રના ધારક પ્રત્યેની તથા તેની પાસેથી પ્રાપ્ત કરેલા હક્કની રૂએ હકકદાવો કરનારા પ્રત્યેની જવાબદારીમાંથી મુકત થાય છે. સિવાય કે વિનિમયપત્રના ધારકે જાણ કર્યે તેઓએ એવા સ્વીકાર માટે સંમતિ આપી હોય.

સ્પષ્ટીકરણઃ નીચેના સંજોગોમાં સ્વીકાર શરતી ગણાયઃ (ક) તેમાં જણાવેલો કોઈ બનાવ ઉપર ચૂકવણીનો આધાર છે એવું જણાવી એ શરતે સ્વીકાર કરવામાં આવ્યો હોય,

(ખ) જે રકમ ચૂકવવાનો આદેશ હોય તેના ફક્ત એક ભાગની ચૂકવણી કરવાનું સ્વીકારવામાં આવ્યું હોય,

(ગ) આદેશમાં ચૂક્વણીનું કોઈ સ્થળ નિર્દિષ્ટ કરવામાં આવ્યું, ન હોય ત્યારે અમુક નિર્દિષ્ટ સ્થળે જ અને તે સિવાયની કોઈ રીતે અથવા કોઈ સ્થળે નહિં એ પ્રમાણે ચૂકવણી કરવાની બાંયધરી આપવામાં આવતી હોય અથવા જયારે આદેશમાં ચૂકવણીનું સ્થળ નિર્દિષ્ટ કરવામાં આવ્યું હોય ત્યારે બીજી અમુક જગાએ અને તે સિવાયની કોઈ રીતે અથવા કોઈ સ્થળે નહિ, એ પ્રમાણે ચૂકવણી કરવાની તેથી બાંયધરી આપવામાં આવતી હોય.

(ઘ) જે સમયે આદેશ મુજબ રકમ કાયદેસર લેણી થાય તે સિવાયના કોઈ સમયે ચુકવણી કરવાની તેથી બાંયધરી આપવામાં આવતી હોય.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

તમારી જમીન-મિલકતના રેકર્ડ તમારી આંગળીના ટેરવે : ઇ- ધરાની ઇધરઉધર


 

