જરૂરી દસ્તાવેજો કે અધિકૃત પુરાવા વિના કોઇપણ મિલકતની દસ્તાવેજની નોંધણી સબ રજિસ્ટ્રાર ઓફિસમાં થઇ શકતી નથી

 

જમીન મિલક્તના દસ્તાવેજોની નોંધણી અંગેની કાયદાકીય જરૂરીયાતો.

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2023

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત 

> નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

             વેચાણ દસ્તાવેજ કરવા માટે લાવવાનું અને સબ રજિસ્ટ્રારશ્રી સમક્ષ રજુ કરવાનું લિસ્ટઃ-
(૧) પ્રોપર્ટી કાર્ડ અગર ગામના નમુના નં. ૭/૧૨ નો ઉતારો, (૨) રેવન્યુ સર્વે નંબર, (૩) જમીનના / મકાનના / ફ્લેટના ૨ ( બે ) ફોટા- પ બાય ૭ સાઈઝના, એક આગળથી અને એક સાઈડમાંથી, (૪) દરેક લેનારના પાસપોર્ટ સાઈઝના ૨ (બે) ફોટા તથા ઈલેકશન કાર્ડ / લાયસન્સ / પાસપોર્ટ / આધારકાર્ડ તથા પાનકાર્ડ કોઈપણ એક પ્રમાણિત નકલ (ફોટો કોપી). (૫) દરેક આપનારનો પાસપોર્ટ સાઈઝના ૧ (એક) ફોટા તથા ઈલેકશન કાર્ડ / લાયસન્સ / પાસપોર્ટ / આધારકાર્ડ તથા પાનકાર્ડ કોઈપણ એક પ્રમાણિત નકલ (ફોટો કોપી). કુલ સાક્ષી-૨ દરેકના આધારકાર્ડ / ઈલેકશન કાર્ડ / લાયસન્સની ફોટો કોપી, કોઈપણ એક પ્રમાણિત નકલ (ફોટો કોપી). (9) ઘસારા માટે જુના દસ્તાવેજની અગર મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનનું ટેક્સ બિલ. જરૂર પડ્યે પ્લાન-રજાચિઠ્ઠી તેમજ બાંધકામ વાપરવાની પરવાનગી.

મકાન અને જમીનના દસ્તાવેજની પ્રક્રિયાઃ-

(૧). જમીનના જરૂરી ગા. ન. નં. 9/૧૨, હક્કપત્રક- ૬ ની નોંધો અને ૮/અ ચકાસવા.
(ર). ખરીદનાર અને વેચનારે સબ રજિસ્ટ્રાર ઓફિસમાં મુળ દસ્તાવેજમાં સહી કરીને રજૂ કરવાનો હોય છે.
(૩). સબ રજિસ્ટ્રાર પ્રાથમિક ચકાસણી કરશે. જેવી કે ક્ષેત્રફળ, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, ભરેલી રજિસ્ટ્રેશન  ફીનો પુરાવો વગેરે.
(૪). મૂળ દસ્તાવેજ સાથે કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન માટે INPUT SHEET સબ રજિસ્ટ્રારને આપો.
(પ). INPUT SHEET  ઉપરથી કોમ્પ્યુટરમાં DATA ENTRY થશે.
(૬.) સબ રજિસ્ટ્રાર દ્વારા ગણેલી જરૂરી રજિસ્ટ્રેશન ફી ભરવી.
(૭). કોમ્પયુટરમાં ફોટો, આંગળાંની છાપ વગેરે લેવામાં આવશે.
(૮). જમીનની માર્કેટ વેલ્યુએશન ચેક થશે. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ખુટતી હોય તો કલમ-૩૨ની નોટીસ અપાશે. હવે પ્રિ-વેલ્યુએશન મુજબ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ભરપાઈ કરાય છે.
(૯). સબ રજિસ્ટ્રાર દસ્તાવેજનું રજિસ્ટ્રેશન કરશે.
(૧૦). પ્રિન્ટ એન્ડોર્સમેન્ટ કોપી.
(૧૧). દસ્તાવેજનું સ્કેનિંગ થશે.
(૧૨). મૂળ દસ્તાવેજ ખરીદનારને તે જ અથવા પછીના દિવસે પાછો આપવામાં આવશે.
ટાઈટલ સર્ટિફિકેટ /ટાઈટલ રીપોર્ટ / ડોક્યુમેન્ટ તૈયાર કરવા માટે જરૂરી કાગળોની યાદી :
(૧). તલાટીને / મામલતદારને ત્યાંથી ગા.ન.નં. ૭/૧૨ નો ઉતારો તાજો તથા સને ૧૯૭૧ થી
(૨). આજદિન સુધીનો (પચાસ વર્ષનો), ૮- અ નો ઉતારો, નમુના - ૨ નો ઉતારો. મહેસુલ અગર ટેક્સ ભર્યાની પહોંચ.
(૩).મિલકતનું આકારણી પત્રક.
(૪). ગા.ન.નં. 9/૧૨ ઉતારામાં પડેલી હકકપત્રક નંબર - ૬ ની તમામ એન્ટ્રીઓ.
(૫). સિટી સર્વેમાં પ્રોપર્ટી આવેલી હોય તો પ્રોપર્ટીકાર્ડનો ઉતારો તથા ઈન્કવાયરી રજિસ્ટરની ફેરફાર નોંધની નકલ, સર્વે પ્લાનની નકલ.
(૬). ટી.પી. સ્કીમના હુકમની નકલ (લાગુ પડતું હોય તો) ફોર્મ-એફ, ઝોનિંગ સર્ટિફિકેટ, પાર્ટ પ્લાનની નકલ.
(૭). સોસાયટીની / એસોસિએશનની /તમારી તરફેણમાં થયેલા બાનાખત તથા વેચાણ દસ્તાવેજની નકલ તથા સબ રજિસ્ટ્રારની ઈન્ડેક્સ નંબર-૨ ની નકલ.
(૮). બિન ખેતીના હુકમની નકલ (N.A.Order) તથા મંજુર થયેલો પ્લાન.
(૯). કલમ-૬3 નીચે ખેતીની જમીન ખરીદવાની મંજુરીની નકલ / તે ઉપરના રિવિઝન ઓર્ડરની નકલ. તેમજ પ્રીમિયમ ભર્યાનો હુકમ.
(૧૦). શહેરોમાં લાગુ પડેલા ધી અર્બન લેન્ડ (સિલિંગ એન્ડ રેગ્યુલેશન) એક્ટની વેચાણની પરવાનગી (લાગુ પડેલી હોય તો) ફોર્મ નંબર-૧ ના હુકમની નકલ / રિવિઝન અપીલના હુકમની નકલ.
(૧૧). તમામ જુના દસ્તાવેજોની નકલ (અસલ બતાવવા સારુ લાવવી).
(૧૨). સોસાયટીના લે-આઉટ પ્લાન તેમજ સોસાયટીનું સીલ, પ્રમુખ-મંત્રીની સહી તથા એન્જિનિયરના સહી-સિક્કા કરવા તથા વેચાણ લીધેલી જમીન/મિલકતને લાલ રંગની હદથી દર્શાવવી.
(૧૩). સોસાયટીના/એસોસિએશનના/કંપનીના/ટ્રસ્ટના રજિસ્ટ્રેશન પ્રમાણપત્રની નકલ તેમજ લીફ્લેટયુ, બાયલોઝ, મેમોરેન્ડમ એન્ડ આર્ટિકલ્સ, ટ્રસ્ટ ડીડની નકલ.
(૧૪). ઈલેક્ટ્રિક બિલ અને પહોંચ.
(૧૫). મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન/ઔડાની મ્યુનિસિપાલિટીની બાંધકામની મંજુરીની નકલ તથા મંજુર થયેલા પ્લાન, બાંધકામ.
(૧૬). છેલ્લું મ્યુનિસિપલ / પંચાયતનું ટેક્સનું બિલ તથા પહોંચની નકલ.
(૧૭). જમીન માલીકોની કુટુંબના સભ્યોની વંશાવલી (પેઢી નામું) પૂરેપૂરું નામ, ઉંમર, ધંધો, સરનામું દર્શાવવું.
(૧૮). દૈનિક પત્રમાં જાહેર નોટીસ આપવી.
૧૯). સોસાયટીનું / એસોસિએશનનું સભ્ય અંગેનું બિન -બોજાનું સર્ટિફિકેટ / નો-ઓબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ / શેર સર્ટિફિકેટ / એલોટમેન્ટ લેટર.
(૨૦). મૃત્યુના પ્રમાણપત્રની નકલ, વિલ તથા પ્રોબેટ/સક્સેશન સર્ટિફિકેટ કે લેટર ઓફ એડમિનિસ્ટ્રેશનની નકલ.
(૨૧). પાવર ઓફ એટર્નીની નકલ.
(૨૨). ભાગીદારી પેઢીના તમામ ઉત્તરોત્તર દસ્તાવેજની નકલ તથા પેઢીની નોંધણીનું પ્રમાણપત્ર.
(૨૩). સોસાયટીના/એસોસિએશને ખરીદેલી મિલકતના દસ્તાવેજની નકલ.
(૨૪). હાલના માલિક અને તેઓ જેને વેચાણ આપવા માગતા હોય તો બન્ને વચ્ચે થયેલા રજિસ્ટર્ડ /અનરજિસ્ટર્ડ કરારની / બાનાખત ચિઠ્ઠીની નકલ, રજિસ્ટર્ડ હોય તો ઈન્ડેક્સ-૨.
(૨૫). ટ્રસ્ટની મિલકત બાબતે ચેરિટી કમિશનરની વેચાણની મંજુરીની નકલ.
(૨૬). લાગુ પડતા સરકારી, અર્ધસરકારી હુકમો.
(૨૭). મિલકત અંગે કોર્ટ કાર્યવાહી થયેલી હોય અગર ચાલતી હોય તો દાવા, અપીલ, અરજી, જવાબ, દસ્તાવેજી પુરાવા, સમાધાન થયેલા હુકમો.
(૨૮). ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટનું સોગંદનામું, વહેંચણી, બક્ષિસ, ભાડાપટ્ટો, લાયસન્સનાં એગ્રીમેન્ટ, અદલાબદલીનો દસ્તાવેજ, ગીરો અને ગીરોમુક્તિનો દસ્તાવેજ તથા અન્ય જે પણ લખાણો થયેલાં હોય તેની ખરી નકલ (અસલ દસ્તાવેજો/લોન વગેરે તપાસણી અંગે મંગાવવા).
(૨૯). RERA હેઠળ યોજનાના રજિસ્ટ્રેશન અંગેનું સર્ટિફિકેટ.

