દસ્તાવેજ રદ કરાવવો અને દસ્તાવેજ ગેરકાયદે જાહેર કરાવવો તેમાં શો ફેર ?
વર્ષ પહેલાંના થયેલા જમીનના વેચાણ દસ્તાવેજમાં વારસોની કબૂલાતો લીધેલી નથી તો ટાઇટલ્સ ક્લીયર ગણાય કે કેમ ?
સામાન્ય રીતે કયા સંજોગોમાં સ્થાવર મિલકતમાં દસ્તાવેજ રદ કરાવવો જોઈએ અને કયા સંજોગોમાં દસ્તાવેજ ગેરકાયદે અગર વ્યર્થ હોવાની જાહેરાત કરાવવી જોઇએ . આમ જોઇએ તો આ બંને બાબતો સામાન્ય રીતે એક સરખી લાગે , કારણ કે બંનેનું આખરી પરિણામ તે દસ્તાવેજની અસર નાબૂદ કરે છે . પરંતુ તે બંને પ્રકારના દાવામાં કોર્ટ ફી સ્ટેમ્પનો નોંધપાત્ર તફાવત રહ્યો છે . નામદાર ગુજરાત હાઇકોર્ટના જજમેન્ટ મુજબ જ્યારે દિવાની દાવો કરનાર વાદીએ દસ્તાવેજ રદ કરવાની દાદ માગી નથી અને મુખ્ય દાદ માત્ર દાવાવાળી મિલક્ત ઉપરના વાદીના અધિકારો નક્કી કરતી જાહેરાતના એટલે કે જ્ઞાપનના સંબંધમાં જ છે ત્યારે તેઓએ વેચાણ દસ્તાવેજમાં જણાવેલી જમીન - મિલક્તની કિંમત ધ્યાને લઇને તે મુજબ કોર્ટ ફી ચૂકવવાની રહેતી નથી .
જ્યારે દસ્તાવેજ કરી આપનાર વ્યક્તિ તેને રદ કરાવવા માગતા હોય ત્યારે તેણે દસ્તાવેજના રદ્દીકરણની દાદની માગણી કરવાની રહે છે અને તેમાં દસ્તાવેજની કિંમત મુજબ કોર્ટ ફી ભરવાની રહે છે . પરંતુ જો કોઇ એવી વ્યક્તિ દસ્તાવેજ રદ કરાવવા માગતી હોય કે જેણે તે કરી આપ્યો ન હોય તો તેના માટે એવી જાહેરાત ( Declaration ) માગવાનું પૂરતું છે કે તે દસ્તાવેજ ગેરકાયદે છે અને તેમાં દસ્તાવેજની કિંમત મુજબ કોર્ટ ફી ભરવાની જરૂર નથી . અત્રે નોંધ લેવી જરૂરી છે કે કોઇપણ દિવાની દાવામાં ગમે તેટલી દાદ માગવામાં આવેલી હોય તો પણ કોર્ટ ફી એકટમાં કરેલ જોગવાઇ મુજબ દાવાનો બાંધેલ આંક મુજબ નક્કી સ્લેબ પ્રમાણે પરંતુ મહત્તમ રૂપિયા ૭૫૦૦૦ / -ની કોર્ટ ફી દાવો કરનારે ભરપાઇ કરવાની રહે છે .
