પ્રોપર્ટીનું ટાઈટલ માર્કેટેબલ, બોજા રહિતનું હોવા અગર હયાત સ્થળ સ્થિતિ મુજબનું ટાઈટલ કલીયરન્સ સર્ટિ. મેળવવું જરૂરી છે
તમારી જમીન, તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)
પ્રથમ તો સર્વે વાચક મિત્રોને નવા વર્ષની શુભકામનાઓ. મિલકતોની ખરીદી-વેચાણમાં કેટલીક લીગલ બાબતોનું ધ્યાન રાખવાનાં સૂચન નવા વર્ષે ઉપયોગી થઇ પડે એ માટે અહીં રજૂ કરાયાં છે:
કોઇપણ મિલકત કે જમીનની ખરીદી કે વેચાણ કરતી વખતે અથવા તેના હક્ક તબદિલ કરતી વખતે કેટલીક મહત્વની બાબતોની ચકાસણી કરવામાં ન આવે તો બાદમાં અનેક ગૂંચવણો અને સમસ્યાઓ ઊભી થઇ શકે છે.
પ્રથમ સ્થાવર મિલકત અંગેના કરાર, દસ્તાવેજો, હુકમો, રેવન્યુ રેકર્ડ, સિટી સર્વે રેકર્ડ, મંજુર થયેલા પ્લાન સહિતના તમામ કાગળોની ફાઈલ સોલિસિટર્સ / એડવોકેટસે મેળવવાની રહે છે જેથી તે ફાઈલનાં પેપર્સની પ્રાથમિક ચકાસણી થઈ શકે.
- જે તે લાગુ સબ રજિસ્ટ્રાર પાસેથી મિલકત અંગે થયેલ રજિસ્ટર્ડ લખાણોની ઓછામાં ઓછા ૩૦ વર્ષની સર્ચ તપાસની નકલ જરૂરી ફી સરકારશ્રીમાં ભરપાઈ કરીને મેળવવી જોઈએ.
- જમીન-મિલકત ઉપર કોઈનો કોઈપણ પ્રકારનો હકક-હિત બોજો હોય તો તેની જાણની આમંત્રિત કરતી દૈનિકપત્રમાં જાહેર નોટિસ આપવી. જોઈએ.
- રેવન્યુ રેકર્ડની કચેરી, સિટી સર્વે કચેરી, પંચાયત કાર્યાલયમાંથી ગામ નમુના નંબર: ૭/૧૨ના ઉતારા, ફેરફાર નોંધો સને ૧૯૫૦ પછીના લેટેસ્ટ રેકર્ડ મેળવવા.
- મિલકતના ટાઈટલ અંગેનાં લખાણો, દસ્તાવેજો વગેરે તપાસવા.
- જમીન / મિલકતમાં કોઈનો કોઈપણ પ્રકારનો હકક, હિત, અધિકાર છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરવી જોઈએ.
- જમીન / મિલકત જો લીઝહોલ્ડ હોય તો સમય અને શરતો સહિતની ચકાસણી કરવી જોઈએ.
- ડી.આઈ.એલ.આર.ની માપણી અંગે પ્લાનની નકલમાં ખૂંટ અને ક્ષેત્રફળ અંગે ચોકસાઈ કરવી.
- ખેતી-બિનખેતીની જમીન અંગે કલેક્ટર / સંબંધિત અધિકારીઓના હુકમોની પ્રમાણિત નકલ મેળવવી અને શરતોની વિગતો તપાસવી.
- નગર વિકાસ યોજના (ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમ) લાગુ પડેલી હોય તો ફોર્મ એફ અગર ”બી” તથા પાર્ટ પ્લાન તથા કબજા ફેરફારના કરારની નકલ.
- મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળમાંથી જમીન અંગેનું ઝોનિંગ સર્ટિફિકેટ મેળવવું અને બાંધકામની પરવાનગી મળી શકે તેમ છે કે કેમ તે જોવું.
- જમીનમાં બાંધકામ અધિકૃત (પરવાનગી મેળવીને કરેલ છે કે કેમ ? જેમ કે બાંધકામના પ્લાન મંજુર કરીને રજાચિઠ્ઠી મળેલી છે કે કેમ ?
- ઈમ્પેક્ટ ફી ભરેલી છે કે કેમ મિલકતનો કબજો પ્રત્યક્ષ રૂપે જમીન-મિલકતના માલીક પાસે છે કે કેમ તે જોવું.
- ખેતીની જમીન ખેડૂત અગર બિનખેડુતને વેચાણ થયેલ હોય તો તેની ચકાસણી કરો.
- મિલકત રજિસ્ટર્ડ પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડર દ્ધારા વેચાણ કરવામાં આવેલી હોય તો વેચાણ કરવાની સત્તા અધિકાર છે કે કેમ ? હાલમાં પાવર ઓફ એટર્ની ચાલુ છે તેની એફિડેવિટ છે કે કેમ? પાવર ઓફ એટર્ની યોગ્ય કિંમતના સ્ટેમ્પ પેપર હોવા બાબત સ્ટેમ્પ થયેલ છે કે કેમ ? તપાસો.
- જમીન ગણોતધારા અન્વયેની જુની શરતની છે કે નવી શરતની છે તે તપાસવું. જો જમીન નવી શરતની હોય તો ખેતી-બિનખેતીના હેતુ માટે પરવાનગી મેળવવા માટે કંઈ (પ્રિમીયમ) રકમ ચુકવવી પડશે કે કેમ તે ચકાસવું.
- જમીનને ટુકડા ધારાની અન્ય લાગુ કાયદાઓ-નિયમોની જોગવાઈ લાગુ પડે છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરવી.
