મૂળ માલીક અને એજન્ટના હક્કો, અધિકારો અને જવાબદારીઓ પરસ્પર હોય છે

 

કાયદેસરનાં કૃત્યોના પરિણામો એજન્ટને નુક્સાન થાય તે મૂળધણીએ ભરી આપવું જોઈશે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ભારતનો કરાર અધિનિયમ ૧૮૭૨ ની ક્લમ ૨૨૧ થી ૨૩૦ માં પ્રિન્સિપાલ અને એજન્ટના મિલકત પરત્વેના હકક અધિકારોની કરેલ જોગવાઈઓ વિષે આ લેખમાં જોઈશું. મૂળધણી (પ્રિન્સીપાલ)ની મિલક્ત ઉપર એજન્ટનો લિયનનો હકકઃ એજન્ટને મૂળધણીના માલ, કાગળો અને બીજી સ્થાવર કે જંગમ મિલકત મળ્યાં હોય તેના અંગેની, કમિશન માટે, ખર્ચ માટે અને કરેલાં કામ માટે પોતાની લેણી રકમ ચૂકવવામાં આવે નહીં અથવા તેનો હિસાબ પોતાને ચૂકવવામાં આવે નહીં ત્યાં સુધી એજન્ટ સદરહુ માલ, કાગળો અને બીજી મિલકત, એથી વિરુદ્ધમાં કરાર થયો ન હોય તો, રોકી રાખવા માટે હક્કદાર છે.

એજન્ટ પરત્વે મૂળધણીની ફરજ શું હોય છે?
કાયદેસરનાં કૃત્યોના પરિણામો એજન્ટને નુક્સાન થાય તે તેને ભરી આપવું જોઈશે. એજન્ટને આપવામાં આવેલા અધિકારનો અમલ કરતાં તેણે કરેલાં તમામ કાયદેસરનાં ફૃત્યોને પરિણામે તેને નુક્સાન થાય તે ભરી આપવા એજન્ટને રોકનાર વ્યકિત બંધાયેલ છે.
દૃષ્ટાંત ઃ (ક) અમદાવાદના રહીશ “ક” ની સૂચના હેઠળ સિંગાપુર મુકામે ”ખ”, ”ગ” ને અમુક માલની ડિલિવરી આપવાનો તેની સાથે કરાર કરે છે. તે માલ મોકલતો નથી અને “ગ”, ”ખ સામે કરારભંગ માટે દાવો કરે છે. દાવા વિશે “ક” ને “ખ” જાણ કરે છે, અને “ક” તે દાવાનો બચાવ કરવાનો તેને અધિકાર આપે છે. “ખ” તે દાવાનો બચાવ કરે છે, અને તેને નુકસાની તેમજ દાવાનો ખર્ચ આપવાની ફરજ પડે છે અને તેને બીજું ખર્ચ પણ થાય છે. એવી નુકસાની, દાવાના ખર્ચ અને બીજા ખર્ચ માટે “ક”, ”ખ”ને જવાબદાર છે.
શુદ્ધબુદ્ધિથી કરેલાં કૃત્યોના પરિણામે એજન્ટને નુક્સાન થાય તે તેને મૂળધણીએ ભરી આપવું જોઈશે.

કોઈ એક વ્યકિત કોઈ કૃત્ય કરવા માટે બીજી વ્યકિતને રોકે અને તે એજન્ટ તે કૃત્ય શુદ્ધબુદ્ધિથી કરે, ત્યારે તે કૃત્યથી ત્રાહિત વ્યકેતઓના હકકને નુક્સાન થયું હોય તો પણ, તે કૃત્યનાં પરિણામે એજન્ટને નુક્સાન થાય તે, તેને ભરી આપવા માટે સદરહુ એજન્ટને રોકનાર વ્યકિત જવાબદાર છે.
દૃષ્ટાંત : (ક) કોર્ટનું હુકમનામું ધરાવનાર “ક”, “ખ” ના માલ ઉપર હુકમનામાની બજવણી કરવા હકકદાર છે. અમુક માલ “ખ” નો છે એવી રજુઆત કરી તે માલ કબજે લેવા માટે કોર્ટના અધિકારી પાસે”ક” માગણી કરે છે. તે અધિકારી તે માલ કબજે કરે છે અને તે માલનો ખરો માલિક ”ગ” તેની સાથે દાવો માંડે છે. તે અધિકારીને “ક” ની સૂચનાનું પાલન કરવાના પરિણામે, ”ગ” ને જે ૨કમ આપવાની ફરજ પાડવામાં આવી હોય તે ૨કમ, તેને ભરી આપવા માટે “ક” જવાબદાર છે.