નોંધઃ-(જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા  લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા.)

જમીનનું મૂલ્યાંકન તેમજ વળતર નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ

 

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

૨૦૧૩ના કાયદામાં લેન્ડ રેફરન્સ કોર્ટના બદલે અલગ સત્તાતંત્ર (Authority) સમક્ષ કરવાની જોગવાઈ છે

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

જમીન સંપાદન અધિનિયમ-2013માં

(ગતાંકથી ચાલુ)

આપણે ગત લેખમાં જમીન સંપાદન અધિનિયમ-૧૮૯૪ અને નવીન ૨૦૧૩ના કાયદાની જમીન સંપાદન પ્રક્રિયાની જોગવાઈઓની માહિતી રજૂ કરવામાં આવેલ, આજકાલ બુલેટ ટ્રેન, નેશનલ હાઈવે, મેટ્રો ટ્રેન કે અન્ય મોટા પ્રોજેક્ટો હેઠળ સંપાદન થતી જમીનોના ખાતેદારો દ્વારા ઉગ્ર સ્વરૂપે રજૂઆતો / વિરોધ જોવા મળે છે, જેમ જણાવ્યું તેમ જાહેર હેતુ માટે કાનુની પ્રક્રિયા અનુસરીને કોઈપણની જમીન / મિલકત સંપાદીત કરવાનો બંધારણની જોગવાઈઓ પ્રમાણે રાજ્યને અધિકાર છે, હા, તેમાં ચોક્કસ પારદર્શક પ્રક્રિયા અનુસરવી તેમજ પ્રવર્તમાન માર્કેટ દર મુજબ વળતર નક્કી કરવું, નવીન કાયદામાં જમીન ગુમાવવા બદલ દિલાસા વળતર (Solatium Compensation) ની જોગવાઈઓ જાણવી જરૂરી છે. જમીન સંપાદન, પુનઃવસન અને પુનઃસ્થાપન, વ્યાજબી વળતર અને પારદર્શિતાનો અધિકાર અધિનિયમ ૨૦૧૩ મુજબ કલમ-૨૬ હેઠળ સંપાદિત થતી જમીનનું વળતર નક્કી કરવા માટે સિધ્ધાંતો નક્કી કરવામાં આવેલ છે. જેમાં સૌ પ્રથમ વળતરની બજાર કિંમતને કયા આધાર વર્ષ તરીકે નક્કી કરવી. તો તે અંગે કલમ-૧૧ મુજબનું પ્રસિધ્ધ થાય તે તારીખે જે બજાર કિંમત થાય તે વિચારણામાં નિર્ણાયક તરીકે લેવાની છે. આ અંગે કલમ-૧૧ પ્રાથમિક જાહેરનામાની તારીખે તે સમયે થયેલા ખરેખર વેચાણ અથવા સંપાદન હેઠળની જમીનના જ સ્વરૂપની અને બધી રીતે તેના જેવા જ સંજોગોવાળી જમીનના થયેલા વેચાણનો પુરાવો વિચારણામાં લઈ યોગ્ય બજાર કિંમત નક્કી કરવાનું એક માપદંડ છે અને સંપાદિત થતી જમીનના જ વિસ્તારની સરખા મુલ્યાંકનની જમીનનો વેચાણ પુરાવો મળે તો બજારકિંમત આવા વેચાણમાં જણાવેલ કિંમતને અનુલક્ષીને વળતરની રકમ નક્કી કરી શકાય. ખાસ કરીને શહેરી વિસ્તારની જમીનો માટે મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકા / વિકાસ સત્તા મંડળ / જીલ્લા / તાલુકા મથક તેમજ ઔદ્યોગિક રીતે વિકાસ પામતા વિસ્તારોનું મૂલ્યાંકન વૈજ્ઞાાનિક ઢબે થઈ શકે તે માટે આવી જમીનોનું મૂલ્યાંકન રાજ્ય સરકારના ટાઉન પ્લાનીંગ અને મૂલ્યાંકન ખાતાના અધિકારીઓ મારફત કરાવવામાં આવે છેે. 

