સબરજિસ્ટ્રાર લેખ/દસ્તાવેજ રજિસ્ટર્ડ કરવાની ના પાડવાનો હુકમ ક્યારે કરી શકે?

નોંધેલા કારણોની નકલ વિનામુલ્યે અને બિનજરૂરી વિલંબ વગર સબ રજિસ્ટાર તરફથી લેખ/દસ્તાવેજના પક્ષકાર ને આપવાની રહે છે

 સબ રજીસ્ટ્રાર દ્વારા કોઈપણ લેખ રજીસ્ટર્ડ કરવાની ના પાડવાના કારણોની ફરજીયાત લેખિત નોંધ કરવા બાબત.

(૧) લેખ/દસ્તાવેજ વાળી મિલકત પોતાના પેટા જીલ્લામાં આવેલી નથી તે સિવાયના બીજા કારણે તે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાનો પોતે ના પાડી હોય ત્યારે દરેક સબરજીસ્ટ્રારે તે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાની ના પાડવાનો હુકમ કરવો જોઈશે અને તે હુકમ માટેના કારણોની પોતાના રજીસ્ટર નંબરઃ ૨ માં લેખિત નોંધ કરવી જોઈશે અને તે લેખ/દસ્તાવેજ ઉપર “રજીસ્ટ્રેશન કરવાની ના પાડી” એ શબ્દો લખવા જોઈશે અને દસ્તાવેજ કરી આપનાર અથવા તે હેઠળ હકદાવો કરનાર પક્ષકારે કરેલી અરજી ઉપરથી તેને તે રીતે નોંધેલા કારણોની નકલ વિનામુલ્યે અને બિનજરૂરી વિલંબ વગર સબ રજીસ્ટાર તરફથી લેખ/દસ્તાવેજના પક્ષકાર ને આપવાની રહે છે.

(૨) નોંધણી અધિનિયમ સને ૧૯૦૮ માં કરેલી જોગવાઈઓ હેઠળ ઉપર પ્રમાણે શેરો કરેલા લેખો/દસ્તાવેજોને રજીસ્ટર્ડ કરવાનો આદેશ કરવામાં આવે ત્યાં સુધી કોઈ સબરજીસ્ટ્રાર તે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્‍ટ્રેશન માટે સ્વીકારી શકશે નહી. કોઈપણ લેખ/દસ્તાવેજ કરી આપ્યાનો ઈનકાર થયાના કારણ સિવાયના બીજા કોઈપણ કારણે લેખ રજીસ્ટર કરવાની ના પાડતા સબરજીસ્ટ્રારના હુકમો ઉપર રજીસ્‍ટ્રારને અપીલ કરવાની જોગવાઈ.

(૧) લેખ/દસ્તાવેજ કરી આપવાના ઈનકાર થયાના કારણે લેખ/દસ્તાવેજનું રજીસ્ટર્ડ કરવાની ના પાડવામાં આવી હોય તે સિવાયના પ્રસંગે, સબરજીસ્ટ્રારે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટ્રેશન માટે સ્વીકારવાની ના પાડવાનો હુકમ કર્યો હોય (પછી તે લેખ/દસ્તાવેજનું રજીસ્‍ટ્રેશન ફરજીયાત કે મરજીયાત હોય તો તે સબરજીસ્ટ્રાર જેના તાબામાં હોય તે રજીસ્‍ટ્રારને હુકમ થયાની તારીખથી ત્રીસ દિવસની અંદર રજુ કરવામાં આવે તો તે હુકમ ઉપર અપીલ થઈ શકશે અને રજીસ્ટ્રાર તે હુકમ ફેરવી શકશે અથવા બદલી શકશે.

(૨) રજીસ્ટ્રારે હુકમ કરીને તે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાનું ફરમાવ્યું હોય અને તેવો હુકમ થયા પછી ત્રીસ દિવસની અંદર રજીસ્ટ્રેશન માટે તે લેખ/દસ્તાવેજ રજુ કરવામાં આવ્યો હોય તો સબરજીસ્ટ્રારે તે હુકમનું પાલન કરવું જોઈશે અને તેમ થયે તેણે શક્ય હોય ત્યાં સુધી કલમો ૫૮, ૫૯ અને ૬૦માં ઠરાવેલી કાર્યરીતી અનુસરવી જોઈએ અને તેવું રજીસ્ટ્રેશન તે દસ્તાવેજ રજીસ્ટ્રેશન માટે પ્રથમ રીતસર રજુ કરવામાં આવ્યો ત્યારે તે રજીસ્ટર કરવામાં આવ્યો હતો એમ તે અમલી બનશે.
લેખ/દસ્તાવેજ કરી આપ્યાના ઈનકારના કારણે સબરજીસ્ટ્રાર રજીસ્ટર કરવાની ના પાડે ત્યારે રજીસ્ટ્રારને (ઉપલા અધિકારી) અરજી કરવા બાબત.

(૧) લેખ/દસ્તાવેજ કરી આપ્યો હોય તેવી વ્યકિતએ અથવા તેના પ્રતિનિધિએ અથવા જેને નામફેર કરી આપ્યું હોય તે વ્યક્તિએ તે કરી આપ્યાનો ઈનકાર કર્યાને કારણે તે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાની કોઈ સબરજીસ્ટ્રારે ના પાડી હોય ત્યારે તે લેખ/દસ્તાવેજ હેઠળ હક્ક દાવો કરનાર વ્યકિત અથવા તેના પ્રતિનિધી જેને નામફેર કરી આપ્યું હોય તે વ્યકેત અથવા ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણે અધિકૃત કરેલો તેનો એજન્ટ તે દસ્તાવેજ રજીસ્ટર કરવાની ના પાડયાના હુકમ પછી ત્રીસ દિવસની અંદર જેના તાબામાં તે સબરજીસ્ટ્રાર હોય તે રજીસ્‍ટ્રારને તે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાનો પોતાનો હક્ક સ્થાપિત કરવા માટે અરજી કરી શક્શે. તેવી અરજી લેખિત હોવી જોઈશે અને કલમ ૭૧ હેઠળ નોંધેલા કારણોની નકલ તેની સાથે રાખવી જોઈશે અને અરજદારે દાવા/અરજીના ખરાઈ માટે કાયદાથી ઠરાવેલી રીતે તે અરજીમાં કરેલા કથનોની ખરાઈ કરવી જોઈશે. તેવી અરજી મળતા રજીસ્‍ટ્રારે એવા કેસમાં તેમજ પોતાની સમક્ષ રજીસ્‍ટ્રેશન માટે રજુ કરવામાં આવેલા હોઈ દસ્તાવેજ સબંધમાં કોઈ રજીસ્ટ્રાર સમક્ષ ઉપર પ્રમાણે ઈનકાર કરવામાં આવે ત્યારે રજીસ્ટ્રાર બનતી ત્વરાએ નીચેની બાબતો વિશે તપાસ કરવી જોઈશે.

(ક) તેવા લેખ/દસ્તાવેજ કરી આપવામાં આવ્યો છે કેમ ?

(ખ) તેવો લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર કરવા પાત્ર થાય તે માટે અરજદારે અથવા રજીસ્ટ્રેશન માટે લેખ/દસ્તાવેજ રજુ કરતી વ્યક્તિએ તે સમયમાં અમલમાં હોય તે લાગુ પડતા કાયદાઓની જોગવાઈઓનું પાલન કર્યું છે કે કેમ?
રજીસ્‍ટ્રારે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાનો હુકમ કરવા બાબત અને તે અંગેની કાર્યરીતિ.

(૧) લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરી આપવામાં આવ્યો છે અને સદરહુ જોગવાઈઓનું પાલન કરવામાં આવ્યું છે એમ રજીસટ્રારને લાગે તે સદરહુ લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાનો તેણે હુકમ કરવો જોઈશે.
(૨) તેવો હુકમ કર્યા પછી ત્રીસ દિવસની અંદર રજીસ્ટ્રેશન માટે લેખ/દસ્તાવેજ રીતસર રજુ કરવામાં આવે તો રજીસ્ટર અધિકારીએ તે હુકમનું પાલન કરવું જોઈશે અને તેમ થયે શક્ય હોય ત્યાં સુધી રજીસ્‍ટ્રેશન એકટની કલમો ૫૮, ૫૯ અને ૬૦ માં ઠરાવેલી કાર્યરિતી તેણે અનુસરવી જોઈશે.
(૩) તે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્‍ટ્રેશન માટે પ્રથમ રીતસર રજુ કરવામાં આવ્યો ત્યારે તે રજીસ્ટર્ડ કરવામાં આવ્યો હતો તેમ અમલી બનશે.
(૪) નોંધણી અધિનિયમની કલમ ૭૪ હેઠળની કોઈ તપાસ કરવા માટે રજીસ્ટ્રાર સાક્ષીઓને સમન્સથી બોલાવી હાજર રહેવાની અને પોતે દિવાની કોર્ટ હોય તેમ તેમને જુબાની આપવાની ફરજ પાડી શકાશે તેવી કોઈ તપાસનું પુરેપુરુ અથવા અંશમાં ખર્ચ કોણે આપવું તે બાબત પણ આદેશ કરી શકશે અને આવું ખર્ચ દિવાની કાર્યરેતી અધિનિયમ ૧૯૦૮ હેઠળ કોઈ દાવામાં અપાવેલ ખર્ચ હોય તેમ વસુલ કરી શકાશે.
રજીસ્‍ટ્રારે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાની ના પાડવાનો હુકમ કરવા બાબતની જોગવાઈ.