કોઈ ગુનાઇત કૃત્ય કરવા એજન્ટને રોકનાર વ્યક્તિ તે કૃત્ય માટે તેને જવાબદાર નથી. કોઈ એક વ્યકિત બીજી કોઈ વ્યક્તિને કોઈ ગુનાહિત કૃત્ય કરવા માટે રોકે ત્યારે, રોકનાર વ્યક્તિ તે કૃત્યના પરિણામથી તે એજન્ટને નુક્સાન થાય તે ભરી આપવા માટે, પોતે સ્પષ્ટ કે ગર્ભિત વચન આપ્યું હોય તો પણ, તેને જવાબદાર નથી.
દૃષ્ટાંત : (ક) કોઈ વર્તમાનપત્રનો માલિક “ખ” તરફથી પરંતુ “ક” ની વિનંતીથી તેના વર્તમાનપત્રમાં
ગ” વિરુધ્ધ બદલનક્ષીકારણ લખાણ પ્રસિધ્ધ કરે છે. અને તે પ્રસિધ્ધિના પરિણામે “ખ” ને નુક્સાન
સાથે તે અને તેના અંગે કંઈ પગલાં લેવાય તેનું તમામ ખર્ચ અને નુક્સાન “ખ” ને ભરી આપવાની

“ક” કબૂલાત કરે છે. “ખ” સામે “ક” દાવો માંડે છે. “ખ”ને નુક્સાન આપવું પડે છે અને તેને બીજું ખર્ચ થાય છે. નુક્સાન 
મૂળધણીની બેદરકારીથી એજન્ટને થયેલી હાનિ માટે વળતર :
મૂળધણીની બેદરકારીથી અથવા તેની કુશળતાની ઉણપથી તેના એજન્ટને થયેલી હાનિ અંગે મૂળધણીએ તેને વળતર આપવું જોઈએ.
દૃષ્ટાંત : એક મકાનના ચણતરમાં “ક”, “ખ” ને કડિયા તરીકે રોકડે છે અને પોતે પાલખ બાંધી આપે છે. તે પાલખ કુશળતાપુર્વક બાંધવામાં આવી ન હતી અને પરિણામે “ખ” ને વ્યથા થાય છે. “ક” એ “ખ” ને વળતર આપવું જોઈશે.
ત્રાહિત વ્યક્તિઓ સાથેના કરારો ઉપર એજન્સીનો અસર એજન્ટે કરેલા કરારોનો અમલ અને તેનાં પરિણામોઃ
એજન્ટ મારફતે કરેલા કરારો અને એજન્ટે કરેલા કૃત્યોમાંથી ઉભી થતી જવાબદારીઓ મૂળધણીએ જાતે જ તે કરારો અને તે કૃત્યો કર્યાં હોય એમ ગણીને એ જ પ્રમાણે તેનો અમલ કરાવી શકાશે અને તેનાં અવાં જ કાયદેસર પરિણામો આવશે.
દષ્ટાંત : (ક) “ખ” કોઈ માલ વેચવા માટેનો એજન્ટ છે. એવું જાણવા છતાં, પણ મૂળધણી કોણ છે તેની જાણ વગર, “ક”, “ખ” પાસેથી તે માલ ખરી દે છે. તે માલની કિંમત “ક” પાસેથી માગવા માટે “ખળ” મૂળધણી હકકદાર છે, અને તે મૂળધણીએ માંડેલા દાવામાં, તેણે માંગેલી રકમ સામે “ક” “ખ” પાસે પોતાની લેણી થતી રકમ મજરે માગી શકે નહીં.
