કેન્દ્રના બજેટમાં 'ભૂ-આધાર' અને ડીઝીટાઈઝેશનની જમીન સુધારાના ભાગરૂપે કરેલ જોગવાઈઓનું અમલીકરણ અગત્યનું

 - લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ગુજરાત રાજ્યની ખેડુત ખાતાવહીના ધોરણે 'ભૂ-આધાર'ની જોગવાઈ કરવી જરૂરી

નવીન એન.ડી.એની સરકાર રચાયા બાદના પ્રથમ બજેટમાં જમીન સુધારાના ભાગરૂપે 'ભૂ-આધાર' અને શહેરોના જમીન/મિલ્કતના રેકર્ડનું ડીઝીટાઈઝેશન કરવામાં આવશે તેવી નાણાંકીય જોગવાઈ કરવાની સાથે જાહેર કરવામાં આવ્યું છે. જમીન સુધારાના ભાગરૂપે એક સમયમાં અમેરીકન એલચીએ એવું જણાવેલ કે “Land Problem is Single most important factor in determining the success or failure of any developing nation.” આ વિધાન આપણા દેશ માટે એટલું જ પ્રસ્તુત છે. પરંતું જમીન અંગેના પ્રશ્નો રાજ્યો-રાજ્યો વચ્ચે જુદા સ્વરૂપે છે. ભારતના બંધારણમાં 'જમીન' એ રાજ્યનો વિષય છે. એટલે દરેક રાજ્યને જમીન અંગેના કાયદાઓ ઘડવાનો અને વહિવટ કરવાનો અધિકાર છે. પરંતું 'જમીન સુધાર' Land Reforms જમીનના સપ્રમાણ ઉપયોગ અને જમીન ઉપરના ગણોતીયાના જમીન માલીકના હક્કો આપવા માટે જમીન સુધારાને ભારતના બંધારણની અનુસુચિ-૭માં સમાવેશ કરવામાં આવ્યો છે અને એ રીતે જમીન સુધારા કાયદાઓને ભારતના બંધારણનું પીઠબળ છે.

ગુજરાતમાં ખેતીની જમીનના વહિવટ અને ગણોત કાયદો-૧૯૪૮ અને ખેત જમીન ટોચ-મર્યાદા કાયદાથી જમીન સુધાર કાયદાઓનું અમલીકરણ થયું છે. સૌરાષ્ટ્રમાં સૌરાષ્ટ્ર જમીન સુધારા કાયદો, સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ, બારખલી અધિનિયમ, એસ્ટેટ એક્વીઝીશન એક્ટ, કચ્છ વિદર્ભ કાયદાથી કચ્છમાં જમીન સુધારા કાયદાઓ અમલમાં છે. ગુજરાતમાં મુંબઈ રાજ્ય વખતના જમીન સબંધી કાયદા અમલમાં છે અને જમીન મહેસુલને લાગુ પડે છે. ત્યાં સુધી જમીનને લગતું રેકર્ડ નિભાવવા RAM – Revenue Account Manual તરીકે ઓળખાતા ગામના નમુના નં.-૧ થી ૧૮ દ્વારા નિભાવવામાં આવે છે અને જમીન ઉપરના કબજેદારોના હક્ક અંગે અને તેમાં થતા ફેરફાર અંગે હક્કપત્રક Record of Rights નું પ્રકરણ-૧૦ એમાં ઉમેરવામાં આવેલ છે. ગુજરાતને લાગેવળગે છે. ત્યાં સુધી 'એન્ડરસન' દ્વારા ઘડવામાં આવેલ 'જમા બંધી નિયમ સંગ્રહ' આજે પણ અમલમાં છે અને તે મુજબ જમીન મહેસુલ રેકર્ડ નિભાવવામાં આવતું અને આજે પણ અમલમાં છે

જમીન મહેસુલનું રેકર્ડનું કમ્પ્યુટરાઈઝેશન ૨૦૦૩થી કરવામાં આવેલ છે અને સમગ્ર રેકર્ડ ખાસ કરીને જમીનને લગતા અગત્યના દસ્તાવેજોમાં ૭ અને હક્કપત્રક નમુના નં.-૬ ની નકલો ઉતારા ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યા છે. 

અને ૨૦૦૪થી અગાઉ જે ગામના તલાટી દ્વારા જે ૭ x ૧૨ અને ૮અ અને ૬ના નમુના નિભાવવાની અને નોંધ કરવાની પ્રથા બંધ કરવામાં આવી છે. અને આની પાછળની પૂર્વભુમિકા એ હતી કે તલાટી  ઉપલબ્ધ ન રહેતા અને સમયસર ગામ દફ્તરે નોંધો કરવામાં આવતી ન હતી. ગુજરાત સરકારે પણ જેતે સમયે મહેસુલી રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવા માટે ભારત સરકારની સહાય Computerization of Revenue Record) લેવામાં આવેલ અને ગામવાર મહેસુલી રેકર્ડની નોંધો તેમજ ફેરફાર માટે તાલુકા કક્ષાએ મામલતદાર કચેરીમાં ઈ-ધરા કેન્દ્ર કાર્યન્વિત કરવામાં આવેલ છે. આ રીતે જમીન મહેસુલ અંગેના રેકર્ડ / ઉતારા ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવેલ છે અને ખેતવિષયક જમીનના Transaction online કરવામાં આવે છે. પરંતું સામાન્ય જનતાનો ઈ-ધરા કેન્દ્રની કામગીરી અંગે સંતોષકારક પ્રતિભાવ નથી. 