(૧) દરેક રજીસ્‍ટ્રાર : (ક) લેખ/દસ્તાવેજવાળી (મેલક્ત પોતાના જીલ્લામાં આવેલી નથી અથવા દસ્તાવેજ સબરજીસ્ટ્રારની કચેરીમાં રજીસ્ટ્રાર કરવો જોઈએ તે કારણ સિવાયના બીજા કોઈ કારણે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાની ના પાડે
અથવા

(ખ) રજીસ્‍ટ્રેશન એક્ટની કલમ ૭૨ અથવા ૭૫ હેઠળ લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાનો આદેશ કરવાની ના પાડે ત્યારે તેણે દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાની ના પાડવાનો હુકમ કરવો જોઈશે અને તે હુકમ માટેના કારણોની પોતાના રજીસ્ટર નંબરઃ ૨ માં લેખિત નોંધ કરવી જોઈશે અને દસ્તાવેજ કરી આપનાર અથવા તે હેઠળ હક્કદાવો કરનાર કોઈ વ્યક્તિએ કરેલી અરજી ઉપરથી તેને તેવી રીતે નોંધેલા કારણોની નકલ બિનજરૂરી વિલંબ વગર આપવી જોઈશે.

(૨) આ કલમ અથવા કલમ ૭૨ હેઠળ રજીસ્ટારે કરેલા હુકમ ઉપર અપીલ થઈ શકશે નહી.
લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાની ના પાડવાનો રજીસ્ટ્રાર હુકમ કરે ત્યારે દાવો કરવા બાબત.

 (૧) રજીસ્‍ટ્રેશન એક્ટ ૧૯૦૮ ની કલમ ૭૨ અથવા ૭૬ હેઠળ લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરવાનો હુકમ કરવાની રજીસ્ટ્રાર ના પાડે ત્યારે તે લેખ/દસ્તાવેજ હેઠળ હક્કદાવો કરનાર વ્યકિત અથવા તેનો પ્રતિનિધિ અથવા તેણે જેને નામફેર કરી આપ્યુ હોય તે વ્યકિત અથવા તેનો એજન્ટ ના પાડવાનો હુકમ કર્યા પછી ત્રીસ દિવસની અંદર જે કચેરીમાં લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ કરાવવો હોય તે કચેરી જે દિવાની કોર્ટની અવ્વલ હકુમતની સ્થાનિક હદમાં આવેલી હોય તે કોર્ટમાં જો હુકમનામું થયા પછી ત્રીસ દિવસની અંદર તે લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરવામાં આવે તો તે કચેરીમાં તેને રજીસ્ટર્ડ કરી આપવાનો આદેશ આપતું હુકમનામું મેળવવા દિવાની દાવો કરી શકશે.

(૨) તે હુકમનામાં અનુસાર રજીસ્‍ટ્રેશન માટે રજુ કરેલા તમામ લેખો/દસ્તાવેજોને કલમ ૭૫ ની પેટા કલમો (૨) અને (૩) માં જણાવેલી જોગવાઈઓ જોઈતા ફેરફારો સાથે લાગુ પડશે અને રજીસ્‍ટ્રેશન અધિનિયમમાં ગમે તે મજકુર હોય તે છતાં સદરહુ લેખ/દસ્તાવેજ રજીસ્ટર્ડ તેવા દાવામાં પુરાવામાં સ્વીકારી શકાશે.

નોંધઃ-(જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભ વાચકોના કોઈ સૃચન કે પ્રશ્નો હોય તો નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

બંગલાના સોદામાં પ્લોટની ખરીદ કિંમત પર જીએસટી નહિ લાગે

  

- એન્ટેના : વિવેક મહેતા

- રૂ.૩ કરોડના બંગલાના સોદામાં હાઈકોર્ટના ચૂકાદા પછી જીએસટી ભરવાની જવાબદારીમાં રૂ. ૨૭ લાખનો ઘટાડો આવી જશે

ગુજરાત હાઈકોર્ટના ચૂકાદાથી બંગલો ખરીદનારાઓને અને જમીનના પ્લોટ ખરીદનારાઓને જીએસટીમાં મોટી રાહત મળશે. ન્યાયમૂર્તિ જે.બી. પારડીવાલા અને ન્યાયાધીશ નિશા એમ. ઠાકોરની ડિવિઝન બેન્ચે સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશનમાં આપેલા ચૂકાદાને કારણે આ શક્ય બન્યું છે. મુંજાલ મનીષ ભટ્ટ નામના ફાર્મહાઉસ માલિકે ગુજરાત હાઈકોર્ટમાં કરેલી સ્પેશિયલ સિવિલ એપ્લિકેશન ચૂકાદા પ્રમાણે અમદાવાદના સેટેલાઈટ વિસ્તારમાં કોઈ વ્યક્તિ રૂ. ૩ કરોડની કિંમતનો બંગલો ખરીદે અને  બંગલામાં જમીનની કિંમત રૂ. ૨.૫ કરોડ છે અને બાધકામની કિંમત રૂ. ૫૦ લાખ છે. ગુજરાત હાઈકોર્ટનો ચૂકાદો આવ્યો તે પૂવ કેન્દ્રના જીએસટી નોટિફિકેશન મુજબ ટેક્સની ગણતરી કરે તો બંગલો ખરીદનારે ત્રણ કરોડની કિંમતમાંથી જમીનની કિંમતના ૧ કરોડ બાદ કરીને બે કરોડની કિંમત ગણીને તેના પર ૧૮ ટકાના દરે રૂ. ૩૬ લાખ જીએસટી પેટે જમા કરાવવાના આવતા હતા. પરંતુ હાઈકોર્ટના પછી આ જ રૂ. ૩ કરોડની કિંમતના બંગલાની કિંમતમાંથી જમીનની કિંમત વધુ હોવાથી જમીનની કિંમતના ૨.૫ કરોડ બાદ કરીને બાંધકામની કિંમતના રૂ. ૫૦ લાખ પર ૧૮ ટકાના દરે  ૯ લાખ જીએસટી પેટે ચૂકવવા પડશે. હાઈકોર્ટના ચૂકાદાથી કેન્દ્ર સરકારની બંગલાના વેચાણ પર જીએસટી લેવાની ફોર્મ્યુલા બદલાઈ ગઈ છે. જીએસટીનો બોજ ૩૬ લાખથી ઘટી ૯ લાખ થઈ ગયો છે. એક જ સોદામાં રૂ. ૨૭ લાખનો ફરક આવ્યોછે.પ્લોટની ખરીદીમાં જીએસટીનો બોજ ઓછો થશે. શૈલામાં બે કરોડના ખર્ચે એક પ્લોટની ખરીદી કરો છો. તેના પર રૂ. ૧૦ લાખના ખર્ચ કરીને પાણી ને ગટર લાઈનની તથા અન્ય માળખાકીય સુવિધા ઊભી કરવામાં આવી છે. તેથી પ્લોટનું કુલ મુલ્ય રૂ. ૨.૧૦ કરોડ થાય છે. ગુજરાત હાઈકોર્ટનો ચૂકાદો આવ્યો તે પૂર્વે કેન્દ્ર સરકારે કરેલા નોટિફિકેશન મુજબ આ પ્લોટની કુલ કિંમતમાંથી જમીનની કિંમત એક તૃતિયાંશ ગણીને કુલ કિંમતમાંથી બાદ કરવામાં આવે છે. ૨.૧૦ કરોડની કુલ કિંમતમાંથી જમીનની કિંમતના ૭૦ લાખ બાદ કરીને બાકી બચતા ૧.૪૦ કરોડ પર ૧૮ ટકાના દરે ૨૫,૨૦,૦૦૦નો જીએસટી ચૂકવવાનો આવતો હતો. હાઈકોર્ટના ચૂકાદા પછી ૨.૧૦ કરોડની કુલ કિંમતમાંથી માળખાકીય સુવિધા ઊભી કરવા માટે ખર્ચેલા રૂ. ૧૦ લાખ પર જ ૧૮ ટકાના દરે જીએસટી ચૂકવવો પડશે. તેથી જીએસટીનો બોજો  ૧.૮૦ લાખનો જ આવશે. આમ જીએસટીના બોજામાં ૨૩.૬૦ લાખનો ઘટાડો થઈ જશે. તેમાંય વળી પ્લોટ ખરીદતા પહેલા જ જો પાણી, ગટર અને રસ્તાની સુવિધા માટેનો ખર્ચ કરી દેવામાં આવ્યો હશે તો તે ખર્ચને જમીનની કિંમતનો જ હિસ્સો ગણી લઈને તેના પર એક પણ રૂપિયાનો જીએસટી જમા કરાવવાનો આવશે નહિ. એક ચૂકાદાથી જીએસટીની જવાબદારીમાં રૂ.૨૫.૨૦ લાખનો ઘટાડો આવી ગયો છે. જોકે ફ્લેટની ખરીદી કરનારાઓને તેમાં કોઈ જ રાહત મળશે નહિ. સામાન્ય રીતે ફ્લેટમાં જમીનનો અનડિવાઈડેડ શેર જ મળતો હોવાથી તેની અલગથી કિંમત નક્કી કરી શકાતી નથી. તેથી ફ્લેટની કુલ કિંમતમાંથી એક તૃતિયાંશ કિંમત જમીનની કિંમત તરીકે ગણી લઈને એક તૃતિયાંશ રકમ મિલકતની કુલ રકમમાંથી બાદ કર્યા પછી જ તેના પર ૧૮ ટકાના દરે જીએસટી લેવામાં આવે છે. ફ્લેટની બાબતમાં બહુધા જમીનની કિંમત અલગથી દર્શાવવામાં આવતી નથી. તેથી જીએસટીના બોજામાં ખાસ કોઈ ફરક પડશે નહિ. એફર્ડેબલ અને નોન એફોર્ડેબલ ફ્લેટમાં કિંમતના પ્રમાણમાં જીએસટી લેવામાં આવે છે.  ફ્લેટની કિંમતમાંથી એક તૃતિયાંશ કિંમત બાદ કરીને પછી બાકી રકમ પર નક્કી થયેલા દરે જીએસટી લેવાય છે.