એજન્ટ પોતાના અધિકાર બહારનું કંઈ કૃત્ય કરે ત્યારે તે અંશે મૂળધણીને બંધનકર્તા થાય. કોઈ એજન્ટ પોતે જે કરવા અધિકૃત હોય તે કરતાં કંઈ વધુ કરે ત્યારે અને તેણે જે કર્યું હોય તેમાંથી તેને કરવાનો અધિકાર હોય એવો ભાગ, તેને જે કરવાનો અધિકાર ન હોય એવા ભાગથી છૂટો પાડી શકાય ત્યારે, તેણે જે કર્યું હોય તેમાંથી તેને જે કરવાનો અધિકાર હતો એટલો જ ભાગ તેની અને તેના મૂળધણી વચ્ચે બંધનકર્તા છે. એજન્ટે પોતાના અધિકાર બહાર કરેલું કૃત્ય જુદું પાડી શકાય નહિ ત્યારે એવો વ્યવહાર મૂળધણીને બંધનકર્તા નથી. કોઈ એજન્ટ પોતે જે કરવા અધિકૃત હોય તે કરતાં કંઈ વધુ કરે અને તેણે પોતાના અધિકારની મર્યાદા બહાર જે કંઈ કર્યું હોય તે તેણે પોતાના અધિકારની મર્યાદાની અંદર રહીને કર્યું હોય તેનાથી જુદું પાડી શકાય નહિ ત્યારે મૂળધણી તે વ્યવહારને માન્ય રાખવા માટે બંધાયેલ નથી.
દૃષ્ટાંત : “ક”, પોતાને માટે મકાન બાંધવાનો “ખ” ને અધિકાર આપે છે. “ખ” તરફથી નકકી કર્યા મુજની શરતે કેટલુંક ગેરકાયદેસરનું બાંધકામ કરે છે જેથી “ક” તે આખો કરાર ના-કબૂલ રાખી શકે છે પરંતુ તે બાબત કરારની શરતો ઉપર આધાર છે.
એજન્ટને આપેલી નોટિસનું પરિણામ ઃ 
# એજન્ટને આપવામાં આવેલી નોટિસ અથવા તેણે મેળવેલી માહિતી એજન્ટ મૂળધણી વતી જે કાર્ય-ધંધો કરતો હોય તે કાર્ય ધંધાના કમમાં તેને આપવામાં આવી હોય અથવા તેણે મેળવી હોય તો મૂળધણીને આપવામાં આવી હોય અથવા તેવી માહિતી મૃળધણીએ મેળવી હોય અને જે આવે, તેવું જ આવશે.
# એજન્ટથી મૂળધણી વતી કરેલા કરારોનો અમલ વ્યક્તિગત રીતે કરાવી શકાય નહિ તેમજ તે કરારો તેને બંધનકર્તા નથી.
# એ મલતબનો કરાર થયો ન હોય તો એજન્ટે પોતાના મૂળધણી વતી કરેલા કરારોનો અમલ તેનાથી વ્યક્તિગત રીતે કરાવી શકાય નહીં. તેમજ તે કરારોથી તે વ્યકિતગત રીતે બંધાયેલ નથી.
એથી વિરુદ્ધનો કરાર છે એવું માની લેવા બાબતઃ
# એ મલતબનો કરાર કરાર છે એવું નીચેના પ્રસંગોમાં માની લેવું જોઈશે.
# એજન્ટે પરદેશમાં રહેતા કોઈ વેપારી વતી માલ-મિલક્તોની વેચાણ અથવા ખરીદી માટે કરાર કર્યો હોય ત્યારે,
# એજન્ટે તેના મૂળધણીનું નામ પ્રગટ કર્યું હોય ત્યારે,
# મૂળધણી કોણ છે તે પ્રગટ કરવામાં આવ્યું હોય છતાં, જો તેની સામે દાવો માંડી શકાતો ન હોય ત્યારે.
નોંધ:-(જમીન/મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

ખેતીની જમીનોમાં લાગુ પડતો ટુકડા પ્રતિબંધિત કાયદાની નિરર્થક જોગવાઈઓ

 

