અનુસૂચિત જનજાતિએ ધારણ કરેલ જમીન ઉપરનાનિયંત્રણો,પરવાનગીની જોગવાઈઓ

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૭૩

એએ હેઠળ કોઈપણ બિન આદિવાસીએ કલમ-૭૩એએ હેઠળની જમીન ખરીદતાં પહેલાં પરવાનગી લેવી અનિવાર્ય

ગતાંકથી ચાલુ

આદિવાસીઓએ ધારણ કરેલ જમીનોની તબદીલી ઉપરના નિયંત્રણો અને મેળવવાપાત્ર પરવાનગીઓનું ગત લેખમાં વિવરણ કરવામાં આવેલ, મોટાભાગની અનુસુચિત જનજાતિની જમીનો ગુજરાતમાં પૂર્વીયપટ્ટામાં એટલે કે અંબાજીથી ડાંગ સુધી આવેલ હોય છે. આ વિસ્તારોના વિકાસની દ્રષ્ટિએ માળખાગત સુવિધાઓ માટે જંગલ અધિકાર અધિનિયમ (Forest Right Act) હેઠળ અમુક છૂટછાટો આપી છે. પરંતુ ઔદ્યોગિક વિકાસ માટે જ્યાં નવા ઉદ્યોગો સ્થાપવાના હોય ત્યાં આદિવાસી સિવાય અન્ય જમીન ઉપલબ્ધ હોતી નથી અને જે મેળવવા માટે કલેક્ટની પરવાનગી મેળવવાની હોય છે અને તે પણ સરકારની મંજૂરી મેળવીને જ કલેક્ટર ઔદ્યોગિક હેતુ માટે કે હેતુફેર માટે પરવાનગી આપી શકે છે. આ અંગે સરકારે માર્ગદર્શક સુચનાઓ આપી છે તે મુજબ જમીન ખરીદનાર ઔદ્યોગિક એકમો પાસેથી જમીન વેચનાર આદિવાસી ખાતેદારને તેમની જમીનની વ્યાજબી કિંમત મળે છે તેની ખાત્રી કલેક્ટરેે કરવાની છે, જો જમીન લઘુ ઉદ્યોગ (Small Industries) સ્થાપવા માંગતા હોય તો ઉદ્યોગ કમિશ્નર/ જીલ્લા ઉદ્યોગ કેન્દ્ર પાસેથી જમીન ખરીદનારે એસ.એસ.આઈ. / લઘુ ઉદ્યોગ રજીસ્ટ્રેશન મેળવવુ, જમીન ખરીદનાર મધ્યમ કક્ષાનો ઉદ્યોગ (Medium Size Industries) સ્થાપનાર હોય તો ડાયરેક્ટર જનરલ ઑફ ટેક્નીક્લ ડેવલપમેન્ટ ડી.જી.ટી.ડી. રજીસ્ટ્રેશન જમીન ખરીદનારે મેળવ્યુ હોવાની ખાત્રી કરવી અને આ અંગે મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૮-૩-૨૦૦૬ના પરિપત્રમાં જરૂરી સૂચનાઓ આપેલ છે. જો જમીન ખરીદનાર મોટો ઉદ્યોગ સ્થાપનાર હોય તો ભારત સરકારના લેટર ઑફ ઈન્ડેન્ટ / ઈન્ડસ્ટ્રીયલ લાયસન્સ જમીન ખરીદનારે મેળવ્યુ હોવાની ખાત્રી કરવી. લઘુ ઉદ્યોગ માટે જમીનના ક્ષેત્રફળ અંગે એટલે કે કેટલી જમીનની જરૂરિયાત છે તે અંગે જીલ્લા ઉદ્યોગ કેન્દ્રો પાસેથી (DIC) અને મધ્યમ અને મોટા ઉદ્યોગો હોય તો ડાયરેક્ટર જનરલ ઑફ ટેકનીકલ ડેવલપમેન્ટ અને ઉદ્યોગ કમિશ્નર પાસેથી કલેક્ટરએ ખાત્રી કરી લેવાની છે. 

ઘણીવાર આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીન વડિલોપાર્જીત ન હોય અથવા સરકારે ગ્રાન્ટ કરેલ ન હોય તો તેવા કિસ્સાઓમાં જમીન મહેસૂલ નિયમોના નિયમ-૫૭ એલ (૪) મુજબ કોઈ આદિવાસીએ પોતાના નાણાંકીય સ્ત્રોતમાંથી બિનઆદિવાસીની જમીન ખરીદી હોય તો તેવા કિસ્સામાં જમીનની તબદીલી અથવા હેતુફેર કરવામાં સરકારની મંજૂરી મેળવવાની નથી, પરંતુ કલેક્ટરે મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૮-૩-૯૯ના ઠરાવ અન્વયે જમીન ક્રમશઃ સળંગ રીતે હાલના આદિવાસી કબજેદાર પાસે વારસાઈ હક્કે તે જમીન મળેલ હોય તો તેવી જમીન સ્વપાર્જીત કબજેદાર ગણીને સક્ષમ અધિકારી તરીકે કલેક્ટર કક્ષાએ પરવાનગી આપવાની જોગવાઈઓ છે. 

આવી જ રીતે ગુજરાતમાં હાથ ધરાતા સિંચાઈ વિભાગના જળાશયો માટે (Dams) આદિવાસીઓની જમીન ખરીદવા માટે પણ જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલ છે અને રાજ્યમાં મોટાભાગની સિંચાઈ યોજનાઓ જંગલ વિસ્તારમાં એટલે કે આદિવાસીની વસ્તી ધરાવતા વિસ્તારોમાં હાથ ધરવામાં આવે છે ખાસ કરીને નર્મદા યોજના માટે આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીન તબદીલ કરવા અધિક કલેક્ટર કક્ષાના અધિકારીને ખાસ સત્તાઓ આપવામાં આવી છે અને પુનઃવસવાટના હેતુ માટે પણ આદિવાસીની જમીન બીજા આદિવાસીને તબદીલ કરવાના અધિકારો પણ અધિક કલેક્ટર - વડોદરાને નર્મદાના અસરગ્રસ્તો માટે ખાસ કિસ્સામાં આપવામાં આવ્યા છે. આવી જ રીતે આદિવાસી વિસ્તારોમાં સંદેશાવ્યવહાર (Telecom) માટે ટેલીકોમ ટાવર ઉભા કરવા માટે મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૧-૨-૨૦૧૦ના પરિપત્ર મુજબ જમીન મહેસૂલ નિયમોના નિયમ-૫૭ એલ (૩) અન્વયે પરવાનગી આપવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. રાજ્ય સરકારે શુભ હેતુપૂર્વકની પ્રવૃત્તિઓ (Bonafide Purpose) માટે જેમાં સખાવતી સંસ્થાઓ દ્વારા શૈક્ષણિક, આરોગ્યવિષયક હેતુ માટે આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીનો બિનખેતીવિષયક હેતુ માટે સરકારની પૂર્વ મંજૂરી લઈને આપવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે.

આદિજાતિ વિસ્તારોની (Schedule Area) કલમ-૭૩એએ હેઠળની જમીનોની તબદીલી કરવાની સત્તા પંચાયત કાયદા ૫/૧૯૯૮ અન્વયે કલેક્ટરને બદલે જીલ્લા પંચાયતને તબદીલ કરવાના અધિકારો આપવામાં આવ્યા છે તે અનુસાર સબંધિત જીલ્લા પંચાયતોએ મહેસૂલ વિભાગને ધોરણસરની દરખાસ્તો મોકલવાની છે અને રાજ્ય સરકારની મંજૂરી બાદ જરૂરી હુકમો જીલ્લા પંચાયતે કરવાના થાય છે. આ ફેરફાર બંધારણમાં ૭૩માં બંધારણીય સુધારા બાદ જીલ્લા પંચાયતોને જે સત્તાઓ આપવામાં આવી છે તે મુજબ કરવામાં આવ્યા છે. આવી જ રીતે રાજ્ય અને કેન્દ્ર સરકારની વિવિધ યોજનાઓ માટે જાહેર હેતુના વિકાસના કામો જેવાં કે શાળાઓ, હૉસ્પિટલો, જાહેર રસ્તા, પાણી પુરવઠા યોજનાઓ, આંગણવાડી કેન્દ્રો વિગેરે માટે જમીન તબદીલ કરવા માટે મહેસૂલ વિભાગના તા.૩૧-૩-૨૦૧૬ના પરિપત્રની જોગવાઈ મુજબ આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીન રાજ્ય સરકારને સુપ્રત કરવા (Relinquishment) માટેની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. ફક્ત એટલી ખાત્રી કરવાની છે કે આદિવાસી વ્યક્તિ બિનખેડુત બની જતો હોય તો જમીન લઈ શકાશે નહી અને જાહેર હેતુના વિકાસ માટે જમીન લેવાયેલ હોય ત્યારે તેનો કોઈ અન્ય હેતુ માટે ઉપયોગ થઈ શકશે નહી. આમ આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીન ઉપરના નિયંત્રણો જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૭૩એ / એએ હેઠળ કરવાનો આશય, આદિજાતીએ અનુસુચિ વિસ્તારમાં ધારણ કરેલ જમીનો તેઓના જીવનનિર્વાહનું સાધન છીનવાય ન જાય તે માટે નિયંત્રણો મુકવામાં આવેલ છે. બદલાતા સમય સાથે તેમાં જે જરૂરી ફેરફારો અને પરવાનગી આપવાની જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે તે કોઈપણ વ્યક્તિએ ૭૩એએ હેઠળની જમીનની ખરીદી કરતાં પહેલાં જાણવી જરૂરી છે.

અમદાવાદમાં પ્રોપર્ટીની ટ્રાન્સફર ફીમાં મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન દ્વારા વધારો કરવામાં આવ્યો છે.

 

અમદાવાદમાં પ્રોપર્ટીની ટ્રાન્સફર ફીમાં મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન દ્વારા વધારો કરવામાં આવ્યો છે. કોમર્શિયલ અને રેસિડેન્સિયલ બંને મિલકતોમાં 25 લાખથી વધુની કિંમતની મિલકતોની નામ ટ્રાન્સફર ફી વધારવામાં આવી છે. 16 જાન્યુઆરી 2023થી નવા દર મુજબ ફી નાગરિકોએ ચૂકવવાની રહેશે. પ્રોપર્ટી નામ ટ્રાન્સફર ફીના દરમાં વધારો થવાથી રૂપિયા 15 કરોડની આવક મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનને થશે.

10 વર્ષથી ટ્રાન્સફર ફીમાં કોઈ વધારો ન હતો રેવન્યુ કમિટીના ચેરમેન જૈનિક વકીલે જણાવ્યું હતું કે, વર્ષ 2013-14થી રહેઠાણની મિલકતો માટે અરજી દીઠ રજીસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજની કિંમતના 0.25 ટકા લેખે તેમજ બિનરહેઠાણ મિલકતો માટે રજીસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજની કિંમતના 0.50 ટકા લેખે (વીલ, વારસાઇની મિલકતો સિવાય) નામ ટ્રાન્સફર ફી લેવામાં આવે છે. છેલ્લા દસ વર્ષથી નામ ટ્રાન્સફર ફીમાં કોઈ વધારો કરવામાં આવ્યો નથી. ટ્રાન્સફર ફી જંત્રીના દર પર આધારિત હોય છે. આમ ટ્રાન્સફર ફીમાં સામાન્ય વધારો કરવામાં આવ્યો છે. સુપર રીચ કેટેગરીની ટ્રાન્સફર ફીમાં વધારો થયો છે.

90 ટકા કરદાતાની ટ્રાન્સફર ફીમાં વધારો નહીં અગાઉ દસ્તાવેજની કિંમતની ટકાવારી મુજબ ટ્રાન્સફર ફી લેવામાં મુશ્કેલી જણાતી હતી, તે હેતુથી રાઉન્ડીંગ કરવામાં આવી છે. જેથી ટેક્સધારકો પોતાની ટ્રાન્સફર ફીની ગણતરી જાતે જ કરી શકે અને ઓનલાઇન પેમેન્ટ પણ ઝડપથી કરી શકે. હાલના ડેટા મુજબ 90 ટકા કરદાતાઓને આ ટ્રાન્સફર ફીના દરોમાં ફેરફારના કારણે કોઇ પણ નોંધપાત્ર વધારો થશે નહીં. ફક્ત 10 ટકા જેટલા ‘સુપર રિચ’ કરદાતાઓને વધુ ટ્રાન્સફર ફી ભરવાની થશે.

‘સુપર રિચ’કેટેગરીને જ અસર પડશે1 ડિસેમ્બર 2021થી 30 નવેમ્બર 2022ના એક વર્ષના સમયગાળામાં રહેઠાણની મિલકતમાં કુલ 37075માંથી 5120 અને બિન રહેઠાણની મિલકતમાં કુલ 10471 1237 એટલે કે એક વર્ષના સમયગાળામાં કુલ મિલકતો પૈકી આવી સુપર રિચ કેટેગરીવાળી મિલકતો ફકત 10 ટકા જેટલી જ છે, જે ધ્યાને લેતા આ નામ ટ્રાન્સફરના દરમાં વધારાને કારણે લગભગ 90 ટકા નાગરિકોને કોઇ પણ અસર પડશે નહીં.

વિલ અન્વયે રેવન્યુ રેકર્ડમાં એન્ટ્રી પડાવવા પ્રોબેટની જરૂર નથી, પરંતુ દીવાની હકક મેળવવા પ્રોબેટની જરૂરીયાત રહે છે.

 પ્રોપર્ટીઝ લોઝ એન્ડ વ્યૂઝ : શ્રી નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

પ્રવર્તમાન સમયમાં સમાજમાં વિલ પ્રત્યે ઘણી જાગૃતિ આવી ગઈ છે અને અગાઉના સમય કરતા હાલમાં ઘણાં મોટા પ્રમાણમાં વ્યકિતઓ વિલ બનાવે છે અને વિલ બનાવ્યા પછી જ્યારે વ્યકિત ગજરી જાય છે ત્યારે તેનો અમલ કરવા માટે પ્રોબેટ અંગેનો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય છે અને વિલનો અમલ કરવા માટે પ્રોબેટ મેળવવંજરૂરી છે કે કેમ ? તે અંગે મુંઝવણો ઉપસ્થિત થાય છે. વિલ અંગે પ્રોબેટ મેળવવા બાબત નામદાર ગજરાત હાઈકોર્ટના બે મહત્વના જજમેન્ટો છે જેમાં વિલ અંગે પ્રોબેટ મેળવવં જોઈએ કે નહીં તેનં વિશ્લેષણ કરવામાં આવ્યું છે.

નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે મિનાક્ષીબેન શશીકાંત પટેલ વિરૂધ્ધ ડિસ્ટ્રીકટ કલેકટર ગાંધીનગર, સ્પેશિયલ સીવીલ એપ્લીકેશન નં.૧૯૩૦૩/ર૦૦૫ ના કેસમાં સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કરેલ છે કે, જો હિન્દુ વ્યક્તિ દ્વારા વિલ કરવામાં આવેલ હોય તેમજ તેવી મિલકત બોમ્બે, મદ્રાસ અને કલકત્તા હાઈકોર્ટોની મુળભૂત દિવાની (સીવીલ) હકૂમતની બહાર આવેલ મિલકત હોય, તો આ કિસ્સામાં હિન્દ વ્યક્તિએ તેવા ક્ષેત્ર વિસ્તારની બહાર બનાવવામાં આવેલ વિલના સંબંધમાં અથવા તેવા ક્ષેત્ર વિસ્તારની બહાર આવેલ સ્થાવર મિલકતના સંદર્ભમાં વિલ અંગે પ્રોબેટ મેળવવાની જરૂર નથી.

