5.12.2024

ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ મુજબ ટીપી યોજનાઓનું અમલીકરણ અગત્યનું-1

 

ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ મુજબ ટીપી યોજનાઓનું અમલીકરણ અગત્યનું


ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ મુજબ ટીપી યોજનાઓનું અમલીકરણ અગત્યનું

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં પણ બિન આયોજીત બાંધકામ ન થાય તે માટે CDGCRનું અમલીકરણ જરૂરી

- દેશમાં ગુજરાત અને મહારાષ્ટ્ર રાજ્ય એવાં છે કે જ્યાં ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ અમલમાં છે

ગુજરાત દેશનાં અન્ય રાજ્યોની સરખામણીએ સૌથી વધુ Urbanised શહેરીકરણની દ્રષ્ટિએ અગ્રેસર છે. આયોજનનો સાંસ્કૃતિક ઈતિહાસ પણ જોઈએ તો અમદાવાદના લોથલ, કચ્છના ધોળાવીરા અને રાજકોટના રાજોડી સ્થળો મોહેંજોદડો અને હડપ્પા સીંધુ ખીણની સંસ્કૃતિ (Indus Valley Civilisation) નગર આયોજનની દ્રષ્ટિએ શ્રેષ્ઠ ઉદાહરણો છે. શહેરીકરણની પ્રક્રિયામાં ગામડાઓમાંથી શહેરો તરફનું સ્થળાંતર એ Cities are Engine of Growth and Opportunities તરીકે ગણવામાં આવે છે અને મહદ્અંશે સાચું છે. 

ગુજરાતમાં રાજાશાહીના સમયગાળા દરમ્યાન વડોદરા, ગોંડલ જેવા શહેર આયોજીત નગર તરીકે વિકસાવવામાં આવેલ, વડોદરા શહેરના મહાનગરપાલીકામાં ડેપ્યુટી મ્યુનિસીપલ કમિશ્નર / મ્યુનિસીપલ કમિશ્નર તરીકે કામગીરી કરી છે. એટલે જણાવું છું કે આઝાદી પહેલાંની નગરપાલીકા અને તે સમયે પણ સુદ્રઢ શહેરી સેવાઓ સાથે પહોળા રસ્તા, ગટર અને આજવા જેવી પાણી પુરવઠા યોજનાઓ હાથ ધરેલ. ગોંડલ શહેરની શહેરી સેવાઓ રાજકોટ કલેક્ટર તરીકે અમોએ જોયું છે કે જે તે સમયે ભગવત સિંહના સમયમાં સ્ટ્રીટ પ્લાનીંગ, અંન્ડરગ્રાઉન્ડ ઈલેક્ટ્રીસીટી તેમજ શહેરી સેવાઓ સુદ્રઢ હતી. રાજાશાહી સમયના આ આયોજીત શહેરોની હાલની સ્થિતિ જુદી છે. 

પરંતું શહેરીકરણની પ્રક્રિયામાં ગુજરાતમાં હાલ ૪૫% વસ્તી શહેરોમાં વસે છે. શહેરોમાં કે શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળના વિસ્તારમાં કે જેને Out Growth Area તરીકે ઓળખવામાં આવે છે.

સંસ્થાકીય સ્વરૂપે જોઈએ તો આઝાદી બાદ બંધારણના માર્ગદર્શક સિધ્ધાંતને ધ્યાનમાં લેતાં સ્વશાસનની સંસ્થાઓ તરીકે શહેરોના નિયમન માટે મ્યુનિસીપાલીટી એક્ટ-૧૯૬૧ અને હાલ ૧૯૯૩ અને મહાનગરપાલીકા અધિનિયમ-૧૯૪૮ ઘડવામાં આવ્યા અને તે મુજબ નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકાઓ કાર્યરત છે અને આ કાયદાઓ હેઠળ શહેરના વિકાસ માટે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન અને બાંધકામના નિયમો છે. પરંતું તે સર્વગ્રાહી ન હોવાથી અથવા અમલની ઈચ્છાશક્તિના અભાવે ગુજરાતમાં નગર આયોજનની દ્રષ્ટિએ સરકારે ગુજરાત ટાઉનપ્લાનીંગ એક્ટ-૧૯૭૬ ઘડવામાં આવ્યો અને આ અંતર્ગત નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકાના વિસ્તારોને આવરીને માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન અને શહેરી વિકાસ / વિસ્તાર વિકાસ મંડળોની રચના કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી. ટીપી એક્ટ બાદ બંધારણમાં ૭૪મો બંધારણીય સુધારો લાવવામાં આવ્યો અને તેમાં પણ ટાઉનપ્લાનીંગ કમિટિની પણ કાયદાકીય જોગવાઈઓ કરવામાં આવી.

ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટની વિભાવનાની દ્રષ્ટિએ જોઈએતો શહેરોનો સુઆયોજીત વિકાસ થાય તે માટે શહેરી વિસ્તારની જરૂરીયાત મુજબ લેન્ડ યુઝ પ્લાન તરીકે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બનાવવો અને તે સબંધિત વિસ્તારના સતામંડળ / નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકામાં સમાવિષ્ઠ તમામ Stake Holdersના પરામર્શ બાદ ્રડ્રાફ્ટપ્લાન અને ત્યારબાદ આખરી સ્વરૂપે સરકારના શહેરી વિકાસ વિભાગ દ્વારા આખરી કરવામાં આવે છે. આ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં બૃહદ સ્વરૂપે લેન્ડઝોન નક્કી કરવામાં આવે છે જેમ કે રહેણાંક, ઔદ્યોગિક, વાણિજ્ય વિષયક, સામાજીક ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર જેમાં શૈક્ષણિક જાહેર હેતુ, નબળા વર્ગના આવાસો વિગેરે તેમજ રસ્તા, ગટર અને પાણી પુરવઠા યોજનાઓનો સમાવેશ થાય છે. 

આમ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનથી જમીનોના ઉપયોગ અંગે ચોક્કસ હેતુઓ નક્કી થાય છે. એકવાર માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન તૈયાર થાય એટલે તેમાં કોઈપણ ફેરફાર કરવો હોય તો રાજ્ય સરકારની મંજુરીથી થઈ શકે છે. અગત્યની બાબત એ છે કે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં સમાવિષ્ઠ Draft, D.P. Road કે અન્ય હેતુ માટેની જમીન ચોક્કસ હેતુ માટે assign થાય છે. પરંતું તે જમીન આપોઆપ પ્રાપ્ત થતી નથી પરંતું સંપાદનની પ્રક્રિયા કરવી પડે છે. પરંતું અપવાદ એ છે કે જાહેર રસ્તા માટે Draft TP કક્ષાએ પણ આ જમીનના કબજા લઈ શકાય છે. આ જોગવાઈ અમો જ્યારે વડોદરાના ડેપ્યુટી મ્યુનિસીપલ કમિશ્નર હતા ત્યારે સરકારને રજુઆત કરી. ટી.પી. કાયદામાં સુધારો કરાવવામાં આવેલ અને તે અનુસાર વડોદરામાં અમોએ ભીમનાથ બ્રીજ રોડ બનાવેલ અને આ જ જોગવાઈઓ હેઠળ અમદાવાદના એસ.પી. રીંગરોડનું કામ પણ સરળ બનેલ, આમ મહાનગરપાલીકાના કમિશ્નર કે શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળોના મુખ્ય કારોબારી અધિકારી ડ્રાફ્ટ ટી.પી. સ્કીમ બનાવીને રસ્તાઓની જમીન જાહેર હેતુ માટે આખરી ટી.પી. થતાં પહેલાં પણ કબજા લઈ શકે છે. 

સૌથી વધુ ફાયદો ટી.પી. યોજનાઓમાં એ છે કે સામાન્ય સંજોગોમાં જાહેર હેતુ માટે જમીન સંપાદન, સંપાદન અધિનિયમની-૨૦૧૩ની જોગવાઈઓ પ્રમાણે સંપાદન કરવી પડે અને તેમાં લાંબી પ્રક્રિયા ઉપરાંત બજાર કિંમતની ત્રણ ગણી જેટલી રકમ વળતર સ્વરૂપે ચુકવવી પડે. જ્યારે ટી.પી. એક્ટની જોગવાઈ પ્રમાણે સંપાદનની પ્રક્રિયા સિવાય જમીનો જાહેર હેતુ માટે સંપ્રાપ્ત થાય. હાલ શહેરી વિકાસ વિભાગની માર્ગદર્શક સુચનાઓ મુજબ ૪૦% જેટલી જમીનના ક્ષેત્રફળના સાપેક્ષમાં કપાતના ધોરણો છે જેમાં રસ્તા, નબળાવર્ગના આવાસો, સામાજીક મુળભુત સેવાઓ (SI) માટે જમીનો સ્થાનિક સત્તામંડળને સંપ્રાપ્ત થાય છે. અને શહેરી સેવાઓ સુદ્રઢ સ્વરૂપે પુરી પાડી શકાય. સમગ્ર દેશમાં ગુજરાત અને મહારાષ્ટ્ર રાજ્ય એવાં છે કે જ્યાં ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ અમલમાં છે.

ટાઉનપ્લાનીંગ એક્ટમાં માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં ડ્રાફ્ટ પ્લાનથી શરૂ કરીને માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ આખરી કરવા સુધીના તબક્કાઓ છે. 