પ્રશ્ન -૧ આશરે ૯ ( નવ ) વર્ષ પહેલાંની બા'નાચિઠ્ઠી કે બા’નાખતોના વાંધાઓ ટાઇટલમાં ગ્રાહ્ય રાખી શકાય ? ( પ્રશ્નકર્તા પ્રીતમસિંહ , અમદાવાદ )
ઉત્તર : જ્યારે કોઈપણ જમીન- બાંધકામવાળી મિલકતના ટાઇટલની તપાસ થતી હોય ત્યારે સહુ પ્રથમ જે જે લખાણોની જે તે કચેરીમાં રજિસ્ટ્રેશન અને નોંધ થાય છે તેની સર્ચ લેવામાં આવે છે . જેમાં કહેવાતું બા’નાખત કે કરાર નોંધાયેલા હોય તો તેમાં જણાવેલ શરતો મુજબ જે કોઇ કામો લખી આપનારે કે લખાવી લેનારે કરવાના હતા , જેવાં સમયમર્યાદા , રકમની ચૂકવણી , પરવાનગીઓ વગેરે મુદ્દાઓનો અભ્યાસ કરીને ટાઇટલ સર્ટિફિકેટ રિપોર્ટમાં તેની વિગતવાર નોંધ કરાવવી જોઇએ . વળી જમીન - મિલકત અંગે દાવાદુવી થયા છે કે નહીં તે જોવું જોઇએ . પરંતુ જો દાવો થયેલો હોય તો આવા પ્રકારના દાવા ગ્રાહ્ય કે અગ્રાહ્ય કરવા કે સાચા ખોટાનો નિર્ણય કોર્ટ કરે છે . જો તેવા બા’નાખત કે ચિઠ્ઠીઓ કોઇ ક્વેરીમાં નોંધાયેલી નથી અને વકીલ સમક્ષ જાહેર નોટિસના અનુસંધાને કોઇ વ્યક્તિએ વાંધો રજૂ કરેલો હોય તો આ સંજોગોમાં વાંધામાં જણાવેલી વિગતોને જોઈ તપાસીને કારણો સહિત તેનો ઉલ્લેખ કરાવીને ટાઇટલનો અભિપ્રાય મેળવવો જોઇએ .
પ્ર -૨ : ૮ વર્ષ પહેલાંના થયેલા જમીનના વેચાણ દસ્તાવેજમાં વારસોની કબુલાતો લીધેલી નથી તો ટાઇટલ્સ ક્લીયર ગણાય કે કેમ ? ( પ્રશ્નકર્તા : ગિરીશ પરમાર , અમદાવાદ )
ઉત્તર : જો ૮ વર્ષ પહેલાંનો જમીનનો જે વેચાણ દસ્તાવેજ રજિસ્ટર્ડ થયેલો છે , તેમાં વેચાણ આપનાર જે જમીન વેચાણ કરે છે તે જમીન તેમની સ્વઉપાર્જિત છે કે વડીલોપાર્જિત છે ? અને જો રેકર્ડ ઉપર ફકત વેચાણ આપનારના જ નામે ચાલતી હોય અને જો સ્વઉપાર્જિત હોય તો તેમના હયાત વારસોની સહીઓની જરૂર નથી . જો જમીન વડીલોપાર્જિત હોય તો વેચાણ આપનાર હિન્દુ અવિભકત કુટુંબના કર્તા અને મેનેજર તરીકે ધારણ કરતા હોય તો હિન્દુ અવિભક્ત કુટુંબના પુખ્ત વયના સભ્યોની કબુલાત જરૂરી ગણાય . મારા મતે ૮ વર્ષ જૂનો આ પ્રકારનો દસ્તાવેજ થયો હોય , તો પણ કબુલાતો લેવી હિતાવહ છે . પરંતુ સમયમર્યાદાના કાયદા મુજબ તેવો વેચાણ દસ્તાવેજ થયા તારીખથી ત્રણ વર્ષમાં સિવિલ કોર્ટમાં દાવો કરીને ચેલેન્જ થઇ શકે તે પણ તપાસવું પડે . જો વેચાણ કરનારને જે તે જમીન હિન્દુ વારસા ધારાની મીતાક્ષરી મુજબ યાને કે સીધી લીટીના વારસદાર તરીકે પ્રાપ્ત થઇ હોય જેમ કે પિતાના મૃત્યુ પછી મિલકત તેની પત્ની , દીકરો કે દીકરી અગર અવસાન પામેલ દીકરાનો દીકરો એ રીતે મળેલી હોય , તો વેચાણ આપનારે તે મિલકતમાં તેમના પોતાના વારસદારોની કબુલાત લેવાની જરૂર નથી . જો સીધી લીટીમાં આવતા વારસદારો પૈકીના કોઇ એકનું નામ મિલકતના કબજેદાર તરીકે નોંધવાનું બાકી રહી ગયું હોય , તો તેવી વ્યક્તિ સહમાલિક ગણાય , તેની સહી જોઇએ જેમ કે વેચનારને જ્યારે વડીલોપાર્જીત મિલકત મળી હોય ત્યારે ટાઇટલ્સ ક્લીયર ગુજરનારના વારસામાં તેમના અવસાન પામેલા ભાઇનો દીકરો હોય અને તે ભત્રીજાનું નામ રેવન્યુ દફતરે પોતાની સાથે વારસદાર તરીકે દાખલ ન થયું હોય , તો તે ભત્રીજાનો તે મિલકતમાં સહભાગીદાર તરીકેનો હક્ક હોવાનું જણાય , તેથી ભત્રીજાનું નામ ન હોય તો પણ તેની મંજૂરી લેવી જોઈએ .