જમીન સંપાદન કરતી વખતે કલમ-૨૬ અન્વયે ઉપરોક્ત માપદંડ જમીનનું વળતર નક્કી કરવાના છે. હવે કલમ-૨૭ હેઠળ વળતરની ગણતરી કઈ રીતે કરવાની છે તે પણ નક્કી કરવામાં આવ્યું છે અને તે અનુસાર જમીન સાથે જોડાયેલ તમામ મિલકતોને (મકાન, ઝાડ સહિત) સમાવિષ્ટ રાખીને નક્કી કરવામાં આવે છે અને તેમાં રાજ્ય સરકાર પોતાના જુદા જુદા વિભાગોના ઉપયોગ માટે, જાહેર સાહસો (Public undertaking) માટે જેમાં રાજ્ય સરકાર હેઠળની કંપનીઓ / બોર્ડ / કોર્પોરેશનનો સમાવેશ થાય છે અને જેમાં રાજ્ય સરકાર અને ખાનગી ભાગીદારી પ્રોજેક્ટ જેને PPP (Public Private Partnership) તરીકે ઓળખવામાં આવે છે અને તેમાં સંપાદિત થતી જમીનની માલિકી સંપૂર્ણપણે રાજ્ય સરકારની રહેલી હોય અને રાજ્ય સરકાર ખાસ કિસ્સામાં ખાનગી કંપનીઓ માટે જાહેર હેતુ માટે ગણી સંપાદન કરે ત્યારે કાયદાથી નક્કી કરેલ માપદંડો મુજબ વળતરની રકમની ગણતરી કરવાની હોય છે અને તે અનુસાર બજાર કિંમત જે નક્કી કરવામાં આવે તે જો જમીન ગ્રામ્ય વિસ્તારની હોય તો બે (૨)નો ગુણાંક અને શહેરી વિસ્તાર માટે એક (૧) નો ગુણાંક નક્કી કરવામાં આવેલ છે અને આ વળતર નક્કી કરવામાં જમીન સાથે જોડાયેલ અન્ય મિલકતોનો પણ સમાવેશ થાય છે અને જે જમીનની બજાર કિંમત નક્કી કરવામાં આવે તેમાં ૧૦૦% Solatium દિલાસા વળતર ચૂકવવાનું હોય છે. અગાઉના કાયદામાં વળતરની રકમ નક્કી કરવામાં આવે તેમાં ફક્ત ૩૦% Solatium હતું. જે નવીન ૨૦૧૩ના કાયદામાં ૧૦૦% કરવામાં આવ્યું છે. આમ જેની શહેરી વિસ્તારમાં જમીન સંપાદન થાય તેમાં ઉપરોક્ત માપદંડ મુજબ સોલેશ્યમની રકમ ઉમેરતાં બે ગણી વળતરની રકમ અને ગ્રામ્ય વિસ્તારની જમીન માટે સોલેસ્યમની રકમ ઉમેરતાં ચાર ગણા વળતરની રકમ નક્કી કરવાની થાય છે. જમીન સાથે અન્ય અસ્કમાયતો અંગે વળતર નક્કી કરવા માટે જમીનમાં જો પાક ઉભો હોય તો તે અંગે ખેતીવાડી ખાતાનો અભિપ્રાય મેળવી ઉભા પાકની કિંમત નક્કી કરવાની થાય અને જો જમીનમાં ઝાડ હોય તો તે અંગે વન અને પર્યાવરણ વિભાગનો અભિપ્રાય મેળવવાનો થાય, આ ઉપરાંત ઘણીવાર જે જમીન સંપાદન થાય તે પુરેપુરી સંપાદન થવાને બદલે અંશતઃ સંપાદન થાય અને તેના કારણે જમીનના ટુકડા કે મહત્વની ન રહે ત્યારે હિત ધરાવતી વ્યક્તિને જે નુકશાન થાય તે, તેજ રીતે સ્થાવર અને જંગમ મિલકતને જે નુકશાન થાય તે, તેજ રીતે રહેઠાણનું મકાન અથવા ધંધા / વ્યપારનું સ્થળ બદલવાની સ્થિતિ ઉભી થાય તેના કારણે જે ખર્ચ થાય તે, તેમજ અસરગ્રસ્ત કુટુંમ્બોને સમન્યાય અને લાભના હિતમાં બીજું જે કારણ હોય તેનો સમાવેશ વળતર ચૂકવવાના એવોર્ડમાં સમાવેશ કરવાનો થાય છે.

જમીન મિલકતના દસ્તાવેજોની નોંધણીની કાયદાકીય જોગવાઈઓ

 

પક્ષકારોએ સહી કરેલા લખાણ-દસ્તાવેજને રજિસ્ટ્રેશન માટે કેટલા સમયમાં રજૂ કરવો જરૂરી છે ?

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

તમારી જમીન, તમારી મિલકત 

> નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

સ્થાવર મિલકત એટલે કે જમીન મિલકત એ મૂળભૂત રીતે રાજ્યનો વિષય છે એટલે કે માત્ર રાજ્ય સરકારને જ તે સંબંધી કાયદા કરવાની સત્તા છે. તેમ છતાં, ખેતીની જમીન સિવાય મિલકતની તબદીલી અને ખેતરની અને દસ્તાવેજ સમાવતી યાદી હેઠળ છે એટલે કે બન્ને કેન્દ્ર અને રાજ્ય સરકાર, આ બાબતમાં કાયદો કરી શકે છે. પછી ભલે ભારતીય નોંધણી અધિનિયમ, ૧૯૦૮, કેન્દ્ર સરકારનો હોય તે છતાં અધિનિયમ હેઠળની ઘણી ખાસ સત્તા રાજ્ય સરકારને નિમેલ અથવા સત્તામંડળોને આપવામાં આવી છે. તેથી અધિનિયમનો અમલ મુખ્યત્વે વ્યકિતગત રાજ્ય સરકારે સંભાળવાનો છે.