બીજા તબક્કામાં ગુજરાત સરકારે જમીન રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે અને જમીનના કબજેદારોને તેઓએ ધારણ કરેલ જમીનનું ચોક્કસ ક્ષેત્રફળ નકશા સહિત મળે તે માટે રીસર્વે હાથ ધરવામાં આવેલ પરંતું આ સર્વેમાં અસંખ્ય પ્રમાણમાં ભુલો હોવાથી ક્ષતિ સુધારાણા માટે Mechanism devise કરેલ પરંતું આજે પણ ગામડાઓમાં સંખ્યાબંધ ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર અંગેના પ્રશ્નો છે આ પરિપ્રેક્ષ્યમાં ભારત સરકારે તાજેતરના બજેટમાં 'ભૂ-આધાર' અને શહેરોમાં જમીન / મિલ્કતનું ડીજીટાઈઝેશન કરવામાં આવશે તેવી જાહેરાત કરી છે. ખરેખરતો આ વિચાર / પ્રોજેક્ટ જુદાજુદા રાજ્યમાં જે જમીનના વહિવટ અંગે જે પરિસ્થિતિ છે તેના સંદર્ભમાં હશે. ખરેખર તો જમીનના કબજેદારો / માલીકોને “Right to Revenue Title” સ્વર્તાપણ આપવાની જરૂર છે. જે રીતે 'ભૂ-આધાર'માં પરિકલ્પના કરવામાં આવી છે. તેમાં યુનિક Identification નંબર આપવાની નિભાવના છે. એટલે કે કોઈપણ ખાતેદાર / જમીનદાર જુદાજુદા સર્વે નંબરની જમીન ધારણ કરે છે. તેમ એક 'ભૂ-આધાર' આધારકાર્ડની માફક આપવાની યોજના જણાય છે. ગુજરાત જેવા રાજ્યમાં ગામવાર (મહેસુલી) નમુના નં.-૮અ થી ખાતેદારની 'ભૂ-સંપતિ' જાણી શકાય છે અને રેકર્ડ ઓનલાઈન થવાથી રાજ્યના કોઈપણ ભાગમાં પણ જમીન ધારણ કરતા હોય તો જાણી શકાય છે. 

ખરેખરતો ગુજરાતમાં જમીન મહેસુલ અધિનિયમના પ્રકરણ-૧૦બીમાં 'ખેડૂત ખાતાવહી'ને કાયદેસરનો દસ્તાવેજનું સ્વરૂપ આપવામાં આવ્યું છે અને આજ દસ્તાવેજને 'ભૂ-આધાર' ગણી શકાય તેમ છે. પરંતું કમનસીબે ગુજરાતમાં કોઈપણ ખાતેદારને કાયદાકીય જોગવાઈ હોવા છતાં ખેડુત ખાતાવહી આપવામાં આવતી નથી. જેમ 'ભૂ-આધાર'માં જણાવવામાં આવ્યું છે તેમ દસ્તાવેજથી ખેડુતને લોન/ક્રેડીટ લેવી હોય તો તેમજ બોજા અંગેની નોંધ અથવા તો Online  સબસીડી ટ્રાન્સફર કરવી હોય તો પણ થઈ શકે તેમ છે. પરંતું સૌથી અગત્યનું એ છે કે કોઈપણ ખાતેદાર જમીનનો માલીક કબજેદાર હોવા છતાં તેને મહેસુલી ટાઈટલ માટે આજકાલ મહેસુલી તંત્ર દ્વારા ૧૯૫૧થી રેકર્ડથી ખાત્રી કરવામાં આવે છે અને ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્રનો આગ્રહ કરવામાં આવે છે. તો તેના બદલે “Revenue Title”  આપવામાં આવે તો કોઈપણ કચેરીમાં તેને આધારભુત દસ્તાવેજ તરીકે ગ્રાહ્ય રાખવામાં આવે. મને લાગે છે કે 'ભૂ-આધાર'માં આ બધા Parameters સમાવવામાં આવે અને ગુજરાત આ દિશામાં પહેલ કરે તે જરૂરી છે. 

શહેરી જમીન/મિલ્કત ડીઝીટાઈઝેશન કરવાની જે જાહેરાત કરવામાં આવી છે તેના સંદર્ભમાં પણ દેશના અન્ય ભાગોમાં દા.ત. રાજસ્થાન શહેરમાં થતા જમીન/મિલ્કત વ્યવહારની નોંધ એકવાર જમીન બિનખેતીમાં ફેરફાર કરવામાં આવે તો સબંધિત મ્યુનિસીપાલીટી / કોર્પોરેશન દ્વારા મિલ્કતની નોંધણી તેમજ રેકર્ડ નિભાવવામાં આવે છે. 