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત |

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ગુજરાત સરકાર તરફથી જમીન-મિલકતનો રેકર્ડ જનરેટ કરવા, કાયમી સાચવણી કરવા, સુધારો કરવા અને જનસામાન્યને એ રેકર્ડ તુરંત ઉપલબ્ધ થાય તે માટેના
ડેટા સહિતની જાળવણી કરવાની કાર્યવાહી છેલ્લાં કેટલાંક વર્ષોથી કરાતી આવી છે. તેમ છતાં પણ ઘણી વખત કોમ્પ્યુટર સર્વરમાં વિક્ષેપો આવતાં પ્રજાને થોડો સમય મુશ્કેલીઓ ભોગવવી પડે છે તેમ છતાં સમગ્ર કાર્યવાહી મહદઅંશે સરાહનીય છે.
લેન્ડ રેકર્ડ કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન અને ઈ-ધરા
રાજ્ય સરકારે હક્ક પત્રકમાં ફેરફાર કરવા સંબંધી તેમજ ગામ નમુના નંબર: ૭/૧૨, હંકકપત્રક-૬ અને ૮-અ ની કોમ્પ્યુટરાઈઝડ કામગીરી તાલુકા મથકના ઈ-ધરા કેન્દ્ર ૫૨ કરવાની અમલવારી કરેલ છે તેથી ઈ-ધરા મેન્યુઅલમાં નકકી કરેલી કાર્યપદ્ધતિ અનુસરવાની રહે છે, જે મુખ્તત્વે નીચે મુજબ છે.
# ઈ-ધરા સિસ્ટમમાં વિવિધ અધિકારીશ્રીઓની ભૂમિકાઃ ઈ-ધરા કોમ્પ્યુટરાઈઝડ લેન્ડ રેકર્ડ વ્યવસ્થાપન પદ્ધતિ અમલમાં મૂકતાં જમીન રેકર્ડ અને હક્કપત્રક સંબંધી પ્રવર્તમાન કામગીરીમાં પરિવર્તન થાય છે. નવી પદ્ધતિમાં પણ પ્રજાકીય સંપર્ક અને પરામર્શની અગત્યતા અને વિવિધ રેવન્યુ અધિકારીશ્રીઓ જેવા કે તલાટી, ડેટા ઓપરેટર, નોંધ [નિકાલ કરનાર સક્ષમ અધિકારી, સર્કલ ઓફિસર, ઈ-ધરા નાયબ મામલતદાર, મામલતદાર, પ્રાન્ત અધિકારી, નોડલ ઓફિસર વગેરેની ભૃમિકા તેટલી જ મહત્વની રહે છે.
# તલાટીની ભૂમિકાઃ
ગામે નિભાવાતા લેન્ડ રેકર્ડ અને હક્કપત્રકને લગતી કામગીરીમાં તલાટીની ભૂમિકા મુખ્ય અને ઘણી જ અગત્યની છે. નવી પદ્ધતિમાં પણ પ્રજાકીય સંપર્ક અને પરામર્શની અગત્યતા અને તેની ભૂમિકા તેટલી જ મહત્વની રહે છે. ઓનલાઈન હક્કસંબંધી ફેરફાર પ્રકિયામાં પણ તલાટી અગત્યની છે. નવી પદ્ધતિમાં પણ પ્રજાકીય સંપર્ક  અને પરામર્શ તલાટી દ્વારા જ થાય છે. આમ, તલાટીની અગત્યતા અને તેની ભૂમિકા નીચે જણાવેલાં કાર્યો સ્વરૂપે બજાવશે.
ગામે:
(૧) હક્કસંબંધી ફેરફાર અરજી ફોર્મેટ અને અરજી સાથે બીડવા જરૂરી દસ્તાવેજોની યાદીના નમૂના ફોર્મ્સ તલાટી પોતાની કચેરીમાં પૂરતા જથ્થામાં રાખશે.
(૨) અરજી ફોર્મેટ અને અરજી સાથે બીડવા જરૂરી દસ્તાવેજોની યાદીને ચાવડી પર કાયમી રીતે પ્રજાની જાણકારી માટે ચોંટાડશે.
(૩) ખાતેદાર હક્કસંબંધી ફેરફાર અરજી રજુ કરે તો અરજી તથા સાથે બીડાણનાં જરૂરી કાગળો, દસ્તાવેજ બીડેલ છે અને અરજી યોગ્ય રીતે કરવામાં આવી છે કે કેમ તેની ખાતરી કરશે. અરજીમાં હક્કસંબંધી એકથી વધુ ફેરફાર દર્શાવેલ નથી તેની ખાતરી કરશે. એકથી વધુ ફેરફાર દર્શાવ્યા હશે તો દરેક ફેરફાર માટે જુદી અરજી આપવા અરજદારને સમજુતી કરશે. અરજી સ્વીકારી વરદી બુકની કાચી પહોંચ આપશે. પહોંચની એક નકલ અરજી કાગળો સાથે રાખશે. ફેરફાર નોંધ સંબંધી લખાણ ફેરફાર નોંધ લખાણ ફોરમેટમાં તૈયાર કરી અરજી સાથે ઈ-ધરા કેન્દ્ર ખાતે રાખશે. 
(૪) ઈ-ધરા કેન્દ્ર એ ડોકેટ શીટ લગાવીને યુનિક નંબર દર્શાવતી તેયાર કરેલા ફેરફાર કેસની ફાઈલ સંબંધિત રજિસ્ટરમાં સહી કરી ઈ-ધરા કેન્દ્રમાંથી મેળવશે. ફાઈલ તપાસી જો કોઈ જમીન મહેસુલ કાયદાની કલમ ૧૩૫-ડી ની નોટીસ કાઢવા પાત્ર હશે તો કેન્દ્ર ખાતે જણાવશે.
