ગુજરાત માટે એફોર્ડેબલ રેસીડેન્સીયલ એપાર્ટમેન્ટ માટેના એરિયા અને કિંમતના ધારા-ધોરણો શું છે?

 - GSTનું Ato 

-હર્ષ કિશોર

અફોર્ડેબલ રેસીડેન્સીયલ એપાર્ટમેન્ટ એટલે શું? અફોર્ડેબલ રેસીડેન્સીયલ એપાર્ટમેન્ટ એટલે જેમાં :

* મેટ્રોપોલિટન શહેરોમાં કારપેટ એરિયા ૬૦ ચોરસ મીટર થી ઓછો હોય 

* મેટ્રોપોલિટન શહેરો સિવાય ના વિસ્તારોમાં કારપેટ એરિયા ૯૦ ચોરસ મીટર થી ઓછો હોય 

* બિલ્ડર દ્વારા ચાર્જ કરવામાં આવેલ કુલ રકમ ૪૫ લાખથી ઓછી હોય

* મેટ્રોપોલિટન શહેરોની યાદી : Bangalore Chennai, Delhi NCR (limited to Delhi, Noida, greater Noida, Ghaziabad Gurugram Faridabad), Hyderabad, Kolkata and Mumbai(whole of Mumbai Metropolitan region (MMR) i.e consists of 8 Municipal Corporations and 9 Municipal Councils around Mumbai. આ યાદીમાં ગુજરાતનું એકપણ શહેર નથી એટલે આપને ત્યાં ૯૦ ચોરસ મીટર જોવાશે.

* આ રૂ ૪૫ લાખની રકમ મેટ્રો અને નોન-મેટ્રો વિસ્તારો માટે સમાન રાખેલ છે.

રૂપિયા ૪૫ લાખની મર્યાદાની ગણતરી કેવી રીતે કરવી?

આવી ગણતરી કરતી વખતે પાર્કિંગ ચાર્જ, ડેવલપમેન્ટ ચાર્જ, કોમન સગવડોનું ચાર્ર્જ અને પસંદગીના ફ્લેટ માટે (જેમ કે રોડ-ટચ, ગ્રાઉન્ડ ફ્લોર, વગેરે) લેવામાં આવેલ ચાર્જ વગેરેનો સમાવેશ કરવાનો રહે છે. પરંતુ તેમાંથી મેન્ટેનન્સ ચાર્જ, મેન્ટેનન્સની ડિપોઝિટ, સ્ટેમ્પ ડયુટી અને કોમન માળખાકીય સવલતોના મેન્ટેનન્સનો સમાવેશ કરવાનો રહેતો નથી. 

* બંને કેસમાં આઇટીસી રીવવર્સલ માટે નિયમ ૪૨ (૧) અને (૨) માં દર્શાવેલ પદ્ધતિ અપનાવવાની રહે.

* કોમર્શિયલ કોમ્પ્લેક્સ ઉપર ૧૨% ના દરે વેરો લાગે છે અને વેરા શાખ મળવા પાત્ર થાય છે.

જરૂરી પ્રમાણપત્ર : તારીખ ૧.૪.૧૯ ના રોજ ઓન ગોઇંગ પ્રોજેક્ટ માટે સક્ષમ સત્તાવાળા પાસેથી પ્રોજેક્ટ તારીખ ૩૧.૩.૧૯ સુધીમાં શરૂ થયેલ છે તે મતલબનું પ્રમાણપત્ર આર્કિટેક્ટ એક્ટ ૧૯૭૨ ની જોગવાઈઓ મુજબ કાઉન્સિલ ઓફ આર્કિટેક્ચર હેઠળ નોંધાયેલ હોય તેવા આર્કિટેકટઅથવા ઇન્સ્ટિટયૂશન ઓફ એન્જિનિયર્સ ઇન્ડિયામાં ચાર્ટર્ડ એન્જિનિયર તરીકે રજીસ્ટર થયેલ હોય એન્જિનિયર અથવા સ્થાનિક સત્તા મંડળ હેઠળ લાઇસન્સ ધરાવતા સર્વેયરનું પ્રમાણપત્ર લાવવાનું રહે છે. એટલે કે આ કામ માટે સાઈટ પ્રિપેરેશનની કામગીરી પૂર્ણ થયેલ છે અને પાયા માટેનું ખોદકામ તારીખ ૩૧.૩.૧૯ પહેલા શરૂ થયા મતલબનું પ્રમાણપત્ર. અને જો તારીખ ૩૧.૩.૨૦૧૯ સુધીમાં કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યું ન હોય ઉપરાંત તારીખ ૧/૪/૧૯ સુધીમાં બાંધકામની સ્કીમમાં કેટલાક ફ્લેટનું બુકિંગ થયેલ હોય અને ઓછામાં ઓછો એક હપ્તો પ્રમોટરના બેંક ખાતામાં જમા થયેલ હોય તો તે on-going project  ગણાશે.આ સીવાય ઓન ગોઇંગ પ્રોજેક્ટ માટે  સક્ષમ સત્તાવાળા દ્વારા કમેન્ટ્સમેન્ટ સર્ટિફિકેટ ઇશ્યુ થયેલ હોવું જોઈએ, ટાઈમ ઓફ સપ્લાય મુજબ બિલ્ડરની જવાબદારી આવતી હોવી હોઈએ અને કમ્પ્લીશન સટફિકેટ ઈશ્યુ થયેલ ન હોવું જોઈએ.