જ્યારે ગુજરાતમાં શહેરોનું જમીન/મિલ્કતનું રેકર્ડ સીટી સર્વે દ્વારા નિભાવવામાં આવે છે. આમ તો આ વહિવટી પધ્ધતિ બરાબર છે. પરંતું ભારત સરકાર સ્થાનિક મ્યુનિસીપાલીટી / મહાનગરપાલીકાના મિલ્કત સાથે Link કરવાની વિભાવના વ્યક્ત કરી છે. એક તબક્કે ગુજરાતમાં પણ શહેરના વોર્ડ / એરીયા પ્રમાણે સર્વે કરવાનું નક્કી કરવામાં આવેલ પરંતું તેમાં અપેક્ષિત સફળતા મળેલ નથી. પરંતું ભારત સરકારની શહેરોના Digitization મિલ્કતોનું કરવા માંગે છે તે અંગે ગુજરાતના પરિપ્રેક્ષ્યમાં સીટી સર્વે કચેરી દ્વારા જ મિલ્કત રજીસ્ટર નિભાવવામાં આવે પરંતું જેમ જમીનનું રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ કરવામાં આવ્યું છે તેમ આ રેકર્ડ પણ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ થાય અને તમામ મિલ્કત ધારકોને મિલ્કત કાર્ડને પણ જેમ 'ભૂ-આધાર' આપવાની વિભાવના છે તેમ “Revenue Title” સાથે આધારભુત કાનુની દસ્તાવેજ આપવામાં આવશે તો મૂળભુત હેતુ સિધ્ધ થશે. આ બધી પ્રક્રિયા માટે મહેસુલી તંત્રનો નવીન ટેકનોલોજી પ્રમાણેનો વધારાનો સ્ટાફ પણ અમલીકરણ માટે અને કાયમી નિભાવણી માટે જરૂરી છે

આજકાલ મોટાપાયે ચાલી રહેલ રિ-ડેવલપમેન્ટના કેસોમાં GSTની જવાબદારી

 - GSTનું A to Z - હર્ષ કિશોર

- જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ એ જમીનનો વેચાણનો દસ્તાવેજ નથી. આવા કરારો જોતા જણાય છે કે જમીનના માલિક દ્વારા જમીનને લગતા તમામ હકકો પોતાની પાસે રાખવામાં આવેલ છે

રિ-ડેવલપમેન્ટ એટલે શું? રાજ્યમાં કેટલીક પબ્લિક હાઉસિંગ યોજનાઓના આવાસો હાલમાં જર્જરીત હાલતમાં છે અથવા તો આ યોજનામાં સંપૂર્ણ એફ.એસ.આઇનો ઉપયોગ થયેલ જાણતો નથી. શહેરી વિસ્તારોમાં આવેલ આવી ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ/સ્થાનિક સ્વરાજની સંસ્થાઓ/શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ વગેરેની હાઉસિંગ કોલોનીઓના પુન: વિકાસ/પુન: નિર્માણ કરવાની જરૂરિયાત વધવા પામેલ છે. એવું જ કેટલીક ખાનગી રહેણાંક/કોમર્શીયલ સોસાયટીઓમાં જોવા મળે છે. આવા જુના રહેણાંક અને બિન-રહેણાક મકાનોને તોડીને તેના સ્થાને નવા મકાનો/દુકાનો બનાવવા એટલે રિ-ડેવલપમેન્ટ (પુન: વિકાસ અથવા પુન: નિર્માણ). જમીન/પ્લોટ એનો એ જ રહે છે પરંતુ GDCRની મર્યાદામાં રહીને તેનો મહત્તમ ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. 

રિ-ડેવલપમેન્ટ થકી શું મેળવી શકાય?

૧. હયાત આવાસોનું વધારાના કાર્પેટ વિસ્તાર સહિત પુન:નિર્માણ

૨.જ્યાં શક્ય હોય ત્યાં વધારાના એફોર્ડેબલ આવાસોનું નિર્માણ

૩.ઉપલબ્ધ જમીનનો મહત્તમ ઉપયોગ

૪.રહેણાંકની ગુણવત્તામાં ન્યૂનતમ ખર્ચે ઘણો સુધારો 

ફાયદો : વધારાના કોઈ પણ ખર્ચ વગર જુના, જર્જરિત અને જોખમી મકાનોને સ્થાને નવા મજબુત અને આધુનિક ટેકનીકથી બનેલ સુવિધાજનક મકાનો. ઉપરાંત વધારાની કાર્પેટ એરિયા પણ મળી શકે છે.   

