મિલકતની બક્ષિસ એટલે આપનાર માટે અને સ્વીકારનાર માટે જરૂરી માહિતી

 તમારી જમીન, તમારી મિલકત | નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

thelaw_office@yahoo.com

મિલકત તબદિલી અધિનિયમ-૧૮૮૨ માં મિલકતની બક્ષિસ અંગેના ઉચ્ચ કોર્ટોના કેટલાક ચુકાદાઓના સંદર્ભ વિષે આ લેખમાં જાણીશું.

(૧) બક્ષિસગ્રહિતાએ બક્ષિસ કરાર સ્વીકારેલ હોય, તો પાછળથી આવો બક્ષિસ કરાર ગેરકાયદે બની શકે ?

પ્રસ્તુત કેસમાં બક્ષિસગ્રહિતા પોતાના કબજામાંથી બક્ષિસ કરાર રજૂ કરવા સાથે એમ પણ રજુઆત કરી હતી કે પોતે બક્ષિસગ્રહિતાની હયાતિ દરમિયાન બક્ષિસનો સ્વીકાર કરેલો છે, જેથી આ કેસમાં ઠરાવાયું કે બક્ષિસ કરાર ગેરકાયદે અને કપટયુક્ત હોવાનું કહી શકાય નહીં. AIR 2016 Gauhati 57

(૨) બક્ષિસ દસ્તાવેજ કપટથી કરાવાયેલ હોવાની રજૂઆત ક્યારે અદાલત સ્વીકારી શકે ?

પ્રસ્તુત કેસમાં બક્ષિસ દસ્તાવેજ કપટથી કરાવાયેલો હોવાનો પ્રશ્ન હતો. વાદીએ પોતાની દાવા અરજીમાં કપટ થયા અંગે કોઈ પક્ષ નિવેદન કરેલ ન હતું. વાદીએ માત્ર પુરાવામાં કપટની હકીકત જણાવી હતી. પરંતુ તે અંગે કોઈ ચોકક્સ સામગ્રી પુરાવામાં રજુ કરવામાં આવી ન હતી, જેથી કોર્ટ દ્વારા ઠરાવાયું કે કપટની રજૂઆત સ્વીકારી શકાય નહીં. AIR 2018 AAR 62 

(૩) રજિસ્ટર્ડ ભેટખતની કાયદેસરની સાબિતી.

એક ભેટખત (ઊં 4૦૦૮૧) કરવામાં આવ્યું હતું અને તેનું રજિસ્ટ્રેશન કરવામાં આવ્યું હતું. સબરજિસ્ટ્રારની ઓફિસમાંથી એક ક્લાર્કે આવી જુબાની આપી હતી અને તે રીતે સવાલવાળું ભેટખત રજિસ્ટર કરાયાની હકીકત સાબિત કરવામાં આવી હતી. ભેટખત તૈયાર કરનારે સ્પષ્ટપણે જણાવ્યું હતું કે દાન આપનારના કહેવાથી તેણે સવાલવાળું ભેટખત તૈયાર કર્યું હતું અને તેના પર દાન આપનારને તે વાંચી સંભળાવ્યા પછી દાન આપનારે તેમના અંગુઠાનું નિશાન મૂક્યું હતું અને પક્ષકારોએ તેમાં હસ્તાક્ષર કર્યા હતા. દાન આપનારે તેમાંની હકીકતો સાચી હોવાનું સ્વીકારી અંગુઠાનું નિશાન કર્યું હતું.  દસ્તાવેજ તૈયાર કરનારના રજિસ્ટરમાં દાન આપનારે પણ અંગુઠાનું નિશાન કર્યું હતું.  દસ્તાવેજ તૈયાર કરનારે દાન આપનારના અંગુઠાને ઓળખી બતાવ્યું હતું. (Identified) અને વધુમાં એવી જુબાની આપી હતી કે સવાલવાળું ભેટખત સબરજિસ્ટ્રારમાં રજિસ્ટર કરાવવામાં આવ્યું હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં એ સાબિત કરવા પૂરતા પુરાવા છે કે દાન આપનારે વાદીની તરફેણમાં સવાલવાળું ભેટખત કર્યું હતું અને તે કાયદેસર રીતે પુરવાર કરવામાં આવ્યું છે. ભેટખત અને વસિયતનામા વચ્ચે ઘણો તફાવત છે અને તે બંને એકસરખા ગણાય નહીં અને તે બંનેને સાબિત કરવા માટે જે બાબતો જરૂરી હોવી જોઈએ તે અલગ-અલગ છે. AIR 2006 Punjab and Haryana 160.

