કેન્દ્રના બજેટમાં 'ભૂ-આધાર' અને ડીઝીટાઈઝેશનની જમીન સુધારાના ભાગરૂપે કરેલ જોગવાઈઓનું અમલીકરણ અગત્યનું

 - લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ગુજરાત રાજ્યની ખેડુત ખાતાવહીના ધોરણે 'ભૂ-આધાર'ની જોગવાઈ કરવી જરૂરી

For Download Stamp Duty Calculator App Click here 

નવીન એન.ડી.એની સરકાર રચાયા બાદના પ્રથમ બજેટમાં જમીન સુધારાના ભાગરૂપે 'ભૂ-આધાર' અને શહેરોના જમીન/મિલ્કતના રેકર્ડનું ડીઝીટાઈઝેશન કરવામાં આવશે તેવી નાણાંકીય જોગવાઈ કરવાની સાથે જાહેર કરવામાં આવ્યું છે. જમીન સુધારાના ભાગરૂપે એક સમયમાં અમેરીકન એલચીએ એવું જણાવેલ કે “Land Problem is Single most important factor in determining the success or failure of any developing nation.” આ વિધાન આપણા દેશ માટે એટલું જ પ્રસ્તુત છે. પરંતું જમીન અંગેના પ્રશ્નો રાજ્યો-રાજ્યો વચ્ચે જુદા સ્વરૂપે છે. ભારતના બંધારણમાં 'જમીન' એ રાજ્યનો વિષય છે. એટલે દરેક રાજ્યને જમીન અંગેના કાયદાઓ ઘડવાનો અને વહિવટ કરવાનો અધિકાર છે. પરંતું 'જમીન સુધાર' Land Reforms જમીનના સપ્રમાણ ઉપયોગ અને જમીન ઉપરના ગણોતીયાના જમીન માલીકના હક્કો આપવા માટે જમીન સુધારાને ભારતના બંધારણની અનુસુચિ-૭માં સમાવેશ કરવામાં આવ્યો છે અને એ રીતે જમીન સુધારા કાયદાઓને ભારતના બંધારણનું પીઠબળ છે.

ગુજરાતમાં ખેતીની જમીનના વહિવટ અને ગણોત કાયદો-૧૯૪૮ અને ખેત જમીન ટોચ-મર્યાદા કાયદાથી જમીન સુધાર કાયદાઓનું અમલીકરણ થયું છે. સૌરાષ્ટ્રમાં સૌરાષ્ટ્ર જમીન સુધારા કાયદો, સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ, બારખલી અધિનિયમ, એસ્ટેટ એક્વીઝીશન એક્ટ, કચ્છ વિદર્ભ કાયદાથી કચ્છમાં જમીન સુધારા કાયદાઓ અમલમાં છે. ગુજરાતમાં મુંબઈ રાજ્ય વખતના જમીન સબંધી કાયદા અમલમાં છે અને જમીન મહેસુલને લાગુ પડે છે. ત્યાં સુધી જમીનને લગતું રેકર્ડ નિભાવવા RAM – Revenue Account Manual તરીકે ઓળખાતા ગામના નમુના નં.-૧ થી ૧૮ દ્વારા નિભાવવામાં આવે છે અને જમીન ઉપરના કબજેદારોના હક્ક અંગે અને તેમાં થતા ફેરફાર અંગે હક્કપત્રક Record of Rights નું પ્રકરણ-૧૦ એમાં ઉમેરવામાં આવેલ છે. ગુજરાતને લાગેવળગે છે. ત્યાં સુધી 'એન્ડરસન' દ્વારા ઘડવામાં આવેલ 'જમા બંધી નિયમ સંગ્રહ' આજે પણ અમલમાં છે અને તે મુજબ જમીન મહેસુલ રેકર્ડ નિભાવવામાં આવતું અને આજે પણ અમલમાં છે

જમીન મહેસુલનું રેકર્ડનું કમ્પ્યુટરાઈઝેશન ૨૦૦૩થી કરવામાં આવેલ છે અને સમગ્ર રેકર્ડ ખાસ કરીને જમીનને લગતા અગત્યના દસ્તાવેજોમાં ૭ અને હક્કપત્રક નમુના નં.-૬ ની નકલો ઉતારા ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યા છે. 