પ્રકાર : રિ-ડેવલપમેન્ટ  મુખ્યત્વે બે પ્રકારનું હોઈ શકે છે : એક ખાનગી મકાનો/સોસાયટીઓનું અને બીજું સરકારી મકાનો/સોસાયટીઓનું. ખાનગી મકાનના કિસ્સામાં સોસાયટીના હયાત સભ્યો ડેવલપમેન્ટ માટેના હકકો બિલ્ડર-પ્રમોટરને તબદિલ કરે છે જ્યારે હાઉસિંગ બોર્ડ કે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનના મકાનોમાં જમીનના માલિક જે તે સત્તાવાળા હોય છે તેથી આવા કિસ્સામાં રિ-ડેવલપમેન્ટ માટે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન કે હાઉસિંગ બોર્ડ એ બિલ્ડર પ્રમોટરને પ્રોજેક્ટ રિ-ડેવલપમેન્ટ કરવા માટેના હકકો તબદીલ કરવાના થાય છે.

રિ-ડેવલપમેન્ટમાં વેરાકીય પરિસ્થિતિ શું થાય? GST ની દ્રષ્ટીએ જોઈએ તો :

૧. ડેવલપરને ડેવલપમેન્ટના હક્કો (TDR) barter પદ્ધતિએ તબદીલ થશે. RCM મુજબ વેરો લાગશે.

૨. ડેવલપર જુના મકાન ધારકોને  રહેવાની કામચલાઉ સુવિધા/ભાડું આપશે- વેરા-મુક્ત

૩. ડેવલપર જુના મકાન ધારકોને નવું મકાન વિના મૂલ્યે આપશે. ભલે આ કિસ્સામાં અવેજ નથી તેમ છતાં વેરાપાત્ર વ્યવહાર થશે કારણ કે ડેવલપમેન્ટના હક્કો barter પદ્ધતિએ તબદીલ થયેલ છે.

૪. વધારાની FSI વાપરીને અન્ય મકાનો બાંધીને અને વેચીને ડેવલપર તમામ બાંધકામનો ખર્ચ કાઢશે. કમ્પ્લીશન સર્ટીફીકેટ આવે ત્યાં સુધી વેચાયેલ મકાનો વેરાપાત્ર થાય. ત્યારબાદના મકાનો માટે પ્રમાણસર RCM પદ્ધતિએ વેરો લાગશે.

પોલીસી : ગુજરાત સરકારના શહેરી વિકાસ અને શહેરી ગૃહ નિર્માણ વિભાગ ઠરાવ ક્રમાંક : બજટ/૧૦૨૦૧૪/૧૬૪૨/:-૧ તારીખ ૧૧/૦૨/૨૦૧૬ રોજ જૂના આવસોના પુન:નિર્માણ/પુન: વિકાસ અંગેની ગૃહ નિર્માણ નીતિ : જાહેર આવાસોનો પુન:વિકાસ યોજના ૨૦૧૬ બહાર પડેલ હતી. ત્યારબાદ તેમાં બે વખત તેમાં ફેરફારો થયેલ છે. 

૧. ઠરાવ ક્રમાંક: AHM/૧૦૨૦૧૮/૧૪૫૦/:-૧ તારીખ ૧૨/૦૭/૨૦૧૯ ના રોજ રિડેવલપમેન્ટ યોજના માર્ગદર્શિકા ૨૦૧૬ ની જોગવાઇ ૪.૨ ઈ ના વિકાસકાર પસંદગી માપદંડમાં એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ કોમ્પોનન્ટ (AHC) ના બદલે પ્રીમિયમ પેટે ચોક્કસ રકમ આપશે તેની પસંદગી કરવામાં આવશે તેવું ઠરાવવામાં આવ્યું.

૨. વર્ષ ૨૦૨૨માં ઠરાવ ક્રમાંક : જીએચબી/૧૧૨૦૨૨/૭૪૬/: તારીખ ૨૨.૦૯.૨૦૨૨

ખાસ નોંધ : ૧. આ નીતિ હેરિટેજ મકાનો/ વિસ્તારને લાગુ પડશે નહીં.

૨. સક્ષમ સત્તાધિકારી, મકાન ધારક અને ડેવલપર વચ્ચે ત્રિપક્ષીય કરાર કરવાનો રહે છે.

૩. નાગરિક સુવિધા અને સામાજિક આંતરમાળખાકીય વિકાસના બધા જ કામો માટેનો ખર્ચ ખાનગી વિકાસકારે ભોગવવાનો રહેશે.  નાગરિક સુવિધા અને આંતરમાળખાકીય આંતરિક વિકાસના કામોમાં બધા જ આંતરિક રસ્તાઓ, ફૂટપાથ સંપૂર્ણ પાણી પુરવઠો, ઓવરહેડ ટાંકી અથવા પમ્પ, પાણીની પાઇપલાઇનનો, વીજ પુરવઠાની વહેચણીની લાઈનો, જરૂર જણાયે ગેસ પુરવઠાનું નેટવર્ક, ટ્રાન્સફોર્મર્સ વિગેરે, આંતરિક ડ્રેનેજ લાઈન, દરવાજા સાથેની કંમ્પાઉન્ડ દીવાલ, સ્ટ્રીટ લાઇટ કેમ્પસમાં અને મકાનોની સામે વૃક્ષારોપણ, રેઈન વોટર હાર્વેસ્ટિંગ વિગેરેનો સમાવેશ થશે. સામાજિક આંતર માળખાકીય વિકાસના કામો નિયત ધોરણ મુજબ કરવાના રહેશે.