ફાઈલમાં નીચે જણાવેલ કાગળો છે કે નહીં તેની ખાતરી કરવાની રહેશે.
(૧) અરજી તથા બિડાણના જરૂરી કાગળો દસ્તાવેજ.
(૨) યુનિક નંબરવાળી કોમ્પ્યુટર જનરેટેડ રસીદ.
(૩) કેસ સંબંધિત ખાતેદારો / વ્યંકૅેતઓની દરેકની અલગ કોમ્પ્યુટર જનરેટેડ ૧૩૫-ડી નોટીસ.
(૪) કોમ્પ્યુટર જનરેટેડ ચાવડી માટેની ૧૩૫-ડી નોટીસ.
(૫) ફાઈલ કોપી જેમાં બજવણીની નોંધ કરવાની છે તે કોમ્પ્યુટર જનરેટેડ ૧૩૫-ડી નોટીસ.
(૬) કોમ્પ્યુટર જનરેટેડ હકક્પત્રક-૬ નોંધ ( તેના પર તલાટીએ સહી કરવાની છે) ગામે
(૭) ફેરફાર અરજીઓ માટે ગામે નિભાવવાના ઈનવર્ડ-આઉટવર્ડ રજિસ્ટરમાં વિગતો દાખલ કરશે.
(૮) કેસ સંબંધિત ખાતેદારો / વ્યકૅેતેઓને કલમ ૧૩૫-ડી નોટીસની બજવણી કરીને ફાઈલ કોપીમાં સહી લેશે. ટપાલથી બજવે તે માટે સુસ્પષ્ટ નોંધ કરશે.
(૯) જવાબો / પંચનામા વગેરેની કાર્યવાહી કરવાની થતી હશે તે કાર્યવાહી કરી સાધનિક કાગળો ફાઈલમાં રાખશે. ડોકેટમાં જરૂરી નોંધ કરશે. 
૧૦) સઘળી નોટીસ, ખાસ તો, છેલ્લી નોટીસ બજવાઈ ગયાની નોંધ ફાઈલ નોટીસ કોપીમાં રાખી ડોકેટમાં નોંધી તે તારીખની ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં જાણ કરશે.
(૧૧) સક્ષમ અધિકારીની ગામની મુલાકાત વેળાએ ફાઈલ નિર્ણય માટે સક્ષમ અધિકારીને રજુ કરશે.
(૧૨) સક્ષમ અધિકારી દ્વારા ફાઈલમાં, હકકપત્રક-૬ પ્રિન્ટ ફાઈલ કોપીમાં નિર્ણય દાખલ કરાવશે. સહી / તારીખ નામ દાખલ કરાવશે. ડોકેટમાં જરૂરી નોંધ કરાવશે.
ઈ-ધરા કેન્દ્ર ખાતે: 
૧૩)  નિર્ણય થયેલ ફાઈલ ઈ-ધરા કેન્દ્રને સુપરત કરી કેન્દ્ર ખાતે મ્યુટેશન  ફાઈલ કન્ટ્રોલ રજિસ્ટરમાં તે અંગેની નોંધ કરી સહી કરશે.
(૧૪) તકરારી કિસ્સામાં નિયત કાર્યવાહી કરી તે ઉપરાંત કેન્દ્રને જાણ કરી તથા તકરારી અંગેના નિર્ણય સહ તકરારી રજિસ્ટર કેન્દ્ર ખાતે રજૂ કરી સંબંધિત સેકશન અને હુકમ સ્કેન કરાવશે.
(૧૫) ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં ફેરફાર નોંધ કોમ્પ્યુટરમાં દાખલ થયેથી કોમ્પ્યુટરે નિર્ણય કરી અદ્યતન કરેલ સંબંધિત ગામ નમુના નંબર: ૭/૧૨, ૮ અ, હકકપત્રક-૬ ની ઓફિસ કોપીની કોમ્પ્યુટરાઈઝડ પ્રિન્ટ કેન્દ્રમાંથી આપવામાં આવે તે મેળવશે. સંબંધિત રજીસ્ટરમાં પ્રિન્ટ મળ્યા અંગેની નોંધ કરી સહી કરશે. ફાઈલ ડોકેટમાં નોંધ કરશે.
ગામે: (૧૬) અદ્યતન કોમ્પ્યુટરાઈઝડ ૭/૧૨, ૮ અ હકકપત્રકની ઓફિસ કોપી ગામે લાવી થોક / હકકપત્રક-૬ રજિસ્ટરમાં દાખલ કરશે. સંબંધિત જુના કોમ્પ્યુટરાઈઝડ ૭/૧૨, ૮- અ થોકમાંથી દૂર કરી, ગામ રેકર્ડ તરીકે અલાયદી ફાઈલમાં રાખશે.
# ફેરફાર નોંધ નિકાલ કરનાર સક્ષમ અધિકારીની ભૂમિકાઃ
ગામે
(૧) હક્ક ચોકસી ફેરફાર અરજી ફોર્મેટ તથા બિડાણના દસ્તાવેજોની યાદીના નમુના ફોર્મ્સ તલાટી પોતાની કચેરીમાં પૂરતા જથ્થામાં રાખે છે કે કેમ ? તે તપાસશે.
(૨) અરજી ફોર્મેટ તથા બિડાણના દસ્તાવેજોની યાદીના નમૂના ચાવડી પર કાયમી રીતે પ્રજાની જાણકારી માટે ચોંટાડેલ છે કે નહીં ? તે તપાસશે.
(૩) ફેરફાર અરજી ફાઈલ તલાટી તરફથી રજુ થયેથી ફાઈલમાં નીચેના કાગળો તથા  વિગતો તપાસશે.