તેમાં જે Land Use Plan બૃહદ સ્વરૂપે દર્શાવેલ હોય છે. પરંતું ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બાદ ટી.પી. એક્ટની જોગવાઈઓ પ્રમાણે ટી.પી. સ્કીમ બનાવવામાં આવે અને અમલીકરણ કરવામાં આવે તો જ કાયદાનો હેતુ સિધ્ધ થાય તે સાથે શહેરી સેવાઓ પણ આયોજન બધ્ધ, સુઆયોજીત સ્વરૂપે પુરી પાડી શકાય. સાથોસાથ પ્લાનીંગ સ્વરૂપે ડેવલપમેન્ટ થાયતો રીયલ એસ્ટેટનો પણ યોગ્ય સ્વરૂપે ડેવલપમેન્ટ થાય અને તે માટે રાજ્યસરકારે ((Common GDCR) અને ભારત સરકારે RERA કાયદો ઘડેલ છે જે તમામ Stake Holdersનાં હિત માટે છે. ટી.પી. સ્કીમના જુદાજુદા તબક્કાઓ છે અને આખરી થયા બાદ અમલીકરણ પણ એટલું જ અગત્યનું છે. હાલ કોમન જીડીસીઆર સમગ્ર રાજ્યમાં લાગુ કરેલ છે. પરંતું ગ્ર્રામ્યવિસ્તારમાં અને નગરપાલીકા/ મહાનગરપાલીકા વિસ્તારમાં બાંધકામનું નિયમન યોગ્ય સ્વરૂપે થતું નથી. આ તમામ બાબતો આવરીને આગામી લેખમાં વિવરણ કરીશું.

(ક્રમશઃ)

ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ મુજબ ટીપી યોજનાઓનું અમલીકરણ અગત્યનું-2

 



ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ મુજબ ટીપી યોજનાઓનું અમલીકરણ અગત્યનું

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

ટીપી અમલીકરણમાં કલમ-૬૭/૬૮નો ઉપયોગ જરૂરી

ગતાંકથી ચાલુ...

ગુજરાતમાં ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ-૧૯૭૬નો મુખ્ય હેતુ અને ઉદ્દેશો (Aims and Object) અંગે ગત લેખમાં વર્ણન કરેલ, પાયાની બાબત તરીકે શહેરીકરણના પડકારો સાથે નાગરિકોને સુઆયોજીત સ્વરૂપે જરૂરિયાત મુજબ સેવાઓ મળે તે છે. કોઈપણ કાયદાઓની ઉદ્દાત ભાવના હોય છે. પરંતું કાયદાઓનું અમલીકરણ અને સમયાંતરે જરૂર જણાયે કાયદાઓમાં ફેરફાર થાય તે જરૂરી છે. ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ હેઠળ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ તૈયાર કરવામાં આવે છે તે પાયાના તત્વ (Ingredient features) તરીકે Land Use Plan ગણવામાં આવે છે અને જે દસ વર્ષ માટેનું ભાવિલક્ષી આયોજન તરીકે ઘડવામાં આવે છે. પ્લાનર દ્વારા જે Envision કરવામાં આવે તેમાં વિસ્તારનો વિકાસ, પાયાની જરૂરિયાતોને આયોજન બધ્ધ સ્વરૂપે પુરી પાડવા માટે ડ્રાફ્ટ પ્લાન ઘડવામાં આવે છે અને સબંધિત વિસ્તારના Stake holders, જાહેરજનતાની પરામર્શ પ્રક્રિયા બાદ સરકારના શહેરી વિકાસ દ્વારા મંજુર કરવામાં આવે છે. જેમ જણાવ્યું તેમ સંબંધિત સતામંડળ દ્વારા દસવર્ષીય માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં જે જુદા જુદા હેતુ માટે ઝોન નક્કી કરવામાં આવ્યા હોય કે જમીનો જે હેતુ માટે જમીનો રીઝર્વ અનામત રાખવામાં આવી હોય તે મુજબ સમય મર્યાદામાં ઉપયોગ થાય તે જરૂરી છે. અથવા તો જે પ્રકારના વિકાસ માટે જમીનો Earmark કરી હોય તે આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ આપી જમીનોનો કાર્યસાધક ઉપયોગ થાય તે જરૂરી છે. એટલે ઘણા શહેરી વિકાસ સતામંડળોના જમીનો જે હેતુ માટે અનામત રાખી હોય તે દસ વર્ષના સમયગાળા સુધી ઉપયોગમાં લેવામાં ન આવી હોય તો તેવી અનામત રાખેલ જમીનો ઉપરનું રીઝર્વેશન રદ કરવા સુપ્રિમ કોટ ર્સુધી કેસો થયેલ છે અને તેમાં માર્ગદર્શક સુચનાઓ અપાયેલ છે અને સબંધિત સતામંડળોને દસ વર્ષના માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં ઉપયોગ થયેલ ન હોય તો Lapse થઈ શકે પરંતું સબંધિત સતામંડળ માસ્ટર પ્લાન રીવાઈઝ કરવામાં આવે ત્યારે ફરીથી જે તે હેતુ માટે Reservation  રાખી શકાય છે. પરંતું જે સ્વરૂપે દિશાનિર્દિષ્ટ આપેલ છે તે મુજબ અનિશ્ચિતકાળ સુધી આવા રીઝર્વેશન રાખી શકતા નથી. કહેવાનો મતલબ એ છે કે જે હેતુ માટે જમીન રીઝર્વ  રાખવામાં આવી હોય તેનો કાર્યસાધક ઉપયોગ થવો જોઈએ.