સ્થાવર મિલકતકઈ હોઈ શકે / જેનું રજિસ્ટ્રેશન ફરજિયાત કે મરજિયાત હોઈ શકે?
સ્થાવર મિલકતમાં કોઈપણ જમીન, મકાન, વારસાગત, ભથ્થાં, જવાના હકો, લાઈટસ, મત્સ્યોદ્યોગ અથવા જમીનમાંથી અને જમીન સાથે જોડાયેલી અથવા કોઈપણ વસ્તુને કાયમી જોડાયેલી કોઈપણ વસ્તુમાંથી ઊભા થતા બીજા લાભનો સમાવેશ થાય છે. પણ તેમાં લાભો સાથે સંકળાયેલા તમામ સોદા રજિસ્ટ્રેશનને પાત્ર છે. જમીન સાથે જોડાયેલાં યંત્રોને આવરી લેવાયેલાં છે અને તેની જમીન, મકાન અથવા યંત્ર ગીરો મૂકીને લોન ઊભી કરી હોય તો, તેનું રજિસ્ટ્રેશન જરૂરી છે. હવે આપણે ફરજિયાત નોંધણીપાત્ર દસ્તાવેજ/લેખ અંગેની વિગતો રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈ મુજબ જોઈશું.

કલમ-૧૭(૧)(અ) : રજિસ્ટ્રેશન એક્ટનો કાયદો અમલમાં આવ્યો તેમજ ત્યારબાદ સને ૨૦૦૧ માં તેને આનુષંગિક અન્ય કાયદાઓની જાહેરાત કરવામાં આવી તે અગાઉ અથવા ત્યારબાદ કોઈપણ જંગમ મિલકતની તબદીલી અવેજથી થતી હોય અને તે અંગેના તમામ કરારો તથા લખાણો જેની ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ ૫૩/એ માં સમાવેશ થતો હોય તેવા તમામ કરારો કે લખાણોની નોંધણી કરાવવી ફરજિયાત છે. જો તેવા કોઈપણ તબદીલી અંગેના કરારો કે લખાણોની નોંધણી કરાવેલી ન હોય તેવા કરારો કે લખાણોથી સદરહુ કલમ ૫૩/એ ના હેતુઓને કોઈ અસર થશે નહીં. આમ ઉપરની હકીકતમાં નીચે જણાવેલા મુખ્યત્વે દર્શાવેલા દસ્તાવેજોની રજિસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈ મુજબ નોંધણી કરાવવી ફરજિયાત છે અને તે માટે જે તે સમયે પ્રવર્તમાન હોય તેવી લાગુ પડતી સ્ટેમ્પ ડયુટી જે તે દસ્તાવેજ ઉપર ભરવી પડે છે. (૧) વેચાણનો કરાર યાને સાટાખત, (૨) વેચાણની રૂએ કબજા રસીદ, (૩) વેચાણનો દસ્તાવેજ, (૪) બક્ષિસનો દસ્તાવેજ, (૫) રીલીઝનો દસ્તાવેજ, (૬) વેચાણ દસ્તાવેજની અવેજમાં આપવામાં આવેલ જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની, (9) ગીરોનો દસ્તાવેજ (૮) અદલા-બદલીનો દસ્તાવેજ, (૯) સ્થાવર મિલકત સંબંધિત કરવામાં આવેલ કોઈ કોર્ટનો હુકમ કે હુકમથી જમીનના ભાગલા સંબંધિત દસ્તાવેજો, (૧૦) રીકન્વેયન્સનો દસ્તાવેજ, (૧૧) ભાડાપટ્ટાનો દસ્તાવેજ, (૧૨) દત્તકપત્ર, (૧૩) વહેંચણીનો દસ્તાવેજ રજિસ્ટ્રેશનની જરૂર ન હોય તેવા કયા દસ્તાવેજ હોઈ શકે તેની જોગવાઈ જોઈશું. કેટલાક અમુક દસ્તાવેજ સ્થાવર મિલકતને લાગુ હોવા છતાં, રજિસ્ટર્ડ કરવાની જરૂર નથી.

આ રજિસ્ટ્રેશન અધિનિયમની કલમ -૧૭૨ માં નીચે પ્રમાણે દસ્તાવેજો આપ્યા છે.
(૧) સમાધાન ખત, (૨) કોઈપણ કોર્ટનું હુકમનામું અથવા હુકમ, સિવાય કે દાવા અથવા કાર્યવાહીનું વિષય વસ્તુ હોય તે સિવાયની સ્થાવર મિલકતનું હુકમનામું બનતું હોય. (૩) સરકાર ધ્વારા સ્થાવર મિલકતની મંજુરી. (૪) મહેસુલ અધિકારીએ કરેલ વિભાજનનો લેખ. (૫) કંપનીઓના શેરોને લગતો લેખ, પછી ભલે, કંપનીની અસ્ક્યામત સંપૂર્ણપણે અથવા અંશતઃ સ્થાવર મિલકતની બનતી હોય. (૬) કિબેન્ચર પ્રમાણપત્ર, ડિબેન્ચરની સિક્યુરિટી, ડિબેન્ચર ધરાવનારાઓના ટ્રસ્ટીને સ્થાવર મિલકતની તબદીલી, ગીરો (૭) આવા ડિબેન્ચરના શેરો અથવા તબદીલી.
જ્યારે પેટા કલમ (૧-એ) માં નિર્દિષ્ટ કરેલા દસ્તાવેજો સિવાયનો કોઈપણ દસ્તાવેજ પોતે, જ્યારે કરેલો હોય ત્યારે કોઈપણ હક્ક, ઈલાકો અથવા હિત ઊભું કરતો નથી, મર્યાદિત કરતો નથી અથવા નાશ કરતો નથી. જમીન-મિલકતના લેખ રજિસ્ટર્ડ ન કર્યા હોય તો અસર શું થઈ શકે?

કલમ ૧૭ હેઠળ અથવા મિલકત તબદીલી અધિનિયમ ૧૮૮૨ ની જોગવાઈઓ હેઠળ રજિસ્ટર હોય તેવા દસ્તાવેજ રજિસ્ટર્ડ કરાવ્યો ન હોય તો, તેની સાથે કે આવો રજિસ્ટર્ડ નહીં કરાયેલો દસ્તાવેજ.

(૧) તેમાં જણાવેલ સ્થાવર મિલકત માટે અમલી બનતો નથી. (૨) આવી મિલકતને અસરકર્તા અથવા આવી સત્તા આપતા કોઈપણ વ્યવહારના પુરાવા તરીકે મેળવી શકાશે નહીં. (૩) તેથી, દસ્તાવેજ નિરર્થક બને છે અને તમામ વ્યવહારુ હેતુઓ માટે બિનઉપયોગી બને છે.
આવો દસ્તાવેજ માત્ર નીચેના મર્યાદિત હેતુઓ માટે સ્વીકારી શકાય. (૪) યથા નિર્દિષ્ટ દાદ અધિનિયમ (સ્પેસિફિક રીલિફ એકટ) હેઠળ નિર્દિષ્ટ પાલન માટેના દાવામાં કરારના પુરાવા માટે. (૫) મિલકત તબદીલ અધિનિયમની કલમ ૫૩-એ ના હેતુ માટે કરારના અંશતઃ પાલનના પુરાવા માટે (૬) સંતાન દત્તક લેવાની કોઈપણ સત્તા મળતી નથી.