- લોકાભિમુખ

- માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- 'કૌટુંબિક વહેંચણીમાં ટુકડાધારાની જોગવાઈઓ લાગુ ન કરવાનો સુધારો ખેડૂત હિતમાં જરૂરી'

જમીનોના નિયમન કરતા કાયદાઓના ચોક્કસ હેતુ અને ઉદ્દેશો (Aims and Object) માટે ઘડવામાં આવેલ છે. આઝાદી બાદ જમીન સુધારા કાયદાઓ લાગુ કરવામાં આવ્યા તે પહેલાં અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન જમીન મહેસુલના ઉદ્દેશ સાથે જમીન મહેસુલ કાયદો ૧૮૭૯ ઘડવામાં આવ્યો તેમ “Prevention of Fragmentation and Consolidation Act:” ખેતીની જમીનના ટુકડા પડતા અટકાવવા અને એકત્રિકરણ કાયદો ઘડવાનો ઉદ્દેશ ખેતીની જમીનના નાના-નાના ટુકડામાં હોય તો જમીનનો પાક ઉત્પાદનની દ્રષ્ટિએ કાર્યસાધક ઉપયોગ (Efficient Use) ન થાય અને જ્યારે ૧૯૫૬માં આ કાયદો ઘડવામાં આવ્યો ત્યારે આપણો દેશ અન્નક્ષેત્રે સ્વાવલંબી (Self-reliant) ન હતો જેથી ખેતીની જમીન એકત્ર સ્વરૂપે હોય તો કાર્યસાધક ઉપયોગની સાથે ખેત ઉત્પાદન વધે તે સારા ઉદ્દેશ સાથે ઘડવામાં આવેલ અને તે મુજબ ખેતીની જમીનનું વર્ગીકરણ જમીનની પ્રત પ્રમાણે કરવામાં આવેલ તેમાં જરાયત જમીનનું ૨ એકરથી ઓછી જમીન અને પિયત બારમાસી જમીનનું ૨૦ ગુઠા (અડધો એકર - ક્યારીની જમીન) થી ઓછી જમીન હોય તો તેને ટુકડાની જમીન ગણવી તેવી કાયદામાં જોગવાઈ કરવામાં આવેલ છે. 

ખેતીની જમીનના ટુકડા થતા અટકાવવા અને જમીનોનું એકત્રિકરણ કરવું તે માટેની બે પ્રક્રિયા છે. એક જ્યારે જમીનોના ઉક્ત ક્ષેત્રફળ આધારે પ્રમાણભુત વિસ્તાર નક્કી કર્યા મુજબ ટુકડા તરીકેની નોંધ કરવાની અને આ માટે કાયદાની જોગવાઈ પ્રમાણે સબંધિત ખાતેદારને નોટીસ આપવાની જોગવાઈ છે પરંતુ તેમ કરવાને બદલે સમગ્ર રાજ્યમાં જ્યારે આ કાયદો ઘડવામાં આવ્યો ત્યારે એક સાથે ટુકડા માટે ગણતરીમાં લેવામાં આવતા ક્ષેત્રફળ મુજબ હક્કપત્રકમાં ગામવાર નોંધ પાડવામાં આવી અને કાયદા મુજબ નોંધ પ્રમાણિત કરવામાં આવી અને તેની અસરો ખાતેદારની જમીનના 7 x 12માં કરવામાં આવી. આ કાયદાના બીજા ભાગમાં એકત્રિકરણ કરવાનું હતું તેમાં રાજ્યના અમુક જીલ્લાના તાલુકાઓમાં એકત્રિકરણ અધિકારી (Consolidation Officer) દ્વારા સબંધિત ગામના ખાતેદારોની Contiguous  લગોલગ જમીન હોયતો અદલાબદલ કરીને એકત્ર કરવાની હતી તેના બદલે સબંધિત ખાતેદારોના ૮અના આધારે જમીનોના સર્વે નંબરને સાચા અર્થમાં એકત્રિકરણ કરવાના બદલે તખ્તો તૈયાર કરી બ્લોક નંબર આપી દેવામાં આવ્યો અને આવા કિસ્સાઓમાં બ્લોક વિભાજનની મંજુરી તેમજ અગાઉ વારસાઈ કરવી હોય તો પણ મંજુરી પ્રાન્ત અધિકારીની લેવી પડતી, જ્યારે આજે પણ પ્રમાણભુત ક્ષેત્રફળ કરતાં વધારે ક્ષેત્રફળ હોય તો બ્લોક વિભાજનની મંજુરી લેવામાં આવે છે અને સર્વે નંબરોના એકત્રિકરણ માટે મામલતદારની મંજુરી લેવાની જોગવાઈ છે.

