રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ
- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
- આ કાયદામાં ડેવલપર દ્વારા 'મોનોપોલી' ઉભી કરવામાં ન આવે તેની પણ જોગવાઈઓ છે
ગત લેખમાં આપણે રીયલ એસ્ટેટના પ્રમોટર / ડેવલપરની શું ફરજો છે તે અંગે વર્ણન કર્યું તેજ રીતે મકાન / એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ મેળવનારના (Allotee) અધિકારો અને ફરજો છે તે અંગેની જોગવાઈઓ પ્રકરણ-૪ના કલમ-૧૯માં જણાવવામાં આવી છે અને તે મુજબ ફાળવણીથી મેળવનાર (Allotee) રેગ્યુલરી ઓથોરીટીએ મંજૂર કરેલ સંપૂર્ણ વિગતો સાથેનો નકશો, લે આઉટ અને આ કાયદા / નિયમોથી નક્કી કરેલ માહિતી સાથે પ્રમોટર દ્વારા સહી કરેલ સમજૂતી કરાર (MOU - Agreement) મેળવવા હક્કદાર છે તેમજ વેચાણ સમજૂતી કરારમાં જણાવ્યા પ્રમાણે પાણી, સેનીટેશન અને અન્ય સવલતોની જોગવાઈ સહિત, પ્રોજેક્ટ તબક્કાવાર પુરૂં કરવાનું સમયપત્રક મેળવવા હક્કદાર છે. તેજ રીતે પ્રમોટર દ્વારા જે મુજબ એકરારનામું કરવામાં આવ્યું હોય તે મુજબ મકાન / એપાર્ટમેન્ટનો કબજો મેળવવા માટે દાવો કરવા (Claim) માટે હક્કદાર રહેશે અને તેજ રીતે ફાળવણીથી મેળવનારાનું એસોસીએશન કોમન ફેસીલીટી (સામુહિક) અંગે સંયુક્તપણામાં દાવો કરવાનો હક્ક રહેશે. વધુમાં ફાળવણીથી મેળવનારના હક્કનું રક્ષણ થાય તે માટે પ્રમોટર દ્વારા વેચાણ અંગેની સમજૂતી કરાર મુજબ અને નિયમોના ભંગ બદલ નોંધણી રદ થાય અથવા મોકુફ કરવામાં આવે અને તેના કારણે પ્રમોટર દ્વારા વ્યવસાય બંધ થાય અને સમજૂતી કરારનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ જાય અને મકાન / એપાર્ટમેન્ટનો કબજો સોંપવામાં અસમર્થ થાય ત્યારે પ્રમોટર પાસેથી આ અધિનિયમ હેઠળ ઠરાવવામાં આવે તેટલા દરે વ્યાજ અને તે હેઠળ જોગવાઈ કરવામાં આવે તેટલી વળતર સાથે ચૂકવણીની રકમનો રી-ફંડનો દાવો (Claim) કરવા હક્કદાર થાય છે.
ઘણીવાર એવું બને છે કે, મકાન / એપાર્ટમેન્ટ કબજો સુપ્રત કરવામાં આવે, પરંતુ પ્રમોટર દ્વારા કોમન (મજીયારા) વિસ્તારોના દસ્તાવેજો અને પ્રોજેક્ટ દા.ત. ગાર્ડન, પાર્કિંગ - પ્લે એરીયા, સોલીડવેસ્ટના દસ્તાવેજો અથવા કબજો સુપ્રત કરવામાં આવતો નથી. તો આ કાયદાની જોગવાઈ મુજબ ફાળવણીથી મેળવનારા આવા દસ્તાવેજો / કબજો મેળવવા હક્કદાર છે. બીજું કે જેમ ફાળવણીથી મેળવનાર પ્રમોટર પાસેથી વેચાણ સમજૂતી કરાર મુજબ દસ્તાવેજો / સુવિધા મેળવવા હક્કદાર છે, તેજ રીતે કલમ-૧૩ મુજબ એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ / મકાનના સમજૂતિ કરાર મુજબ ફાળવણીથી મેળવનારે શરતો મુજબ ચૂકવણી (Payment) કરવાની અને સમયમર્યાદા નક્કી કરે તે પ્રમાણે ચૂકવણી કરવા બંધાયેલ છે, કારણ કે પ્રમોટર અને એલોટી વચ્ચેનો સમજૂતી કરાર એકતરફી નથી. બંને પક્ષે પાલન કરવા પરસ્પર બંધાયેલ છે, તેજ રીતે દસ્તાવેજ અંગેના ચાર્જીસ, મ્યુનિસિપલ વેરા, પાણી અને વીજળીના ચાર્જીસ, નિભાવ ખર્ચ, જમીન મહેસૂલ અને જે પણ અન્ય ચાર્જીસ વસુલ કરવાપાત્ર હોય અથવા જે હિસ્સો (Contribution) ચૂકવવાપાત્ર હોય તે આપવા માટે બંધાયેલ છે. આજ રીતે સમજૂતી કરાર મુજબ જે ચૂકવણું કરવાની સમયમર્યાદા નક્કી કરવામાં આવેલ હોય તેમાં વિલંબ થાય તો જે નક્કી કરવામાં આવે તે દરે વ્યાજ ચૂકવવા પણ જવાબદાર ગણાશે અને સમજૂતી કરાર મુજબ પ્રમોટર અને ફાળવણીથી મેળવનાર બંને વચ્ચેની પરસ્પર સમજૂતીથી વ્યાજની રકમ ઘટાડી શકે છે. આ ઉપરાંત દરેક પ્લોટ / મકાન ધારક એસોસીએશન / સહકારી મંડળી અથવા ફેડરેશનની રચના કરવામાં આવે તેમાં ભાગ લેવો જરૂરી છે. તેજ રીતે મકાનના ભોગવટા પ્રમાણપત્ર મળ્યા બાદ ફાળવણીથી મેળવનારે બે મહિનાનાં સમયગાળામાં કબજો લેવાનો છે અને મકાન / પ્લોટનો જે દસ્તાવેજ કરવાનો હોય તેમાં ભાગ લેવાનો રહેશે.