ગુજરાત હાઈકોર્ટના ચૂકાદો પહેલી જુલાઈ ૨૦૧૭થી થયેલા મિલકતના તમામ સોદાઓને લાગુ પડી જશે. હાઈકોર્ટે તેને પ્રોસ્પેક્ટિવ ઇફેક્ટ ન આપી હોય તેવા કેસમાં પાછલી તારીખથી આ ચૂકાદો લાગુ પડી જશે. જોકે આ ચૂકાદાની અસરને જાણનારા નિષ્ણાતો કહે છે કે લેન્ડની વેલ્યુ અલગથી ન દર્શાવીને બિલ્ડર્સ આખી રકમ પર ટેક્સ લેવાનું ચાલુ રાખે તેવી શક્યતા છે. ભવિષ્યમાં પણ તેને કારણે પોતાને માથે ટેક્સની જવાબદારી ન આવે તે માટે બિલ્ડરોને માથે ફ્લેટમાં અત્યારની સિસ્ટમ પ્રમાણે જ ટેક્સ વસૂલવાનું ચાલુ રાખશે તેમ ક્રેડાઈ ગાહેડના અમદાવાદ ચેપ્ટરના પ્રમુખ તેજસ જોશીનું કહેવું છે.

પાવર ઓફ એટર્ની દ્વારા સીધા જ દસ્તાવેજોની નોંધણી કરાવી શકાય કે કેમ?

 

પ્રશ્ન: ૧ કોઈ એક વ્યકિતને પાવર ઓફ એટર્ની આપી હોય અને તે પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડરે રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજથી વેચાણ કરેલી જમીનની રેવન્યુ રેકર્ડમાં પાડેલી નોંધની કાયદેસરતા શું હોઈ શકે? (પ્રશ્નકર્તાઃ- વિરલ પાટીવાલા (એડવોકેટ)
જવાબ : જમીનમાલિકે તેમની માલિકીની જમીન વેચવા માટે કોઈ વ્યકિતને કાયદેસરનું કુલમુખત્યારનામું (પાવર ઓફ એટર્ની ) આપેલું હોય અને તે આધારે કુલમુખત્યારનામું ધારણ કરનારે માલિકની જમીન રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજથી કોઈ ત્રાહિતને વેચાણ આપેલી હોય તો તે આધારે દાખલ થયેલી ફેરફાર નોંધ પ્રમાણિત કરવાની થાય. કાયદેસરના પાવર ઓફ એટર્ની હોલ્ડરનું કૃત્ય યોગ્ય અને કાયદેસરનું ગણાય.

પ્રશ્ન: ૨ સને ૨૦૦૮ ના અરસામાં (મિલકતના માલિક કબજેદારે આપેલી પાવર ઓફ એટર્નીના આધારે સને ૨૦૧૯ના અરસામાં કરી આપેલા હોય તેવા વેચાણ દસ્તાવેજનું રજિસ્ટ્રેશન થયેલું હોય તો તેની કાયદેસરતા ગણાય કે કેમ?  (પ્રશ્નકર્તા:- રીમા મુન્શી)
જવાબ : જમીન / મિલકતના માલિકે સને ૨૦૦૮ના અરસામાં કુલમુખત્યાર નામું આપેલું છે, તેવા કાયદેસરના કુલમુખત્યાર નામા (પાવર ઓફ એટર્ની)ના આધારે સને ૨૦૧૯ના અરસામાં રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજથી જમીન / મિલકત વેચાણ કરવામાં આવી હોય તો પાવર ઓફ એટર્નીના લેખની કાયદેસરતા વિશે પ્રશ્ન ઉઠાવવાનો કોઈ હક્ક કે અધિકાર રહેતો નથી અને કરેલી કાર્યવાહી યોગ્ય અને કાયદેસરની ગણાય છે. પરંતુ સને ૨૦૧૯ના વેચાણ દસ્તાવેજ પહેલાં તેનું સને ૨૦૦૮ના અરસાનું પાવર ઓફ એટર્ની આપનાર માલિક તરફથી કાયદેસરની પ્રક્રિયા કરીને રદ કરેલ હોય તો તેવા નિરર્થક યાને રદ થયેલા પાવર ઓફ એટર્નીને આધારે તેના હોલ્ડર તરફથી કરેલાં કૃત્યો તેમજ રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ રદ બાતલ થઈ શકે.

પ્રશ્નઃ ૩ જયારે કુલમુખત્યારનામું લખી આપનાર એકથી વધુ હોય અને તેમાંથી કોઈપણ એક લખી આપનારનું મૃત્યુ થાય તો સમગ્ર કુલમુખત્યારનામાનો અંત આવે કે નહીં? (પ્રશ્નકર્તાઃ- હેત ખત્રી)
જવાબ : જ્યારે એકથી વધુ કુલમુખત્યારનામું લખી આપનાર હોય અને તેમાંથી કોઇ એક વ્યકિતનું મૃત્યુ થાય, ત્યારે ગુજરનાર પરત્વે કુલમુખત્યારનામાનો અંત આવે છે અને બાકીના કુલમુખત્યારનામું આપનાર પરત્વે પાવર ઓફ એટર્ની રદ ગણાય નહીં, સિવાય કે ગુજરનારનું વસ્તુ સ્થિતિમાં હિત હોય તેવો નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે ચુકાદો આપેલો છે.

પ્રશ્નઃ ૪ કોઈપણ કુલમુખત્યારનામા ધારકે કરેલો વેચાણ દસ્તાવેજ કરેલો હોય તેણે પોતે નોંધણી માટે રજુ કર્યો હોય ત્યારે કુલમુખત્યારનામું નોંધણી કરાવવું જરૂરી છે કે કેમ? (પ્રશ્નકર્તાઃ- ગિરીશ પરમાર)
જવાબ : જ્યારે કુલમુખત્યારનામા ધારકે વેચાણ દસ્તાવેજ કરેલ હોય અને તેણે પોતે નોંધણી માટે રજુ કરેલ હોય ત્યારે કુલમુખત્યારનામું નોંધણી કરાવવાનું જરૂરી નથી તેવું નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે ઠરાવેલ છે                                                                                                             

પ્રશ્નઃ પ પાવર ઓફ એટર્ની દ્વારા સીધા જ દસ્તાવેજોની નોંધણી કરાવી શકાય કે કેમ? (પ્રશ્નકર્તા ઃ પંકજ દવે)
જવાબ : એક કેસમાં નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટ સરકારે પાવર ઓફ એટર્ની દ્વારા વેચાણ અંગેના બહાર પાડેલા અગાઉ પરિપત્રો રદ કરવા હુકમ કરેલ છે અને કાયદેસરના પાવર ઓફ એટર્ની દ્વારા સીધા જ દસ્તાવેજોની નોંધણી કરાવી શકાશે તેમ ઠરાવેલું છે.