- જમીન કોઈ આદિવાસી કે પછાતવર્ગની વ્યક્તિની હોય તો વેચાણ અંગેની પરવાનગી છે કે કેમ ? મળવાની શકયતા તપાસો.
- જમીન મિલકત અવિભકત હિન્દુ કુટુંબની / સ્વતંત્ર / વડીલોપાર્જિત / ભાગીદારી / વ્યકિતગત / કંપની / સહકારી મંડળી / બિનધંધાકીય કોર્પોરેશન વિગરે પૈકી કોની છે તે તપાસવું.
- કુટુંબ અને ગુજરનારના તમામ વારસદારોની વિગત તથા તલાટીનું સર્ટિફાઈડ કરેલું પેઢીનામું મેળવવું. કુટુંબના વંશ / વારસો અંગેના હકક, હિત, અધિકારને લગતા ટાઈટલ્સ ચકાસવાં.
- ઉપરાંત સગીરોનું હિત સમાયેલ હોય તો સક્ષમ કોર્ટનું વાલી નિયુક્તિનું અને હિત સાચવણીનો હુકમ મેળવવો જોઈએ.
- જમીન / મિલક્ત કો.ઓ.હાઉસિંગ સોસાયટી / નોન ટ્રેડિંગ કોર્પોરેશન / પ્રાઈવેટ લિમિટેડ કંપની હેઠળ હોય તો સંસ્થાની નોંધણી પ્રમાણપત્ર, હોદ્દેદારોની અધિકૃતતા મેમોરેન્ડમ એન્ડ આર્ટીકલ્સ ઓફ એસોસિયેશન, વેચાણનો ઠરાવ, અધિકૃત કરેલ ઠરાવ, પઝેશન લેટર, બાયલોઝ, શેર સર્ટિફિકેટ, એલોટમેન્ટ લેટર, નો ડ્યૂ સર્ટિફિકેટ, નો ઓબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ વગેરેની ચકાસણી કરો. ભાગીદારી પેઢીની જમીન / મિલક્ત હોય તો રજિસ્ટર્ડ ભાગીદારી દસ્તાવેજ તથા ભાગીદારી પેઢી રજિસ્ટર્ડ થયાનું નોંધણી પ્રમાણપત્ર તેમજ તમામ ભાગીદારોની સંમતિ ઓથોરીટી પત્ર છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરો.
- જમીન/મિલકત અંગે કોઈ કોર્ટ-ક્ચેરીમાં કાનુની કાર્યવાહી ચાલુ છે કે કેમ ? અને દરમ્યાન વચગાળાનો હુકમ, મનાઈ હુકમ, હુકમનામાંની ચકાસણી કરો.
- અગાઉ કોઈપણ વ્યકિત કે સંસ્થા સાથેના કોઈપણ પ્રકારના હક્કો આપતા કરાર / લખાણની ચકાસણી કરો.
- મિલક્ત લીઝ, ભાડે લાયસન્સ ગીરો, ચાર્જ લીયનને આધિન છે કે કેમ ?
- વિલ (વસિયતનામા)થી જમીન/મિલક્ત પ્રાપ્ત થયેલ હોય તો વિલ (વસિયતનામા)ની નકલ મેળવી, તેમાં કોઈ પ્રતિબંધકર્તા જોગવાઈ છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરો, પ્રોબેટ કે સક્સેશન સર્ટિફિફિકેશન મેળવેલ છે કે કેમ ?
- મિલકત અંગે વેચાણ વેરા, આવકવેરા, મ્યુનિસિપલ / પંચાયતના વેરા મહેસુલ જેવા કોઈ સરકારી ચુકવણાં બાકી છે કે કેમ ?
- જમીન - મિલકત કોઈપણ પ્રકારના સંપાદનમાં છે કે કેમ ? રસ્તાની લાઈન દોરી અથવા કપાતમાં ગયેલ છે કે કેમ ? તે તપાસવું.
- જમીન-મકાન ખરીદ કરતી સમયે સરકારી જંત્રી મુજ જમીન / મિલકતની આંકેલ કિંમતની ચકાસણી કરો.
- જો જમીન / મિલકતનો દસ્તાવેજ કરતા અગાઉ તે મિલકતના અગાઉના દસ્તાવેજો યોગ્ય કિંમતની ચકાસણી કરી તે પર પૃરતી સ્ટેમ્પ ડયુટી વપરાયેલ છે કે કેમ ? તે તપાસો અને તે અગાઉના કોઈ દસ્તાવેજ સબ-રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ કે સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી વેલ્યુએશન કચેરી સમક્ષ પડતર છે કે કેમ તે તપાસો.
- જમીન-મિલકતમાં અન્ય કોઈનો કોઈપણ પ્રકારનો હકક, હિત હોય તો તેની પૂર્ણતા કરાવવી.
ઉપરોક્ત વિગતો તથા સોલીસીટર્સ / એડવોકેટસએ અન્ય બાબતે કાયદાકીય રૂપે જરૂરી હોય તેવી બાબતો જોઈ તપાસીને પોતાની નકકી થયેલ લીગલ ફી તથા થયેલી ખર્ચની રકમ મેળવીને જમીન-મિલક્તના ટાઈટલ ચોખ્ખા, માર્કેટેબલ, બોજા રહિતનું હોવા બાબત અગર તો હયાત પરિસ્થિતિ, સ્થળ સ્થિતિ મુજબનું ટાઈટલ કલીયરન્સ સર્ટિફિકેટ અને જરર પડે ટાઈટલનો વિગતવાર રીપોર્ટ પણ આપી શકાય તેવું નમ્રપણે સૂચન છે.
નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)