કોઈપણ સ્થાવર મિલકતને લગતા લેખનું રજિસ્ટ્રેશન તેવી મિલકતની હકુમત-સ્થળ-વિસ્તારમાં આવેલ હોય તેના સબ રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ કરાવવાનું રહે છે.
અજાણી ભાષા હોય તો ભાષાંતર ઃ દસ્તાવેજ રજિસ્ટર કરનાર અધિકારી સમજતા ન હોય તેવી ભાષામાં દસ્તાવેજ હોય અને જિલ્લામાં સામાન્ય રીતે વપરાતી હોય તો, દસ્તાવેજનું સાચું ભાષાંતર અને તેની ખરી નકલ, અસલ સાથે રજુ કરવી જોઈએ (કલમ-૧૯)
ખાલી જગા, છેકછાક વગેરે અધિકૃત કરેલ હોવો જોઈએ ઃ દસ્તાવેજમાં લાઈન દોરેલી હોય, કોરી જગ્યા હોય, છેકછાક અથવા બદલા બદલી હોય તો તેની નોંધ થવી જોઈએ. (કલમ-૨૦).

મિલકતનું વર્ણન અને નકશો અને પ્લાન ઃ બિન વસિયતી દસ્તાવેજમાં સ્થાવર મિલકત ઓળખવા માટે વિગતોથી તેનું વર્ણન હોવું જોઈએ. તેની વિગતોમાં નીચેની વિગતો હોવી જોઈએ.
(૧) ઉત્તરમાં અને રોડસાઈડ આગળ આવેલાં ઘરો અને તેમના હાલના અને અગાઉના ભોગવટેદારો અને તેમના ઘર નંબર (હોય તો તે ), (૨) જમીનનો પ્રાદેશિક વિભાગ, અને બીજી મિલકતો જેના ઉપર તે આવેલ હોય, (૩) સરકારી નકશા અથવા સર્વે નંબરના સંદર્ભ સાથે તેની શકય સ્થિતિ (કલમ-૨૧) કલમ ૨૨, રાજ્ય સરકારને, એવું ઠરાવવાને અધિકૃત કરે છે કે ઘર જમીન સરકારી સંદર્ભથી વર્ણવેલા હોવા જોઈએ (કલમ-૨૨(૧) તેમ છતાં ઠરાવેલી વિગતો ન આપી હોય તો પણ દસ્તાવેજ રજિસ્ટર કરી શકાય. મિલકતનું વર્ણન તે ઓળખવા માટે પૂરતું હોવું જોઈએ.
(કલમ-૨૨(૨) પક્ષકારે સહી કરેલા લેખને રજિસ્ટ્રેશન માટે રજૂ કરવાનો સમય કેટલો મળી શકે ?

લેખ/દસ્તાવેજ, તે સહી કર્યાની તારીખથી ૪ મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે સબ રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ રજુ કરવો જોઈએ, (કલમ-૨૩). કોર્ટનું હુકમનામું અથવા હુકમ, દિવસ આખરી બને ત્યારથી ચાર મહિનાની અંદર રજૂ કરી શકાય. દસ્તાવેજ જુદી જુદી ઘણી વ્યકિતઓએ જુદા જુદા સમયે કર્યા હોય તો દરેક કર્યાની તારીખથી ૪ મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરી શકાશે, (કલમ-૨૪). જે તે પક્ષકારોમાંની અમુક વ્યકિતએ વિદેશમાં દસ્તાવેજ/લેખ કર્યા હોય તો તે સહી ભારતમાં તેના આવ્યા પછી ચાર મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે રજૂ કરી શકાય છે. પરંતુ જો ચાર મહિનાનો સમયગાળો ચુકી જવાય તો રજિસ્ટ્રેશન ફી બે ગણી ચૂકવીને વધુ ચાર મહિનાના સમયગાળામાં તેવા લેખ/દસ્તાવેજનું રજિસ્ટ્રેશન સબ રજિસ્ટ્રાર સમક્ષ કરી શકાય છે.

નોંધ:-(જમીન-મિલકતમાટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા  લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

-જમીન સંપાદન અધિનિયમ-2013માં જમીનનું મૂલ્યાંકન તેમજ વળતર નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ

 

લોકાભિમુખમાર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ૨૦૧૩ના કાયદામાં લેન્ડ રેફરન્સ કોર્ટના બદલે અલગ સત્તાતંત્ર (Authority) સમક્ષ કરવાની જોગવાઈ છે

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

(ગતાંકથી ચાલુ)

આપણે ગત લેખમાં જમીન સંપાદન અધિનિયમ-૧૮૯૪ અને નવીન ૨૦૧૩ના કાયદાની જમીન સંપાદન પ્રક્રિયાની જોગવાઈઓની માહિતી રજૂ કરવામાં આવેલ, આજકાલ બુલેટ ટ્રેન, નેશનલ હાઈવે, મેટ્રો ટ્રેન કે અન્ય મોટા પ્રોજેક્ટો હેઠળ સંપાદન થતી જમીનોના ખાતેદારો દ્વારા ઉગ્ર સ્વરૂપે રજૂઆતો / વિરોધ જોવા મળે છે, જેમ જણાવ્યું તેમ જાહેર હેતુ માટે કાનુની પ્રક્રિયા અનુસરીને કોઈપણની જમીન / મિલકત સંપાદીત કરવાનો બંધારણની જોગવાઈઓ પ્રમાણે રાજ્યને અધિકાર છે, હા, તેમાં ચોક્કસ પારદર્શક પ્રક્રિયા અનુસરવી તેમજ પ્રવર્તમાન માર્કેટ દર મુજબ વળતર નક્કી કરવું, નવીન કાયદામાં જમીન ગુમાવવા બદલ દિલાસા વળતર (Solatium Compensation) ની જોગવાઈઓ જાણવી જરૂરી છે. જમીન સંપાદન, પુનઃવસન અને પુનઃસ્થાપન, વ્યાજબી વળતર અને પારદર્શિતાનો અધિકાર અધિનિયમ ૨૦૧૩ મુજબ કલમ-૨૬ હેઠળ સંપાદિત થતી જમીનનું વળતર નક્કી કરવા માટે સિધ્ધાંતો નક્કી કરવામાં આવેલ છે. જેમાં સૌ પ્રથમ વળતરની બજાર કિંમતને કયા આધાર વર્ષ તરીકે નક્કી કરવી. તો તે અંગે કલમ-૧૧ મુજબનું પ્રસિધ્ધ થાય તે તારીખે જે બજાર કિંમત થાય તે વિચારણામાં નિર્ણાયક તરીકે લેવાની છે. આ અંગે કલમ-૧૧ પ્રાથમિક જાહેરનામાની તારીખે તે સમયે થયેલા ખરેખર વેચાણ અથવા સંપાદન હેઠળની જમીનના જ સ્વરૂપની અને બધી રીતે તેના જેવા જ સંજોગોવાળી જમીનના થયેલા વેચાણનો પુરાવો વિચારણામાં લઈ યોગ્ય બજાર કિંમત નક્કી કરવાનું એક માપદંડ છે અને સંપાદિત થતી જમીનના જ વિસ્તારની સરખા મુલ્યાંકનની જમીનનો વેચાણ પુરાવો મળે તો બજારકિંમત આવા વેચાણમાં જણાવેલ કિંમતને અનુલક્ષીને વળતરની રકમ નક્કી કરી શકાય. ખાસ કરીને શહેરી વિસ્તારની જમીનો માટે મહાનગરપાલિકા / નગરપાલિકા / વિકાસ સત્તા મંડળ / જીલ્લા / તાલુકા મથક તેમજ ઔદ્યોગિક રીતે વિકાસ પામતા વિસ્તારોનું મૂલ્યાંકન વૈજ્ઞાાનિક ઢબે થઈ શકે તે માટે આવી જમીનોનું મૂલ્યાંકન રાજ્ય સરકારના ટાઉન પ્લાનીંગ અને મૂલ્યાંકન ખાતાના અધિકારીઓ મારફત કરાવવામાં આવે છેે. 