પ્રશ્ન: (૬) દસ્તાવેજની નોંધણી માટે સબરજિસ્ટ્રાર સમક્ષ હાજર થઈ વેચાણ આપનારે કરેલી સહીઓ સાથે વેચાણ દસ્તાવેજ ફક્ત રજિસ્ટર્ડ કરવાનો હોય તો તે અંગેનો પાવર ઓફ એટર્ની હોય તો તેની નોંધણી કરવાની જરૂરીયાત છે કે કેમ? (પ્રશ્નકર્તા:- ધર્મેશ મકવાણા)
જવાબ : જ્યારે ફક્ત દસ્તાવેજની નોંધણી માટેનું એટલે કે સબરજિસ્ટ્રાર સમક્ષ હાજર થઈ વેચાણ આપનારે કરેલ સહીઓ સાથેનો દસ્તાવેજ ફક્ત રજિસ્ટર્ડ કરવાનો હોય અને તે અંગેનો પાવર ઓફ એટર્ની આપેલો હોય તો તેની ૧૨૦ દિવસમાં નોંધણી કરાવવી પડે. પરંતુ પાવર ઓફ એટર્ની જનરલ હોય તો તેમાં દસ્તાવેજ કરી આપવાની દસ્તાવેજમાં સહીઓ કરવાની અને તે દસ્તાવેજ રજિ સ્ટર્ડ કરવાની સત્તા આપેલી હોય તો આવો પાવર ઓફ એટર્ની નોંધણી કરાવવાની જરૂરીયાત નથી, પરંતુ નોટરાઈઝ કરવામાં આવતો હતો અને આવો પાવર ઓફ એટર્ની રજિસ્ટર્ડ જ કરવો જોઈએ તેવી કોઈ કાયદાકીય જોગવાઈ ન હતી. પરંતુ રજિસ્ટ્રેશન અધિનિયમ ૧૯૦૮ માં થયેલા સુધારા મુજબ તારીખઃ ૧૦/૦૭/૨૦૨૦ પહેલાં કરેલો પાવર ઓફ એટર્ની સબરજિસ્ટ્રાર સમક્ષ રજિસ્ટર્ડ કરવાની જરૂરીયાત નથી. પરંતુ ત્યાર પછી સ્થાવર મિલકત અંગેનો કરવામાં આવેલ પાવર ઓફ એટર્ની સબ રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં નોંધણી કરવો ફરજિયાત છે. નોંધણી અધિનિયમ ૧૯૦૮ કલમ ૩૩ અને કલમ ૩૨(સી) હેઠળ જ્યારે કુલમુખત્યારનામા ધારકે વેચાણ દસ્તાવેજ કરેલો હોય અને તેણે પોતે નોંધણી માટે રજુ કરેલો હોય ત્યારે કુલમુખત્યારનામું નોંધણી કરાવવું જરૂરી નથી. કલમ-૩૩ ત્યારે લાગુ પડે, જ્યારે દસ્તાવેજ હસ્તાક્ષર કરનાર વ્યક્તિ કુલમુખત્યારનામા ધારકને રજુ કરી નોંધણી માટે સત્તા આપે.

પ્રશ્નઃ ૭ રજિસ્ટ્રેશન માટે કોઈપણ રજુ કરવાનો સમય કેટલો નક્કી કરવામાં આવેલે છે? (પ્રશ્નકર્તા ઃ જિનાલી પારેખ)
જવાબ : દસ્તાવેજ તે કર્યાની તારીખથી ચાર મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે અધિનિયમની કલમ ૨૩ હેઠળ રજુ કરવો જોઈએ. કોર્ટનું હુકમનામું અથવા હુકમ દિવસ આખરી બને ત્યારથી ચાર મહિનાની અંદર રજુ કરી શકાય. દસ્તાવેજ જુદી જુદી ઘણી વ્યકિતઓએ જુદા જુદા સમયે કર્યો હોય તો દરેક કર્યાની તારીખથી કલમ-૨૪ની જોગવાઈ હેઠળ ચાર મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરી શકાશે. અમુક પક્ષકારોની અમુક વ્યક્તિએ વિદેશમાં દસ્તાવેજ કર્યો હોય તો કલમ-ર૬ની જોગવાઈ મુજબ તે ભારતમાં તેના આવ્યા પછી ચાર મહિનાની અંદર રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરી શકાશે અને ત્યારબાદ વધુ ચાર મહિનામાં પણ દસ્તાવેજ રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરી શકાય. પરંતુ તે માટે નિયત નિયમ મુજબની વધારાની રજિસ્ટ્રેશન ફીની રકમ ચુકવવાની રહે છે.

પ્રશ્નઃ ૮ સ્થાવર મિલકત કઈ હોઈ શકે? (પ્રશ્નકર્તાઃ-રહીમખાન પઠાણ)
જવાબ : કોઈપણ સ્થાવર મિલકતમાં કોઈપણ જમીન, મકાન, વારસાગત ભથ્થા, જવા આવવાના હક્કો, લાઈટ, ફેરીઝ, મત્સ્યદ્યોગ અથવા જમીનમાંથી અને જમીન સાથે જોડાયેલી અથવા જમીન સાથે જોડાયેલી કોઈપણ વસ્તુને કાયમી જોડાયેલી કોઈપણ વસ્તુમાંથી ઊભા થતા બીજા લાભનો સમાવેશ થાય છે. પરંતુ તેમાં ઊભાં ઝાડ, ઊભો પાક તથા ઘાસનો સમાવેશ થતો નથી. તેથી જમીન, મકાન અને જમીનમાંથી ઊભા થતા લાભો સાથે સંકળાયેલા તમામ સોદાઓ ફરજિયાત નોંધણીને પાત્ર છે. જમીન સાથે જોડાયેલી મશીનરી યંત્રોને આવરી લીધેલ છે અને તેવી જમીન, મકાન અથવા યંત્ર ગીરો મુકીને લોન ઊભી કરી હોય તો તેના લેખનું જે તે હકુમતવાળી સબ રજિસ્ટ્રારની કચેરીમાં રજિસ્ટ્રેશન કરવું જરૂરી છે.
નોંધ:- (જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભ વાચકોના સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

IMPORTANT LINK ABOUT SUB REGISTRAR OFFICE GARVI 2.0

    View Jantri Rate (જંત્રી જોવા માટે)

   View MarketValue (બજાર કિંમત જોવા માટે)

   View Index2copy (ઇન્ડેક્સ 2 કોપી જોવા માટે)

  Property Search (મિલ્કત વિગત જોવા માટે)

   Model Draft (મોડેલ ડ્રાફ્ટ જોવા માટે)

   Download Document (દસ્તાવેજ ડાઉનલોડ કરો)

   Calculate Stamp Duty (સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની ગણતરી કરો)

   Find Registration Fee (નોંધણી ફી શોધો)

મિલકત ની માલિકી માત્ર રેવેન્યુ રેકોર્ડ ના આધારે નક્કી થઇ શકે નહી.