૪. ખાનગી વિકાસકાર (developer) TDR (Transferable Development Rights) ને આંશિક અથવા પૂર્ણ રીતે વાપરી શકશે અથવા તે ટીડીઆર અન્ય વ્યક્તિને સંપૂર્ણપણે અથવા આંશિક રીતે વેચી શકશે. આ પ્રકારની તબદીલી ત્રણ વખત કરતા વધારે થઈ શકશે નહી.

૫. જમીનના માલિકીના હક્કો સંબંધીત જાહેર ઓથોરિટી પાસે રહેશે. પરંતુ ખાનગી વિકાસકાર મુક્ત વેચાણ માટેના ઘટકની જમીનનો વિસ્તાર વૈધાનિક જોગવાઈ અનુસાર ૯૯ વર્ષના પટ્ટે સબલીઝ કરી શકશે.

૬. મકાન વપરાશ પ્રમાણપત્ર (BU) મળ્યાના દિવસથી પ્રથમ સાત(૭) વર્ષ સુધી પુન: નિર્મિત થયેલ આવાસો તેમ જ વધારાના બાંધવામાં આવેલ એફોર્ડેબલ આવાસોનું સંચાલન અને જાળવણી કરવાની જવાબદારી ખાનગી વિકાસકારની રહેશે. ત્યારબાદ તે જવાબદારી સોસાયટી/એસોસિએશન ને સોંપી દેવાની રહેશે. લાભાર્થીઓ દ્વારા સંચાલન અને જાળવણી માટે નિયત કરેલો ફાળો આપવાનો રહેશે.

૭. આ નીતિના અમલીકરણ અને સ્પષ્ટતા માટે સૂચનો અથવા નિર્દેશન આપવા તેમજ દેખરેખ અને નિયંત્રણ માટે રાજ્ય કક્ષાએ નીચે મુજબની એક સ્ક્રિનિંગ સમિતિ કાર્યરત રહેશે :

- અગ્ર સચિવ શ્રી (શહેરી વિકાસ અને શહેરી ગૃહ નિર્માણ વિભાગ)- ચેરમેનશ્રી,

- સચિવ શ્રી(હાઉસિંગ) - સભ્યશ્રી,

પ્રોજેક્ટ સ્પેશ્યાલિસ્ટશ્રી, એ.એચ.એમ.-સભ્યશ્રી,

- મુખ્ય નગર નિયોજકશ્રી -સભ્યશ્રી,

- ખાસ ફરજ પરના અધિકારીશ્રી શહેરી વિકાસ અને શહેરી નિર્માણ વિભાગ-સભ્યશ્રી.

- નાયબ સચિવશ્રી (હાઉસિંગ)- સભ્ય સચિવ શ્રી,

અગત્યનો કોર્ટ કેસ : રહિથા કન્સ્ટ્રક્શન પ્રાઇવેટ લિમિટેડ નામની પેઢીએ જમીનના ડેવલપમેન્ટ રાઇટની તબદીલી (TDR) એ જમીનના માલિક દ્વારા જમીનના વેચાણનો વ્યવહાર જ ગણાય તેથી GST ન લાગે અને તારીખ ૨૫.૧.૨૦૧૮ નું જાહેરના ગેરકાયદેસર છે તેવી રજૂઆત કરેલ રીટ પીટીશન નંબર ૫૪૯૩ of ૨૦૨૦ માં કરેલ. માનનીય તેલંગાણા હાઇકોર્ટ દ્વારા આ કેસનો ચુકાદો તારીખ ૯.૨.૨૦૨૪ ના રોજ આપવામાં આવેલ છે.

