અનુસૂચિત જનજાતિએ ધારણ કરેલ જમીન ઉપરનાનિયંત્રણો,પરવાનગીની જોગવાઈઓ

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૭૩

એએ હેઠળ કોઈપણ બિન આદિવાસીએ કલમ-૭૩એએ હેઠળની જમીન ખરીદતાં પહેલાં પરવાનગી લેવી અનિવાર્ય

ગતાંકથી ચાલુ

આદિવાસીઓએ ધારણ કરેલ જમીનોની તબદીલી ઉપરના નિયંત્રણો અને મેળવવાપાત્ર પરવાનગીઓનું ગત લેખમાં વિવરણ કરવામાં આવેલ, મોટાભાગની અનુસુચિત જનજાતિની જમીનો ગુજરાતમાં પૂર્વીયપટ્ટામાં એટલે કે અંબાજીથી ડાંગ સુધી આવેલ હોય છે. આ વિસ્તારોના વિકાસની દ્રષ્ટિએ માળખાગત સુવિધાઓ માટે જંગલ અધિકાર અધિનિયમ (Forest Right Act) હેઠળ અમુક છૂટછાટો આપી છે. પરંતુ ઔદ્યોગિક વિકાસ માટે જ્યાં નવા ઉદ્યોગો સ્થાપવાના હોય ત્યાં આદિવાસી સિવાય અન્ય જમીન ઉપલબ્ધ હોતી નથી અને જે મેળવવા માટે કલેક્ટની પરવાનગી મેળવવાની હોય છે અને તે પણ સરકારની મંજૂરી મેળવીને જ કલેક્ટર ઔદ્યોગિક હેતુ માટે કે હેતુફેર માટે પરવાનગી આપી શકે છે. આ અંગે સરકારે માર્ગદર્શક સુચનાઓ આપી છે તે મુજબ જમીન ખરીદનાર ઔદ્યોગિક એકમો પાસેથી જમીન વેચનાર આદિવાસી ખાતેદારને તેમની જમીનની વ્યાજબી કિંમત મળે છે તેની ખાત્રી કલેક્ટરેે કરવાની છે, જો જમીન લઘુ ઉદ્યોગ (Small Industries) સ્થાપવા માંગતા હોય તો ઉદ્યોગ કમિશ્નર/ જીલ્લા ઉદ્યોગ કેન્દ્ર પાસેથી જમીન ખરીદનારે એસ.એસ.આઈ. / લઘુ ઉદ્યોગ રજીસ્ટ્રેશન મેળવવુ, જમીન ખરીદનાર મધ્યમ કક્ષાનો ઉદ્યોગ (Medium Size Industries) સ્થાપનાર હોય તો ડાયરેક્ટર જનરલ ઑફ ટેક્નીક્લ ડેવલપમેન્ટ ડી.જી.ટી.ડી. રજીસ્ટ્રેશન જમીન ખરીદનારે મેળવ્યુ હોવાની ખાત્રી કરવી અને આ અંગે મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૮-૩-૨૦૦૬ના પરિપત્રમાં જરૂરી સૂચનાઓ આપેલ છે. જો જમીન ખરીદનાર મોટો ઉદ્યોગ સ્થાપનાર હોય તો ભારત સરકારના લેટર ઑફ ઈન્ડેન્ટ / ઈન્ડસ્ટ્રીયલ લાયસન્સ જમીન ખરીદનારે મેળવ્યુ હોવાની ખાત્રી કરવી. લઘુ ઉદ્યોગ માટે જમીનના ક્ષેત્રફળ અંગે એટલે કે કેટલી જમીનની જરૂરિયાત છે તે અંગે જીલ્લા ઉદ્યોગ કેન્દ્રો પાસેથી (DIC) અને મધ્યમ અને મોટા ઉદ્યોગો હોય તો ડાયરેક્ટર જનરલ ઑફ ટેકનીકલ ડેવલપમેન્ટ અને ઉદ્યોગ કમિશ્નર પાસેથી કલેક્ટરએ ખાત્રી કરી લેવાની છે. 

ઘણીવાર આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીન વડિલોપાર્જીત ન હોય અથવા સરકારે ગ્રાન્ટ કરેલ ન હોય તો તેવા કિસ્સાઓમાં જમીન મહેસૂલ નિયમોના નિયમ-૫૭ એલ (૪) મુજબ કોઈ આદિવાસીએ પોતાના નાણાંકીય સ્ત્રોતમાંથી બિનઆદિવાસીની જમીન ખરીદી હોય તો તેવા કિસ્સામાં જમીનની તબદીલી અથવા હેતુફેર કરવામાં સરકારની મંજૂરી મેળવવાની નથી, પરંતુ કલેક્ટરે મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૮-૩-૯૯ના ઠરાવ અન્વયે જમીન ક્રમશઃ સળંગ રીતે હાલના આદિવાસી કબજેદાર પાસે વારસાઈ હક્કે તે જમીન મળેલ હોય તો તેવી જમીન સ્વપાર્જીત કબજેદાર ગણીને સક્ષમ અધિકારી તરીકે કલેક્ટર કક્ષાએ પરવાનગી આપવાની જોગવાઈઓ છે. 