અને ૨૦૦૪થી અગાઉ જે ગામના તલાટી દ્વારા જે ૭ x ૧૨ અને ૮અ અને ૬ના નમુના નિભાવવાની અને નોંધ કરવાની પ્રથા બંધ કરવામાં આવી છે. અને આની પાછળની પૂર્વભુમિકા એ હતી કે તલાટી  ઉપલબ્ધ ન રહેતા અને સમયસર ગામ દફ્તરે નોંધો કરવામાં આવતી ન હતી. ગુજરાત સરકારે પણ જેતે સમયે મહેસુલી રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવા માટે ભારત સરકારની સહાય Computerization of Revenue Record) લેવામાં આવેલ અને ગામવાર મહેસુલી રેકર્ડની નોંધો તેમજ ફેરફાર માટે તાલુકા કક્ષાએ મામલતદાર કચેરીમાં ઈ-ધરા કેન્દ્ર કાર્યન્વિત કરવામાં આવેલ છે. આ રીતે જમીન મહેસુલ અંગેના રેકર્ડ / ઉતારા ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવેલ છે અને ખેતવિષયક જમીનના Transaction online કરવામાં આવે છે. પરંતું સામાન્ય જનતાનો ઈ-ધરા કેન્દ્રની કામગીરી અંગે સંતોષકારક પ્રતિભાવ નથી. 

બીજા તબક્કામાં ગુજરાત સરકારે જમીન રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે અને જમીનના કબજેદારોને તેઓએ ધારણ કરેલ જમીનનું ચોક્કસ ક્ષેત્રફળ નકશા સહિત મળે તે માટે રીસર્વે હાથ ધરવામાં આવેલ પરંતું આ સર્વેમાં અસંખ્ય પ્રમાણમાં ભુલો હોવાથી ક્ષતિ સુધારાણા માટે Mechanism devise કરેલ પરંતું આજે પણ ગામડાઓમાં સંખ્યાબંધ ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર અંગેના પ્રશ્નો છે આ પરિપ્રેક્ષ્યમાં ભારત સરકારે તાજેતરના બજેટમાં 'ભૂ-આધાર' અને શહેરોમાં જમીન / મિલ્કતનું ડીજીટાઈઝેશન કરવામાં આવશે તેવી જાહેરાત કરી છે. ખરેખરતો આ વિચાર / પ્રોજેક્ટ જુદાજુદા રાજ્યમાં જે જમીનના વહિવટ અંગે જે પરિસ્થિતિ છે તેના સંદર્ભમાં હશે. ખરેખર તો જમીનના કબજેદારો / માલીકોને “Right to Revenue Title” સ્વર્તાપણ આપવાની જરૂર છે. જે રીતે 'ભૂ-આધાર'માં પરિકલ્પના કરવામાં આવી છે. તેમાં યુનિક Identification નંબર આપવાની નિભાવના છે. એટલે કે કોઈપણ ખાતેદાર / જમીનદાર જુદાજુદા સર્વે નંબરની જમીન ધારણ કરે છે. તેમ એક 'ભૂ-આધાર' આધારકાર્ડની માફક આપવાની યોજના જણાય છે. ગુજરાત જેવા રાજ્યમાં ગામવાર (મહેસુલી) નમુના નં.-૮અ થી ખાતેદારની 'ભૂ-સંપતિ' જાણી શકાય છે અને રેકર્ડ ઓનલાઈન થવાથી રાજ્યના કોઈપણ ભાગમાં પણ જમીન ધારણ કરતા હોય તો જાણી શકાય છે. 

