જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટના આધારે રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ ઉપર GSTની જવાબદારી

 - GSTનું A to Z- હર્ષ કિશોર

- વર્કસ કોન્ટ્રાક્ટર એટલે એવી વ્યક્તિ કે પેઢી જે પોતે જમીન ખરીદ કરતા નથી. પરંતુ જમીનના માલિકને માત્ર બાંધકામની સેવા પૂરી પાડે છે

કોઈકવાર એવું પણ બને કે જમીન માલિક અને બિલ્ડર કાયદેસરની એક જુદી અને નવી જ કંપની ખોલે જેને આપણે જોઈન્ટ વેન્ચર કહી શકીએ. તેવા કેસમાં જીએસટીની જવાબદારી આવી જોઈન્ટ વેન્ચર કંપની ઉપર આવશે. રીયલ એસ્ટેટના પ્રોજેક્ટ કોઈ એક નાણાકીય વર્ષમાં પુરા ના પણ થાય અથવા તો લાંબા ગાળાના હોય તો બે ત્રણ નાણાકીય વર્ષ કે તેથી પણ વધુનો સમય લાગે છે. કાયદાકીય સમાનતા રાખવા માટે જમીન માલિક અને બિલ્ડર પ્રમોટર બંને તા ૧.૪.૨૦૧૯ પછીના વિકલ્પ પ્રમાણે વેરાની જવાબદારી સ્વીકારવી જોઈએ જેથી ઓછી ગૂંચવણો થાય.

વર્કસ કોન્ટ્રાક્ટર એટલે એવી વ્યક્તિ કે પેઢી જે પોતે જમીન ખરીદ કરતા નથી. પરંતુ જમીનના માલિકને માત્ર બાંધકામની સેવા પૂરી પાડે છે અને તેમાં માલ સામાન અને મજૂરીનો ખર્ચ કોન્ટ્રાક્ટર પેઢી પોતે ઉઠાવે છે. અને તેના પર ઓવરહેડસ અને વ્યાજબી પ્રોફિટ ચડાવીને 'વેલ્યુ ઓફ ટેક્સેબલ સપ્લાય' નક્કી કરે છે. આવા કોન્ટ્રાક્ટ ઉપર તાઃ ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ પહેલા જૂની સ્કીમ મુજબ એફોરડેબલ રેસીડેન્શીયલ હાઉસના પ્રોજેક્ટ પર ૧૨% અને નોન એફોરડેબલ રેસીડેન્શીયલ પ્રોજેક્ટના કોન્ટ્રાક્ટ ઉપર ૧૮ ટકા વેરો લાગતો હતો. તાઃ ૩૧.૧૨.૨૦૧૨ સુધી સરકારી કોન્ટ્રાક્ટ પર ૧૨% અને તાઃ ૦૧.૦૧.૨૦૨૨થી તેના ઉપર ૧૨% વેરો લાગે છે.

GSTની દ્રષ્ટિએ JDAના કિસ્સામાં નીચે મુજબના સપ્લાયના જુદા જુદા વ્યવહારો થઈ શકે છે : 

૧. પ્રથમ વ્યવહાર : જમીન માલિક રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચાયેલ મકાનોના પ્રમાણસર કાર્પેટ એરિયા પર TDR પર GST માફી. જમીન માલિક URD પણ હોઈ શકે છે. 

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવીઃ FCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક, પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચવા- ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ) FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૪. ચોથો વ્યવહારઃ એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા બાદ વેચવા-કોઈ વેરો નહી પરંતુ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease પર પ્રમાણસર રકમ મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ સુધી નહી વેચાયેલ મકાનો પર GSTની ડિઝાઈન મુજબ પર ૧૮% અથવા ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ), પૈકી જે વધુ આવે તેટલી RCM પદ્ધતિએ ડેવલપર ઉપર GSTની જવાબદારી. TDRની વેલ્યુ એવી રીતે નક્કી કરવી જે વેચાયેલ મકાનોની નજીકની હોય.

૫. પાંચમો વ્યવહારઃ એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિએ જમીન ધારક દ્વારા બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ અગાઉ વેચવા-FCM મુજબ ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ) મુજબ. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે જે અહી વાપરી શકાશે. અન્ય કોઈ સેવાની ITC મળશે નહી.

***

હવે જોઈએ રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગને લગતા કિસ્સા. અહી જમીન ધારક તરફથી કોઈ વેચાણ થતું નથી.