(૧) અરજીમાં એક જ ફેરફાર દર્શાવેલ છે.
(૨) અરજીમાં એક થી વધુ ફેરફાર દર્શાવેલ હોય તો અરજદારને સમજુતી કરી જણાવેલ છે.
(૩) અરજીમાં જે ફેરફાર સૂચવાયેલા છે તે સંબંધિત જરૂરી દસ્તાવેજો ફાઈલમાં છે.
(૪) પ્રાથમિક તબક્કે જવાબ/પંચનામાની કાર્યવાહી જરૂરી હશે તો તે કરીને તે અંગેના કાગળો ફાઈલમાં રાખેલ છે.
(૫) સંબંધિત ખાતેદાર / વ્યકિતઓ તથા અન્ય સંબંધિતોને ૧૩૫-ડી નોટીસ બજવણી થયા બાદ ટપાલથી યોગ્ય રીતે બજવણી થયા બદલ ૧૩૫-ડી ની ઓફિસ કોપીમાં જે તે નામ સામે સુસ્પષ્ટ નોંધ કરી છે કે સહી મેળવાઈ છે.
(૬) ઈ-ધરા કેન્દ્રમાંથી ઈસ્યુ થયેલા યુનિટ નંબરવાળી કોમ્પ્યુટર જનરેટેડ રસીદ ફાઈલમાં છે કે કેમ ?
(૭) કોમ્પ્યુટર જનરેટેડ તલાટીએ સહી કરેલ, હક્કપત્રક ૬ નોંધ પ્રિન્ટ ફાઈલમાં છે કે કેમ ?
(૮) ફાઈલમાં ડોકેટ શીટ છે કે કેમ ?
(૯) ડોકેટમાં યોગ્ય નોંધ / શેરા દરેક તબકકે કરવામાં આવ્યા છે કે કેમ ?
(૧૦) જરૂરી હશે તેવા વધારાના જવાબો / પંચનામાની કાર્યવાહી કરી તે અંગેના કાગળો ફાઈલમાં રાખવામાં આવ્યા છે કે કેમ ?
(૧૧) કલમ ૧૩૫-ડી ની નોટીસની બજવણી થઈ હોય તે અંગે ડોકેટમાં વિશેષ નોંધ રાખેલ છે કે કેમ ?
(૪) ચાવડી ૫ર ૧૩૫--ડી નોટીસ પ્રજાની જાણકારી માટે ચોંટાડેલ છે કે કેમ ?
(૫) ફેરફાર અરજીઓ માટે ગામે નિભાવવાના ઈનવર્ડ-આઉટવર્ડ રજિસ્ટરમાં દાખલ કરેલ છે કે કેમ ?
(૬) ફેરફાર નોંધ અંગે ફાઈલમાં ૧૩૫-ડી નોટીસ ઓફિસ કોપીમાં નોંધ અંગે પોતાનો નિર્ણય લખી સહી કરશે. તે અંગેની નોંધ ગામના રજિસ્ટરમાં તથા ડોકેટમાં કરશે. સુવાથ્ય રીતે પોતાનું નામ લખશે. તારીખ લખશે.
(૭) ફાઈલમાં ડોકેટમાં નોંધ / શેરા લખાણ સુનિશ્ચિત કરી, ફાઈલને ઈ-ધરા કેન્દ્ર પહોંચાડવા સૂચના આપશે. તે અંગેની નોંધ ગામના રજિસ્ટરમાં તથા ડોકેટમાં કરશે.)
(૮) ગામે ફેરફાર નોંધની કઈ કઈ, કેટલી ફાઈલ્સ છે ? તેના કયા તબક્કા છે ? તેની જાણકારી લેશે. ફાઈલોની કાર્યવાહી અને નિકાલ યુનિક નોંધ નંબરના ક્રમથી જ થાય છે તે ખાતરી કરશે.
(૮) ગામે ફેરફાર નોંધની કઈ કઈ, કેટલી ફાઈલ્સ છે ? તેના કયા તબક્કા છે ? તેની જાણકારી લેશે. ફાઈલોની કાર્યવાહી અને નિકાલ યુનિક નોંધ નંબરના કમથી જ થાય છે તે ખાતરી કરશે.
(૯) અગાઉ જે નોંધો મંજુર થઈ ગઈ છે તે નોંધના સંબંધિત સર્વે નંબરના કોમ્પ્યુટરાઈઝડ ગામ નમુના નંબર: ૭/૧૨, ૮-અ તથા હક્કપત્રક -૬ ની ઓફિસ કોપી તલાટીએ મેળવી, ગામે લાવી, સંબંધિત થોક રજિસ્ટરમાં યોગ્ય કમે રાખી દીધા છે ? સંબંધિત જૂના કોમ્પ્યુટરાઈઝડ ૭/૧૨, ૮-અ ગામ રેકર્ડ તરીકે અલાયદા ફાઈલમાં રાખ્યા છે કે કેમ ?
(૧૦) થોકમાં રખાતા અદ્યતન કોમ્પ્યુટરાઈઝડ ૭/૧૨, ૮-અ માં કે અલાયદા ફાઈલમાં રાખેલ જુની કોમ્પ્યુટરાઈઝ્ડ  ૭/૧૨, ૮ -અ માં કોઈપણ જગ્યાએ ક્યાંય હસ્ત લખાણ થતું નથી તે ખાતરી કરશે.
(૧૧)ચાવડી પર ઈ-ધરા અંગેનું પોસ્ટર પ્રજાની જાણકારી માટે સુવ્યવસ્થિત રીતે ચોંટાડેલ છે કે કેમ ? તેની ખાતરી કરશે.
૦ ઈ-ધરા કેન્દ્ર ખાતે
(૧૨)એસ-કોર્મ પ્રિન્ટ કાઢેલ હશે તેને ચકાસીને સહી કરશે. મ્યુટેશન એન્ટ્રી ફાઈલ કન્ટ્રોલ રજિસ્ટરમાં છે કે કેમ ? તેની ખાતરી કરશે.


