ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા કાયદા હેઠળની જમીનો કાયમી ધોરણે - બિન તબદીલીને પાત્ર

ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા કાયદા હેઠળની જમીનો કાયમી ધોરણે - બિન તબદીલીને પાત્ર

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

આપણા દેશની અર્થવ્યવસ્થા, આજે પણ મુખ્યત્વે ખેતી આધારિત છે (Agrarian Economy) અને કૃષિ વ્યવસાય જમીન સાથે જોડાયેલ છે અને માનવીને પોષણ આપતું ધાન્ય-પાક ખેતી દ્વારા જમીનમાંથી ઉપાર્જન થાય છે.
આઝાદી પહેલાં મહદ્દ અંશે જમીનોની માલિકી રજવાડાઓ હસ્તક હતી અને વ્યવસ્થાના ભાગરૂપે મહેસૂલ ઉઘરાવવા સામંતશાહી સ્વરૂપે (Feudalism) સામાજીક અને આથક માળખું હતું એટલે કે ગુલામી પ્રથા તરીકે (Serfdom) ઓળખાતી વ્યવસ્થા વિદ્યમાન હતી.
થોડા પ્રગતિશીલ રાજ્યો ગાયકવાડ, ભાવનગર કે ગોંડલ જેવા દેશી રજવાડાઓમાં ખેડુતોના હિતનો અભિગમ હતો. બ્રિટીશ હકુમતના વિસ્તારમાં તેમનો મુખ્ય ઉદ્દેશ મહેસૂલી આવક મેળવવાનો હતો એટલે કે એવુ કહી શકાય કે Have અને Have Notનું સામાજીક માળખું હતું. આઝાદી બાદ અને બંધારણ અમલમાં આવ્યા બાદ સામાજીક અને આથક ન્યાયના (Social and Economic Justice) કલ્યાણ રાજ્ય સ્થાપવાના ભાગરૂપે બંધારણની અનુસુચિમાં 'જમીન સુધારા - “Land Reforms” નો સમાવેશ કરેલ છે અને જમીન સુધારાનો ઉદ્દેશ એટલે કે કોઈ માલિકીની જમીન ઉપર લાંબા સમયથી ખેડતા હોય અને તેના બદલમાં ઉપજ કે ભાડું આપતા હોય તેવા Tenants એટલે કે ગણોતીયાઓને કાયમી કબજા હક્ક આપવા માટેનો દરેક રાજ્યોને દિશાનિર્દે તેમજ કુદરતી સંશાધનો એટલે કે જમીનોનું સમન્યાયના ધોરણે વહેંચણી - (Equitable Distribution) માટે ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા કાયદો Agriculture Land Ceiling Act અને આ ઉદ્દેશો સિધ્ધ કરવા મુંબઈ રાજ્યમાં એટલે કે હાલના ગુજરાતના ભાગમાં મુંબઈ ખેતવિષયક ગણોત અધિનિયમ અને મુંબઈ ખેત-જમીન ટોચમર્યાદા ધારો અનુક્રમે Bombay Agriculture Tenancy Act ylu Bombay Land Agriculture Ceiling Act ઘડવામાં આવ્યા અને તે મુજબ અમલીકરણ કરવામાં આવ્યું.
ઉક્ત જોગવાઈઓ કાયદા સ્વરૂપે હતી. પરંતુ ભુમિહિન / ખેતમજુરો માટે સામાજીક, આથક બદલાવ લાવવા માટે વિનોબાભાવેએ ''ભુદાન ચળવળ'' શરૂ કરી અને આની પાછળનો ઉદ્દેશ જમીનદારો પાસેથી સ્વૈચ્છિક રીતે જમીનો દાનમાં મેળવવી એટલે કે આ ચળવળનું નામ 'ભુદાન' તરીકે ઓળખવામાં આવ્યું અને વિનોબાભાવે દ્વારા સમગ્ર દેશમાં ફરીને આ કાર્યને ઉપાડેલ ભુદાનમાં મેળવેલ જમીનોને કાયમી કબજાહક્ક તરીકે ખેતમજુરો તેમજ જમીનવિહોણાને (Agriculture Labourers and Landless Families) આપવામાં આવી અને આવી જમીનોના ૭/૧૨ માં જમીનના સત્તાપ્રકાર તરીકે ભુદાન હેઠળ અપાયેલ જમીનએ પ્રકારનો ઉલ્લેખ કરવામાં આવ્યો.
સૌરાષ્ટ્ર રાજ્ય ૧૯૫૬ સુધી અસ્તિત્વમાં હતું એટલે ત્યાં ભુદાન સમિતિઓ હેઠળ દાનમાં મળેલ જમીનનો વહિવટ કરવામાં આવતો એટલે કે ભુદાન સમિતિ સબંધિત ગામના ખેતમજુર કે જમીનવિહોણા ઈસમોને જમીન જીવનનિર્વાહ માટે આપવામાં આવતી અને ભુદાન સમિતિ જે જમીન ફાળવે તેની નોંધ હક્કપત્રમાં પાડવામાં આવતી.
રાજ્ય સરકારે ભુદાન હેઠળ અપાયેલ જમીન સબંધિત લાભાર્થી મૃત્યુ પામે તો તેના કાયદેસરના વારસોના નામે પણ કરવાના હુકમો કરેલ છે અને આવી જમીનોના વેચાણ ઉપર કાયમી ધોરણે પ્રતિબંધ છે. (Non Transferrable) આ અંગે અમુક જગ્યાઓએ ભુદાન હેઠળ પ્રાપ્ત થયેલ જમીનોની આંતરિક રીતે તબદીલી પણ કરી છે અને કબજા પણ અન્ય વ્યક્તિઓ પાસે છે.
આ અંગેની નીતિમાં ફેરફાર કરવા તેમજ કાયદામાં ફેરફાર કરવા અમો જ્યારે રાજકોટ કલેકટર હતા, ત્યારે તે વખતના મહેસૂલ અગ્રસચિવ - પનીરવેલ સાહેબ અને અમો મુંબઈ મહારાષ્ટ્રમાં શું સ્થિતિ છે તે અંગે અભ્યાસ માટે ગયેલ કારણકે ગુજરાતના અને મહારાષ્ટ્રના મહેસૂલી તેમજ અન્ય કાયદા એક જ છે કારણ કે આ બંને રાજ્યો અલગ પડયા તે પહેલાં મુંબઈ રાજ્યનો ભાગ હતો અને આજે પણ તે જ કાયદાઓ મુળ સ્વરૂપે અમલમાં છે. મહારાષ્ટ્રમાં પણ આ જમીનો બિનતબદીલીને પાત્ર છે. પાયાનો સિધ્ધાંત ખેતમજુર અને જમીનવિહોણા કુટુંમ્બોને જીવનનિર્વાહ માટે ખાનગી વ્યક્તિની જમીન દાનમાં મેળવીને આપેલ એટલે આશય એ છે કે મુળહાર્દ નિષ્ફળ જવું ન જોઈએ.
પરંતુ પ્રવર્તમાન સ્થિતિમાં અમુક ભુદાન હેઠળની જમીનો માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં કે ટી.પી.માં શહેરી વિસ્તારમાં કે વિકસિત વિસ્તારમાં આવી ગયેલ છે અને જ્યાં કાબુ બહારના સંજોગો ખેતી કરવા માટે છે, ત્યાં આ જમીનો વેચાણને પાત્ર બનાવવાને બદલે સરકારના કે મહાનગરપાલિકા / પાલિકાના જાહેર હેતુ માટે આવી જમીનો લેવી જોઈએ અને સબંધિત ભુદાનના લાભાર્થીને પ્રવર્તમાન જંત્રીની બજારકિંમત પ્રમાણે અથવા જમીન સંપાદનના કાયદા પ્રમાણે વળતર આપવું જોઈએ. જેથી મુળ ભુદાન હેઠળનો લાભાર્ર્થી જીવનનિર્વાહ ટકાવી શકે અને શહેરી વિસ્તાર સિવાય કે માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ સિવાયની
જમીનો ઉપર યથાવત ધોરણે નિયંત્રણ ચાલુ રાખવું જોઈએ. આમ બદલાતા સંજોગોમાં ભુદાનની જમીનો અંગે સરકાર ઉચિત ફેરફાર કરે તે જરૂરી છે.
આવી જ રીતે જમીન સુધારા કાયદાનો બીજો અધિનિયમ ખેત જમીન ટોચ મર્યાદા આ કાયદા હેઠળ સબંધિત ખાતેદાર મોટા જમીન માલિક સહિત પાસેથી નિયત હોલ્ડીંગ કરતા વધારે જમીન હોય તો તે સીલીંગ હેઠળનો કેસ ચલાવીને સરકારે વધારાની જમીન લઈ લીધી છે અને આવી જમીનો સમગ્ર રાજ્યમાં ટોચમર્યાદા નિયમોને આધીન કલમ-૨૯ હેઠળ જે અગ્રતાક્રમ નક્કી કરેલ છે તે પૈકી અનુસુચિત જાતિ/જન જાતિ, ખેતી સામુદાયિક મંડળીઓ, અનુસુચિત જાતિ અને જનજાતિના સભ્યો કે ખેતમજુરો અને જમીન વિહોણા કુટુંમ્બોને આપવાની જોગવાઈ છે.
આવા પ્રકારની જમીનો જે તે સમયે મંડળીના હોદ્દેદારોએ સબંધિત મંડળીના સભ્યોને જમીનની ફાળવણી પણ કરી છે. થોડી ઘણી મંડળીઓએ થોડો સમય માટે જમીનોનો કાર્યસાધક ઉપયોગ પણ કર્યાે. પરંતુ સબંધિત જમીનના ફાળવણીકારે થોડા સમય બાદ આંતરિક રીતે જમીનો વેચી દીધી છે. ઘણી જગ્યાએ આખેઆખી મંડળીની જમીનો પણ વેચાઈ ગઈ છે.
આવા પ્રકારની જમીનો અમો સુરત પ્રાન્ત હતા ત્યારે ડુમ્મસ કે ગવીયરની મંડળીઓની જમીન શરતભંગ ગણી રાજ્ય હસ્તક લીધેલ તેજ રીતે રાજકોટ જીલ્લામાં લોધીકા કે રાજકોટ તાલુકાની ખેત સહકારી મંડળીઓએ જમીનો દીધેલ તે પણ શરતભંગ હેઠળ જમીનો પરત લેવાના હુકમો કરેલ, પરંતુ મહેસૂલી શાસન વ્યવસ્થામાં જે હુકમો થાય તેનો સાચા અર્થમાં વાસ્તવિક અમલ મહત્વનો છે બાકી બારમાસી અપીલો / રીવીઝનમાં વર્ષોના વર્ષ નીકળી જાય છે અને સબંધિત અમલદારની બદલી થવાથી મુળ સ્વરૂપે અસર રહેતી નથી એ હકીકત સ્વીકારવી રહી. આમ ભુદાનની જેમ ખેતજમીન ટોચમર્યાદા હેઠળ ગ્રાન્ટ કરેલ જમીનો પણ કાયમી ધોરણે બિનતબદીલીને પાત્ર છે.
આની પાછળનું હાર્દ પણ એ જ છે કે કોઈ ખાનગી માલિકીની જમીન વધારાની ફાજલ કરી જરૂરિયાતમંદ કુટુંમ્બોના નિર્વાહ માટે અગ્રતાક્રમ પ્રમાણે આ જમીન ફાળવી હોય છે એટલે આ જમીનોનું વેચાણ કે તબદીલી થઈ શકતી નથી, જયારે ગણોતધારા હેઠળ / સરકારે આપેલ જમીન (સાંથણીમાં) જુની શરતમાં ફેરવાય છે અને બિનખેતીના હેતુ માટે પણ પ્રિમીયમની રકમ ભરપાઈ કરીને વેચાણ કે હેતુફેર કરી શકાય છે. આ જ ધોરણે આદિવાસી / અનુ જનજાતિની કલમ-૭૩એએ હેઠળની જમીન પણ સરકારની કલેક્ટરની મંજુરી વગર તબદીલીને પાત્ર નથી.
પરંતુ ફક્ત અમુક સંજોગોમાં સરકારની બિનખેતીના હેતુ માટે પરવાનગી લઈને ઉપયોગ કરી શકાય છે. જેમ ભુદાનની જમીન માટે શહેરી વિસ્તારમાં જમીન સમાવિ થાય તો તે માટે જે સુધારા કરવાનું સુચવ્યું છે તે જ ધોરણે ખેતજમીન ટોચમર્યાદા માટે નિયમોમાં સુધારો કરવો તે બદલાતા જતા સમયની માંગ છે.
આમ ભુદાન અને ખેતજમીન ટોચમર્યાદા હેઠળની ધારણ કરેલ જમીન હાલના પ્રવર્તમાન નિયમો હેઠળ જમીન વેચાણ / તબદીલી કે બિનખેતીના હેતુ માટે પરવાનગીપાત્ર નથી. જેની સૌ કોઈ જાણકારી લે અને સરકાર ઉક્ત સુચવેલ સંજોગોમાં, જાહેરહેતુ માટે ઉપયોગ કરવા માટે કાયદા / નિયમોમાં ફેરફાર કરવા યથાયોગ્ય જણાય છે.