જમીન સંપાદન કરતી વખતે કલમ-૨૬ અન્વયે ઉપરોક્ત માપદંડ જમીનનું વળતર નક્કી કરવાના છે. હવે કલમ-૨૭ હેઠળ વળતરની ગણતરી કઈ રીતે કરવાની છે તે પણ નક્કી કરવામાં આવ્યું છે અને તે અનુસાર જમીન સાથે જોડાયેલ તમામ મિલકતોને (મકાન, ઝાડ સહિત) સમાવિષ્ટ રાખીને નક્કી કરવામાં આવે છે અને તેમાં રાજ્ય સરકાર પોતાના જુદા જુદા વિભાગોના ઉપયોગ માટે, જાહેર સાહસો (Public undertaking) માટે જેમાં રાજ્ય સરકાર હેઠળની કંપનીઓ / બોર્ડ / કોર્પોરેશનનો સમાવેશ થાય છે અને જેમાં રાજ્ય સરકાર અને ખાનગી ભાગીદારી પ્રોજેક્ટ જેને PPP (Public Private Partnership) તરીકે ઓળખવામાં આવે છે અને તેમાં સંપાદિત થતી જમીનની માલિકી સંપૂર્ણપણે રાજ્ય સરકારની રહેલી હોય અને રાજ્ય સરકાર ખાસ કિસ્સામાં ખાનગી કંપનીઓ માટે જાહેર હેતુ માટે ગણી સંપાદન કરે ત્યારે કાયદાથી નક્કી કરેલ માપદંડો મુજબ વળતરની રકમની ગણતરી કરવાની હોય છે અને તે અનુસાર બજાર કિંમત જે નક્કી કરવામાં આવે તે જો જમીન ગ્રામ્ય વિસ્તારની હોય તો બે (૨)નો ગુણાંક અને શહેરી વિસ્તાર માટે એક (૧) નો ગુણાંક નક્કી કરવામાં આવેલ છે અને આ વળતર નક્કી કરવામાં જમીન સાથે જોડાયેલ અન્ય મિલકતોનો પણ સમાવેશ થાય છે અને જે જમીનની બજાર કિંમત નક્કી કરવામાં આવે તેમાં ૧૦૦% Solatium દિલાસા વળતર ચૂકવવાનું હોય છે. અગાઉના કાયદામાં વળતરની રકમ નક્કી કરવામાં આવે તેમાં ફક્ત ૩૦% Solatium હતું. જે નવીન ૨૦૧૩ના કાયદામાં ૧૦૦% કરવામાં આવ્યું છે. આમ જેની શહેરી વિસ્તારમાં જમીન સંપાદન થાય તેમાં ઉપરોક્ત માપદંડ મુજબ સોલેશ્યમની રકમ ઉમેરતાં બે ગણી વળતરની રકમ અને ગ્રામ્ય વિસ્તારની જમીન માટે સોલેસ્યમની રકમ ઉમેરતાં ચાર ગણા વળતરની રકમ નક્કી કરવાની થાય છે. જમીન સાથે અન્ય અસ્કમાયતો અંગે વળતર નક્કી કરવા માટે જમીનમાં જો પાક ઉભો હોય તો તે અંગે ખેતીવાડી ખાતાનો અભિપ્રાય મેળવી ઉભા પાકની કિંમત નક્કી કરવાની થાય અને જો જમીનમાં ઝાડ હોય તો તે અંગે વન અને પર્યાવરણ વિભાગનો અભિપ્રાય મેળવવાનો થાય, આ ઉપરાંત ઘણીવાર જે જમીન સંપાદન થાય તે પુરેપુરી સંપાદન થવાને બદલે અંશતઃ સંપાદન થાય અને તેના કારણે જમીનના ટુકડા કે મહત્વની ન રહે ત્યારે હિત ધરાવતી વ્યક્તિને જે નુકશાન થાય તે, તેજ રીતે સ્થાવર અને જંગમ મિલકતને જે નુકશાન થાય તે, તેજ રીતે રહેઠાણનું મકાન અથવા ધંધા / વ્યપારનું સ્થળ બદલવાની સ્થિતિ ઉભી થાય તેના કારણે જે ખર્ચ થાય તે, તેમજ અસરગ્રસ્ત કુટુંમ્બોને સમન્યાય અને લાભના હિતમાં બીજું જે કારણ હોય તેનો સમાવેશ વળતર ચૂકવવાના એવોર્ડમાં સમાવેશ કરવાનો થાય છે.

એજન્ટ અને પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડર વચ્ચેનો શું તફાવત છે ?

 
•  
જે નિર્ધારિત કામ કરવા માટે પાવર ઓફ એટર્ની આપેલો હોય, તો તે કામ પૂરું થતાં તેનો અંત આવે છે 
સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

    આ કાયદા હેઠળ પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ જો નોટરી સમક્ષ તેમાં સહી કરી હોય, તો લેખ કરી આપનારની સહીના એક્ઝિક્યુશનને તથા લેખની અધિકૃતતાને કોર્ટ ખરી માની લે છે.