શહેરી / વિસ્તાર વિકાસ મંડળો દ્વારા માસ્ટર ડેવલપમેન્ટમાં જે ઝોનીંગ નક્કી કરવામાં આવ્યું હોય અથવા જે જમીનો જે હેતુ માટે અનામત રાખવામાં આવી હોય તેમાં સબંધિત સતામંડળને યોગ્ય લાગે તો તેમાં ફેરફાર પણ કરી શકાય છે. પરંતું તે અંગે સરકારના શહેરી વિકાસ વિભાગની મંજુરી બાદ થઈ શકે છે. પરંતું શહેરોના કે સતામંડળોના માસ્ટરડેવલપમેન્ટનું અમલીકરણ અગત્યનું છે. ફક્ત જમીનોના Usage / ઝોન દ્વારા નક્કી કરવાથી સુઆયોજીત વિકાસ થતો નથી. એટલે સાચા સ્વરૂપમાં માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન મંજુર થયાની સાથોસાથ ટાઉન પ્લાનીંગ સ્કીમનો ઈરાદો જાહેર થવો જોઈએ અને વિવિધ તબક્કાની કામગીરી પ્રિલીમનરી, ડ્રાફ્ટ અને ફાયનલ કરવામાં ઘણો સમય વ્યતિત જાય છે. જેથી ચોક્કસ હેતુ માટેની જમીનોને Lock કરી દેવામાં આવે છે. તેવું કહી શકાય વધુમાં ટીપીની કાનુની કાર્યવાહી હાથ ધરવા માટે ટીપી એક્ટની જોગવાઈ પ્રમાણે ટાઉનપ્લાનીંગ ઓફિસરની નિમણુંક કરવામાં આવે છે. આ જોગવાઈ રાખવાનો મૂળભુત ઉદ્દેશ એ હતો કે સબંધિત જમીનના પ્લોટ હોલ્ડર માલીકને સાંભળવાની તક આપીને નિર્ણય આપવાનો છે. આમ તો પ્રાથમિક તબક્કે ટીપીની પ્રક્રિયા દરમ્યાન સબંધિત સતામંડળ દ્વારા Owners Meeting રાખવાની ફરજીઆત જોગવાઈ છે. પરંતું અનુભવ પ્રમાણે આ મિટીંગમાં બહુ જ મર્યાદિત જમીન ધારકો હાજર રહેતા હોય છે. પરંતું ટીપીઓ દ્વારા એક અર્ધન્યાયિક Quasi-Judicial  કાર્યવાહી હાથ ધરવાના ઓથા હેઠળ વર્ષો સુધી ટીપી આખરી થતી નથી. અને ૨ વર્ષની સમય મર્યાદા રાખી છે. પરંતું તેમાં લંબાવવાની જોગવાઈઓ હોવાથી સરકારની મંજુરી લઈ મોટા ભાગના કેસોમાં વર્ષો સુધી લંબાવવામાં આવે છે અને ટીપી આખરી ન કરવાના અભાવે મૂળભુત હેતુ સિધ્ધ થતો નથી. ડ્રાફ્ટ સ્કીમમાં પણ સબંધિત પ્લોટ હોલ્ડર દ્વારા કપાતના ધોરણો મુજબ જમીન છોડવા સમંત હોયતો વિકાસ / બાંધકામ પરવાનગી પણ આપવામાં આવે છે. પરંતું આવા બાંધકામો / વિકાસ અનિયમિત સ્વરૂપે થાય છે અને વિકાસ ચાર્જ / બાંધકામ પરવાનગી ચાર્જ / Amenities જેવા ચાર્જીસ સબંધિત સતામંડળ દ્વારા વસુલ કરવામાં આવે છે. પરંતું આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ ઉપલબ્ધ કરવામાં આવતી નથી. ખરેખર તો માસ્ટરડેવલપમેન્ટ આખરી થાય તે સાથે જ આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ ઉપલબ્ધ કરવી પડે, ખાસ કરીને રસ્તા, ડ્રેનેજ, પાણી આટલી સુવિધાઓ Up-Front ઉભી કરવી જોઈએ અને ટીપી સ્કીમ પણ સાથોસાથ હાથ ધરવામાં આવે તો ડ્રાફ્ટ સ્કીમ કક્ષાએ પણ જાહેર હેતુ માટે જમીન આપોઆપ સંપ્રાપ્ત થાય અને કબજા લઈ શકાય છે. અને જાણકારી મુજબ શહેરી વિકાસ વિભાગ હસ્તક ટીપી સ્કીમોના સાપેક્ષમાં પર્યાપ્ત ટીપીઓ નથી પરંતું તેઓ દ્વારા કાનુની પ્રક્રિયા ફક્ત સુચિત એફપી ધારકોને સાંભળવાની પ્રક્રિયા જ કરી આખરી કરવાની છે પરંતું ઈચ્છાશક્તિના અભાવે ઝડપથી થતું નથી. વધુમાં પક્ષકારોને જે વળતર ચાર્જ અને Incremental Cost અંગે રજુઆત કરવા માટે અપીલીય-Appellate સતામંડળ છે. ગુજરાતમાં શહેરીકરણના વ્યાપને ધ્યાનમાં લેતાં પર્યાપ્ત સમયમાં ટાઉનપ્લાનીંગ હસ્તકના વહિવટી તંત્રને Strengthen કરવાની જરૂર છે. જેમ કાયદો અને વ્યવસ્થા માટે પોલીસનું સંખ્યાબળ વધારવામાં આવે છે તેમ સુઆયોજીત શહેરી વિકાસ માટે કાયમી માપદંડો બનાવી ટાઉન પ્લાનરોની નિમણુંક કરવી જરૂરી છે. 