જો તમને આર્ટિકલ પસંદ આવ્યો હોઈ તો લાઈક કરી શેર જરૂર કરજો…

બિનખેતી અને બાંધકામ પરવાનગી મહત્વનું કદમ: અમલીકરણ વાસ્તવિક બને તે જરૂરી...

બિનખેતી અને બાંધકામ પરવાનગી મહત્વનું કદમ: અમલીકરણ વાસ્તવિક બને તે જરૂરી..

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - H.S. પટેલ IAS (નિ.)

સત્તાના વિકેન્દ્રીકરણના ભાગરૂપે બિનખેતી અને બાંધકામ પરવાનગીમાં સક્ષમ સત્તાધિકારીઓને સત્તા - સોંપણી (Delegation) વૈશ્વિકરણ (Globalisation) Liberalisation ઉદારીકરણ અને ખાનગીકરણ (Privatisation) આ ૨૧મી સદીના આથક સુધારાના (Economic Reforms) વિકાસના અગત્યના પરિમાણો (Parameters) છે અને આ સિધ્ધ કરવા સરકારી કામકાજની પ્રક્રિયામાં સરળીકરણ, કાયદાઓમાં સુધારા, લાયસન્સરાજનો અંત Decontrol વગેરે બાબતોનો સમાવેશ થાય છે.

અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થાના ભારતમાં તેઓનો ઉદ્દેશ નિયમનકારી (Regulating) હતો કારણકે તેમાં સંસ્થાનવાદનું હિત-તત્વ સમાયેલ હતું અને અંગ્રેજોએ જે વહિવટીતંત્ર વિકસાવેલ, તે અમલદારશાહી (Bureaucratic) અને Red Tepsim લાલફિતાશાહી તરીકે ઓળખાય છે અને સરકારી તંત્ર પીરામીડ એટલે કે hierarchy કરોડરજ્જુની માફક હોય છે.

પરંતુ Nervous System ચેતાતંત્ર નથી કારણકે તે પ્રક્રિયા આધારિત સરકારી કાર્યપધ્ધતિ છે અને સ્વાભાવિક છે કે, કાયદાનું શાસન (Rule of Law) જળવાય પરંતુ મહત્વનું એ છે કે, નાગરિકને જે કાયદેસરની સેવાઓ આપવાની છે તે સમયમર્યાદામાં વિનાવિલંબે, અડચણ વિના Without Hessની મળે. તાજેતરના વર્લ્ડબેન્કના રીપોર્ટમાં ભારતનો ક્રમ ૧૪૫ ક્રમે હતો તે ૭૭માં ક્રમે થયો છે તે હક્કિત છે Ease of Doingનું રેન્કીંગ દેશના રાજ્યો વચ્ચે પણ કરવામાં આવે છે અને ગુજરાત અગાઉ પ્રથમક્રમે હતું તે હાલ ત્રીજા ક્રમે છે જો કે આ રેન્કીંગ Dynamic છે. આ સંદર્ભમાં ગુજરાત સરકારે, થોડા સમય પહેલાં ઓનલાઈન બાંધકામ પરવાનગી અને ઓનલાઈન બિનખેતીની પરવાનગીના નિર્ણયો છે. ઓનલાઈન બાંધકામ પરવાનગીમાં તો હજુ પણ ફેબુ્રઆરી સુધી આફ લાઈન એટલે કે સમાંતર પ્રક્રિયા ચાલુ છે. ખરેખર તો આ નિર્ણયો અમલી કરવામાં Business Process હેઠળ જે Workflow નક્કી કરવામાં આવ્યો હોય તે તમામ કચેરીઓ vwht Internet ylu Robust Networkle mt:u Customised Software પાયાની જરૂરિયાત છે. ઘણીવાર આપણે જોઈએ છીએ ૈંહાીહિીાની જે કક્ષાએ સ્પીડ હોવી જોઈએ તે હોતી નથી.