4.03.2024

ગુજરાતમાં બિનખેડૂતોને ખેતીની જમીન ધારણ કરવા કાયદો સુધારવાની ચાલ કુઠારઘાત સાબિત થશે

 



 લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડની કલમ-૫૪ યથાવત રાખવી ખેડૂતોના હિતમાં જરૂરી

માનવ જીવનના અસ્તિત્વ માટે અગત્યના અંગ તરીકે અન્ન-ખોરાક (Grain-Food) છે અને તે કૃષિ આધારિત છે. ખેતીનો ઉલ્લેખ ઋગવેદમાં પણ જોવા મળે છે. આપણો દેશ આજે પણ કૃષિપ્રધાન છે અને વિકાસની પ્રક્રિયા સાથે સાથે જમીનના ઉપયોગમાં બદલાવ આવી રહ્યો છે તેમ છતાં આજે પણ કુલ વસ્તીના ૬૫% વસ્તી આજે પણ ખેતી ઉપર નિર્ભર છે સર્વ સામાન્ય સિધ્ધાંત અનુસાર જમીનનો અગ્ર માલીક હક્ક સરકાર પાસે છે એટલે કે સાર્વભૌમત્વ સ્વર્તાપણ (Sovereign Title) શાસન પધ્ધતિ બદલાઈ તે પ્રમાણે ફેરફારો થાય તે સ્વાભાવિક પ્રક્રિયા છે. ઐતિહાસીક દ્રષ્ટિએ જોઈએ તો વૈદિક સમયકાળથી જુદી જુદી સાશન વ્યવસ્થામાં  (Dynasty Rules) જમીન અને તેના ઉપરનું ઉપાર્જન જીવન નિર્વાહ માટે અને જમીન મહેસુલ અગત્યનું રહ્યું છે અને આજે પણ પ્રસ્તુત છે. જમીન ઉપરનો સદ્રઢ વહિવટ શેરશાહ શુરીના સમયગાળા દરમ્યાન શરૂઆત થઈ તેવું માની શકાય, બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન નિયમનકારી વ્યવસ્થાતંત્ર ઉભું કરવામાં આવ્યું તેમાં સંસ્થાનવાદ વલણ (Colonialism) સાથે સામ્રાજ્યવાદની (Imperialism) બાબત કેન્દ્ર સ્થાને હતી. આપણી સમાજ વ્યવસ્થામાં સામંતશાહી (Feudalism) સાથે જમીનદાર વર્ગ હતો અને જમીન ખેડનારાઓના વર્ગને Serfs (ગુલામ) Tillers / Tenants  ખેડનારાઓ - ગણોતીયાઓ ગણાતા. અને આમાં મુખ્યત્વે રાજાઓ / સુબાઓ / જમીનદારો / અંગ્રેજોને જમીન ઉપરનો ભાગ Barter સ્વરૂપે / મહેસુલ સ્વરૂપે મુખ્ય ઉપાર્જન આ વર્ગને જતું અને જમીન ખેડનારાઓ શોશિત વર્ગ હતો અને જમીનનો માલીક ન હતો કે કાયમી કબજેદારના હક્ક ન હતા. અંગ્રેજોએ પણ સૌ પ્રથમ બંગાળ, બિહાર અને ઓરિસ્સાની દિવાની એટલે કે મહેસુલ વસુલ કરવાનો અધિકાર (Right to Collect Revenue) મેળવેલ અને ગાંધીજી દ્વારા સૌ પ્રથમ ચંપારણનો સત્યાગ્રહ ગળી ઉઘાડતા (Indigo) ખેડુતના શોષણનો આદર્શ નમુનો હતો. થોડા સમય પહેલાં ચંપારણ સત્યાગ્રહના વિજયની ગાથાની સ્મૃતિ યાદ કરી અને આઝાદી પહેલાં જે આંદોલન / સત્યાગ્રહ થયા તે ખેડુતોના શોષણ સામેના હતા. ચંપારણ, ખેડા, નાગપુર, બારડોલી વિગેરે.ખેતી અને ખેડુતો અંગે ગુજરાત, સૌરાષ્ટ્ર, કચ્છની સ્થિતિ અંગે જાણીએ તો આ વિસ્તારના અંગ્રેજ વ્યવસ્થા દરમ્યાન મુંબઈ પ્રાન્ત (Bombay Province) ગણાતો અને જેમાં આજના મહારાષ્ટ્રનો, કર્ણાટકનો અમુક ભાગ, મધ્યપ્રદેશનો અમુક ભાગનો સમાવેશ થતો હતો અને બ્રિટીશ હકુમત વિસ્તારમાં જમીનની મહેસુલ પધ્ધતિ રૈયતવારી હતી. એટલે કે ખેડુતે રાજ્યને સીધે સીધું મહેસુલ આપવું. મુંબઈ પ્રાન્તમાં આઝાદી પહેલાં Bombay Tenancy Act-૧૯૩૮ હતો. આઝાદી બાદ Equitable distribution of wealth – Resources ના સિધ્ધાંત હેઠળ - સંપતિનું સપ્રમાણ વહેંચણી અને જમીન સુધારાઓના ભાગ રૂપે જમીન ઉપરના ગણોતીયા Tenants ને જમીન ઉપરના કબજા હક્ક / કાયમી હક્ક આપવા માટે મુંબઈ ખેતીની જમીન અને ગણોત હક્ક -૧૯૪૮ - Bombay Agriculture hand and Tenancy Act-૧૯૪૮ ઘડવામાં આવ્યો અને 'ખેડે તેની જમીન'ના સિધ્ધાંત અનુસાર ખેતીની જમીન ઉપર નિર્ભર કાયમી ગણોતીયા / સંરક્ષિત ગણોતીયાઓને Deemed Purchaser ગણી જમીનના કબજેદાર તરીકે ગણવાની કાયદાકીય જોગવાઈ કરવામાં આવી. સાથો સાથ જમીનદારી પધ્ધતિ નાબુદ કરવાના ભાગરૂપે ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા (Agriculture Land Ceiling Act) લાવવામાં આવ્યો જેનાથી કોઈપણ જમીનનો માલીક રાજ્ય સરકારે ગામવાર જે મર્યાદિત ક્ષેત્રફળ નક્કી કર્યું તેનાથી વધારે જમીન ધારણ કરી શકે નહિ અને ફાજલ થતી જમીનો જમીન વિહોણા, ખેત મજુરો વિગેરે ફાળવવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી.