વિકલ્પ : તારીખ ૧.૪.૨૦૧૯ ના રોજ ઓનલાઈન પ્રોજેક્ટ માટે કરદાતા જૂની યોજનામાં ચાલુ રહેવા કે નવી યોજનામાં જોડાવા માટેનો વિકલ્પ મળે છે (Annexure-IV ભરીને). પરંતુ જો તે કોઈ વિકલ્પ ન આપે તો તે આપોઆપ નવી યોજનામાં જોડાઈ ગયેલ છે તેમ માની લેવામાં આવશે ઉપરાંત તારીખ ૧/૪/૧૯ પછી શરૂ થયેલ પ્રોજેક્ટને ફરજિયાત પણે નવી યોજનામાં જોડાવાનું રહે તેના માટે જૂની યોજનાનો વિકલ્પ બંધ કરવામાં આવેલ છે. જો કોઈ બિલ્ડર નવી યોજનામાં જોડાવા માટેનો વિકલ્પ આપે છે તો તા ૩૧.૦૩.૨૦૧૯ના દિવસે બચેલ/વણવપરાયેલ વેરાશાખ નિયત ફોર્મ્યુલા મુજબ પ્રોજેક્ટ-વાઈસ રીવર્સ કરવી પડે. અને નહી ભોગવેલ વેરાશાખની વિગતો GSTR-3B માં દર્શાવવાની રહે.

રિયલ એસ્ટેટને લગતા અગત્યના જાહેરનામા :

૧. જાહેરનામા ક્ર ૪/૨૦૧૮ CT(R)- તા ૨૫.૦૧.૨૦૧૮ બાંધકામની સેવા TDR, FSI અને Long Term Lease ને લગતા પેમેન્ટ અંગેની ખાસ પ્રક્રિયા

૨. જાહેરનામા ક્ર: ૩/૨૦૧૯-CT(R)  -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ રિયલ એસ્ટેટ સેકટર માટેના વેરાના દરમાં ફેરફાર

૩. જાહેરનામા ક્ર: ૪/૨૦૧૯-CT(R)-તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ TDR, FSI અને Long Term Lease ને વેરા-માફી

૪. જાહેરનામા ક્ર: ૫/૨૦૧૯-CT(R) -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ TDR, , FSI અને Long Term Lease  ઉપર RCM

૫. જાહેરનામા ક્ર: ૬/૨૦૧૯-CT(R)  -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ JDA અને જમીન ધારકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવાના કિસ્સામાં ટેક્સ પેમેન્ટનો સમય 

૬. જાહેરનામા ક્ર: ૭/૨૦૧૯-CT(R) -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ URD  ખરીદી ઉપર RCM

૭. જાહેરનામા ક્ર: ૮/૨૦૧૯-CT(R) -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ નોધાયેલ વેપારી પાસેથી ૮૦%થી ઓછી ખરીદીના કિસ્સામાં ૧૮% વેરો ભરવા બાબત

૮. જાહેરનામા ક્ર: ૧૦/૨૦૧૯-CT(R)  -તા ૧૦.૫.૨૦૧૯. તા ૧.૪.૨૦૧૯ ના રોજ ઓનગોઇન્ગ પ્રોજેક્ટસ માટ પ્રમોટર્સને જૂની કે નવી સ્કીમમાં જોડાવવા માટેના વિકલ્પની તારીખ લંબાવવા અંગે

