તમારી જમીન,તમારી મિલકત
નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)
thelaw_office@yahoo.com
અગાઉના લેખોમાં સીટી સર્વે રેકોર્ડ સીટી સર્વેના પ્રોપર્ટી કાર્ડ અને નોંધો નું મહત્વ તેમજ તેને લગતી કાયદાકીય જોગવાઇઓનું વિસ્તૃત રીતે વિશ્લેષણ આપણે કરી ગયા જાગૃત નાગરિકોને પોતાની મિલ્કતોની જાળવણી ને માટે પરેશાની ન થાય તેવા પ્રકારની જાણકારી મેળવવી જરૂરી હોય છે.
સરકારની લોકાભિમુખ વહીવટ નીતિને ધ્યાનમાં રાખીને સારા વહીવટ માટે પ્રજા જંત્રી કે જરૂરી જાગૃતિ માહિતી અને વિવિધ વિભાગોના કર્મચારીઓ અધિકારીઓને જરૂરી સહકાર આપવાથી તેમજ વહીવટમાં સરકાર દ્વારા પ્રશ્નોનું સચોટ નિરાકરણ યોગ્ય સમયમર્યાદામાં થઈ જાય તે જોવા ની ખાસ જરૂર હોય છે.બદલાતા સમય સાથે કાયદા અને નિયમોમાં ફેરફાર થતા હોય અદ્યતન રીતે રેકર્ડની જાળવણી માટે પ્રજાકીય સહયોગ જરૂરી હોય છે જૂનીપુરાણી પદ્ધતિ ને બદલે રેકર્ડનું કમ્પ્યુટરાઇઝેશન પ્રોપર્ટી કાર્ડની નકલ , નકશાઓનું સ્કેનિંગ લેમિનેશન ડીજીટલાઇઝેશન અદ્યતન ઉપકરણોથી માપણી વગેરે આધુનિકરણની દિશામાં સરકાર તરફથી કરવામાં આવે છે.
સીટી સર્વે માં નોંધવામાં આવતાં હકો અને ફેરફારો લેન્ડ રેવન્યુ કોડની અને જમીન મહેસુલ નિયમો અંતર્ગત થાય છે શહેરોમાં પણ નિયમ સંગ્રહ મુજબ માપણી કરવામાં આવે છે.
પ્રશ્ન ૧ : કો-ઓપરેટીવ હાઉસિંગ સોસાયટીમાં કે નોન ટ્રેડિંગ એસોસિએશનમાં વાળી આધુનિક સહિયારી વપરાશની મિલકત કોને કહેવાય ઉદાહરણ આપીને સમજાવશો. ( પ્રશ્ન કર્તા હિરલ ત્રિવેદી, એડવોકેટ).
જવાબ - એક કોઈપણ કો-ઓપરેટિવ હાઉસિંગ સોસાયટી લિમિટેડ નોન ટ્રેડિંગ કોર્પોરેશન- એસોસીએશન તરફથી ખરીદેલી જમીન માટે સક્ષમ સત્તાધિકારી એ મંજૂર કરેલા પ્લાન મુજબ બાંધકામ કરવાનું હોય છે બિનખેતીની પરવાનગી મેળવવાની હોય છે. આવી જમીનમાં મંજૂર થયેલા પ્લાન મુજબ પ્રવર્તમાન નિયમો મુજબ ખુલ્લી જગ્યા પણ રાખવાની હોય છે કુલ પ્લોટ એરીયા ના પ્રમાણમાં સાર્વજનિક પ્લોટ અને આંતરિક રસ્તાની જગ્યા બાંધકામમાં સીડી, લીફ્ટ, પેસેજની પાર્કિંગની જગ્યા, બિલ્ડિંગના ટૅરેસ ધાબુ વગેરેનો સામૂહિક વપરાશની મિલકતમાં સમાવેશ થાય છે બિલ્ડિંગમાં દરેક યુનિટના ધારણકર્તા કબજેદારો તેનો સહિયારો ઉપયોગ કરી શકે છે સભ્યો- કબજેદારો ની મેન્ટેનન્સ થયેલા ઠરાવ મુજબ ભરપાઈ કરવાની જવાબદારી થાય છે.
પ્રશ્ન-૨ : કો-ઓપરેટીવ હાઉસિંગ સોસાયટીમાં ખાનગી મિલકતની વ્યાખ્યા શું ખાનગી મિલકત કોને કહેવાય? ( પ્રશ્નકર્તા હિતેશ વાઘેલા).