સૌરાષ્ટ્ર ૧૯૫૬ સુધી 'બી' કેટેગરીનું રાજ્ય હતું અને કચ્છ 'સી' કેટેગરીનું રાજ્ય હતું. સૌરાષ્ટ્રમાં ૫૬૫ દેશી રજવાડાઓ પૈકી ૨૨૨ રજવાડા હતા અને સૌરાષ્ટ્રની સામાજીક, આર્થિક પરિસ્થિતિ તદ્દન જુદી હતી. પરંતુ આઝાદી બાદ જે જમીન સુધારા કાયદાઓ યુ. એન. ઢેબર તત્કાલીન મુખ્યમંત્રીએ અમલમાં મુકેલ તે દેશના અન્ય રાજ્યો અને ગુજરાત સહિત કરતાં સૌથી શ્રેષ્ઠ હતા અને ખુબ જ ટુંકા ગાળામાં જમીનના કબજેદારોને કબજા હક્ક / માલીક હક્ક આપવામાં આવ્યા. જેમાં સૌરાષ્ટ્ર જમીન સુધારા કાયદો-૧૯૫૧, સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ ઑર્ડીનન્સ-૧૯૪૯, બારખલી અધિનિયમ, એસ્ટેટ એક્વીઝીશન અને કચ્છ માટે કચ્છ/વિદર્ભ કાયદો અમલમાં મુકવામાં આવેલ. જેમ જણાવ્યું તેમ ૧૯૫૬ સુધી સૌરાષ્ટ્ર, કચ્છ અલગ રાજ્યો હતા. પરંતું રાજ્યોની પુનઃરચના ૧૯૫૬ Reorganization of States ૧૯૫૬ હેઠળ હાલના સૌરાષ્ટ્ર, કચ્છને મુંબઈ રાજ્યમાં ભેળવવામાં (Amalgamate) આવ્યું અને તે રીતે બૃહદ મુંબઈ રાજ્યનો ભાગ બન્યા. જે ફરીથી ૧૯૬૦માં મુંબઈ-ગુજરાત અલગ થતાં અલગ રાજ્ય અસ્તિત્વમાં આવ્યું અને રાજ્યની રચના સમયે આપણા સ્વતંત્ર કાયદા ન હતા અને રાજ્યોના વિષય અંગે જે કાયદાઓ મુંબઈ રાજ્યમાં અસ્તિત્વમાં હતા તે નવીન રાજ્યની રચનાના દિવસે ૧/૫/૧૯૬૦ના રોજ Bombay Adaptation of Laws and Concurrent Subject એવો કાયદો પસાર કર્યો જેનાથી મુંબઈ રાજ્યમાં જે કાયદાઓ અસ્તિત્વમાં હતા તે મૂળ સ્વરૂપે ગુજરાતમાં લાગુ કરવામાં આવ્યા. જેમાં મોટા ભાગે જમીન સબંધી કાયદાઓ હતા, કારણ કે આઝાદી મળ્યા બાદ જમીન સુધારા કાયદાઓ ઘડવામાં આવ્યા, જ્યારે તેના પહેલાનો કાયદો જમીન મહેસુલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ કાયદો અમલમાં હતો.

આમ જમીન સુધારા કાયદાઓમાં મુંબઈ ખેતીની જમીનના વહિવટ અને ગણોત કાયદો-૧૯૪૮, ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા અધિનિયમ, સૌરાષ્ટ્ર જમીન સુધારા કાયદાઓ - સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ અને કચ્છ વિદર્ભ કાયદો - આ તમામ જમીન સુધારા કાયદાઓ હાલ પણ અસ્તિત્વમાં અને અમલમાં છે આ તમામ કાયદાઓ બંધારણની અનુસુચિ હેઠળ ઘડાયેલ છે અને આ કાયદાઓને ભારતના બંધારણીય પીઠબળ છે એટલે કોઈપણ કોર્ટમાં પડકારી શકાય તેમ નથી અર્થઘટન સિવાય, કારણ કે મુળ ઉદ્દેશ ખેતી ઉપર નિર્ભર ખેડુતોને જીવન નિર્વાહ સાથે ખેત ઉત્પાદન કાર્યસાધક થાય અને દેશને અન્ન ક્ષેત્રે સ્વાવલંબી (Self-reliant) કરવાનો હતો. ગણોત કાયદો-૧૯૪૮માં કલમ-૬૩ અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ કાયદામાં કલમ-૫૪ હેઠળ બિનખેડુત વ્યક્તિને કલેક્ટરની પરવાનગી સિવાય ખેતીની જમીન ધારણ કરવાનો હક્ક નથી. જમીન તે રાજ્યનો વિષય હોવાથી દેશના જુદા જુદા રાજ્યોમાં ખેતીની જમીન ધારણ કરવાની જુદી જુદી જોગવાઈઓ છે. ગુજરાતના પરિપ્રેક્ષ્યમાં કયા કારણોસર કલમ-૬૩ અને કલમ-૫૪ના નિયંત્રણો છે તેની પાછળ ઉદાત પરિબળો છે અને બંધારણીય પીઠબળ છે જો તેમાં આંશિક ફેરફાર કરવામાં આવે તો મૂળભુત હેતુ નિષ્ફળ જાય અને અસલ ખેતી ઉપર નિર્ભર જીવન નિર્વાહનું સાધન ઝુંટવાઈ જાય. આ અંગે બંધારણીય જોગવાઈઓ, કાયદાના નિયંત્રણો અંગે આગામી લેખમાં વિવરણ કરીશું.                    (ક્રમશઃ)


4.01.2024

મિલકત માટે પક્ષકારો દ્વારા કરારનો ભંગ કરાય તો કાયદેસર શું થઇ શકે?