સૌથી અગત્યની બાબતમાં ટીપી આખરી થયા બાદ એફપી ફાયનલ પ્લોટ મુજબ કબજાઓની લેવડ-દેવડ તેમજ જાહેર હેતુ માટે જમીનોના કબજા લેવા તે સૌથી અગત્યનું છે. ટીપી એક્ટની કલમ-૬૭/૬૮ હેઠળ ફોજદારી કાર્યવાહી સહિતની બાબતો છે. પરંતું આ જોગવાઈઓનો ભાગ્યે જ અમલ થતો જોવા મળે છે. જો ટીપીમાં નક્કી થયા મુજબ અમલીકરણના ભાગરૂપે જમીનો લેવામાં ન આવે અને ઉપયોગમાં ન લેવામાં આવે તો મૂળભુત હેતુ સરતો નથી. એટલે તમામ શહેરો / સતામંડળો પાસે ટીપી અમલીકરણના સેલને પુરતી સતા / સાધનો સાથે સજ્જ કરવા જોઈએ વધુમાં અનુભવે ધ્યાનમાં આવેલ છે કે અમદાવાદ, વડોદરા જેવા શહેરોમાં સંરક્ષણ Armed Forcesની જમીનોમાં રસ્તા કે અન્ય જાહેર હેતુ માટેની જમીનોના કબજા અપાતા નથી. દા.ત. અમદાવાદ શાહીબાગમાં હનુમાન મંદિરથી ડીપી / ટીપી રોડ હોવા છતાં રસ્તા પહોળા થઈ શકતા નથી. 

વડોદરામાં પણ અમારા મ્યુનિસીપલ કમિશ્નર કે ડેપ્યુટી મ્યુનિસીપલ કમિશ્નરના કાર્યકાળ દરમ્યાન સમાના રસ્તાઓ (ઈએમઈ પાછળ) કબજા લીધેલ પરંતું આજે પણ માંજલપુરમાં વિદ્યાભવનથી આગળ અને લાલબાગના ફ્લાય ઓવર બનાવવામાં કબજા મળેલ ન હતા. તેમાં સંરક્ષણ મંત્રાલય સુધીની મંજુરી અને વૈકલ્પિક જમીનનો આગ્રહ કરવામાં આવે તે યોગ્ય નથી જ્યારે ટીપી આખરી થાય ત્યારે તેમને પણ જેમ ખાનગી જમીનના ધારકોને લાગુ પડે છે તેમ કેન્દ્રસરકારના વિભાગોને પણ લાગુ પડે છે. આ બાબતમાં સીંગાપોરના જેવા કાયદાઓ લાગુ કરવા જોઈએ Land Notified is automatically vested to respective authority) તો જ સુઆયોજીત નગરોના વિકાસની વિભાવના સાર્થક થશે.'

ઇ-ધરા કેન્દ્રમાં જમીન- મિલકતને લગતી નોંદણી-ફેરફાર-સુધારા કોણ કેવી રીતે કરે છે?

 

ગામ નમુના નંબર: ૭-૧૨, હક્કપત્રક, ૮/અ ના રેકર્ડ અંગેની કાર્યવાહી અને તેમાં અધિકારીઓની કેવી ભૂમિકા હોય છે?


તમારી જમીન,  તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ગુજરાત રાજ્યમાં જમીન-મિલકતના રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન અને ઈ-ધરામાં ગામ નમુના નંબર: ૭-૧૨, હક્કપત્રક, ૮/અ ના રેકર્ડ અંગે અનુસરવાની કાર્યવાહી અને રેવન્યુ અધિકારીઓની ભૂમિકા અંગેના અભ્યાસની વિગતો અગાઉના લેખમાં જોઇ, જે અનુસંધાને આગળની કાર્યવાહી-પદ્ધતિઓ આ લેખમાં વિગતવાર અને ક્રમવાર જાણીશું.

ડેટા ઓપરેટરની ભૂમિકાઃ

(૧) મ્યુટેશન અરજીની પ્રાથમિક વિગતો જેવી કે સંબંધિત સરવે નંબર, ખાતા નંબર, ખાતા નંબરની વિગતો ફ્રન્ટ ઓફિસની યુટિલિટીથી ભરાશે.

