નોંધાયેલ તબદીલી ખતને જો સમયમર્યાદામાં પડકારવામાં નહીં આવે તો ધરાવનારમાં અબાધિત માલિકી હક્કો નિહિત કરે છે

 નોંધાયેલ તબદીલી ખતને જો સમયમર્યાદામાં પડકારવામાં નહીં આવે તો ધરાવનારમાં અબાધિત માલિકી હક્કો નિહિત કરે છે.

જયારે કોઈ તબદીલી નોંધાયેલ દસ્તાવેજ ક કરવામાં .નોંધાયેલ દસ્તાવેજને તેની નોંધણીના ત્રણ વર્ષની મુદતમાં પડકારી શકાય. પરંતુ ઘણાં કિસ્સાઓમાં તેવા નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજોની જાણ પક્ષકારોને થયેલ ન હોવાનું કારણ રજૂ કરી અને તેની જાણ તેઓને કઈ રીતે થઈ તેની વિગત રજૂ કરી વેચાણ દસ્તાવેજ થયાના ત્રણ વર્ષની મુદત વીતી ગયા બાદ પણ તેને રદ કરવાની કાર્યવાહી કરવામાં આવતી હોય છે અને તે અંગેના સિવિલ કોર્ટમાં દાવાઓ પણ કરવામાં આવતા હોય છે. અને તેવા દાવાઓના કામે સામા પક્ષકારો દ્વારા સિવિલ પ્રોસિજર કોડ ઓર્ડર-૭, રૂલ-૧૧ હેઠળ અરજી કરી દાવાને સમયમર્યાદાનો બાધ નડતો હોવાનું કારણ રજૂ કરી કાર્યવાહી કરવામાં આવતી હોય છે. પરંતુ સમયમર્યાદાના બાધના આધારે પણ દાવા અરજી સી.પી.સી. ઓર્ડર-૭, રૂલ-૧૧ હેઠળ નામંજૂર થઈ શકે છે.

તેમજ હાલના ચુકાદા થકી નામદાર હાઈકોર્ટે ઠરાવેલ છે કે, “નોંધાયેલ તબદીલી ખાતાને જો સમયમર્યાદામાં પડકારવામાં નહીં આવે તો ધરાવનારમાં અબાધિત માલિકીહક્કો નિહિત કરે છે' તેવો સિદ્ધાંત નામદાર દિલ્હી હાઈકોર્ટ(ખંડપીઠ) દ્વારા સરિતા દુઆ વિરુદ્ધ ડૉ. ગૌતમ દેવ સૂદ અને બીજાઓ, રેગ્યુલર ફર્સ્ટ અપીલ (ઓ.એસ.) નં.૨૭/૨૦૨૨ ના કામે તા.૦૪/૦૭/૨૦૨૩ ના રોજ આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૧, ઈ શ્યૂ-૬, જૂન-૨૦૨૪, પાના નં.૫૮૬) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે. પ્રશ્નવાળી મિલકત સ્વ.ડૉ.વ્યાસ દેવ સૂદ તે પક્ષકારોના પિતા દ્વારા તેમની પત્ની સ્વ.શ્રીમતી રાજકુમારી સુદના નામે તેમના પોતાના નાણાભંડોળ/સ્ત્રોતોમાંથી તેમના પોતાના લાભાર્થે ખરીદવામાં આવી હતી, કે જેની ઉપર પાછળથી તેમના પોતાના નાણાભંડોળ/સ્ત્રોતોમાંથી બે માળના મકાનનું બાંધકામ કરવામાં આવ્યું હતું. પક્ષકારોના પિતાનું સને-૨૦૦૧ માં તથા માતાનું સને-૨૦૦૪ માં અવસાન પામ્યા હતા. દાવાના વાદી યાને બહેનોએ પ્રતિવાદી યાને ભાઈઓ વિરુદ્ધ વિભાજન તેમજ હિસ્સો આપવાનો દાવો દાખલ કરેલ. તે એવું જણાવીને કે, દાવાવાળી મિલકત વાદીના પિતા દ્વારા તેમના પોતાના નાણાભંડોળનો વપરાશ કરીને માતાના નામે ખરીદવામાં આવી હતી. આવો કેસ હોઈ, ડી-જયૂરે(કાયદેસરનાં) ૧ માલિક એટલે કે પિતાથી વિરુદ્ધ માતા મિલકતની ડી-ફેકટો(હકીકતરૂપી) માલિક માત્ર હતી. કારણ કે મિલકત બેનામી હતી, પિતામાં તેમના અવસાન સુધી ડી-જયૂરે(કાયદેસરનો) માલિકીહક્ક નિહિત રહ્યો હતો અને ત્યારબાદ વારસાના કાયદા મુજબ કાનૂની વારસો ઉપર સંક્રમિત થયો હતો. પ્રતિવાદીઓના જણાવ્યા અનુસાર, પ્રશ્નવાળી મિલકતના માલિક માતા, શ્રીમતી રાજકુમારી સૂદ એ બે દીકરાઓની તરફેણમાં બે બક્ષિસ ખતો કર્યા હતા, અને તેની સંપૂર્ણ જાણ વાદીઓને હોવા છતાં તેવા બક્ષિસ ખતને સમયમર્યાદામાં પડકારવામાં આવેલ નથી. જે વાદીઓનો વિભાજનનો દાવો નામદાર ટ્રાયલ કોર્ટ દ્વારા દીવાની કાર્યરીતિ સંહિતા, ૧૯૦૮ ના ઓર્ડર ૭ રૂલ ૧૧ હેઠળ નામંજૂર કરવામાં આવેલ. જે હુકમ વિરુદ્ધ હાલની આ ફર્સ્ટ અપીલ નામદાર હાઈકોર્ટ સમક્ષ દાખલ કરવામાં આવેલ.