 

જમીન મિલ્કતના હક્કપત્રકની નોંધો અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

 જમીન મિલ્કતના હક્કપત્રકની નોંધો અંગે કાયદાકીય જોગવાઈઓ

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- મહેસૂલી તંત્ર સીટી સર્વે વિસ્તાર સિવાય પણ પ્રજાહિતમાં પ્રોપર્ટી કાર્ડ આપવાની કામગીરી કરે

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ, ૧૮૭૯માં જમીન વ્યવસ્થાપનના ભાગરૂપે જમીનને લગતું રેકર્ડ તૈયાર કરવા બાબતે પ્રકરણ-૮માં કલમ-૯૫થી ૧૧૭ સુધી જમીનનું સર્વે, એસેસમેન્ટ અને સેટલમેન્ટ (Survey, Assessment, Settlement) એટલે કે જમીનની મોજણી, આકારણી અને જમાબંધી મહેસૂલી શબ્દ પ્રયોગો છે અને જમીન વ્યવસ્થાપનમાં આ પાયાની બાબતો છે. આના આધારે રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલના ગામના નમુના નં. ૧થી ૧૮ તૈયાર કરવામાં આવે છે કે જેમાં સમગ્ર મહેસૂલી ગામનો વહીવટ આવી જાય છે. આમ તો પ્રાથમિક રીતે ખેતીની જમીનના વહીવટ માટે આ નમુનાઓ ઘડવામાં આવેલ અને ૧૯૦૩માં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૧૦ એ ઉમેરવામાં આવ્યું કે જે હક્કપત્રકના નામે Record of Rights ના ઓળખાય છે અને આ સૌથી અગત્યનો નમુના નં. ૬ છે. જેમાં ખેતીની જમીનને લગતા જે પણ વ્યવહાર, વેચાણ, તબદીલી, ગીરો, બોજો વિગેરે તમામની નોંધ ગામના નમુના નં.૬માં (હક્કપત્રકમાં) પાડવામાં આવે છે અને પ્રમાણિત અધિકારીએ નોંધ પ્રમાણિત કર્યા બાદ સબંધિત નમુના નં.૭ માં (૭/૧૨) ફેરફાર કરવામાં આવે છે. આમ હક્કપત્રકએ સૌથી અગત્યનો નમુનો છે. હવે કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન થવાને કારણે આ અંગેની નોંધ ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં તે જ નમુના હેઠળ થાય છે અને જે તે સમયે તલાટી દ્વારા હસ્તલિખીત નોંધ કરવામાં આવતી અને ફેરફાર પણ હસ્તલિખીત કરવામાં આવતો તેના બદલે હવે કોમ્પ્યુટરાઈઝ સિસ્ટમમાં નોંધ પ્રમાણિત થયે, આપો આપ ફેરફાર સબંધિત નમુના નં.૭ માં થાય છે અને આ પ્રક્રિયાથી મોટાભાગના લોકો પરિચિત છે. પરંતુ ખેતીની જમીન માટે નિભાવવામાં આવતું હક્કપત્રક તેમજ નમુના નં.૭ ને બદલે સીટી સર્વે થયા બાદ જે પ્રક્રિયા અનુસરવામાં આવે છે તેનાથી મોટાભાગના લોકો પ્રોપર્ટી કાર્ડ સિવાય અન્ય બાબતોથી માહિતગાર હોતા નથી.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના પ્રકરણ-૧૦માં કલમ-૧૨૬થી ૧૩૪ સુધી ગામની અંદર, નગર અને શહેરોમાં આવેલ જમીન અંગે જોગવાઈ છે અને કલમ-૧૨૬માં કલેક્ટરને ગામ, નગર અને શહેરની હદ નક્કી કરવાની જોગવાઈઓ છે. જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ અમલમાં આવ્યો તે પહેલાં મુંબઈ એક્ટ-૧૮૬૩ તરીકે મુંબઈ અને હાલના ગુજરાતમાં અમલમાં હતો અને તેમાં ખેતી સિવાયની અન્ય જમીનો અંગે જોગવાઈ હતી. જેમ ખેતીની જમીનોનું સર્વે થાય અને ત્યારબાદ મહેસૂલી રેકર્ડ લખાય તે રીતે કલમ-૧૨૬ હેઠળ કલેક્ટરશ્રી દ્વારા વિકસીત વિસ્તારો કે જ્યાં મોટાભાગની જમીનો બિનખેતીમાં ફેરવાઈ હોય અને રહેણાંક અને અન્ય ઈમારતો અસ્તિત્વમાં આવ્યા હોય તેવા વિસ્તારોને સીટી સર્વે દાખલ કરવાના હુકમો કરવામાં આવે છે અને પાયાની કામગીરી તરીકે સીટી સર્વેમાં સમાવિષ્ઠ સર્વે નંબરોની માપણી કરવામાં આવે છે અને તમામ મિલ્કતોની હક્ક ચોક્સી (Verification of Rights) માટે Enquiry Officer હક્કચોક્સી અધિકારીની નિમણૂંક કરવામાં આવે છે અને તેઓ દ્વારા સીટી સર્વેમાં સમાવિષ્ઠ મિલ્કત ધારકોને નોટીસ આપી રજૂઆત કરવાની તક આપી હક્કચોક્સી અધિકારી મિલ્કત રજીસ્ટરમાં તેઓનો નિર્ણય નોંધે છે અને જે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં ચાલતા નંબર હોય તે મુજબ મિલ્કત કાર્ડ તૈયાર કરવામાં આવે છે. જે સામાન્ય રીતે જનમાનસમાં પ્રોપર્ટીકાર્ડ તરીકે ઓળખાય છે. એકવાર સીટી સર્વેની કામગીરી પૂર્ણ થાય એટલે સબંધિત પેટાવિભાગના પ્રાન્ત અધિકારી દ્વારા આ રેકર્ડ (Promulgate) પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવે છે અને ત્યારબાદ સબંધિત મિલ્કતના જે પણ ફેરફાર થાય તે સબંધિત પ્રોપર્ટીકાર્ડમાં કરવામાં આવે છે. શહેરી વિસ્તારમાં એવું બને છે કે ઘણીવાર સીટી સર્વે રેકર્ડ જાહેર થયા બાદ પણ મૂળ સીટી સર્વે વિસ્તારમાં સમાવિષ્ઠ સર્વે નંબરોને લગતી નોંધ હક્કપત્રકમાં કરવામાં આવે છે. ખરેખર તો એકવાર સીટી સર્વેનું રેકર્ડ પ્રમાણિત થાય એટલે પ્રાન્ત અધિકારી દ્વારા હક્કપત્રકમાં તેની નોંધ કરવામાં આવે છે એટલે કે હક્કપત્રકમાં પાડવામાં આવતી નોંધ સીટી સર્વે પ્રમોલગેટ થાય એટલે ભીચજી બંધ કરવાની હોય છે. ખરેખર તો આજકાલ મોટા શહેરોમાં વર્ષોથી જ્યાં હાઉસીંગ સોસાયટીઓ બનેલ છે અને રહેણાંકના મકાનોના પ્લોટ, સોસાયટીના, સભ્યોના બદલે એક જ પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં ઉપર સોસાયટીનું નામ અને સંયુક્તપણામાં તમામ પ્લોટધારકોના નામ હોય છે. તેના બદલે સહકારી અધિનિયમ મુજબ જે સોસાયટી નોંધાયેલ હોય તેમાં વ્યક્તિગત પ્લોટધારકોના નામ સીટી સર્વેમાં અલગ પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવું જોઈએ કે જેથી પ્લોટધારક તરીકે અલગ કાયદેસરનો દસ્તાવેજ મળી શકે.

સરકારના મહેસૂલ વિભાગના પરિપત્ર મુજબ હવે તમામ ખેતીની જમીન અને બિનખેતી થયેલ જમીનના પ્લોટ સીટી સર્વે થયેલ ન હોય તો પણ રી સર્વે મુજબ અને ડીઆઈએલઆર દ્વારા માપણી થયા બાદ પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવાની સુચનાઓ છે અને હવે જ્યારે રાજ્યની મોટાભાગની જમીનોનું રી સર્વે થયેલ છે. જો કે ક્ષેત્રફળમાં વિસંગતતા હોવાની મોટાપાયે રજૂઆતો છે. પરંતુ જે જે કિસ્સામાં સબંધિત કબજેદાર દ્વારા માન્ય ક્ષેત્રફળ છે તેમાં જે માપણી થયેલ છે તેમાં નવા નમુના નં.૭ માં પ્રિન્ટેડ સર્વે નંબરના ક્ષેત્રફળનો નકશો પણ બતાવવામાં આવે છે. 

જેથી મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા લીધેલ નિર્ણય મુજબ સીટી સર્વે સિવાયના વિસ્તારોમાં પણ બિનખેતી થયેલ પ્લોટના પ્રોપર્ટીકાર્ડ આપવાની કામગીરી કરવી જરૂરી છે. જેથી સરકારને પણ કાયમી મહેસૂલી ધારો વસુલ કરવામાં નમુનો નં.૨ પણ અદ્યતન કરી શકાય. આશા રાખવામાં આવે છે કે જાહેર જનતાને ઉક્ત સ્પષ્ટતાથી હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ અને સીટી સર્વે વિસ્તારમાં પ્રોપર્ટીકાર્ડની જોગવાઈઓની જાણકારી મળશે. બંને પ્રક્રિયામાં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના હક્કપત્રકની જોગવાઈઓ લાગુ પડે છે.