બીજું કે સૌથી મોટી અડચણ હોય તો કર્મચારી / અધિકારીઓની માનસિકતા અને વલણમાં બદલાવ લાવવો પડે, કેમકે હાલની કાર્યપધ્ધતિમાં કર્મચારી / અધિકારી કાગળોની ફાઈલથી ટેવાયેલ છે અને Querry પૃચ્છા નામનું તત્વ હોય છે એટલે દરેક કર્મચારી / અધિકારીને ટેક્નોલોજીક્લ સેવી (Tech. Savy) બનાવવા માટે સઘન તાલીમ આપી વલણમાં આમુલ પરિવર્તન કરવું જરૂરી છે.

આ ઉપરાંત જે વિષય ઉપરની પરવાનગી આપવાની હોય તે અંગેના દસ્તાવેજો સૌથી પ્રસ્તુત અને ઓછા હોવા જોઈએ. ઘણી માહિતી સરકારી રેકર્ડ ઉપર જ ઉપલબ્ધ હોય તે અરજદાર પાસે મંગાવવામાં આવે અને અરજદારને તે માહિતી / દસ્તાવેજ સરકારી કચેરીમાંથી મેળવવામાં મુશ્કેલી પડે છે અને તે મુદ્દા ઉપર ઓનલાઈન અરજી સ્વીકારવામાં ન આવે.

દા.ત. સબંધિત ટીપીનો ફાયનલ પ્લોટ ક્યા ઝોનમાં આવે છે અથવા ફાયનલ પ્લોટના ક્ષેત્રફળમાં તફાવત હોય, આ બાબત ઉદાહરણ સ્વરૂપે જણાવી છે તે જ રીતે બાંધકામ પરવાનગી આપતા સક્ષમ અધિકારી (Competent Authority) તરીકે સત્તા સોંપણી Delegations of Powers કરવા જોઈએ અને Workflowમાં ઓછામાં ઓછા જવાબદાર અધિકારી હોય તો ઝડપથી પરવાનગી આપી શકાય. આમ સરકાર આ અભિગમથી સરકારના ટાઉનપ્લાનીંગ ઓફિસર અને બાંધકામની પરવાનગી આપતા સક્ષમ અધિકારી અમલીકરણ કરે તો આ પગલું ગુજરાતને Ease of Doing Businessમાં અગ્રેસર રાખવામાં મહત્વનું પુરવાર થશે.બીજો મહત્વનો નિર્ણય રાજ્ય સરકારે, તાજેતરમાં સમગ્ર રાજ્યના તમામ જીલ્લાઓમાં લાગુ કર્યો છે તે ઓનલાઈન બિનખેતીની પરવાનગી, હજુ હું તો આગળ વધીને જણાવું છું કે, જ્યાં જમીન જુની શરતની છે. મહેસૂલી ટાઈટલ ક્લીયર છે ત્યાં બિનખેતીની પરવાનગી કાઢી નાખવાની જરૂર છે એટલે કે પાયાના સિધ્ધાંતને સમજવામાં આવે તો મહેસૂલી તંત્રનુ મુખ્ય કાર્ય ૧૮૭૯માં જ્યારે મહેસૂલ કાયદો ઘડાયો ત્યારે ક્યા ખાતેદાર / કબજેદાર પાસેથી મહેસૂલ કેટલું ઉઘરાવવું તે હતો અને આજે છે જો કાયમી ખરડો ગામના નમુના નં. ૧ જોવામાં આવે તો તેમાં ખેતવિષયક નંબર દર્શાવેલ છે એટલે કે જ્યારે જમીન મહેસૂલ કાયદાની કલમ-૬૫ બિનખેતી એટલા માટે રાખવામાં આવેલ કે, જ્યારે ખેતી સિવાયનો ઉપયોગ થાય ત્યારે બિનખેતી વિષયક ધારો વસુલ લેવો અને કાયમી ધોરણે બિનખેતી વિષયક ધારો વસુલ કરવા - કાયમી ઉપજ તરીકે ગામના નમુના નં. ૨ માં ચઢાવવી, આ પાયાનો સિધ્ધાંત છે, આટલી કામગીરી માટે જેમ પ્રામાણિક ઔદ્યોગિક હેતુ માટે ખાતેદાર / જમીનનો ધારક જમીન ખરીદીને ક્લેક્ટરને જાણ કરી દે છે અને તે, પરવાનગી આપવાની જવાબદારી કલેક્ટરની છે તે જ રીતે બિનખેતીની પ્રક્રિયા એવી રીતે સરળ કરી શકાય કે, જુની શરતની જમીનનો ધારણકર્તા જેનું ટાઈટલ ક્લીયર હોય તે બિનખેતી ઉપયોગ કરવા માંગતો હોય તે અંગે જે સબંધિત વિસ્તાર પ્રમાણે બિનખેતી ધારા તેમજ રૂપાંતરિત કરની રકમ ભરીને કલેક્ટરને જાણ કરે અને કલેક્ટર તે આધારે કાયમી ઉપજ વસુલ કરવાનો અનૌપચારિક હુકમ કરે, કારણ કે હવે જુના ૧૮૭૯ના કાયદા વખતે ફક્ત કલેક્ટર એક જ વ્યવસ્થાતંત્ર હતું તે વખતે ટાઉનપ્લાનીંગ / માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન / અલગ શહેરી વિકાસ સત્તામંડળો / મહાનગરપાલીકા / નગરપાલીકાનું તંત્ર ન હતું અને હવે રાજ્ય સરકારે સમગ્ર રાજ્યમાં કોમન જી.ડી.સી.આર. કરી દીધા છે ત્યારે આ પ્રક્રિયામાં જો સુધારો કરવામાં આવે તો મને લાગે છે કે, ગુજરાત સરકાર Ease of Doing Business કાયમી ધોરણે પ્રથમ ક્રમે રહેશે.તાજેતરમાં સરકારે ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં જીલ્લા / તાલુકા પંચાયત હસ્તક બિનખેતીની સત્તાઓ હવે કલેક્ટર કક્ષાએ આપી છે. આ એક અગત્યનું મહત્વનું કદમ છે કારણ કે સૌને ખબર છે કે, સ્થાનિક સ્વરાજની સંસ્થાઓમાં બિનખેતીની પરવાનગીમાં વિલંબિત પ્રક્રિયાની સાથે અઘટિત આચરણો થતા હતા અને આ સત્તાઓ મુળ મહેસૂલ વિભાગ હસ્તક જ હતી.

પરંતુ પંચાયતી રાજની વિભાવના સાથે સત્તા અને સાધનો પંચાયતોને આપવાના હતા, ખરેખર તો તેમાં બિનખેતીની પરવાનગીની બાબત ન હતી, પરંતુ જે મહેસૂલી આવક આવે તેમાંથી પંચાયતોને હિસ્સો આપવાનો હતો અને આ સત્તાઓ જમીન મહેસૂલ નિયમો હેઠળ હતી એટલે હાલ જે ફેરફાર કરવામાં આવ્યો છે તે લોકોના હિતમાં છે.પરંતુ જેમ અમુક કક્ષાના ગામો માટે જેમ તાલુકા પંચાયતને બિનખેતીની પરવાનગી આપવાની સત્તા હતી તેમ જ્યારે આ સત્તાઓ કલેક્ટર હસ્તક કરવામાં આવી છે તેના બદલે આ સત્તાઓ ડેપ્યુટી કલેક્ટર કક્ષાના અધિકારીને ઘીનીયચાી કરી દેવાની જરૂર છે જેથી ઝડપથી પરવાનગીઓ અપાશે અને બિનખેતીની ઓનલાઈન પધ્ધતિમાં પણ બાધકામની પરવાનગીની જેમ ઓછામાં ઓછા દસ્તાવેજો ખાતેદારો / કબજેદારો પાસે માંગવા જોઈએ.

