પક્ષકારોએ સહી કરેલા લખાણ-દસ્તાવેજને રજિસ્ટ્રેશન માટે કેટલા સમયમાં રજૂ કરવો જરૂરી છે ?
તમારી જમીન, તમારી મિલકત
> નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)
સ્થાવર મિલકત એટલે કે જમીન મિલકત એ મૂળભૂત રીતે રાજ્યનો વિષય છે એટલે કે માત્ર રાજ્ય સરકારને જ તે સંબંધી કાયદા કરવાની સત્તા છે. તેમ છતાં, ખેતીની જમીન સિવાય મિલકતની તબદીલી અને ખેતરની અને દસ્તાવેજ સમાવતી યાદી હેઠળ છે એટલે કે બન્ને કેન્દ્ર અને રાજ્ય સરકાર, આ બાબતમાં કાયદો કરી શકે છે. પછી ભલે ભારતીય નોંધણી અધિનિયમ, ૧૯૦૮, કેન્દ્ર સરકારનો હોય તે છતાં અધિનિયમ હેઠળની ઘણી ખાસ સત્તા રાજ્ય સરકારને નિમેલ અથવા સત્તામંડળોને આપવામાં આવી છે. તેથી અધિનિયમનો અમલ મુખ્યત્વે વ્યકિતગત રાજ્ય સરકારે સંભાળવાનો છે.
સ્થાવર મિલકતકઈ હોઈ શકે / જેનું રજિસ્ટ્રેશન ફરજિયાત કે મરજિયાત હોઈ શકે?
સ્થાવર મિલકતમાં કોઈપણ જમીન, મકાન, વારસાગત, ભથ્થાં, જવાના હકો, લાઈટસ, મત્સ્યોદ્યોગ અથવા જમીનમાંથી અને જમીન સાથે જોડાયેલી અથવા કોઈપણ વસ્તુને કાયમી જોડાયેલી કોઈપણ વસ્તુમાંથી ઊભા થતા બીજા લાભનો સમાવેશ થાય છે. પણ તેમાં લાભો સાથે સંકળાયેલા તમામ સોદા રજિસ્ટ્રેશનને પાત્ર છે. જમીન સાથે જોડાયેલાં યંત્રોને આવરી લેવાયેલાં છે અને તેની જમીન, મકાન અથવા યંત્ર ગીરો મૂકીને લોન ઊભી કરી હોય તો, તેનું રજિસ્ટ્રેશન જરૂરી છે. હવે આપણે ફરજિયાત નોંધણીપાત્ર દસ્તાવેજ/લેખ અંગેની વિગતો રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈ મુજબ જોઈશું.
કલમ-૧૭(૧)(અ) : રજિસ્ટ્રેશન એક્ટનો કાયદો અમલમાં આવ્યો તેમજ ત્યારબાદ સને ૨૦૦૧ માં તેને આનુષંગિક અન્ય કાયદાઓની જાહેરાત કરવામાં આવી તે અગાઉ અથવા ત્યારબાદ કોઈપણ જંગમ મિલકતની તબદીલી અવેજથી થતી હોય અને તે અંગેના તમામ કરારો તથા લખાણો જેની ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ ૫૩/એ માં સમાવેશ થતો હોય તેવા તમામ કરારો કે લખાણોની નોંધણી કરાવવી ફરજિયાત છે. જો તેવા કોઈપણ તબદીલી અંગેના કરારો કે લખાણોની નોંધણી કરાવેલી ન હોય તેવા કરારો કે લખાણોથી સદરહુ કલમ ૫૩/એ ના હેતુઓને કોઈ અસર થશે નહીં. આમ ઉપરની હકીકતમાં નીચે જણાવેલા મુખ્યત્વે દર્શાવેલા દસ્તાવેજોની રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈ મુજબ નોંધણી કરાવવી ફરજિયાત છે અને તે માટે જે તે સમયે પ્રવર્તમાન હોય તેવી લાગુ પડતી સ્ટેમ્પ ડયુટી જે તે દસ્તાવેજ ઉપર ભરવી પડે છે. (૧) વેચાણનો કરાર યાને સાટાખત, (૨) વેચાણની રૂએ કબજા રસીદ, (૩) વેચાણનો દસ્તાવેજ, (૪) બક્ષિસનો દસ્તાવેજ, (૫) રીલીઝનો દસ્તાવેજ, (૬) વેચાણ દસ્તાવેજની અવેજમાં આપવામાં આવેલ જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની, (9) ગીરોનો દસ્તાવેજ (૮) અદલા-બદલીનો દસ્તાવેજ, (૯) સ્થાવર મિલકત સંબંધિત કરવામાં આવેલ કોઈ કોર્ટનો હુકમ કે હુકમથી જમીનના ભાગલા સંબંધિત દસ્તાવેજો, (૧૦) રીકન્વેયન્સનો દસ્તાવેજ, (૧૧) ભાડાપટ્ટાનો દસ્તાવેજ, (૧૨) દત્તકપત્ર, (૧૩) વહેંચણીનો દસ્તાવેજ રજિસ્ટ્રેશનની જરૂર ન હોય તેવા કયા દસ્તાવેજ હોઈ શકે તેની જોગવાઈ જોઈશું. કેટલાક અમુક દસ્તાવેજ સ્થાવર મિલકતને લાગુ હોવા છતાં, રજિસ્ટર્ડ કરવાની જરૂર નથી.