આમ ઉપર્યુક્ત જોગવાઈઓ ફાળવણીથી (Allotees) મેળવનારાઓને જાણવી જરૂરી છે, કારણ કે તેઓના અધિકાર સાથે ફરજો છે અને તેમાં પ્લોટના ફાળવણીકારે સમયમર્યાદામાં ચૂકવણું કરવાની બાબત પણ ખાસ ધ્યાનમાં રાખવાપાત્ર છે. આ કાયદા હેઠળની મુખ્ય જોગવાઈઓ પૈકી રીયલ એસ્ટેટના ડેવલપર, પ્રમોટર અને ફાળવણીથી મેળવનારાઓના શું અધિકારો અને ફરજો છે તેનું વર્ણન કર્યું પણ સાથો સાથ આ કાયદાનું નિયમન કરતું સત્તા મંડળ (Authority) છે તેના શું કાર્યો છે (Function) છે તે પણ જાણવું અગત્યનું છે અને તે માટે કાનુની જોગવાઈઓ કલમ-૩૪માં કરવામાં આવી છે અને તે અનુસાર રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની નોંધણી, એજન્ટો, એન્જીનીયર્સ, આર્કિટેકની નોંધણી અને તેનું નિયમન કરવાનું છે અને જે નોંધણી કરવામાં આવે તેની વેબસાઈટ ઉપર મૂકવાની અને જાહેર જનતાની જાણકારી માટે પ્રસિધ્ધ કરવાનું અને જાળવવાનું તેજ રીતે જો કોઈ નોંધણી રદ કરવામાં આવી હોય અથવા શિક્ષા કરવામાં આવી હોય તેવી નોંધણીના કારણો સહિત કસુરદારો તરીકે પ્રમોટરના ફોટોગ્રાફ સહિત દાખલ કરવાનો અને આ રીતે નોંધાયેલ એજન્ટો પણ કસુરવાર ઠરે તો તેઓના નામ અને ફોટોગ્રાફ દાખલ કરવાનો, આ કરવાનું કારણ એ છે કે, જાહેર જનતાને પણ પ્રમોટર / એજન્ટોની તેઓના કૃત્યની જાણકારી મળી રહે. રીયલ એસ્ટેટ ઓથોરીટીને ફાળવણીથી મેળવનારાઓ / પ્રમોટરો અને એજન્ટો પાસેથી જે ફી વસુલ કરવાની હોય તે વિસ્તારો પ્રમાણે નક્કી કરવાની અને તેના નિયમો ઘડવાની સત્તા છે. તેજ રીતે પ્રમોટર / એજન્ટ / ફાળવણીથી મેળવનારાઓ ઉપર આ કાયદા હેઠળ જે ફરજો અને જવાબદારીઓ લાદવામાં આવી છે તેનું પાલન સુનિશ્ચિત કરાવવાનો અધિકાર છે અને આ થાય તોજ લોકોમાં વિશ્વાસ બેસે અને જેથી આ કાયદા હેઠળ જે જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે તે ઉપરાંત સમુચિત સરકાર (રાજ્ય અને કેન્દ્ર) જે વધારાની સત્તાઓ ઓથોરીટીને સુપ્રત કરે તેનું પાલન કરાવવાની જવાબદારી છે. સત્તા મંડળને પ્રમોટર / એજન્ટ / ફાળવણીથી મેળવનારાઓ ઉપર આ અધિનિયમ હેઠળ ઘડવામાં આવેલ નિયમોના પાલનના ભાગરૂપે દંડ અથવા વ્યાજ નાખવાની પણ સત્તા ધરાવે છે અને તેને વસુલ કરવાની સત્તામાં જમીન મહેસૂલની બાકી તરીકે પણ વસુલ કરી શકે છે. રીયલ એસ્ટેટમાં જો અમુક ડેવલપર દ્વારા ઈજારા સ્થિતિ (Monopoly Situation) ઊભી કરીને દુરઉપયોગ કરવામાં આવે અને જેંના કારણે ફાળવણીથી મેળવનારાઓનું હિત જોખમાય તો ઓથોરીટીને કોમ્પીટીશન કમિશન ઓફ ઈન્ડિયાને કાર્યવાહી કરવા પણ જણાવવાની જોગવાઈઓ છે. આમ રેરા કાયદાની જોગવાઈઓ રીયલ એસ્ટેટના નિયમન માટે અને તમામ સ્ટેક હોલ્ડર્સનું (Stake Holders) હિત જળવાય તે માટેનો છે. (સંપૂર્ણ)
