સગીરના હિસ્સાવાળી મિલકત અંગે થયેલ સાટાખતની પણ અમલ બજવણી થઈ શકે છે
જ્યારે કોઈ મિલકત સગીર અને પુખ્તવયની વ્યક્તિઓની સંયુક્ત માલિકીની મિલકત હોય અને તેવી મિલકત અંગે સાટાખત અંગેનો કરાર કરવામાં આવેલ હોય અને કોઈ સંજોગોમાં જો સગીરના હિસ્સાવાળી મિલકત અંગેનું વેચાણ કરવા માટે કોર્ટ દ્વારા પરવાનગી આપવામાં ન આવે તો તેને કારણે પક્ષકારો વચ્ચે થયેલ સોદો રદ ગણાય નહીં, પરંતુ પુખ્તવયની વ્યક્તિના હિસ્સા પૂરતી મિલકત અંગે કરારની અમલ બજવણી થઈ શકે છે અને પુખ્તવયની વ્યક્તિના હિસ્સા પૂરતો વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા કોર્ટ હુકમ ફરમાવી શકે છે અને તે માટે થયેલ કરારના અમલ બજવણીના દાવામાં આવી સહિયારી માલિકીની મિલકતના ભાગલા પાડીને સાટાખતથી વેચેલો ભાગ અલગ કરી તે મિલકત ખરીદનારને સોંપવાનો હુકમ પણ કોર્ટ કરી શકે છે. તેવો સિદ્ધાંત નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે પી. સી. વર્ગીસ વિરુદ્ધ દેવકી અમ્મા, સિવિલ અપીલ નં. ૧૯૮૪/૨૦૦૨ના કેસમાં પ્રસ્થાપિત કરેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.
આ કામના સામાવાળા કુટુંબની સંયુક્ત માલિકની મિલકત ધારણ કરતા હતા. ત્યાર બાદ તેઓના કુટુંબમાં પુત્રીનો જન્મ થતાં તે સગીર પુત્રીનો પણ કુટુંબની આ મિલકતમાં ૧/૪ જેટલો હિસ્સો કાયદેસર મળવાપાત્ર હતો. ત્યાર બાદ કુટુંબના સભ્યોએ આ આખી મિલકત વેચાણ કરવાનું નક્કી કર્યું અને તે અંગે કુટુંબના સભ્યોએ આ કામના અરજદારને સને-૧૯૮૦માં સાટાખત અંગેનો કરાર પણ કરી આપેલો અને મિલકતની વેચાણ કિંમત રૂ. ૫,૦૫,૦૦૦/- નક્કી કરવામાં આવેલ તે પેટે ખરીદનાર અરજદારે રૂ. ૧૦,૦૦૦/- જેટલી બાનાની રકમ પણ વેચનારને ચૂકવેલી હતી. ત્યાર બાદ ક્યારે પણ સગીરના હિસ્સાવાળી મિલકત વેચાણ કરવા અંગે મિલકતના માલિકોએ કોર્ટમાંથી પરવાનગી મેળવવા અંગેની કોઈ કાર્યવાહી કરેલ ન હતી. આથી ખરીદનારે તે અંગે માલિકોને નોટિસ આપેલી અને સગીરના હિસ્સાવાળી મિલકતનો ભાગ છોડી દઈ બાકીની મિલકતના ભાગ અંગે વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા અને તે મુજબ મિલકતની અવેજની રકમમાં વધઘટ કરી સોદો પૂર્ણ કરવા જણાવેલું. તે અંગે વેચાણ અવેજ ચૂકવવા માટેની રકમ પણ ખરીદનારે અલગ બાજુ પર મૂકી રાખેલ હોવાનું પણ જણાવેલ. આમ છતાં માલિકોએ નોટિસને ગણકારેલ નહીં. આથી ખરીદનારે કરારના અમલ બજવણી અંગેનો દાવો તેઓ વિરુદ્ધ કરેલો અને તેમાં વિકલ્પે પુખ્તવયની વ્યક્તિઓના હિસ્સા પૂરતી મિલકતનો વેચાણ દસ્તાવેજ ખરીદનારની તરફેણમાં કરી આપવા અને તેટલા ભાગનો કબજો ખરીદનારને સોંપવા અંગેની માગણી કરવામાં આવેલી. ત્યાર બાદ મિલકતના માલિકોએ સગીરના હિસ્સાવાળી મિલકતને વેચાણ કરવા અંગેની પરવાનગી માગતી કાર્યવાહી કોર્ટ સમક્ષ કરેલી, પરંતુ કોર્ટે તેવી પરવાનગી આપવા સ્પષ્ટ ના પાડી દીધેલી.