વધુમાં નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે જણાવેલ કે, હાલના કેસમાં ભારતીય વારસા હકક અધિનિયમની કલમ-૫૭ મુજબ હિન્દુ વ્યકિત દ્વારા વિલ કરવામાં આવેલ છે અને વિલવાળી મિલકત યાને પ્લોટ પણ ગુજરાત રાજ્યની અંદર આવેલ ગાંધીનગર ખાતે આવેલ છે. જે બોમ્બે મદ્રાસ અને કલકત્તા હાઈકોર્ટોની મુળભૂત દિવાની (સીવીલ) હફૂમતની બહાર આવેલ છે. આથી વીલના એકઝીકયુટર અથવા વસીયતદારે પ્રાપ્ત કરેલ અધિકાર અદાલત સમક્ષ અથવા મહેસુલી અધિકારી (રેવન્યુ ઓથોરીટી) સહિત કોઈપણ સત્તાધિકારી સમક્ષ, પ્રોબેટ મેળવ્યા વિનતા પણ, સાબિત થઈ શકે અને હાલના કેસમાં પીટીશનર મિનાક્ષિબેને વિલના આધારે પ્રાપ્ત કરેલ અધિકાર અંગે મહેસુલી અધિકારી (રેવન્યુ ઓથોરીટી) સમક્ષ કાર્યવાહી શરૂ કરેલ છે. આથી મિનાક્ષીબેને વિલના આધારે પ્રાપ્ત કરેલ અધિકાર અંગે મહેસુલી અધિકારી (રેવન્યુ ઓથોરીટી) સમક્ષ પ્રોબેટ મેળવ્યા વિના વિલનો ગામ દફતરે અમલ થઈ શકે છે, હકક સ્થાપિત કરી શકાય છે અને આ અંગે મહેસલી અધિકારી (રેવન્ય ઓથોરીટી) પ્રોબેટ અંગેનો આગ્રહ રાખી શકે નહીં.

આ ઉપરાંત નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે મહેશ ગોવિંદજી ત્રિવેદી વિરૂદ્ધ મર્હમભગવાનજી ગોવિંદજી ત્રિવેદીના વારસદારો (ર૦૧૪ (ર)જી.એલ.આર. ૧૪૮૨)ના કેસમાં જસ્ટિસશ્રી આર.ડી.કોઠારીએ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટના કલારેન્સ પૈઈસનાં કેસનો હવાલો આપતા વિશ્લેષણ કરતા તારણ આપ્યં છે કે, ભારતીય વારસા અધિનિયમની કલમ-ર૧૩ અંગે છણાવત કરતાં સપ્રિમ કોર્ટે નીચે મુજબનાં સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કર્યા છે :

“«(૧) તે પ્રોબેટનાં રજૂથયા વિના વસિયત હેઠળ અમલકર્તા અથવા લાભાર્થીનાં હક્કોને સ્વીકારવા ઉપર પ્રતિબંધ મૂકે છે;

(ર) તેપુરાવાનો નિયમ સ્થાપિત કરે છે અને ખરા અર્થમાં ફોરમનાં કાયદાની પ્રક્રિયાત્મક જરૂરીયાતનો ભાગ બનાવે છે;

(૩) પ્રતિબંધ કે જે, આ કલમ દ્વારા લાડવામાં આવેલ છે તે, માત્ર અમલકર્તા અથવા લાભાર્થી તરીકેનાં હક્કને પ્રસ્થાપિત કરવાનાં સંબંધમાં છે અને અન્ય કોઈ હેસિયતમાં હક્કને પ્રસ્થાપિત કરવાનાં સંબંધમાં નથી;

(૪) ક્લમમાં જણાવવામાં આવેલ હોય, તે સિવાયનાં હેતુઓ માટે વસિયતને તપાસવા ઉપર કલમ પ્રતિબંધ લાદતી નથી.

(૫) હક્કનેપ્રસ્‍થાપિત કરવા ઉપરનો પ્રતિબંધ માત્ર ન્યાયની અદાલત સમક્ષ તેને પ્રસ્થાપિત કરવા માટે છે અને નહી કે, વહીવટી અને અન્ય ટ્રિબ્યુનલ સમક્ષની અન્ય કાર્યવાહીઓમાં સંદર્ભ કરવા માટે; અને

(૬) જોકોઈ પ્રોબેટ અથવા વહીવટી પત્ર મંજૂર કરવામાં આવેલ ન હોય તો, કલમ, એવી દરેકવ્યક્તિઓ માટે પ્રતિબંધરૂપ છે, કે જે, વસિયત હેઠળ દાવો કરે છે, પછી તે, વાદી તરીકેહોય અથવા પ્રતિવાદી તરીકે હોય.”

નામદાર ગજરાત હાઈકોર્ટના ઉપરોકત ઉલ્લેખ કરેલ બંને ચકાદાઓને ધ્યાનમાં લેતા એમ કહી શકાય કે, મિનાક્ષીબેન શશીકાંતભાઈ પટેલ વિ. જિલ્લા કલેકટરના નિર્ણય મુજબ : હિન્દુ વસિયતનેપ્રોબેટની જરૂર નથી. પરંત મહેશ ગોવિંદજી ત્રિવેદી વિરૂદ્ધ મર્હમ ભગવાનજી ગોવિંદજી ત્રિવેદીના વારસદારોના કેસ મજબ : પ્રોબેટ વિનાની વસિયતના આધારે મહેસૂલી રેકર્ડમાં ફેરફારની નોંધ પડી શકે, પરંતુ પ્રોબેટ વિનાની વસિયતના આધારે ન્યાયની અદાલતમાં દાવામાં હકક પ્રસ્‍થાપિત થઈ શકે નહીં. કારણ કે, ભારતીય વારસા અધિનિયમની કલમ-ર૧૩ મુજબ પ્રોબેટ મળેલ ન હોય, તેવી વસિયતના આધારે વહીવટકર્તા અથવા ઉત્તરદાનગ્રહિતા તરીકેનો હકક પ્રસ્‍થાપિત થઈ શકે નહીં.

(લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યમ-૧, ઈસ્યુ-૩, માર્ચ-૨૦૧૪, પાના નં.૧૯૯)

 

અનુ. જનજાતિ (આદિવાસી)એ ધારણ કરેલ જમીન ઉપરના નિયંત્રણો અને પરવાનગીની જોગવાઈઓ

73-AA AADIVASI NI JAMIN TABDILI NA ALL GR!!!(આદિવાસી જમીન તબદીલી ના તમામ અગત્યના પરીપત્રો 73-એએ

(73AA) આદિવાસી વ્યક્તિ વીલ-વસિયત થકી તેની જમીન તબદીલ કરી શકે નહીં 

73AA/ આદિવાસી ની મિલ્કતો નાં વેચાણ બાબત.. .

બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડની કલમ 73-AA સંબંધિત અગત્યનાં ચુકાદાઓ જજમેન્ટ Latest Judgments pertains to Section 73-AA of Bombay Land Revenue Code

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-73 એએ હેઠળ 

- જમીનનો કબજો લીધા વિના પાંચ વર્ષની અંદર જાતે ખેતી કરવાનું બંધ કરે તો આપેલ પરવાનગી રદ કરવાની જોગવાઈ છે 

જમીન સુધારા કાયદાઓનો હેતુ, જમીન ઉપર નિર્ભર રહેતા કુટુંમ્બોનું રક્ષણ કરવું, જેમાં 'ખેડે તેની જમીન'ના ભાગરૂપે ગણોતકાયદા હેઠળ ગણોતીયા તરીકે જમીન ઉપરના માલિકીહક્કે કબજેદાર ઠરાવવા, તેજ રીતે અનુસુચિ વિસ્તારો (Schedule Area) એટલે કે ભારતના બંધારણમાં પણ અનુસુચિત જનજાતિ એટલે કે આદિવાસી વસ્તી ધરાવતા પ્રદેશોમાં રહેતા આદિવાસીઓની જમીનની તબદીલી ઉપર નિયંત્રણ લાદવાના ભાગરૂપે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૭૩એ - અએ વિગેરે લાગુ પાડવામાં આવી છે અને તે તા.૪-૪-૧૯૬૧ના જાહેરનામાની તારીખે મૂળ સર્વે સેટલમેન્ટ થયેલ ન હોય તેવા વિસ્તારોમાં આદિજાતિના લોકોએ ધારણ કરેલ જમીનની તબદીલી કલેક્ટરની પૂર્વ મંજૂરી સિવાય ન થઈ શકે તેવા નિયંત્રણો મૂકાયેલ છે. ત્યારબાદ તબક્કાવાર મૂળ ૭૩એની કલમમાં-૭૩કઘ સુધી ઉમેરવામાં આવી છે અને આ નિયંત્રણોથી ખેતી અને બિનખેતીની બંને પ્રકારની જમીનોમાં કલેક્ટરની પૂર્વપરવાનગી લેવાની જોગવાઈ છે. કલમ-૭૩એએની પેટા કલમ (૨) મુજબ કોઈ આદિવાસીએ પોતાની જમીન બીજાને વેચાણ તબદીલી કરવી હોય તો કેવા સંજોગોમાં તથા કઈ શરતોએ પૂર્વ મંજૂરી આપવી તે અંગે નિયમો ઘડવાની જોગવાઈ છે અને આ નિયમોમાં તબદીલીથી આપનાર અનુસુચિત જનજાતિના ખાતેદારના જીવનનિર્વાહનું સાધન ક્યા અસાધારણ સંજોગો છે તે ધ્યાનમાં લેવાનું છે. કલમ-૭૩એએની પેટા કલમ(૩) મુજબ કોઈ આદિજાતિ વ્યક્તિ બિન આદિજાતિ વ્યક્તિને વિના પરવાનગીએ જમીન વેચાણ તબદીલ કરે તો તેવી જમીન મૂળ જમીન ધારણ કરનારા આદિજાતી વ્યક્તિને પરત કરવાની જોગવાઈ છે. આ માટે મૂળ જમીન ધારણ કરનાર આદિજાતિ વ્યક્તિએ વેચાણ તબદીલ કર્યા પછી બે વર્ષમાં કલેક્ટરને અરજી કરવાની રહે છે. જો બે વર્ષમાં અરજી ન કરે તો તે જમીન જે આદિજાતી વ્યક્તિને તબદીલ કરવામાં આવી હોય તેની પાસે રહે છે. તા.૪-૪-૧૯૬૧ના જાહેરનામાથી મૂળ સર્વે સેટલમેન્ટ ન થયું હોય તેવા અનુસુચિત વિસ્તારોમાં આદિજાતીના લોકોએ ધારણ કરેલ જમીન કલેક્ટરની પૂર્વ મંજૂરી સિવાય તબદીલ કરવા ઉપર નિયંત્રણ મૂકેલ છે. આ નિયંત્રણની અજ્ઞાાનતાના કારણે આદિજાતીની વ્યક્તિએ બીજી આદિજાતી વ્યક્તિને જમીનો તબદીલ કરે છે અને કલમ-૭૩એની જોગવાઈઓનો ભંગ કરેલ છે. આવા કલમ-૭૩એના ભંગના કેસો તા.૪-૪-૧૯૬૧થી ૩૧મી જાન્યુઆરી ૧૯૮૧ સુધીના ગાળામાં ઉભા થયેલ હોય તો તેવા કિસ્સાઓ આપોઆપ નિયમબદ્ધ કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૭૩એએની પેટા કલમ-૪ અન્વયે આદિજાતીની જમીન બિન આદિવાસીઓને વિના પરવાનગીએ વેચાણ તબદીલ કરેલ હોય તે જમીન સરકારમાં ખાલસા કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે. તે મુજબ બિન આદિવાસી વ્યક્તિને જમીન તબદીલ કરવામાં આવી હોય તેને નોટીસ આપી તબદીલી ગેરકાયદેસર જાહેર થયે જમીન કોઈપણ પ્રકારના બોજા રહિત સરકારને પ્રાપ્ત થાય છે અને કલમ-૭૩એએ પેટાકલમ-૫ મુજબ આવી રીતે સરકાર દાખલ થયેલ જમીન મૂળ આદિજાતી વ્યક્તિને પરત કરવાની જોગવાઈ છે. પરંતુ મૂળ ખાતેદાર જમીન પોતે ખેડવા તૈયાર છે તે મુજબની લેખિત બાંહેધરી લેવાની છે અને પેટા કલમ-૬ મુજબ જો મૂળ આદિજાતી કબજેદાર જમીન પરત લેવા અને ખેડવા તૈયાર ન હોય તો જમીન તેજ ગામના બીજી આદિજાતી વ્યક્તિને અથવા તો નજીકના ગામના બીજી આદિજાતી વ્યક્તિને તે જમીન પરત આપવાની જોગવાઈ છે. જો તે મુજબ ગામની કે નજીકના ગામની આદિજાતી વ્યક્તિઓ આ જમીન લેવા તૈયાર ન હોય તો સરકારે જે અગ્રતાક્રમ નક્કી કર્યા છે તે મુજબ અન્ય વ્યક્તિઓને તે જમીન ગ્રાન્ટ કરવાની જોગવાઈ છે. આ કાયદાની કલમ-૭૩એએની પેટા કલમ-૭ મુજબ આદિજાતી વ્યક્તિની જમીન બિન આદિજાતી વ્યક્તિને વિના પરવાનગીએ તબદીલ કરવામાં આવી હોય તે કિસ્સામાં બિન આદિજાતી ખરીદનાર વ્યક્તિને બીજી જે શિક્ષા થઈ શકે તે ઉપરાંત જમીનની કિંમતની ત્રણ ગણી રકમ સુધીનો દંડ કરવાની જોગવાઈ છે અને પેટા કલમ (૮) મુજબ દંડ આપવામાં ન આવે તો બિન આદિજાતી વ્યક્તિ પાસેથી જમીન મહેસૂલની બાકી તરીકે વસુલ કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં કલમ-૭૩એએ તેમજ નિયમોની કલમ-૫૭માં આદિવાસીઓની જમીન અન્ય આદિવાસી ઈસમને ખેતીના હેતુ માટે આ મુજબ જણાવેલ શરતો સંતોષાતી હોય તો કલેક્ટરશ્રી મંજૂરી આપી શકે છે. જેમાં જીવન નિર્વાહના સારા સાધનો માટે અન્ય સ્થળે કાયમ માટે ગામ છોડી જતા હોય, નામે કરી આપનાર ભુમિહિન અથવા કમાવવાના સાધન વિનાનો થયો નથી, શારિરીક, માનસિક રીતે જાતે ખેતી કરી શકે તેમ નથી અને કુટુંમ્બમાં કોઈ ખેતી કરી શકે તેમ નથી, જમીન મહેસૂલના બાકી લ્હેણાં માટે જમીન વેચવામાં આવે, ટ્રસ્ટ દ્વારા અથવા અન્ય બક્ષીસ તરીકે શુદ્ધબુદ્ધિથી આદિવાસી લોકોની રૂઢિ અનુસાર તબદીલ કરવાની હોય, જમીન મહેસૂલ નિયમના ૫૭એલ (૨) જોગવાઈ મુજબ આવી મંજૂરીથી મળેલ જમીન, જમીન ધારકે જાતે ખેતી કરવી જોઈએ, કબજો લીધાથી એક વર્ષમાં જાતે ખેતી ન કરે અથવા કલેક્ટરની પરવાનગી લીધા વીના જમીનનો કબજો લીધા વિના પાંચ વર્ષની અંદર જાતે ખેતી કરવાનું બંધ કરે તો આપેલ પરવાનગી રદ કરવાની જોગવાઈ છે અને ખરીદનાર વ્યક્તિ પોષણક્ષમ જમીનથી વધારે જમીન ન ધરાવતો હોવો જોઈએ. જમીન મહેસૂલ નિયમની ૫૭એલ(૩)ની જોગવાઈ મુજબ આદિવાસી ઈસમની જમીન બિન આદિવાસી ઈસમની જમીન બિન આદિવાસી ઈસમને રાજ્ય સરકારની પૂર્વ પરવાનગી મેળવીને બોનાફાઈડ હેતુ જેવા કે સરકારી ગૃહમંડળી, શૈક્ષણિક, વાણિજ્ય અંડરટેકીંગ, સખાવતી સંસ્થા, જાહેર હેતુ માટે રાજય સરકારની મંજૂરી બાદ તબદીલ કરવામાં આવે છે. જમીન મહેસૂલ નિયમોના નિયમ ૫૭ (૪) મુજબ કલેક્ટર અથવા અનુસુચિ વિસ્તારોમાં જીલ્લા વિકાસ અધિકારી કોઈપણ આદિવાસી ખાતેદારની જમીન કોઈપણ આદિવાસી અથવા બિન આદિવાસીને અમુક શરતોને આધીન પરવાનગી આપી શકાય છે. જેમાં આદિવાસી ખાતેદાર પોતાના સ્ત્રોતો બિન આદિવાસી પાસેથી મેળવેલ હોવી જોઈએ .

ક્રમશઃ

નવા સુધારેલા ગુજરાત ઓનરશીપ ફ્લેટ એક્ટની મુખ્ય જોગવાઈઓ

 

રિડેવલપમેન્ટને લગતું કોઈ કામ તેના ૭૫ ટકાથી ઓછા નહીં તેટલા ફ્લેટ-માલિકોની સંમતિ મેળવ્યા પછી નિર્ધારિત શરતોએ હાથ ધરાય છે 

તમારી જમીન,તમારી મિલકત 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 ગુજરાત રાજ્યનાં મોટાં શહેરોમાં ફ્લેટો કે એપાર્ટમેન્ટ પ્રકારના બહુમાળી બિલ્ડિંગ્સ  બંધાયાં છે અને તેમાં ૨૫ વર્ષથી વધુ જુના હોય તેવા ખૂબ જ જર્જરિત હાલતમાં થઈ ગયેલા હોય તેવી મિલકતો રી-ડેવલપ કરવા ગુજરાત ઓનરશીપ ફ્લેટ એક્ટ, ૧૯૦૩ ની જોગવાઈઓમાં ગુજરાત ઓનરશીપ ફ્લેટ ( એમેન્ડમેન્ટ) એકટ, ૨૦૧૮ (સને ૨૦૧૯ ના ગુજરાત અધિનિયમ ક્રમાંક: ૫ ) દ્વારા મહત્વપૂર્ણ સુધારા કરવામાં આવ્યા છે કે જે તારીખ ૨૧-૫-૨૦૧૯ થી અમલી બનેલ છે. સદર કાયદામાં સુધારા-વધારામાં કઈ કઈ બાબતોનો સમાવેશ થાય છે તે અંગેની વિગતો નીચે મુજબ છે.

મૂળ કાયદાની કલમ -૨૬% ની એકરારની વિગતોઃ
(૧) એકરારમાં નીચેની વિગતો હોવી જોઈશે :-
(ક) જેની ઉપર મકાનો અને સુધારણા કર્યા અથવા કરવાના હોય તે જમીનનું વર્ણન અને જમીન અબાધિત રીતે અથવા પટે લીધેલી છે કે કેમ ?
(ખ) માળ અને ભોંયતળિયાની સંખ્યા, એપાર્ટમેન્ટની સંખ્યા, મકાન જેમાંથી બાંધ્યું કે બાંધવાનું હોય તે મહત્વના માલસામાનની વિગતો સાથે મકાનનું વર્ણન
(ગ ) દરેક એપાર્ટમેન્ટનો નંબર અને તેનું સ્થળ, આશરે ક્ષેત્રફળ, રૂમોની સંખ્યા અને તેમાંથી જયાં આવ-જા કરી શકાય તેવું નજીકનું સહિયારું ક્ષેત્ર અને તેની યોગ્ય ઓળખ માટે જરૂરી બીજી કોઈ માહિતી
(ઘ) સહિયારાં, ક્ષેત્રો અને સુવિધાઓનું વર્ણન,
(ચ) સહિયારાં ક્ષેત્રો અને સુવિધાઓ મર્યાદિત હોય, તો જે એપાર્ટમેન્ટો માટે તેમનો ઉપયોગ મર્યાદિત રાખ્યો છે તેની વિગત,
(છ) મિલકતની અને દરેક એપાર્ટમેન્ટની કિંમત અને દરેક એપાર્ટમેન્ટને લગતા સહિયારાં ક્ષેત્રો અને સુવિધાઓમાં અને મતદાન સહિતના તમામ હેતુઓ માટે એપાર્ટમેન્ટ-માલિકના અવિભાજિત હિતના ટકા અને અવિભાજિત હિતના એવા ટકા એકરારની તારીખે કોઈપણ રીતે બોજાગ્રસ્ત નથી એવું નિવેદન,
(જ) જે હેતુઓ માટે મકાન અને દરેક એપાર્ટમેન્ટ રાખવા ધાર્યું હોય અને તેના ઉપયોગ મર્યાદિત રાખ્યો હોય તેની વિગત,
(ઝ) આમાં હવે પછી જોગવાઈ કરેલા કેસોમાં કામગીરી હુકમની બજવણી સ્વીકારનાર વ્યકિતનું નામ અને તેના રહેઠાણ અથવા ધંધાનું સ્થળ, જે મકાન જયાં આવેલું હોય તે શહેર, નગર અથવા ગામની અંદર હોવું જોઈશે.
(ત) એપાર્ટમેન્ટ-માલિકોએ (આપવાના મતોના ૭૫ ટકાથી ઓછા નહીં તેટલા ટકા ) નિર્ણાયક બને તે નક્કી કરવાની અથવા સમગ્ર મિલકત કે તેના ભાગને નુક્સાન પહોંચે અથવા તેનો નાશ થાય તે પ્રસંગે, મિલકત ફરી બાંધવા, તેની મરામત કરવા, તેને યથાવત સ્થિતિમાં લાવવા અથવા વેચવા સંબંધી જોગવાઈઓ,
(થ)મિલકત અંગે જે બીજી કોઈ વિગતો એકરાર કરી આપનાર વ્યક્તિને આ ભાગને સુસંગત રહીને જણાવવાનું ઈષ્ટ લાગે તે વિગતો,
(દ) આ ભાગની જોગવાઈઓને સુસંગત રીતે એકરારમાં સુધારો કરવાની રીત.
(૨) દરેક એકરારની અને ઉપ-નિયમોની ખરી નકલ અને એકરાર અને ઉપનિયમોમાં કરવામાં આવેલા સુધારા યોગ્ય સત્તાધિકારીની ઓફિસમાં ફાઈલ કરવા જોઈશે.
“નવા સુધારેલા કાયદામાં ક્લમ ૨ %(ટ) માં મતોના ૭૫ ટકાથી ઓછા ન હોય એવો સુધારો કરવામાં આવેલ છે ”
ક્લમ-૩૭. નાશ અથવા નુક્સાન થયેથી, મિલકતની વ્યવસ્થા કરવા બાબત: સમગ્ર મિલકતને અથવા તેના ભાગને નુકસાન અથવા તેનો નાશ થયાની તારીખથી સાઇઠ દિવસની અંદર ( એપાર્ટમેન્ટ - માલિકોનું એસોસિયેશન, એવા માલિકોને ૭૫ ટકાથી ઓછા નહીં તેટલા માલિકોની સંમતિથી ) તે મિલકતની મરામત કરવાનું, તેનું ફરી બાંધકામ કરવાનું અથવા તેને ફરી બાંધવાનું નકકી કરે નહીં તો અને ત્યારે (ક)મિલકત એપાર્ટમેન્ટ-માલિકોની સહિયારી માલિકીની ગણાશે, (ખ)દરેક એપાર્ટમેન્ટ-માલિકને લગતું સહિયારી માલિકીની મિલકતમાંનું અવિભાજિત હિત, સહિયારાં ક્ષેત્રો અને સુવિધાઓમાં આવા માલિકની અગાઉની માલિકીના અવિભાજિત હિતના ટકા જેટલું રહેશે,  (ગ) કોઈ એપાર્ટમેન્ટને લગતા કોઈ બોજાઓમાં હવે જોગવાઈ કર્યા પ્રમાણે મિલકતમાં એપાર્ટમેન્ટ-માલિકનું જેટલા ટકા અવિભાજિત હિત હોય તેના પ્રમાણમાં વર્તમાન અગ્રતાકમ અનુસાર તબદિલ કરેલા ગણાશે.
(ઘ) કોઈપણ એપાર્ટમેન્ટ-માલિકના દાવા ઉપરથી મિલકત વિભાજન થવાને આધિન રહેશે અને તે પ્રસંગે, તે મિલકત ઉપર વીમો હોય, તો તેની ચોખ્ખી આવક સહિત વેચાણની ચોખ્ખી આવક એક ફંડ તરીકે ગણાશે અને તે હેતુ માટે પૂરતા હોય તેટલા પ્રમાણમાં, એપાર્ટમેન્ટ-માલિકોના તમામ સંબંધિત હિસ્સા અને દરેક એપાર્ટમેન્ટ-માલિકની માલિકીની મિલકતમાંના અવિભાજિત હિત ઉપરના તમામ ચાર્જ પ્રથમ ચૂકવ્યા પછી મિલકતમાં દરેક માલિકની માલિકીના અવિભાજિત હિતના ટકા જેટલા ટકામાં તમામ એપાર્ટમેન્ટ-માલિકો વચ્ચે તે વહેંચી આપવી જોઈશે. નવા સુધારેલા કાયદાની કલમ -૩૭ માં “એપાર્ટમેન્ટ્સમાં માલિકોનું એસોસિએશનના ૭૫% થી ઓછા ના હોય તેવા માલિકો” એવો સુધારો કરવામાં આવેલ છે. નવા સુધારેલા કાયદામાં નવી ક્લમ-૪૧-ક ઉમેરવામાં આવી છે, જે નીચે મુજબ છેઃ
ક્લમઃ ૪૧-ક. ફ્લેટ અને એપાર્ટમેન્ટના પુનઃ વિકાસ બાબતેઃ
આ અધિનિયમમાં ગમે તે મજકર હોય તેમ છતાં, કોઈ મકાનના પુનઃવિકાસને લગતું કોઈ કામ, આવા મકાનના ૭૫ ટકાથી ઓછા નહીં તેટલા ફ્લેટ-માલિકોની સંમતિ મેળવ્યા પછી, ઠરાવવામાં આવે તેવી બોલીઓ અને શરતોએ હાથ ધરી શકાશે, પરંતુ આવા મકાનના સંબંધમાં (૧) સંબંધિત સત્તાધિકારીએ વિકાસ માટે પરવાનગી આપ્યાની તારીખથી પચ્ચીસ વર્ષનો સમયગાળો પુરો થઈ ગયેલો હોવો જોઈએ અથવા (૨) સંબંધિત સત્તાધિકારીએ, આવું મકાન ખંડેર હાલતમાં છે અથવા પડવાની શકયતા છે, અથવા તેનો કબજો ધરાવતા ઉપયોગ કરનાર માટે અથવા આવા મકાન અથવા તેની નજીકના કોઈ બીજા મકાન અથવા સ્થળ માટે અથવા એવી જગ્યાએથી પસાર થતી કોઈ વ્યકિત માટે કોઈપણ રીતે જોખમકારક છે એવું જાહેર કર્યું હોય. સ્પષ્ટીકરણ : આ કલમના હેતુઓ માટે, ”પુનવિકાસ” એ શબ્દપ્રયોગનો અર્થ, સંબંધિત વિકાસ નિયંત્રણ વિનિયમોમાં તેનો જે અર્થ કરવામાં આવ્યો હોય તે થશે.
નોંધઃ-(જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‹નવગુજરાત સમય› ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

જરૂરી દસ્તાવેજો કે અધિકૃત પુરાવા વિના કોઇપણ મિલકતની દસ્તાવેજની નોંધણી સબ રજિસ્ટ્રાર ઓફિસમાં થઇ શકતી નથી

 

જમીન મિલક્તના દસ્તાવેજોની નોંધણી અંગેની કાયદાકીય જરૂરીયાતો.

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2023

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત 

> નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

             વેચાણ દસ્તાવેજ કરવા માટે લાવવાનું અને સબ રજિસ્ટ્રારશ્રી સમક્ષ રજુ કરવાનું લિસ્ટઃ-
(૧) પ્રોપર્ટી કાર્ડ અગર ગામના નમુના નં. ૭/૧૨ નો ઉતારો, (૨) રેવન્યુ સર્વે નંબર, (૩) જમીનના / મકાનના / ફ્લેટના ૨ ( બે ) ફોટા- પ બાય ૭ સાઈઝના, એક આગળથી અને એક સાઈડમાંથી, (૪) દરેક લેનારના પાસપોર્ટ સાઈઝના ૨ (બે) ફોટા તથા ઈલેકશન કાર્ડ / લાયસન્સ / પાસપોર્ટ / આધારકાર્ડ તથા પાનકાર્ડ કોઈપણ એક પ્રમાણિત નકલ (ફોટો કોપી). (૫) દરેક આપનારનો પાસપોર્ટ સાઈઝના ૧ (એક) ફોટા તથા ઈલેકશન કાર્ડ / લાયસન્સ / પાસપોર્ટ / આધારકાર્ડ તથા પાનકાર્ડ કોઈપણ એક પ્રમાણિત નકલ (ફોટો કોપી). કુલ સાક્ષી-૨ દરેકના આધારકાર્ડ / ઈલેકશન કાર્ડ / લાયસન્સની ફોટો કોપી, કોઈપણ એક પ્રમાણિત નકલ (ફોટો કોપી). (9) ઘસારા માટે જુના દસ્તાવેજની અગર મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનનું ટેક્સ બિલ. જરૂર પડ્યે પ્લાન-રજાચિઠ્ઠી તેમજ બાંધકામ વાપરવાની પરવાનગી.

મકાન અને જમીનના દસ્તાવેજની પ્રક્રિયાઃ-

(૧). જમીનના જરૂરી ગા. ન. નં. 9/૧૨, હક્કપત્રક- ૬ ની નોંધો અને ૮/અ ચકાસવા.
(ર). ખરીદનાર અને વેચનારે સબ રજિસ્ટ્રાર ઓફિસમાં મુળ દસ્તાવેજમાં સહી કરીને રજૂ કરવાનો હોય છે.
(૩). સબ રજિસ્ટ્રાર પ્રાથમિક ચકાસણી કરશે. જેવી કે ક્ષેત્રફળ, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, ભરેલી રજિસ્ટ્રેશન  ફીનો પુરાવો વગેરે.
(૪). મૂળ દસ્તાવેજ સાથે કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન માટે INPUT SHEET સબ રજિસ્ટ્રારને આપો.
(પ). INPUT SHEET  ઉપરથી કોમ્પ્યુટરમાં DATA ENTRY થશે.
(૬.) સબ રજિસ્ટ્રાર દ્વારા ગણેલી જરૂરી રજિસ્ટ્રેશન ફી ભરવી.
(૭). કોમ્પયુટરમાં ફોટો, આંગળાંની છાપ વગેરે લેવામાં આવશે.
(૮). જમીનની માર્કેટ વેલ્યુએશન ચેક થશે. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ખુટતી હોય તો કલમ-૩૨ની નોટીસ અપાશે. હવે પ્રિ-વેલ્યુએશન મુજબ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરપાઈ કરાય છે.
(૯). સબ રજિસ્ટ્રાર દસ્તાવેજનું રજિસ્ટ્રેશન કરશે.
(૧૦). પ્રિન્ટ એન્ડોર્સમેન્ટ કોપી.
(૧૧). દસ્તાવેજનું સ્કેનિંગ થશે.
(૧૨). મૂળ દસ્તાવેજ ખરીદનારને તે જ અથવા પછીના દિવસે પાછો આપવામાં આવશે.
ટાઈટલ સર્ટિફિકેટ /ટાઈટલ રીપોર્ટ / ડોક્યુમેન્ટ તૈયાર કરવા માટે જરૂરી કાગળોની યાદી :
(૧). તલાટીને / મામલતદારને ત્યાંથી ગા.ન.નં. ૭/૧૨ નો ઉતારો તાજો તથા સને ૧૯૭૧ થી
(૨). આજદિન સુધીનો (પચાસ વર્ષનો), ૮- અ નો ઉતારો, નમુના - ૨ નો ઉતારો. મહેસુલ અગર ટેક્સ ભર્યાની પહોંચ.
(૩).મિલકતનું આકારણી પત્રક.
(૪). ગા.ન.નં. 9/૧૨ ઉતારામાં પડેલી હકકપત્રક નંબર - ૬ ની તમામ એન્ટ્રીઓ.
(૫). સિટી સર્વેમાં પ્રોપર્ટી આવેલી હોય તો પ્રોપર્ટીકાર્ડનો ઉતારો તથા ઈન્કવાયરી રજિસ્ટરની ફેરફાર નોંધની નકલ, સર્વે પ્લાનની નકલ.
(૬). ટી.પી. સ્કીમના હુકમની નકલ (લાગુ પડતું હોય તો) ફોર્મ-એફ, ઝોનિંગ સર્ટિફિકેટ, પાર્ટ પ્લાનની નકલ.
(૭). સોસાયટીની / એસોસિએશનની /તમારી તરફેણમાં થયેલા બાનાખત તથા વેચાણ દસ્તાવેજની નકલ તથા સબ રજિસ્ટ્રારની ઈન્ડેક્સ નંબર-૨ ની નકલ.
(૮). બિન ખેતીના હુકમની નકલ (N.A.Order) તથા મંજુર થયેલો પ્લાન.
(૯). કલમ-૬3 નીચે ખેતીની જમીન ખરીદવાની મંજુરીની નકલ / તે ઉપરના રિવિઝન ઓર્ડરની નકલ. તેમજ પ્રીમિયમ ભર્યાનો હુકમ.
(૧૦). શહેરોમાં લાગુ પડેલા ધી અર્બન લેન્ડ (સિલિંગ એન્ડ રેગ્યુલેશન) એક્ટની વેચાણની પરવાનગી (લાગુ પડેલી હોય તો) ફોર્મ નંબર-૧ ના હુકમની નકલ / રિવિઝન અપીલના હુકમની નકલ.
(૧૧). તમામ જુના દસ્તાવેજોની નકલ (અસલ બતાવવા સારુ લાવવી).
(૧૨). સોસાયટીના લે-આઉટ પ્લાન તેમજ સોસાયટીનું સીલ, પ્રમુખ-મંત્રીની સહી તથા એન્જિનિયરના સહી-સિક્કા કરવા તથા વેચાણ લીધેલી જમીન/મિલકતને લાલ રંગની હદથી દર્શાવવી.
(૧૩). સોસાયટીના/એસોસિએશનના/કંપનીના/ટ્રસ્ટના રજિસ્ટ્રેશન પ્રમાણપત્રની નકલ તેમજ લીફ્લેટયુ, બાયલોઝ, મેમોરેન્ડમ એન્ડ આર્ટિકલ્સ, ટ્રસ્ટ ડીડની નકલ.
(૧૪). ઈલેક્ટ્રિક બિલ અને પહોંચ.
(૧૫). મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન/ઔડાની મ્યુનિસિપાલિટીની બાંધકામની મંજુરીની નકલ તથા મંજુર થયેલા પ્લાન, બાંધકામ.
(૧૬). છેલ્લું મ્યુનિસિપલ / પંચાયતનું ટેક્સનું બિલ તથા પહોંચની નકલ.
(૧૭). જમીન માલીકોની કુટુંબના સભ્યોની વંશાવલી (પેઢી નામું) પૂરેપૂરું નામ, ઉંમર, ધંધો, સરનામું દર્શાવવું.
(૧૮). દૈનિક પત્રમાં જાહેર નોટીસ આપવી.
૧૯). સોસાયટીનું / એસોસિએશનનું સભ્ય અંગેનું બિન -બોજાનું સર્ટિફિકેટ / નો-ઓબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ / શેર સર્ટિફિકેટ / એલોટમેન્ટ લેટર.
(૨૦). મૃત્યુના પ્રમાણપત્રની નકલ, વિલ તથા પ્રોબેટ/સક્સેશન સર્ટિફિકેટ કે લેટર ઓફ એડમિનિસ્ટ્રેશનની નકલ.
(૨૧). પાવર ઓફ એટર્નીની નકલ.
(૨૨). ભાગીદારી પેઢીના તમામ ઉત્તરોત્તર દસ્તાવેજની નકલ તથા પેઢીની નોંધણીનું પ્રમાણપત્ર.
(૨૩). સોસાયટીના/એસોસિએશને ખરીદેલી મિલકતના દસ્તાવેજની નકલ.
(૨૪). હાલના માલિક અને તેઓ જેને વેચાણ આપવા માગતા હોય તો બન્ને વચ્ચે થયેલા રજિસ્ટર્ડ /અનરજિસ્ટર્ડ કરારની / બાનાખત ચિઠ્ઠીની નકલ, રજિસ્ટર્ડ હોય તો ઈન્ડેક્સ-૨.
(૨૫). ટ્રસ્ટની મિલકત બાબતે ચેરિટી કમિશનરની વેચાણની મંજુરીની નકલ.
(૨૬). લાગુ પડતા સરકારી, અર્ધસરકારી હુકમો.
(૨૭). મિલકત અંગે કોર્ટ કાર્યવાહી થયેલી હોય અગર ચાલતી હોય તો દાવા, અપીલ, અરજી, જવાબ, દસ્તાવેજી પુરાવા, સમાધાન થયેલા હુકમો.
(૨૮). ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટનું સોગંદનામું, વહેંચણી, બક્ષિસ, ભાડાપટ્ટો, લાયસન્સનાં એગ્રીમેન્ટ, અદલાબદલીનો દસ્તાવેજ, ગીરો અને ગીરોમુક્તિનો દસ્તાવેજ તથા અન્ય જે પણ લખાણો થયેલાં હોય તેની ખરી નકલ (અસલ દસ્તાવેજો/લોન વગેરે તપાસણી અંગે મંગાવવા).
(૨૯). RERA હેઠળ યોજનાના રજિસ્ટ્રેશન અંગેનું સર્ટિફિકેટ.

નોંધઃ-(જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા  લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા.)

જમીનનું મૂલ્યાંકન તેમજ વળતર નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ

 

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

૨૦૧૩ના કાયદામાં લેન્ડ રેફરન્સ કોર્ટના બદલે અલગ સત્તાતંત્ર (Authority) સમક્ષ કરવાની જોગવાઈ છે

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

જમીન સંપાદન અધિનિયમ-2013માં

(ગતાંકથી ચાલુ)

આપણે ગત લેખમાં જમીન સંપાદન અધિનિયમ-૧૮૯૪ અને નવીન ૨૦૧૩ના કાયદાની જમીન સંપાદન પ્રક્રિયાની જોગવાઈઓની માહિતી રજૂ કરવામાં આવેલ, આજકાલ બુલેટ ટ્રેન, નેશનલ હાઈવે, મેટ્રો ટ્રેન કે અન્ય મોટા પ્રોજેક્ટો હેઠળ સંપાદન થતી જમીનોના ખાતેદારો દ્વારા ઉગ્ર સ્વરૂપે રજૂઆતો / વિરોધ જોવા મળે છે, જેમ જણાવ્યું તેમ જાહેર હેતુ માટે કાનુની પ્રક્રિયા અનુસરીને કોઈપણની જમીન / મિલકત સંપાદીત કરવાનો બંધારણની જોગવાઈઓ પ્રમાણે રાજ્યને અધિકાર છે, હા, તેમાં ચોક્કસ પારદર્શક પ્રક્રિયા અનુસરવી તેમજ પ્રવર્તમાન માર્કેટ દર મુજબ વળતર નક્કી કરવું, નવીન કાયદામાં જમીન ગુમાવવા બદલ દિલાસા વળતર (Solatium Compensation) ની જોગવાઈઓ જાણવી જરૂરી છે. જમીન સંપાદન, પુનઃવસન અને પુનઃસ્થાપન, વ્યાજબી વળતર અને પારદર્શિતાનો અધિકાર અધિનિયમ ૨૦૧૩ મુજબ કલમ-૨૬ હેઠળ સંપાદિત થતી જમીનનું વળતર નક્કી કરવા માટે સિધ્ધાંતો નક્કી કરવામાં આવેલ છે. જેમાં સૌ પ્રથમ વળતરની બજાર કિંમતને કયા આધાર વર્ષ તરીકે નક્કી કરવી. તો તે અંગે કલમ-૧૧ મુજબનું પ્રસિધ્ધ થાય તે તારીખે જે બજાર કિંમત થાય તે વિચારણામાં નિર્ણાયક તરીકે લેવાની છે. આ અંગે કલમ-૧૧ પ્રાથમિક જાહેરનામાની તારીખે તે સમયે થયેલા ખરેખર વેચાણ અથવા સંપાદન હેઠળની જમીનના જ સ્વરૂપની અને બધી રીતે તેના જેવા જ સંજોગોવાળી જમીનના થયેલા વેચાણનો પુરાવો વિચારણામાં લઈ યોગ્ય બજાર કિંમત નક્કી કરવાનું એક માપદંડ છે અને સંપાદિત થતી જમીનના જ વિસ્તારની સરખા મુલ્યાંકનની જમીનનો વેચાણ પુરાવો મળે તો બજારકિંમત આવા વેચાણમાં જણાવેલ કિંમતને અનુલક્ષીને વળતરની રકમ નક્કી કરી શકાય. ખાસ કરીને શહેરી વિસ્તારની જમીનો માટે મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકા / વિકાસ સત્તા મંડળ / જીલ્લા / તાલુકા મથક તેમજ ઔદ્યોગિક રીતે વિકાસ પામતા વિસ્તારોનું મૂલ્યાંકન વૈજ્ઞાાનિક ઢબે થઈ શકે તે માટે આવી જમીનોનું મૂલ્યાંકન રાજ્ય સરકારના ટાઉન પ્લાનીંગ અને મૂલ્યાંકન ખાતાના અધિકારીઓ મારફત કરાવવામાં આવે છેે. 

જમીન સંપાદન કરતી વખતે કલમ-૨૬ અન્વયે ઉપરોક્ત માપદંડ જમીનનું વળતર નક્કી કરવાના છે. હવે કલમ-૨૭ હેઠળ વળતરની ગણતરી કઈ રીતે કરવાની છે તે પણ નક્કી કરવામાં આવ્યું છે અને તે અનુસાર જમીન સાથે જોડાયેલ તમામ મિલકતોને (મકાન, ઝાડ સહિત) સમાવિષ્ટ રાખીને નક્કી કરવામાં આવે છે અને તેમાં રાજ્ય સરકાર પોતાના જુદા જુદા વિભાગોના ઉપયોગ માટે, જાહેર સાહસો (Public undertaking) માટે જેમાં રાજ્ય સરકાર હેઠળની કંપનીઓ / બોર્ડ / કોર્પોરેશનનો સમાવેશ થાય છે અને જેમાં રાજ્ય સરકાર અને ખાનગી ભાગીદારી પ્રોજેક્ટ જેને PPP (Public Private Partnership) તરીકે ઓળખવામાં આવે છે અને તેમાં સંપાદિત થતી જમીનની માલિકી સંપૂર્ણપણે રાજ્ય સરકારની રહેલી હોય અને રાજ્ય સરકાર ખાસ કિસ્સામાં ખાનગી કંપનીઓ માટે જાહેર હેતુ માટે ગણી સંપાદન કરે ત્યારે કાયદાથી નક્કી કરેલ માપદંડો મુજબ વળતરની રકમની ગણતરી કરવાની હોય છે અને તે અનુસાર બજાર કિંમત જે નક્કી કરવામાં આવે તે જો જમીન ગ્રામ્ય વિસ્તારની હોય તો બે (૨)નો ગુણાંક અને શહેરી વિસ્તાર માટે એક (૧) નો ગુણાંક નક્કી કરવામાં આવેલ છે અને આ વળતર નક્કી કરવામાં જમીન સાથે જોડાયેલ અન્ય મિલકતોનો પણ સમાવેશ થાય છે અને જે જમીનની બજાર કિંમત નક્કી કરવામાં આવે તેમાં ૧૦૦% Solatium દિલાસા વળતર ચૂકવવાનું હોય છે. અગાઉના કાયદામાં વળતરની રકમ નક્કી કરવામાં આવે તેમાં ફક્ત ૩૦% Solatium હતું. જે નવીન ૨૦૧૩ના કાયદામાં ૧૦૦% કરવામાં આવ્યું છે. આમ જેની શહેરી વિસ્તારમાં જમીન સંપાદન થાય તેમાં ઉપરોક્ત માપદંડ મુજબ સોલેશ્યમની રકમ ઉમેરતાં બે ગણી વળતરની રકમ અને ગ્રામ્ય વિસ્તારની જમીન માટે સોલેસ્યમની રકમ ઉમેરતાં ચાર ગણા વળતરની રકમ નક્કી કરવાની થાય છે. જમીન સાથે અન્ય અસ્કમાયતો અંગે વળતર નક્કી કરવા માટે જમીનમાં જો પાક ઉભો હોય તો તે અંગે ખેતીવાડી ખાતાનો અભિપ્રાય મેળવી ઉભા પાકની કિંમત નક્કી કરવાની થાય અને જો જમીનમાં ઝાડ હોય તો તે અંગે વન અને પર્યાવરણ વિભાગનો અભિપ્રાય મેળવવાનો થાય, આ ઉપરાંત ઘણીવાર જે જમીન સંપાદન થાય તે પુરેપુરી સંપાદન થવાને બદલે અંશતઃ સંપાદન થાય અને તેના કારણે જમીનના ટુકડા કે મહત્વની ન રહે ત્યારે હિત ધરાવતી વ્યક્તિને જે નુકશાન થાય તે, તેજ રીતે સ્થાવર અને જંગમ મિલકતને જે નુકશાન થાય તે, તેજ રીતે રહેઠાણનું મકાન અથવા ધંધા / વ્યપારનું સ્થળ બદલવાની સ્થિતિ ઉભી થાય તેના કારણે જે ખર્ચ થાય તે, તેમજ અસરગ્રસ્ત કુટુંમ્બોને સમન્યાય અને લાભના હિતમાં બીજું જે કારણ હોય તેનો સમાવેશ વળતર ચૂકવવાના એવોર્ડમાં સમાવેશ કરવાનો થાય છે.

જમીન મિલકતના દસ્તાવેજોની નોંધણીની કાયદાકીય જોગવાઈઓ

 

પક્ષકારોએ સહી કરેલા લખાણ-દસ્તાવેજને રજિસ્ટ્રેશન માટે કેટલા સમયમાં રજૂ કરવો જરૂરી છે ?

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

તમારી જમીન, તમારી મિલકત 

> નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

સ્થાવર મિલકત એટલે કે જમીન મિલકત એ મૂળભૂત રીતે રાજ્યનો વિષય છે એટલે કે માત્ર રાજ્ય સરકારને જ તે સંબંધી કાયદા કરવાની સત્તા છે. તેમ છતાં, ખેતીની જમીન સિવાય મિલકતની તબદીલી અને ખેતરની અને દસ્તાવેજ સમાવતી યાદી હેઠળ છે એટલે કે બન્ને કેન્દ્ર અને રાજ્ય સરકાર, આ બાબતમાં કાયદો કરી શકે છે. પછી ભલે ભારતીય નોંધણી અધિનિયમ, ૧૯૦૮, કેન્દ્ર સરકારનો હોય તે છતાં અધિનિયમ હેઠળની ઘણી ખાસ સત્તા રાજ્ય સરકારને નિમેલ અથવા સત્તામંડળોને આપવામાં આવી છે. તેથી અધિનિયમનો અમલ મુખ્યત્વે વ્યકિતગત રાજ્ય સરકારે સંભાળવાનો છે.

સ્થાવર મિલકતકઈ હોઈ શકે / જેનું રજિસ્ટ્રેશન ફરજિયાત કે મરજિયાત હોઈ શકે?
સ્થાવર મિલકતમાં કોઈપણ જમીન, મકાન, વારસાગત, ભથ્થાં, જવાના હકો, લાઈટસ, મત્સ્યોદ્યોગ અથવા જમીનમાંથી અને જમીન સાથે જોડાયેલી અથવા કોઈપણ વસ્તુને કાયમી જોડાયેલી કોઈપણ વસ્તુમાંથી ઊભા થતા બીજા લાભનો સમાવેશ થાય છે. પણ તેમાં લાભો સાથે સંકળાયેલા તમામ સોદા રજિસ્ટ્રેશનને પાત્ર છે. જમીન સાથે જોડાયેલાં યંત્રોને આવરી લેવાયેલાં છે અને તેની જમીન, મકાન અથવા યંત્ર ગીરો મૂકીને લોન ઊભી કરી હોય તો, તેનું રજિસ્ટ્રેશન જરૂરી છે. હવે આપણે ફરજિયાત નોંધણીપાત્ર દસ્તાવેજ/લેખ અંગેની વિગતો રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈ મુજબ જોઈશું.

કલમ-૧૭(૧)(અ) : રજિસ્ટ્રેશન એક્ટનો કાયદો અમલમાં આવ્યો તેમજ ત્યારબાદ સને ૨૦૦૧ માં તેને આનુષંગિક અન્ય કાયદાઓની જાહેરાત કરવામાં આવી તે અગાઉ અથવા ત્યારબાદ કોઈપણ જંગમ મિલકતની તબદીલી અવેજથી થતી હોય અને તે અંગેના તમામ કરારો તથા લખાણો જેની ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ ૫૩/એ માં સમાવેશ થતો હોય તેવા તમામ કરારો કે લખાણોની નોંધણી કરાવવી ફરજિયાત છે. જો તેવા કોઈપણ તબદીલી અંગેના કરારો કે લખાણોની નોંધણી કરાવેલી ન હોય તેવા કરારો કે લખાણોથી સદરહુ કલમ ૫૩/એ ના હેતુઓને કોઈ અસર થશે નહીં. આમ ઉપરની હકીકતમાં નીચે જણાવેલા મુખ્યત્વે દર્શાવેલા દસ્તાવેજોની રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈ મુજબ નોંધણી કરાવવી ફરજિયાત છે અને તે માટે જે તે સમયે પ્રવર્તમાન હોય તેવી લાગુ પડતી સ્ટેમ્પ ડયુટી જે તે દસ્તાવેજ ઉપર ભરવી પડે છે. (૧) વેચાણનો કરાર યાને સાટાખત, (૨) વેચાણની રૂએ કબજા રસીદ, (૩) વેચાણનો દસ્તાવેજ, (૪) બક્ષિસનો દસ્તાવેજ, (૫) રીલીઝનો દસ્તાવેજ, (૬) વેચાણ દસ્તાવેજની અવેજમાં આપવામાં આવેલ જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની, (9) ગીરોનો દસ્તાવેજ (૮) અદલા-બદલીનો દસ્તાવેજ, (૯) સ્થાવર મિલકત સંબંધિત કરવામાં આવેલ કોઈ કોર્ટનો હુકમ કે હુકમથી જમીનના ભાગલા સંબંધિત દસ્તાવેજો, (૧૦) રીકન્વેયન્સનો દસ્તાવેજ, (૧૧) ભાડાપટ્ટાનો દસ્તાવેજ, (૧૨) દત્તકપત્ર, (૧૩) વહેંચણીનો દસ્તાવેજ રજિસ્ટ્રેશનની જરૂર ન હોય તેવા કયા દસ્તાવેજ હોઈ શકે તેની જોગવાઈ જોઈશું. કેટલાક અમુક દસ્તાવેજ સ્થાવર મિલકતને લાગુ હોવા છતાં, રજિસ્ટર્ડ કરવાની જરૂર નથી.

આ રજિસ્ટ્રેશન અધિનિયમની કલમ -૧૭૨ માં નીચે પ્રમાણે દસ્તાવેજો આપ્યા છે.
(૧) સમાધાન ખત, (૨) કોઈપણ કોર્ટનું હુકમનામું અથવા હુકમ, સિવાય કે દાવા અથવા કાર્યવાહીનું વિષય વસ્તુ હોય તે સિવાયની સ્થાવર મિલકતનું હુકમનામું બનતું હોય. (૩) સરકાર ધ્વારા સ્થાવર મિલકતની મંજુરી. (૪) મહેસુલ અધિકારીએ કરેલ વિભાજનનો લેખ. (૫) કંપનીઓના શેરોને લગતો લેખ, પછી ભલે, કંપનીની અસ્ક્યામત સંપૂર્ણપણે અથવા અંશતઃ સ્થાવર મિલકતની બનતી હોય. (૬) કિબેન્ચર પ્રમાણપત્ર, ડિબેન્ચરની સિક્યુરિટી, ડિબેન્ચર ધરાવનારાઓના ટ્રસ્ટીને સ્થાવર મિલકતની તબદીલી, ગીરો (૭) આવા ડિબેન્ચરના શેરો અથવા તબદીલી.
જ્યારે પેટા કલમ (૧-એ) માં નિર્દિષ્ટ કરેલા દસ્તાવેજો સિવાયનો કોઈપણ દસ્તાવેજ પોતે, જ્યારે કરેલો હોય ત્યારે કોઈપણ હક્ક, ઈલાકો અથવા હિત ઊભું કરતો નથી, મર્યાદિત કરતો નથી અથવા નાશ કરતો નથી. જમીન-મિલકતના લેખ રજિસ્ટર્ડ ન કર્યા હોય તો અસર શું થઈ શકે?

કલમ ૧૭ હેઠળ અથવા મિલકત તબદીલી અધિનિયમ ૧૮૮૨ ની જોગવાઈઓ હેઠળ રજિસ્ટર હોય તેવા દસ્તાવેજ રજિસ્ટર્ડ કરાવ્યો ન હોય તો, તેની સાથે કે આવો રજિસ્ટર્ડ નહીં કરાયેલો દસ્તાવેજ.

(૧) તેમાં જણાવેલ સ્થાવર મિલકત માટે અમલી બનતો નથી. (૨) આવી મિલકતને અસરકર્તા અથવા આવી સત્તા આપતા કોઈપણ વ્યવહારના પુરાવા તરીકે મેળવી શકાશે નહીં. (૩) તેથી, દસ્તાવેજ નિરર્થક બને છે અને તમામ વ્યવહારુ હેતુઓ માટે બિનઉપયોગી બને છે.
આવો દસ્તાવેજ માત્ર નીચેના મર્યાદિત હેતુઓ માટે સ્વીકારી શકાય. (૪) યથા નિર્દિષ્ટ દાદ અધિનિયમ (સ્પેસિફિક રીલિફ એકટ) હેઠળ નિર્દિષ્ટ પાલન માટેના દાવામાં કરારના પુરાવા માટે. (૫) મિલકત તબદીલ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ ના હેતુ માટે કરારના અંશતઃ પાલનના પુરાવા માટે (૬) સંતાન દત્તક લેવાની કોઈપણ સત્તા મળતી નથી.

કોઈપણ સ્થાવર મિલકતને લગતા લેખનું રજિસ્ટ્રેશન તેવી મિલકતની હકુમત-સ્થળ-વિસ્તારમાં આવેલ હોય તેના સબ રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ કરાવવાનું રહે છે.
અજાણી ભાષા હોય તો ભાષાંતર ઃ દસ્તાવેજ રજિસ્ટર કરનાર અધિકારી સમજતા ન હોય તેવી ભાષામાં દસ્તાવેજ હોય અને જિલ્લામાં સામાન્ય રીતે વપરાતી હોય તો, દસ્તાવેજનું સાચું ભાષાંતર અને તેની ખરી નકલ, અસલ સાથે રજુ કરવી જોઈએ (કલમ-૧૯)
ખાલી જગા, છેકછાક વગેરે અધિકૃત કરેલ હોવો જોઈએ ઃ દસ્તાવેજમાં લાઈન દોરેલી હોય, કોરી જગ્યા હોય, છેકછાક અથવા બદલા બદલી હોય તો તેની નોંધ થવી જોઈએ. (કલમ-૨૦).

મિલકતનું વર્ણન અને નકશો અને પ્લાન ઃ બિન વસિયતી દસ્તાવેજમાં સ્થાવર મિલકત ઓળખવા માટે વિગતોથી તેનું વર્ણન હોવું જોઈએ. તેની વિગતોમાં નીચેની વિગતો હોવી જોઈએ.
(૧) ઉત્તરમાં અને રોડસાઈડ આગળ આવેલાં ઘરો અને તેમના હાલના અને અગાઉના ભોગવટેદારો અને તેમના ઘર નંબર (હોય તો તે ), (૨) જમીનનો પ્રાદેશિક વિભાગ, અને બીજી મિલકતો જેના ઉપર તે આવેલ હોય, (૩) સરકારી નકશા અથવા સર્વે નંબરના સંદર્ભ સાથે તેની શકય સ્થિતિ (કલમ-૨૧) કલમ ૨૨, રાજ્ય સરકારને, એવું ઠરાવવાને અધિકૃત કરે છે કે ઘર જમીન સરકારી સંદર્ભથી વર્ણવેલા હોવા જોઈએ (કલમ-૨૨(૧) તેમ છતાં ઠરાવેલી વિગતો ન આપી હોય તો પણ દસ્તાવેજ રજિસ્ટર કરી શકાય. મિલકતનું વર્ણન તે ઓળખવા માટે પૂરતું હોવું જોઈએ.
(કલમ-૨૨(૨) પક્ષકારે સહી કરેલા લેખને રજિસ્ટ્રેશન માટે રજૂ કરવાનો સમય કેટલો મળી શકે ?

લેખ/દસ્તાવેજ, તે સહી કર્યાની તારીખથી ૪ મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે સબ રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ રજુ કરવો જોઈએ, (કલમ-૨૩). કોર્ટનું હુકમનામું અથવા હુકમ, દિવસ આખરી બને ત્યારથી ચાર મહિનાની અંદર રજૂ કરી શકાય. દસ્તાવેજ જુદી જુદી ઘણી વ્યકિતઓએ જુદા જુદા સમયે કર્યા હોય તો દરેક કર્યાની તારીખથી ૪ મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરી શકાશે, (કલમ-૨૪). જે તે પક્ષકારોમાંની અમુક વ્યકિતએ વિદેશમાં દસ્તાવેજ/લેખ કર્યા હોય તો તે સહી ભારતમાં તેના આવ્યા પછી ચાર મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે રજૂ કરી શકાય છે. પરંતુ જો ચાર મહિનાનો સમયગાળો ચુકી જવાય તો રજિસ્ટ્રેશન ફી બે ગણી ચૂકવીને વધુ ચાર મહિનાના સમયગાળામાં તેવા લેખ/દસ્તાવેજનું રજિસ્ટ્રેશન સબ રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ કરી શકાય છે.

નોંધ:-(જમીન-મિલકતમાટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા  લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

-જમીન સંપાદન અધિનિયમ-2013માં જમીનનું મૂલ્યાંકન તેમજ વળતર નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ

 

લોકાભિમુખમાર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ૨૦૧૩ના કાયદામાં લેન્ડ રેફરન્સ કોર્ટના બદલે અલગ સત્તાતંત્ર (Authority) સમક્ષ કરવાની જોગવાઈ છે

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

(ગતાંકથી ચાલુ)

આપણે ગત લેખમાં જમીન સંપાદન અધિનિયમ-૧૮૯૪ અને નવીન ૨૦૧૩ના કાયદાની જમીન સંપાદન પ્રક્રિયાની જોગવાઈઓની માહિતી રજૂ કરવામાં આવેલ, આજકાલ બુલેટ ટ્રેન, નેશનલ હાઈવે, મેટ્રો ટ્રેન કે અન્ય મોટા પ્રોજેક્ટો હેઠળ સંપાદન થતી જમીનોના ખાતેદારો દ્વારા ઉગ્ર સ્વરૂપે રજૂઆતો / વિરોધ જોવા મળે છે, જેમ જણાવ્યું તેમ જાહેર હેતુ માટે કાનુની પ્રક્રિયા અનુસરીને કોઈપણની જમીન / મિલકત સંપાદીત કરવાનો બંધારણની જોગવાઈઓ પ્રમાણે રાજ્યને અધિકાર છે, હા, તેમાં ચોક્કસ પારદર્શક પ્રક્રિયા અનુસરવી તેમજ પ્રવર્તમાન માર્કેટ દર મુજબ વળતર નક્કી કરવું, નવીન કાયદામાં જમીન ગુમાવવા બદલ દિલાસા વળતર (Solatium Compensation) ની જોગવાઈઓ જાણવી જરૂરી છે. જમીન સંપાદન, પુનઃવસન અને પુનઃસ્થાપન, વ્યાજબી વળતર અને પારદર્શિતાનો અધિકાર અધિનિયમ ૨૦૧૩ મુજબ કલમ-૨૬ હેઠળ સંપાદિત થતી જમીનનું વળતર નક્કી કરવા માટે સિધ્ધાંતો નક્કી કરવામાં આવેલ છે. જેમાં સૌ પ્રથમ વળતરની બજાર કિંમતને કયા આધાર વર્ષ તરીકે નક્કી કરવી. તો તે અંગે કલમ-૧૧ મુજબનું પ્રસિધ્ધ થાય તે તારીખે જે બજાર કિંમત થાય તે વિચારણામાં નિર્ણાયક તરીકે લેવાની છે. આ અંગે કલમ-૧૧ પ્રાથમિક જાહેરનામાની તારીખે તે સમયે થયેલા ખરેખર વેચાણ અથવા સંપાદન હેઠળની જમીનના જ સ્વરૂપની અને બધી રીતે તેના જેવા જ સંજોગોવાળી જમીનના થયેલા વેચાણનો પુરાવો વિચારણામાં લઈ યોગ્ય બજાર કિંમત નક્કી કરવાનું એક માપદંડ છે અને સંપાદિત થતી જમીનના જ વિસ્તારની સરખા મુલ્યાંકનની જમીનનો વેચાણ પુરાવો મળે તો બજારકિંમત આવા વેચાણમાં જણાવેલ કિંમતને અનુલક્ષીને વળતરની રકમ નક્કી કરી શકાય. ખાસ કરીને શહેરી વિસ્તારની જમીનો માટે મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકા / વિકાસ સત્તા મંડળ / જીલ્લા / તાલુકા મથક તેમજ ઔદ્યોગિક રીતે વિકાસ પામતા વિસ્તારોનું મૂલ્યાંકન વૈજ્ઞાાનિક ઢબે થઈ શકે તે માટે આવી જમીનોનું મૂલ્યાંકન રાજ્ય સરકારના ટાઉન પ્લાનીંગ અને મૂલ્યાંકન ખાતાના અધિકારીઓ મારફત કરાવવામાં આવે છેે. 

જમીન સંપાદન કરતી વખતે કલમ-૨૬ અન્વયે ઉપરોક્ત માપદંડ જમીનનું વળતર નક્કી કરવાના છે. હવે કલમ-૨૭ હેઠળ વળતરની ગણતરી કઈ રીતે કરવાની છે તે પણ નક્કી કરવામાં આવ્યું છે અને તે અનુસાર જમીન સાથે જોડાયેલ તમામ મિલકતોને (મકાન, ઝાડ સહિત) સમાવિષ્ટ રાખીને નક્કી કરવામાં આવે છે અને તેમાં રાજ્ય સરકાર પોતાના જુદા જુદા વિભાગોના ઉપયોગ માટે, જાહેર સાહસો (Public undertaking) માટે જેમાં રાજ્ય સરકાર હેઠળની કંપનીઓ / બોર્ડ / કોર્પોરેશનનો સમાવેશ થાય છે અને જેમાં રાજ્ય સરકાર અને ખાનગી ભાગીદારી પ્રોજેક્ટ જેને PPP (Public Private Partnership) તરીકે ઓળખવામાં આવે છે અને તેમાં સંપાદિત થતી જમીનની માલિકી સંપૂર્ણપણે રાજ્ય સરકારની રહેલી હોય અને રાજ્ય સરકાર ખાસ કિસ્સામાં ખાનગી કંપનીઓ માટે જાહેર હેતુ માટે ગણી સંપાદન કરે ત્યારે કાયદાથી નક્કી કરેલ માપદંડો મુજબ વળતરની રકમની ગણતરી કરવાની હોય છે અને તે અનુસાર બજાર કિંમત જે નક્કી કરવામાં આવે તે જો જમીન ગ્રામ્ય વિસ્તારની હોય તો બે (૨)નો ગુણાંક અને શહેરી વિસ્તાર માટે એક (૧) નો ગુણાંક નક્કી કરવામાં આવેલ છે અને આ વળતર નક્કી કરવામાં જમીન સાથે જોડાયેલ અન્ય મિલકતોનો પણ સમાવેશ થાય છે અને જે જમીનની બજાર કિંમત નક્કી કરવામાં આવે તેમાં ૧૦૦% Solatium દિલાસા વળતર ચૂકવવાનું હોય છે. અગાઉના કાયદામાં વળતરની રકમ નક્કી કરવામાં આવે તેમાં ફક્ત ૩૦% Solatium હતું. જે નવીન ૨૦૧૩ના કાયદામાં ૧૦૦% કરવામાં આવ્યું છે. આમ જેની શહેરી વિસ્તારમાં જમીન સંપાદન થાય તેમાં ઉપરોક્ત માપદંડ મુજબ સોલેશ્યમની રકમ ઉમેરતાં બે ગણી વળતરની રકમ અને ગ્રામ્ય વિસ્તારની જમીન માટે સોલેસ્યમની રકમ ઉમેરતાં ચાર ગણા વળતરની રકમ નક્કી કરવાની થાય છે. જમીન સાથે અન્ય અસ્કમાયતો અંગે વળતર નક્કી કરવા માટે જમીનમાં જો પાક ઉભો હોય તો તે અંગે ખેતીવાડી ખાતાનો અભિપ્રાય મેળવી ઉભા પાકની કિંમત નક્કી કરવાની થાય અને જો જમીનમાં ઝાડ હોય તો તે અંગે વન અને પર્યાવરણ વિભાગનો અભિપ્રાય મેળવવાનો થાય, આ ઉપરાંત ઘણીવાર જે જમીન સંપાદન થાય તે પુરેપુરી સંપાદન થવાને બદલે અંશતઃ સંપાદન થાય અને તેના કારણે જમીનના ટુકડા કે મહત્વની ન રહે ત્યારે હિત ધરાવતી વ્યક્તિને જે નુકશાન થાય તે, તેજ રીતે સ્થાવર અને જંગમ મિલકતને જે નુકશાન થાય તે, તેજ રીતે રહેઠાણનું મકાન અથવા ધંધા / વ્યપારનું સ્થળ બદલવાની સ્થિતિ ઉભી થાય તેના કારણે જે ખર્ચ થાય તે, તેમજ અસરગ્રસ્ત કુટુંમ્બોને સમન્યાય અને લાભના હિતમાં બીજું જે કારણ હોય તેનો સમાવેશ વળતર ચૂકવવાના એવોર્ડમાં સમાવેશ કરવાનો થાય છે.

એજન્ટ અને પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડર વચ્ચેનો શું તફાવત છે ?

 
•  
જે નિર્ધારિત કામ કરવા માટે પાવર ઓફ એટર્ની આપેલો હોય, તો તે કામ પૂરું થતાં તેનો અંત આવે છે 
સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

    આ કાયદા હેઠળ પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ જો નોટરી સમક્ષ તેમાં સહી કરી હોય, તો લેખ કરી આપનારની સહીના એક્ઝિક્યુશનને તથા લેખની અધિકૃતતાને કોર્ટ ખરી માની લે છે.

પાવર ઓફ એટર્ની બે વ્યક્તિઓ સંયુકત રીતે પણ આપી શકે છે તેમજ તેવા લેખ દ્વારા બે વ્યકિતઓને જોઈન્ટલી અને /અગર સેવરલી રીતે કાર્ય કરવા પણ અધિકૃત કરી શકાય છે. પાવર ઓફ એટર્ની મર્યાદિત સમય માટે પણ આપી શકાય છે તેમજ જનરલ પાવર ઓફ એટર્નીને રદ પણ કરી શકાય છે. જો ચોકક્સ કામ કરવા માટેનો પાવર ઓફ એટર્ની આપેલો હોય, તો તે કામ પૂરું થતાં તેનો અંત આવે છે. પાવર ઓફ એટર્નીનું સાક્ષીકરણ પણ ફરજિયાત નથી.

    મુખત્યારનામું રરજિસ્ટ્રેશન ફરજિયાત નથી, સિવાય કે તે સ્થાવર મિલકતને માટે આપેલું હોય અવેજ સહિતનું, હિતવાળું કપલ્ડ વિથ ઈન્ટરેસ્ટ હોય તથા સ્થાવર મિલકતના વેચાણ માટે નજીકના સગા હોય નહીં તેવી વ્યકિતને અપાયેલું હોય. જો એકથી વધુ મુખત્યારની નિમણૂક થઈ હોય, તો દરેક વ્યકિત દીઠ વધારાની સ્ટેમ્પ ડયુટી લાગે છે. જો સ્થાવર મિલકત માટે મુખત્યારનામું અપાયેલું હોય, તો વેચાણખત ઉપર લાગે તેટલી સ્ટેમ્પ ડયુટી પણ લાગે છે.

     

 સમાજ માટે મુખત્યારનામું ખૂબ જ ઉપયોગી દસ્તાવેજ છે. તે સમય બચાવે છે, સંબંધો સાચવે છે, વિશ્વાસનું વાતાવરણ ઉત્પન્ન કરે છે અને જરૂર જણાય તો તેને રદ પણ કરી શકાય છે તથા પરત પણ ખેંચી શકાય છે.

આમ પાવર ઓફ એટર્ની એક વ્યકિતએ બીજી વ્યકિત ઉપર મુકેલા વિશ્વાસનો લેખ

ગણાય અને તેવો વિશ્વાસ જ્યાં સુધી પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ કાયદેસર રીતે રદ કરવામાં ન આવે ત્યાં સુધી ચાલુ રહે છે. જો કુલમુખત્યાર કોઈ ગેરકાયદે કે ગુનાઇત કૃત્યો કરે અગર અધિકાર બહારનું કૃત્ય કરે તો તે માટે પાવર ઓફ એટર્ની આપનાર જવાબદાર રહેશે નહીં. વળી પાવર ઓફ એટર્ની આપનારને લેખ દ્વારા કુમમુખત્યારે કરેલી કાર્યવાહીઓની જાણ કરવાનીફરજ પણ છે અને તેવી કાર્યવાહીની વિગતો મેળવવાનો પણ મુખત્યારનામુ લખી આપનારને કાયદેસરનો હક્ક અને અધિકાર રહે છે.

નોંધ:-જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક

કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ લેખાંક-3

 

રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- આ કાયદામાં ડેવલપર દ્વારા 'મોનોપોલી' ઉભી કરવામાં ન આવે તેની પણ જોગવાઈઓ છે

ગત લેખમાં આપણે રીયલ એસ્ટેટના પ્રમોટર / ડેવલપરની શું ફરજો છે તે અંગે વર્ણન કર્યું તેજ રીતે મકાન / એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ મેળવનારના (Allotee) અધિકારો અને ફરજો છે તે અંગેની જોગવાઈઓ પ્રકરણ-૪ના કલમ-૧૯માં જણાવવામાં આવી છે અને તે મુજબ ફાળવણીથી મેળવનાર (Allotee) રેગ્યુલરી ઓથોરીટીએ મંજૂર કરેલ સંપૂર્ણ વિગતો સાથેનો નકશો, લે આઉટ અને આ કાયદા / નિયમોથી નક્કી કરેલ માહિતી સાથે પ્રમોટર દ્વારા સહી કરેલ સમજૂતી કરાર (MOU - Agreement) મેળવવા હક્કદાર છે તેમજ વેચાણ સમજૂતી કરારમાં જણાવ્યા પ્રમાણે પાણી, સેનીટેશન અને અન્ય સવલતોની જોગવાઈ સહિત, પ્રોજેક્ટ તબક્કાવાર પુરૂં કરવાનું સમયપત્રક મેળવવા હક્કદાર છે. તેજ રીતે પ્રમોટર દ્વારા જે મુજબ એકરારનામું કરવામાં આવ્યું હોય તે મુજબ મકાન / એપાર્ટમેન્ટનો કબજો મેળવવા માટે દાવો કરવા (Claim) માટે હક્કદાર રહેશે અને તેજ રીતે ફાળવણીથી મેળવનારાનું એસોસીએશન કોમન ફેસીલીટી (સામુહિક) અંગે સંયુક્તપણામાં દાવો કરવાનો હક્ક રહેશે. વધુમાં ફાળવણીથી મેળવનારના હક્કનું રક્ષણ થાય તે માટે પ્રમોટર દ્વારા વેચાણ અંગેની સમજૂતી કરાર મુજબ અને નિયમોના ભંગ બદલ નોંધણી રદ થાય અથવા મોકુફ કરવામાં આવે અને તેના કારણે પ્રમોટર દ્વારા વ્યવસાય બંધ થાય અને સમજૂતી કરારનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ જાય અને મકાન / એપાર્ટમેન્ટનો કબજો સોંપવામાં અસમર્થ થાય ત્યારે પ્રમોટર પાસેથી આ અધિનિયમ હેઠળ ઠરાવવામાં આવે તેટલા દરે વ્યાજ અને તે હેઠળ જોગવાઈ કરવામાં આવે તેટલી વળતર સાથે ચૂકવણીની રકમનો રી-ફંડનો દાવો (Claim) કરવા હક્કદાર થાય છે.

ઘણીવાર એવું બને છે કે, મકાન / એપાર્ટમેન્ટ કબજો સુપ્રત કરવામાં આવે, પરંતુ પ્રમોટર દ્વારા કોમન (મજીયારા) વિસ્તારોના દસ્તાવેજો અને પ્રોજેક્ટ દા.ત. ગાર્ડન, પાર્કિંગ - પ્લે એરીયા, સોલીડવેસ્ટના દસ્તાવેજો અથવા કબજો સુપ્રત કરવામાં આવતો નથી. તો આ કાયદાની જોગવાઈ મુજબ ફાળવણીથી મેળવનારા આવા દસ્તાવેજો / કબજો મેળવવા હક્કદાર છે. બીજું કે જેમ ફાળવણીથી મેળવનાર પ્રમોટર પાસેથી વેચાણ સમજૂતી કરાર મુજબ દસ્તાવેજો / સુવિધા મેળવવા હક્કદાર છે, તેજ રીતે કલમ-૧૩ મુજબ એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ / મકાનના સમજૂતિ કરાર મુજબ ફાળવણીથી મેળવનારે શરતો મુજબ ચૂકવણી (Payment) કરવાની અને સમયમર્યાદા નક્કી કરે તે પ્રમાણે ચૂકવણી કરવા બંધાયેલ છે, કારણ કે પ્રમોટર અને એલોટી વચ્ચેનો સમજૂતી કરાર એકતરફી નથી. બંને પક્ષે પાલન કરવા પરસ્પર બંધાયેલ છે, તેજ રીતે દસ્તાવેજ અંગેના ચાર્જીસ, મ્યુનિસિપલ વેરા, પાણી અને વીજળીના ચાર્જીસ, નિભાવ ખર્ચ, જમીન મહેસૂલ અને જે પણ અન્ય ચાર્જીસ વસુલ કરવાપાત્ર હોય અથવા જે હિસ્સો (Contribution) ચૂકવવાપાત્ર હોય તે આપવા માટે બંધાયેલ છે. આજ રીતે સમજૂતી કરાર મુજબ જે ચૂકવણું કરવાની સમયમર્યાદા નક્કી કરવામાં આવેલ હોય તેમાં વિલંબ થાય તો જે નક્કી કરવામાં આવે તે દરે વ્યાજ ચૂકવવા પણ જવાબદાર ગણાશે અને સમજૂતી કરાર મુજબ પ્રમોટર અને ફાળવણીથી મેળવનાર બંને વચ્ચેની પરસ્પર સમજૂતીથી વ્યાજની રકમ ઘટાડી શકે છે. આ ઉપરાંત દરેક પ્લોટ / મકાન ધારક એસોસીએશન / સહકારી મંડળી અથવા ફેડરેશનની રચના કરવામાં આવે તેમાં ભાગ લેવો જરૂરી છે. તેજ રીતે મકાનના ભોગવટા પ્રમાણપત્ર મળ્યા બાદ ફાળવણીથી મેળવનારે બે મહિનાનાં સમયગાળામાં કબજો લેવાનો છે અને મકાન / પ્લોટનો જે દસ્તાવેજ કરવાનો હોય તેમાં ભાગ લેવાનો રહેશે.

આમ ઉપર્યુક્ત જોગવાઈઓ ફાળવણીથી (Allotees) મેળવનારાઓને જાણવી જરૂરી છે, કારણ કે તેઓના અધિકાર સાથે ફરજો છે અને તેમાં પ્લોટના ફાળવણીકારે સમયમર્યાદામાં ચૂકવણું કરવાની બાબત પણ ખાસ ધ્યાનમાં રાખવાપાત્ર છે. આ કાયદા હેઠળની મુખ્ય જોગવાઈઓ પૈકી રીયલ એસ્ટેટના ડેવલપર, પ્રમોટર અને ફાળવણીથી મેળવનારાઓના શું અધિકારો અને ફરજો છે તેનું વર્ણન કર્યું પણ સાથો સાથ આ કાયદાનું નિયમન કરતું સત્તા મંડળ (Authority) છે તેના શું કાર્યો છે (Function) છે તે પણ જાણવું અગત્યનું છે અને તે માટે કાનુની જોગવાઈઓ કલમ-૩૪માં કરવામાં આવી છે અને તે અનુસાર રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની નોંધણી, એજન્ટો, એન્જીનીયર્સ, આર્કિટેકની નોંધણી અને તેનું નિયમન કરવાનું છે અને જે નોંધણી કરવામાં આવે તેની વેબસાઈટ ઉપર મૂકવાની અને જાહેર જનતાની જાણકારી માટે પ્રસિધ્ધ કરવાનું અને જાળવવાનું તેજ રીતે જો કોઈ નોંધણી રદ કરવામાં આવી હોય અથવા શિક્ષા કરવામાં આવી હોય તેવી નોંધણીના કારણો સહિત કસુરદારો તરીકે પ્રમોટરના ફોટોગ્રાફ સહિત દાખલ કરવાનો અને આ રીતે નોંધાયેલ એજન્ટો પણ કસુરવાર ઠરે તો તેઓના નામ અને ફોટોગ્રાફ દાખલ કરવાનો, આ કરવાનું કારણ એ છે કે, જાહેર જનતાને પણ પ્રમોટર / એજન્ટોની તેઓના કૃત્યની જાણકારી મળી રહે. રીયલ એસ્ટેટ ઓથોરીટીને ફાળવણીથી મેળવનારાઓ / પ્રમોટરો અને એજન્ટો પાસેથી જે ફી વસુલ કરવાની હોય તે વિસ્તારો પ્રમાણે નક્કી કરવાની અને તેના નિયમો ઘડવાની સત્તા છે. તેજ રીતે પ્રમોટર / એજન્ટ / ફાળવણીથી મેળવનારાઓ ઉપર આ કાયદા હેઠળ જે ફરજો અને જવાબદારીઓ લાદવામાં આવી છે તેનું પાલન સુનિશ્ચિત કરાવવાનો અધિકાર છે અને આ થાય તોજ લોકોમાં વિશ્વાસ બેસે અને જેથી આ કાયદા હેઠળ જે જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે તે ઉપરાંત સમુચિત સરકાર (રાજ્ય અને કેન્દ્ર) જે વધારાની સત્તાઓ ઓથોરીટીને સુપ્રત કરે તેનું પાલન કરાવવાની જવાબદારી છે. સત્તા મંડળને પ્રમોટર / એજન્ટ / ફાળવણીથી મેળવનારાઓ ઉપર આ અધિનિયમ હેઠળ ઘડવામાં આવેલ નિયમોના પાલનના ભાગરૂપે દંડ અથવા વ્યાજ નાખવાની પણ સત્તા ધરાવે છે અને તેને વસુલ કરવાની સત્તામાં જમીન મહેસૂલની બાકી તરીકે પણ વસુલ કરી શકે છે. રીયલ એસ્ટેટમાં જો અમુક ડેવલપર દ્વારા ઈજારા સ્થિતિ (Monopoly Situation) ઊભી કરીને દુરઉપયોગ કરવામાં આવે અને જેંના કારણે ફાળવણીથી મેળવનારાઓનું હિત જોખમાય તો ઓથોરીટીને કોમ્પીટીશન કમિશન ઓફ ઈન્ડિયાને કાર્યવાહી કરવા પણ જણાવવાની જોગવાઈઓ છે. આમ રેરા કાયદાની જોગવાઈઓ રીયલ એસ્ટેટના નિયમન માટે અને તમામ સ્ટેક હોલ્ડર્સનું (Stake Holders) હિત જળવાય તે માટેનો છે.  (સંપૂર્ણ)

 લેખાંક-1 માટે અહિ કિલક કરો

 લેખાંક-2 માટે અહિ કિલક કરો

રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ લેખાંક-2

 

રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન  એચ.એસ.પટેલ IAS (નિ.)

- ત્રીજા પક્ષકારને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની તબદીલ કરવાના કિસ્સામાં પ્રમોટરની જવાબદારીઓ નક્કી કરવામાં આવી છે

લેખાંક-2

ગત અંકમાં રીયલ એસ્ટેટ (નિયમન અને વિકાસ) અધિનિયમન (રેરા)ની પાયાની વ્યાખ્યાઓ અંગે નિરૂપણ કરવામાં આવેલ હતી અને આ કાયદો ઘડવાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ શું છે તે જણાવવામાં આવેલ. આ કાયદામાં મુખ્ય ત્રણ અંગો મહત્વના છે, રેગ્યુલટરી ઓથોરોટી, પ્રમોટર એટલે કે ડેવલપર અને ત્રીજા મકાન / લેનારા / ખરીદનારાઓ છે. સૌ પ્રથમ આ કાયદાના ચેપ્ટર-૨માં કલમ-૧૧ થી ૧૮ સુધી પ્રમોટર ડેવલપરના કાર્યો અને ફરજો (Functions and Duties of Promoter) જણાવવામાં આવી છે તો કલમ-૪ હેઠળ ઓથોરીટી પાસે રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની નોંધણી કરાવવાની હોય છે. અરજી સાથે પ્રોજેકટની તમામ બાબતો સાથે દસ્તાવેજી પુરાવા રજૂ કરવાના હોય છે અને કલમ-૫ હેઠળ સત્તા મંડળ દ્વારા ૩૦ દિવસમાં નોંધણી કરવાની હોય છે અને નોંધણી વખતે લોગીન આઈ ડી અને પાસવર્ડ મળ્યેથી સત્તા મંડળની વેબસાઈટ ઉપર સબંધિત પ્રમોટરનું વેબપેજ બનાવવાનું છે. જેમાં પ્રોજેક્ટને લગતી વિગતો જેવી કે પ્રોજેક્ટનો નોંધણી નંબર, બુક થયેલ એપાર્ટમેન્ટ તેમજ પ્લોટોની સંખ્યા અને બુકીંગ થયેલ વિગતોની ત્રિમાસીક યાદી, પ્રોજેકટ માટે અન્ય ઓથોરીટીની મેળવેલ મંજૂરીઓ દા.ત. સ્થાનિક મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનના બાંધકામના નકશા, પર્યાવરણનું NOC વિગેરે, આ ઉપરાંત પ્રોજેક્ટની અદ્યતન ત્રિ માસીક સ્થિતી સત્તા મંડળ દ્વારા નિયમોથી નક્કી કરેલ અન્ય માહિતી અને દસ્તાવેજો, આ તમામ માહિતી લોકોની જાણકારી માટે વેબસાઈટ ઉપર અદ્યતન સ્વરૂપે મૂકવાની છે. 

જ્યારે કોઈપણ વ્યક્તિ એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ બુક કરાવે ત્યારે પ્રમોટર દ્વારા જે માહિતી ઉપલબ્ધ કરવાની જવાબદારી છે, જેમાં સત્તા મંડળે નિયમોનુસાર નિર્દિષ્ઠ કરવામાં આવ્યું હોય તેવા સ્થળે અને જગ્યાએ મંજૂર કરેલ નકશા, લે-આઉટ, પાણી, સ્વચ્છતા, વીજળી જેવી નાગરીક આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ સહિત પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવાનું તબક્કાવાર સમયપત્રક તેજ રીતે નિયમોની જોગવાઈ મુજબ તમામ પ્રકારની જવાબદારી (Obligation) જેવી કે એલોટમેન્ટ લેટરમાં દર્શાવ્યા મુજબ એસોસીએશનને જાહેર ઉપયોગની (Public utility) માલિકી ફેર થાય ત્યાં સુધી વેચાણ અંગેના કરાર મુજબ ફાળવણીથી મેળવનારાઓ (Allotee) એસોસીએશનને જવાબદાર રહેશે. એસોસીએશનનો અર્થ પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થાય ત્યારે સામુહિક સેવાઓ / યુટિલીટી નિભાવવા માટે તમામ પ્લોટ ધારકો / એપાર્ટમેન્ટના ફ્લેટ ધારકોનું એસોસીએશન. આ કાયદાથી એસોસીએશનની રચના કરવાનું ફરજીઆત બનાવવામાં આવ્યું છે. આ ઉપરાંત કરારમાં જણાવેલ નિયત સમયમર્યાદામાં માળખાકીય ખામી અંગે પ્રમોટરની જવાબદારી જેમાં ફાળવણીથી મેળવનારાઓને (Allotee) તમામ એપાર્ટમેન્ટો, પ્લોટો, મકાનોના માલિકીફેર અંગેનો દસ્તાવેજો થઈ ગયા હોય તો પણ પ્રમોટરની જવાબદારી ચાલુ રહે છે, તેજ રીતે પ્રમોટર દ્વારા સબંધિત સત્તા મંડળ દ્વારા આપવામાં આવેલ કંમ્પલેશન સર્ટીફીકેટ (સીસી) અને ભોગવટા પ્રમાણપત્ર (OC) પ્લોટધારકોને તેમજ રેસીડન્ટ એસોસીએશનને ઉપલબ્ધ કરવા માટે બંધાયેલ છે, જો કોઈપણ મિલકત ભાડાપટ્ટે લીધેલ હોય તો પ્રમોટર સબંધિત જમીનની ભાડાપટ્ટાનો સમયગાળો તેમજ તેને સંલગ્ન અન્ય બાબતો જણાવવાની અને તે અંગેનું પ્રમાણપત્ર આપવાનું રહેશે. 

બિલ્ડીંગના ડેવલપર ફક્ત કરાર કે સમજૂતિની જોગવાઈઓ અનુસાર ફાળવણી રદ કરી શકે છે, પરંતુ ફાળવણીથી મેળવનાર (Allotee) એકતરફી રીતે અથવા યોગ્ય કારણવગર ફાળવણી રદ કરવાથી નારાજ થયો હોય અને આવું રદ કરવાનું કૃત્ય વેચાણ અંગેની સમજૂતીની શરતો અને બોલીઓથી વિરૂધ્ધ હોય તો તે અંગે રાહત / દાદ મેળવવા માટે રજૂઆત કરી શકશે અને સત્તા મંડળની ફરિયાદ નિવારણ સમિતી (Grievance Redressal Committee) આવી રજૂઆત અંગે જે નિર્ણય કરે તે પ્રમોટરને બંધનકર્તા રહેશે. પ્રમોટર દ્વારા પ્રોજેક્ટની જાહેરાત અથવા માહિતીપત્રના આધારે અથવા કોઈ મોડેલ એપાર્ટમેન્ટ બતાવેલ હોય તે આધારે કોઈ ડિપોઝીટ અથવા એડવાન્સ મેળવેલ હોય અને તે મુજબ ભૂલ થઈ હોય અને તે આધારે જે ખોટ અને નુકશાન થાય તો પ્રમોટરે વળતર આપવાનું થાય છે અને એટલે કોઈ પ્રમોટર વેચાણ અંગેના સમજૂતી કર્યા વગર કોઈ ડિપોઝીટ અથવા એડવાન્સ લઈ શકતા નથી અને જેથી નિયમોનુસાર ફી પેટે દસ ટકાથી વધારે રકમ વસુલ કરી શકાતી નથી. પ્રમોટરે જે સમજૂતી (Agreement) ઠરાવવામાં આવે તે નિયત નમૂનામાં કરવાની હોય છે અને તેમાં બહારના વિકાસ કાર્યો (External Development) જે તારીખ સુધીમાં એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ, મકાનની કિંમત પેટે ચૂકવણીઓ કરવાની હોય તે તારીખો અને મકાન પ્લોટનો કબજો સુપ્રત કરવાનો હોય તો તે તારીખો અને પ્રમોટરે ફાળવણીથી મેળવનારાઓ કસુર થવાના કિસ્સામાં ફાળવણીથી મેળવનારે પ્રમોટરને ચૂકવવાપાત્ર વ્યાજના દર સાથે મકાન અને બાંધકામ સહિત પરિયોજનાની વિગતો અને તેવી અન્ય વિગતો સમજૂતી કરારમાં સમાવિષ્ઠ થવી જોઈએ. તે વિગતવર્ણનો મુજબનું પ્રમોટરે પાલન પણ કરવાનું હોય છે તે મુજબ મંજૂર કરેલ નકશાઓ મુજબ અને જણાવ્યા મુજબના ફિટીંગ્સ / ફીક્સચર સવલતો અને કોમન ઉપયોગી બાબતો દર્શાવવાની છે. આજ રીતે ત્રીજા પક્ષકારને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની તબદીલ કરવાના કિસ્સામાં પ્રમોટરની જવાબદારીઓ નક્કી કરવામાં આવી છે તે સાથે રાજ્ય સરકાર નક્કી કરે તે મુજબ પ્રોજેક્ટના વીમા લેવાની પણ જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. છેવટે પ્રમોટરની જવાબદારીમાં માલિકી હક્કની તબદીલીની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે અને મકાન / એપાર્ટમેન્ટના ભોગવટા પ્રમાણપત્ર મળ્યા બાદ ત્રણ મહિનાની અંદર કોમન એરીયાની જગ્યાનો માલિકી ફેર દસ્તાવેજ એસોસીએશનને કરી આપવાનો છે અથવા તો સત્તા મંડળને કરી આપવાનો છે. આમ ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણેની જોગવાઈઓ મકાન / એપાર્ટમેન્ટ ખરીદનારાઓએ પ્રમોટર / પ્રોજેક્ટ ડેવલપરની ફરજો અને જવાબદારીઓ શું છે તે જાણવી જરૂરી છે. પ્રમોટરની જેમ જ ફાળવણીથી મેળવનારના પણ હક્કો અને ફરજો છે તે આગામી અંકમાં વર્ણન કરીશું.      

                 ક્રમશ લેખાંક-1 માટે અહિ કિલક કરો

 

નોટરાઇઝ્ડ અથવા રજિસ્ટર્ડ ભાડાકરાર - કયું સારું છે?

મિલકત ભાડે આપવી એ ઘણા ભારતીયો, ખાસ કરીને વૃદ્ધો માટે આવકના મુખ્ય સ્ત્રોતોમાંનું એક છે, જેઓ મિલકત ખરીદવામાં તેમની જીવન બચતનું રોકાણ કરે છે અને તેમના નિવૃત્ત જીવન દરમ્યાન ભાડાની આવકનો આનંદ માણે છે. જો કે, ભવિષ્યમાં કોઈપણ મુશ્કેલીઓ ટાળવા માટે મિલકતને ભાડે આપવા (ભાડે) અત્યંત કાળજી અને સાવધાની સાથે વ્યવહાર કરવો જોઈએ. ભાડા પર મિલકત આપતી વખતે સાવધાનીનો આવો એક મુદ્દો લીવ એન્ડ લાયસન્સ કરાર (અથવા ખાલી ભાડા કરાર)નો અમલ કરવાનો છે. જો લીઝ 11 મહિનાથી વધુ સમયની હોય તો ભાડા કરાર નોંધાયેલ અથવા નોટરાઇઝ્ડ હોવો ફરજિયાત છે. જો કે, જો મિલકત 11 મહિનાથી ઓછા સમય માટે ભાડે આપવામાં આવે તો કરારને અવગણી શકાય છે.

ભાડા કરાર એ કાનૂની દસ્તાવેજ છે જે મિલકતની વિગતો, નાણાકીય વિચારણા અને મિલકત ભાડા વ્યવહાર સાથે સંકળાયેલ અન્ય નિયમો અને શરતોનો ઉલ્લેખ કરે છે. આ ભાડા કરારમાં ઉલ્લેખિત નિયમો અને શરતો ભાડૂત અને મકાનમાલિક (માલિક) ને બંધનકર્તા છે.

ભાડા કરારને અમલમાં મૂકવાની વિવિધ રીતો

ભાડા કરારને અમલમાં મૂકવાની બે રીત છે.

• નોટરાઇઝ્ડ કરાર

નોટરાઇઝ્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ એ સાર્વજનિક નોટરી દ્વારા સહી કરાયેલ સ્ટેમ્પ પેપર પર છાપવામાં આવેલ ભાડા કરાર છે. ભારતમાં, જાહેર નોટરીઓ મુખ્યત્વે વકીલો અને વકીલો છે.

નોટરાઇઝ્ડ કરારના કિસ્સામાં, નોટરી બંને પક્ષકારોની ઓળખ અને દસ્તાવેજોની ચકાસણી કરે છે અને તેના પર હસ્તાક્ષર કરીને દસ્તાવેજને સમર્થન આપે છે. પક્ષકારો (માલિક અને ભાડૂત) એ આ પ્રક્રિયા માટે નોટરી સમક્ષ હાજર રહેવું આવશ્યક છે.

નોંધાયેલ કરાર કરતાં નોટરાઇઝ્ડ એગ્રીમેન્ટનું અમલીકરણ ઘણું સરળ છે કારણ કે તે માત્ર વકીલની ઓફિસની મુલાકાત લઈને થઈ શકે છે અને તેને કોઈ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી ચૂકવવાની જરૂર નથી. વકીલ નોટરી માટે માત્ર ફી વસૂલ કરે છે, જે સામાન્ય રીતે સ્થાનિક વિસ્તાર મુજબ રૂ. 200 થી રૂ. 500 સુધીની હોય છે.

જો કે, એ નોંધનીય છે કે કોઈપણ કાનૂની કાર્યવાહીના કિસ્સામાં, નોટરાઇઝ્ડ કરાર કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય હોઈ શકતો નથી, કારણ કે તે ભાડાના વ્યવહારને માન્ય કરતું નથી. તે ફક્ત કરાર સાથે આપવામાં આવેલા દસ્તાવેજોની ચકાસણી કરે છે.