નામદાર હાઇકોર્ટે ઠરાવેલ કે, દાવાવાળી મિલકત માતાના નામે તા.૨૭/૦૪/૧૯૬૫ ના રોજના નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ થકી ખરીદવામાં આવી હતી. બંને માતા અને પિતા અવસાન પામ્યા છે અને સમયની કોઈપણ ક્ષણે પિતાએ તેમની હયાતી દરમિયાન તે મિલકત બેનામી હોવાનો દાવો કર્યો નહોતો. હવે વેચાણ દસ્તાવેજ કરાયાના લગભગ ૫૦ વર્ષો બાદ અપીલકર્તાઓએ વેચાણ દસ્તાવેજને બેનામી વ્યવહાર અધિનિયમ વડે અસર પામેલ તરીકે પડકારેલ છે. આવી ક્ષુલ્લક રજૂઆત કે જેને પિતા સુધી શોધી શકાય તેવા નાણાભંડોળની કોઈ વિગતો/ સ્પષ્ટીકરણો વડે સમર્થન મળેલ નથી તેમ હોઈ. પિતાની માલિકીની મિલકત હોવાની રજૂઆતને સાચી રીતે કોઈ વિગતો થકી અનુમોદન નહીં પામેલ એવી ક્ષુલ્લક રજૂઆત તરીકે નામંજૂર કરવામાં આવેલ છે.

નામદાર હાઇકોર્ટે રમતીદેવી વિ. યુનિયન ઓફ ઈન્ડિયા (૧૯૯૫(૧) સુ.કો.કે. ૧૯૮)ના કેસમાં ઠરાવેલ વરિષ્ઠ કોર્ટનો ચુકાદો ધ્યાને લીધેલ કે, અપીલકર્તા તા.૨૯/૦૧/૧૯૪૭ ના રોજ વેચાણ દસ્તાવેજ કરાયા અને નોંધાયાની હકીકત જાણતાં હતા. સમયમર્યાદા અધિનિયમ, ૧૯૬૩ની અનુસૂચિના આર્ટિકલ ૫૯ હેઠળ નિર્દિષ્ટ ત્રણ વર્ષોની સમયમર્યાદા ત્યારથી વીતવાની શરૂ થઈ હતી, કે જયારે અપીલકર્તાને દસ્તાવેજ કરવામાં આવી રહ્યાની જાણ થઈ હતી. તે કેસમાં વર્ષ ૧૯૫૯ નો અગાઉનો દાવો પરત ખેંચવામાં આવ્યો હોઈ દાવો વર્ષ ૧૯૬૬માં દાખલ કરવામાં આવ્યો હતો અને સર્વોચ્ચ અદાલત દ્વારા સમયબાધિત ઠરાવવામાં આવ્યો હતો અને રદ કરવામાં આવ્યો હતો.

