જમીન મિલકતના કેવા લખાણોની નોંધણી કરાવવી જરુરી છે?.તેની કાનુની જોગવાઇ કેવી છે.?

 

સ્થાવર મિલકતને લાગુ હોવા છતા કેવા પ્રકારના લખાણો કે દસ્તાવેજ ને રજીસ્ટર્ડ કરવાની જરુર નથી?

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

 

જમીન સંપાદન કાયદામાં જાહેર હેતુ માટે જમીન સંપ્રાપ્ત કરવાની જોગવાઈઓ

- ગુજરાત ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટ અને

- ટાઉન પ્લાનીંગ સ્કીમોનું અમલીકરણ જરૂરી

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

ભારતના બંધારણમાં નાગરિકોને મૂળભૂત હક્કો આપવામાં આવ્યા છે તેમાં અગાઉ મિલ્કતનો અધિકાર હતો (Right to Property) તેમાં સુધારો કરીને આર્ટીક્લ-૩૦૦ એ મુજબ મિલ્કતના મુળભુત અધિકાર (Fundamental Rights)માંથી કાનુની અધિકાર (Statutory Rights) આપવામાં આવ્યો છે એટલે કે નાગરિકને મિલ્કત ધરાવવાનો અધિકાર છે પરંતુ જાહેર હેતુ માટે કાનુની કાર્યવાહી અનુસરીને જાહેર હેતુ માટે યોગ્ય વળતર આપીને જમીન સંપાદન કરી શકાય છે. (Save as provided in the law) અગાઉ જમીન સંપાદન કરવા માટે અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ જમીન સંપાદન અધિનિયમ-૧૮૮૪ની જગ્યાએ નવીન સંપાદન અધિનિયમ - ૨૦૧૩ ઘડાયો ત્યાં સુધી જુના કાયદા ૧૨૮ વર્ષ સુધી અમલમાં રહ્યો. નવીન કાયદામાં fair compensation યોગ્ય વળતરની સાથે પુનઃવસન, પુનઃસ્થાપન તેમજ અસરગ્રસ્તોની સામાજીક, આર્થિક અસરો વિગેરે મુખ્ય બાબતો છે તે ઉપરાંત જૂના કાયદા મુજબ આ કાયદામાં ખાનગી ઉદ્યોગગૃહોને જાહેર હેતુ ગણી જમીન સંપાદન કરવાની જોગવાઈ નથી એટલે કે ફક્ત સરકારના જાહેર હેતુ માટે તેમજ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ માટે જ જમીન સંપાદન કરવાની જોગવાઈ છે. આ કાયદાની જોગવાઈઓ અંગે અગાઉના લોકાભિમુખ માર્ગદર્શનના લેખોમાં વિસ્તારપૂર્વક વર્ણન કરવામાં આવ્યું છે. ખાસ કરીને અગાઉ વળતરની બાબતમાં તકરાર હોય તો સિવીલ કોર્ટમાં લેન્ડ રેફરન્સ કરવો પડતો હતો. નવીન કાયદામાં આ અંગેના સ્પેશ્યલ ટ્રીબ્યુનલની રચના કરવાની જોગવાઈ છે અને તે મુજબ ગુજરાતમાં અમદાવાદ, સુરત અને રાજકોટ ખાતે પ્રાદેશિક ટ્રીબ્યુનલની રચના કરવામાં આવેલ છે અને સમયમર્યાદામાં પડતર કેસોનો નિકાલ કરવાની કાનુની જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે.