(૪) મંદિરમાં દાનમાં આવેલી મિલકતમાં દસ્તાવેજને રજિસ્ટર કરાવવો જરૂરી નથી.

એક હિન્દુએ તેની જંગમ મિલકત મંદિરમાં દાનમાં આપેલી. આવા દાન અંગે કોઈ દસ્તાવેજની જરૂર નથી. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આવી રીતે મિલકત સમર્પિત કરી શકાય અને આવા દસ્તાવેજને રજિસ્ટર કરાવવો જરૂરી નથી. આવો દસ્તાવેજ પુરાવામાં તમામ હેતુઓ માટે તેમજ સમાંતર હેતુ  (Collateral) હેતુ માટે પુરાવામાં ગ્રાહ્ય રાખી શકાય છે. AIR 2007 Rajasthan 46. 

(૫) ભેટખતના સાક્ષીઓ જુબાની આપવાના આવેલ હોવાથી એવું અનુમાન ના થઈ શકે કે આવું ભેટખત થયેલ નથી. સવાલવાળી મિલકત અંગે ભેટખત કરવામાં આવ્યું હતું અને ભેટખત કરનાર વ્યક્તિએ આવું ભેટખત થયાનું કબૂલ કર્યું હતું. સવાલવાળા ભેટખતમાં Attesting witness તરીકે હસ્તાક્ષર કરનાર વ્યક્તિઓને હાજર રહી જવાબ આપવા માટે નોટિસો આપવામાં આવેલી તેમ છતાં તેઓ હાજર રહ્યા ન હતા. જો કે ભેટખત કરનારે પોતાના જવાબમાં (Written statement) માં જણાવેલ કે તેણે આવું ભેટખત કરી આપેલ છે. તેમજ ભેટખત બનાવનાર એ પણ જણાવેલ કે આવું ભેટખત કરવામાં આવ્યું હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં એમ ન કહી શકાય કે આવું ભેટખત સાબિત થયું નથી કે તે કાયદેસર કે સાચું નથી. સવાલવાળા ભેટખતના સાક્ષીઓ નોટિસ આપવા છતાં જુબાની આપવા આવેલ નથી તેના પરથી એવું અનુમાન ન થઈ શકે કે આવું ભેટખત થયું નથી. AIR 2009 Patna 109 

(6) સેટલમેન્ટ ડીડ રજિસ્ટર્ડ કરીને સ્વીકારવામાં આવે, તો તે રદ કરી શકાય નહીં.

જ્યારે કોઈ સેટલમેન્ટ ડીડ કરવામાં આવે ત્યારે અને જો તે રજિસ્ટર કરવામાં આવ્યું હોય અને તે થયાનું સ્વીકારવામાં આવ્યું હોય ત્યારે તે રદ યાને Revoke કરી શકાય નહિ. જે વ્યકિતની તરફેણમાં આવો દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યો હોય તે વ્યકિત આવા દસ્તાવેજ કરનારની સંભાળ રાખવામાં નિષ્ફળ જાય તો તે કારણસર આવું સેટલમેન્ટ ડીડ રદ કરી શકાય નહીં. પાછળથી અન્ય વ્યકિતની તરફેણમાં આવું સેટલમેન્ટ ડીડ કરવામાં આવ્યું. જે અન્ય વ્યકિતને કોઈ ઉપયોગમાં આવી શકે તેમ ન હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે જે વ્યક્તિની તરફેણમાં જે પહેલું સેટલમેન્ટ ડીડ કરવામાં આવ્યું હતું તે સવાલાવાળા સેટલમેન્ટ ડીડમાંની મિલકતમાંનો કબજો લઈ શકે છે તેમજ તે મિલકત પર બાંધકામ કરી શકે છે. આવા કિસ્સામાં જો કે સવાલવાળો દાવો થયા પછી બાંધકામ કરવામાં આવ્યું હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં સવાલવાળી જમીન ૫૨ જે Super structure ઊભું છે તેને દૂર કરાવવાની જરૂર નથી અને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો જે છે તે પરિસ્થિતિમાં મેળવી શકાય છે. AIR 2002 Madras 1