વધુમાં નામદાર હાઇકોર્ટે ઠરાવેલ કે, એક પક્ષકારની તરફેણમાં કરાયેલ એક નોંધાયેલ તબદીલી ખતને જો સમયમર્યાદા અધિનિયમ, ૧૯૬૩ના આર્ટિકલ પ૯ હેઠળ નિર્દિષ્ટ કરાયેલ સમયમર્યાદાની અંદર પડકારવામાં આવે નહીં તો, તે મિલકતમાં (તે પક્ષકારના) અબાધિત માલિકીહક્કો નિહિત કરશે. વાદીઓએ ક્યારેય પણ સમયમર્યાદાની અંદર વેચાણ દસ્તાવેજની કાયદેસરતાને પડકારી નહીં હોઈ, તેઓને વેચાણ દસ્તાવેજ હેઠળ કોઈપણ અધિકારોનો દાવો કરવામાં બાધ નડે છે, કારણ કે તે (અધિકાર) સમયમર્યાદા અધિનિયમની કલમ ૨૭ ની રૂએ નાબૂદ થવા પામે છે. એકવખત વેચાણ દસ્તાવેજ પડકારી શકાય નહીં તેવો બન્યો હોય અને મિલકતનું ટાઇટલ માતાની તરફેણમાં સ્પષ્ટ થયેલ હોય, દીકરીઓ/ અપીલકર્તાઓ વિભાજનના કોઈ અધિકારનો દાવો કરી શકે નહીં, તે એવી રજૂઆત કરીને કે તે મિલકત પિતાની મિલકત હતી કે જેઓ બિનવસિયતી અવસાન પામ્યા હતા. નામદાર હાઈકોર્ટે વરિષ્ઠ કોર્ટના ચુકાદાઓ પૈકી

અનિતા આનંદ વિ. ગાર્ગી કપૂર (૨૦૧૮ સુ.કો.કે. ઓનલાઈન (દિલ્હી) ૧૧૩૭૨) ના કેસમાં સહાયક બેન્ચે નોંધ્યું હતું કે, બક્ષિસખતને પડકારે નહીં ત્યાં સુધી વાદી વિભાજન મેળવવા હક્કદાર બનશે નહીં. વિભાજનની દાદ બક્ષિસખતો ગેરકાયદેસર હોવાની જાહેરાતના પરિણામરૂપી રહેશે. તે જ પ્રમાણે અન્ય ચુકાદો રમતીદેવી વિ. યુનિયન ઓફ ઇન્ડિયા(૧૯૯૫(૧) સુ.કો.કે. ૧૯૮)ના કેસમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવ્યું હતું કે, કાયદેસર રીતે કરવામાં આવેલ અને નોંધાવવામાં આવેલ દસ્તાવેજને કોર્ટ દ્વારા યોગ્ય ઘોષણા થકી રદ કરવામાં નહીં આવે ત્યાં સુધી કથિત દસ્તાવેજ કાયદેસરનો અને પક્ષકારોને બંધનકર્તા રહે છે.

ઉપરોક્ત નામદાર હાઈકોર્ટના ચુકાદા ઉપરથી કહી શકાય કે, એક નોંધાયેલ તબદીલી ખતને જો સમયમર્યાદા અધિનિયમ, ૧૯૬૩ના આર્ટિકલ ૫૯ હેઠળ નિર્દિષ્ટ કરાયેલ સમયમર્યાદાની અંદર પડકારવામાં આવે નહીં તો તે મિલકતમાં (તે પક્ષકારના) અબાધિત માલિકીહક્કો નિહિત કરશે.

(લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટ વોલ્યુમ-૧,ઇશ્યૂ-૬, જૂન-૨૦૨૪, પાના નં.૫૮૬)

જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટના આધારે રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ ઉપર GSTની જવાબદારી

 - GSTનું A to Z- હર્ષ કિશોર

- વર્કસ કોન્ટ્રાક્ટર એટલે એવી વ્યક્તિ કે પેઢી જે પોતે જમીન ખરીદ કરતા નથી. પરંતુ જમીનના માલિકને માત્ર બાંધકામની સેવા પૂરી પાડે છે

કોઈકવાર એવું પણ બને કે જમીન માલિક અને બિલ્ડર કાયદેસરની એક જુદી અને નવી જ કંપની ખોલે જેને આપણે જોઈન્ટ વેન્ચર કહી શકીએ. તેવા કેસમાં જીએસટીની જવાબદારી આવી જોઈન્ટ વેન્ચર કંપની ઉપર આવશે. રીયલ એસ્ટેટના પ્રોજેક્ટ કોઈ એક નાણાકીય વર્ષમાં પુરા ના પણ થાય અથવા તો લાંબા ગાળાના હોય તો બે ત્રણ નાણાકીય વર્ષ કે તેથી પણ વધુનો સમય લાગે છે. કાયદાકીય સમાનતા રાખવા માટે જમીન માલિક અને બિલ્ડર પ્રમોટર બંને તા ૧.૪.૨૦૧૯ પછીના વિકલ્પ પ્રમાણે વેરાની જવાબદારી સ્વીકારવી જોઈએ જેથી ઓછી ગૂંચવણો થાય.