આવી જ રીતે ગુજરાતમાં હાથ ધરાતા સિંચાઈ વિભાગના જળાશયો માટે (Dams) આદિવાસીઓની જમીન ખરીદવા માટે પણ જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલ છે અને રાજ્યમાં મોટાભાગની સિંચાઈ યોજનાઓ જંગલ વિસ્તારમાં એટલે કે આદિવાસીની વસ્તી ધરાવતા વિસ્તારોમાં હાથ ધરવામાં આવે છે ખાસ કરીને નર્મદા યોજના માટે આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીન તબદીલ કરવા અધિક કલેક્ટર કક્ષાના અધિકારીને ખાસ સત્તાઓ આપવામાં આવી છે અને પુનઃવસવાટના હેતુ માટે પણ આદિવાસીની જમીન બીજા આદિવાસીને તબદીલ કરવાના અધિકારો પણ અધિક કલેક્ટર - વડોદરાને નર્મદાના અસરગ્રસ્તો માટે ખાસ કિસ્સામાં આપવામાં આવ્યા છે. આવી જ રીતે આદિવાસી વિસ્તારોમાં સંદેશાવ્યવહાર (Telecom) માટે ટેલીકોમ ટાવર ઉભા કરવા માટે મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૧-૨-૨૦૧૦ના પરિપત્ર મુજબ જમીન મહેસૂલ નિયમોના નિયમ-૫૭ એલ (૩) અન્વયે પરવાનગી આપવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. રાજ્ય સરકારે શુભ હેતુપૂર્વકની પ્રવૃત્તિઓ (Bonafide Purpose) માટે જેમાં સખાવતી સંસ્થાઓ દ્વારા શૈક્ષણિક, આરોગ્યવિષયક હેતુ માટે આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીનો બિનખેતીવિષયક હેતુ માટે સરકારની પૂર્વ મંજૂરી લઈને આપવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે.

આદિજાતિ વિસ્તારોની (Schedule Area) કલમ-૭૩એએ હેઠળની જમીનોની તબદીલી કરવાની સત્તા પંચાયત કાયદા ૫/૧૯૯૮ અન્વયે કલેક્ટરને બદલે જીલ્લા પંચાયતને તબદીલ કરવાના અધિકારો આપવામાં આવ્યા છે તે અનુસાર સબંધિત જીલ્લા પંચાયતોએ મહેસૂલ વિભાગને ધોરણસરની દરખાસ્તો મોકલવાની છે અને રાજ્ય સરકારની મંજૂરી બાદ જરૂરી હુકમો જીલ્લા પંચાયતે કરવાના થાય છે. આ ફેરફાર બંધારણમાં ૭૩માં બંધારણીય સુધારા બાદ જીલ્લા પંચાયતોને જે સત્તાઓ આપવામાં આવી છે તે મુજબ કરવામાં આવ્યા છે. આવી જ રીતે રાજ્ય અને કેન્દ્ર સરકારની વિવિધ યોજનાઓ માટે જાહેર હેતુના વિકાસના કામો જેવાં કે શાળાઓ, હૉસ્પિટલો, જાહેર રસ્તા, પાણી પુરવઠા યોજનાઓ, આંગણવાડી કેન્દ્રો વિગેરે માટે જમીન તબદીલ કરવા માટે મહેસૂલ વિભાગના તા.૩૧-૩-૨૦૧૬ના પરિપત્રની જોગવાઈ મુજબ આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીન રાજ્ય સરકારને સુપ્રત કરવા (Relinquishment) માટેની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. ફક્ત એટલી ખાત્રી કરવાની છે કે આદિવાસી વ્યક્તિ બિનખેડુત બની જતો હોય તો જમીન લઈ શકાશે નહી અને જાહેર હેતુના વિકાસ માટે જમીન લેવાયેલ હોય ત્યારે તેનો કોઈ અન્ય હેતુ માટે ઉપયોગ થઈ શકશે નહી. આમ આદિવાસીએ ધારણ કરેલ જમીન ઉપરના નિયંત્રણો જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૭૩એ / એએ હેઠળ કરવાનો આશય, આદિજાતીએ અનુસુચિ વિસ્તારમાં ધારણ કરેલ જમીનો તેઓના જીવનનિર્વાહનું સાધન છીનવાય ન જાય તે માટે નિયંત્રણો મુકવામાં આવેલ છે. બદલાતા સમય સાથે તેમાં જે જરૂરી ફેરફારો અને પરવાનગી આપવાની જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે તે કોઈપણ વ્યક્તિએ ૭૩એએ હેઠળની જમીનની ખરીદી કરતાં પહેલાં જાણવી જરૂરી છે.

અમદાવાદમાં પ્રોપર્ટીની ટ્રાન્સફર ફીમાં મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન દ્વારા વધારો કરવામાં આવ્યો છે.

 

અમદાવાદમાં પ્રોપર્ટીની ટ્રાન્સફર ફીમાં મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન દ્વારા વધારો કરવામાં આવ્યો છે. કોમર્શિયલ અને રેસિડેન્સિયલ બંને મિલકતોમાં 25 લાખથી વધુની કિંમતની મિલકતોની નામ ટ્રાન્સફર ફી વધારવામાં આવી છે. 16 જાન્યુઆરી 2023થી નવા દર મુજબ ફી નાગરિકોએ ચૂકવવાની રહેશે. પ્રોપર્ટી નામ ટ્રાન્સફર ફીના દરમાં વધારો થવાથી રૂપિયા 15 કરોડની આવક મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનને થશે.