ખરેખરતો ગુજરાતમાં જમીન મહેસુલ અધિનિયમના પ્રકરણ-૧૦બીમાં 'ખેડૂત ખાતાવહી'ને કાયદેસરનો દસ્તાવેજનું સ્વરૂપ આપવામાં આવ્યું છે અને આજ દસ્તાવેજને 'ભૂ-આધાર' ગણી શકાય તેમ છે. પરંતું કમનસીબે ગુજરાતમાં કોઈપણ ખાતેદારને કાયદાકીય જોગવાઈ હોવા છતાં ખેડુત ખાતાવહી આપવામાં આવતી નથી. જેમ 'ભૂ-આધાર'માં જણાવવામાં આવ્યું છે તેમ દસ્તાવેજથી ખેડુતને લોન/ક્રેડીટ લેવી હોય તો તેમજ બોજા અંગેની નોંધ અથવા તો Online  સબસીડી ટ્રાન્સફર કરવી હોય તો પણ થઈ શકે તેમ છે. પરંતું સૌથી અગત્યનું એ છે કે કોઈપણ ખાતેદાર જમીનનો માલીક કબજેદાર હોવા છતાં તેને મહેસુલી ટાઈટલ માટે આજકાલ મહેસુલી તંત્ર દ્વારા ૧૯૫૧થી રેકર્ડથી ખાત્રી કરવામાં આવે છે અને ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્રનો આગ્રહ કરવામાં આવે છે. તો તેના બદલે “Revenue Title”  આપવામાં આવે તો કોઈપણ કચેરીમાં તેને આધારભુત દસ્તાવેજ તરીકે ગ્રાહ્ય રાખવામાં આવે. મને લાગે છે કે 'ભૂ-આધાર'માં આ બધા Parameters સમાવવામાં આવે અને ગુજરાત આ દિશામાં પહેલ કરે તે જરૂરી છે. 

શહેરી જમીન/મિલ્કત ડીઝીટાઈઝેશન કરવાની જે જાહેરાત કરવામાં આવી છે તેના સંદર્ભમાં પણ દેશના અન્ય ભાગોમાં દા.ત. રાજસ્થાન શહેરમાં થતા જમીન/મિલ્કત વ્યવહારની નોંધ એકવાર જમીન બિનખેતીમાં ફેરફાર કરવામાં આવે તો સબંધિત મ્યુનિસીપાલીટી / કોર્પોરેશન દ્વારા મિલ્કતની નોંધણી તેમજ રેકર્ડ નિભાવવામાં આવે છે. 

જ્યારે ગુજરાતમાં શહેરોનું જમીન/મિલ્કતનું રેકર્ડ સીટી સર્વે દ્વારા નિભાવવામાં આવે છે. આમ તો આ વહિવટી પધ્ધતિ બરાબર છે. પરંતું ભારત સરકાર સ્થાનિક મ્યુનિસીપાલીટી / મહાનગરપાલીકાના મિલ્કત સાથે Link કરવાની વિભાવના વ્યક્ત કરી છે. એક તબક્કે ગુજરાતમાં પણ શહેરના વોર્ડ / એરીયા પ્રમાણે સર્વે કરવાનું નક્કી કરવામાં આવેલ પરંતું તેમાં અપેક્ષિત સફળતા મળેલ નથી. પરંતું ભારત સરકારની શહેરોના Digitization મિલ્કતોનું કરવા માંગે છે તે અંગે ગુજરાતના પરિપ્રેક્ષ્યમાં સીટી સર્વે કચેરી દ્વારા જ મિલ્કત રજીસ્ટર નિભાવવામાં આવે પરંતું જેમ જમીનનું રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યું છે તેમ આ રેકર્ડ પણ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ થાય અને તમામ મિલ્કત ધારકોને મિલ્કત કાર્ડને પણ જેમ 'ભૂ-આધાર' આપવાની વિભાવના છે તેમ “Revenue Title” સાથે આધારભુત કાનુની દસ્તાવેજ આપવામાં આવશે તો મૂળભુત હેતુ સિધ્ધ થશે. આ બધી પ્રક્રિયા માટે મહેસુલી તંત્રનો નવીન ટેકનોલોજી પ્રમાણેનો વધારાનો સ્ટાફ પણ અમલીકરણ માટે અને કાયમી નિભાવણી માટે જરૂરી છે