પીટીશનર કંપનીએ એવી દલીલ કરેલ હતી કે તારીખ ૨૫.૧.૨૦૧૮ ના જાહેરનામા ક્ર: ૪/૨૦૧૮માં ડેવલપમેન્ટ રાઇટ ઉપર વેરો લાદવા માટેની કોઈ પદ્ધતિ ઠરાવવામાં આવેલ નથી અને આવું જાહેરનામું બહાર પાડવા માટે સરકાર પક્ષે કોઈ તાર્કિક કારણ જણાતું નથી. તેઓશ્રીએ વધુમાં એવી દલીલ કરેલ કે જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટને જમીનની તબદીલી માટેના દસ્તાવેજ તરીકે મૂલવવો જોઈએ. જમીનના વેચાણ ઉપર જીએસટી કાયદાની અનુસૂચિત ત્રણની એન્ટ્રી પાંચ મુજબ કોઈ વેરો લાગતો નથી અને તેથી આવા તબદીલીના વ્યવહારો ઉપર પણ જીએસટી લાદી શકાય નહીં. જ્યારે જીએસટીના મૂળ કાયદા હેઠળ જમીનના વેચાણ ઉપર વેરો લાગતો નથી ત્યારે જાહેરનામા મારફતે આવો વેરો લાદી શકાય નહીં. કાયદાથી વિરુદ્ધનું જાહેરનામું બહાર પાડવાની સત્તા સરકાર પાસે નથી અને જીએસટી કાયદાની જોગવાઈઓનો વ્યાપ જાહેરનામાઓ થકી લંબાવી શકાય નહીં. આ જાહેરનામામા વેરો ઉઘરાવવાની કોઈ જવાબદારી નક્કી કરેલ નથી કે કોઈ વેરાનો દર પણ જણાવવામાં આવેલ નથી. આમ, જાહેરનામું ગેરકાયદેસર અને ગેર બંધારણીય જણાય છે.

સરકારે પોતાના જવાબમાં જણાવ્યું કે જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ એ જમીનનો વેચાણનો દસ્તાવેજ નથી. આવા કરારો જોતા જણાય છે કે જમીનના માલિક દ્વારા જમીનને લગતા તમામ હકકો પોતાની પાસે રાખવામાં આવેલ છે. નામદાર કોર્ટે પીટીશનરની રજૂઆતો અમાન્ય રાખીને જણાવ્યું કે આવા સોદામાં બે કરાર થાય છે. એક કરાર જમીનના માલિક અને ડેવલોપર વચ્ચે જેમાં જમીનના માલિકને ડેવલપર બાંધકામની સેવા આપવા સંમતિ દર્શાવે છે અને બે : ત્યારબાદ બંધાયેલ મિલકતનું ગ્રાહકને વેચાણ થાય છે. વધુમાં તેમ જણાવ્યું કે તારીખ ૨૫-૧-૧૮ ના જાહેરનામાંથી આવા કરારો ઉપર ક્યારે વેરો લાગશે તે ઠરાવવામાં આવેલ છે. આમ તે જાહેરનામાથી કોઈ વેરો લાદવામાં આવેલ નથી. તેથી જાહેરનામાની જોગવાઈઓ કાયદાથી વિપરીત કે બંધારણની વિરુદ્ધ ગણી શકાય નહીં. હવે આ અંગેનો કેસ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટમાં SLP ૧૧૦૭૯/૨૦૨૪ તરીકે પહોંચ્યો છે. જેની આગામી સુનાવણી તા ૯.૯.૨૦૨૪ ના રોજ નિર્ધારિત થયેલ છે.

કોઇ મિલકતની કસ્ટડી લેવી અને પઝેશન લેવું એ બે વચ્ચે શો તફાવત છે

 

મિલકત તબદીલી અધિનિયમ મુજબ સ્થાવર મિલકતના વ્યવહારો અંગેનાં કેટલાક કોર્ટ જજમેન્ટસ

તમારી જમીન, તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

thelaw_office@yahoo.com
 

મિલકત તબદીલી અધિનિયમ-૧૮૮૨ ની જુદી જુદી કલમોની જોગવાઈમાં પક્ષકારો વચ્ચેના સ્થાવર મિલકતના વ્યવહારો અંગે ઉચ્ચ ન્યાયાલયો અને સુપ્રીમ કોર્ટના કેટલાક જજમેન્ટસ અંગે આ લેખમાં જાણીશું.

(1) ક્લમ ૨૨(૨) મુજબ કબજો સોંપવાનો હુકમ કરવાની સત્તા :  એક કેસમાં પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા કરારનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું કરવામાં આવ્યું હતું. હુકમનામામાં કબજો સોંપવા અંગે કોઈ વિગતો આપવામાં આવી ન હતી. જ્યારે આવું હુકમનામું બજવવા માટેની દરખાસ્ત કરવામાં આવે ત્યારે દરખાસ્ત ચલાવતી નામદાર કોર્ટને ૧૯૬૩ ના અધિનિયમની કલમ ૨૨(૨) મુજબ કબજો સોંપવાનો હુકમ કરવાની સત્તા છે. સુધારા માટેની અરજી કરવામાં આવી ન હોય, તો પણ નામદાર કોર્ટ કબજા માટેની દાદ મંજુર કરી શકે છે. જો દાવામાં સવાલવાળા કરારનો અમલ કરવા માટેનું હુકમનામું કરવામાં આવ્યું હોય. (AIR 2012 Madras 105)