 

સંમતિ વિના સ્થાવર મિલકતના કબજામાંથી દૂર કરાઇ હોય એવી વ્યક્તિ દાવો કરીને હક્ક પાછો મેળવી શકે છે

તમારી જમીન, તમારી મિલકત |

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

યથાનિર્દિષ્ટ દાદ અધિનિયમ-૧૯૬૩ (સ્પેસિફિક રિલીફ એક્ટ-૧૯૬૩) માં જંગમ તેમજ સ્થાવર મિલક્ત અંગે તેમજ પક્ષકારો વચ્ચે નક્કી થયેલા કરારની શરતો અને સમજુતીઓનો ભંગ કરવામાં આવે અગર પાલન કરવામાં ના આવે તો કાયદાની જોગવાઈ મુજબ કરારનું પાલન ઉભયપક્ષ તરફથી કરાવી શકાય છે. કાયદામાં મિલકતનો કબજો પાછો મેળવવા વિશેની જોગવાઈ વિષે જાણીશું.

નિર્દિષ્ટ સ્થાવર મિલકત પાછી મેળવવા બાબતઃ નિર્દિષ્ટ સ્થાવર મિલકતનો કબજો ધરાવવા માટે હક્કદાર વ્યકિત “દિવાની કાર્યરીતિ અધિનિયમ-૧૯૦૮” (સિવિલ પ્રોસીજર કોડ) માં ઠરાવેલી રીતે તેનો કબજો પાછો મેળવી શકશે.

સ્થાવર મિલકતના કબજાથી વંચિત કરાયેલી વ્યક્તિનો દાવોઃ (૧) કાયદાની ક્લમ-% અનુસાર હોય તે સિવાય, કોઈ વ્યક્તિને તેની સંમતિ વિના સ્થાવર મિલકતના કબજાથી વંચિત યાને દૂર કરવામાં આવી હોય તો, તે વ્યક્તિ અથવા (જેની મારફતે તેનો કબજો રહ્યો હોય તેવી વ્યકિત અથવા ) તેની મારફત હક્કદાવો કરનાર વ્યકિત, દાવો માંડીને, એવા દાવામાં બીજો કોઈ હકક દાખવવામાં આવે છતાં, તે મિલકતનો કબજો પાછો મેળવી શકશે.

(૨) આ કલમ હેઠળનો કોઈપણ દાવો -(ક) કબજારહિત થયાની તારીખથી છ મહિના પૂરા થયા પછી અથવા (ખ) સરકાર વિરુદ્ધ, લાવી શકાશે નહિ.

(૩) આ કલમ હેઠળ માંડેલા દાવામાં થયેલા કોઈ હુકમ અથવા હુકમનામા સામે અપીલ થઈ શકશે નહીં તેમજ એવા કોઈ હુકમ અથવા હુકમનામું પુનર્વિલોકન થઈ શકશે નહીં.

નિર્દિષ્ટ જંગમ મિલકત પાછી મેળવવા બાબતની જોગવાઈ ક્લમ-૭ માં જણાવાઇ છે.

નિર્દિષ્ટ જંગમ મિલકતનો કબજો ધરાવવા માટે હક્કદાર વ્યકિત, ‘દીવાની કાર્યરીતિ અધિનિયમ-૧૯૦૮ (સિવિલ પ્રોસીજર કોડ) માં કરાવેલી રીતે તેનો કબજો પાછો મેળવી શકશે. કોઈ ટ્રસ્ટી, પોતે જેનો ટ્રસ્ટી હોય તે વ્યકિત જે જંગમ મિલકતમાંના ફાયદાકારક હિત માટે હક્કદાર હોય તે મિલકતનો કબજો મેળવવા માટે આ કલમ હેઠળ દાવો માંડી શકશે. કોઈ જંગમ મિલકતનો વર્તમાન કબજો ધરાવવાનો ખાસ અથવા હંગામી હક્ક, આ કલમ હેઠળના દાવાના સમર્થન માટે પૂરતો છે. માલિક તરીકે કબજો ધરાવતી ન હોય તે વ્યક્તિની તત્કાળ કબજા માટે હક્કદાર વ્યક્તિને કબજો સોંપી દેવાની ફરજની જોગવાઈ કાયદાની ક્લમ-૮ માં જણાવેલ છે. જેનો પોતે માલિક ન હોય એવી અમુક જંગમ વસ્તુનો કબજો ધરાવનારી અથવા તેનું નિયંત્રણ કરનારી વ્યક્તિને તે વસ્તુ, તેનો તત્કાળ કબજો ધરાવવા હક્કદાર વ્યકિતને નીચેના કોઈપણ દાખલામાં નિર્દિષ્ટ રીતે આપી દેવાની ફરજ પાડી શકાશે.

(ક) જેના માટે દાવો કરવામાં આવતો હોય તે વસ્તુ પ્રતિવાદી, વાદીના એજન્ટ અથવા ટ્રસ્ટી તરીકે ધરાવતો હોય ત્યારે, (ખ) જેના માટે દાવો કરવામાં આવતો હોય તે વસ્તુ પાછી ન મળવા બદલ નાણાંમાં વળતર આપવાથી વાદીને પૂરતી દાદ મળે નહિ ત્યારે, (ગ) તે વસ્તુ પાછી ન મળવાથી થતું ખરેખર નુકસાન નક્કી કરવું મુશ્કેલ હોય ત્યારે, (ઘ) જેના માટે દાવો કરવામાં આવતો હોય તે વસ્તુનો કબજો વાદી પાસેથી ગેરકાયદે મેળવવામાં આવ્યો હોય ત્યારે,

સ્પષ્ટીકરણ: વિરુદ્ધનું સાબિત ન થાય તો અને ત્યાં સુધી આ કલમના ખંડ(ખ) અથવા ખંડ (ગ) હેઠળ જેના માટે દાવો કરવામાં આવતો હોય તેવી કોઈપણ જંગમ વસ્તુ અંગે કોર્ટ એવું માની લેશે કે યથા પ્રસંગ -

(ક) તે વસ્તુ પાછી ન મળવા બદલ નાણાંના વળતર આપવાથી વાદીને પૂરતી દાદ મળે નહીં અથવા (ખ) તે વસ્તુ પાછી ન મળવાથી થતું ખરેખર નુક્સાન નકકી કરવું અત્યંત મુશ્કેલ થશે.