૯. જાહેરનામા ક્ર : ૧૬/૨૦૧૯-CT-તા ૨૯.૩.૨૦૧૯. GSTના નિયમ ૪૨ અને ૪૩ માં ફેરફાર

૧૦. જાહેરનામા ક્ર : ૪/૨૦૧૯-(ROD) -તા ૨૯.૦૩.૨૦૧૯ કાર્પેટ એરિયાના આધારે ITC ની ગણતરી બાબત

૧૧. CBIC નો પરિપત્ર ક્ર: ૩૫૪/૩૨/૨૦૧૯/ TRU-તા ૭.૫.૨૦૧૯-રિયલ એસ્ટેટને લગતા FAQ--ભાગ-૧

૧૨. CBIC નો પરિપત્ર ક્ર: ૩૫૪/૩૨/૨૦૧૯/TRU-તા ૧૪.૫.૨૦૧૯-રિયલ એસ્ટેટને લગતા FAQ--ભાગ-૨

જીએસટી કાઉન્સિલની તા ૨૪.૦૨.૨૦૧૯ ના રોજ યોજાયેલ ૩૩મી બેઠકમાં સૂત્ર 'હાઉસિંગ ફોર ઓલ બાય ૨૦૨૨' ને તથા અન્ય અગત્યની બાબતો ધ્યાને રાખીને રિયલ એસ્ટેટ સેકટરની ટેકસેબીલીટી અંગે કેટલાક ફેરફારો સૂચવવામાં આવ્યા હતા. અફોર્ડેબલ હાઉસિંગ પર વેરાનો દર ૧% અને રહેણાંકના મકાનો માટે Transfer of Development Rights કે FSI  (વધારાની FSI સહિત) અથવા Long Term Leaseના વ્યવહારોને વેરા- મુક્ત કરવાની બાબતો મુખ્ય હતી

બુક કરાવેલ ફ્લેટનો સોદો રદ થવાના કિસ્સામાં બુકિંગ સમયે ભરેલ GST પરત કઈ રીતે મળે?

 GSTનું છ A to Z - હર્ષ કિશોર

બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિને રિફંડ મેળવવા માટેનો જીએસટી પોર્ટલ ઉપર રિફંડ પર અન-રજીસ્ટર પર્સનની નવી શ્રેણી ચાલુ કરવામાં આવી છે. તારીખ ૨૬-૧૨-૨૨ના જાહેરનામાથી નિયમ ૮૯(૨)માં સુધારો કરીને ફોર્મ જીએસટી 

RFD-01માં સ્ટેટમેન્ટ આઠ સામેલ કરવામાં આવેલ છે

બિ લ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચેના અન્ય એક વિવાદની વિગતો જોઈએ. ઘણીવાર એવું બનતું હોય છે કે કોઈ વ્યક્તિએ બિલ્ડર સાથે કરાર કરેલ હોય અને મકાન કે ફ્લેટ બુક કરેલ હોય અને GST સહીત અંશતઃ પેમેન્ટ કરેલ હોય પણ પાછળથી સોદો રદ થાય અને બિલ્ડર ગ્રાહકને કે જે સામાન્ય રીતે GSTમાં બિન-નોંધાયેલ હોય છે તેને ઉઘરાવેલ રકમ પરત કરી દે પરંતુ GSTની ઉઘરાવેલ રકમ પરત ન કરે કે કાયદાની જોગવાઈઓની મર્યાદાઓને કારણે પરત ન કરી શકે તેવું બને. આવું લાંબા ગાળાની ઇન્શ્યોરન્સની પોલીસીમાં પણ બની શકે છે જેમાં અધવચ્ચેથી પ્રીમીયમ ભરવાનું બંધ થાય અને પોલીસી સુશ્રુપ્ત થઇ ગઈ હોય. તો ભરેલ GSTનું શું? આપણે ફ્લેટના કેસની વિગતો જોઈએ ઃ

૧. બિલ્ડર ગ્રાહકને ક્રેડિટ નોટ આપીને ઉઘરાવેલ રકમ પરત કરી શકે છે. GST કાયદાની કલમ ૩૪માં ક્રેડિટ નોટ આપવાની જોગવાઈ છે. કલમ ૩૪(૨) મુજબ જે નાણાકીય વર્ષમાં સપ્લાય થયો હોય તે વર્ષની તુરંત પછીની ૩૦મી નવેમ્બર અથવા જે તે વર્ષના વાર્ષિક પત્રક ભર્યાની તારીખ બેમાંથી જે વહેલું હોય ત્યાં સુધી ક્રેડિટ નોટ આપી શકાય છે. પરંતુ આ સમય મર્યાદા વીતી જાય તો? 