હવે બીજો મહત્વનો કાયદો ગુજરાતનો ટાઉન પ્લાનીંગ એન્ડ અર્બન ડેવલપમેન્ટ એક્ટ - ૧૯૭૬ કાયદો જે ગુજરાત અને મહારાષ્ટ્ર રાજ્યમાં સ્વીકૃતિ સ્વરૂપે અમલીકરણમાં છે તેમાં જમીન સંપાદન અધિનિયમની જાહેર હેતુ માટે જમીન સંપાદનની પ્રક્રિયા વગર સુઆયોજીત વિકાસની સાથે ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર હેતુ માટે કઈ રીતે જમીન મેળવી શકાય તેની જોગવાઈઓ છે. આ કાયદાનો મુળભુત હેતુ શહેરીકરણનો વ્યાપ જે રીતે વધી રહ્યો છે અને ગુજરાત જેવા રાજ્યમાં આજે ૫૦% જેટલી વસ્તી શહેરોમાં અથવા વિકસીત વિસ્તારો એટલે કે શહેરની લગોલગના વિસ્તારોમાં વસે છે. શહેરોના વહીવટ માટે મ્યુનિસિપાલીટી એક્ટ અને ગુજરાત પ્રોવીન્સીયલ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન એક્ટ - ૧૯૪૬ અમલમાં છે અને આ કાયદામાં માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બનાવવાની જોગવાઈઓ છે. પરંતુ જાહેર હેતુ માટે આપો આપ જમીન / મિલ્કત સંપાદન થાય તેવી જોગવાઈઓ નથી એટલે ટીપી એક્ટ - ૧૯૭૬માં શહેરોનો સુઆયોજીત વિકાસ થાય તે માટે લેન્ડ યુઝ પ્લાન એટલે કે સબંધિત વિસ્તારની જરૂરિયાતને અનુરૂપ માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાન તૈયાર કરી બૃહદ સ્વરૂપે ઝોનીંગ કરી ટીપી સ્કીમ બનાવવામાં આવે છે અને આ ટીપી સ્કીમ તૈયાર કરવામાં કાનુની સ્ટેજ તબક્કા છે તેમાં પ્રિલીમનરી સ્કીમ, ડ્રાફ્ટ સ્કીમ જમીન માલિકો સાથે પરામર્શ અને ટીપીઓ દ્વારા સુનાવણીના તબક્કા બાદ ટીપીને આખરી કરવામાં આવે છે. સૌથી અગત્યની બાબત એ છે કે જુદા જુદા હેતુઓ માટે જમીન ઉપલબ્ધ કરવા અત્યારની શહેરી વિકાસ પરવાનગી માર્ગદર્શક સુચનાઓ મુજબ ૪૦% સુધીનું કપાતનું ધોરણ છે. જેમાં રસ્તા, નબળા વર્ગના આવાસો, જાહેર હેતુ માટે એટલે કે શિક્ષણ, આરોગ્ય, બેંક જેવી સોશીયલ ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર માટે કપાતના ધોરણો નક્કી કરવામાં આવ્યા છે અને આર્થિક અને સામાજીક રીતે નબળા વર્ગ (EWS)ના આવાસો માટે ફરજીઆતપણે ટીપી સ્કીમના ક્ષેત્રફળના ૭.૫% જેટલી જમીન અનામત રાખવાની હોય છે. ગુજરાતના પરિપ્રેક્ષ્યમાં જોઈએ તો આ કાયદા હેઠળ જાહેર હેતુ માટે જમીન સંપાદનની પ્રક્રિયા અનુસર્યા સિવાય જમીનો ઉપલબ્ધ થાય છે. પરંતુ સબંધિત શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ કે નગરપાલિકા, મહાનગરપાલિકાએ સમયમર્યાદામાં આ ટીપી સ્કીમો તૈયાર કરવામાં અને ફાયનલ કરવામાં ઘણો સમય જાય છે.

 સરકારે રસ્તા તેમજ અન્ય જાહેર હેતુઓ માટે ડ્રાફ્ટ ટીપી લેવલે કબજા મેળવી શકાય તેવી જોગવાઈ કરી છે. જેથી જો રસ્તા જેવી સુવિધા પૂરી પાડવામાં આવે તો સબંધિત જમીનના કબજેદારોને પણ ઊંચા ભાવ મળવાથી ફાયદા થાય. એકવાર ટીપી સ્કીમ ફાયનલ થયા બાદ રાજ્ય સરકાર ટીપી સ્કીમમાં વેરીએશન ન કરે ત્યાં સુધી ફેરફાર થતો નથી. વધુમાં વાસ્તવિક સ્થિતિ એ પણ છે કે ટીપી આખરી થયા બાદ ઝડપથી અમલીકરણ થતું નથી. જો સમયસર ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઉપલબ્ધ કરવામાં આવે તો શહેરીકરણના પડકારોને ટીપી એક્ટના માધ્યમથી સુઆયોજીત વિકાસ થઈ શકે.