(૨) યુનિક નંબરવાળી જનરેટ થયેલી પહોંચ ખાતેદારને આપશે, એક નકલને કેસ પેપર્સ સાથે રાખશે.

(૩) ફેરફાર અરજી માટે નવી ફાઈલ બનાવશે. ફાઈલ પર યુનિક નંબર લખશે, કેસ પેપર્સ, પહોંચની નકલ વગેરે કાગળો ફાઈલમાં રાખશે.

(૪) ઈ-ધરા ના. મા. પ્રાથમિક વિગતોને પ્રમાણિત કરે એટલે જમીન મહેસુલ કાયદાની કલમ ૧૩૫-ડી નોટીસના ૩ સેટમાં જનરેટ કરશે.

(સેટ-૧) સંબંધિત ખાતેદાર / વ્યકિત માટેની જુદી જુદી નોટીસ. (સેટ-૨) પ્રજાની જાણકારી માટે ચાવડી પ૨ ચોંટાડવાની ૧૩૫-ડી નોટીસ. (સેટ-૩) ફાઈલમાં રાખવા માટેની ૧૩૫-ડી નોટીસ.

(૫) ૧૩૫-૩ડી નોટીસના ૩ સેટ ફાઈલમાં રાખી, ઈ-ધરા કેન્દ્ર ના. મામલતદારને આપશે.

%) ગામેથી નિર્ણય થઈને આવેલી કેસ ફાઈલ્સની ડેટા એન્ટ્રી માટે સંબંધિત ખાતા / કબાટ / જગાએથી ફાઈલ્સ લેશે.

(૭) એક પછી એક ફાઈલ ડેટા એન્ટ્રી માટે હાથ પર લઈ નીચે મુજબ કાર્યવાહી દાખલ કરેલી વર્ણનાત્મક નોંધ માટે ઈ-ધરા કેન્દ્ર નાયબ મામલતદાર તરફથી સુધારા સૂચવાયા હશે તે સુધારા કરશે.

ગામેથી નિર્ણય થઈ આવેલી ફાઈલમાંથી ૧૩૫-ડી નોટીસ તથા હક્કપત્રક-૦૬ સ્કેન કોપીની પ્રિન્ટ સ્કેન કરી ઈ-ધરા નામ.મામલતદાર પાસે ઓથેન્ટીકેટ કરાવશે. હકક્પત્રક-4 સ્કેન કોપીની કાઢીને ફાઈલમાં રાખશે.

#    ફાઈલવાળી યુનિક નંબર માટે સ્ટ્રકચર્ડ એન્ટ્રી કરશે.

#    ઈ-ધરા ના. મામ. તરફથી સ્ટ્રક્ચર્ડ એન્ટ્રી માટે સુધારો સૂચવાયો હશે તો સુધારો કરશે.

#    એસ ફોર્મ જનરેટ કરશે. સક્ષમ અધિ.ની સહીવાળું એસ--ફોર્મ સ્કેન કરશે. ડોકેટમાં નોંધ કરશે.

#    ફાઈલવાળા સંબંધિત ૭/૧૨, ૮અ નો કોમ્પ્યુટરાઈઝડ વીલેજ પ્રિન્ટ કાઢશે. ફાઈલમાં રાખશે. તલાટી હાજર હશે તો ૭/૧૨, ૮અ તથા હકક્પત્રક- ઓફીસ કોપી સુપરત કરી ડોકેટમાં તલાટી પાસે નોંધ કરાવી સહી લેશે.

#    ખાતેદારો તરફથી કોમ્પ્યુટરાઈઝડ ૭/૧૨, 4 અને ૮અ ની કોમ્પ્યુટરાઈઝડ નક્લ માટેની અરજી પર ૭/૧૨, ૬% અને ૮અ રેકર્ડ સ્કીન પર અરજદારોને બતાવશે. 

#    અરજદારની ખાતરી મેળવી નકલ કોમ્પ્યુટરમાંથી જનરેટ કરશે. અરજી માટે રાખી ના. મામલતદારને સુપરત કરશે.

#    ઈ-ધરા ના.મામ.ના સહી સિકકા થઈ આવેલ કોમ્પ્યુટરાઈઝડ નકલ,નયુઝર ચાર્જીસ મેળવી, અરજદારને આપશે. રજિસ્ટરમાં સહી મેળવશે.

#    કામના કલાકો બાદ ઈ-ધરા કેન્દ્ર ડ્રન્ટ ઓફિસની ડે-બુક યુટિલિટી રન કરીને નકલ ઈશ્યુ યાદી તથા હિસાબની કોપી કાઢશે.

#    ઈ-ધરા ના.મામલતદાર સાથે ડે-બુક હિસાબનું મેળવણું કરશે.

#    પોતાની દરેક કાર્યવાહી માટે ઓપરેટર રજિસ્ટરમાં જે તે તબકકે નોંધ કરશે.

ઈ-ધરા નાયબ મામલતદારની ભૂમિકાઃ 

#    ઈ-ધરા કેન્દ્ર ડૂન્ટ ઓફિસ વ્યવસ્થા સુવ્યવસ્થિત રીતે ગોઠવાયેલ છે કે કેમ ? તે તપાસશે.

#    ઈ-ધરા કેન્દ્ર પર મ્યુટેશન અરજી ફોર્મ, બિડાણ કાગળોની યાદીનાં ફોર્મેટ પ્રજા માટે પુરત પ્રમાણમાં ઉપલબ્ધ છે કે કેમ ?

#    ફેરફાર કેસ ફાઈલ લેવડ-દેવડ / મુવમેન્ટ રજિ. પર નિયંત્રણ.

#    તલાટીશ્રીઓ સંબંધિત ગામની ફેરફાર કેસ ફાઈલર ચોક્કસ સ્થાથેથી મેળવે તે વ્યવસ્થા ચકાસશે.

ખાતેદારની મ્યુટેશન અરજીમાં નીચેની બાબતો તપાસશે / ખાતેદારને સમજુતી કરશેઃ

(૧) ફોર્મેટમાં યોગ્ય રીતે અરજી કરાઈ છે ? (૨) અરજીમાં એક જ ફેરફાર સૂચવાયો છે ને ? (૩) ફેરફાર અરજી સંબંધિત બિડાણના કાગળો સાથે છે ?

ડેટા ઓપરેટર દ્વારા મ્યુટેશન અરજીની પ્રાથમિક વિગતો કમ્પ્યુટરમાં દાખલ થયેથી તે ચકાસશે. જરૂર હશે તો સુધારા કરાવશે અન્યથા બાયોમેટ્રિક પ્રમાણિત કરશે.

અરજી દાખલ પ્રક્રિયા થઈ ફાઈલ આવ્યેથી નીચેની વિગતો ફાઈલમાં ચકાસશે.

(૧) ફેરફાર અરજી સ્વીકારની યુનિક નંબરવાળી કમ્પ્યુટર જનરેટ રસીદની ઓફીસ કોપી સામે છે ? (૨) ૧૩૫--ડી નોટીસના ત્રણેય સેટ યોગ્ય રીતે ફાઈલમાં છે ? (૩) હકકપત્રક- ૬ કોમ્પ્યુટર જનરેટેડ નોંધ સામેલ છે. (૪) ફાઈલ પર મ્યુટેશન યુનિક નોંધ નંબર તથા ગામનું નામ દર્શાવેલ છે. (૫) ફાઈલમાં ડોકેટ દાખલ થયેલ છે ?

#    તલાટી ઈ-ધરા કેન્દ્ર મુલાકાત વખતે ફેરફાર નોંધ ફાઈલ તલાટી રજિ. માં નોંધ કરી મેળવે તે જોશે.

#    તલાટી વધારાની ૧૩૫-ડી નોટીસ કાઢવાનું સૂચવે તો ફાઈલમાં યોગ્ય નોંધ રાખી સુધારેલ ૧૩૫-ડી નોટીસના ત્રણ જનરેટ કરાવશે.  ફાઈલમાં રખાવશે.  ડોકેટમાં નોંધ કરશે.

#    ફાઈલમાંના જુના કલમ ૧૩૫--ડી નોટીસના ત્રણ સેટને કેન્સલ કરશે પરંતુ ફાઈલમાં રહેવા દેશે.

#    ફેરફાર ફાઈલને ગામે કાર્યવાહી માટે લઈ જવા તલાટીને સુપરત કરશે. સંબંધિત રજી. માં તલાટીના સહી/નામ/ તારીખ નોંધાવશે.

#    ડોકેટમાં યોગ્ય નોંધ કરશે.

#    ફેરફાર ફાઈલ, નિર્ણય અંગેની કાર્યવાહી થઈને ગામેથી પરત આવે ત્યારે તે અંગેની નોંધ રજિ.માં કરાવશે.

ગામેથી કાર્યવાહી થઈને આવેલ ફાઈલમાં નીચેની વિગત તપાસશે.

(૧) ડોકેટમાં દરેક તબકકાની નોંધ છે કે કેમ ?

(૨) ફાઈલમાં દરેક તબ્બકાની નોંધ છે કે કેમ ?

(૩) સક્ષમ અધિકારી દ્વારા કોમ્પ્યુટર જનરેટેડ હકકપત્રક ૬ નોંધ પણ યોગ્ય નિર્ણય લેવાયો છે ? સક્ષમ અધિકારીના સહી/ના/ તારીખ દાખલ કરેલા છે ?

(૪) નિર્ણય બાદ ફાઈલ ગામેથી તાલુકા મથકે આવે ફાઈલમાં ડોકેટ પર યોગ્ય શેરો નોંધે છે ?

#    ગામેથી કાર્યવાહી થઈને આવેલી ફેરફાર ફાઈલ ડેટા ઓપરેટર દ્વારા સ્ટ્રક્ચર્ડ એન્ટી ડેટા એન્ટ્રી કાર્યવાહી માટે હાથ પર લેવાય તે જોશે. 