૨. બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિને રિફંડ મેળવવા માટેનો જીએસટી પોર્ટલ ઉપર રિફંડ પર અન-રજીસ્ટર પર્સનની નવી શ્રેણી ચાલુ કરવામાં આવી છે. તારીખ ૨૬-૧૨-૨૨ના જાહેરનામાથી નિયમ ૮૯(૨)માં સુધારો કરીને ફોર્મ જીએસટી RFD-01માં સ્ટેટમેન્ટ આઠ સામેલ કરવામાં આવેલ છે.

૩. અત્યાર સુધી GSTમાં નોંધાયેલ કરદાતાને રીફંડ મળી શકતું હતું. હવે આવા કિસ્સાઓને કારણે કેટલીક શરતોને આધીન બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિને પણ રીફંડ મળી શકશે. તેમને રિફંડ મેળવવા કરવાની પ્રક્રિયા સેન્ટ્રલ બોર્ડ ઓફ ઇનડાયરેક્ટ ટેક્સીસ એન્ડ કસ્ટમની જીએસટી પોલીસી વિંગ દ્વારા તારીખ ૨૭.૧૨.૨૦૨૨ ના રોજ પરિપત્ર ક્રમાંક ૧૮૮/૨૦/૨૦૨૨ જીએસટીથી જણાવવામાં આવી છે.

૩. કલમ ૫૮(૮)(e)ની જોગવાઈઓ મુજબ જો બિન-નોંધાયેલ વ્યક્તિએ વેરાનું ભારણ ભોગવ્યું હોય અને અન્ય વ્યક્તિને તે તબદીલ કરેલ ન હોય તો તેને તે રકમનું રિફંડ મળવા પાત્ર છે. આવું રિફંડ મેળવનાર વ્યક્તિએ પોતાના પાન નંબરના આધારે GST પોર્ટલ ઉપર કામ-ચલાઉ નોંધણી દાખલો મેળવવાનો રહે છે. અને PAN સાથે લિંક થયેલ બેંક ખાતાની વિગતો પણ આપવાની રહે છે.

૪. આવા કેસોમાં જે તારીખે બિલ્ડર અને ગ્રાહક વચ્ચે ફલેટનો કરાર રદ થયો હોય અને બિલ્ડર દ્વારા તેનો કાગળ ગ્રાહકને પૂરો પાડવામાં આવે તે તારીખે સેવા મળેલ છે તેમ ગણવામાં આવશે. રિફંડ માંગનાર વ્યક્તિએ બિલ્ડર પાસેથી એક પ્રમાણપત્ર મેળવવાનું રહેશે કે જેમાં બિલ્ડર જણાવશે કે તેમણે ગ્રાહક પાસેથી ઉઘરાવેલ GSTની રકમ સરકારમાં જમા કરાવેલ છે. ઉપરાંત આવી રકમ ક્રેડીટ નોટથી સરભર કરેલ નથી. આ સિવાય રિફંડ માંગનાર અરજદારે તેમના રિફંડના દાવાના સમર્થનમાં બુકિંગ રકમની સ્લીપ, વગેરે જેવા અન્ય કેટલાક દસ્તાવેજી પુરાવા પણ રજુ કરવાના રહેશે.

૫. બિન-નોંધાયેલ વ્યકિત દ્વારા રિફંડ માટેની અરજી બે સંજોગોમાં કરી શકાશે નહીં, એક ક્રેડિટ નોટ ઇશ્યૂ કરવાની સમય મર્યાદા હજી બાકી હોય અને બે, રિફંડની રકમ રૂ. ૧,૦૦૦થી ઓછી હોય.

૬. જીએસટીના અધિકારીએ રિફંડના અન્ય કેસોના દાવાની જેમ જ આવા કેસોની ચકાસણી કરવાની રહેશે અને કારણોની યોગ્ય નોંધ કરીને રિફંડ આપતો આદેશ ફોર્મ જીએસટી આર. એફ. ડી- ૦૬માં કરવાનો રહેશે.

વર્કસ કોન્ટ્રાકટ, કન્સ્ટ્રકશન સવસ અને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ એટલે શું? 

આપણે રીયલ એસ્ટેટને લગતી અન્ય કેટલીક અગત્યની વ્યાખ્યાઓ જોઈએ.