(9) સવાલવાળું દાનપત્ર ગેરકાયદે છે, તે સાબિત કરવાનો બોજો. એક મિલકતના માલિકે દાનપત્ર કરી આપ્યું હતું. એવો આક્ષેપ કરવામાં આવ્યો કે દાનપત્ર બિનજરૂરી દબાણ (Undue influence) અને દગાપ્રપંચથી કરવામાં આવ્યું હતું. પુરાવા પરથી જણાતું હતું કે દાનપત્ર કરનાર વ્યક્તિ કાયદાના સ્નાતક હતા. દાનપત્ર કરનાર વ્યક્તિ વૃદ્ધ હતા તેમજ વખતોવખત લાંબા સમય માટે જે તે વખતે હોસ્પિટલમાં સારવાર માટે દાખલ થતા હતા તેના પરથી એમ ન કહી શકાય કે જે વ્યકિતની તરફેણમાં દાન કરવામાં આવ્યું છે તેણે એ સાબિત કરવાનું રહે કે સવાલવાળું દાનપત્ર કોઈ દબાણ કે દગાથી થયું હતું. ખાસ કરીને જ્યારે તબીબતનો પુરાવો છે કે દસ્તાવેજ કરનાર વ્યકિત આવો દસ્તાવેજ થયો ત્યારે પોતાની કાળજી લઈ શકે એમ હતા તે એક મહત્વની બાબત છે. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, કેસની હકીકતો અને સંજોગો તેમજ રેકર્ડ પરના પુરાવા જોતાં સવાલવાળા દાનપત્રને ગેરકાયદેસરની ઠરાવી શકાય નહીં. AIR 2011 Kerala 55

(૮) મુસ્લિમ વ્યક્તિ દ્વારા લેખિત ભેટને રજિસ્ટર્ડ કરાવવાની જરૂર નથી.

મુસ્લિમ કાયદા મુજબ કોઈ મુસ્લિમ મૌખિક રીતે તેની મિલકત ભેટમાં (HIBBA) આપી શકે છે, પરંતુ જયારે કોઈ ગિફ્ટ અંગે લખાણ કરવામાં આવ્યું હોય, તો તે ગિફ્ટ ખત કહી શકાય. કયા Formમાં ભેટ આપવામાં આવી છે તે બહુ મહત્વનું નથી. આવી ભેટને રજિસ્ટર્ડ કરાવવાની જરૂર નથી. AIR 2011 SC 1695

(૯) શરતી ભેટ, ભેટ આપનાર તેની હયાતીમાં ભેટ રદ કરી શકે છે . 

એક વ્યક્તિ સવાલવાળી મિલકત ભેટથી આપેલ પણ પાછળથી તેને રદ કરવામાં આવી હતી. ભેટ સ્વીકાર્યા અંગે કોઈ પુરાવો ન હતો. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, આ કિસ્સામાં સવાલવાળી મિલકત દાન આપનાર વ્યકિત જ્યાં સુધી હયાત હોય ત્યાં સુધી તે તેને કબજે રાખી શકે છે. દાન આપનાર વ્યકિતનું મૃત્યુ થાય પછી સવાલવાળી ભેટનો અમલ કરવાનો રહે છે. તેમજ ભેટ શરતી હતી. દાન આપનારે તેની હયાતી દરમિયાન સવાલવાળી ભેટ રદ કરી તે કાયદેસર છે. 1997 (2) SCC 255.

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)