વેચાણ દસ્તાવેજમાં બાંધકામ પ્રોજેકટના કોમન એરીયાનો પણ ઉલ્લેખ કરવો જરૂરી છે

 

રેરા રજિસ્ટ્રેશનને પાત્ર પ્રોજેકટના પ્રમોટરે ખરીદનારને નિયત નમુના અનુસાર રજિસ્ટર્ડ બાનાખત કરી આપવું પડે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

નોંધણી સર નિરીક્ષકની કચેરી, ગાંધીનગર તરફ્થી ગુજરાત રાજ્યના તમામ નોંધણી અમલદારોને જણાવવામાં આવેલ છે કે, ગુજરાત રીયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી ગાંધીનગરના પત્ર અન્વયે ભારત સરકારના રીયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એકટ ૨૦૧૬ ની કલમ-૧૩ ની જોગવાઈ મુજબ રેરા રજિસ્ટ્રેશનને પાત્ર પ્રોજેકટના પ્રમોટરે ખરીદનારને નિયત નમુના અનુસાર રજિસ્ટર્ડ બાનાખત (Agreement For Sale) કરી આપવાનું રહે છે અને તેવું બાનાખત સબરજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં ફરજિયાત નોંધણી કરાવવાનું છે. આ બાનાખતમાં જે તે યોજનાના પ્રોજેક્ટ સ્પેસિફિકેશન, ડેવલપમેન્ટ અને નાણાંકીય ચુકવણી સંબંધી વિગતો દર્શાવવાની રહે છે. આવા રજિસ્ટર્ડ બાનાખત રેરા (8£8/) કાયદા હેઠળ ખૂબ જ અગત્યનો દસ્તાવેજ હોઈ સબરજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં નોંધણી અર્થે આવતા બાનાખતમાં પ્રોજેકટનો રેરા કાયદા હેઠળ રજિસ્ટ્રેશન થયેલું છે કે કેમ? જો થયેલું હોય તો તેના રેરા રજિસ્ટ્રેશન નંબર અને ના થયેલું હોય તો તેના કારણો સંબંધી સ્પષ્ટતા મેળવવી, આપવી જરૂરી છે.  રજિસ્ટર્ડ બાનાખત કરવામાં 

સદર કાયદાની કલમ ૧૭ ની જોગવાઈ મુજબ રજિસ્ટ્રેશનને પાત્ર પ્રોજેક્ટના પ્રમોટરે આવા પ્રોજેક્ટના એસોસિએશન ઓફ એલોટીઝ અથવા સક્ષમ ઓથોરિટીને પ્રોજેકટના કોમન એરીયાને ટાઈટલ રજિસ્ટર્ડ વેચાણ દસ્તાવેજ થકી તબદીલ કરવાનું છે તેમજ આ કોમન એરીયા અને એમિનિટિઝનું ફિઝિકલ પઝેશન સોંપવાનું છે, જેથી પ્રમોટર અને એલોટી વચ્ચે કરવામાં આવતા વેચાણ દસ્તાવેજમાં આ બાબતનો સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ થાય તે જરૂરી છે. જે અંગે ધી ગુજરાત કો. ઓપરેટિવ સોસાયટીઝ એક્ટની જોગવાઈ મુજબ સર્વિસ સોસાયટીનું રજિસ્ટ્રેશન પણ કરવાનું રહે છે.

સદર કાયદાની પ્રવર્તમાન જોગવાઈઓ મુજબ નીચેની વિગતોના પ્રોજેકટને રેરા રજિસ્ટ્રેશનમાંથી હાલ મુકિત આપવામાં આવેલી છે.

(૧) પ્લાનિંગ એરીયા બહારના હોય તેવા પ્રોજેકટ
(૨) પ્રોજેક્ટ માટેની જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૫૦૦ ચોરસમીટર અથવા તેનાથી ઓછું હોય તેવા પ્રોજેકટ.
(૩) પ્રપોઝ્ડ એપાર્ટમેન્ટની સંખ્યા ૮ કે તેથી ઓછી હોય તેવા પ્રોજેકટ
(૪) તારીખઃ ૦૧/૦૫/૨૦૧૭ પહેલા બી.યુ. પરમીશન (સક્ષમ ઓથોરિટી તરફથી આપવામાં આવતી બાંધકામ વાપરવાની પરવાનગી) મેળવેલ હોય તેવા પ્રોજેકટ.
ઉપરોક્ત બાબતે રેરા કાયદાની જોગવાઈ તથા એલોટીના હિતને ધ્યાનમાં રાખી બાંધકામ પ્રોજેક્ટના બાનાખત તથા વેચાણ દસ્તાવેજ સબરજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ થાય ત્યારે દસ્તાવેજના પ્રથમ પાને નીચે મુજબની માહિતી લખવામાં આવે તે ખૂબ આવશ્યક છે.
મિલક્ત સંબંધી પ્રોજેકટનો રેરા રજિસ્ટ્રેશન નંબર અથવા રેરા રજિસ્ટ્રેશન ન મેળવવાનું કારણ (નીચેના પૈકી જે લાગુ પડતું હોય તે) (૧) પ્રોજેક્ટ પ્લાનિંગ એરીયા બહારનો છે. (૨) પ્રોજેકટ માટેની જમીનનું ક્ષેત્રફળ ૫૦૦ ચોરસમીટર અથવા તેનાથી ઓછું છે. (૩) પ્રોજેક્ટ માટેના પ્રપોઝડ એપાર્ટમેન્ટની સંખ્યા ૮ કે તેથી ઓછી છે. (૪) પ્રોજેક્ટનું બી.યુ. પરમિશન તારીખઃ ૦૧/૦૫/૨૦૧૭ પહેલાં મેળવેલ છે.
ગુજરાત રીયલ એસ્ટેટ રૂલ્સ, ૨૦૧૭ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ ૨૦૧૬ તથા ગુજરાત રીયલ એસ્ટેટ રૂલ્સ, ૨૦૧૭ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) (જનરલ) રૂલ્સ, ૨૦૧૭ ની જોગવાઈઓ મુજબ કરવાનો રહેશે.
* સબરજિસ્ટ્રાર અધિકારીએ લેખનું રજિસ્ટ્રેશન કર્યા પહેલાં કરવાની તપાસ.

 (૧) સ્થાવર મિલકતનો કોઈ દસ્તાવેજ કરી આપતી વ્યકિતઓ અથવા તેમના પ્રતિનિધિઓ અથવા જેને નામફેર કરી આપ્યું હોય તે વ્યકિતઓ અથવા ઉપર્યુકત અધિકૃત એજન્ટો કલમો ૨૩, ૨૪, ૨૫ અને ૨૬ હેઠળ દસ્તાવેજ રજુ કરવા માટે આપેલા સમયની અંદર સબરજિસ્ટ્રાર અધિકારી સમક્ષ હાજર ન થાય તો આ ભાગમાં અને કલમો ૪૧, ૪૩, ૪૫, ૬૯, ૭૫, ૭૭, ૮૮ અને ૮૯ માં જણાવેલી જોગવાઈઓને આધીન રહીને તે દસ્તાવેજ આ અધિનિયમ હેઠળ રજિસ્ટર કરી શકાશે નહીં. પરંતુ એવી તમામ વ્યક્તિઓ અગત્યના કારણે અથવા અનિવાર્ય અકસ્માતને કારણે તે પ્રમાણે હાજર થાય નહીં અને તે રીતે હાજર થવામાં ચાર મહિનાથી વધુ વિલંબ થયો ન હોય તેવા કેસોમાં સબરજિસ્ટ્રાર આદેશ કરી શકશે કે કલમ રપ હેઠળ દંડ આપવાનો હોય તે ઉપરાંત યોગ્ય રજિસ્ટ્રેશન ફી ની રકમની દસ ગણી રકમથી વધુ નહીં તેટલો દંડ ભરવામાં આવે તો દસ્તાવેજ રજિસ્ટર કરી શકાશે.
રજિસ્ટ્રેશન એકટની કલમ ૧૭ ની પેટા કલમ (૧) માં ઉલ્લેખ કરેલા સ્થાવર મિલકત સંબંધી બિનવસિયતી દસ્તાવેજો સાથે (ક)અમલ અને દાવો કરનાર પક્ષકારો તથા સાક્ષીઓના ઓળખના પુરાવા જોડેલા ન હોય. (ખ) અમલ કરનાર અથવા તે હેઠળનો દાવો કરનાર (વ્યકિત) જેના દસ્તાવેજની નોંધણી કરવાની હોય તેવી વ્યક્તિ અથવા સંસ્થા દ્વારા અધિકૃત કરવામાં આવેલો પ્રતિનિધિ અથવા એજન્ટ હોય ત્યારે અધિકૃતતાના પુરાવા જોડેલા ન હોય. (ગ) અમલ કરનાર અને દાવો કરનાર પક્ષકારોમાંથી એક વ્યક્તિની સહી અથવા (વ્યક્તિ સહી કરવા સક્ષમ ન હોય તો) તેના અંગુઠાનું નિશાન/આંગળીની છાપ રજિસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરેલા ખતના દરેક પાના ઉપર કરેલી ન હોય. (ઘ) પાવર ઓફ એટર્ની એટલે કે મુખત્યારનામું કરી આપનાર વતી મુખત્યારનામાના ધારકે દસ્તાવેજ કરી આપ્યો હોય તેવા કિસ્સામાં મુખત્યારનામું કરી આપનાર હયાત છે એવી સાબિતી જોડેલી ન હોય તો રજિસ્ટર કરનાર અધિકારી તેને સ્વીકારવાનો ઈન્કાર કરી શકશે. (2) તમામ વ્યકિતઓ એક સાથે અથવા જુદા જુદા સમયે પેટા કલમ (૧) માં જણાવ્યા મુજબ હાજર થઈ શકશે. તેમ થયે સબરજિસ્ટ્રારે (3) તે દસ્તાવેજ જેણે કરી આપ્યો હોવાનું અભિપ્રેત થતું હોય તે વ્યક્તિઓએ તે કરી આપ્યો હતો કે નહીં તે બાબતની તપાસ કરવી જોઈએ.