વર્કસ કોન્ટ્રાક્ટર એટલે એવી વ્યક્તિ કે પેઢી જે પોતે જમીન ખરીદ કરતા નથી. પરંતુ જમીનના માલિકને માત્ર બાંધકામની સેવા પૂરી પાડે છે અને તેમાં માલ સામાન અને મજૂરીનો ખર્ચ કોન્ટ્રાક્ટર પેઢી પોતે ઉઠાવે છે. અને તેના પર ઓવરહેડસ અને વ્યાજબી પ્રોફિટ ચડાવીને 'વેલ્યુ ઓફ ટેક્સેબલ સપ્લાય' નક્કી કરે છે. આવા કોન્ટ્રાક્ટ ઉપર તાઃ ૦૧.૦૪.૨૦૧૯ પહેલા જૂની સ્કીમ મુજબ એફોરડેબલ રેસીડેન્શીયલ હાઉસના પ્રોજેક્ટ પર ૧૨% અને નોન એફોરડેબલ રેસીડેન્શીયલ પ્રોજેક્ટના કોન્ટ્રાક્ટ ઉપર ૧૮ ટકા વેરો લાગતો હતો. તાઃ ૩૧.૧૨.૨૦૧૨ સુધી સરકારી કોન્ટ્રાક્ટ પર ૧૨% અને તાઃ ૦૧.૦૧.૨૦૨૨થી તેના ઉપર ૧૨% વેરો લાગે છે.

GSTની દ્રષ્ટિએ JDAના કિસ્સામાં નીચે મુજબના સપ્લાયના જુદા જુદા વ્યવહારો થઈ શકે છે : 

૧. પ્રથમ વ્યવહાર : જમીન માલિક રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચાયેલ મકાનોના પ્રમાણસર કાર્પેટ એરિયા પર TDR પર GST માફી. જમીન માલિક URD પણ હોઈ શકે છે. 

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવીઃ FCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક, પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચવા- ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ) FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૪. ચોથો વ્યવહારઃ એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા બાદ વેચવા-કોઈ વેરો નહી પરંતુ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease પર પ્રમાણસર રકમ મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ સુધી નહી વેચાયેલ મકાનો પર GSTની ડિઝાઈન મુજબ પર ૧૮% અથવા ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ), પૈકી જે વધુ આવે તેટલી RCM પદ્ધતિએ ડેવલપર ઉપર GSTની જવાબદારી. TDRની વેલ્યુ એવી રીતે નક્કી કરવી જે વેચાયેલ મકાનોની નજીકની હોય.

૫. પાંચમો વ્યવહારઃ એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિએ જમીન ધારક દ્વારા બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ અગાઉ વેચવા-FCM મુજબ ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ) મુજબ. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે જે અહી વાપરી શકાશે. અન્ય કોઈ સેવાની ITC મળશે નહી.

***

હવે જોઈએ રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગને લગતા કિસ્સા. અહી જમીન ધારક તરફથી કોઈ વેચાણ થતું નથી.

૧. પ્રથમ વ્યવહારઃ જમીન માલિક રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કમ્પલીશન સર્ટિફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચાયેલ મકાનોના પ્રમાણસર કાર્પેટ એરિયા પર TDR પર GST માફી. જમીન માલિક URD પણ હોઈ શકે છે.

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રહેણાંકનાં પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવી : FCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC રજીસ્ટર્ડ જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિએ શેરીંગ પદ્ધતિએ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક, પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા પહેલા વેચવા- ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ) FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૪. ચોથો વ્યવહારઃ રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિએ બાંધકામ થયેલ ફ્લેટ કે રહેણાંક પ્રમોટર દ્વારા કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ આવ્યા બાદ વેચવા-કોઈ વેરો નહી પરંતુ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease પર પ્રમાણસર રકમ મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ સુધી નહી વેચાયેલ મકાનો પર GSTની ડિઝાઈન મુજબ પર ૧૮% અથવા ૧% (અફોર્ડેબલ) /૫% (નોન-અફોર્ડેબલ), પૈકી જે વધુ આવે તેટલી RCM પદ્ધતિએ ડેવલપર ઉપર GST ની જવાબદારી. TDRની વેલ્યુ એવી રીતે નક્કી કરવી જે વેચાયેલ મકાનોની નજીકની હોય.