10 વર્ષથી ટ્રાન્સફર ફીમાં કોઈ વધારો ન હતો રેવન્યુ કમિટીના ચેરમેન જૈનિક વકીલે જણાવ્યું હતું કે, વર્ષ 2013-14થી રહેઠાણની મિલકતો માટે અરજી દીઠ રજીસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજની કિંમતના 0.25 ટકા લેખે તેમજ બિનરહેઠાણ મિલકતો માટે રજીસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજની કિંમતના 0.50 ટકા લેખે (વીલ, વારસાઇની મિલકતો સિવાય) નામ ટ્રાન્સફર ફી લેવામાં આવે છે. છેલ્લા દસ વર્ષથી નામ ટ્રાન્સફર ફીમાં કોઈ વધારો કરવામાં આવ્યો નથી. ટ્રાન્સફર ફી જંત્રીના દર પર આધારિત હોય છે. આમ ટ્રાન્સફર ફીમાં સામાન્ય વધારો કરવામાં આવ્યો છે. સુપર રીચ કેટેગરીની ટ્રાન્સફર ફીમાં વધારો થયો છે.

90 ટકા કરદાતાની ટ્રાન્સફર ફીમાં વધારો નહીં અગાઉ દસ્તાવેજની કિંમતની ટકાવારી મુજબ ટ્રાન્સફર ફી લેવામાં મુશ્કેલી જણાતી હતી, તે હેતુથી રાઉન્ડીંગ કરવામાં આવી છે. જેથી ટેક્સધારકો પોતાની ટ્રાન્સફર ફીની ગણતરી જાતે જ કરી શકે અને ઓનલાઇન પેમેન્ટ પણ ઝડપથી કરી શકે. હાલના ડેટા મુજબ 90 ટકા કરદાતાઓને આ ટ્રાન્સફર ફીના દરોમાં ફેરફારના કારણે કોઇ પણ નોંધપાત્ર વધારો થશે નહીં. ફક્ત 10 ટકા જેટલા ‘સુપર રિચ’ કરદાતાઓને વધુ ટ્રાન્સફર ફી ભરવાની થશે.

‘સુપર રિચ’કેટેગરીને જ અસર પડશે1 ડિસેમ્બર 2021થી 30 નવેમ્બર 2022ના એક વર્ષના સમયગાળામાં રહેઠાણની મિલકતમાં કુલ 37075માંથી 5120 અને બિન રહેઠાણની મિલકતમાં કુલ 10471 1237 એટલે કે એક વર્ષના સમયગાળામાં કુલ મિલકતો પૈકી આવી સુપર રિચ કેટેગરીવાળી મિલકતો ફકત 10 ટકા જેટલી જ છે, જે ધ્યાને લેતા આ નામ ટ્રાન્સફરના દરમાં વધારાને કારણે લગભગ 90 ટકા નાગરિકોને કોઇ પણ અસર પડશે નહીં.

વિલ અન્વયે રેવન્યુ રેકર્ડમાં એન્ટ્રી પડાવવા પ્રોબેટની જરૂર નથી, પરંતુ દીવાની હકક મેળવવા પ્રોબેટની જરૂરીયાત રહે છે.

 પ્રોપર્ટીઝ લોઝ એન્ડ વ્યૂઝ : શ્રી નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

પ્રવર્તમાન સમયમાં સમાજમાં વિલ પ્રત્યે ઘણી જાગૃતિ આવી ગઈ છે અને અગાઉના સમય કરતા હાલમાં ઘણાં મોટા પ્રમાણમાં વ્યકિતઓ વિલ બનાવે છે અને વિલ બનાવ્યા પછી જ્યારે વ્યકિત ગજરી જાય છે ત્યારે તેનો અમલ કરવા માટે પ્રોબેટ અંગેનો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય છે અને વિલનો અમલ કરવા માટે પ્રોબેટ મેળવવંજરૂરી છે કે કેમ ? તે અંગે મુંઝવણો ઉપસ્થિત થાય છે. વિલ અંગે પ્રોબેટ મેળવવા બાબત નામદાર ગજરાત હાઈકોર્ટના બે મહત્વના જજમેન્ટો છે જેમાં વિલ અંગે પ્રોબેટ મેળવવં જોઈએ કે નહીં તેનં વિશ્લેષણ કરવામાં આવ્યું છે.

નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે મિનાક્ષીબેન શશીકાંત પટેલ વિરૂધ્ધ ડિસ્ટ્રીકટ કલેકટર ગાંધીનગર, સ્પેશિયલ સીવીલ એપ્લીકેશન નં.૧૯૩૦૩/ર૦૦૫ ના કેસમાં સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કરેલ છે કે, જો હિન્દુ વ્યક્તિ દ્વારા વિલ કરવામાં આવેલ હોય તેમજ તેવી મિલકત બોમ્બે, મદ્રાસ અને કલકત્તા હાઈકોર્ટોની મુળભૂત દિવાની (સીવીલ) હકૂમતની બહાર આવેલ મિલકત હોય, તો આ કિસ્સામાં હિન્દ વ્યક્તિએ તેવા ક્ષેત્ર વિસ્તારની બહાર બનાવવામાં આવેલ વિલના સંબંધમાં અથવા તેવા ક્ષેત્ર વિસ્તારની બહાર આવેલ સ્થાવર મિલકતના સંદર્ભમાં વિલ અંગે પ્રોબેટ મેળવવાની જરૂર નથી.