૧૯૫૧થી શરૂ કરીને તમામ ૭/૧૨ કે હક્કપત્રકની નોંધો પક્ષકાર પાસેથી માંગવાને બદલે આ રેકર્ડ કોમ્પ્યુટરાઈઝ કરવાથી તમામ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ છે તો તેનાથી ખાત્રી કરવી જોઈએ અને ફક્ત કલેક્ટરેે બિનખેતીનો આકાર / રૂપાંતરિત કર વસુલ કરવાનો હુકમ અને આપોઆપ કાયમી ઉપજ તરીકે નમુના નં. ૨ માં ચઢી જાય અને તે પણ ઓનલાઈન ડિમાન્ડ નોટીસ સબંધિત ખાતેદારને મોકલાય અને તે ઓનલાઈન ચુકવણું પણ થાય તો સાચા અર્થમાં ઉપર જણાવેલ બાબતોથી કામકાજમાં સરળતા - વાસ્તવિક સ્વરૂપે અમલી બનશે.

ખેડૂત ખાતાવહી જમીન મહેસૂલ કાયદામાં કાનૂની જોગવાઈ

ખેડૂત ખાતાવહી જમીન મહેસૂલ કાયદામાં કાનૂની જોગવાઈ લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)
આપણો દેશ ખેતી પ્રધાન દેશ છે અને આપણી અર્થવ્યવસ્થા મહદ્દઅંશે ખેતી આધારિત છે (Agrarian Economy) કૃષિ વ્યવસાયમાં અગત્યનું અંગ 'જમીન' ન્ચહગ છે અને જમીનના નિયમન કરતા કાયદામાં જે તે સમયના મુંબઈ પ્રાન્તમાં બ્રિટીશ જમાનામાં ઘડાયેલ કાયદો જમીન મહેસુલ અધિનિયમ ૧૮૭૯ (Land Revenue Code) આજે પણ વિદ્યમાન છે અને આ કાયદાનો પાયાનો સિધ્ધાંત જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવાનું વ્યવસ્થાતંત્ર (Mechanism) કરતો નિયમનકારી (Regulatory) કાયદો છે એટલે કે જમીન ઉપર વ્યવસાય કરતા કબજેદારો પાસેથી જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવા માટે જમીન મહેસૂલ મેન્યુઅલનો (RAM) ઉપયોગ થાય છે એટલે જમીન મહેસૂલ કાયદાનું ચેપ્ટર ૧૦ કે જે મુળ ગામ, નગર અને શહેરમાં સમાવિષ્ઠ જમીનનું પ્રકરણ છે.

સૌ પ્રથમવાર કબજેદારો/ ખાતેદારોને હક્ક આપવા અને તેની જાળવણી માટે કાયદાનું સૌથી વધુ મહત્વનું અને પ્રચલિત પ્રકરણ-૧૦ એ૧૯૧૩માં કાયદા નં. ૪ તરીકે ઓળખાય છે તે ઉમેરવામાં આવ્યું જેને 'હક્કપત્રક' Record of Rights તરીકે ઓળખાય છે અને તેમાં કલમ-૧૩૫ એ થી એલ તરીકે જ્યારે કોઈપણ જમીનમાં હક્ક સંપાદન/ તબદીલ કરવામાં આવે ત્યારે ફેરફાર કરવામાં આવે છે. તેની કાર્યપધ્ધતિ નક્કી કરવામાં આવેલ છે.બંધારણની જોગવાઈ મુજબ 'જમીન' એ રાજ્યોના અધિકારનો વિષય છે. પરંતુ આઝાદી બાદ સામાજીક ન્યાય અને સમાનતાના સિધ્ધાંતોની પરિપુર્તી માટે 'જમીન સુધારા કાયદાઓ' ન્ચહગ ઇીર્કસિજ દાખલ કરવામાં આવ્યા અને જેનો બંધારણની અનુસુચિમાં (Schedule) સમાવેશ થાય છે. જેમ જણાવ્યું તેમ જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવાના એક ભાગ તરીકે મેન્યુઅલની જોગવાઈ મુજબ ખાતેદારની પાસેથી વાષક વસુલ કરવાપાત્ર જમીન મહેસૂલની નોંધ ખેડૂત ખાતાવહીમાં કરવામાં આવતી. પરંતુ ૧૯૯૭ સુધી આ ખેડૂતખાતાવહીનું કાનુની સ્વરૂપ ન હતું.
અમોએ પણ પાલનપુર પ્રાન્ત તેમજ સુરત પ્રાન્ત તરીકે, જ્યારે ગામની મુલાકાત દરમ્યાન સામાન્ય દફતર કે એપેન્ડીક્ષ 'એ'ની ચકાસણી કરતાં ત્યારે નિયત ધોરણે ખેડૂત ખાતાવહીની ચકાસણી કરવાની હોય તે કરતા હતા, જે તે સમયે આ ચકાસવાનો હેતુ ખાતેદાર દ્વારા જે જમીન મહેસૂલ ભરવામાં આવે છે તેની યોગ્ય સ્વરૂપે ખાતાવહીમાં નોંધ તલાટી દ્વારા કરવામાં આવે છે કે કેમ અને જમીન વસુલ કર્યા બદલની પહોંચ પાઠવવામાં આવે છે કે નહિ તેની ખાત્રી કરવાની હોય છે જેમ ૭/૧૨ દસ વર્ષની મુદ્દત પુરી થાય અને ફરીથી લખવાના હોય છે તેમ ખેડૂત ખાતાવહી પણ ફરીથી લખીને આપવાની હતી, પરંતુ જે તે સમયે અને આજે પણ આ કામ યોગ્ય સ્વરૂપે થતું નથી.
ખેડૂતોને તેઓને બેન્કો પાસેથી લોન લેવામાં, દારપણાના (Solvency) દાખલા મેળવવામાં, જે તે સમયે જમીન સંલગ્ન જે વેચાણ, તબદીલી, ગીરો થતાં તેની સમયસર ગામદફતરે નોંધ પડતી ન હતી, તેની અનેક ફરીયાદો થતી અમો જ્યારે સુરત પ્રાન્ત તરીકે ૧૯૯૦ થી ૧૯૯૫ હતા ત્યારે ખેડૂતોને જે મુશ્કેલી પડતી હતી, તેના ઉપાય તરીકે ખેડૂત ખાતાવહીને કાનુની સ્વરૂપ આપવા માટેની દરખાસ્ત કરેલ અને આ નવીન ખેડૂત ખાતાવહી તૈયાર કરવા માટે આ સમિતિનો હું અધ્યક્ષ હતો અને સેપ્લમેન્ટ કમિશનરના ડેપ્યુટી ડાયરેક્ટર પરમાર હતા અમોએ સર્વગ્રાહી અને ખેડૂતલક્ષી ખાતાવહી તૈયાર કરીને સરકારને મોકલેલ જે અમારી ભલામણો સરકારના મહેસૂલ વિભાગે સ્વીકારીને કાનુની સ્વરૂપ આપવાનો સૈધ્ધાંતિક સ્વીકાર કર્યાે.જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૧૦ એ જે હક્કપત્રકમનું ચેપ્ટર છે તે સાથે પ્રકરણ-૧૦ બી ખેડૂત ખાતાવહીનું (Agriculture Passbook) કાયદા નં.૯/ ૧૯૯૫ થી જમીન મહેસૂલ કાયદામાં ઉમેરવામાં આવી. આની પાછળનો મુખ્ય આશય ખેડૂતોના હિતોનું રક્ષણ અને તેઓએ મહેસૂલી કચેરીઓમાં તેઓને જરૂરી દાખલાઓ કે પોતાના હક્ક સંપાદન કે તબદીલ કરે ત્યારે ઘક્કા ન ખાવા પડે તે માટે અધિકાર (Empowerment) આપતો આ કાનુની દસ્તાવેજ છે.
આ કાનુની જોગવાઈ કરાવવાનો એક ખેડૂતપુત્ર તરીકે વિશેષ સંતોષ છે. પરંતુ તેનું અમલીકરણ નથી અને દરેક ખેડૂત કબજેદારને કાનુની સ્વરૂપ અપાયા બાદ ખેડૂત ખાતાવહી સંપુર્ણ સ્વરૂપે અપાયી શકેલ નથી તેનો ર્ખેદ છે.
ખેડૂત ખાતાવહીના વિશિષ્ઠ પાસાંનું વર્ણન કરું તે પહેલાં આના અમલીકરણમાં વિલંબના કારણોમાં મહેસૂલી અધિકારીઓની ઉદ્દાસીનતા સ્પષ્ટ થાય છે અને રાજ્ય સરકારે કાયદામાં સક્ષમ અધિકારીને નિયમોથી જાહેર કરવામાં આવશે તેમ જણાવેલ અને મારા ખ્યાલ મુજબ આ અધિકારો સબંધિત તાલુકાના મામલતદારશ્રીને આપવામાં આવેલ છે. રાજ્ય સરકારે આ ખેડૂત ખાતાવહી આપવામાં અગ્રભુમિકા (Proactivness) ભજવશે તો ખેડૂતો માટે કલ્યાણકારી સાબિત થશે.હવે ખેડૂત ખાતાવહીના કાનુની પાસાં ઉપર જઈએ, તો હાલ એવું લાગે છે કે મહેસૂલી રેકર્ડનું કામ્પ્યુટરાઈઝેશન ઈ-જમીન, ઈ-ધરા, એટીવીટી આ મોડને કારણે જમીન મહેસૂલ કાયદામાં પ્રકરણ-૧૦-બી ઉમેરવામાં આવ્યુ તે હાંસીયામાં (Marginalise) ધકેલાઈ ગયું છે. ખાતેદારોને આપવાની ખેડૂત ખાતાવહી ડુપ્લીકેટમાં નિભાવવાની છે અને ખાતેદારે ધારણ કરેલ તમામ જમીનની નોંધ સબંધિત હક્કપત્રકની નોંધો સહિત નોંધીને પ્રમાણિત કરીને આપવાની છે.
જ્યારે કોઈપણ ખેતીની જમીનનું વેચાણ/ તબદીલી/ વહેંચણ/ ગીરો-બોજાની નોંધ કરવાની થાય ત્યારે જ્યારે દસ્તાવેજની નોંધણી થાય તેની સાથોસાથ પ્રથમ ખેડૂત ખાતાવહીમાં નોંધ કરવાની થાય છે. હવે આ કાયદો બન્યા બાદ ખેતવિષયક વેચાણ કે અન્ય વ્યવહાર ઓનલાઈ કરવામાં આવ્યા છે ત્યારે આ પ્રક્રિયા પણ ખેડૂત ખાતાવહીમાં થાય તે સુનિશ્ચિત કરવું જરૂરી છે.
આ કાયદાની કલમ-૧૩૫ એન માં જણાવ્યા અનુસાર ખેડૂતે કોઈપણ રાષ્ટ્રીયકૃત કે સહકારી બેન્કોમાંથી લોન લેવા માટે અરજી કરે તો આ ખેડૂત ખાતાવહીની નકલ સાથે કરવાની છે કે, જેથી બીજા બિનજરૂરી દસ્તાવેજ ખેડૂત પાસેથી માંગવામાં ન આવે અને આ જ પાસબુકમાં લીધેલ લોન, વ્યાજ સહિતનો ઉલ્લેખ કરવામાં આવે છે એટલે ધિરાણ આપતી બેન્ક માટે પણ ચકાસણી કરવી સહેલું છે અને આ જ ખેડૂત ખાતાવહીમાં બેન્ક તરફથી જે લોન આપવામાં આવે તે બોજાની નોંધ પણ કલમ-૧૩૫ ઓ પ્રમાણે કરવાની છે.
મારા ખ્યાલ મુજબ ખેડૂતોને બોજા નોંધાવવાની અને મુક્તિ કરવાની પ્રક્રિયાને પણ સીધેસીધી નોંધણીથી સરળ કરી શકાય. આજ કાયદાની કલમ-૧૩૫ આર મુજબ ખેડૂત ખાતાવહીમાં જે નોંધો કરવામાં આવે છે તે સક્ષમ અધિકારી દ્વારા નોંધ કરવામાં આવતી હોવાથી તમામ પ્રકારના કાનુની પ્રક્રિયામાં (Legal Proceeding) એક મહત્વના પ્રાથમિક દસ્તાવેજ તરીકે ગ્રાહ્ય રાખવા માટે કાનુની જોગવાઈ કરી છે એટલે કે ખેડૂત ખાતેદારે કોઈપણ જગ્યાએ રજૂ કરવામાં આવતા દારપણાના (Solvency) દાખલામાં કે જામીનગીરીમાં પણ ખેડૂત ખાતાવહીને ગ્રાહ્ય રાખવાની છે.
આમ તમામ પ્રકારના કાનુની વ્યવહારોમાં ખેડૂત ખાતાવહીને કાયદાકીય સ્વરૂપ આપવાથી ખેડૂતો માટે આ એક મહત્વનો કાનુની દસ્તાવેજ તેમજ ખેડૂતોને સાચા અર્થમાં પોતાની માલિકી / કલમ હેઠળની જમીન / મિલ્કતમાં સત્તા આપતો દસ્તાવેજ છે. જેથી આ ખેડૂત ખાતાવહીમાં આ કાયદાની જોગવાઈઓનો ભંગ કરીને કોઈ ખાતેદાર ગેરઉપયોગ કરે તો રૂ.૨૦૦/- જેટલા દંડ કરવાની પણ જોગવાઈ છે અને કોઈ બિનઅધિકૃત ફેરફાર કરવામાં આવે તો રૂ. ૧૦૦૦/- સુધીના દંડની જોગવાઈ છે.આ ખેડૂત ખાતાવહીની ખેડૂતોના હિતોની રક્ષણ કરવાનો આ કાનુની દસ્તાવેજ છે અને આને કારણે ખેડૂતોને બિનજરૂરી મહેસૂલી કચેરીઓમાંથી દાખલા મેળવવામાં તેમજ તેઓના હક્ક નોંધવામાં મુશ્કેલી ન પડે તે માટેનો છે. જેથી ખેડૂતો પોતાના આ હક્ક માટે જાગૃતતા દાખવે અને મહેસૂલી અધિકારીઓ ખેડૂતલક્ષી આ કાયદાની જોગવાઈઓનો સાચા અર્થમાં ખેડૂતોના હિતમાં કામગીરી કરે તો કાયદો ઘડવાનું સાર્થક બની રહેશે.

જો તમને આર્ટિકલ પસંદ આવ્યો હોઈ તો લાઈક કરી શેર જરૂર કરજો…

મિલ્કતના અધિકાર અંગે બંધારણીય અને જમીન / મિલ્કતને સંલગ્ન સબંધિત કાયદાની જોગવાઈઓ

મિલ્કતના અધિકાર અંગે બંધારણીય અને જમીન / મિલ્કતને સંલગ્ન સબંધિત કાયદાની જોગવાઈઓ

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)





આપણા બંધારણમાં છ દેશોના જુદા જુદા બંધારણની જોગવાઈઓના અભ્યાસ બાદ અમુક લાગુ કરાઇ છે

સૌપ્રથમ વિશ્વમાં લોકોના અધિકારનું દસ્તાવેજી ખત 'Magna Carta' 'મેગ્નાકાર્ટા' -૧૨૧૫માં બહાર પાડવામાં આવેલ, ત્યારપછી ઉતરોતર વ્યક્તિ સ્વાતંત્રની સાથોસાથ મિલ્કત / જમીનના માલિકી હક્કો અંગે સુધારા થયા.
આપણા દેશના પરિપ્રેક્ષ્યમાં ચર્ચા કરીએ તો, જુદા જુદા શાસકોના યુગમાં સર્વોપરી સતા તરીકે (Sovereign - Power) આઝાદી મળી, ત્યાં સુધી રાજાઓ (Kingship) કેન્દ્ર સ્થાને હતા એટલે પ્રજા / લોકો જમીન કે મિલ્કત ઉપરના મર્યાદિત હક્કો શાસકોની મહેરબાની અનુસાર ભોગવતા અંગ્રેજોના શાસન દરમ્યાન ઘણા નિયમનકારી કાયદાઓ ઘડાયા.
જેમાં જમીન મહેસૂલ કાયદો, ટ્રાન્સફર આફ પ્રોપર્ટી એક્ટ, ઈન્ડીયન સક્શેન એક્ટ - ૧૯૨૫, રજીસ્ટ્રેશન એક્ટ-૧૯૦૮ કોન્ટ્રેક્ટ એક્ટ કે જે જમીન / મિલ્કતને નિયમન કરતા કાયદા છે અને આજે પણ થોડા ઘણા ફેરફારો સાથે અમલમાં છે.
આપણને આઝાદી ૧૯૪૭માં મળી, પણ પ્રજાસતાક રાજ્ય (Republic State) ૧૯૫૦માં મળ્યું એટલે કે બંધારણ અમલમાં આવ્યા બાદ લોકશાહી શાસનવ્યવસ્થા અમલમાં આવી, આપણા બંધારણમાં છ દેશોના જુદા જુદા બંધારણની જોગવાઈઓના અભ્યાસ બાદ અમુક જોગવાઈઓ લાગુ કરી છે.
બંધારણમાં અને ખાસ કરીને લોકશાહી તત્વ સાથે સંકળાયેલી અગત્યની બાબતોમાં નાગરિકોને બક્ષવામાં આવેલ મુળભુત હક્કો (Fundamental Rights) છે અને જેમાં Right to Property એટલે કે 'મિલ્કત ધરાવવાના' અધિકાર છે એટલે કે દેશના નાગરિકને આ અધિકાર મિલ્કત ધરાવવા અને યોગ્ય નિકાલ કરવાનો અધિકાર છે.
પરંતુ હજુ ઓછા લોકોને ખબર છે કે ઘણીવાર શિક્ષિત અને અધિકારી / કર્મચારીઓને પણ ખબર નથી કે 'મિલ્કતનો અધિકાર' જે મુળભુત અધિકાર હતો તેને બદલે ૧૯૭૮માં, ૪૪મા બંધારણીય સુધારાથી નવીન આર્ટીક્લ '૩૦૦ એ' ઉમેરવામાં આવી અને મુળભુત અધિકારને બદલે બંધારણીય કાનુની અધિકાર આપવામાં આવ્યો અને ઉમેરવામાં આવ્યું કે 'No Person shall be deprived of his property - Save by Authority of luw' એટલે કે કોઈપણ વ્યક્તિની મિલ્કતને કાયદાની પ્રક્રિયા સિવાય મિલ્કત લેવામાં આવશે નહિ.
આ કરવા પાછળનો પણ ઈતિહાસ છે કે આ બંધારણીય સુધારો કરવામાં આવ્યો ત્યારે મોરારજી દેસાઈની જનતાપક્ષની સરકાર હતી અને ખાસ કરીને 'મીનરવા મીલ્સ' કેસમાં સુપ્રિમકોર્ટના જજમેન્ટ પછી તેમજ જમીન સંપાદન કાયદામાં, જે મિલ્કત લેવાની બાબત છે તે અવારનવાર ન્યાયની કોર્ટોમાં પડકારવામાં આવતી હતી.
આ ઉપરાંત ઘણા સંખ્યાબંધ કેસો રાજાશાહી વખતના જુદા જુદા ટેન્યોર હેઠળ જે જમીનો ચાલતી હતી, તેમાં જમીન સુધારા કાયદાઓ અમલ કરવામાં આ મિલ્કત ધરાવવાના અધિકારને એક ગ્રાઉન્ડ તરીકે રજુ કરવામાં આવતો અને એટલે ૧૯૭૮માં ૪૪મા બંધારણમાં સુધારો કરીને મુળભુત અધિકારમાંથી મિલ્કતના અધિકારને દુર (Delete) કરીને ફક્ત આર્ટીક્લ ૩૦૦ એ હેઠળ બંધારણીય અધિકાર આપવામાં આવ્યો છે.
આટલી પાયાની બંધારણની જોગવાઈઓની બાબતને જણાવ્યા પછી જમીન મહેસૂલ કાયદામાં જમીન કે મિલ્કત બાબતની જોગવાઈઓ છે તે જમીન મહેસૂલ વસુલ કરવું અને રેકર્ડ અદ્યતન રહે તે માટે હક્કપત્રક એટલે કે ગામના નં. ૬ માં કોઈ હક્ક ફેરફાર/ વેચાણ/ તબદીલ થાય તો વિરૂધ્ધનું પુરવાર ન થાય ત્યાં સુધી માન્ય રાખવા તે પાયાનો સિધ્ધાંત છે એટલે કે તેનું મુલ્ય નાણાંકીય / મહેસૂલ પુરતું (Fiscal Purpose) છે.
જ્યારે માલિકીહક્કોની અંગે વિવાદ થાય તો માલિકી હક્ક નક્કી કરવાની સત્તા સિવિલ કોર્ટને છે અને તે મુજબ મહેસૂલી રેકર્ડમાં ફેરફાર થાય છે. આવો જ બીજો કાયદો કે જે ભારતીય વારસાહક્ક અધિનિયમ ૧૯૨૫ (Indian Succession Act) તેમજ હિન્દુ વારસાહક્ક અધિનિયમ ૧૯૫૬ છે. આ બંને કાયદાઓ મિલ્કત ધારણકર્તાઓની સ્થાવર તેમજ જંગમ મિલ્કતના વહિવટ માટેની આદર્શ સંહિતા છે.
(code of conduct) આ કાયદા અન્વયે મૃત્યુ પામનાર તેના મૃત્યુ સમયે ગમે ત્યાં કાયમી વસવાટ કરતો હોય તો પણ તેની ભારતમાં આવેલી સ્થાવર મિલ્કતના (Immoveable Property) વારસાહક્કનું નિયમન ભારતના અમલી કાયદાથી થાય છે. પરંતુ જો વ્યક્તિનું મૃત્યુ જે દેશમાં કાયમી વસવાટ કરતો હોય તો તેના દ્વારા ધારણ કરેલ જંગમ મિલ્કત (Moveable Property) હોય તો તે દેશના કાયદા મુજબ જંગમ મિલ્કતનું નિયમન થશે.
દાખલા સ્વરૂપે સમજવું હોય તો ભગત નામના વ્યક્તિનો ભારતમાં કાયમી વસવાટ છે. પરંતુ તે જર્મનીમાં મૃત્યુ પામે છે અને ભગતની જંગમ મિલ્કતો ફ્રાન્સ અને ઈંગ્લેન્ડમાં છે અને ભારતમાં તેની જંગમ અને સ્થાવર મિલ્કતો ભારતમાં છે તો આ તમામ મિલ્કતોનું વ્યવસ્થાપન કે નિયમન ભારતના કાયદાથી થશે તે જ રીતે છગન નામનો વ્યક્તિ જેનો ઈંગ્લેન્ડમાં કાયમી વસવાટ છે અને તેની સ્થાવર અને જંગમ મિલ્કત ભારતમાં મુકીને જાય છે.
તો આ વ્યક્તિની જંગમ મિલ્કતનો વહિવટ ઈંગ્લેન્ડના કાયદા પ્રમાણે થશે અને સ્થાવર મિલ્કતનો વહિવટ ભારતના કાયદા મુજબ થશે. આમ તો પ્રસ્થાપિત કાયદા મુજબ સ્થાવર મિલ્કત (Immoveable) માટે 'ન્ચુ ર્ક ન્ચહગ' એટલે કે જે તે દેશનો કાયદો લાગુ પડે છે અને આ કાયદામાં કાયમી વસવાટ (Domicile)ની વ્યાખ્યા પણ આપવામાં આવી છે અને સામાન્ય રીતે જેમ બંધારણમાં નાગરિકત્વ (Citizenship) પ્રાપ્ત થાય છે.
દા.ત. જન્મથી તે જ રીતે કાયમી વસવાટ પણ તે રીતે પ્રાપ્ત થાય છે. વારસાહક્ક અધિનિયમમાં સ્થાવર / જંગમ મિલ્કતના નિયમન માટે તમામ કાયદાકીય જોગવાઈઓ છે અને લોહીના સબંધોમાં (consanguial) મિલ્કત કઈ રીતે વહેંચવામાં આવે અને હિસ્સો મળે તે જોગવાઈઓ છે. આજ કાયદામાં વીલ યાને વસીયતનામું અંગેની પણ જોગવાઈ છે અને આ અંગે મેં અગાઉના લેખોમાં વર્ણન કરેલ છે.
વીલ સાથે કોડીસીલ (Codicil) નામનું Instrument હોય છે જે કાર્યપધ્ધતિ સુચવે છે. તે જ રીતે વીલ ઉપરથી પ્રોબેટ યાને સટફીકેટની પણ જોગવાઈ છે. પ્રોબેટ મેળવવું ફરજીયાત નથી.
પરંતુ જ્યારે વિવાદ થાય ત્યારે જેમ વીલ રજીસ્ટર્ડ કરાવવું ફરજીયાત નથી તેમ કાયદાની કોર્ટમાં પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય ત્યારે એક અગત્યના પુરાવા તરીકે રજુ કરી શકાય છે. આ કાયદામાં વીલ, પ્રોબેટ અંગે વિગતવાર જોગવાઈઓ છે અને પ્રોબેટની નિર્ણયાત્મકતા (Conclusiveness) અને વહિવટીપત્ર અંગેની અસરકારકતા અંગેની પણ વિશેષ જોગવાઈઓ છે.
મિલ્કત / જમીન અંગેનો ત્રીજો અગત્યનો કાયદો છે તે મિલ્કત-હસ્તાંતર અધિનિયમ (Transfer of Property Act) આ કાયદામાં પણ મિલ્કતના/જમીનના/ વેચાણ / વેચાણકરાર/ જુદા જુદા ગીરોના પ્રકાર/ વસિયતનામું/ ભાડાપટ્ટા આ તમામની જોગવાઈઓ છે અને આ કાયદામાં મિલ્કત તબદીલીના સ્ર્ગી એટલે કે માધ્યમ અંગેના વર્ણન છે અને આ વ્યવહારો સાથે રજીસ્ટ્રેશન એક્ટ જોડાયેલો છે કે ક્યા ક્યા વ્યવહારોમાં રજીસ્ટ્રેશન કરાવવું ફરજીયાત છે અને તેનાથી કાયદાકીય પીઠબળ ક્યું છે અને તે સાથે સ્ટેમ્પ એક્ટ કે જેમાં જે પ્રકારનો વ્યવહાર હોય તે રાજ્ય સરકારે નિયત કરેલ સ્ટેમ્પનો ઉપયોગ કરવાનો છે. જ્યારે જમીન / મિલ્કતના વ્યવહારો માટેના જુદા જુદા કાયદાઓ જે સંલગ્ન છે તે બાબતોની જાણકારી આપી પરંતુ તે સાથે ર્ભહાચિબા છબા કરાર અધિનિયમના પણ અમુક તત્વો લાગુ પડે છે.
દા.ત. વેચાણ, ત્યારે જ શક્ય છે કે જેમાં તમો મિલ્કત/ જમીનની તબદીલીના બદલામાં અવેજ એટલે કે (Consideration) આપો છો. આમ કરાર અધિનિયમનું તત્વ પણ જમીન / મિલ્કતોના વ્યવહારોમાં જોડાયેલું છે. આમ સામાન્ય જાહેર જનતાને મિલ્કત / જમીન / વારસાઈ હક્ક વગેરે બાબતોમાં રોજબરોજ જે પ્રશ્નો ઉદ્દભવે છે તે અંગે પાયાની તમામ કાનુની જોગવાઈઓનું વર્ણન કરવામાં આવ્યું છે. આશા છે કે સૌ કોઈને ઉપયોગી બની રહેશે.