(ખ) તેની સમક્ષ હાજર થઈને પોતે તે દસ્તાવેજ કરી આપ્યો છે એમ કહેતી હોય તે વ્યક્તિઓની ઓળખ બાબત પોતે ખાતરી કરવી જોઈશે અને, (ગ) પ્રતિનિધિ તરીકે જેને નામફેર કરી આપ્યું હોય તે વ્યક્તિ તરીકે અથવા એજન્ટ તરીકે હજાર થતી વ્યકિતની બાબતમાં તેના એ રીતે હાજર થવાના હક્ક બાબત પોતે ખાતરી કરવી જોઈશે.
(૪) પેટા કલમ (૧) ના પરંતુ હેઠળ આદેશ આપવા માટેની અરજી સબરજિસ્ટ્રારને કરી શકાશે અને તેણે તે અરજી પોતે જેના તાબામાં હોય તે રજિસ્ટ્રારને તુરંત મોકલવી જોઈશે.
(૫) આ કલમમાંનો કોઈપણ મજકુર હુકમનામા કે હુકમોની નકલોને લાગુ પડતો નથી.
(સ્પષ્ટીકરણઃ આ કલમના હેતુ માટે “દસ્તાવેજ” એ શબ્દમાં ઈલેકટ્રોનિક રીતે રજુ કરેલા દસ્તાવેજનો પણ સમાવેશ થશે.)
નોંધ:- (જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભ વાચકોના સૂચન કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

 

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ / નિયમોમાં અપીલ / રીવીઝનની કાયદાકીય જોગવાઈઓ

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન -: એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- 'કલેક્ટર સમયમર્યાદામાં રીવીઝનની કામગીરી કરે તે માટે સુપ્રિમકોર્ટના દિશા નિર્દેશ'

જમીન / મિલ્કત  વ્યવસ્થાપનમાં - જમીન મહેસુલ અધિનિયમ ૧૮૭૯ અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ અને હાલ પણ અમલી હોય તે કાયદો આજે પણ પ્રસ્તુત છે. આ કાયદાનો મૂળ હેતુ જમીન ઉપરનું મહેસૂલ ઉઘરાવવા માટેની વ્યવસ્થાનો હતો (To Collect Revenue and Administer State) સાથો સાથ જમીન ઉપરના ખાતેદારોના હક્કો જમીન સુધારા કાયદા, આઝાદી બાદ અમલમાં આવ્યા હોવાથી તેનાથી કબજા હક્ક આપવામાં આવ્યા અને સૌથી અગત્યની બાબત એ છે કે, કોઈ પણ જમીન / મિલ્કતને લગતો - વ્યવહાર, વેચાણ, તબદીલી, વારસાઈ વિગેરે થાય ત્યારે તેની હક્કપત્રકમાં / મિલ્કત રજીસ્ટરમાં નોંધ કરવામાં આવે અને તમામ હક્ક / હિત ધરાવતા પક્ષકારોને ૧૩૫ ડીની નોટીસ આપ્યા બાદ નોંધ પ્રમાણિત કરવામાં આવે અને તે મુજબ મહેસૂલી રેકર્ડમાં ફેરફાર થાય અને આવા ફેરફાર પાયાના સિધ્ધાંત પ્રમાણે વિરૂધ્ધનું પુરવાર ન થાય ત્યાં સુધી માન્ય રાખવાના છે. (Unless Contrary Proved) જમીન મહેસૂલ કાયદાઓમાં મહેસૂલી અધિકારીઓના નિર્ણય સામે તેમજ તેઓ જે કાર્યવાહી કરે તે હુકમો સામે અપીલ અને રીવીઝન ફેર તપાસની જોગવાઈઓ છે એટલે કે લોકોને બિનજરૂરી સિવીલ કોર્ટમાં કે ન્યાયિક પ્રક્રિયામાં ઉતરવુ ન પડે. જેની મહેસૂલ અધિનિયમમાં કલમ-૧૦ હેઠળ સબંધિત પેટા વિભાગના ડેપ્યુટી કલેક્ટર / આસિસ્ટન્ટ કલેક્ટરને કલેક્ટર પોતે જે સત્તાઓ અનામત રાખે અથવા જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના પ્રકરણ-૧૩માં જે અપીલ અને રીવીઝનની જે ચોક્કસ સત્તાઓ છે તે સિવાય સબંધિત પેટા વિભાગના પ્રાન્ત અધિકારી કલેક્ટરની સત્તાઓ ભોગવે છે. કાયદાકીય જોગવાઈ પ્રમાણે તાબાના મહેસૂલી અધિકારીના નિર્ણય ઉપર તરતના ઉપલી અધિકારીને (Superior Officer) અપીલ કરવાની જોગવાઈ છે. દા.ત. મામલતદાર, ડેપ્યુટી કલેક્ટર, કલેક્ટર તેમજ સચિવશ્રી અપીલ્સ મહેસૂલ વિભાગ, પરંતુ જમીન સુધારા કાયદા, ગણોત કાયદો, ટોચ મર્યાદા કાયદા વિગેરેમાં મામલતદાર અને કૃષિ પંચ, ડેપ્યુટી કલેક્ટર (જમીન સુધારા અથવા અધિકૃત અધિકારી) અને ગુજરાત મહેસૂલ પંચ, જમીન મહેસૂલ અધિનિયમના પ્રકરણ-૧૩માં ૨૦૩ થી ૨૧૧ માં અપીલ અને રીવીઝનની સત્તાઓ મહેસૂલી અધિકારીઓને આપેલ છે.