***

હવે આપણે કોમર્શિયલ બાંધકામને લગતા કેસ જોઈએ. નોંધઃ કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટના કેસમાં કમ્લીશન સર્ટીફિકેટ પહેલા કે પછીનો સિધ્ધાંત લાગુ પડતો નથી.

૧. પ્રથમ વ્યવહારઃ જમીન માલિક કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કોઈ માફી નથી. TDRના હક્કો તબદીલ થાય તે દિવસે તેની કિંમતના ૧૮%ની RCM મુજબ જવાબદારી.

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવી : RCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ બાંધકામ થયેલ કોમર્શિયલ યુનિટ પ્રમોટર દ્વારા વેચવા- ૧૨% FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી

૪. ચોથો વ્યવહાર એરિયા શેરીંગ પદ્ધતિએ જમીન ધારક દ્વારા બાંધકામ થયેલ કોમર્શિયલ યુનિટ  વેચવા-FCM મુજબ ૧૨%. પરંતુ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા જમીન ધારક પાસેથી બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવા માટે ઉઘરાવેલ GSTની રકમની ITC જમીન ધારકને મળવાપાત્ર થશે જે અહી વાપરી શકાશે. અન્ય કોઈ સેવાની ITC મળશે નહી.

***

૧. પ્રથમ વ્યવહારઃ જમીન માલિક કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ Development Rights/FSI/વધારાની FSI/Long Term Lease, ડેવલપર/પ્રોમોટરને transfer (TDR) કરે છેઃ કોઈ માફી નથી. TDRના હક્કો તબદીલ થાય તે દિવસે તેની કિંમતના ૧૮% ની RCM મુજબ જવાબદારી.

૨. બીજો વ્યવહારઃ ડેવલપર/પ્રોમોટર દ્વારા કોમર્શિયલ પ્રોજેક્ટ માટે રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ જમીન માલિકને બાંધકામની સેવા પૂરી પાડવીઃ RCM મુજબ ૧૨% ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી.

૩. ત્રીજો વ્યવહારઃ રેવન્યુ શેરીંગ પદ્ધતિ હેઠળ બાંધકામ થયેલ કોમર્શિયલ યુનિટ પ્રમોટર દ્વારા વેચવા- ૧૨% FCM મુજબ ડેવલપર/પ્રોમોટરની જવાબદારી. 

એડવાન્સ રૂલીંગઃ જમીનની ૩૦ વર્ષથી વધુની એટલે કે લાંબા ગાળાની લીઝ માટે આપતું one time premium  કે annual lease premium અથવા salami, GSTની કલમ ૭(૧) મુજબ સપ્લાયના વ્યવહારમાં આવે અને જાહેરનામા ક્રઃ ૧૧/૨૦૧૭ તાઃ ૨૮.૬.૨૦૧૭ મુજબ વેરાપાત્ર થાય તેવું ગુજરાત એડવાન્સ રૂલીંગ ઓથોરીટી દ્વારા M/S Jinmagal Corporation, અમદાવાદના AUDA સાથે સંકળાયેલ  કેસમાં આદેશ ક્રઃ GUJ/GAAR/R/૬૪/૨૦૨૦ તાઃ ૧૭.૯.૨૦૨૦ના રોજ ઠરાવવામાં આવેલ છે. આ કેસમાં AUDA દ્વારા ૯૯ વરસ માટે કેટલાક પ્લોટ્સનું e-auction કરવામાં આવેલ જેના ઉપર પ્રમોટરે માત્ર કોમર્શીયલ પ્રકારનું બાંધકામ કરવાનું હતું. આ લીઝ પેટે પ્રમોટરે રૂ. ૩૫.૬૫ કરોડ one time premium તરીકે અને પ્રતિ ચો. મીટરે રૂ ૫ annual lease premium તરીકે અવેજ આપવાનું હતું. આ વ્યવહારનો વેરો જાહેરનામાં ક્રઃ ૧૩/૨૦૧૭ તાઃ ૨૮.૬.૨૦૧૭ અને તેમાં જાહેરનામા ક્રઃ ૫/૨૦૧૯ તા ૨૯.૩.૨૦૧૯ મુજબ થયેલ સુધારા અનુસાર કલમ ૯(૩)ની જોગવાઈઓ મુજબ RCM પદ્ધતિએ પ્રમોટરે GST ભરવાનો થાય તેવું પણ એડવાન્સ રૂલીંગ ઓથોરીટી દ્વારા ઠરાવવામાં આવ્યું હતું