વધુમાં નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે જણાવેલ કે, હાલના કેસમાં ભારતીય વારસા હકક અધિનિયમની કલમ-૫૭ મુજબ હિન્દુ વ્યકિત દ્વારા વિલ કરવામાં આવેલ છે અને વિલવાળી મિલકત યાને પ્લોટ પણ ગુજરાત રાજ્યની અંદર આવેલ ગાંધીનગર ખાતે આવેલ છે. જે બોમ્બે મદ્રાસ અને કલકત્તા હાઈકોર્ટોની મુળભૂત દિવાની (સીવીલ) હફૂમતની બહાર આવેલ છે. આથી વીલના એકઝીકયુટર અથવા વસીયતદારે પ્રાપ્ત કરેલ અધિકાર અદાલત સમક્ષ અથવા મહેસુલી અધિકારી (રેવન્યુ ઓથોરીટી) સહિત કોઈપણ સત્તાધિકારી સમક્ષ, પ્રોબેટ મેળવ્યા વિનતા પણ, સાબિત થઈ શકે અને હાલના કેસમાં પીટીશનર મિનાક્ષિબેને વિલના આધારે પ્રાપ્ત કરેલ અધિકાર અંગે મહેસુલી અધિકારી (રેવન્યુ ઓથોરીટી) સમક્ષ કાર્યવાહી શરૂ કરેલ છે. આથી મિનાક્ષીબેને વિલના આધારે પ્રાપ્ત કરેલ અધિકાર અંગે મહેસુલી અધિકારી (રેવન્યુ ઓથોરીટી) સમક્ષ પ્રોબેટ મેળવ્યા વિના વિલનો ગામ દફતરે અમલ થઈ શકે છે, હકક સ્થાપિત કરી શકાય છે અને આ અંગે મહેસલી અધિકારી (રેવન્ય ઓથોરીટી) પ્રોબેટ અંગેનો આગ્રહ રાખી શકે નહીં.

આ ઉપરાંત નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે મહેશ ગોવિંદજી ત્રિવેદી વિરૂદ્ધ મર્હમભગવાનજી ગોવિંદજી ત્રિવેદીના વારસદારો (ર૦૧૪ (ર)જી.એલ.આર. ૧૪૮૨)ના કેસમાં જસ્ટિસશ્રી આર.ડી.કોઠારીએ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટના કલારેન્સ પૈઈસનાં કેસનો હવાલો આપતા વિશ્લેષણ કરતા તારણ આપ્યં છે કે, ભારતીય વારસા અધિનિયમની કલમ-ર૧૩ અંગે છણાવત કરતાં સપ્રિમ કોર્ટે નીચે મુજબનાં સિદ્ધાંત પ્રસ્થાપિત કર્યા છે :

“«(૧) તે પ્રોબેટનાં રજૂથયા વિના વસિયત હેઠળ અમલકર્તા અથવા લાભાર્થીનાં હક્કોને સ્વીકારવા ઉપર પ્રતિબંધ મૂકે છે;

(ર) તેપુરાવાનો નિયમ સ્થાપિત કરે છે અને ખરા અર્થમાં ફોરમનાં કાયદાની પ્રક્રિયાત્મક જરૂરીયાતનો ભાગ બનાવે છે;

(૩) પ્રતિબંધ કે જે, આ કલમ દ્વારા લાડવામાં આવેલ છે તે, માત્ર અમલકર્તા અથવા લાભાર્થી તરીકેનાં હક્કને પ્રસ્થાપિત કરવાનાં સંબંધમાં છે અને અન્ય કોઈ હેસિયતમાં હક્કને પ્રસ્થાપિત કરવાનાં સંબંધમાં નથી;

(૪) ક્લમમાં જણાવવામાં આવેલ હોય, તે સિવાયનાં હેતુઓ માટે વસિયતને તપાસવા ઉપર કલમ પ્રતિબંધ લાદતી નથી.

(૫) હક્કનેપ્રસ્‍થાપિત કરવા ઉપરનો પ્રતિબંધ માત્ર ન્યાયની અદાલત સમક્ષ તેને પ્રસ્થાપિત કરવા માટે છે અને નહી કે, વહીવટી અને અન્ય ટ્રિબ્યુનલ સમક્ષની અન્ય કાર્યવાહીઓમાં સંદર્ભ કરવા માટે; અને

(૬) જોકોઈ પ્રોબેટ અથવા વહીવટી પત્ર મંજૂર કરવામાં આવેલ ન હોય તો, કલમ, એવી દરેકવ્યક્તિઓ માટે પ્રતિબંધરૂપ છે, કે જે, વસિયત હેઠળ દાવો કરે છે, પછી તે, વાદી તરીકેહોય અથવા પ્રતિવાદી તરીકે હોય.”

નામદાર ગજરાત હાઈકોર્ટના ઉપરોકત ઉલ્લેખ કરેલ બંને ચકાદાઓને ધ્યાનમાં લેતા એમ કહી શકાય કે, મિનાક્ષીબેન શશીકાંતભાઈ પટેલ વિ. જિલ્લા કલેકટરના નિર્ણય મુજબ : હિન્દુ વસિયતનેપ્રોબેટની જરૂર નથી. પરંત મહેશ ગોવિંદજી ત્રિવેદી વિરૂદ્ધ મર્હમ ભગવાનજી ગોવિંદજી ત્રિવેદીના વારસદારોના કેસ મજબ : પ્રોબેટ વિનાની વસિયતના આધારે મહેસૂલી રેકર્ડમાં ફેરફારની નોંધ પડી શકે, પરંતુ પ્રોબેટ વિનાની વસિયતના આધારે ન્યાયની અદાલતમાં દાવામાં હકક પ્રસ્‍થાપિત થઈ શકે નહીં. કારણ કે, ભારતીય વારસા અધિનિયમની કલમ-ર૧૩ મુજબ પ્રોબેટ મળેલ ન હોય, તેવી વસિયતના આધારે વહીવટકર્તા અથવા ઉત્તરદાનગ્રહિતા તરીકેનો હકક પ્રસ્‍થાપિત થઈ શકે નહીં.

(લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યમ-૧, ઈસ્યુ-૩, માર્ચ-૨૦૧૪, પાના નં.૧૯૯)

 

અનુ. જનજાતિ (આદિવાસી)એ ધારણ કરેલ જમીન ઉપરના નિયંત્રણો અને પરવાનગીની જોગવાઈઓ

73-AA AADIVASI NI JAMIN TABDILI NA ALL GR!!!(આદિવાસી જમીન તબદીલી ના તમામ અગત્યના પરીપત્રો 73-એએ

(73AA) આદિવાસી વ્યક્તિ વીલ-વસિયત થકી તેની જમીન તબદીલ કરી શકે નહીં 

73AA/ આદિવાસી ની મિલ્કતો નાં વેચાણ બાબત.. .

બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડની કલમ 73-AA સંબંધિત અગત્યનાં ચુકાદાઓ જજમેન્ટ Latest Judgments pertains to Section 73-AA of Bombay Land Revenue Code

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-73 એએ હેઠળ 

- જમીનનો કબજો લીધા વિના પાંચ વર્ષની અંદર જાતે ખેતી કરવાનું બંધ કરે તો આપેલ પરવાનગી રદ કરવાની જોગવાઈ છે 

જમીન સુધારા કાયદાઓનો હેતુ, જમીન ઉપર નિર્ભર રહેતા કુટુંમ્બોનું રક્ષણ કરવું, જેમાં 'ખેડે તેની જમીન'ના ભાગરૂપે ગણોતકાયદા હેઠળ ગણોતીયા તરીકે જમીન ઉપરના માલિકીહક્કે કબજેદાર ઠરાવવા, તેજ રીતે અનુસુચિ વિસ્તારો (Schedule Area) એટલે કે ભારતના બંધારણમાં પણ અનુસુચિત જનજાતિ એટલે કે આદિવાસી વસ્તી ધરાવતા પ્રદેશોમાં રહેતા આદિવાસીઓની જમીનની તબદીલી ઉપર નિયંત્રણ લાદવાના ભાગરૂપે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૭૩એ - અએ વિગેરે લાગુ પાડવામાં આવી છે અને તે તા.૪-૪-૧૯૬૧ના જાહેરનામાની તારીખે મૂળ સર્વે સેટલમેન્ટ થયેલ ન હોય તેવા વિસ્તારોમાં આદિજાતિના લોકોએ ધારણ કરેલ જમીનની તબદીલી કલેક્ટરની પૂર્વ મંજૂરી સિવાય ન થઈ શકે તેવા નિયંત્રણો મૂકાયેલ છે. ત્યારબાદ તબક્કાવાર મૂળ ૭૩એની કલમમાં-૭૩કઘ સુધી ઉમેરવામાં આવી છે અને આ નિયંત્રણોથી ખેતી અને બિનખેતીની બંને પ્રકારની જમીનોમાં કલેક્ટરની પૂર્વપરવાનગી લેવાની જોગવાઈ છે. કલમ-૭૩એએની પેટા કલમ (૨) મુજબ કોઈ આદિવાસીએ પોતાની જમીન બીજાને વેચાણ તબદીલી કરવી હોય તો કેવા સંજોગોમાં તથા કઈ શરતોએ પૂર્વ મંજૂરી આપવી તે અંગે નિયમો ઘડવાની જોગવાઈ છે અને આ નિયમોમાં તબદીલીથી આપનાર અનુસુચિત જનજાતિના ખાતેદારના જીવનનિર્વાહનું સાધન ક્યા અસાધારણ સંજોગો છે તે ધ્યાનમાં લેવાનું છે. કલમ-૭૩એએની પેટા કલમ(૩) મુજબ કોઈ આદિજાતિ વ્યક્તિ બિન આદિજાતિ વ્યક્તિને વિના પરવાનગીએ જમીન વેચાણ તબદીલ કરે તો તેવી જમીન મૂળ જમીન ધારણ કરનારા આદિજાતી વ્યક્તિને પરત કરવાની જોગવાઈ છે. આ માટે મૂળ જમીન ધારણ કરનાર આદિજાતિ વ્યક્તિએ વેચાણ તબદીલ કર્યા પછી બે વર્ષમાં કલેક્ટરને અરજી કરવાની રહે છે. જો બે વર્ષમાં અરજી ન કરે તો તે જમીન જે આદિજાતી વ્યક્તિને તબદીલ કરવામાં આવી હોય તેની પાસે રહે છે. તા.૪-૪-૧૯૬૧ના જાહેરનામાથી મૂળ સર્વે સેટલમેન્ટ ન થયું હોય તેવા અનુસુચિત વિસ્તારોમાં આદિજાતીના લોકોએ ધારણ કરેલ જમીન કલેક્ટરની પૂર્વ મંજૂરી સિવાય તબદીલ કરવા ઉપર નિયંત્રણ મૂકેલ છે. આ નિયંત્રણની અજ્ઞાાનતાના કારણે આદિજાતીની વ્યક્તિએ બીજી આદિજાતી વ્યક્તિને જમીનો તબદીલ કરે છે અને કલમ-૭૩એની જોગવાઈઓનો ભંગ કરેલ છે. આવા કલમ-૭૩એના ભંગના કેસો તા.