પાવર ઓફ એટર્ની બે વ્યક્તિઓ સંયુકત રીતે પણ આપી શકે છે તેમજ તેવા લેખ દ્વારા બે વ્યકિતઓને જોઈન્ટલી અને /અગર સેવરલી રીતે કાર્ય કરવા પણ અધિકૃત કરી શકાય છે. પાવર ઓફ એટર્ની મર્યાદિત સમય માટે પણ આપી શકાય છે તેમજ જનરલ પાવર ઓફ એટર્નીને રદ પણ કરી શકાય છે. જો ચોકક્સ કામ કરવા માટેનો પાવર ઓફ એટર્ની આપેલો હોય, તો તે કામ પૂરું થતાં તેનો અંત આવે છે. પાવર ઓફ એટર્નીનું સાક્ષીકરણ પણ ફરજિયાત નથી.

    મુખત્યારનામું રરજિસ્ટ્રેશન ફરજિયાત નથી, સિવાય કે તે સ્થાવર મિલકતને માટે આપેલું હોય અવેજ સહિતનું, હિતવાળું કપલ્ડ વિથ ઈન્ટરેસ્ટ હોય તથા સ્થાવર મિલકતના વેચાણ માટે નજીકના સગા હોય નહીં તેવી વ્યકિતને અપાયેલું હોય. જો એકથી વધુ મુખત્યારની નિમણૂક થઈ હોય, તો દરેક વ્યકિત દીઠ વધારાની સ્ટેમ્પ ડયુટી લાગે છે. જો સ્થાવર મિલકત માટે મુખત્યારનામું અપાયેલું હોય, તો વેચાણખત ઉપર લાગે તેટલી સ્ટેમ્પ ડયુટી પણ લાગે છે.

     

 સમાજ માટે મુખત્યારનામું ખૂબ જ ઉપયોગી દસ્તાવેજ છે. તે સમય બચાવે છે, સંબંધો સાચવે છે, વિશ્વાસનું વાતાવરણ ઉત્પન્ન કરે છે અને જરૂર જણાય તો તેને રદ પણ કરી શકાય છે તથા પરત પણ ખેંચી શકાય છે.

આમ પાવર ઓફ એટર્ની એક વ્યકિતએ બીજી વ્યકિત ઉપર મુકેલા વિશ્વાસનો લેખ

ગણાય અને તેવો વિશ્વાસ જ્યાં સુધી પાવર ઓફ એટર્નીનો લેખ કાયદેસર રીતે રદ કરવામાં ન આવે ત્યાં સુધી ચાલુ રહે છે. જો કુલમુખત્યાર કોઈ ગેરકાયદે કે ગુનાઇત કૃત્યો કરે અગર અધિકાર બહારનું કૃત્ય કરે તો તે માટે પાવર ઓફ એટર્ની આપનાર જવાબદાર રહેશે નહીં. વળી પાવર ઓફ એટર્ની આપનારને લેખ દ્વારા કુમમુખત્યારે કરેલી કાર્યવાહીઓની જાણ કરવાનીફરજ પણ છે અને તેવી કાર્યવાહીની વિગતો મેળવવાનો પણ મુખત્યારનામુ લખી આપનારને કાયદેસરનો હક્ક અને અધિકાર રહે છે.

નોંધ:-જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક

કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ લેખાંક-3

 

રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- આ કાયદામાં ડેવલપર દ્વારા 'મોનોપોલી' ઉભી કરવામાં ન આવે તેની પણ જોગવાઈઓ છે

ગત લેખમાં આપણે રીયલ એસ્ટેટના પ્રમોટર / ડેવલપરની શું ફરજો છે તે અંગે વર્ણન કર્યું તેજ રીતે મકાન / એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ મેળવનારના (Allotee) અધિકારો અને ફરજો છે તે અંગેની જોગવાઈઓ પ્રકરણ-૪ના કલમ-૧૯માં જણાવવામાં આવી છે અને તે મુજબ ફાળવણીથી મેળવનાર (Allotee) રેગ્યુલરી ઓથોરીટીએ મંજૂર કરેલ સંપૂર્ણ વિગતો સાથેનો નકશો, લે આઉટ અને આ કાયદા / નિયમોથી નક્કી કરેલ માહિતી સાથે પ્રમોટર દ્વારા સહી કરેલ સમજૂતી કરાર (MOU - Agreement) મેળવવા હક્કદાર છે તેમજ વેચાણ સમજૂતી કરારમાં જણાવ્યા પ્રમાણે પાણી, સેનીટેશન અને અન્ય સવલતોની જોગવાઈ સહિત, પ્રોજેક્ટ તબક્કાવાર પુરૂં કરવાનું સમયપત્રક મેળવવા હક્કદાર છે. તેજ રીતે પ્રમોટર દ્વારા જે મુજબ એકરારનામું કરવામાં આવ્યું હોય તે મુજબ મકાન / એપાર્ટમેન્ટનો કબજો મેળવવા માટે દાવો કરવા (Claim) માટે હક્કદાર રહેશે અને તેજ રીતે ફાળવણીથી મેળવનારાનું એસોસીએશન કોમન ફેસીલીટી (સામુહિક) અંગે સંયુક્તપણામાં દાવો કરવાનો હક્ક રહેશે. વધુમાં ફાળવણીથી મેળવનારના હક્કનું રક્ષણ થાય તે માટે પ્રમોટર દ્વારા વેચાણ અંગેની સમજૂતી કરાર મુજબ અને નિયમોના ભંગ બદલ નોંધણી રદ થાય અથવા મોકુફ કરવામાં આવે અને તેના કારણે પ્રમોટર દ્વારા વ્યવસાય બંધ થાય અને સમજૂતી કરારનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ જાય અને મકાન / એપાર્ટમેન્ટનો કબજો સોંપવામાં અસમર્થ થાય ત્યારે પ્રમોટર પાસેથી આ અધિનિયમ હેઠળ ઠરાવવામાં આવે તેટલા દરે વ્યાજ અને તે હેઠળ જોગવાઈ કરવામાં આવે તેટલી વળતર સાથે ચૂકવણીની રકમનો રી-ફંડનો દાવો (Claim) કરવા હક્કદાર થાય છે.