જવાબ- કોઈપણ કો-ઓપરેટીવ હાઉસિંગ સોસાયટી લિમિટેડ તે ગુજરાત રાજ્યના સહકારી કાયદા હેઠળ રજિસ્ટર થાય છે જેમાં પ્રમોટર બિલ્ડર ડેવેલપર પોતાના પ્લાન અને મંજૂર કરાવીને જરૂરી પરમિશન મેળવીને મકાનો બિલ્ડિંગનું બાંધકામ કરે છે જે મુજબ ડેવલપર કો-ઓપરેટીવ સોસાયટી લિમિટેડ તરફથી સભાસદને શેરહોલ્ડર તરીકે એલોટ કરેલા યુનિટ જે-તે સભ્યની ખાનગી મિલકત કહી શકાય.
પ્રશ્ન-3 : સિટી સર્વે નંબરમાં વિભાગ માપણી કરાવવા શું કરવું પડે ? ( પ્રશ્નકર્તા મયુર ભરવાડ).
જવાબ - સિટી સર્વે નંબરના પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં એકથી વધારે કબજેદારોનાં નામો પૈકીમાં ચાલતાં હોય છે, જેથી સિટી સર્વે નંબરમાં આવેલા તમામ કબજેદારને સંયુક્ત અરજી લઈને સંમતિથી કબજા અલગ-અલગ હોય તો કબજા મુજબ લઈને હિસાબ આપણે કરીને સ્કેચ આપવામાં આવે છે. સિટી સર્વેમાં એકથી પાંચ જેટલા હિસ્સા પડતા હોય તો અ, બ, ક, ડ, ઇ જેવા જેવા નંબર આપવામાં આવે છે દાખલા તરીકે ૧-અ, ૧-બ, પાંચથી વધુ હિસ્સા થતા હોય તો આંકડાકીય નંબરો આપવામાં આવે છે દાખલા તરીકે 501-૧ એક, 501-૧૨, વગેરે.
પ્રશ્ન-4 : સિટી સર્વે વિસ્તારમાં જમીન મિલકત ખરીદતી વખતે કેવી કેવી કાળજી લેવી પડે? ( ગિરીશ પરમાર).
જવાબ- પ્રથમ તો પ્રોપર્ટી કાર્ડની કાયદેસરની સર્ટિફાઇડ નકલ મેળવીને વેચાણ આપનારનું નામ પ્રોપર્ટીકાર્ડમાં ચાલે છે કે કેમ તે તપાસવું પડે મિલકતની સ્થળે ક્ષેત્રફળના રેકોર્ડ મુજબ છે કે કેમ તેની ખાતરી કરવી પડે મિલકત કે જમીન ભાડાપટ્ટાની હોય તો તે પટ્ટો પૂરો થઈ ગયેલો છે કે કેમ તે જોવું પડે. કોઈ મિલકત નવી શરત કે પ્રતિબંધિત સત્તાધારી પ્રકારની છે કે કેમ ? પ્લાન મંજુર થયેલા છે કે કેમ તે પણ જોવું પડે. ઉપરાંત લાગુ પડતા કાયદાઓ હેઠળની જરૂરી પરવાનગીઓ મળેલી છે કે કેમ ?લોન- બોજો છે કે કેમ તેની તપાસણી કરવી પડે હાલમાં જમીન-મિલકતોની કિંમત ખૂબ જ વધી ગયેલી હોવાથી એ હિતાવહ છે કે સોલિસિટર એડવોકેટ પાસે જમીન-મિલકતના ટાઈટલની તપાસણી કરાવી લેવી જોઈએ.
પ્રશ્ન 5 : એસઆઈ ફાઇલિંગ શું છે તેની નકલ મળી શકે.
જવાબ: એસઆઈ ફાઇલિંગ ખૂબ જ મહત્વનો રેકોર્ડ છે જેમાં જે તે સીટી સરવે નંબર મુજબ તેમાં હક ચોકસાઈની બાબતે નોંધવામાં આવતાં તમામ ફેરફારો અંગેના પુરાવા સળંગ નંબર આપીને સેલ્સટેકસ ફાઈલ બનાવવામાં આવે છે તેની નકલ પણ જરૂરી ફી ભરીને મેળવી શકાય છે.