આ રજિસ્ટ્રેશન અધિનિયમની કલમ -૧૭૨ માં નીચે પ્રમાણે દસ્તાવેજો આપ્યા છે.
(૧) સમાધાન ખત, (૨) કોઈપણ કોર્ટનું હુકમનામું અથવા હુકમ, સિવાય કે દાવા અથવા કાર્યવાહીનું વિષય વસ્તુ હોય તે સિવાયની સ્થાવર મિલકતનું હુકમનામું બનતું હોય. (૩) સરકાર ધ્વારા સ્થાવર મિલકતની મંજુરી. (૪) મહેસુલ અધિકારીએ કરેલ વિભાજનનો લેખ. (૫) કંપનીઓના શેરોને લગતો લેખ, પછી ભલે, કંપનીની અસ્ક્યામત સંપૂર્ણપણે અથવા અંશતઃ સ્થાવર મિલકતની બનતી હોય. (૬) કિબેન્ચર પ્રમાણપત્ર, ડિબેન્ચરની સિક્યુરિટી, ડિબેન્ચર ધરાવનારાઓના ટ્રસ્ટીને સ્થાવર મિલકતની તબદીલી, ગીરો (૭) આવા ડિબેન્ચરના શેરો અથવા તબદીલી.
જ્યારે પેટા કલમ (૧-એ) માં નિર્દિષ્ટ કરેલા દસ્તાવેજો સિવાયનો કોઈપણ દસ્તાવેજ પોતે, જ્યારે કરેલો હોય ત્યારે કોઈપણ હક્ક, ઈલાકો અથવા હિત ઊભું કરતો નથી, મર્યાદિત કરતો નથી અથવા નાશ કરતો નથી. જમીન-મિલકતના લેખ રજિસ્ટર્ડ ન કર્યા હોય તો અસર શું થઈ શકે?
કલમ ૧૭ હેઠળ અથવા મિલકત તબદીલી અધિનિયમ ૧૮૮૨ ની જોગવાઈઓ હેઠળ રજિસ્ટર હોય તેવા દસ્તાવેજ રજિસ્ટર્ડ કરાવ્યો ન હોય તો, તેની સાથે કે આવો રજિસ્ટર્ડ નહીં કરાયેલો દસ્તાવેજ.
(૧) તેમાં જણાવેલ સ્થાવર મિલકત માટે અમલી બનતો નથી. (૨) આવી મિલકતને અસરકર્તા અથવા આવી સત્તા આપતા કોઈપણ વ્યવહારના પુરાવા તરીકે મેળવી શકાશે નહીં. (૩) તેથી, દસ્તાવેજ નિરર્થક બને છે અને તમામ વ્યવહારુ હેતુઓ માટે બિનઉપયોગી બને છે.
આવો દસ્તાવેજ માત્ર નીચેના મર્યાદિત હેતુઓ માટે સ્વીકારી શકાય. (૪) યથા નિર્દિષ્ટ દાદ અધિનિયમ (સ્પેસિફિક રીલિફ એકટ) હેઠળ નિર્દિષ્ટ પાલન માટેના દાવામાં કરારના પુરાવા માટે. (૫) મિલકત તબદીલ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ ના હેતુ માટે કરારના અંશતઃ પાલનના પુરાવા માટે (૬) સંતાન દત્તક લેવાની કોઈપણ સત્તા મળતી નથી.