૪-૪-૧૯૬૧થી ૩૧મી જાન્યુઆરી ૧૯૮૧ સુધીના ગાળામાં ઉભા થયેલ હોય તો તેવા કિસ્સાઓ આપોઆપ નિયમબદ્ધ કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૭૩એએની પેટા કલમ-૪ અન્વયે આદિજાતીની જમીન બિન આદિવાસીઓને વિના પરવાનગીએ વેચાણ તબદીલ કરેલ હોય તે જમીન સરકારમાં ખાલસા કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે. તે મુજબ બિન આદિવાસી વ્યક્તિને જમીન તબદીલ કરવામાં આવી હોય તેને નોટીસ આપી તબદીલી ગેરકાયદેસર જાહેર થયે જમીન કોઈપણ પ્રકારના બોજા રહિત સરકારને પ્રાપ્ત થાય છે અને કલમ-૭૩એએ પેટાકલમ-૫ મુજબ આવી રીતે સરકાર દાખલ થયેલ જમીન મૂળ આદિજાતી વ્યક્તિને પરત કરવાની જોગવાઈ છે. પરંતુ મૂળ ખાતેદાર જમીન પોતે ખેડવા તૈયાર છે તે મુજબની લેખિત બાંહેધરી લેવાની છે અને પેટા કલમ-૬ મુજબ જો મૂળ આદિજાતી કબજેદાર જમીન પરત લેવા અને ખેડવા તૈયાર ન હોય તો જમીન તેજ ગામના બીજી આદિજાતી વ્યક્તિને અથવા તો નજીકના ગામના બીજી આદિજાતી વ્યક્તિને તે જમીન પરત આપવાની જોગવાઈ છે. જો તે મુજબ ગામની કે નજીકના ગામની આદિજાતી વ્યક્તિઓ આ જમીન લેવા તૈયાર ન હોય તો સરકારે જે અગ્રતાક્રમ નક્કી કર્યા છે તે મુજબ અન્ય વ્યક્તિઓને તે જમીન ગ્રાન્ટ કરવાની જોગવાઈ છે. આ કાયદાની કલમ-૭૩એએની પેટા કલમ-૭ મુજબ આદિજાતી વ્યક્તિની જમીન બિન આદિજાતી વ્યક્તિને વિના પરવાનગીએ તબદીલ કરવામાં આવી હોય તે કિસ્સામાં બિન આદિજાતી ખરીદનાર વ્યક્તિને બીજી જે શિક્ષા થઈ શકે તે ઉપરાંત જમીનની કિંમતની ત્રણ ગણી રકમ સુધીનો દંડ કરવાની જોગવાઈ છે અને પેટા કલમ (૮) મુજબ દંડ આપવામાં ન આવે તો બિન આદિજાતી વ્યક્તિ પાસેથી જમીન મહેસૂલની બાકી તરીકે વસુલ કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં કલમ-૭૩એએ તેમજ નિયમોની કલમ-૫૭માં આદિવાસીઓની જમીન અન્ય આદિવાસી ઈસમને ખેતીના હેતુ માટે આ મુજબ જણાવેલ શરતો સંતોષાતી હોય તો કલેક્ટરશ્રી મંજૂરી આપી શકે છે. જેમાં જીવન નિર્વાહના સારા સાધનો માટે અન્ય સ્થળે કાયમ માટે ગામ છોડી જતા હોય, નામે કરી આપનાર ભુમિહિન અથવા કમાવવાના સાધન વિનાનો થયો નથી, શારિરીક, માનસિક રીતે જાતે ખેતી કરી શકે તેમ નથી અને કુટુંમ્બમાં કોઈ ખેતી કરી શકે તેમ નથી, જમીન મહેસૂલના બાકી લ્હેણાં માટે જમીન વેચવામાં આવે, ટ્રસ્ટ દ્વારા અથવા અન્ય બક્ષીસ તરીકે શુદ્ધબુદ્ધિથી આદિવાસી લોકોની રૂઢિ અનુસાર તબદીલ કરવાની હોય, જમીન મહેસૂલ નિયમના ૫૭એલ (૨) જોગવાઈ મુજબ આવી મંજૂરીથી મળેલ જમીન, જમીન ધારકે જાતે ખેતી કરવી જોઈએ, કબજો લીધાથી એક વર્ષમાં જાતે ખેતી ન કરે અથવા કલેક્ટરની પરવાનગી લીધા વીના જમીનનો કબજો લીધા વિના પાંચ વર્ષની અંદર જાતે ખેતી કરવાનું બંધ કરે તો આપેલ પરવાનગી રદ કરવાની જોગવાઈ છે અને ખરીદનાર વ્યક્તિ પોષણક્ષમ જમીનથી વધારે જમીન ન ધરાવતો હોવો જોઈએ. જમીન મહેસૂલ નિયમની ૫૭એલ(૩)ની જોગવાઈ મુજબ આદિવાસી ઈસમની જમીન બિન આદિવાસી ઈસમની જમીન બિન આદિવાસી ઈસમને રાજ્ય સરકારની પૂર્વ પરવાનગી મેળવીને બોનાફાઈડ હેતુ જેવા કે સરકારી ગૃહમંડળી, શૈક્ષણિક, વાણિજ્ય અંડરટેકીંગ, સખાવતી સંસ્થા, જાહેર હેતુ માટે રાજય સરકારની મંજૂરી બાદ તબદીલ કરવામાં આવે છે. જમીન મહેસૂલ નિયમોના નિયમ ૫૭ (૪) મુજબ કલેક્ટર અથવા અનુસુચિ વિસ્તારોમાં જીલ્લા વિકાસ અધિકારી કોઈપણ આદિવાસી ખાતેદારની જમીન કોઈપણ આદિવાસી અથવા બિન આદિવાસીને અમુક શરતોને આધીન પરવાનગી આપી શકાય છે. જેમાં આદિવાસી ખાતેદાર પોતાના સ્ત્રોતો બિન આદિવાસી પાસેથી મેળવેલ હોવી જોઈએ .

