ગીરો મિલકતનો કાયદેસર રીતે કબજો ધરાવનાર એને ભાડે આપી શકે છે

 

ગીરો મૂકેલી મિલકતના લ્હેણા થતા તમામ જાહેર ખર્ચા ગીરોદારે ક્યાં સુધી ચુકવવા પડે?

મારી જમીન, તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

મિલકત તબદિલી અધિનિયમમાં જણાવેલ મિલકતના ગીરો અંગેની કેટલીક જોગવાઈઓ અંગે આ લેખમાં અભ્યાસ કરીશું. 

ગીરો મૂકેલો પટ્ટો તાજો થાય ત્યારે : ગીરો મૂકેલી મિલકત પટ્ટાની હોય અને ગીરોદાર તે પટ્ટો તાજો કરાવે ત્યારે, ગીરો મૂકનાર ગીરો છોડાવે એટલે તેને, વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, નવા પટ્ટાનો ફાયદો મળશે.

ગીરો મૂકનારે કરેલા ગર્ભિત કરારોઃ વિરૃદ્ધનો કરાર ન હોય તો, ગીરો મૂકનાર, ગીરોદાર સાથે નીચે પ્રમાણે કરાર કરે છે એમ ગણાશે.

(ક) ગીરો મૂકનાર જે હિત ગીરોદારને તબદિલ કરવાનું કહેતો હોય તે હિત અસ્તિત્વમાં છે અને ગીરો મૂકનારને તે તબદિલ કરવાની સત્તા છે.

(ખ) ગીરો મૂકનાર પોતે ગીરો મૂકેલી મિલકતના પોતાના માલિકીહકનો બચાવ કરશે અથવા તે મિલકત ગીરોદારના કબજામાં હોય તો તેનો બચાવ કરવામાં ગીરોદારને સહાય કરશે,

(ગ) ગીરો મૂકેલી મિલકત ગીરોદારના કબજામાં ન હોય ત્યાં સુધી, તે મિલકત અંગે લેણા થતા તમામ જાહેર ચાર્જ ચૂકવશે.

(ઘ) ગીરો મૂકેલી મિલકત પટ્ટાની હોય ત્યારે, ગીરો શરૂ થતાં સુધીનું પટ્ટા મુજબ ચૂક્વવા પાત્ર ભાડું ચૂકવવામાં આવ્યું છે, તેની શરતોનું પાલન કરવામાં આવ્યું છે અને પટ્ટે લેનારને બંધનકર્તા કરારો પાળવામાં આવ્યા છે અને ગીરોની જામીનગીરી ઊભી હોય અને ગીરો મૂકેલી મિલકત ગીરોદારના કબજામાં ન હોય ત્યાં સુધી, ગીરો મૂકનાર પટ્ટાથી અથવા પટ્ટો તાજો કરવામાં આવે તો, તાજા કરેલા પટ્ટાથી નકકી થયેલું ભાડું ચૂકવશે, તેની શરતોનું પાલન કરશે, અને પટ્ટેદારને બંધનકર્તા કરારો પાળશે અને સદરહુ ભાડું ન ચુક્વવાને અથવા સદરહુ શરતોનું પાલન ન કરવાને અથવા સદરહુ કરારો ન પાળવાને કારણે ટકેલા તમામ હકદાવાઓ અંગે ગીરોદારને ક્ષતિપૂર્તિ કરી આપશે,

(ચ) અને સદરહુ ગીરો, તે મિલકત ઉપરનો બોજો કે પછીનો બોજો હોય ત્યારે, ગીરોદાર દરેક આગળના બોજા ઉપરનું વ્યાજ જેમ જેમ લેણું થતું જાય તે પ્રમાણે, વખતોવખત ચૂકવશે અને યોગ્ય સમયે એવા આગળના બોજા અંગે લેણી થતી મુદ્લ રકમ ચૂકવી દેશે.

આ કલમમાં જણાવેલા કરારોનો ફાયદો ગીરોદારના ગીરોદાર તરીકેના હિત સાથે જોડાયેલા રહેશે અને તેની સાથે જશે અને જે વ્યકિતમાં હિત વખતોવખત પૂરેપૂરું અથવા અંશતઃ નિહિત થાય તેનો અમલ કરાવી શકશે.

ગીરો મૂકનારની ભાડા પટ્ટે આપવાની સત્તાઃ 

(૧) ગીરોદાર, ગીરો મિલકતનો કાયદેસર રીતે કબજો ધરાવતો હોય તે દરમિયાન તેને, પેટા કલમ(ર)ની જોગવાઈઓને અધીન રહીને, તે મિલકત પટ્ટે આપવાની સત્તા રહેશે, અને તે ગીરોદારને બંધનકર્તા રહેશે.

(૨ર) (ક) એવો દરેક પટ્ટો સંબંધિત મિલકતના વહીવટના સામાન્ય વ્યવહારમાં કરવામાં આવે તેવો અને સ્થાનિક કાયદા, રુઢિ કે પ્રથા અનુસાર કરેલો હોવો જોઈશે.

(ખ)એવા દરેક પટા અંગે વાજબી રીતે મળી શકતું વધુમાં વધુ પ્રીમિયમ ઠરાવવું જોઈશે, અને તેના અંગે અગાઉથી કોઈ પ્રીમિયમ અથવા પ્રીમિયમ આપવાનું વચન આપી તેમજ કંઈપણ ભાડુ ચૂકવી શકાશે નહિ.

(ગ)એવા કોઈ ભાડાપટ્રામાં તેને તાજો કરી આપવાની બોલી હોવી જોઈશે નહિ.