ઘણીવાર એવું બને છે કે, મકાન / એપાર્ટમેન્ટ કબજો સુપ્રત કરવામાં આવે, પરંતુ પ્રમોટર દ્વારા કોમન (મજીયારા) વિસ્તારોના દસ્તાવેજો અને પ્રોજેક્ટ દા.ત. ગાર્ડન, પાર્કિંગ - પ્લે એરીયા, સોલીડવેસ્ટના દસ્તાવેજો અથવા કબજો સુપ્રત કરવામાં આવતો નથી. તો આ કાયદાની જોગવાઈ મુજબ ફાળવણીથી મેળવનારા આવા દસ્તાવેજો / કબજો મેળવવા હક્કદાર છે. બીજું કે જેમ ફાળવણીથી મેળવનાર પ્રમોટર પાસેથી વેચાણ સમજૂતી કરાર મુજબ દસ્તાવેજો / સુવિધા મેળવવા હક્કદાર છે, તેજ રીતે કલમ-૧૩ મુજબ એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ / મકાનના સમજૂતિ કરાર મુજબ ફાળવણીથી મેળવનારે શરતો મુજબ ચૂકવણી (Payment) કરવાની અને સમયમર્યાદા નક્કી કરે તે પ્રમાણે ચૂકવણી કરવા બંધાયેલ છે, કારણ કે પ્રમોટર અને એલોટી વચ્ચેનો સમજૂતી કરાર એકતરફી નથી. બંને પક્ષે પાલન કરવા પરસ્પર બંધાયેલ છે, તેજ રીતે દસ્તાવેજ અંગેના ચાર્જીસ, મ્યુનિસિપલ વેરા, પાણી અને વીજળીના ચાર્જીસ, નિભાવ ખર્ચ, જમીન મહેસૂલ અને જે પણ અન્ય ચાર્જીસ વસુલ કરવાપાત્ર હોય અથવા જે હિસ્સો (Contribution) ચૂકવવાપાત્ર હોય તે આપવા માટે બંધાયેલ છે. આજ રીતે સમજૂતી કરાર મુજબ જે ચૂકવણું કરવાની સમયમર્યાદા નક્કી કરવામાં આવેલ હોય તેમાં વિલંબ થાય તો જે નક્કી કરવામાં આવે તે દરે વ્યાજ ચૂકવવા પણ જવાબદાર ગણાશે અને સમજૂતી કરાર મુજબ પ્રમોટર અને ફાળવણીથી મેળવનાર બંને વચ્ચેની પરસ્પર સમજૂતીથી વ્યાજની રકમ ઘટાડી શકે છે. આ ઉપરાંત દરેક પ્લોટ / મકાન ધારક એસોસીએશન / સહકારી મંડળી અથવા ફેડરેશનની રચના કરવામાં આવે તેમાં ભાગ લેવો જરૂરી છે. તેજ રીતે મકાનના ભોગવટા પ્રમાણપત્ર મળ્યા બાદ ફાળવણીથી મેળવનારે બે મહિનાનાં સમયગાળામાં કબજો લેવાનો છે અને મકાન / પ્લોટનો જે દસ્તાવેજ કરવાનો હોય તેમાં ભાગ લેવાનો રહેશે.

આમ ઉપર્યુક્ત જોગવાઈઓ ફાળવણીથી (Allotees) મેળવનારાઓને જાણવી જરૂરી છે, કારણ કે તેઓના અધિકાર સાથે ફરજો છે અને તેમાં પ્લોટના ફાળવણીકારે સમયમર્યાદામાં ચૂકવણું કરવાની બાબત પણ ખાસ ધ્યાનમાં રાખવાપાત્ર છે. આ કાયદા હેઠળની મુખ્ય જોગવાઈઓ પૈકી રીયલ એસ્ટેટના ડેવલપર, પ્રમોટર અને ફાળવણીથી મેળવનારાઓના શું અધિકારો અને ફરજો છે તેનું વર્ણન કર્યું પણ સાથો સાથ આ કાયદાનું નિયમન કરતું સત્તા મંડળ (Authority) છે તેના શું કાર્યો છે (Function) છે તે પણ જાણવું અગત્યનું છે અને તે માટે કાનુની જોગવાઈઓ કલમ-૩૪માં કરવામાં આવી છે અને તે અનુસાર રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની નોંધણી, એજન્ટો, એન્જીનીયર્સ, આર્કિટેકની નોંધણી અને તેનું નિયમન કરવાનું છે અને જે નોંધણી કરવામાં આવે તેની વેબસાઈટ ઉપર મૂકવાની અને જાહેર જનતાની જાણકારી માટે પ્રસિધ્ધ કરવાનું અને જાળવવાનું તેજ રીતે જો કોઈ નોંધણી રદ કરવામાં આવી હોય અથવા શિક્ષા કરવામાં આવી હોય તેવી નોંધણીના કારણો સહિત કસુરદારો તરીકે પ્રમોટરના ફોટોગ્રાફ સહિત દાખલ કરવાનો અને આ રીતે નોંધાયેલ એજન્ટો પણ કસુરવાર ઠરે તો તેઓના નામ અને ફોટોગ્રાફ દાખલ કરવાનો, આ કરવાનું કારણ એ છે કે, જાહેર જનતાને પણ પ્રમોટર / એજન્ટોની તેઓના કૃત્યની જાણકારી મળી રહે. રીયલ એસ્ટેટ ઓથોરીટીને ફાળવણીથી મેળવનારાઓ / પ્રમોટરો અને એજન્ટો પાસેથી જે ફી વસુલ કરવાની હોય તે વિસ્તારો પ્રમાણે નક્કી કરવાની અને તેના નિયમો ઘડવાની સત્તા છે. તેજ રીતે પ્રમોટર / એજન્ટ / ફાળવણીથી મેળવનારાઓ ઉપર આ કાયદા હેઠળ જે ફરજો અને જવાબદારીઓ લાદવામાં આવી છે તેનું પાલન સુનિશ્ચિત કરાવવાનો અધિકાર છે અને આ થાય તોજ લોકોમાં વિશ્વાસ બેસે અને જેથી આ કાયદા હેઠળ જે જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે તે ઉપરાંત સમુચિત સરકાર (રાજ્ય અને કેન્દ્ર) જે વધારાની સત્તાઓ ઓથોરીટીને સુપ્રત કરે તેનું પાલન કરાવવાની જવાબદારી છે. સત્તા મંડળને પ્રમોટર / એજન્ટ / ફાળવણીથી મેળવનારાઓ ઉપર આ અધિનિયમ હેઠળ ઘડવામાં આવેલ નિયમોના પાલનના ભાગરૂપે દંડ અથવા વ્યાજ નાખવાની પણ સત્તા ધરાવે છે અને તેને વસુલ કરવાની સત્તામાં જમીન મહેસૂલની બાકી તરીકે પણ વસુલ કરી શકે છે. રીયલ એસ્ટેટમાં જો અમુક ડેવલપર દ્વારા ઈજારા સ્થિતિ (Monopoly Situation) ઊભી કરીને દુરઉપયોગ કરવામાં આવે અને જેંના કારણે ફાળવણીથી મેળવનારાઓનું હિત જોખમાય તો ઓથોરીટીને કોમ્પીટીશન કમિશન ઓફ ઈન્ડિયાને કાર્યવાહી કરવા પણ જણાવવાની જોગવાઈઓ છે. આમ રેરા કાયદાની જોગવાઈઓ રીયલ એસ્ટેટના નિયમન માટે અને તમામ સ્ટેક હોલ્ડર્સનું (Stake Holders) હિત જળવાય તે માટેનો છે.  (સંપૂર્ણ)

 લેખાંક-1 માટે અહિ કિલક કરો

 લેખાંક-2 માટે અહિ કિલક કરો