ક્રમશઃ

નવા સુધારેલા ગુજરાત ઓનરશીપ ફ્લેટ એક્ટની મુખ્ય જોગવાઈઓ

 

રિડેવલપમેન્ટને લગતું કોઈ કામ તેના ૭૫ ટકાથી ઓછા નહીં તેટલા ફ્લેટ-માલિકોની સંમતિ મેળવ્યા પછી નિર્ધારિત શરતોએ હાથ ધરાય છે 

તમારી જમીન,તમારી મિલકત 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 ગુજરાત રાજ્યનાં મોટાં શહેરોમાં ફ્લેટો કે એપાર્ટમેન્ટ પ્રકારના બહુમાળી બિલ્ડિંગ્સ  બંધાયાં છે અને તેમાં ૨૫ વર્ષથી વધુ જુના હોય તેવા ખૂબ જ જર્જરિત હાલતમાં થઈ ગયેલા હોય તેવી મિલકતો રી-ડેવલપ કરવા ગુજરાત ઓનરશીપ ફ્લેટ એક્ટ, ૧૯૦૩ ની જોગવાઈઓમાં ગુજરાત ઓનરશીપ ફ્લેટ ( એમેન્ડમેન્ટ) એકટ, ૨૦૧૮ (સને ૨૦૧૯ ના ગુજરાત અધિનિયમ ક્રમાંક: ૫ ) દ્વારા મહત્વપૂર્ણ સુધારા કરવામાં આવ્યા છે કે જે તારીખ ૨૧-૫-૨૦૧૯ થી અમલી બનેલ છે. સદર કાયદામાં સુધારા-વધારામાં કઈ કઈ બાબતોનો સમાવેશ થાય છે તે અંગેની વિગતો નીચે મુજબ છે.