ત્યાર બાદ મિલકતના માલિકોએ કોર્ટ સમક્ષ એવી રજૂઆત કરેલ કે, સગીરના હિસ્સાવાળી મિલકત વેચાણ કરવાની કોર્ટે મંજૂરી ન આપતાં ખરી હકીકતમાં આખો સોદો રદબાતલ ઠરે છે અને વાદીને કોઈપણ પ્રકારની દાદ મળવાપાત્ર નથી અને કુટુંબમાં લગ્નપ્રસંગે નાણાંની જરૂરિયાત ઊભી થતાં મિલકત વેચવા કાઢેલ, પરંતુ રકમની વ્યવસ્થા થઈ ગયેલ હોવાથી મિલકત વેચવાની હવે જરૂર રહેલ ન હોવાથી સોદો કેન્સલ ઠરાવવા માલિકોએ અરજ કરેલી.
પરંતુ સિવિલ કોર્ટે (નીચલી કોર્ટે) ખરીદનારની તરફેણમાં ચુકાદો આપેલ અને મિલકતમાંથી સગીરનો ૧/૪ હિસ્સો છોડી પુખ્તવયની વ્યક્તિના હિસ્સાવાળી ૩/૪ ભાગની મિલકત અલગ પાડી વેચાણ કરવાનો હુકમ કરેલ અને સગીરના હિસ્સા પૂરતી અવેજની રકમ બાદ કરી બાકી રહેલી રકમ કોર્ટમાં જમા કરાવવા આદેશાત્મક હુકમ ફરમાવેલો. જેનાથી નારાજ થઈ હાઈકોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરવામાં આવેલી, પરંતુ હાઈકોર્ટે પ્રતિવાદીઓ યાને મિલકતના માલિકોની તરફેણમાં ચુકાદો આપેલ અને નામદાર સિવિલ કોર્ટનો હુકમ રદ કરી દાવો ડિસમિસ કરતો હુકમ ફરમાવવામાં આવેલો અને હાઈકોર્ટે એવું જણાવેલ કે, સગીરના હિસ્સાવાળી મિલકતના વેચાણની હકીકત સાટાખતનો અંતર્ગત અને અવિભાજ્ય ભાગ હોવાથી સગીરના હિસ્સાવાળી મિલકતના વેચાણ અંગે કોર્ટ તરફથી મંજૂરી ન મળેલ હોવાથી સાટાખતનો વિશેષ અમલ થઈ શકે નહીં.
નામદાર હાઈકોર્ટના આ ચુકાદાથી નારાજ થઈ ખરીદનારે સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પેસિફિક રિલીફ એક્ટની કલમ-૧૨, ૨૦ તથા ૨૨ અંગેની જોગવાઈઓની ચર્ચા કરેલી અને ઠરાવેલ કે, હાઈકોર્ટનો હુકમ કોઈપણ સંજોગોમાં વાજબી ગણાય નહીં અને કાયદા મુજબ સગીરનો હિસ્સો છોડી દઈને પણ પુખ્તવયની વ્યક્તિઓના હિસ્સાવાળી મિલકત અંગે પક્ષકારો વચ્ચે થયેલ કરારનો અમલ કરાવી શકાય છે. વધુમાં કોર્ટે ઠરાવેલ કે, સાટાખતની શરતોમાં પણ એવી કોઈ જોગવાઈ કે શરતો ન હતી કે જો સગીરનો હિસ્સો વેચવા અંગે કોર્ટ પરવાનગી ન આપે તો સોદો રદ ગણાય. આમ આવી કોઈ શરત સાટાખતનો અનિવાર્ય ભાગ ગણાય નહીં. આમ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે નીચલી કોર્ટનો હુકમ માન્ય રાખેલો અને નામદાર હાઈકોર્ટે કરેલ હુકમ ભૂલભરેલો ગણી તેને રદ કરવા અંગેનો હુકમ કરેલો અને છેવટે નામદાર કોર્ટે ખરીદનારની તરફેણમાં હુકમ ફરમાવેલો.
ઉપરોક્ત કેસ ઉપરથી સ્પષ્ટપણે ફલિત થાય છે કે, સંયુક્ત માલિકીની મિલકત અંગે સાટાખત અંગેનો કરાર કરવામાં આવેલ હોય અને કોઈ સંજોગોમાં જો સગીરના હિસ્સાવાળી મિલકત અંગેનું વેચાણ કરવા માટે કોર્ટ દ્વારા પરવાનગી આપવામાં ન આવે તો તેને કારણે પક્ષકારો વચ્ચે થયેલ સોદો રદ ગણાય નહીં, પરંતુ પુખ્તવયની વ્યક્તિના હિસ્સા પૂરતી મિલકત અંગે કરારની અમલ બજવણી થઈ શકે છે અને પુખ્તવયની વ્યક્તિના હિસ્સા પૂરતો વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા કોર્ટ હુકમ ફરમાવી શકે છે અને તે માટે થયેલ કરારના અમલ બજવણીના દાવામાં આવી સહિયારી માલિકીની મિલકતના ભાગલા પાડીને સાટાખતથી વેચેલો ભાગ અલગ કરી, વિભાજન કરી તે મિલકત ખરીદનારને સોંપવાનો હુકમ પણ કોર્ટ કરી શકે છે.
લેખક : દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ
