દીવાની કાર્યવાહી પડતર હોવાનું કારણ આપી અશાંતધારા હેઠળ મિલકત તબદીલ કરવાની પરવાનગીનો ઇનકાર થઈ શકે નહીં.

 દીવાની કાર્યવાહી પડતર હોવાનું કારણ આપી અશાંતધારા હેઠળ મિલકત તબદીલ કરવાની પરવાનગીનો ઇનકાર થઈ શકે નહીં.

કલેક્ટર સમક્ષ પૂર્વપરવાનગી મેળવવા અંગે અરજી કરવાની હોય છે•

 તા. 28/11/2018ના રોજ હુકમ કરી તેવો સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કરેલ છે

પૂર્વપરવાનગી મેળવવાની કાર્યરીતિ કથિત જોગવાઈમાં નિર્દિષ્ટ કરવામાં આવી

રાજ્યમાં જાહેર થયેલ અશાંત વિસ્તારો માની સ્થાવર મિલકતોની તબદીલી ઉપર પ્રતિબંધ મૂકવા અને અશાંત વિસ્તારમાંથી ભાડવાતોને ખાલી કરાવવા સામે રક્ષણ આપવા માટે અશાંત ધારામાં જોગવાઇ કરવામાં આવેલ છે. કોઈ વ્યક્તિ જ્યારે અશાંત વિસ્તારમાં આવેલ સ્થાવર મિલકતની તબદીલી કરવા ઇચ્છુક હોય ત્યારે, તેણે કલેક્ટર સમક્ષ પૂર્વપરવાનગી મેળવવા અંગે અરજી કરવાની હોય છે અને તેવી અરજીના અનુસંધાને સમક્ષ અધિકારી દ્વારા મુંબઈ જમીન મહેસૂલ સંહિતા વડે નિર્દિષ્ટ પદ્ધતિમાં ઔપચારિક તપાસ કરી અને અરજદારને સુનાવણીની તક આપ્યા બાદ તેમજ અધિકારી સમક્ષ રજૂ કરવામાં આવેલ પુરાવાને ધ્યાને લીધા બાદ તેઓએ એ બાબતનો નિર્ણય કરવાનો હોય છે કે, શું સ્થાવર મિલકતની તબદીલીનો પ્રસ્તાવ તબદીલ કરવાનો ઇરાદો રાખનાર યાને માલિક તેમજ તબદીલીથી લેનાર વ્યક્તિઓ યાને ખરીદનાર વ્યક્તિ દ્વારા મુક્ત સંમતિથી આપવામાં આવ્યો છે કે કેમ તેમજ જેને તબદીલ કરવાનો પ્રસ્તાવ આપવામાં આવ્યો છે તે, સ્થાવર મિલકતની વાજબી કિંમત બદલ છે કે કેમ.

માત્ર ઉપરોક્ત મુદ્દાઓની ચકાસણી/તપાસ કરીને અશાંત વિસ્તારમાં આવેલ સ્થાવર મિલકતની વેચાણ/તબદીલી અંગેની પરવાનગી આપવાની જોગવાઈ અશાંતધારા કાયદામાં કરવામાં આવેલ છે. આમ છતાં ઘણાં કિસ્સાઓમાં સક્ષમ મહેસૂલી કચેરી દ્વારા અશાંતધારા વિસ્તારમાં આવેલ જે તે સ્થાવર મિલકત અંગે વેચાણની પરવાનગી માંગવામાં આવે ત્યારે ઘણાં કિસ્સાઓમાં તેવી મિલકતો અંગે સિવિલ/દીવાની દાવાઓ પેન્ડિંગ હોવાની યા અન્ય ટાઇટલ બાબતેના પ્રશ્નોના કારણે પણ તબદીલી અંગેની પરવાનગીઓનો મહેસૂલી કચેરી દ્વારા ઇનકાર કરવામાં આવતા હોવાના ઘણાં કિસ્સાઓ બનતા આવેલા છે જેના કારણે સામાન્ય લોકોને પોતાની મિલકત વેચાણ કરવાના કિસ્સામાં ખૂબ જ મુશ્કેલીનો સામનો કરવો પડે છે.

પરંતુ દીવાની કાર્યવાહી પડતર હોવાનું કારણ આપી અશાંતધારા હેઠળ મિલકત તબદીલ કરવાની પરવાનગીનો ઇનકાર થઈ શકે નહીં. તેવો સિદ્ધાંત નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટે અલી એન્ટરપ્રાઇઝ વિરુદ્ધ સ્ટેટ ઓફ ગુજરાત, સિવિલ એપ્લિકેશન નં. 6380/2018ના કામે તા. 28/11/2018ના રોજ હુકમ કરી તેવો સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કરેલ છે.

આ કેસમાં અરજદારોએ વર્ષ-2013માં પ્રશ્નવાળી મિલકત ખરીદી હતી અને તે સમયે, સક્ષમ અધિકારી 'ગુજરાત અશાંત વિસ્તારોમાં સ્થાવર મિલકતની તબદીલી ઉપર પ્રતિબંધ અને ભાડાની જગ્યામાંથી ભાડવાતોને દૂર કરવાથી સુરક્ષિત કરવાની જોગવાઈ અધિનિયમ, 1986' યાને 1986ના અધિનિયમની કલમ-5 હેઠળ પરવાનગી મેળવવામાં આવી હતી. કથિત પરવાનગી ગુજરાત હાઇકોર્ટ સમક્ષ પડતર એવી સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશન નં. 1226/2011ના પરિણામને આધીન મંજૂર કરવામાં આવેલી. ત્યારબાદ અરજદારો પ્રશ્નવાળી મિલકતનું ફરી વેચાણ કરવા ઇચ્છુક હોવાથી કરીથી અશાંતધારા હેઠળ પરવાનગી માંગવામાં આવી ત્યારે, તેઓએ એવા આધાર ઉપર તે પરવાનગીનો ઇનકાર કર્યો કે, સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશન નં. 1226/2011 હાઇકોર્ટ સમક્ષ પડતર હોવાથી જ્યાં સુધી કથિત અરજીનો નિકાલ ન થાય ત્યાં સુધી પરવાનગી મંજૂર કરી શકાય નહીં તેમ ઠરાવી અશાંતધારા હેઠળની વેચાણની પરવાનગી માંગતી અરજી રદ કરવામાં આવેલ. જેને આ કેસમાં નામદાર હાઇકોર્ટે ભૂલ ભરેલો હુકમ ઠરાવી રદ જાહેર કરેલ છે અને ઠરાવેલ કે, કોઈ વ્યક્તિ જ્યારે અશાંત વિસ્તારમાં આવેલ સ્થાવર મિલકતની તબદીલી કરવા ઇચ્છુક હોય ત્યારે, પૂર્વપરવાનગી મેળવવાની કાર્યરીતિ કથિત જોગવાઈમાં નિર્દિષ્ટ કરવામાં આવી છે. 1986ના અધિનિયમની કલમ-5 (3) (બી)માં વધુમાં જણાવવામાં આવેલ છે કે, સંબંધિત વ્યક્તિ પાસેથી અરજી મળવા ઉપર કલેક્ટરે મુંબઇ જમીન મહેસૂલ સંહિતા વડે

નિર્દિષ્ટ પદ્ધતિમાં ઔપચારિક તપાસ યોજવી જોઈશે અને સંબંધિત અરજદારને સુનાવણીની તક આપ્યા બાદ તેમજ તેમની સમક્ષ રજૂ કરવામાં આવેલ પુરાવાને ધ્યાને લીધા બાદ તેઓએ એ બાબતનો નિર્ણય કરવો જોઇશે કે, શું સ્થાવર મિલકતની તબદીલીનો પ્રસ્તાવ તબદીલ કરવાનો ઇરાદો રાખનાર તેમજ તબદીલીથી લેનાર વ્યક્તિઓ દ્વારા મુક્ત સંમતિથી આપવામાં આવ્યો છે કે કેમ તેમજ જેને તબદીલ કરવાનો પ્રસ્તાવ આપવામાં આવ્યો છે તે, સ્થાવર મિલકતની વાજબી કિંમત બદલ છે કે કેમ.

એ નોંધવું જરૂરી છે કે, સંબંધિત સત્તાધિકારીએ એ બાબત તપાસવી જરૂરી છે કે, શું વેચાણે આપનારે કથિત મિલકતની તબદીલી માટે મુક્ત સંમતિ આપેલ છે કે નહીં તેમજ સ્થાવર મિલકતની વાજબી કિંમતનો ઉલ્લેખ તબદીલી ખતમાં કરવામાં આવેલ છે કે નહીં ? માત્ર દીવાની કાર્યવાહી પડતર હોવાનું કારણ આપી અશાંતધારા હેઠળ મિલકત તબદીલ કરવાની પરવાનગીનો ઇનકાર થઈ શકે નહીં.

સંયુક્ત કુટુંબની(HUF) સંપત્તિમાંથી માઇનરના અવિભક્ત ભાગને વેચવા કોર્ટની મંજૂરીની જરૂર નહીં

for judgment click here 

 

પ્રોપર્ટી ભાડે આપતા પૂર્વે અશાંત ધારાની મંજૂરી જરૂરી

પિતા-પુત્રને મિલકત બક્ષીસ આપશે તો પણ અશાંત ધારાની પરવાનગી લેવાની રહેશે

રાજ્યમાં હવેથી અશાંત વિસ્તારમાં આવતા વિસ્તારોમાં મકાન ભાડે આપવાનું હશે તો અશાંત ધારાની પૂર્વ મંજૂરી લેવાની રહેશે. જો તેમ નહીં કરવામાં આવે તો કાયદા મુજબની કાર્યવાહી કરવામાં આવશે તેવો પરિપત્ર તાજેતરમાં જ કરવામાં આવ્યો છે. મકાનની લે વેચ, ગીરો, બક્ષીસમાં પણ અશાંત ધારાની પૂર્વ મંજૂરી ફરજિયાત બનાવવામાં આવી છે. આ પરિપત્રથી ઘણી મોટી અસર થાય તેમ છે. 

રાજ્ય સરકારે 11 માર્ચે જાહેર કરેલા પરિપત્રમાં જણાવ્યું છે કે, અશાંત વિસ્તારમાં કોમી એકતા જળવાઇ રહે તે હેતુથી ગુજરાત અશાંત ધારા 1991  હેઠળ અલ વિસ્તાર સમાવિષ્ટ થયેલા છે. જે કાયદા મુજબ સમાવિષ્ટ વિસ્તારોમાં કોઇ પણ પ્રકારે વેચાણ, તબદીલી, બક્ષીસ, અદલ બદલ, ગીરો, લીવ એન્ડ લાઇસન્સથી ભાડે આપવી કે અન્ય રીતે ટ્રાન્સફર કરતા પહેલા જિલ્લા મેજિસ્ટ્રેટ(કલેક્ટર)ની પરવાનગી લેવાની રહેશે. જિલ્લા કલેક્ટરની પૂર્વ મંજૂરી મેળવ્યા પછી જ મિલકત તબદીલ કે ટ્રાન્સફર કરી શકાય છે.

અશાંત ધારા કાયદા હેઠળ સમાવિષ્ટ વિસ્તારને ભાડેથી આપવવા, બક્ષીસ, ગીરો કે અન્ય કોઇ રીતે વિધર્મીઓને તબદીલ કરેલ હોય તેનું ધ્યાન આવેલું છે. જેના કારણે સમયાંતરે બે કોમ વચ્ચેના ધર્ષણ થવા અંગેના બનાવો ખાસ કરીને સુરત શહેરમાં બનવા પામ્યા છે આથી અશાંત ધારા કાયદા હેઠળ સમાવિષ્ટ તમામ પ્રકારની મિલકતોની તબદીલ એટલે કે વિધર્મીઓને મિલકત કોઇપણ પ્રકારે વેચાણ કે બક્ષીસ, અદલાબદલી, લીઝ, ગીરો, લીવ એન્ડ લાઇસન્સ કે અન્ય કોઇ પણ પ્રકારે નોટરાઇઝ્ડ કે એફીડેવીટ  કરતા પહેલાં અશાંત ધારા કાયદા હેઠળની જિલ્લા કલેક્ટરની પૂર્વ મંજૂરી મેળવી હોય તેવા કિસ્સામાં જ એફિડેવિટ કે નોટરીની કાર્યવાહી કરવાની રહેશે. અશાંત ધારાની પૂર્વ મંજૂરી વગર કાર્યવાહી કરવી એ ગુનો બનશે. આ કાયદાનો કડક અમલ કરવા તમામ એડવોકેટ અને નોટરીને કરવાના રહેશે.

ઉપરોક્ત પરિપત્રનો અમલ સુરત માટે હતો પણ રાજ્ય સરકારે તેનો અમલ રાજ્યના તમામ અશાંત વિસ્તારમાં કરવાનો આદેશ કર્યો છે. અત્યાર સુધી દસ્તાવેજ કરતા પહેલાં અશાંત ધારાની પરવાનગી ફરજિયાત હતી. હવે મકાન ભાડે આપતા તથા એફિડેવિટ કરતા પહેલાં અશાંત ધારાની પરવાનગી ફરજિયાત બનાવી દેવાઇ છે. રાજ્ય સરકારના આ નિર્ણયથી અસર બહુ મોટી થાય એમ છે. છેલ્લા 22 વર્ષમાં 2002માં તોફાનોને બાદ કરતા રાજ્યમાં એક પણ કોમી તોફાનો થયા નથી. તેમજ જો અશાંતધારાનો અમલ જ કરાવવો હોય તો હિન્દુ-મુસ્લિમ વચ્ચે થતા દસ્તાવેજો માટે જરૂરી છે. પરંતુ હિન્દુ-હિન્દુ અને મુસ્લીમ-મુસ્લીમ વચ્ચે થતા સોદામાં અશાંત ધારાની પરવાનગી બિન વ્યવહારુ હોવાનું જણાય છે.

આ માટે જમીનોના દસ્તાવેજ કરનાર એડવોકેટ મનોજ પટેલે જણાવ્યું હતું કે, અશાંત ધારાની પરવાનગીમાં મોટા પાયે લેતી દેતી ચાલે છે. હિન્દુ-હિન્દુ વચ્ચે થતા દસ્તાવેજમાં પણ પરવાનગી બિન જરૂરી છે. એ આ નવા નિર્ણયથી ઘણાને અસર થશે. બાપ-દાદાની મિલકત હવે લઘુમતી કે બહુમતી વિસ્તારમાં આવેલી હોય અને તે ભાડે આપે તો તેની દર વખતે પરવાનગી લેવાની રહેશે તેવું પરિપત્રમાં સ્પષ્ટ થાય છે. સુરતમાં આવા બનાવો બન્યા હશે પણ અમદાવાદમાં આવા કોઇ બનાવો બન્યા નથી તેનો અમલ પણ અહીંયા શરૂ કરી દેવાયો છે તેના કારણે હવે મકાન ભાડે આપવાની પ્રક્રિયા પણ અટકી જશે. અશાંતધારાની મંજૂરીનો ખર્ચ અંદાજે 10થી 20 હજાર થાય છે હવે આ ખર્ચ મકાન માલિક ભોગવશે કે ભાડુઆત તેના વચ્ચે ગજગ્રાહ ચાલશે. સરકારે ભાડુઆત વાળી મિલકતને તેમાં બાકાત રાખવી જોઇએ.

મળતી માહિતી મુજબ અમદાવાદમાં 60 ટકા વિસ્તાર અશાંતધારા હેઠળ આવી લેવાયો છે. જેમાં 500 મિટરની મર્યાદાનો કાયદો હજુ પણ ગુંચવડો ઊભો કરી રહ્યો છે. કયો વિસ્તાર 500 મીટરમાં નથી આવતો કે કયુ મકાન 500 મિટરમાં નથી આવતું તેની સ્પષ્ટતા કરવા કોઇ તૈયાર નથી. તેના કારણે ઘણી વાત સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી કે દસ્તાવેજની ઓફિસમાં તકરાર થાય છે. આ ઉપરાંત ઘણા કોમ્પલેક્ષમાં જુદા જુદા ધર્મના લોકોએ ફાઇનાન્સ કરી ઓફિસો રાખી છે. હવે આ લોકોએ ભાડે આપતા પૂર્વે કલેક્ટરની મંજૂરી લેવાની રહેશે અને ઘણા લોકો તેનો અલ નહીં કરે તો કાયદો હેઠળ ગમે ત્યારે તેમની સામે પગલાં ભરી શકાય તેમ છે. આ અંગે કલેક્ટર કચેરીના અધિકારીના જણાવ્યા મુજબ, કોઇ પણ મિલકત જો અશાંત ધારામાં આવતી હોય અને પિતાએ એ મિલકત પુત્રને આપવી હોય તો અશાંતધારાની મંજૂરી લીધા બાદ જ તે બક્ષીસ કરી શકશે. પાવર ઓફ એટર્નીમાં પણ જો મિલકત અશાંત ધારામાં આવતી હશે તો તેને પણ અશાંત ધારાની મંજૂરી લેવાની રહેશે અને જો મંજૂરી નહીં લેવામાં આવે તો પાવર ઓફ એટર્ની માન્ય ગણવામાં આવશે નહીં અને તેના માટે નોટરીને પણ આવી નોટરી ન કરવા આદેશ કર્યો છે. 

સુરતમાં ભાડે મિલકતનો વિવાદ

સુરતમાં અશાંતધારામાં આવતી મિલકત ભાડે આપતી વખતે મંજૂરી લેવાની ન હતી. તેના કારણે ઘણા ઘર્ષણના બનાવો બન્યા હોવાનું ત્યાંના કલેક્ટરે પરિપત્રમાં જણાવ્યું છે અને તેના લીધે કોમી તનાવ પણ વધ્યો છે માટે હવેથી ભાડે અપાતી મિલકતમાં પણ અશાંત ધારાની મંજૂરી જરૂરી બનાવી છે.

 

સહકારી સોસાયટીઓમાં પ્લોટ, મકાન ધારકના નામ દાખલ કરવાની જોગવાઈઓ

- બિનખેતી થયેલ જમીનના પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવા અને

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- આઝાદી મળ્યા પછી વિકાસ સાથે ઝડપથી મહેસૂલી કાર્યવાહી સુધારવામાં આવી નથી

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં અને સેટલમેન્ટ મેન્યુઅલ અને રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલમાં મોટા ભાગની જોગવાઈઓ ખેતીની જમીનો અંગેના ઉલ્લેખ મોટા ભાગે છે કારણ કે બ્રિટીશ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન જે જમીન મહેસૂલની વ્યવસ્થા દાખલ કરવામાં આવી, તેમાં જમીન મહેસૂલ જમીનની પ્રત પ્રમાણે કેટલું લેવું અને કોની પાસેથી લેવું તે અંગે રેકર્ડ અદ્યતન રાખવાની જોગવાઈઓ છે. સાથો સાથ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના ચેપ્ટર-૯ માં કલેક્ટરશ્રીને શહેરી વિસ્તારોમાં સીટી સર્વે દાખલ કરવાની અને તેની હદ નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ છે. જેમ જણાવ્યું તેમ મોટાભાગની ખેતીની જમીનો હોવાથી તેના વહીવટ માટે રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલના ગામના નમુના નં.૧ થી ૧૮માં સમગ્ર જમીન સબંધી મહેસૂલી ગામનો વહીવટ આવી જાય છે અને આ નમુનાઓ પૈકી લોકોમાં ૭/૧૨ અને ૮અ અને હક્કપત્રક નમુના નં.૬ સૌથી પ્રચલિત છે. પરંતુ શહેરીકરણ અને ઔદ્યોગિકરણના વ્યાપના કારણે જમીનના ઉપયોગની પદ્ધતિઓ (Land usage pattern) બદલાઈ છે. ગુજરાત જેવા રાજ્યમાં દેશના અન્ય રાજ્યોની સરખામણીએ શહેરીકરણનો વ્યાપ વધારે છે અને અંદાજ મુજબ વર્ષ ૨૦૩૦ સુધીમાં રાજ્યની ૫૦% વસ્તી ઉપરાંત શહેરોમાં હશે એટલે બદલાતા જતા સમયને અનુરૂપ જમીન / મિલકતના વ્યવસ્થાપનમાં પણ ઝડપથી બદલાવ લાવવાની જરૂર છે. જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ - ૧૮૭૯ ઘડાયો ત્યારે તે સમયગાળામાં બ્રિટીશ હકુમતના વિસ્તારોમાં સુરત, અમદાવાદમાં રહી ચૂકેલા કલેક્ટર ટી.સી. હોપ દ્વારા સૌ પ્રથમ - ૧૯૬૮માં સીટી સર્વે શહેર વિસ્તાર પુરતું દાખલ કરવામાં આવેલ સુરતમાં ટીસી હોપના નામે તાપી નદી ઉપર હોપ પુલ આવેલ છે અને તેઓની ભલામણ અનુસાર આ જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૯, કલમ-૧૨૫ થી ૧૩૪ સુધીની જોગવાઈઓ દાખલ કરવામાં આવેલ જેમાં ગામ, નગર અને શહેરોને લગતી હદો નક્કી કરવાની અને કલમ-૧૨૬ હેઠળ કલેક્ટરને રાજ્ય સરકાર જે વસ્તીનું ધોરણ નક્કી કરે તે આધારે સીટી સર્વે દાખલ કરવાનું છે. 

અનુભવે જણાયેલ છે કે ગુજરાતમાં ૧૯૯૦ પહેલાં જે વિસ્તારોમાં સીટી સર્વે દાખલ કરવામાં આવેલ તેમાં નિયમિત સ્વરૂપે હક્કચોક્સી અધિકારીની નિમણૂંકો કરવામાં આવતી અને તે આધારે હક્કચોક્સીની કામગીરી પૂરી થતાં સબંધિત સીટી સર્વે વિસ્તારના મિલકતારકોને પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવામાં આવતું અને ત્યારબાદના વ્યવહારોમાં હક્કપત્રકના નિયમોના આધારે મિલકત રજીસ્ટરે ફેરફાર કરવામાં આવે છે. જે સીટી સર્વે વિસ્તારમાં જો ખેતીના નંબરો આવતા હોય તો તેની કામગીરી મહેસૂલી તલાટી દ્વારા કરવામાં આવે છે, પરંતુ જેમ જણાવ્યું તેમ બિનખેતીની જમીનો ફેરવવાનો વ્યાપ શહેરીકરણ અને ઔદ્યોગિકરણની પ્રક્રિયાને કારણે વધ્યો, પરંતુ તેના સાપેક્ષમાં સીટી સર્વે દાખલ ન થતાં અને હક્કચોક્સી અધિકારીઓની પણ નિમણૂંકો ન થતાં સીટી સર્વે દાખલ કરવાપાત્ર વિસ્તારો પણ મહેસૂલી ગામોના વહીવટ આધારે ચાલતા હોય છે. જેમ અંગ્રેજોએ ભલે પોતાના હિત ખાતર સુદ્રઢ મહેસૂલી પદ્ધેતિ અપનાવી પરંતુ આઝાદી મળ્યા પછી વિકાસ સાથે ઝડપથી મહેસૂલી કાર્યવાહી સુધારવામાં આવી નથી.

ઉપરોક્ત પૂર્વભુમિકા જાહેર જનતાને જાણકારી માટે વર્ણવી છે. બદલાતા જતા સંજોગોને કારણે ગુજરાત સરકારે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૯ એ Transitional Area રૂપાંતરિત વિસ્તારો તરીકે ઉમેરવામાં આવ્યું છે અને તેમાં કલમ-૧૨૫ એ થી યુ સુધીની કલમો ઉમેરવામાં આવી છે અને આ વિસ્તારો મોટા શહેરોની લગોલગના વિસ્તારો છે કે જેમાં બિનખેતી જમીનોનો મહત્તમ ઉપયોગ જુદા જુદા હેતુ માટે થાય છે. આજ રીતે ગુજરાતમાં શહેરીકરણ આયોજન બદ્ધ અને સુઆયોજીત સ્વરૂપે થાય એટલા માટે ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ  - ૧૯૭૬ ઘડવામાં આવ્યો છે અને તેમાં શહેરી / વિસ્તાર વિકાસ મંડળો રચવામાં આવ્યા છે અને સત્તા મંડળો (Urban / Development Authorities) દ્વારા સબંધિત વિસ્તારોના Land use plan તરીકે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બનાવવામાં આવે છે અને કાયદાકીય રીતે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનના વિસ્તારમાં ટીપી સ્કીમ દાખલ કરી અમલ કરવામાં આવે છે. અનુભવે એ પણ જણાવેલ છે કે જેમ સીટી સર્વે દાખલ કરાયા બાદ આખરી કરતાં વિલંબ થાય છે તેજ રીતે ટીપી સ્કીમમાં પણ આખરી કરતાં ઘણો સમય જાય છે. તેમ છતાં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની ચેપ્ટર-૯ અને ૯એની સીટી સર્વેની કામગીરી અને ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટની ટીપી સ્કીમની કામગીરી બંન્ને સમાંતર પ્રકારની હોઈ રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગે તા.૧૨/૨/૨૦૦૭ના ઠરાવ અન્વયે નગર રચના યોજના દાખલ થઈ હોય અને આખરી થઈ હોય તે વિસ્તારમાં વિધીવત હક્કચોક્સીની કામગીરીને બદલે ટીપી સ્કીમના આખરી નકશા, પ્લોટ મુજબ અમલ કરવાની સુચનાઓ છે, પરંતુ મારી જાણકારી મુજબ આ અંગેનો અમલ થયો નથી એટલે તમામ જમીન / મિલકત ધારકો જૂના મહેસૂલી ગામનો ૭/૧૨, સીટી સર્વે દાખલ થયેલ હોય તો તેના પ્રોપર્ટી કાર્ડ અને ટીપી દાખલ થયેલ હોય તો ફાયનલ પ્લોટનું બી ફોર્મ આમ ત્રણ પ્રકારના જમીનને લગતા દસ્તાવેજો લઈને ફરવું પડે છે અને તેને કારણે પ્રજાએ હાલાકી ભોગવવી પડે છે અને જમીન / મિલકતને લગતા પ્રમાણભુત આધાર-પુરાવા માટે અને ખાસ કરીને જમીનના ટાઈટલ અંગે પ્રશ્નો ઉભા થાય છે, જેથી રાજ્ય સરકારે તમામ બિનખેતી થયેલ તમામ સર્વે નંબરના પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવાનો નિર્ણય કરેલ છે, પરંતુ તે મુજબ અમલીકરણ થયેલ નથી અને તે પાછળનું મુળભુત કારણ Multiple Law, જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ, ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ, સીટી સર્વેની કામગીરી આ બધાના બદલે ફક્ત એક જ Authority એટલે કે મહાનગરપાલિકા, નગરપાલિકા, સત્તા મંડળોના વિસ્તાર પૂરતા ફક્ત સીટી સર્વે સુપ્રિટેન્ડન્ટ આખરી સતાધિકારી તરીકે ઘણી આ વિભાગને જે મિલકતોના સાપેક્ષમાં સ્ટાફની ઘટ છે તે કાયમી ધોરણે પૂરો પાડવો જોઈએ, તો જ શહેરી વિસ્તારોના જમીન / મિલકતનું વ્યવસ્થાપન યોગ્ય રીતે થઈ શકે. આ બધાની વચ્ચે જમીન / મિલકત ઉપરનું જે જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવાનું છે તે પણ અદ્યતન સ્વરૂપે જેમ રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવામાં આવ્યું છે ત્યારે ડિજીટાઈઝેશનના જમાનામાં જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવાની કાર્યપદ્ધતિ ઓનલાઈન કરવી જરૂરી છે. સીટી સર્વે રેકર્ડના મિલકત કાર્ડ અને સોસાયટીઓના પ્લોટ ધારકોનો વિષય અગત્યનો હોઈ આગામી લેખમાં વિવરણ કરીશું.

પાવર ઓફ એટર્ની થી રજૂ થતા દસ્તાવેજોમાં પાવર ઓફ એટર્ની ની આપનારે પોતાની હયાતી નું સોગંદનામુ રજૂ કરવાનું રહેશે

 વિષય :- ગુજરાત રજીસ્ટ્રેશન (સુધારા) નિયમો – ૨૦૨૩ના અમલ બાબતે.

વંચાણે લીધુ :- 

(1) મહેસૂલ વિભાગના પત્ર No. GHM-2023-4-M-RGN-122022-951-H.1.તા.૦૬/૦૧/૨૦૨૨.

(2) અત્રેના પરિપત્ર ક્રમાંકઃ ઈજર/વહટ/૨૦૨/૨૦૧૬/૨૧૨૫૪-૬૫૧/૨૦૨૦ તા.૨૩/૦૭/૨૦૨૦.(

૩) અત્રેના પરિપત્ર ક્રમાંક: ઈજર/વહટ/૨૫૨/૨૦૨૨/૨૭૭૮૩ તા.૦૩/૦૬/૨૦૨૨.

(4) અત્રેના પરિપત્ર ક્રમાંક: ઈજર/વહટ/૨૫૫/૨૦૨૨/૨૬૬૪૭-૫૭ તા. ૨૮/૦૬/૨૦૨૨.

પરિપત્ર :FOR PDF GR CLIK HERE

૧. અત્રેના પરિપત્ર ક્રમાંક: ઈજર/વહટ/૨૦૨/૨૦૧૬/૨૧૨૫૪-૬૫૧ તા.૨૩/૦૭/૨૦૨૦ ના મુદ્દા નં. ૫ ના ફકરા નંબર એકના પેટા મુદ્દા નં. (iv) "પાવર ઓફ એટર્ની આધારે સહી કરવામાં આવેલ દસ્તાવેજમાં પાવર ઓફ એટર્ની આપનાર વ્યક્તિ(Principal) હયાત હોવાની સાબિતી રજૂ કરેલ ન હોય તો, દસ્તાવેજ નોંધણી અર્થે સ્વીકારી શકાશે નહીં તેવી જોગવાઈ કરવામાં આવે છે." અને બીજા ફકરાના પેટા મુદ્દા નં. (iv) પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડર દ્રારા સહી/મત્તું કરી રજૂ કરવામાં આવેલ દસ્તાવેજમાં પાવર ઓફ એટર્ની આપનાર વ્યક્તિ(Principal) હયાત હોવાનું જાહેર કરતું આ સાથે સામેલ નમુના મુજબનું પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડરનું ડેકલેરેશન(સોગંદનામું) આ મુજબની સૂચના આપવામાં આવેલ હતી.

૨. મહેસૂલ વિભાગના તા.૦૬/૦૧/૨૦૨૩ના જાહેરનામાં ગુજરાત રજીસ્ટ્રેશન નિયમો-૧૯૭૦ ના નિયમ-૪૫(૧)(I )અન્વયે નિયમમાં સુધારો થતા.

""પ્રિન્સિપાલ જીવિત છે તેવું જણાવતા પાવર ઓફ એટર્ની ધારક દ્વારા ઘોષણા શબ્દો *તે/તેણી જીવિત છે તેવું જણાવતા આચાર્ય દ્વારા ઘોષણા"ને બદલવામાં આવશે."

"ગુજરાત રજીસ્ટ્રેશન નિયમો – ૧૯૭૦ ના નિયમ ૪૫(૧)(!) માં "મુખ્તયારનામું કરી આપનાર વતી મુખત્યારનામા ધારકે સોગંદનામું રજુ કરવાનું રહેશે” ના બદલે “મુખત્યારનામું કરી આપનારે પોતાની હયાતીનું સોગંદનામું રજુ કરવાનું રહેશે" આ શબ્દો દાખલ કરવામાં આવે છે.”

3. સંદર્ભ (૨)ના પરિપત્ર ના મુદ્દા નં. ૫. ના બીજા ફકરાના ક્રમ નં.(iv) માં નીચે મુજબનો સુધારો ગણવો.”પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડર દ્રારા સહી/મત્તું કરી રજૂ કરવામાં આવેલ દસ્તાવેજમાં પાવર ઓફ એટર્ની આપનાર વ્યક્તિ(Principal) હયાત હોવાનું જાહેર કરતું આ સાથે સામેલ નમુના મુજબનું પાવર ઓફ એટર્ની કરી આપનારનું ડેકલેરેશન(સોગંદનામું) રજૂ કરવાનું રહેશે.”

પાવર ઓફ એટર્ની કરી આપનાર(Principal) દ્રારા હયાત હોવાનું જાહેર કરતું ડેકલેરેશન(સોગંદનામમું)નો નમુનો આ સાથે સામેલ છે.

૪. અત્રેના પરિપત્ર ક્રમાંક: ઈજર/વહટ/૨૫૫/૨૦૨૨/૨૬૬૪૭-૫૭ તા. ૨૮/૦૬/૨૦૨૨ અન્વયે નોંધણી અર્થે રજુ થયેલ લેખ કબુલાતના કારણ સિવાય મુલત્વી ન રાખવા જણાવેલ તેમાં વિદેશમાં એક્ઝિક્યુટ થયેલા પાવર ઓફ એટર્નીના આધારે કોઈ લેખ નોંધણી અર્થે રજૂ થાય ત્યારે પાવર ઓફ એટર્ની કરી આપનારનું(Principal) ડેકલેરેશન(સોગંદનામું) ન હોવાને કારણે નોંધણી માટે રજુ થયેલ લેખ સ્વીકાર્યા બાદ એક મહિના સુધી મુલત્વી રાખી શકશે.

આ પરિપત્રનો ચુસ્તપણે અમલ કરવા માટે સૂચના આપવામાં આવેલ છે

સુધારા પરિપત્ર:

અત્રેની કચેરીના પરિપત્ર ક્રમાંક: ઈજર/વહટ/૨૦૨/૨૦૧૬(ભાગ-૨)/૧૪૦૨/૨૦૨૩ તા. ૦૯/૦૧/૨૦૨૩ ના મુદ્દા નં. ૩ ના ફકરા નંબર બે માં “પાવર ઓફ એટર્ની કરી આપનાર(Principal) દ્રારા હયાત હોવાનું જાહેર કરતું ડેકલેરેશન(સોગંદનામું)નો આ સાથે સામેલ છે.” જેના બદલે આ સાથે સામેલ ડેકલેરેશન(સોગંદનામું)નો નમૂનો ધ્યાને લેવાનો રહેશે.

વધુમાં ઉપરોક્ત પરિપત્રના મુદ્દા નં.૪ માં "અત્રેના પરિપત્ર ક્રમાંક: ઈજર/વહટ/૨૫૫/૨૦૨૨/૨૬૬૪૭-૫૭ તા. ૨૮/૦૬/૨૦૨૨ અન્વયે નોંધણી અર્થે રજુ થયેલ લેખ કબુલાતના કારણ સિવાય મુલત્વી ન રાખવા જણાવેલ તેમાં વિદેશમાં એક્ઝિક્યુટ થયેલા પાવર ઓફ એટર્નીના આધારે કોઈ લેખ નોંધણી અર્થે રજૂ થાય ત્યારે પાવર ઓફ એટર્ની કરી આપનારનું(Princ|pal) ડેકલેરેશન(સોગંદનામું) ન હોવાને કારણે નોંધણી માટે રજૂ થયેલ લેખ સ્વીકાર્યા બાદ એક મહિના સુધી મુલત્વી રાખી શકશે.”તેવું જણાવેલ.

જે પરત્વે જણાવવાનું કે, તા.૧૪/૦૨/૨૦૨૩ સુધી નોંધણી અર્થે રજૂ થયેલ દસ્તાવેજ આ હેતુ માટે મુલત્વી રાખી શકાશે. તા.૧૫/૦૨/૨૦૨૩ કે ત્યારપછી આ હેતુથી નોંધણી અર્થે લેખ મુલત્વી રાખી શકાશે નહિ/મુલત્વી રાખવાનો રહેશે નહિ,

જમીનો ઉપરના દબાણો અંગેની કાયદાકીય જોગવાઈઓ

 સરકારી, ગૌચર,  સ્થાનિક સત્તા મંડળોની 

-લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- વહીવટી તંત્રએ રાજકીય હસ્તક્ષેપથી પર રહીને જાહેર હિતમાં દબાણ રોકવાની કાર્યવાહી કરવી જોઈએ

 'સરકારે ઘડેલ લેન્ડગ્રેબીંગ એક્ટનું અસરકારક અમલીકરણ જરૂરી'

જમીન સંપાદન અધિનિયમ 2013

 જમીન વ્યવસ્થાનો પાયાનો કાયદો જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ - ૧૫૦ વર્ષ પહેલાં ઘડાયો અને આજે અમલમાં છે. તેમાં અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થાની દૂરંદેશીનો પણ ખ્યાલ આવે છે. આટલા વર્ષો પહેલાં પણ તેઓએ સરકારી જમીન ઉપર દબાણ થાય તો કાયદાકીય જોગવાઈ કરવામાં આવેલ, જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૧માં જો સરકારી જમીન ઉપર પેશકદમી દબાણ થાય તો મામલતદારે તે જમીન ઉપરનો ઉપજદંડ વસુલ કરવો અને કલમ-૨૦૨માં એવી જોગવાઈ કે બિનઅધિકૃત કબજેદારને જમીન ઉપરથી હાંકી કાઢવો (Summary Eviction) સરકારી જમીનો ઉપરના દબાણો અટકાવવા, રાજ્ય સરકાર અવાર-નવાર સુચનાઓ આપે છે અને તે મુજબ મહેસૂલી અધિકારીઓએ સરકારી જમીનોના ગામવાર રજીસ્ટર પ્રમાણે સબંધિત વિસ્તારના સર્કલ ઓફિસરે દરેક સર્વે નંબરની પ્રત્યક્ષ ખરાઈ કરવાની છે અને જો દબાણ માલુમ પડે તો તાલુકા મામલતદારને રીપોર્ટ કરી મામલતદારે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૬૧ હેઠળ કાર્યવાહી કરવાની છે. સરકારી જમીનો ઉપરના દબાણોનું રજીસ્ટર નિભાવવાનું છે અને દરેક તાલુકાની પ્રાન્ત અધિકારી કક્ષાની સરકારી જમીનો ઉપરના દબાણો દૂર કરવા માટેની સમિતિ છે. પરંતુ વાસ્તવિક સ્વરૂપે અસરકારક કામગીરી થતી નથી. 

આજ રીતે પંચાયતી રાજ અમલમાં આવ્યા બાદ સબંધિત ગામના ગૌચરણની જમીનો ગ્રામપંચાયતને વહીવટ માટે સુપ્રત કરવામાં આવી છે. ગૌચરની જમીનો ઉપર પણ મોટાપાયે દબાણો છે. ગુજરાત પંચાયત અધિનિયમની જોગવાઈઓ મુજબ ગામના તલાટી / સરપંચને ગ્રામ પંચાયતને નિહિત થયેલ જમીન ઉપરના દબાણો દૂર કરવાની સત્તાઓ આપેલ છે. પરંતુ અનુભવ આધારે કહી શકાય કે સ્થાપિત હિતો દ્વારા સ્થાનિક સત્તાધિકારીઓના મેળાપીપળામાં દબાણ થાય છે જે દૂર થતા નથી. જેથી રાજ્યમાં મોટા ભાગે ગૌચરની જમીનો ઉપર દબાણો થયા છે. જીલ્લા પંચાયત હસ્તકનું દબાણ સેલ છે પરંતુ તેમની પાસે પુરતો સ્ટાફ તેમજ ઈચ્છાશક્તિના અભાવે દબાણ દૂર કરવાની કામગીરી થતી નથી. નામદાર સુપ્રિમ કોર્ટે અંબાલાના કેસમાં દેશના દરેક રાજ્યોને સ્પષ્ટ દિશાનિર્દેેષ્ઠ આપેલ છે કે જાહેર હિત માટે નીમ થયેલ અને ગૌચરની જમીનો ઉપરના દબાણો નિયમબધ્ધ ન કરવા અને જે હેતુ માટે જમીન નિમ (Vest)  કરેલ હોય તે સિવાય અન્ય હેતુ માટે જમીન તબદીલ કરવી નહી, સિવાય કે શાળા, આરોગ્ય કેન્દ્ર અથવા પબ્લીક યુટીલીટી. આમ જ્યારે દેશની સર્વોચ્ચ અદાલતે મહત્વપૂર્ણ ચુકાદાથી આદેશો આપ્યા હોય ત્યારે વહીવટી તંત્રએ રાજકીય હસ્તક્ષેપથી પર રહીને જાહેર હિતમાં દબાણ રોકવાની અને દૂર કરવાની કાર્યવાહી કરવી જોઈએ.

આજ રીતે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનમાં અને નગરપાલીકાઓમાં પણ સ્થાનિક સ્વરાજની સંસ્થાઓને ગુજરાત મહાનગરપાલિકા અધિનિયમની કલમ-૨૩૦/૨૩૧ મુજબ જાહેર રસ્તા / પાણીના વહેણ ઉપર જો દબાણ થાય તો મ્યુનિસિપલ કમિશ્નરને નોટીસ આપ્યા સિવાય દબાણ દૂર કરવાની સત્તા છે અને આ અંગે નામદાર સુપ્રિમ કોર્ટના ઑલ્ગા - ટેલીસ - મુંબઈ કોર્પોરેશન, નવાબખાન, ગુલાબખાન, અમદાવાદ કોર્પોરેશન, અનુપમ રેકડી, જામનગર મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન મારા નામજોગ એચ. એસ. પટેલ, ડે. મ્યુનિ. કમિશ્નર વડોદરા, V/S સેવક રામ પ્રભુદાસ વિગેરે શકવર્તી ચુકાદાઓથી જાહેર રસ્તા તેમજ પાણીના વહેણમાંથી અવરોધો દૂર કરવાની સત્તાઓ છે. તે ઉપરાંત Public Premises Eviction Act હેઠળ સ્થાનિક સત્તા મંડળને સત્તાઓ છે. ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ -૧૯૭૬માં ટી.પી. અમલીકરણના ભાગરૂપે કલમ-૬૭ અને ૬૮ હેઠળ ખાનગી માલિકીની જગ્યા જાહેર હેતુ માટે અમલીકરણના ભાગરૂપે કબજો લેવા માટે ફોજદારી સહિતની કાર્યવાહી થઈ શકે છે.

આમ સરકારી / ગૌચરની જમીનો / સ્થાનિક સત્તા મંડળોની જમીનો ઉપરના દબાણો દૂર કરવાની સબંધિત કાયદાની જોગવાઈઓ ઉપરાંત સરકારે લેન્ડ ગ્રેેબીંગ એક્ટ ઘડેલ છે અને આ કાયદા હેઠળ અસરકારક માધ્યમ એ છે કે ફોજદારી કાર્યવાહી કરવાની છે. આ કાયદો ઘડાયાને લગભગ ૨ વર્ષ જેટલો સમય ગાળો થયેલ છે. પરંતુ આજ દિન સુધી દાખલારૂપ કાર્યવાહી થઈ હોઈ તેવું ધ્યાનમાં નથી. દિવસે દિવસે વિકાસની પ્રક્રિયામાં તેમજ આંતરમાળખાકીય સુવિધા માટે સરકારી જમીનોની જરૂરિયાતો રહે છે અને હવે જાહેર હેતુ માટે જમીન સંપાદન અધિનિયમ - ૨૦૧૩ હેઠળ જમીન સંપાદનની પ્રક્રિયા અઘરી બનતી જાય છે ત્યારે સરકારી જમીનોની જાળવણી ખૂબ જ જરૂરી છે. બીજી બાજુ રાજ્ય સરકારે તાજેતરમાં શહેરોમાં બિન અધિકૃત બાંધકામ બાબતમાં ઈમ્પેક્ટ ફીનો કાયદો લાવવામાં આવ્યો છે. આ કાયદાની આડ અસર એ દેખાય છે કે લોકોને કાયદાનો ડર રહ્યો નથી. બીજી બાજુ કાયદાનું પાલન કરનારને તંત્રમાંથી વિશ્વાસ ઉઠતો જાય છે અને સમિક્ષા કરતાં એ પણ જણાય છે કે બિન અધિકૃત દબાણ કરતાઓ ઈમ્પેક્ટ ફી હેઠળ અરજીઓ કરી નિયમબધ્ધ કરાવવા આગળ આવતા નથી, કારણ કે તેમને એમ લાગે છે કે તેમની વિરૂધ્ધ કાર્યવાહી થવાની નથી અને રાજ્ય સરકાર પણ આ કાયદાને અવાર-નવાર નવા સ્વરૂપે લાવતા જાય છે એટલે કાયદાનું શાસન પ્રસ્થાપિત થયું નથી.

ઉછીના લેણાંની સામે કરી આપેલ દસ્તાવેજ વેચાણ ગણાય નહીં

 ઉછીના લેણાંની સામે કરી આપેલ દસ્તાવેજ વેચાણ ગણાય નહીં

નાણાંની આકસ્મિક જરૂરિયાત આપણને ગમે ત્યારે ઉપસ્થિત થતી હોય છે અને આવી જરૂરિયાત સંતોષવા માટે ઘણી વાર આપણે ઉછીના નાણાં યા લોન લઇ નાણાં મેળવતા હોઇએ છીએ. અને આવા આકસ્મિક નાણાંની જરૂરિયાત માટે ઘણીવાર આપણે આપણી મિલકત સિક્યોરિટી આપવા માટે શરતી વેચાણથી પણ આપતા હોઇએ છીએ. જેમ કે ઉછીના લીધેલ નાણાં અંગે કોઇ મિલકતનું શરતી વેચાણ કરી આપવામાં આવતી હોય અને તેમાં ક્યારેક એવી શરત હોય કે જો અમુક નિશ્ચિત સમયમાં લોનની રકમ ચૂકવી આપવામાં આવે તો મિલકત દેવાદારને પરત સોંપી દેવામાં આવશે. પરંતુ જો આવી લોન તેવી નિશ્ચિત સમયમર્યાદામાં ભરપાઇ કરવામાં નિષ્ફળ જવાથી તે મિલકતના શરતી વેચાણ ખત આધારે લેણદાર જો અન્ય કોઇને મિલકત વેચાણ કરી દે તો લેણદાર પાસેથી આ મિલકત ખરીદનાર ત્રાહિત વ્યક્તિને કોઇ હક પ્રાપ્ત થતો નથી કારણ કે મિલકતની આ પ્રકારની તબદિલી લેણાંની સિક્યોરિટી માટે જ હોય. આવો વ્યવહાર વેચાણ (સેલ)નો ગણાય નહીં તેવો સિદ્ધાંત નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે રામલાલ અને બીજા વિરુદ્ધ ફગુવા અને બીજા, સિવિલ અપીલ નં. ૧૪૨૧/૧૯૯૯ ના કેસમાં પ્રસ્થાપિત કરેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

ફગુવા નામની વ્યક્તિ પોતાની માલિકીની મિલકત ધારણ કરતા હતા કે જેની અંદાજિત બજાર કિંમત રૂ.૭૦૦/- જેટલી થતી હતી. ત્યારબાદ ફગુવાને રૂ.૩૦૦/- ની તાત્કાલિક જરૂર ઉપસ્થિત થતા રૂ.૩૦૦/- ની લોન ફગુવાએ હઝરતબી પાસેથી લીધેલી. અને લોન પેટે ફગુવાએ પોતાની માલિકીની મિલકત હઝરતબીને લખી આપેલી. અને તે લખાણમાં એવી શરત હતી કે જો ફગુવા ત્રણ (૩) વર્ષની મુદતમાં લોન ભરપાઇ કરી દે તો મિલકત રિકન્વે કરી પાછી ફગુવાને આપવામાં આવશે. અને આ લખાણની સાથે બીજો કરાર સ્વરૂપનું લખાણ પણ જો લોન ભરપાઇ થઇ જાય તો મિલકત રિકન્વે કરવા માટેનો કરાર કરવામાં આવેલો. પરંતુ નક્કી થયેલ ત્રણ (૩) વર્ષની મુદતમાં ફગુવા રૂ.૩૦૦/-ની લોન હઝરતબીને પરત કરી શકેલા નહીં.

આથી હઝરતબીએ મિલકત અંગે પોતાની તરફેણમાં થયેલ દસ્તાવેજો આધારે પોતાનું નામ રેવન્યુ રેકર્ડમાં દાખલ કરાવી દીધેલું. અને ત્યારબાદ તેના આધારે સદર મિલકત હઝરતબીએ રામલાલ અને અન્ય ઇસમોને વેચાણ કરી દીધેલી. જે અંગેની જાણ ફગુવાને થતા ફગુવાએ સદર મિલકતના માલિક પોતે હોવા અંગે અને સદર મિલકતનો કબજો મેળવવા માટે ડેકલેરેશનનો દાવો દાખલ કરેલો. જે અંગે સિવિલ કોર્ટે (નીચલી કોર્ટે) ફગુવાની વિરુદ્ધમાં ચુકાદો આપેલો અને ફગુવાનો દાવો રદ કરેલો અને ઠરાવેલ કે આ પ્રકારના વ્યવહારમાં મિલકતની માલિકી ફગુવાની રહેલ ન હોય. આવો વ્યવહાર નોમીનલ સેલનો ગણાય નહી અને આ મિલકતની માલિકી હઝરતબીની ગણાય.

નામદાર સિવિલ કોર્ટના હુકમથી નારાજ થઇ ફગુવાએ અપીલ દાખલ કરેલ. પરંતુ અપીલમાં પણ સિવિલ કોર્ટનો હુકમ કાયમ રાખવામાં આવેલો. જેની સામે ફગુવાએ નામદાર હાઇકોર્ટ સમક્ષ સેકન્ડ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં નામદાર હાઇકોર્ટે એવું ઠરાવેલ કે, ફગુવાએ હઝરતબીની તરફેણમાં કરી આપેલ વેચાણ દસ્તાવેજ નોમીનલ હતું. આથી તે મિલકતમાં હઝરતબીને હક પ્રાપ્ત થઇ શકે નહીં

અને જ્યારે હઝરતબીનો મિલકતમાં માલિકી હક પ્રાપ્ત થતો ન હોય ત્યારે હઝરતબીએ રામલાલ અને અન્ય વ્યક્તિઓને આ મિલકત વેચાણ કરી દીધેલ હોવા છતાં રામલાલ વિગેરેનાઓને મિલકતમાં કોઇ માલિકી હક મળતો નથી. આથી ટાઇટલ કન્વે કરી શકે નહીં. વધુમાં ફગુવાએ પોતાની રૂ.૭૦૦/- ની કિંમત હઝરતબીને રૂ.૩૦૦/- વેચાણ કરવા પાછળ ખાસ કારણ હોવા જોઇએ તેમજ તે અંગે ફગુવા તથા હઝરતબી વચ્ચે થયેલ વ્યવહારમાં લોન ભરપાઇ થયેથી મિલકત પાછી સોંપવાની શરત પણ હતી. આમ નામદાર હાઇકોર્ટે સેકન્ડ અપીલમાં તમામ નીચલી કોર્ટોના હુકમો રદ કરેલા અને ફગુવાની તરફેણમાં હુકમનામું કરી આપેલું.

ત્યારબાદ નામદાર હાઇકોર્ટના મજકૂર હુકમથી નારાજ થઇ રામલાલ વિગેરેનાઓએ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ હાલની આ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવેલ કે ફગુવા અને હઝરતબી વચ્ચે થયેલ વ્યવહાર ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ-૫૪ હેઠળ વેચાણની વ્યાખ્યામાં આવતી નથી. અને આવો વ્યવહાર આઉટરાઇટ સેલનો વ્યવહાર ગણાય નહીં. આથી તેઓ વચ્ચે મિલકતના ટાઇટલના તબદિલી થયેલ ગણાય નહીં. કારણ કે તેઓ વચ્ચે શરત હતી કે ફગુવા દ્વારા લોન ભરપાઇ થયા બાદ ફગુવાને તેની મિલકત પાછી સોંપવામાં આવશે. અને તે અંગે હઝરતબીએ અલગ લખાણ (કરાર) પણ કરી આપેલું કે જેમાં લોન ભરપાઇ થયા બાદ મિલકત પાછી ફગુવાને રિકન્વે કરી આપવાની શરત હતી.

આથી સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવેલ કે, હઝરતબીએ મિલકતના રેકર્ડમાં પોતાનું નામ દાખલ કરાવેલ હોવા છતાં પણ મિલકતમાં તેમને હક પ્રાપ્ત થયેલ ન હતો. આથી હઝરતબીએ રામલાલને કરી આપેલ દસ્તાવેજો પણ રદબાતલ ગણાય, કે રામલાલને મિલકતમાં હક પ્રાપ્ત થતો નથી. અને તેથી ફગુવાએ માત્ર લોન પેટે પોતાની મિલકત સિકયોરિટી તરીકે હઝરતબીને આપેલ હતી. આથી ફગુવા અને હઝરતબી વચ્ચે થયેલ વેચાણનો વ્યવહાર ગણાય નહી. આથી હઝરતબી અને રામલાલ વચ્ચે થયેલ સોદો પણ રદ ગણાય.

કારણકે ફગુવાની મિલકતમાં હઝરતબીને કોઇ હક પ્રાપ્ત થયેલો ન હતો. વધુમાં ફગુવાએ લીધેલી લોન ભરપાઇ કરી દીધેલ હતી તેવું દાવામાં સાબિત થયેલું છે અને આથી નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે જણાવેલ કે ફગુવાએ માત્ર લોનની સિક્યોરિટી માટે આ પ્રકારે હઝરતબીની તરફેણમાં માત્ર શરતી વેચાણ દસ્તાવેજ લખી આપેલ હતો. પરંતુ કેસની હકીકત જોતા આ વ્યવહાર મિલકત તબદિલી અધિનિયમની કલમ-૫૪ મુજબ વેચાણની વ્યાખ્યામાં સમાવેશ થતો નથી. આમ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ફગુવાની તરફેણમાં હુકમનામું કરી આપેલું અને ફગુવાનો દાવો માન્ય રાખેલો અને સેકન્ડ અપીલમાં હાઇકોર્ટે કરેલ હુકમ કાયમ રાખેલો.

ઉપરોક્ત કેસ ઉપરથી સ્પષ્ટપણે ફલીત થાય છે કે, ઉછીના લીધેલ નાણાં અંગે કોઇ મિલકતનું શરતી વેચાણ કરી આપવામાં આવતી હોય અને તેમાં ક્યારેક એવી શરત હોય કે જો અમુક નિશ્ચિત સમયમાં લોનની રકમ ચૂકવી આપવામાં આવે તો મિલકત દેવાદારને પરત સોંપી દેવામાં આવશે. પરંતુ જો આવી લોન તેવી નિશ્ચિત સમયમર્યાદામાં ભરપાઇ કરવામાં નિષ્ફળ જવાથી તે મિલકતના શરતી વેચાણ ખત આધારે લેણદાર જો અન્ય કોઇને મિલકત વેચાણ કરી દે તો લેણદાર પાસેથી આ મિલકત ખરીદનાર ત્રાહિત વ્યક્તિને કોઇ હક પ્રાપ્ત થતો નથી કારણ કે મિલકતની આ પ્રકારની તબદિલી લેણાંની સિક્યોરિટી માટે જ હોય. આવો વ્યવહાર વેચાણ (સેલ) નો ગણાય નહીં. અને આવા વ્યવહારથી લોન આપનાર વ્યક્તિને યા તેની કનેથી ખરીદનાર ત્રાહિત વ્યક્તિને મિલકતના ટાઇટલમાં કોઇ હક પ્રાપ્ત થતો નથી

 

ઇલેક્ટ્રોનીકલી - હક્કપત્રમાં સીધેસીધા દાખલ કરવાની જોગવાઇઓ

                                           - મહેસૂલી સત્તાતંત્ર/અધિકારીઓના હુકમો

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- દરેક ખાતેદારને સરકાર તરફથી દર વર્ષે 7 અને 8 અ 

ની વિનામૂલ્યે અદ્યતન ઉતારા આપવાની જોગવાઈ

પરિપત્ર માટે  અહી ક્લિક કરો 

જમીન/મિલ્કતને લગતા વ્યવહારોના ફેરફાર (Mutation) ગામના નં - ૬માં હક્કપત્રમાં કરવામાં આવે છે અને આ અંગે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના પ્રકરણ -૧૦ ક માં હક્કપત્રક અંગેની જોગવાઇઓ છે અને તેને જાળવવાની જોગવાઇઓ ૧૩૫ બી માં કરવામાં આવી છે. જમીન/મિલ્કત ધારણકર્તા સૌ માટે હક્કપત્રકની જોગવાઇઓ જાણવી જરૂરી છે કારણ કે જ્યારે કોઈપણ હુકમ થાય તેની ફેરફાર નોંધ હક્કપત્રકમાં કરવામાં આવે છે. અગાઉ Manually હક્કપત્રક નિભાવવામાં આવતા ત્યારે તલાટી - સ્વમેળે પણ નોંધ પાડતા પરંતુ રાજ્ય સરકારે જ્યારથી -૧૩૫ સી ની કલમ ઉમેરી છે ત્યારથી સબંધિત વ્યકતિએ નિયત નમૂનામાં અરજી કરવાની છે. મહેસૂલી રેકર્ડનું કામ્પ્યુટરાઇઝેશન -૨૦૦૪ થી કરવામાં આવ્યું છે અને ઇ-ધરા ના નામથી ઓળખાતા. આ કાર્યપદ્ધતિમાં તમામ જમીન હક્કો અંગેના તમામ તબદીલીના વ્યવહારો અગાઉ જે હસ્તલિપિત ચાલતા હતા તે બંધ કરી ઓનલાઈન ફેરફારની (Mutation) કામગીરી હાથ ધરવામાં આવે છે. હવે કોમ્પ્યુટરાઇઝ્ડ રેકર્ડના - ગામના -  ૬,૭,૮ અ તથા ૧૨ની નકલો પ્રજાજનો ઓનલાઇન જોઇ શકે છે તે નકલો Public Domain માં મુકવાથી પ્રાપ્ત પણ થાય છે અને અધિકૃત નકલો પણ તાલુકા મામલતદાર કચેરી તેમજ ગ્રામ્ય કક્ષાએથી પણ પ્રાપ્ત થાય છે.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના હક્કપત્રકની જોગવાઇઓમાં ગામનાં નં -૬ માં જે પણ ફેરફાર થાય તેની હિત ધરાવતા તમામ પક્ષકારોને -૧૩૫ ડી ની નોટીસ આપવાની છે અને મહેસૂલી રેકર્ડ અદ્યતન થતાં ૧૩૫ ડી ની નોટીસ પણ ઑટોમેટીક જનરેટ થાય છે. આજ રીતે મહેસૂલી અધિકારીઓ દ્વારા જે જે હુકમો કરવામાં આવે ત્યારે તેની હુકમી નોંધ ગામ દફ્તરે કરવાની હોય છે અગાઉ જ્યારે manually  હક્કપત્રકની નોંધો પાડવામાં આવતી ત્યારે આ અંગેના રાજ્ય સરકારે હુકમો કર્યા હોવા છતાં મહેસૂલી અધિકારીઓ/સત્તામંડળ દ્વારા જે જુદા જુદા હુકમો કરવામાં આવે તે હુકમી રજીસ્ટર નિભાવવાનું અને નોંધો પાડવાની સુચના હોવા છતાં - નોંધો પાડવામાં આવતી ન હતી. દા.ત.- સચિવની અપીલ મહેસૂલ દ્વારા હુકમ કરવામાં આવ્યો હોય તેની અસર ન આપવામાં આવે અને તેના કારણે પક્ષકારો દ્વારા તબદીલીના વ્યવહાર થાય, તેજ રીતે કોઈ જમીન જાહેર હેતુ માટે સંપાદન થઈ હોય તેના એવોર્ડની નોંધ પાડવામાં ન આવે અથવા કે જેથી (કમી જાસ્ત પત્રક) નોંધ ન કરવામાં આવે આ અરસાઓ સમજવા માટે દાખલારૂપ જાણાવવામાં આવ્યા છે હવે જ્યારે રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઇજેશન કરવામાં આવે છે ત્યારે સબંધિત મહેસૂલી અધિકારી/સત્તાતંત્ર દ્વારા જે હુકમો કરવામાં આવે તે જ કચેરી હુકમ કરવામાં આવે ત્યારે તેમની કચેરીથી જ ઇ-ધરા કેન્દ્રને બદલે નોંધ કરવાનો મહેસૂલ વિભાગના તા. ૨૪-૪-૨૦૧૫ ના ઠરાવક્રમાંક - એલ.આર.સી/૧૦/૨૦૧૫/૨૪૪૩૯/હ-૨ અન્વયે હુકમ દફ્તર મહેસૂલી અધિકારીએ ઇ-ધરા એપ્લીકેશનમાં હુકમ અનુસારની મહેસૂલી રેકર્ડમાં વખતોવખતની ફેરફાર નોંધ સીધી ઇલેક્ટ્રોનિક રીતે તુરત જ દાખલ કરવાની છે ખાસ કરીને જે મહેસૂલી કચેરીઓ દ્વારા હુકમો કરવામાં આવે છે તેમાં કલેક્ટરશ્રીઓ, પ્રાન્તી અધિકારીશ્રીઓ, વિવિધ મહેસૂલ વિભાગ હસ્તકના આવતા કલેક્ટરથી, સબંધિત કાયદા હેઠળ અધિકૃત કરેલ મામલતદારશ્રીઓ, સચિવશ્રી વિવાદ મહેસૂલ વિભાગ, ગુજરાત મહેસૂલ પંચ, વિવિધ નામદાર કોર્ટ, જીલ્લા જમીન દફતર નિરિક્ષક (DILR) તેમજ જીલ્લા વિકાસ અધિકારીને જે મહેસૂલ અધિનિયમ હેઠળ જે કાર્યો સુપ્રત કર્યા હોય તે અને સેટલમેન્ટ) કમિશ્નર દ્વારા અન્ય જે અધિકારીઓને અધિકાર આપે તે અધિકારીઓએ સીધેસીધા ઓનલાઈન હુકમોની નોંધ ઈલેક્ટ્રોનીકલી પાડવાની છે અને આ નોંધો સબંધિત કચેરીને / અધિકારીને જે વિષયો હેઠળ સત્તા અને અધિકાર ફાળવેલ છે તે અનુસાર કરવાની છે, જેમ કે સરકારશ્રીના હુકમ અન્વયે કલેક્ટરશ્રી દ્વારા જમીન ગ્રાન્ટ કરતો હુકમ કરવામાં આવ્યો હોય જેમાં કલેક્ટરશ્રીની સત્તા મર્યાદા  મુજબનો પણ હોઈ શકે છે. આજ રીતે બિનખેતીની (NA) કે હેતુફેરની પરવાનગી, જમીન માપણી બાદ જેમાં સુધારો કરવામાં આવ્યો હોય તે, શરતભંગ હેઠળ કાર્યવાહી બાદ જમીન ખાલસા કરવામાં આવી હોય, ભાડા પટ્ટે આપવામાં આવેલ જમીન, જમીન રેકર્ડનું પ્રમોલગેશન, હક્કપત્રક હેઠળ જે હુકમો કરવામાં આવ્યા હોય તેમાં મામલતદાર, ડેપ્યુટી કલેક્ટર, કલેક્ટર અને સચિવશ્રી, અપીલ્સનો સમાવેશ થાય છે. તેજ રીતે ગણોતધારા અને સીલીંગ કાયદા હેઠળ જમીન મહેસૂલ પંચનો સમાવેશ થાય છે. આવી જ રીતે જમીન સંપાદન કાયદા હેઠળ એવોર્ડ અને તે સંલગ્ન જે કાર્યવાહી થઈ હોય તેનો સમાવેશ થાય છે. આ કાર્યવાહી માટે મહેસૂલ વિભાગના તા.૨૨-૧૧-૨૦૧૬ના પરિપત્ર ક્રમાંક - એલ.આર.સી.-૧૦૨૦૧૬ / ૦૮ / ૦૧ / એસ.એમ.સી. અન્વયે બહાર પાડવામાં આવેલ છે અને તે અનુસાર તા.૧-૪-૨૦૧૭ થી હુકમ કરનાર અધિકારીએજ નોંધો દાખલ કરવાનું ફરજીઆત કરવામાં આવ્યું છે અને તા.૧-૧-૨૦૧૭ પહેલાં જે હુકમો કરવામાં આવેલ હોય તે ફેરફારની નોંધો પણ જે તે ફરજ ઉપરના અધિકારીએ દાખલ કરવાની છે. આજ રીતે તા.૧-૪-૨૦૧૭ પહેલાં પ્રાદેશિક ફેરફાર એટલે કે જીલ્લા / તાલુકાઓનું વિભાજન થતાં પહેલાની ફેરફાર નોંધો હાલ જે જીલ્લા / તાલુકા અમલમાં હોય તે સબંધિત અધિકારીએ દાખલ કરવાની થાય છે અને વિભાજન થયા બાદ જે હુકમો કરવામાં આવ્યા હોય તે સબંધિત જીલ્લા / તાલુકાના અધિકારીએ દાખલ કરવાની થાય અને આ પ્રથા દાખલ કરવાથી તા.૧-૪-૨૦૧૭ પછી જુદા જુદા મહેસૂલી અધિકારીઓએ જે હુકમો કર્યા હોય તેની નોંધ સબંધિત તાલુકાના ઈ ધરા કેન્દ્રમાં કરવાની થતી નથી, પરંતુ તે જવાબદારી સબંધિત મહેસૂલી સત્તાધિકારી કચેરીની છે. પરંતુ આ નોંધો સબંધિત જીલ્લા / તાલુકાના ગામના હક્કપત્રક નોંધોના રજીસ્ટરમાં Posting પડી જાય છે અને આ મુજબના ફેરફારો ઈ ધરા એપ્લીકેશનમાં કરવામાં આવ્યા છે. આ પ્રથા અપનાવાથી અગાઉ જે મહેસૂલી અધિકારીઓ દ્વાર હુકમો કરવામાં આવતા, પરંતુ તે અંગેની નોંધો પડતી ન હતી. આ પ્રથાના કારણે સબંધિત સર્વે નંબર / જમીનનું Status અને ટાઈટલ અંગેના વેરીફીકેશનમાં પણ સરળતા રહે છે.