હવે આ કાયદાના વાસ્તવિક અમલીકરણના મુદ્દા ઉપર વિશ્લેષણ કરીએ તો આ કાયદાની મુળભુત બાબત ખેતીની જમીનના ટુકડા પડતા અટકાવવા અને એકત્રિકરણ કરવાના બદલે ખેતીની જમીનો એક અગત્યના સ્થાવર મિલ્કત અને ખેડુતોના જીવન નિર્વાહનું એકમાત્ર સાધન હોવાથી કૌટુંબિક વ્યવસ્થાના ભાગરૂપે વારસદારો વચ્ચે જમીનોની વહેંચણી, વારસાઈ તેમજ તબદીલીના પ્રસંગોએ જે ટુકડા તરીકે નોંધાયેલ જમીનો છે તેમાં પેઢીનામા મુજબના વારસદારો, ભાઈઓ ભાગની વહેંચણીના આધારે વાસ્તવિક ભૌતિક સ્વરૂપે ટુકડાની જમીનોનું ભાગ હિસ્સા પ્રમાણે ખેતી કરવામાં આવે છે. એટલે કે ટુકડાની જમીનોનું પણ વિભાજન થતું વાસ્તવિક રીતે સ્થળ સ્થિતિએ અટકાવી શકાતું નથી ઉલ્ટાનું ખેતીની જમીનના સહ હિસ્સેદારોને  જમીનના અલગ અસ્તિત્વ તરીકે મુશ્કેલી અનુભવાય છે. દા.ત. પાકધિરાણ, લોન લેવા, વેચાણ, ઈલેક્ટ્રીક (ખેતી વિષયક) કનેક્શન વિગેરે અને એટલા માટે અમો જ્યારે કલેક્ટર રાજકોટ હતા ત્યારે જે રજુઆતો કરવામાં આવેલ તે આધારે સરકારના મહેસુલ વિભાગ દ્વારા ખેતીની વડીલોપાર્જીત / સ્વપાર્જીત મિલ્કતોમાં તા. ૧૪/૩/૨૦૧૬ના પરિપત્ર ક્રમાંક-હકપ/૧૦૨૦૧૬/૧૦૧૭/જ અન્વયે જમીનમાંથી હક્ક ઉઠાવવો, વહેંચણી કરવી, પુનઃ વહેચણી કરવી તથા હયાતીમાં હક્ક દાખલ કરવા વિગેરે બાબતોનો સૌથી મહત્વનો પરિપત્ર કરેલ છે અને આ જોગવાઈઓ હેઠળ કોઈપણ પ્રકારના રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ વગર ફક્ત રૂ. ૩૦૦ના સ્ટેમ્પ પેપર ઉપર એફીડેવીટ કરીને કાર્યવાહી થઈ શકે છે. કમનસીબ બાબત એ છે કે મહેસુલી અધિકારીઓ દ્વારા આ પરિપત્રની જાણકારી વારસાગત ખેડુતોને આપવામાં આવતી નથી આજકાલ જે જમીનના ઝગડાઓ, વારસાહક્કના જે પ્રશ્નો ઉપસ્થિત થાય છે તેમાં ખાતેદારના મૃત્યુ સુધી અને ત્યારબાદ વારસાઈ કરવાના તબક્કા સુધી રાહ જોવાની જરૂર નથી. હયાતીમાં સામુદાયિક / સહ હિસ્સેદાર / હક્ક તરીકે નામ દાખલ થઈ શકે છે તે જ રીતે બહેનોને તેઓના હક્ક દાખલ કરી શકાય છે અને સંમતિથી હક્ક ઉઠાવી પણ શકાય છે અને જ્યારે આ પરિપત્ર પેરા-૩માં સંયુક્ત નામે ચાલતી જમીનમાં વહેંચણી અને પુનઃ વહેચણી કરવાની જોગવાઈ છે તો જ્યારે વહેંચણી આધારે હિસ્સો પડેલ હોય ત્યારે સહ હિસ્સેદાર તરીકે 7 x 12 માં દર્શાવવામાં આવે છે અને અલગ 7 x 12 કરવામાં ટુકડાધારાનો ભંગ ગણવામાં આવે છે. આમ આ સરકારના પરિપત્રની અને ટુકડાધારાની જોગવાઈઓનો વિરોધાભાસ છે જેમાં સ્પષ્ટતા કરી સુધારો કરવાની જરૂર છે અને આવી કૌટુંમ્બિક વહેંચણીમાં ટુકડાધારાનો ભંગ ન ગણી નોધો મંજુર કરવી જોઈએ અને સ્થળ સ્થિતિમાં તો અલગ જમીન ધરાવે છે અને ખેડતા હોય છે સરકારે જો આખેઆખા ટુકડાની જમીનનું વેચાણ થાય તો અને ખેડુત ખાતેદારને વેચાણ થાય તો ટુકડાધારાનો પ્રતિબંધ નડતો નથી. તેવી સરકારે કાયદામાં સુધારો કરી જોગવાઈ કરેલ છે.