(2) કબજો સોંપવાની કોઈ દાદ ના માગવામાં આવી હોય, તો પણ હુકમનામાધારકને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો :  પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા મિલકતના વ્યવહારના અમલ કરાવવા માટેના દાવામાં હુકમનામું થયેલું હતું અને નામદાર કોર્ટની કાર્યવાહીથી વાદીની તરફેણમાં વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યો હતો. કોર્ટની એ ફરજ બની રહે છે કે સવાલવાળા હુકમનામાની બજવણીમાં ખરીદનાર વ્યકિતને દાવાવાળી મિલકતનો કબજો મળે. નિર્દિષ્ટ રાહત અધિનિયમની કલમ-૨૨ મુજબ કબજો સોંપવા માટેની કોઈ દાદ કરવામાં આવી ન હોય, તો પણ હુકમનામાધારકને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવાનો રહે છે. (AIR 2010 Jarkhand 151)

(3) ક્લમ ૫૫(%) (બી) હેઠળ ઊભો થતો બોજો :  જ્યારે કોઈ કરાર હેઠળ કોઈ વ્યકિત સવાલવાળી મિલકત ખરીદવા માગે ત્યારે ખરીદનાર વ્યકિતનો તે કરાર અંતર્ગત બોજો યાને ચાર્જ રહે છે. આવો બોજો ખરીદનાર વ્યકિત અવેજની રકમ અગર અવેજ પેટે કોઈ રકમ ચૂકવે ત્યારથી શરૂ થાય છે. પાછળથી પક્ષકારો વચ્ચે કોઈ સમાધાન થયું હોય અને વેચનાર વ્યક્તિએ સવાલવાળી મિલકત પર માલિકીહક્ક ગુમાવ્યો હોય ત્યારપછી પણ આ અધિનિયમની કલમ ૫૫(૬) (બી) હેઠળ ખરીદનાર વ્યકિતનો કાયદા હેઠળ ઉભો થતો બોજો યાને Statutory charge ઊભો રહેતો નથી. (AIR 2012 Kerala 87)

(4) બાનાખતના આધારે મિલકતમાં માલિકીહકક મળતો નથી :  પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા વ્યવહાર મુજબ સવાલવાળી મિલકતના માલિકને તે મિલકતમાંથી જે કંઈ લાભ ઉપજ થાય તે મેળવવાની શરત હતી. સવાલવાળા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કરવામાં આવ્યો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે ફક્ત બાનાખતથી ખરીદનાર વ્યક્તિને સવાલવાળી મિલકતમાં માલિકીહક્ક મળતો નથી. આવો કરાર થયા પછી મિલકતના માલિકીહકક જે તે મિલકતના માલિક પાસે જ રહે છે. આમ, મિલકત ખરીદનાર વ્યકિતએ જેની પાસે સવાલવાળી મિલકતનો ભાડુઆત તરીકે કબજો હોય તેણે મિલકતના માલિકને ભાડું ચુકવવાનું રહે છે. (AIR 2002 Karnataka 416)

(5) વેચાણ દસ્તાવેજ કરાવી આપવાના દાવામાં હુકમનામું : વાદીએ મિલકત અંગે પ્રતિવાદી સામે વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા માટે દાદ માગેલ અને તે મુજબનું હુકમનામું કરી આપવામાં આવ્યું હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે જ્યારે વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા માટેનું હુકમનામું કરી આપવામાં આવે ત્યારે એમ માની શકાય કે પ્રતિવાદીએ દાવાવાળી મિલકતનો કબજો વાદીએ સોંપવાનો રહે છે. જ્યારે દરખાસ્ત કરવામાં આવી ત્યારે પ્રતિવાદીને હુકમનામાધારકને કબજો સોંપવા માટે હુકમ કરી શકાય છે.  (AIR 2007 Andhra Pradesh 35)

(6) ખેતીની જમીનનો વેચાણ કરાર, કરાર અધિનિયમની કલમ ૨૩ની જોગવાઈઓ હેઠળ જાહેર નીતિની વિરુદ્ધ ગણાય નહીં :     ગણોતધારાની કલમ ૬૩ અને ૬૪ નો ભંગ થતો હોય અને ખેતીની જમીન વેચવામાં આવી હોય ત્યારે સવાલવાળી જમીનની ખરીદકિંમતની રકમ જપ્ત કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી હતી. તે મુજબ જો વેચાણ રદ થાય તો ખરીદનાર વ્યકિતને ચુકવેલી રકમ પરત કરવાની હતી. તેથી ખરીદકિંમતની રકમ જપ્ત કરવાની જોગવાઈ કાયદેસર ગણાય. ખેતીની જમીનના વેચાણ અંગેનો કરાર થયેલ તે કરાર અધિનિયમ, ૧૮૦૨ ની કલમ ૨૩ ની જોગવાઈઓ હેઠળ જાહેર નીતિની વિરુદ્ધ ગણાય નહિ. ગણોતધારાની કલમ ૬૩ અને %૪ વેચાણ અંગેના કરાર અંગે પ્રતિબંધ મૃક્તી નથી. આમ, કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, આવી જમીન ખરીદનાર વ્યકિતને અવેજની રકમ પરત મળવાપાત્ર છે. આ અધિનિયમની કલમ પપ માં પરોક્ષ રીતે એવું ફલિત થાય છે કે જો સવાલવાળો વ્યવહાર રદ થાય તો પરિસ્થિતિ પુનઃસ્થાપિત કરવાની રહે. જ્યારે આવો કરાર શરતી કરાર હતો અને કલેક્ટરની પરવાનગી મળ્યાથી તેનો અમલ કરવાનો હતો. તેથી આવા કરારને  પ્રતિબંધિત કરાર કહેવાય નહીં. (1972 GLR 343)