 

ગુજરાત લેન્ડ ગ્રેબીંગ પ્રતિબંધક ધારો-૨૦૨૦ના અમલીકરણમાં બિનઅસરકારકતા

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- ગુજરાત લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટમાં જીલ્લા કલેક્ટરની પુર્વ મંજુરી સિવાય પોલીસ સીધેસીધા ફરીયાદ દાખલ કરી શકતા નથી

ગત લેખમાં ગુજરાત લેન્ડ ગ્રેબીંગ પ્રતિબંધ કાયદાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ અને જમીન / મિલ્કત પચાવી પાડવા માટે કયા પ્રકારના આચરણ થાય છે અને જમીન પચાવી પાડવી અને જમીન પચાવી પાડનાર અંગેની વિસ્તૃત સમજ આપવામાં આવેલા પ્રવર્તમાન સમયમાં જે પ્રકારે દરેક ક્ષેત્રમાં નૈતિકતા / નિતીમતાનો  (Ethics) હાસ થતો જોવા મળે છે અને તેના ભાગરૂપે જમીન / મિલ્કત આર્થિક વ્યવહારો માટેનું અગત્યનું સાધન હોવાથી ખોટા આચરણો અનુસરીને જમીન / મિલ્કત પચાવી પાડવાના કિસ્સાઓ વધતા જાય છે અને વિદ્યમાન કાયદાઓને નિષ્ફળ બનાવવાના કિસ્સાઓનું અનુસરણ કરવામાં આવે છે.

જેથી ખાસ કાયદાઓ (Specific) ઘડવામાં આવે છે. પરંતું તેના અમલીકરણનો મોટો પ્રશ્નાર્થ છે. આ કાયદા અંતર્ગત સરકારે નિયમો બનાવી કલેક્ટરના અધ્યક્ષસ્થાને સમિતિ બનાવવામાં આવી છે જેમાં જીલ્લા વિકાસ અધિકારી, જીલ્લા પોલીસ અધિકારી (પોલીસ કમિશ્નરેટ વિસ્તારમાં ડેપ્યુટી કમિશ્નર ઓફ પોલીસ) અને અધિક કલેક્ટર (RAC) સભ્ય સચિવ છે. આ કાયદા હેઠળ જેની મિલ્કત / જમીન પચાવી પાડવાનો બનાવ બન્યો હોય તે વ્યક્તિએ નિયત નમુનામાં જીલ્લા કલેક્ટર સમક્ષ અરજી કરવાની છે અને આ અરજીની તપાસ સબંધિત વિસ્તારના પ્રાન્ત અધિકારી મારફત સમય મર્યાદામાં કરવાની છે. આ અંગે વિશેષ તપાસની જરૂર જણાય તો સમિતિ કોઈપણ અધિકારી પોલીસ વિભાગ સહિતને તપાસ સુપ્રત કરી શકે છે. એક તબક્કે એવી પણ જોગવાઈ છે કે જીલ્લા કલેક્ટર કોઈપણ અરજી ઉપર ધ્યાન ન આપે તો પક્ષકાર સીધેસીધા સબંધિત સ્પેશ્યલ કોર્ટ સમક્ષ પણ રજુઆત કરી શકે છે અને કોર્ટ સમય મર્યાદામાં તે અંગે (Suo Moto) તપાસ કરાવી પગલાં લઈ શકે છે.