પ્રશ્ન : ( ૩ ) જો ૯ વર્ષ જૂની બા'નાચિઠ્ઠી જૂના બાનાખતથી હક્ક દાવો દાખલ થાય છે તો વાંધાઓ ધ્યાને લઇ શકાય ? ટાઇટલ આપી શકાય ? ( પ્રશ્નકર્તા : પ્રિયંકા પરમાર , એડવોકેટ )
ઉત્તર : સિવિલ પ્રોસીજર કોડની જોગવાઇ મુજબ દાવો દાખલ કરવો નહીં તે ચલાવવો અને તેનો આખરી નિર્ણય કરવા માટે ફક્ત સિવિલ કોર્ટની હકુમત છે . વળી જયારે કોઇપણ દાવો સિવિલ કોર્ટમાં ન્યાય નિર્ણય માટે જારી હોય અને વચગાળાના હુકમ કે આખરી હુકમનામું થયેલું હોય તો તેને અનુસરવું ફરજિયાત બને છે . જે સંજોગોમાં દિવાની દાવાનો અને હુકમોની વિગતો લખીને ટાઇટલ અભિપ્રાય આપી શકાય .
પ્રશ્ન -૪ : જમીનનાટાઇટલ તપાસણી વખતે એડવોકેટશ્રી દ્વારા જણાવવામાં આવતા પુર્તતાના કાગળો લાવવાની જવાબદારી કોની વેચાણ આપનારની ? વેચાણ લેનારની કે દલાલની ? ( પ્રશ્ન કર્તા ; નિસર્ગ ત્રિવેદી , એડવોકેટ )
ઉત્તર : સામાન્ય રીતે સ્થાવર , મિલકતના ટાઇટલ તપાસતી વખતે એડવોકેટ સોલિસિટર્સ દ્વારા માગવામાં આવતા કાગળો દસ્તાવેજો વગેરે મેળવીને લાવવાની તમામ જવાબદારી માલીક તે વેચાણ આપનારની ગણાય . પરંતુ જો કોઇ સંજોગોમાં વેચાણ આપનાર દ્વારા તથા વેચાણ લેનાર દ્વારા બ્રોકર ( દલાલ ) ની નિમણૂક કરવામાં આવેલી હોય તો તેવા સંજોગોમાં વેચાણ આપનાર પાસે માલિકીના જે કોઇ દસ્તાવેજો પુરાવાઓ આવેલા હોય તે રજૂ કરવા જોઇએ . જ્યારે સરકારી ચેરીમાંથી કોઇપણ પુરાવા મેળવવાની જરૂરિયાત ઉપસ્થિત થાય અને તે અંગેની જવાબદારી જે વ્યક્તિએ લીધેલ હોય તો તેઓએ કઢાવી આપવા જોઇએ . તેમજ ટાઇટલ અંગે જે કોઇ દસ્તાવેજી પુરાવાઓ ત્રાહિત વ્યક્તિ પાસેથી કે સરકારી કચેરીમાંથી મેળવવાની જરૂરીયાત ઉપસ્થિત થાય તો તેવા સંજોગોમાં ખર્ચ કોને ભોગવવાનો છે તે નક્કી કર્યા બાદ તેવા દસ્તાવેજો મેળવી આપવા જોઈએ . પ્રાથમિક રીતે કાયદામાં એમ જણાવેલ છે કે જમીન મિલકતના માલીકે તમામ જરૂરી દસ્તાવેજો પુરાવાઓ રજૂ કરવા જોઇએ . પરતુતે અંગે ટાઇટલતપાસનારે મદદરૂપ થવું જોઇએ અને સૂચનો આપવા જોઈએ .
નિલેશ વી . ત્રિવેદી ( એડવોકેટ )