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ-૧૦ એ સૌથી અગત્યનું છે કે જે અંગે લોકોને વધુ સ્પર્શે છે. જેમાં હક્કપત્રક (Record of Rights) અંગે જોગવાઈઓ છે અને આ પ્રકરણમાં જમીન / મિલ્કતને લગતા જે પણ ફેરફાર થાય, વેચાણ / બક્ષીસ / વારસાઈ / ગીરો વિગેરે તે તમામની નોંધ હક્કપત્રકમાં (હવે ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં) પાડવામાં આવે છે અને આ નોંધની સામે કોઈને અપીલ કરવી હોય તો જમીન મહેસૂલ નિયમોના ૧૦૮ (૫) અન્વયે સબંધિત પેટા વિભાગના પ્રાન્ત અધિકારી સમક્ષ થાય છે. પરંતુ સ્વમેળે (Suomoto) નોંધ રીવીઝનમાં લેવાની જોગવાઈ ૧૦૮ (૬) માં છે. જેમાં તરતના ઉપલી અધિકારી તરીકે ડેપ્યુટી કલેકટર આવે, પરંતુ સરકારના મહેસૂલ વિભાગે ગુજરાત હાઈકોર્ટના - ૧૯૭૯ના સ્પે સી એ - ૩૬૦૯ના દાહોદના સ.નં. ૯૭૫ની જમીનના કેસમાં ફેરફાર નોંધ નં. - ૧૦૧૨૮ માં સંયુક્તપણામાં નામ દાખલ કરવામાં આવેલ, જે નોંધ ડેપ્યુટી કલેક્ટર દ્વારા સ્વમેળે (Suomoto) રીવીઝનમાં લઈ રદ કરવામાં આવેલ, આ બાબત હાઈકોર્ટ સમક્ષ ગઈ ત્યારે જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ અને જમીન મહેસલૂ નિયમોમાં જે પ્રકરણ - ૧૦ એ માં ૧૦૮ (૬) અને પ્રકરણ-૧૩માં ૨૧૧ ની જે સત્તાઓ છે તે સ્પષ્ટ કરવામાં આવી કે, જમીન મહેસૂલ નિયમોમાં ૧૦૮ (૫) હેઠળ અપીલ કરવાની જોગવાઈ ડેપ્યુટી કલેક્ટર સમક્ષ છે. પરંતુ રીવીઝનમાં લેવાની સત્તા ડેપ્યુટી કલેક્ટરને નથી. આ સત્તા ફક્ત કલેક્ટરને છે એટલે કે કલેક્ટરની સત્તા અંગે અર્થઘટન કરતાં જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૨૧૧ હેઠળળની રીવીઝન સત્તાઓ અને મહેસૂલ નિયમોના - ૧૦૮ (૬) હેઠળની સત્તાઓ સ્પષ્ટ કરવામાં આવી છે અને આ આધારે રાજ્ય સરકારે ૧૯૮૯માં પરિપત્ર કરીને નિયમ-૧૦૮ (૬) હેઠળની રીવીઝનની સત્તાઓ ફક્ત કલેક્ટર વાપરી શકે. ખરેખર તો આ પરિપત્રને બદલે મહેસૂલ વિભાગે કાયદાના પીઠબળ સાથે નિયમોમાં સુધારો કરવો જોઈએ. જેથી સામાન્ય જન સમુદાયમાં તેમજ મહેસૂલી અધિકારીઓમાં અર્થઘટનના પ્રશ્નો ઉપસ્થિત થાય નહી.

ઉપર્યુક્ત દાહોદના કિસ્સામાં સૌથી મહત્વની બાબતનો હાઈકોર્ટે પણ નોંધ્યું છે કે હક્કપત્રકની કે મહેસૂલી અધિકારીઓના હુકમો કેટલા સમયમાં રીવીઝનમાં લેવા આ ચુકાદામાં મુદ્દતના કારણોસર સુપ્રિમકોર્ટનો શકવર્તી ચુકાદો રાઘવનાથા વિરૂધ્ધ ગુજરાત સરકાર ૧૯૬૭ અને ભવાનજી બાવાજી વિરૂધ્ધ ગુજરાત સરકાર જી.એલ.આર. - ૧૫૬માં જણાવેલ છે કે રીવીઝનમાં લેવાની મુદ્દત સામાન્ય રીતે ૯૦ દિવસની ગણાય, પરંતુ વધુમાં વધુ એક વર્ષનો (Reasonable) વ્યાજબી સમય ગણાય તેવુ સુપ્રિમકોર્ટે ચુકાદામાં સ્પષ્ટ જણાવ્યું છે. આજકાલ મહેસૂલી અધિકારીઓએ જ વર્ષો સુધી હક્કપત્રકની નોંધ અવલોકનમાં લઈ રીવીઝનમાં લીધી ન હોય અને જ્યારે અગાઉ મંજૂર કરેલ નોંધ અન્વયે તે જમીનમાં વેચાણ થાય અથવા તો બિનખેતીમાં ફેરફાર કરવાની અરજી કરવામાં આવે ત્યારે કલેક્ટર નોંધ રીવીઝનમાં લેવાના કારણસર નામંજૂર કરે છે. ખરેખ તો નોંધ મંજૂર કરનાર મહેસૂલી અધિકારીએ કાયદેસરતા ચકાસવાની જવાબદારી તેઓની છે. જો તેઓએ ગેરકાયદેસર નોંધ મંજૂર કરી હોય તો તેમની સામે પગલાં લેવાં જોઈએ. આમ સુપ્રિમકોર્ટે / હાઈકોર્ટે નોંધો રીવીઝનમાં લેવાની કલેક્ટરની સત્તાઓ તેમજ કેટલી સમયમર્યાદામાં નોંધો રીવીઝનમાં લેવાવી જોઈએ તે અંગે મહત્વના ચુકાદાઓ આપ્યા છે. આશા રાખવામાં આવે છે કે મહેસૂલી અધિકારીઓ પ્રજાહિતમાં ન્યાયોચિત કાર્યવાહી કરી વિશ્વાસનું વાતાવરણ પેદા કરે તો કાયદાનું શાસન પ્રસ્થાપિત થશે.

દસ્તાવેજ ના દરેક પાના પર લખી આપનાર અને લખાવી લેનાર ની સહી કરવિકેમ ફરજિયાત છે??

If you have liked the articles please share it
 

પાવર ઓફ એટર્નીના આધારે થતા મિલ્કત દસ્તાવેજોમાં ‘વેચાણ’નો અધિકાર ચકાસવો જરૂરી

 પાવર ઓફ એટર્નીના આધારે થતા મિલ્કત દસ્તાવેજોમાં ‘વેચાણ’નો અધિકાર ચકાસવો જરૂરી

for judgement cilk here

મિલ્કત નોંધણી ઓથોરીટી પર જવાબદારી લાદતી સુપ્રીમ કોર્ટ: રજીસ્ટ્રેશન એકટની વ્યાપક સમીક્ષા

નવી દિલ્હી: દેશમાં પાવર ઓફ એટર્ની મારફત વેચાણ, લીઝ કે અન્ય પ્રકારે અપાતા અધિકારમાં એક મહત્વના ચૂકાદામાં સર્વોચ્ચ અદાલતે પાવર ઓફ એટર્ની જેના નામે અપાયું હોય તેને કઈ કઈ સતાઓ આપવામાં આવી છે. તેની ચકાસણી રજીસ્ટ્રેશન ઓથોરીટીની ફરજ છે અને તેના વગર કોઈ પ્રકારે આ પાવર ઓફ એટર્નીના આધારે વેચાણ કે અન્ય પ્રકારના કરાર કે ડીડને રજીસ્ટર કરી શકે નહી. સર્વોચ્ચ અદાલતનો આ ચૂકાદો દૂરગામી અસરકર્તા છે. જેમાં ખાસ કરીને મિલ્કતોના વેચાણ અથવા તેના પર બોજો ઉભો કરવા (લોન લેવી કે કોઈના નામે મોર્ગેજ કરવી) માટે જે રીતે પાવર ઓફ એટર્નીનો ઉપયોગ થાય છે

તો તે સમયે વેચાણ-મોર્ગેજ ડીડ નોંધણી કરનાર ઓથોરીટીએ પાવર ઓફ એટર્નીમાંજ શરતો હોય છે તે ચકાસવી જરૂરી છે. વેચાણ કરાર કે મોર્ટગેજ ડીડ મારફત મિલ્કતોની માલીકી બદલવી કે તેના પર બોજો ઉભો કરવાના દસ્તાવેજોની નોંધણી એ કોઈ કામ નથી. સર્વોચ્ચ અદાલતે નોંધ્યું છે કે રજીસ્ટ્રેશન એકટની કલમ 34(3)(સી) આ પ્રકારના પાવર ઓફ એટર્નીની ચકાસણી કરવાની જવાબદારી નોંધણી ઓથોરીટી કે રજીસ્ટ્રેશન અધિકારીની છે અને તેણે જે વ્યક્તિ પાવર ઓફ એટર્ની સાથે રજુ થાય તેને કયાં કયાં અધિકાર અપાયો છે તે ચકાસવું જરૂરી છે.

જો રજીસ્ટ્રેશન અધિકારી આ ચકાસણી વગર જ નોંધણી કરી આપે અને વેચાણ, બોજો કે અન્ય રીતે મુળ માલીકનો મિલ્કત પરથી હકક જતો રહે તેમાં કોઈ ફોલ્ટ કે ગેરરીતિ માટે રજીસ્ટ્રેશન ઓથોરીટી જવાબદાર રહેશે. એસેટસ રીક્ધસ્ટ્રકશન કંપની (ઈન્ડીયા) મારફત સુપ્રીમ કોર્ટમાં એક રીટ દાખલ થઈ હતી જેમાં એક મિલ્કત પર આ કંપનીનો બોજો (ધિરાણ) કે હિત હતું અને તે કંપનીની જાણ વગર જ પાવર ઓફ એટર્નીના આધારે વેચાણ કરી દેવામાં આવી હતી. હાઈકોર્ટે અગાઉ આ કેસમાં મિલ્કતના વેચાણ દસ્તાવેજને રદ કરીને બોજો ધરાવનાર કંપનીની તરફેણમાં ચુકાદો આપ્યો હતો.

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SAHRE IT