પ્રવર્તમાન સમયમાં જે આચરણ થઈ રહ્યું છે તેમાં મોટાભાગે બોગસ દસ્તાવેજો / બનાવટી બાનાખત / બનાવટી પાવર ઓફ એટર્ની, હિત ધરાવતા પક્ષકારોની ખોટી સહી કરવી / મહેસુલી રેકર્ડમાંથી નામ કમી કરવું, જાહેર ટ્રસ્ટોમાંથી તેઓએ ધારણ કરેલ જમીનમાં ટ્રસ્ટીઓ તરીકે દાખલ થઈ જમીનો કબજે કરી લેવી એટલેકે પરોક્ષ રીતે ટ્રસ્ટોનું વેચાણ / તબદીલી, સરકારી / ખાનગી જમીન ઉપર ખોટી રીતે ભાડાપટ્ટે આપી ભાડા ઉઘરાવવા, આ ઉપરાંત સરકારી / ગૌચર / સ્થાનિક સતા મંડળો / ગ્રામ પંચાયત / નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકા / જાહેર ટ્રસ્ટો / ધાર્મિક સ્થાનો વિગેરેએ ધારણ કરેલ જમીનો પચાવી પાડવા અને તેના ઉપર દબાણ કરવાના કિસ્સાઓનો સમાવેશ થાય છે. આ ઉપરાંત આજકાલ પચાવી પાડેલ જમીનના વેચાણ માટે તેનું બ્ર્રોશર(Brochure) બતાવી, જમીનનું વેચાણ કરે અથવા ફાળવણી કરે અથવા તેવી જમીનનું વેચાણ અથવા ફાળવણી કરવા માટેની તૈયારી બતાવે અથવા જાહેરાત કરે અથવા વેચાણ અને ફાળવણી કરવાના હેતુ માટે કબજો ધરાવે તો પણ જમીન પચાવી પાડવાની પરિભાષામાં આવે છે. આ ઉપરાંત પણ જુદા જુદા આચરણો થાય છે. જેમાં ઘણીવાર માથાભારે વ્યક્તિઓ દ્વારા કોઈ વ્યક્તિને ઉત્તેજન અથવા ઉશ્કેરણી કરી મદદગારી કરે અને તે દ્વારા ચોક્કસ હેતુઓ માટે ઉપયોગ કરાવે અથવા ઉપયોગ કરવાની પરવાનગી આપે તે ઉપરાંત જમીન ઉપરના કોઈ માળખા (Structure) અથવા મકાન બાંધકામ માટેનો કરાર કરે. આમ ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણેના આચરણ કર્યાનું દોષિત ઠરે તો દસ વર્ષ કરતાં ઓછી નહિ પણ ચૌદ વર્ષની મુદત સુધીની કેદની અને મિલ્કતોની જંત્રીની કિંમત સુધીના દંડની શિક્ષા કરવાની જોગવાઈઓ છે. 

જાણકારી મુજબ આટલી કડક જોગવાઈઓ કરેલ હોવા છતાં આ કાયદા હેઠળ આવા પ્રકારની શિક્ષા કરવામાં આવી હોય તેવું ધ્યાનમાં નથી, જ્યારે કલેક્ટર સમક્ષ થતી અરજીઓની સંખ્યા અનેક ઘણી છે તેમ છતાં અસરકારકતા નથી ખરેખર તો સરકારી / ગૌચરની જમીનો / મિલ્કતો કે નગરપાલીકા / મહાનગરપાલીકા / ગ્રામ પંચાયતોની જમીનો ઉપર અસંખ્ય દબાણો છે તેવા દબાણકારો સામે આ લેન્ડ ગ્રેબીંગ એક્ટ હેઠળની કાર્યવાહી કરવી અને દબાણો દુર કરવાનું અસરકારક માધ્યમ છે. પરંતું જીલ્લાના મહેસુલી અધિકારીઓ, જીલ્લા પંચાયત હસ્તકના અધિકારીઓ મ્યુનિસીપલ કમિશ્નરશ્રીઓ કે નગરપાલીકાના ચીફ ઓફિસરો દ્વારા તદ્દન ઉદાસીનતા સેવવામાં આવી રહી છે.

 સંભવતઃ રાજકીય હસ્તક્ષેપને કારણે કાર્યવાહી કરવામાં આવતી ન હોવાનું માનવાને કારણ છે. આમ સારા ઉદ્દેશ સાથે ઘડાયેલ કાયદાની અસરકારકતા નથી. પરંતું એક સંશોધનનો વિષય છે કે આ કાયદાથી જમીન / મિલ્કત પચાવી પાડનારાઓ સામે આ કાયદાની જોગવાઈઓથી જે આચરણ થાય છે તે ઓછું થયું છે કે કેમ તેની પણ સમિક્ષાની જરૂર છે.