ગુજરાતમાં શહેરીકરણ / ઔદ્યોગિકરણ વધતાં હવે ઘણા ગામોની જમીનો મહાનગરપાલીકા / નગરપાલીકા કે શહેરી સત્તામંડળ વિસ્તારમાં સમાવેશ થયેલ છે તેમજ વિકસિત વિસ્તારોમાં જ્યારે ખેતીની જમીનોનો ઉપયોગ ખેતી માટે થતો નથી. આમ તો મોટા ભાગે આવી જમીનોનું આંતરિક રીતે વેચાણ થઈ ગયેલું હોય છે. ફક્ત કોઈને જમીનની જાળવણી માટે આપવામાં આવે છે. ઘણા કિસ્સાઓમાં સહ હિસ્સેદારની જમીન અન્ય ખેડુતને વેચાણ કરેલ હોય અને તેના હિસ્સાની જમીનનું વેચાણ કે બિનખેતીમાં ફેરફાર કરવા માટે અરજી કરવામાં આવે ત્યારે અગાઉ મંજુર કરેલ નોંધ ટુકડાધારાનો ભંગ ગણી નોંધ રીવીઝનમાં લેવા કે શતભંગ ગણી કાર્યવાહી કરવાનો નિર્ણય કરવામાં આવે છે અને આ કરવામાં પણ ખેતીની જમીનનો કાર્યસાધક ખેત ઉત્પાદન માટે ઉપયોગનો હેતુ નિષ્ફળ ગયો છે. રાજ્ય સરકારે ટુકડાધારાના ભંગ બદલ મામલતદારને જે સત્તાઓ આપી છે તેમાં ફક્ત દંડની રકમ (૧૦૦૦ સુધીની) વધારી છે પરંતુ છેવટે મુળભુત હેતુ સિધ્ધ થયો નથી, જેથી રાજ્ય સરકારે પ્રવર્તમાન સાપેક્ષ વાસ્તવિક સ્થિતિને ધ્યાનમાં લેતાં ટુકડાધારામાં પરિવર્તન લાવી અમુક વિસ્તારોને આ કાયદામાંથી મુક્તિ આપવા સહિતની કાર્યવાહી કરવી જરૂરી છે. અને જ્યારે ટુકડાધારાના મુળ ઉદ્દેશો જળવાયા નથી ત્યારે સમગ્ર હિતમાં આ કાયદો રદ કરવો જરૂરી બન્યો છે. સરકાર વિશાળ હિતમાં આ દિશામાં વિચારણા કરે.