Section 2 (z) “immovable property” (સ્થાવર મિલકત) includes land, buildings, rights of ways, (જેમ કે ડેમ, પુલ, કેનાલ, વગેરે) lights or any other benefit arising out of land and things attached to the earth  (જેમ કે વિજળીના થાંભલાનો પાયો) or permanently fastened to anything which is attached to the earth, (જેમ કે વિજળીના કે ટેલીફોનના થાંભલા અથવા ટાવર), but not standing timber, standing crops or grass. Immovable propertyle વ્યાખ્યા General Clauses Act, ૧૮૯૭ ની કલમ ૩(૨૬), Registration Act, ૧૯૦૮ ની કલમ ૨(૬) અને Transfer of Property Act,૧૮૮૨ની કલમ-૩ માં પણ આપેલ છે. જો કે GST માટે આપણે RERAના કાયદામાં આપેલ વ્યાખ્યા પ્રમાણે ચકાસણી કરીશું.

Section 2 (zn) “real estate project” (REP) means the development of a building or a building consisting of apartments (એની પણ જુદી વ્યાખ્યા કરેલ છે), or converting an existing building or a part thereof into apartments, or the development of land into plots or apartments, as the case may be, for the purpose of selling all or some of the said apartments or plots or building, as the case may be, and includes the common areas, the development works, all improvements and structures thereon, and all easements, rights and appurtenances (ઉપ્યુક્તિઓ) belonging thereto.

Apartment : Section 2 (e)- Whether called block, chamber, dwelling unit, flat, office, showroom, shop, godown, premises, suite, tenment, unit or by any other name, means a separate and self-contained part of any immovable property, including one or more rooms or enclosed spaces, located on one or more floors or part thereof, in a building or on a plot of land, used or intended to be used for nay residential or commercial use such as residence, shop, showroom or godown or for carrying on any business, occupation, profession or trade, or for any other type of use ancillary to the purpose specified.

સામાન્ય રીતે મકાનોની બાબતમાં કાયદાકીય ભાષા સિવાય પણ કેટલાક શબ્દો વપરાય છે જેમ કે flat, row house, duplex, abode, bungalow, farm house, office building, shops, shopping complex/centre, વગેરે. પરંતુ GST માટે આપણે આ તમામ શબ્દોને સ્થાને apartment શબ્દ ધ્યાને રાખીશું. RERAના કાયદામાં આ ઉપરાંત, building, commencement certificate, completion certificate અને developmentની વ્યાખ્યા પણ આપેલ છે.

GSTના જાહેરનામાં ક્રઃ ૧૧/૨૦૧૭ Central Tax (Rate)- તા ૨૮.૬.૨૦૧૭માં લેબર કોન્ટ્રાકટ અને 'વર્કસ કોન્ટ્રાકટનો સમાવેશ Heading ૯૯૫૪ Construction services  હેઠળ કરવામાં આવેલ છે અને વર્કસ કોન્ટ્રાકટની વ્યખ્યા કલમ ૨(૧૧૯) તળે આપવામાં આવેલ છે. આમ તો construction contract પણ એક works contract છે. જો કે GSTની જોગવાઈઓ મુજબ works contract  અને construction serviceમાં થોડોક તફાવત રહેલ છે. Works contractમાં ગ્રાહક (સેવા મેળવનાર) contractor (સેવા આપનાર)નો સંપર્ક કરે છે અને પોતાની જરૂરિયાત મુજબ બાંધકામ કરવાનું કહે છે. મોટાભાગના કિસ્સામાં જમીન ગ્રાહકની પોતાની અથવા લીઝ પર લીધેલ હોય છે. Contractor અને ગ્રાહક વચ્ચે એક કરાર થાય છે અને contractor, labour અને materialથી કરાર મુજબ બાંધકામ કરે છે. જો તે પૈકી material  ગ્રાહક તરફથી પૂરો પાડવામાં આવે તો આવા કામને labour contract કહે છે. જયારે construction serviceમાં બિલ્ડર કે ડેવલપર પાસે અગાઉથી નક્કી એવો ગ્રાહક હોતો નથી. ભલે થોડાક ગ્રાહક જાણીતા હોય તો પણ બિલ્ડર કે ડેવલપર પોતાની રીતે બાંધકામ હાથ ધરે છે અને કેટલાક ગ્રાહક બાદમાં આવે છે. ગ્રાહક પાસે જમીન હોતી નથી કે રહેતી નથી