(7) કસ્ટડી અને પઝેશન વચ્ચેનો તફાવત :  કસ્ટડી અને પઝેશન એ બન્ને વચ્ચે તફાવત છે. કોઈપણ કબજો ધરાવવાનો હક્ક ન હોય અને મિલકતની કસ્ટડી હોય, તો તે કસ્ટડી કહેવાય. આ કિસ્સામાં પ્રતિવાદી એજન્ટ તરીકે કામ કરતા હતા. પાછળથી તેણે પોતે સવાલવાળી જમીનનો કબજો ધરાવતો હોવાનો દાવો કર્યો અને સવાલવાળી જમીન વેચાણ રાખવાના હકક હોવા છતાં પોતે સવાલવાળી (મિલકતનો કબજો ધરાવે છે તેવું જણાવ્યું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આવી રીતે કોઈપણ કબજો ધરાવવાના હકક સિવાય મિલક્ત પર રહેવું તે ફક્ત કસ્ટડી જ કહેવાય અને તેના આધારે કોઈ માલિકીહકક મળવાપાત્ર નથી.

(8) ખરીદનારે પૂરેપૂરી અવેજની રકમ ના ચૂકવી હોય, તો બાકીની રકમ જેટલો મિલકત પર બોજો રહે છે. જ્યારે કોઈ વ્યકિતએ વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપ્યો હોય અને મિલકત ખરીદનારને તબદીલ થઈ ગયેલી હોય પણ ખરીદનાર વ્યક્તિએ અવેજની પૂરેપૂરી રકમ વેચનારને ચૂકવેલ ન હોય, તો વેચનારનો બાકીની રકમ જેટલો જે તારીખે કબજો સોંપવામાં આવ્યો હોય તે તારીખથી સવાલવાળી મિલકત ૫૨ Statutary charge યાને બોજો રહે છે. (AIR 1999 SC 1441: 1999 (3) SCC 573) 

(9) કરારની શરત મુજબ રકમ લઈને મિલક્ત પરત વેચાણ કરી શકાય : જ્યારે મિલકત ફરીથી પરત તબદીલ કરવાનો કરાર (Agreement of reconyance)  કરવામાં આવે ત્યારે તેવો કરાર સમયબદ્ધ કરાર હોય છે યાને (Time is essence of contract) વાદીએ નાદારીની અરજી કરેલી અને તેણે વેચાણખતમાં જણાવવામાં આવેલ સમયગાળામાં તેણે તેનો વિકલ્પ વાપર્યો ન હતો. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, મિલકત વેચાણ રાખનાર વ્યકેત પ્રતિવાદીએ વાદી પાસેથી કરારમાં જણાવ્યા પ્રમાણે રકમ લઈ જે-તે મિલકત વાદીને ફરીથી પરત વેચાણ (Reconvey) કરી આપવી પડે.

(10) બાનાખતની અવગણના કરીને મિલકત વેચાણથી આપવામાં આવે, તો અપીલ તબક્કે પણ કબજા અંગેની દાદ મંજૂર કરી શકાય :  વેચાણ આપનાર વ્યકિતએ અગાઉ થયેલા બાનાખતને અવગણીને સવાલવાળી મિલકત વેચાણથી આપી, સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, આવા કિસ્સામાં અપીલના તબકકે પણ કબજા અંગેની દાદ મંજુર કરી શકાય. (AIR 1982 SC 818)

(11) વ્યવહારની જાણ સિવાય મિલક્ત ખરીદી હોય, તો બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું મળવાપાત્ર છે :  વાદીએ બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કર્યો. સવાલવાળી મિલકત ત્રાહિત પક્ષકારને વેચી દેવામાં આવી હતી. એવી દલીલ કરવામાં આવી કે ત્રાહિતને અગાઉ બાનાખત થયેલ છે તેની જાણ ન હતી. કેસની હકીકતો જોતાં જણાયેલ કે વાદી સબ-રજિસ્ટ્રારની ઓફિસમાં ગયેલા અને સવાલવાળું બાનાખત થયા અંગે તપાસ કરવા માટે અરજી આપી હતી અને તેમાં સબ રજિસ્ટ્રારે આવું બાનાખત થયાનું જણાવ્યું હતું અને આમ ત્રાહિતને કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં સવાલવાળા બાનાખતની જાણ ન હતી અને આમ તેણે આવા વ્યવહારની જાણ સિવાય મિલકત ખરીદી (Purchaser without notice) હોવાનું ગણી શકાય. આમ, વાદીને સવાલવાળા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું મળવાપાત્ર છે. (AIR 2002 SC 1711)

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)