જો તમને આર્ટિકલ પસંદ આવ્યો હોઈ તો લાઈક કરી શેર જરૂર કરજો…

ખેતીની જમીનમાં / વારસાઈ, ખાતેદારના મૃત્યુ પહેલાં, વહેંચણી, હયાતીમાં હક્ક દાખલ / કમી વિગેરેની જોગવાઈઓ

ખેતીની જમીનમાં / વારસાઈ, ખાતેદારના મૃત્યુ પહેલાં, વહેંચણી, હયાતીમાં હક્ક દાખલ / કમી વિગેરેની જોગવાઈઓ

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલIAS(નિ.)


જમીનના વ્યવસ્થાપન અંગે બ્રિટીશ જમાનામાં ઘડાયેલ કાયદો ૧૮૭૯ જમીન મહેસુલ કાયદો આજે પણ અમલમાં છે અને આ કાયદાનું મુળ હાર્દ જમીન મહેસુલ વસુલ કરવાનું અને કબજેદારોના (Occupants) હક્કની જાળવણી કરવી.
જેને સર્વસ્વીકૃત પરિભાષામાંEntries in Revenue Record has a fiscal valueઅને વિરૂધ્ધનું પુરવાર ન થાય ત્યાં સુધી મહેસુલી રેકર્ડની નોંધો / વ્યવહાર માન્ય ગણવાના છે.
જ્યારે ૧૯૦૭માં કબજેદારોના હક્ક અંગે હક્કપત્રકRecord of Rightsઉમેરવામાં આવ્યું જે નમુના નં. ૬ ની નોંધો તરીકે ઓળખાય છે. તેમાં જમીનનો ધારક જે મહેસુલ ભરવાને જવાબદાર છે તેનું નામ કબજેદારમાં એટલે દર્શાવવામાં આવે છે કે તે સરકારને મહેસુલ આપવા પાત્ર માટે જવાબદાર છે.
અગાઉની સામાન્ય પ્રચલિત પ્રણાલિકા પ્રમાણે ખેડુત ખાતેદારના કુંટુંમ્બનો જયેષ્ઠ પુત્ર કે વડીલનું નામ ૭/૧૨માં કે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં દાખલ કરવામાં આવતું અને જ્યારે તે મૃત્યુ પામે ત્યારે જ વારસાઈ કરવામાં આવતી, ઘણીવાર બે પેઢી સુધી વારસાઈ કરવામાં આવતી ન હતી અને મૃત્યુ પામેલ વ્યક્તિના નામે જમીનો ચાલતી, એવું પણ બનતું કે જયેષ્ઠ પુત્ર કુંટુંમ્બના કર્તા તરીકે જેમનું ખાતેદાર તરીકે નામ ચાલતું તેના કાકા/ભાઈઓના નામ વારસાઈ હક્કે દાખલ કરવાના બદલે અગાઉની પેઢીના વડીલના નામે ચાલતું, જેથી મહેસુલી રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે અમો જ્યારે ડે કલેક્ટર પાલનપુર પ્રાન્ત કે સુરત પ્રાન્ત હતા, ત્યારે ઝુંબેશ સ્વરૂપે વારસાઈ કરવાના વિશેષ પ્રયત્નો કર્યા. દાંતા જેવા કે ઉચ્છલ નિઝર તાલુકામાં આદિવાસીઓની ત્રણ પેઢી સુધીની વારસાઈ એક સાથે કર્યાના કિસ્સા હતા.
કહેવાનો મતલબ એ છે કે, વડિલોપાર્જીત કે સ્વપાર્જીત મિલ્કતમાં મુખ્ય કર્તાના મૃત્યુ સુધી અને વારસાઈ થાય ત્યાં સુધી મુળ ખાતેદારના નામ ચાલુ રાખવાની પ્રણાલીકા હજુ પણ ઘણા વિસ્તારમાં ચાલે છે અને વારસાઈને ગામડામાં 'મોં બદલો'Change of nameતરીકે ઓળખાય છે.
હવે બદલાતા સંજોગોમાં હું જ્યારે પ્રાન્ત સુરત કે કલેક્ટર રાજકોટ હતો ત્યારે ઘણા કિસ્સા એવા અપીલ કક્ષાએ કેસ આવતા કે જે તે સમયે વારસાઈમાં કાકા કે ભાઈઓ અને બહેનોના નામ દાખલ ન થવાની ફરીયાદો તેમજ ખોટી રીતે પાછળથી હક્કો ઉપસ્થિત કરવાની બાબતો આવતી, આજે પણ જમીનના વધતા જતા ભાવો / તેમજ કૌટુંમ્બિક વ્યવસ્થામાં પણ બદલાવ થવાને કારણે, કાયદાથી વડીલોપાર્જીત કે સ્વપાર્જીત મિલ્કતમાં હક્ક મેળવવાને પાત્ર ખાતેદારો કે વ્યક્તિઓના હક્ક ડુબે નહિ અને મહેસુલી તંત્ર પણ લોકોના હક્કની યોગ્ય સ્વરૂપે જાળવણી થાય અને સાચું માર્ગદર્શન આપવામાં આવે તે જરૂરી છે કેમ કે જેમ જણાવ્યું તેમ અગાઉ એવી જ માન્યતા હતી કે જ્યાં સુધી મુળ ખેડુત ખાતેદાર કે કબજેદાર જ્યાં સુધી મૃત્યુ ન પામે અને વારસાઈ ન થાય ત્યાં સુધી કોઈના નામ દાખલ થાય નહિ.
આ અંગે જેમ જણાવ્યું તેમ હક્કપત્રકમાં જે ફેરફાર કરવામાં આવે છે તે ૭/૧૨ માં કે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં અથવા તો હક્કપત્રકમાં થતા ફેરફારો કબજેદાર તરીકે મહેસુલ વસુલ કરવાપાત્રના હેતુથી અદ્યતન સ્વરૂપે નિભાવવામાં આવે છે.
રાજય સરકારના મહેસુલ વિભાગની રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે જે વારસાઈના કિસ્સામાં કે હક્ક ઉઠાવવાના, હયાતીમાં નામ દાખલ કરવાના, જમીનના વિભાજનના આ બધી બાબતો જાહેરજનતા સમક્ષ તેમજ ખાતેદારો સુધી પહોંચે અને જાણકારી મેળવે તેમજ જાગૃતિ કેળવાય તે માટે પ્રસ્તૃત કરું છું.
સૌ પ્રથમ તો જમીન કે મિલ્કતના 'ટાઈટલ' કે માલિકી હક્કનો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય તો તે પ્રસ્થાપિત સિધ્ધાંતો મુજબ તે નક્કી કરવાની સતા - સિવીલ કોર્ટને છે અને તેના હુકમ મુજબ મહેસુલી રેકર્ડમાં ફેરફાર થાય છે.
પરંતુ તમામ લોકોએ પોતાના હક્ક / હિસ્સા - કબજાહક્કે માલિકી હક્ક પુરવાર કરવા માટે સિવીલ કોર્ટમાં જવાની જરૂર નથી, જો આ વિષયને લગતી જોગવાઈઓ તેમજ જાગૃતિ હોય, પહેલું તો કોઈપણ ખાતેદાર / મિલ્કત ધારણકર્તાના મૃત્યુ બાદ વારસાઈ નોંધ (Heirship) પાડવામાં આવે છે. તે મહેસુલ વિભાગના 'હક્કપત્રક' ના નિયમો હેઠળ કરવામાં આવે છે.