કરારોનું યથાનિર્દિષ્ટ પાલન: કરારના આધારે દાદ મેળવવા માટેના દાવા અંગે બચાવ.

આ અધિનિયમમાં અન્યથા જોગવાઈ કરવામાં આવી હોય તે સિવાય કોઈ કરાર અંગે આ પ્રકરણ હેઠળ દાદ માગવામાં આવે ત્યારે જેની સામે દાદ માગી હોય તે વ્યકિત, કરારો સંબંધી કોઈ કાયદા હેઠળ તેને ઉપલબ્ધ હોય તેવો કોઈપણ આધાર પોતાના બચાવ તરીકે પ્રતિપાદિત કરી શકશે.

નિર્દિષ્ટ રીતે અમલ કરાવી શકાય તેવા કરારો:

કરારોના યથાનિર્દિષ્ટ પાલન બાબતઃ ન્યાયાલય દ્વારા કોઈ કરારનું યથાનિર્દિષ્ટ પાલન કલમ-૧૧ ની પેટા કલમ(૨), કલમ-૧૪ અને કલમ-૧૬ માંની જોગવાઈઓને અધીન રહીને કરવામાં આવશે.

ટ્રસ્ટ સાથે સંબંધ ધરાવતા કરારોનું યથાનિર્દિષ્ટ પાલન કરાવી શકાય તેવા દાખલાઓ:

(૧) આ અધિનિયમમાં અન્યથા જોગવાઈ કરવામાં આવી હોય તે સિવાય, જે કાર્ય કરવા માટે કબૂલાત થઈ હોય તે કોઈ ટ્રસ્ટના અથવા અંશતઃ પાલન માટે કરવાનું હોય, તો (તે કરારનું યથાનિર્દિષ્ટ પાલન કરાવશે).

(૨) કોઈ ટ્રસ્ટીએ પોતાની સત્તા બહાર જઈને અથવા વિશ્વાસઘાત કરીને કરેલા કરારનો નિર્દિષ્ટ રીતે અમલ કરાવી શકાય નહીં.

(૧) સને ૨૦૧૮ ના અધિનિયમ કમાંકઃ ૧૮ ની ક્લમ-૩ ઘ્વારા કલમ -૧૦ બદલીને મૂકવામાં આવેલ છે. : અમલ તારીખઃ ૧-૧૦-૨૦૧૮ ) સદર કલમ-૧૦ બદલાયા અગાઉ નીચે મુજબ હતી.

કરારનું યથાનિર્દિષ્ટ પાલન કરાવી શકાય તેવા દાખલાઓ:

આ પ્રકરણમાં અન્યથા જોગવાઈ કરવામાં આવી હોય તે સિવાય, નીચેના દાખલાઓમાં કોર્ટ વિવેક્બુદ્ધિ અનુસાર કરારનું યથાનિર્દિષ્ટ પાલન કરાવી શકશે.

(ક) જે કાર્ય કરવાની કબૂલાત થઈ હોય તેનું પાલન ન થવાથી થયેલું ખરેખરું નુકસાન નક્કી કરવા માટે કોઈ ધોરણ ન હોય ત્યારે અથવા (ખ) જે કાર્ય કબૂલાત થઈ હોય તે એવું હોય કે તેનું પાલન ન કરવા માટે નાણાંમાં વળતર આપવાથી પૂરતી દાદ મળે નહીં ત્યારે સ્પષ્ટીકરણ વિરુદ્ધનું સાબિત ન થાય તો અને ત્યાં સુધી, કોર્ટ એવું માની લેશે કે : (૧) સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરવાના કોઈ કરારના ભંગ માટે નાણાંમાં વળતર આપવાથી પૂરતી દાદ મળી શકતી નથી અને (૨) જંગમ મિલકત તબદિલ કરવાના કોઈ કરારના ભંગ માટે, નીચે પ્રમાણે હોય તે સિવાય, નાણાંમાં વળતર આપવાથી પૂરતી દાદ મળી શકે છે.

(ક) તે મિલકત વેપારની સામાન્ય વસ્તુ ન હોય અથવા વાદીની દૃષ્ટિમાં ખાસ મૂલ્યની કે હિતની હોય અથવા બજારમાં સહેલાઈથી મળી ન શક્તો માલ હોય,

(ખ) તે મિલકત પ્રતિવાદી વાદીના એજન્ટ અથવા ટ્રસ્ટી તરીકે ધરાવતો હોય.

(ર) સને ૨૦૧૮ ના અધિનિયમ કમાંક-૧૮ની કલમ-૪ દ્વારા “તે કરારનું પોતાની વિવેકબુદ્ધિ અનુસાર યથાનિર્દિષ્ટ પાલન કરાવી શકશે.” દાખલ કરવામાં આવેલ છે. (અમલ તા. ૦૧-૧૦-૨૦૧૮).

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)



ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ.

  ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ . Download RERA Rules here  Share Facebook Twitt...