આ કાયદામાં જે ફરીયાદો થાય તેનો છ માસમાં નિકાલ કરવા માટે સ્પેશ્યલ કોર્ટની રચના કરવાની જોગવાઈ છે અને આ કોર્ટને જીલ્લા સેશન્સ કોર્ટ સમક્ષ સતાઓ આપવામાં આવી છે અને એડીશનલ ડીસ્ટ્રીક્ટ જડ્જ કક્ષાથી ઉતરતા ન્યાયાધીશની નિમણુંક ન કરવાની જોગવાઈ છે અને સ્પેશ્યલ કોર્ટની રચના રાજ્યના મુખ્ય ન્યાયાધીશની સહમતીથી સબંધિત વિસ્તાર, કાર્યક્ષેત્ર નક્કી કરવાની જોગવાઈ છે. આજ રીતે સ્પેશ્યલ કોર્ટના ન્યાયાધીશની નિમણુંક ગુજરાત હાઈકોર્ટના મુખ્ય ન્યાયાધીશની સહમતીથી કરવામાં આવે છે. જો કોઈ કોર્ટના કાર્યક્ષેત્રનો (Jurisdiction) પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય તો તે અંગે રાજ્યસરકારનો નિર્ણય આખરી ગણવાનો છે.

 સ્પેશ્યલ કોર્ટમાં નિમણુંક પામેલ ન્યાયધીશની મુદત ત્રણ વર્ષની મુદત માટે નિમણુંક કરવામાં આવે છે. આ કોર્ટોને સીવીલ પ્રોસીજર કોડ ૧૯૦૮ અને ફોજદારી કાર્યરીતી અધિનિયમ (હવે નવી ન્યાયસંહિતા) હેઠળની તમા સત્તાઓ પ્રાપ્ત થાય છે અને વિશેષ કોર્ટનો નિર્ણય આખરી ગણવાનો રહેશે. આ કાયદાની જોગવાઈઓ હોવા છતાં પર્યાપ્ત સંખ્યામાં સ્પેશ્યલ કોર્ટની રચના કરવામાં આવેલ નથી. 

આ કાયદાની જે વિશિષ્ઠ જોગવાઈ છે તે પરત્વે સૌ વાંચકો અને હિત ધરાવતા પક્ષકારોનું ધ્યાન દોરવાનં  કે આ કાયદામાં પોલીસની સતાઓ નિયંત્રિત કરવામાં આવી છે. ફોજદારી કાર્યરીતી અધિનિયમમાં કોઈપણ જોગવાઈ હોય તેમ છતાં આ કાયદા હેઠળ જમીન પચાવી પાડવા બાબતની કોઈપણ માહિતી અથવા ગુન્હો સરકાર દ્વારા જીલ્લા કલેક્ટરના અધ્યક્ષસ્થાને રચાયેલ સમિતિના સ્પષ્ટ આદેશો સિવાય અથવા પરામર્શ કર્યા સિવાય અને જીલ્લા કલેક્ટરની પૂર્વ મંજુરી વગર પોલીસ અધિકારી દ્વારા ફરીયાદ નોંધી શકાશે નહિં. આમ પોલીસ અધિકારીને સ્વમેળે Suo Moto ફરીયાદ નોંધવાની સતા નથી. 

આ ઉપરાંત આ કાયદા હેઠળની ફરીયાદ અંગેની તપાસ નાયબ પોલીસ અધિક્ષકશ્રી (DySP)  ઉતરતા અધિકારી દ્વારા તપાસ હાથ ધરી શકાશે નહિ તે જ રીતે જ્યાં પોલીસ કમિશ્નરની હકુમત છે ત્યાં મદદનીશ પોલીસ અધિકારી (ACP)  થી ઉતરતા અધિકારી તપાસ હાથ ધરી શકતા નથી. 

ટુંકમાં જીલ્લા કલેક્ટરની પૂર્વ મંજુરી સિવાય આ કાયદા હેઠળની તપાસ કે ફરીયાદ પોલીસ સીધેસીધા દાખલ કરી શકતા નથી. આમ આ મહત્વની જોગવાઈ આ કાયદામાં કરવામાં આવી છે.

Gujarat Land Grabbing (Prohibition) Act 2020

NO.	INFORMATION	DOWNLOAD LINK
1.	Govt. of Gujarat Notification	Download [261 KB] [English]
2.	Gujarat Land Grabbing(Prohibition) Bill 2020	Download [989 KB] [Gujarati]
3.	Gujarat Govt. Notification - Gujarati	Download [1,397 KB] [Gujarati]
4.	જમીન પચાવી પાડવા પર (પ્રતિબંધ) અધિનિયમ, ૨૦૨૦ હેઠળ અમલમાં આવેલા નિયમો મુજબ અરજી ફી વસૂલ લેવા બાબત	Download [46 KB] [Gujarati]
5.	Application format	Download [36 KB] [Gujarati]
6.	Procedure for doing online application	Download [136 KB] [Gujarati]