તેમ છતાં, ભારતમાં ભાડા કરારને નોટરાઇઝ કરવાની કોઈ કાનૂની આવશ્યકતા નથી. પરંતુ રજિસ્ટર્ડ કરારની ગેરહાજરીમાં, વિવિધ ઉપયોગિતા જોડાણો જેમ કે રાંધણ ગેસ, ટેલિફોન, મોબાઇલ વગેરે દ્વારા નોટરાઇઝ્ડ કરાર માટે પૂછવામાં આવે છે.

નોટરાઇઝ્ડ એગ્રીમેન્ટના ફાયદા

નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરારના નીચેના ફાયદા છે:-

ચલાવવા માટે સરળ: નોટરાઇઝ્ડ કરારને અમલમાં મૂકવો સરળ છે; તમારે ફક્ત વકીલની ઓફિસની મુલાકાત લેવાની છે.

• કોઈ સ્ટેમ્પ શુલ્ક લાગુ નથી: નોટરાઇઝ્ડ કરાર પર સ્ટેમ્પ શુલ્ક લાગુ પડતા નથી. નોટરી ફી લાગુ પડે છે, જે રૂ. 200-500 વચ્ચે બદલાય છે.

• સાક્ષી દસ્તાવેજ: નોટરાઇઝ્ડ દસ્તાવેજ કરારના સાક્ષી તરીકે પણ કાર્ય કરે છે.

• ચોરી અને છેતરપિંડી ઓછી કરે છે: દસ્તાવેજની ચોરી અને છેતરપિંડીની શક્યતા ઓછી છે.

• અસલી: સ્ટેમ્પ્ડ દસ્તાવેજ વાસ્તવિક અને અસલી દસ્તાવેજ તરીકે સેવા આપે છે.

નોટરાઇઝ્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ શા માટે કરો?

વ્યક્તિએ નીચેની શરતો હેઠળ નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરાર કરવો પડશે:

• જ્યારે તમને તાત્કાલિક અથવા તાત્કાલિક ધોરણે કરારની જરૂર હોય

• જો ભાડાનો સમયગાળો 11 મહિના કે તેથી ઓછો હોય

• નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરાર મકાનમાલિક અને ભાડૂત વચ્ચે પરસ્પર સમજણ માટે કરવામાં આવે છે. દસ્તાવેજ સામેલ પક્ષકારો (મકાનમાલિક અને ભાડૂત) ની ઓળખને પ્રમાણિત કરવા માટે છે.
  

• • રજિસ્ટર્ડ કરાર

  રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર એ સ્ટેમ્પ પેપર પર મુદ્રિત અને વિસ્તારના સબ-રજિસ્ટ્રાર સાથે નોંધાયેલ ભાડા કરાર છે. તે મિલકતના વેચાણ ખતની નોંધણી કરવા જેવું જ છે. રજીસ્ટ્રેશન પ્રક્રિયા ઓનલાઈન અથવા રૂબરૂમાં સબ-રજીસ્ટ્રાર ઓફિસની મુલાકાત લઈને કરી શકાય છે. કેટલાક શહેરો/રાજ્યો આવા દસ્તાવેજોની ઓનલાઈન નોંધણીની સુવિધા આપે છે.

  નોટરાઇઝ્ડ કરારથી વિપરીત, રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર કોઈપણ કાનૂની કાર્યવાહીના કિસ્સામાં કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય છે. જો ભાડા કરાર નોંધાયેલ ન હોય તો કેન્દ્ર સરકાર અને વિવિધ રાજ્ય સરકારોના ભાડા નિયંત્રણ કાયદાની જોગવાઈઓ લાગુ પડતી નથી.

  જો ભાડાની અવધિ 11 મહિનાથી વધુ હોય તો ભાડા કરારની નોંધણી કરવી જરૂરી છે. મહારાષ્ટ્ર, તેલંગાણા અને આંધ્રપ્રદેશ સહિતના કેટલાક રાજ્યોમાં, ભાડાના સમયગાળાને ધ્યાનમાં લીધા વિના ભાડા કરારની નોંધણી કરાવવી ફરજિયાત છે.

  ભાડા કરારની નોંધણી કરવા માટે દસ્તાવેજમાં દર્શાવેલ ભાડાની રકમના આધારે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ચાર્જ ચૂકવવાની જરૂર છે. આ શુલ્ક દરેક રાજ્યમાં અલગ અલગ હોય છે, અને કેટલાક મહિલાઓને સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં છૂટ આપે છે.

• રજિસ્ટર્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટના ફાયદા

  નોંધાયેલ ભાડા કરારના નીચેના ફાયદા છે:-

  • ચકાસાયેલ: રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર ઑફિસના રજિસ્ટ્રાર અથવા સબ રજિસ્ટ્રાર દ્વારા સંપૂર્ણ રીતે ચકાસવામાં આવે છે.

  • કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય: નોંધણી અધિનિયમ, 1908 મુજબ, રજિસ્ટર્ડ કરાર કાયદાની અદાલતમાં સ્વીકાર્ય છે. તે માલિકોને સુરક્ષાની ભાવના પણ પ્રદાન કરે છે.

  ભાડા કરારમાં કઈ વિગતો હોવી જોઈએ?

• ભાડા કરારમાં નીચેની મૂળભૂત વિગતો હોવી જોઈએ:-

  • ભાડૂતનું નામ, સરનામું, સંપર્ક વિગતો

  • મકાનમાલિકોનું નામ, સરનામું, સંપર્ક વિગતો

  • મિલકતનું સરનામું જે લીઝ પર આપવામાં આવ્યું છે

  • સિક્યોરિટી ડિપોઝિટની રકમ, જાળવણી ખર્ચ અને માસિક ભાડું

  • ભાડાની રકમમાં વાર્ષિક વધારો, બંને પક્ષોએ કરાર રિન્યૂ કરવા માટે સંમત થવું જોઈએ

  • દંડની રકમ, જો ભાડું મોડું ચૂકવવામાં આવે અથવા વિક્ષેપજનક વર્તન કરવામાં આવે

  • લોક ઇન પીરિયડ

  • કરારની મુદત

  • કરાર સમાપ્તિ માટેના કારણો

  • રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર માટે આવશ્યક દસ્તાવેજો

    રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર માટે તમારે નીચેના દસ્તાવેજોની જરૂર પડશે:

    • મિલકતની માલિકી અથવા શીર્ષકનો મૂળ પુરાવો/પુરાવા

    • મૂળ ID પુરાવા અથવા મિલકતની માલિકી અથવા મિલકતના શીર્ષકનો પુરાવો

    • પ્રોપર્ટીની ટેક્સ રસીદ અથવા ઇન્ડેક્સ II જેવા કાનૂની દસ્તાવેજો

    • સામેલ દરેક પક્ષકારોના બે ફોટોગ્રાફ્સ અને દરેક સાક્ષીઓનો એક ફોટો

    • પક્ષકારો અને સાક્ષીઓની સરનામાં પ્રૂફ નકલ - આધાર કાર્ડ, ડ્રાઇવિંગ લાઇસન્સ, રેશન કાર્ડ, મતદાર ID, અથવા બેંક પાસબુક

    • મિલકતના રૂટ મેપની નકલ

    કરારો જે નોટરાઇઝ્ડ હોવા જોઈએ

    જે દસ્તાવેજો નોટરાઇઝ્ડ હોવા જોઈએ તે છે:-

    • ભાગીદારી ડીડ

    • મુખત્યારનામું

    • જનરલ વિલ

    કરાર જે નોંધાયેલ હોવો જોઈએ

    જે દસ્તાવેજો નોંધાયેલા હોવા જોઈએ તે છે:-

    • જમીન અથવા મકાનનું વેચાણ ખત

    • ભાડા કરાર

    • અન્ય રિયલ એસ્ટેટ દસ્તાવેજો

    નોટરાઇઝ્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ ઓનલાઇન કેવી રીતે બનાવવું?

    તમે ત્રણ સરળ પગલાંમાં નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરાર ઑનલાઇન બનાવી શકો છો:

    પગલું 1 : બધી જરૂરી માહિતી સાથે પૂર્વ-મંજૂર નમૂના ભરો

    પગલું 2 : તમારા આધાર કાર્ડની એક નકલ સાથે વધુ એક ઓળખ પુરાવા સાથે જોડો જેમ કે તમારું પાન કાર્ડ, મતદાર ID, ડ્રાઇવરનું લાઇસન્સ અથવા પાસપોર્ટની નકલ

    પગલું 3 : સેવા શુલ્ક સહિત (સ્થાનિક વિસ્તારના આધારે) ચુકવણી કરો

    આ પગલાંઓ પૂર્ણ કર્યા પછી, તમને તમારા ઇમેઇલમાં કરારની સોફ્ટ કોપી પ્રાપ્ત થશે.
    
    

    ઓનલાઈન રજિસ્ટર્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ કેવી રીતે બનાવવું?

    પગલું 1 : પૂર્વ નિર્ધારિત કાનૂની નમૂનામાં તમામ આવશ્યક વિગતો (મકાનમાલિક અને ભાડૂતની) ભરો

    પગલું 2 : તમારા આધાર કાર્ડની એક નકલ સાથે વધારાના આઈડી પ્રૂફ સાથે જોડો જેમ કે તમારું પાન કાર્ડ, મતદાર આઈડી, ડ્રાઈવર લાયસન્સ અથવા પાસપોર્ટની નકલ

    સ્ટેપ 3 : ઓનલાઈન પેમેન્ટ પૂર્ણ કરો, જેમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજીસ્ટ્રેશન અને અન્ય સર્વિસ ચાર્જ માટે નજીવા ચાર્જનો સમાવેશ થાય છે.

    પગલું 4: કરાર મંજૂર થયા પછી, સેવા પ્રદાતા કાનૂની ઔપચારિકતાઓ શરૂ કરશે. તમને થોડા દિવસોમાં તમારા ઘરના ઘર પર નોંધાયેલ ભાડા કરાર પ્રાપ્ત થશે.

    રાજ્ય મુજબ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્ક

    જૂન 2022 સુધીમાં ભારતના કેટલાક રાજ્યો દ્વારા વસૂલવામાં આવેલી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી નીચે મુજબ છે:

    રાજ્ય	ભાડાની અવધિ	સ્ટેમ્પ ડ્યુટી (વિચારણા મૂલ્યના %)	નોંધણી શુલ્ક
    મહારાષ્ટ્ર (મુંબઈ)*	60 મહિના સુધી	5-6%	30 લાખથી વધુની મિલકતો માટે રૂ. 30,000 અને રૂ. 30 લાખથી નીચેની મિલકતો માટે 1%
    કર્ણાટક	< 1 વર્ષ	2%-5%	મિલકત મૂલ્યના 1%
    દિલ્હી	< 5 વર્ષ	3-6%	મિલકત મૂલ્યના 1%
    	≥ 5 <10 વર્ષ	5%-6%
    રાજસ્થાન	< 1 વર્ષ	મિલકતની બજાર કિંમતના 0.02%	સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની રકમના 20%
    	≥ 1 <5 વર્ષ	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 0.1%
    	≥ 5 <10 વર્ષ	મિલકતની બજાર કિંમતના 0.5%
    	≥ 10 <15 વર્ષ	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 1%
    	≥ 15 <20 વર્ષ	મિલકતની બજાર કિંમતના 2%
    	≥ 20 <30 વર્ષ	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 4%
    	> 30 વર્ષ	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 6% (શ્રેણી મુજબ સ્ત્રીઓ માટે 3-5%)	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 1%

    વિચારણા મૂલ્ય ચૂકવવાપાત્ર સરેરાશ વાર્ષિક ભાડાનો સંદર્ભ આપે છે. કેટલાક રાજ્યોમાં મકાનમાલિક દ્વારા એકત્રિત કરવામાં આવેલી એડવાન્સ/ડિપોઝીટનો પણ વિચારણા મૂલ્યમાં સમાવેશ થાય છે

    *મહારાષ્ટ્ર: વિચારણા મૂલ્ય ભાડાના સમયગાળા દરમિયાન ચૂકવવાપાત્ર કુલ ભાડાના સરવાળા અને મકાનમાલિક દ્વારા એકત્રિત કરવામાં આવેલી બિન-રિફંડપાત્ર ડિપોઝિટનો ઉલ્લેખ કરે છે. શહેરી વિસ્તારો મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનની મર્યાદા હેઠળના વિસ્તારોનો સંદર્ભ આપે છે. અન્ય તમામ વિસ્તારો ગ્રામ્ય વિસ્તારો હેઠળ આવે છે.

    *કર્ણાટક: 30 વર્ષથી વધુની લીઝ અવધિ માટે વિચારણા મૂલ્ય વિસ્તાર, મિલકત વિસ્તાર, મિલકતમાં સુવિધાઓ અને અન્ય વિવિધ પરિબળો પર આધારિત છે. ઉલ્લેખિત સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની રકમ બેંગલુરુમાં ઈલેક્ટ્રોનિક સિટી વિસ્તારમાં મધ્ય-શ્રેણીના 1,000 ચોરસ ફૂટના ઘર માટે સૂચક આંકડો છે.

    રજિસ્ટર્ડ કરારમાં ભાડૂત તેમજ મકાનમાલિકને ઘણી સુરક્ષાનો સમાવેશ થતો હોવા છતાં, ભારતમાં નોંધાયેલ કરારને બદલે નોટરાઇઝ્ડ કરાર પૂરો કરવો એ એક સામાન્ય પ્રથા છે કારણ કે તે ખર્ચ, સમય અને મુશ્કેલીઓ બચાવે છે. કરારની નોંધણીનો કેસ. જો કે, ભાડૂત અથવા માલિક દ્વારા કોઈપણ કાયદાકીય અનુપાલન અને ગેરરીતિઓ સામે બંને પક્ષોના હિતને સુરક્ષિત રાખવા માટે રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરારનો અમલ કરવો ખૂબ જ સલાહભર્યું છે.
    

    નોટરાઇઝ્ડ v/s રજિસ્ટર્ડ કરાર

    નોટરાઇઝ્ડ અને રજિસ્ટર્ડ કરાર વચ્ચેના મુખ્ય તફાવતોનો સારાંશ:

    પરિબળ	નોટરાઇઝ્ડ કરાર	રજિસ્ટર્ડ કરાર
    કાનૂની સ્થિતિ	કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય નથી	કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય
    ખર્ચ	નોંધાયેલ કરાર કરતાં નીચું	ઉચ્ચ. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્ક લાગુ પડે છે
    પ્રયત્નો જરૂરી	ન્યૂનતમ પ્રયત્નો જરૂરી છે	અમલ કરવા માટે વધુ પ્રયત્નો જરૂરી છે, કારણ કે તેના માટે સબ-રજિસ્ટ્રારની મુલાકાત લેવી જરૂરી છે
    આદેશ	ફરજિયાત નથી	11 મહિનાથી ઉપરના ભાડા સમયગાળા માટે ફરજિયાત

    
    

    રેપિંગ અપ: નોટરાઇઝ્ડ અથવા રજિસ્ટર્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ

    જ્યારે તમે કોઈ મિલકત ભાડે આપો છો, ત્યારે ભાડા કરાર કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે. તમે ભાડા કરાર બે અલગ અલગ રીતે મેળવી શકો છો: નોટરાઇઝ્ડ એગ્રીમેન્ટ અને રજિસ્ટર્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ. આ કરારો કરવા સરળ છે; કરાર માટે તમે વકીલ અથવા SRO ની ઓફિસની મુલાકાત લઈ શકો છો. જો કે, રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર અત્યંત મહત્વ ધરાવે છે કારણ કે રજિસ્ટ્રાર તેની સંપૂર્ણ ચકાસણી કરે છે અને કાયદાની અદાલતમાં પણ તે માન્ય છે.