(ઘ) એવો દરેક પટ્ટો, તે કરી આપ્યાની તારીખથી છ મહિનાની અંદર કોઈપણ તારીખે અમલી બની શકશે.

(ચ)જે જમીન ઉપર મકાનો બાંધેલાં હોય તે જમીન સાથે કે વિના તે પટે આપવામાં આવે ત્યારે, કોઈપણ પ્રસંગે પટ્રાની મુદત ત્રણ વર્ષથી વધવી જોઈશે નહિ અને તેમાં ભાડું ચુકવવા માટેનો કરાર અને નિર્દિષ્ટ કરેલી મુદતમાં ભાડું ચૂકવાય નહિ તો પુનઃપ્રવેશની શરત હોવી જોઈશે.

ગીરોખતમાં વિરુધ્ધ ઈરાદો વ્યક્ત કરવામાં આવ્યો ન હોય તો જ અને એટલે અંશે જ પેટા ક્લમ-(૧)ની જોગવાઈઓ લાગુ પડે છે, અને પેટા ક્લમ-(૨) ની જોગવાઈઓમાં ગીરોખતથી ફેરફાર કરી શકાશે અથવા તે વિસ્તારી શકાશે અને એ રીતે ફેરફાર કરેલી અને વિસ્તારેલી જોગવાઈઓ એવા ફેરફાર અથવા વિસ્તરણ સદરહુ પેટા કલમમાં આમેજ થયેલા હોય તેમ તે રીતે અને તેવાં તમામ આનુષંગિક હકક, અસર અને પરિણામ સાથે અસરકર્તા થશે.

કબજો ધરાવતા ગીરો મૂકનારે કરેલો દુર્વ્યયઃ ગીરો મૂકેલી મિલકતનો કબજો ધરાવતો હોય એવો ગીરો મૂકનાર તે મિલકત ખરાબ થવા દેવા માટે ગીરોદારને જવાબદાર નથી, પણ જામીનગીરી અપૂરતી હોય અથવા એથી અપૂરતી થઈ જતી હોય તો તેણે તે મિલકતને નાશ કરનારું અથવા તેને કાયમી નુક્સાન કરનારું કૃત્ય કરવું ન જોઈએ.

સ્પષ્ટીકરણ: ગીરો મૂકેલી મિલકતની કિંમત કોઈ વખતે ગીરોની લેણી થતી રકમ કરતાં તેના એક તૃતીયાંશ જેટલી, અથવા અને જો તે મિલકત મકાનો હોય તો તે રકમના એક તૃતીયાંશ જેટલી વધુ ન હોય, તો આ કલમના અર્થ અનુસાર જામીનગીરી અપૃરતી છે.

ગીરોદારના હકક અને તેની જવાબદારીઓ:

ગીરો નાબૂદીનો અથવા મિલકતનું વેચાણ કરવાનો હકકઃ વિરુદ્ધનો કરાર ન હોય તો, ગીરોની રકમ લેણી થયા પછી અને ગીરો મૂકેલી મિલકત છોડાવવાનું હુકમનામું થયા પહેલાં અથવા આ અધિનિયમમાં હવે પછી જોગવાઈ કર્યા પ્રમાણે ગીરોની રકમ ચૂકવાયા અથવા અનામત રખાયા પહેલાં ગીરોદારને ગમે તે સમયે ન્યાયાલય પાસેથી ગીરો મૂકનારનો તે મિલકત છોડાવવાનો હક્ક સંપૂર્ણપણે બંધ થયો છે એ મતલબનું હુકમનામું અથવા તે મિલકત વેચવાનું હુકમનામું મેળવવાનો હકક છે.

ગીરોદારનો ગીરો મૂકેલી મિલકત છોડાવવાનો હકક સંપૂર્ણપણે બંધ થાય એ મતલબનું હુકમનામું મેળવવા માટેનો દાવો ગીરો નાબૂદીનો દાવો કહેવાય.

આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી, (ક) શરતી વેચાણથી ગીરો રાખનાર અથવા જેની શરતો મુજબ પોતે ગીરો છોડાવવાનો હક્ક બંધ કરાવવા હકદાર હોય એવા વિલક્ષણ ગીરોના ગીરોદાર સિવાયના કોઈપણ ગીરોદારને ગીરો નાબૂદી માટે દાવો માંડવાનો અથવા ભોગ્ય ગીરો રાખનારને એવા ગીરોદાર તરીકે અથવા વેચાણથી ગીરો રાખનારને એવા ગીરોદાર તરીકે વેચાણ માટે દાવો માંડવાનો, અથવા (ખ) જે ગીરોદાર ગીરો મૂકનારના ટ્રસ્‍ટી તરીકે અથવા તેના કાયદેસરના પ્રતિનિધિ તરીકે તેના હકક ધરાવતો હોય અને તે મિલકતના વેચાણ માટે દાવો માંડી શકતો હોય તેને ગીરો નાબુદી માટે દાવો માંડવાનો, અથવા (ગ) જેની જાળવણીમાં લોકો હિત ધરાવતા હોય એવા રેલવે, નહેર અથવા બીજા બાંધકામના ગીરોદારને ગીરો નાબૂદી અથવા વેચાણ કરાવવા માટે દાવો માંડવાનો, અથવા (ઘ) ગીરોદારોએ, ગીરો મૂકનારની સંમતિથી, ગીરો હેઠળનાં તેમનાં હિતો જુદાં પાડી શકાતા ન હોય તો, ગીરોની રકમના ફક્ત એક ભાગમાં હિત ધરાવતી વ્યકિતને ગીરો મુકેલી મિલકતના ફક્ત તત્સમાન ભાગ સંબંધી દાવો માંડવાનો, અધિકાર મળે છે એમ ગણાશે નહિ.

નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)