મૂળ કાયદાની કલમ -૨૬% ની એકરારની વિગતોઃ
(૧) એકરારમાં નીચેની વિગતો હોવી જોઈશે :-
(ક) જેની ઉપર મકાનો અને સુધારણા કર્યા અથવા કરવાના હોય તે જમીનનું વર્ણન અને જમીન અબાધિત રીતે અથવા પટે લીધેલી છે કે કેમ ?
(ખ) માળ અને ભોંયતળિયાની સંખ્યા, એપાર્ટમેન્ટની સંખ્યા, મકાન જેમાંથી બાંધ્યું કે બાંધવાનું હોય તે મહત્વના માલસામાનની વિગતો સાથે મકાનનું વર્ણન
(ગ ) દરેક એપાર્ટમેન્ટનો નંબર અને તેનું સ્થળ, આશરે ક્ષેત્રફળ, રૂમોની સંખ્યા અને તેમાંથી જયાં આવ-જા કરી શકાય તેવું નજીકનું સહિયારું ક્ષેત્ર અને તેની યોગ્ય ઓળખ માટે જરૂરી બીજી કોઈ માહિતી
(ઘ) સહિયારાં, ક્ષેત્રો અને સુવિધાઓનું વર્ણન,
(ચ) સહિયારાં ક્ષેત્રો અને સુવિધાઓ મર્યાદિત હોય, તો જે એપાર્ટમેન્ટો માટે તેમનો ઉપયોગ મર્યાદિત રાખ્યો છે તેની વિગત,
(છ) મિલકતની અને દરેક એપાર્ટમેન્ટની કિંમત અને દરેક એપાર્ટમેન્ટને લગતા સહિયારાં ક્ષેત્રો અને સુવિધાઓમાં અને મતદાન સહિતના તમામ હેતુઓ માટે એપાર્ટમેન્ટ-માલિકના અવિભાજિત હિતના ટકા અને અવિભાજિત હિતના એવા ટકા એકરારની તારીખે કોઈપણ રીતે બોજાગ્રસ્ત નથી એવું નિવેદન,
(જ) જે હેતુઓ માટે મકાન અને દરેક એપાર્ટમેન્ટ રાખવા ધાર્યું હોય અને તેના ઉપયોગ મર્યાદિત રાખ્યો હોય તેની વિગત,
(ઝ) આમાં હવે પછી જોગવાઈ કરેલા કેસોમાં કામગીરી હુકમની બજવણી સ્વીકારનાર વ્યકિતનું નામ અને તેના રહેઠાણ અથવા ધંધાનું સ્થળ, જે મકાન જયાં આવેલું હોય તે શહેર, નગર અથવા ગામની અંદર હોવું જોઈશે.
(ત) એપાર્ટમેન્ટ-માલિકોએ (આપવાના મતોના ૭૫ ટકાથી ઓછા નહીં તેટલા ટકા ) નિર્ણાયક બને તે નક્કી કરવાની અથવા સમગ્ર મિલકત કે તેના ભાગને નુક્સાન પહોંચે અથવા તેનો નાશ થાય તે પ્રસંગે, મિલકત ફરી બાંધવા, તેની મરામત કરવા, તેને યથાવત સ્થિતિમાં લાવવા અથવા વેચવા સંબંધી જોગવાઈઓ,
(થ)મિલકત અંગે જે બીજી કોઈ વિગતો એકરાર કરી આપનાર વ્યક્તિને આ ભાગને સુસંગત રહીને જણાવવાનું ઈષ્ટ લાગે તે વિગતો,
(દ) આ ભાગની જોગવાઈઓને સુસંગત રીતે એકરારમાં સુધારો કરવાની રીત.
(૨) દરેક એકરારની અને ઉપ-નિયમોની ખરી નકલ અને એકરાર અને ઉપનિયમોમાં કરવામાં આવેલા સુધારા યોગ્ય સત્તાધિકારીની ઓફિસમાં ફાઈલ કરવા જોઈશે.
“નવા સુધારેલા કાયદામાં ક્લમ ૨ %(ટ) માં મતોના ૭૫ ટકાથી ઓછા ન હોય એવો સુધારો કરવામાં આવેલ છે ”
ક્લમ-૩૭. નાશ અથવા નુક્સાન થયેથી, મિલકતની વ્યવસ્થા કરવા બાબત: સમગ્ર મિલકતને અથવા તેના ભાગને નુકસાન અથવા તેનો નાશ થયાની તારીખથી સાઇઠ દિવસની અંદર ( એપાર્ટમેન્ટ - માલિકોનું એસોસિયેશન, એવા માલિકોને ૭૫ ટકાથી ઓછા નહીં તેટલા માલિકોની સંમતિથી ) તે મિલકતની મરામત કરવાનું, તેનું ફરી બાંધકામ કરવાનું અથવા તેને ફરી બાંધવાનું નકકી કરે નહીં તો અને ત્યારે (ક)મિલકત એપાર્ટમેન્ટ-માલિકોની સહિયારી માલિકીની ગણાશે, (ખ)દરેક એપાર્ટમેન્ટ-માલિકને લગતું સહિયારી માલિકીની મિલકતમાંનું અવિભાજિત હિત, સહિયારાં ક્ષેત્રો અને સુવિધાઓમાં આવા માલિકની અગાઉની માલિકીના અવિભાજિત હિતના ટકા જેટલું રહેશે,  (ગ) કોઈ એપાર્ટમેન્ટને લગતા કોઈ બોજાઓમાં હવે જોગવાઈ કર્યા પ્રમાણે મિલકતમાં એપાર્ટમેન્ટ-માલિકનું જેટલા ટકા અવિભાજિત હિત હોય તેના પ્રમાણમાં વર્તમાન અગ્રતાકમ અનુસાર તબદિલ કરેલા ગણાશે.
(ઘ) કોઈપણ એપાર્ટમેન્ટ-માલિકના દાવા ઉપરથી મિલકત વિભાજન થવાને આધિન રહેશે અને તે પ્રસંગે, તે મિલકત ઉપર વીમો હોય, તો તેની ચોખ્ખી આવક સહિત વેચાણની ચોખ્ખી આવક એક ફંડ તરીકે ગણાશે અને તે હેતુ માટે પૂરતા હોય તેટલા પ્રમાણમાં, એપાર્ટમેન્ટ-માલિકોના તમામ સંબંધિત હિસ્સા અને દરેક એપાર્ટમેન્ટ-માલિકની માલિકીની મિલકતમાંના અવિભાજિત હિત ઉપરના તમામ ચાર્જ પ્રથમ ચૂકવ્યા પછી મિલકતમાં દરેક માલિકની માલિકીના અવિભાજિત હિતના ટકા જેટલા ટકામાં તમામ એપાર્ટમેન્ટ-માલિકો વચ્ચે તે વહેંચી આપવી જોઈશે. નવા સુધારેલા કાયદાની કલમ -૩૭ માં “એપાર્ટમેન્ટ્સમાં માલિકોનું એસોસિએશનના ૭૫% થી ઓછા ના હોય તેવા માલિકો” એવો સુધારો કરવામાં આવેલ છે. નવા સુધારેલા કાયદામાં નવી ક્લમ-૪૧-ક ઉમેરવામાં આવી છે, જે નીચે મુજબ છેઃ
ક્લમઃ ૪૧-ક. ફ્લેટ અને એપાર્ટમેન્ટના પુનઃ વિકાસ બાબતેઃ
આ અધિનિયમમાં ગમે તે મજકર હોય તેમ છતાં, કોઈ મકાનના પુનઃવિકાસને લગતું કોઈ કામ, આવા મકાનના ૭૫ ટકાથી ઓછા નહીં તેટલા ફ્લેટ-માલિકોની સંમતિ મેળવ્યા પછી, ઠરાવવામાં આવે તેવી બોલીઓ અને શરતોએ હાથ ધરી શકાશે, પરંતુ આવા મકાનના સંબંધમાં (૧) સંબંધિત સત્તાધિકારીએ વિકાસ માટે પરવાનગી આપ્યાની તારીખથી પચ્ચીસ વર્ષનો સમયગાળો પુરો થઈ ગયેલો હોવો જોઈએ અથવા (૨) સંબંધિત સત્તાધિકારીએ, આવું મકાન ખંડેર હાલતમાં છે અથવા પડવાની શકયતા છે, અથવા તેનો કબજો ધરાવતા ઉપયોગ કરનાર માટે અથવા આવા મકાન અથવા તેની નજીકના કોઈ બીજા મકાન અથવા સ્થળ માટે અથવા એવી જગ્યાએથી પસાર થતી કોઈ વ્યકિત માટે કોઈપણ રીતે જોખમકારક છે એવું જાહેર કર્યું હોય. સ્પષ્ટીકરણ : આ કલમના હેતુઓ માટે, ”પુનવિકાસ” એ શબ્દપ્રયોગનો અર્થ, સંબંધિત વિકાસ નિયંત્રણ વિનિયમોમાં તેનો જે અર્થ કરવામાં આવ્યો હોય તે થશે.
નોંધઃ-(જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‹નવગુજરાત સમય› ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)