પરંતુ આ અંગેના સાશકીય કાયદાઓ 'Governing Act' જોવામાં આવે તો 'Succession Act' વારસા અધિનિયમ, 'Hindu/Muslim' હિન્દુ મુસ્લીમ લો, 'Transfer of Property Act' મિલ્કત હસ્તાંતર અધિનિયમ, કા. પાર્સનર પ્રોપર્ટી 'Hindu Marriage Act' સ્ત્રીઓને મિલ્કતમાં અધિકાર આપતો કાયદો ૧૯૫૬ આ બધાના કાયદાકીય સિધ્ધાંતો અનુસરવાના છે.
સૌ પ્રથમ વારસાઈની બાબત જોઈએ તો ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ મરણના દાખલા સાથે સીધી લીટીના તમામ વારસો પુરૂષ - સ્ત્રી - બહેન સગીર સહિતનાનું પેઢીનામું તૈયાર કરવાનું છે અને મહેસુલ વિભાગના તા.૧૪-૩-૨૦૧૬ના પરિપત્ર મુજબ રૂ. ૨૦ના સ્ટેમ્પ ઉપર સોગંદનામું કરવાનું છે અને તે આધારે ઈ ધરા કેન્દ્રમાં વારસાઈ નોંધ પાડવામાં આવે છે અને નાયબ મામલતદાર કક્ષાથી ઉતરતા ન હોય તેવા મહેસુલી અધિકારી દ્વારા પ્રમાણિત કરવામાં આવે છે.
પ્રવર્તમાન સામાજીક માળખામાં (Societal Transformation) બદલાવ તેમજ વિભક્ત કુંટુંમ્બોનો વ્યાપ વધવાથી, સબંધિત ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ જમીનના હક્ક / ભાગમાં પ્રશ્નો ઉપસ્થિત ન થાય તે માટે હયાતીમાં કોટુંમ્બિક વહેંચણી કરી શકાય છે. અગાઉ મહેસુલી અધિકારીઓ પણ ખાતેદારના મૃત્યુ સુધી વારસાઈ ન થાય ત્યાં સુધી હયાતીમાં વહેંચણી કે ભાગની નોંધો ન પાડવાનું વલણ હતું.
પરંતુ આ અંગે વડીલોપાર્જીત કે સ્વાપાર્જીત વંશપરંપરાગત ખેડુતોના કિસ્સામાં આ અંગે કોઈ પ્રતિબંધ નથી અને આવા વહેંચણી લેખ રજીસ્ટર્ડ કરાવવાની જરૂર નથી પરંતુ જો કોઈ વારસો અવેજ એટલે કે નાણાંકીય લેવડદેવડ કરે તો લેખ રજીસ્ટર્ડ કરાવવો જરૂરી છે. બાકી ખેડુત ખાતેદારની હયાતીમાં વહેંચણી લેખ કરી, હક્કપત્રકમાં નોંધ કરાય છે. આ ઉપરાંત ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ પણ કાયદેસરના વારસો વચ્ચે કૌટુંમ્બિક વહેંચણી રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરારનામાથી (Undertaking) થઈ શકે.
તે જ રીતે કૌટુંમ્બિક વારસદારો વચ્ચે વહેંચણી કરવી હોય તો પાંચ વર્ષની સમયમર્યાદામાં થાય અને સંયુક્ત નામે જમીન હોય અને બિન અવેજ એટલે કે નાણાંકીય વ્યવહાર વગર વહેંચણી થાય તો જમીનની કિંમત ઉપર ૧૦૦ થી ૫૦૦ રૂ. ના સ્ટેમ્પ પેપર ઉપર અન્ડરટેકીંગ આપવાથી થઈ શકે.
આ ઉપરાંત જમીનની વારસાઈ થયા બાદ કાયદેસરના વારસો દ્વારા પોતાનો હક્ક જતો કરવાનો થાય અને જેમાં નાણાંકીય અવેજ ન હોય તો રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ પેપર તે અંગેનો લેખ એટલે કે ફારગતી લેખ (Release deed) કરવામાં આવે તો જતો કરી શકે છે અને તે મુજબ હક્કપત્રકમાં નોંધ થઈ શકે છે.
આ જ રીતે હયાતીમાં સહ હિસ્સેદાર કે કાયદેસરના હક્કદાર તરીકે નામ દાખલ કરવામાં આવેલ હોય તો તે પણ રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરાર નામાથી થઈ શકે.
આ જ રીતે સ્વાપાર્જીત મિલ્કતમાં હયાતીમાં સીધી લીટીના વારસોના નામ દાખલ કરવામાં આવેલ હોય તેમાં પણ બિનઅવેજ સ્વરૂપે રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરાર કરવાથી હક્ક જતો કરી શકે છે. આ ઉપરાંત હયાતીમાં પણ સહ હિસ્સેદાર તરીકે નામો દાખલ થઈ શકે. આ બધી જ બાબતોમાં હિત ધરાવતા તમામ પક્ષકારોની અનુમતિ / સંમતિની જરૂર છે.
આમ હાલના સંજોગોમાં જે સ્વરૂપે કૌટુંમ્બિક વ્યવસ્થામાં પરિવર્તન આવી રહ્યું છે અને જમીનોના ભાવના મૂલ્યમાં વધારો થવાથી સબંધિત કુંટુંમ્બના કાયદેસરના વારસો વચ્ચે મૃત્યુ બાદ ઝઘડા / વિવાદો થાય છે અને લાંબી કાનુની મહેસુલ / દિવાની કોર્ટોમાં પ્રક્રિયામાં પડવું પડે છે.
જેથી મૃત્યુ બાદ વારસાઈ કરાવવાને બદલે હયાતીમાં જ કૌટુંમ્બિક વહેંચણી / સહ ખાતેદાર / ભાગીદાર / હિસ્સા વહેંચણી કરાવી લેવી હિતાવહ છે અને આ અંગે મહેસુલી અધિકારીઓ પણ લોકોને ઉપર જણાવેલી બાબતોનું માર્ગદર્શન આપી હક્કપત્રકમાં નોંધો પાડી મંજૂર કરે અને આ કૌટુંમ્બિક ઉપર જણાવ્યા તે વ્યવહારમાં ટુંકડા ધારા કે રજીસ્ટ્રેશન કાયદાનો ભંગ થતો નથી.
ફક્ત જયારે નવીન ટુંકડાની જમીન ખરીદવાની થાય ત્યારે તે નિયમો લાગુ પડે છે અને ઉક્ત જોગવાઈઓ સીટીસર્વેમાં આવેલ મિલ્કતોમાં પણ ફેરફારો આ પ્રક્રિયા અનુસરી ને કરી શકાય છે.

જો તમને આર્ટિકલ પસંદ આવ્યો હોઈ તો લાઈક કરી શેર જરૂર કરજો…