#    ૧૩૫-ડી નોટીસ તથા હક્કપત્રક ૬ નોંધની ઓફિસ કોપી ઓપરેટ દ્વારા સ્કેન થયેથી ઓથેન્ટીકેટ કરશે. હકકપત્રક -૬ નોંધની સ્કેન કોપીની પ્રિન્ટ કઢાવી ફાઈલમાં રાખશે.

#    ડેટા ઓપરેટર સ્ટ્રકચર્ડ એન્ટ્રી કરશે તે ઈ-ધરા ના.મામલતદાર ચકાસશે.  જરૂરી હશે તો સુધારો કરાવશે.

#    નોંધ મંજુર કરનાર સક્ષમ અધિકારીની સહીવાળું એસ—ફોર્મ સ્કેન કરાવશે. બાયોમેટ્રિક ઓથેન્ટીકેશન કરશે. ડેટામાં ઈફેક્ટ આપશે.

#    ઓથેન્ટિકેટ થયેલ સ્ટ્રકચર્ડ ડેટા ઓપરેટર ફાઈલ ડોકેટમાં યોગ્ય નોંધ કરી ફાઈલ ડેટા ઓપરેટશને મોકલશે.

#    ઓપરેટરે જનરેટ કરેલ અદ્યતન ૭/૧૨, ૮અ ની વિલેજ કોપી પ્રિન્ટ ફાઈલમાં રખાવશે. ફેરફાર ફાઈલના ડોકેટમાં યોગ્ય નોંધ કરશે.

#    અદ્યતન ૭/૧૨, ૮અ સાથે ફાઈલને પીઝન હોલમાં સંબંધિત રજિ. સાથે મુકાવશે.

#    તલાટીની ઈ-ધરા કેન્દ્ર મુલાકાત સમયે અદ્યતન ૭/૧૨, ૮અ તથા હક્કપત્રક- ૬ નોંધની ઓફિસ કોપી તલાટીને સુપરત કરી રજિ. તથા ફેરફાર ફાઈલ ડોકેટમાં નોંધ કરાવી, તલાટીની સહી મેળવી, પોતાનો યોગ્ય શેરો કરશે.

#    કાર્યવાહી પૂર્ણ થયેલી આવી ફેરફાર ફાઈલને રેકોર્ડ રૂમમાં કાયમી રેકર્ડ તરીકે દાખલ કરાવશે. તે અંગેના રજિ. માં યોગ્ય નોંધ સહી/તારીખ દાખલ કરાવશે.  રેકર્ડ રૂમના રજિ. નંબર કોમ્પ્યુટરમાં કોસ રેફરન્સ તરીકે દાખલ કરાવશે.

#    અદ્યતન ૭/૧૨, ૮અ કે ફેરફાર નોંધ નમુના - ૬ની નકલ માટે માગણી થયેથી અરજદારને સ્કીન પર દર્શાવી, ખાતરી કરાવી, ઓપરેટર પ્રિન્ટ કાઢે તે જોશે.

#    જરૂરી ચકાસણી કરી પ્રિન્ટ પર પોતાના સહી સિક્કા કરી ઓપરેટરને આપશે. ઓપરેટર, રિયત ફી લઈને તથા રજિસ્ટર પ્રકરણ-૧૧ ના અંતે દર્શાવેલ નમુનાના રજીસ્ટરમાં અરજદારની સહી મેળવી નકલ આપે તે જોશે.

#    અરજદારે ૭/૧૨, ૮ એ રેકર્ડ, સ્કીન પર જોવા માગણી કરેલી હશે તો તે અંગે યોગ્ય કાર્યવાહી કરાવશે.

#    કામના કલાકો બાદ ઈ-ધરા કેન્દ્ર ડ્રન્ટ ઓફિસની ડે-બુક યુટિલિટી, ડેટા ઓપરેટર ધ્વારા રન કરાવી નકલ ઈસ્યુ લિસ્ટ, હિસાબ કોપી ક્ઢાવશે. હિસાબ / રોકડનું મેળવણું કરશે. નકલ ઈશ્યુ લસ્ટ, હિસાબ કોપી રજિ.માં પોતાની સહી કરશે.

#    દરરોજ સાંજના અથવા જરૂર હશે તો દિવસના બે વાર ફ્રન્ટ ઓફિસ યુટિલિટી મુજબ થયેલ આવકને સરકારશ્રીએ નિય કરેલ ફંડ વ્યવસ્થામાં જમા કરાવશે તે અંગેની ફાઈલમાં રાખશે. રજિસ્ટરમાં નોંધશે. સહી કરશે

સરકાર દરેક ખાનગી સંપત્તિ જાહેર હિતો માટે હસ્તગત કરી શકે નહીં

  સુપ્રીમ કોર્ટે ઐતિહાસિક ચૂકાદામાં 46 વર્ષ જૂનો નિર્ણય પલટયો - આજના આર્થિક માળખામાં ખાનગી સંપત્તિની સ્થિતિ, જાહેર હિતમાં જરૂરિયાત, તેની અછત...