૧. પ્રથમ વ્યવહારઃ જમીન માલિક રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચાયેલ મકાનોના પ્રમાણસર કાર્પેટ એરિયા પર TDR પર GST માફી. જમીન માલિક URD પણ હોઈ શકે છે.

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવી : FCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિએ શેરીંગ પદ્ધતિએ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક, પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચવા- ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ) FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૪. ચોથો વ્યવહારઃ રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિએ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા બાદ વેચવા-કોઈ વેરો નહી પરંતુ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease પર પ્રમાણસર રકમ મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ સુધી નહી વેચાયેલ મકાનો પર GSTની ડિઝાઈન મુજબ પર ૧૮% અથવા ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ), પૈકી જે વધુ આવે તેટલી RCM પદ્ધતિએ ડેવલપર ઉપર GST ની જવાબદારી. TDRની વેલ્યુ એવી રીતે નક્કી કરવી જે વેચાયેલ મકાનોની નજીકની હોય.

***

હવે આપણે કોમર્શિયલ બાંધકામને લગતા કેસ જોઈએ. નોંધઃ કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટના કેસમાં કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ પહેલા કે પછીનો સિધ્ધાંત લાગુ પડતો નથી.

૧. પ્રથમ વ્યવહારઃ જમીન માલિક કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કોઈ માફી નથી. TDRના હક્કો તબદીલ થાય તે દિવસે તેની કિંમતના ૧૮%ની RCM મુજબ જવાબદારી.

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવી : RCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ બાંધકામ થયેલ કોમર્શિયલ યુનિટ પ્રમોટર દ્વારા વેચવા- ૧૨% FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી

૪. ચોથો વ્યવહાર એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિએ જમીન ધારક દ્વારા બાંધકામ થયેલ કોમર્શિયલ યુનિટ  વેચવા-FCM મુજબ ૧૨%. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે જે અહી વાપરી શકાશે. અન્ય કોઈ સેવાની ITC મળશે નહી.

***

૧. પ્રથમ વ્યવહારઃ જમીન માલિક કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કોઈ માફી નથી. TDRના હક્કો તબદીલ થાય તે દિવસે તેની કિંમતના ૧૮% ની RCM મુજબ જવાબદારી.

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવીઃ RCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ બાંધકામ થયેલ કોમર્શિયલ યુનિટ પ્રમોટર દ્વારા વેચવા- ૧૨% FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. 

એડવાન્સ રૂલીંગઃ જમીનની ૩૦ વર્ષથી વધુની એટલે કે લાંબા ગાળાની લીઝ માટે આપતું one time premium  કે annual lease premium અથવા salami, GSTની કલમ ૭(૧) મુજબ સપ્લાયના વ્યવહારમાં આવે અને જાહેરનામા ક્રઃ ૧૧/૨૦૧૭ તાઃ ૨૮.૬.૨૦૧૭ મુજબ વેરાપાત્ર થાય તેવું ગુજરાત એડવાન્સ રૂલીંગ ઓથોરીટી દ્વારા M/S Jinmagal Corporation, અમદાવાદના AUDA સાથે સંકળાયેલ  કેસમાં આદેશ ક્રઃ GUJ/GAAR/R/૬૪/૨૦૨૦ તાઃ ૧૭.૯.૨૦૨૦ના રોજ ઠરાવવામાં આવેલ છે. આ કેસમાં AUDA દ્વારા ૯૯ વરસ માટે કેટલાક પ્લોટ્સનું e-auction કરવામાં આવેલ જેના ઉપર પ્રમોટરે માત્ર કોમર્શીયલ પ્રકારનું બાંધકામ કરવાનું હતું. આ લીઝ પેટે પ્રમોટરે રૂ. ૩૫.૬૫ કરોડ one time premium તરીકે અને પ્રતિ ચો. મીટરે રૂ ૫ annual lease premium તરીકે અવેજ આપવાનું હતું. આ વ્યવહારનો વેરો જાહેરનામાં ક્રઃ ૧૩/૨૦૧૭ તાઃ ૨૮.૬.૨૦૧૭ અને તેમાં જાહેરનામા ક્રઃ ૫/૨૦૧૯ તા ૨૯.૩.૨૦૧૯ મુજબ થયેલ સુધારા અનુસાર કલમ ૯(૩)ની જોગવાઈઓ મુજબ RCM પદ્ધતિએ પ્રમોટરે GST ભરવાનો થાય તેવું પણ એડવાન્સ રૂલીંગ ઓથોરીટી દ્વારા ઠરાવવામાં આવ્યું હતું