કોઈપણ સ્થાવર મિલકતને લગતા લેખનું રજિસ્ટ્રેશન તેવી મિલકતની હકુમત-સ્થળ-વિસ્તારમાં આવેલ હોય તેના સબ રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ કરાવવાનું રહે છે.
અજાણી ભાષા હોય તો ભાષાંતર ઃ દસ્તાવેજ રજિસ્ટર કરનાર અધિકારી સમજતા ન હોય તેવી ભાષામાં દસ્તાવેજ હોય અને જિલ્લામાં સામાન્ય રીતે વપરાતી હોય તો, દસ્તાવેજનું સાચું ભાષાંતર અને તેની ખરી નકલ, અસલ સાથે રજુ કરવી જોઈએ (કલમ-૧૯)
ખાલી જગા, છેકછાક વગેરે અધિકૃત કરેલ હોવો જોઈએ ઃ દસ્તાવેજમાં લાઈન દોરેલી હોય, કોરી જગ્યા હોય, છેકછાક અથવા બદલા બદલી હોય તો તેની નોંધ થવી જોઈએ. (કલમ-૨૦).
મિલકતનું વર્ણન અને નકશો અને પ્લાન ઃ બિન વસિયતી દસ્તાવેજમાં સ્થાવર મિલકત ઓળખવા માટે વિગતોથી તેનું વર્ણન હોવું જોઈએ. તેની વિગતોમાં નીચેની વિગતો હોવી જોઈએ.
(૧) ઉત્તરમાં અને રોડસાઈડ આગળ આવેલાં ઘરો અને તેમના હાલના અને અગાઉના ભોગવટેદારો અને તેમના ઘર નંબર (હોય તો તે ), (૨) જમીનનો પ્રાદેશિક વિભાગ, અને બીજી મિલકતો જેના ઉપર તે આવેલ હોય, (૩) સરકારી નકશા અથવા સર્વે નંબરના સંદર્ભ સાથે તેની શકય સ્થિતિ (કલમ-૨૧) કલમ ૨૨, રાજ્ય સરકારને, એવું ઠરાવવાને અધિકૃત કરે છે કે ઘર જમીન સરકારી સંદર્ભથી વર્ણવેલા હોવા જોઈએ (કલમ-૨૨(૧) તેમ છતાં ઠરાવેલી વિગતો ન આપી હોય તો પણ દસ્તાવેજ રજિસ્ટર કરી શકાય. મિલકતનું વર્ણન તે ઓળખવા માટે પૂરતું હોવું જોઈએ.
(કલમ-૨૨(૨) પક્ષકારે સહી કરેલા લેખને રજિસ્ટ્રેશન માટે રજૂ કરવાનો સમય કેટલો મળી શકે ?
લેખ/દસ્તાવેજ, તે સહી કર્યાની તારીખથી ૪ મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે સબ રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ રજુ કરવો જોઈએ, (કલમ-૨૩). કોર્ટનું હુકમનામું અથવા હુકમ, દિવસ આખરી બને ત્યારથી ચાર મહિનાની અંદર રજૂ કરી શકાય. દસ્તાવેજ જુદી જુદી ઘણી વ્યકિતઓએ જુદા જુદા સમયે કર્યા હોય તો દરેક કર્યાની તારીખથી ૪ મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરી શકાશે, (કલમ-૨૪). જે તે પક્ષકારોમાંની અમુક વ્યકિતએ વિદેશમાં દસ્તાવેજ/લેખ કર્યા હોય તો તે સહી ભારતમાં તેના આવ્યા પછી ચાર મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે રજૂ કરી શકાય છે. પરંતુ જો ચાર મહિનાનો સમયગાળો ચુકી જવાય તો રજિસ્ટ્રેશન ફી બે ગણી ચૂકવીને વધુ ચાર મહિનાના સમયગાળામાં તેવા લેખ/દસ્તાવેજનું રજિસ્ટ્રેશન સબ રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ કરી શકાય છે.
નોંધ:-(જમીન-મિલકતમાટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)
