મિલકત તબદિલ કરવા માટેનું લખાણ કરવું આવશ્યક છે

 

માલિકે જાતે જ ભોગવવા પૂરતું મર્યાદિત હોય તેવું મિલકતમાંનું કોઈ હિત તેનાથી તબદિલ કરી શકાય નહીં

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત

 > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 મિલકત તબદીલી અધિનિયમ ૧૯૮૨ માં મુખ્યત્વે સ્થાવર-જંગમ મિલક્તોને લાગુ પડે છે અને જેમાં પક્ષકારોના કાર્યથી મિલકત તબદીલી થવા વિષે આ લેખમાં જાણીશું.
જંગમ અથવા સ્થાવર મિલકતની તબદીલી:
”મિલકતની તબદિલી”ની વ્યાખ્યા કલમ - ૫ મુજબની નીચેના કોલમમાં જણાવેલ છે.
” મિલકતની તબદિલી” એટલે જે કાર્ય કરવાથી કોઈ હયાત વ્યકિત બીજી એક અથવા વધુ હયાત વ્યક્તિઓને અથવા પોતાને, અથવા પોતાને બીજી એક, અથવા વધુ હયાત વ્યકિતઓને તત્કાલ કે ભવિષ્યમાં મિલકત માલિકી ફેર કરી આપતી હોય તે કાર્ય અને એવું કાર્ય કરવું એટલે “મિલકત તબદિલી કરવી”.
આ કલમમાં ”હયાત વ્યક્તિ” માં સંસ્થાપિત કે અસંસ્થાપિત કોઈ કંપની અથવા એસોસિયેશન અથવા વ્યકિતઓના મંડળનો સમાવેશ થાય છે, પણ આ અધિનિયમના કોઈપણ મજકુરથી કંપનીઓ, એસોસિયેશનો અથવા વ્યકિતઓના મંડળો કરે અથવા તેમને કરી આપવામાં આવે તેવી મિલકતની તબદિલી સંબંધી તે સમયે અમલમાં હોય તેવા કાયદાને અસર થશે નહિ. શું તબદિલ થઈ શકે અને શું ના થઈ શકે તેની વિગત ક્લમ- ૬ મુજબ નીચેના કોલમમાં જણાવેલ છે. આ અધિનિયમથી અથવા તે સમયે અમલમાં હોય તેવા કોઈ કાયદાથી અન્યથા ઠરાવ્યું હોય તે સિવાય, કોઈપણ પ્રકારની મિલકત તબદિલ કરી શકાશે.
(ક) કોઈ ભાવિ વારસને કોઈ એસ્ટેટનો વારસો મળવાનો સંભવ કોઈ સંબંધીને તેના કોઈ કુટુંબની મૃત્યુ સમયે થયે વસિયતી વારસો મળવાનો સંભવ અથવા એવા પ્રકારનો કોઈ માત્ર સંભવ જ તબદિલ કરી શકાય નહીં. કોઈ અનુવર્તી શરતનો ભંગ થવાને કારણે ઉત્પન્ન થનાર ફક્ત પુનઃપ્રવેશ કરવાનો હક્ક, પુનઃપ્રવેશથી અસર પહોંચતી હોય તે મિલકતના માલિક સિવાયના કોઈને તબદિલ કરી શકાય નહિ. પ્રધાનસ્થળથી છૂટો કોઈ પડોશ હકક તબદિલ કરી 
શકાય નહિ.

માલિકે જાતે જ ભોગવવા પૂરતું મર્યાદિત હોય તેવું મિલકતમાંનું કોઈ હિત તેનાથી તબદિલ કરી શકાય નહીં. ગમે તે રીતે ઉદ્દભવતો, ”સુનિશ્ચિત તારણ અપાયેલો” અથવા નકકી કરેલો ભાવિ ભરણ-પોષણનો હકક તબદિલ કરી શકાય નહિ. ફક્ત દાવા માંડવાનો હકક તબદિલ કરી શકાય નહિ. કોઈ જાહેર હોદ્દો તેમજ ચુકવવાપાત્ર થયા પહેલાં કે પછી કોઈ સરકારી અધિકારીનો પગાર તબદિલ કરી શકાય નહિ. સરકારના ભૂમિદળના, નૌકાદળના, હવાઈદળના અને મુલકી પેન્શનરોને આપવામાં આવતી વૃત્તિકા અને રાજકીય પેન્શનો તબદિલ કરી શકાય નહિ. કોઈપણ તબદિલી (૧) તબદિલી થતાં હિતને પ્રતિકૂળ હોય એટલે અંશે, અથવા (૨) ”ભારતના કરાર અધિનિયમ, ૧૮૭૨” ની કલમ-૨૩ ના અર્થ અનુસાર કોઈ કાયદા વિરુધ્ધના ઉદ્દેશ અથવા અવેજ માટે, અથવા (૩) તબદિલીથી મેળવનાર તરીકે કાયદેસર રીતે ગેરલાયક વ્યકિતને કરી શકાય નહિ.
તબદિલ ન થઈ શક્તો કબજા હકક ધરાવતા ગણોતિયાને, જે એસ્ટેટ અંગે મહેસુલ ભરવામાં કસૂર થઈ હોય તે એસ્ટેટનો ઈજારો રાખનારને, અથવા વાલી ન્યાયાલયના વહીવટ હેઠળની એસ્ટેટ પટ્ટે રાખનારને, એવા ગણોતિયા, ઈજારો રાખનાર અથવા પટ્ટે રાખનાર તરીકેનું પોતાનું હિત બીજાને નામે કરી આપવાનો આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી અધિકાર મળે છે એમ ગણાશે નહિ. તબદિલ કરવાની ક્ષમતા ધરાવતી વ્યક્તિઓ કોણ હોઈ શકે તેની વિગત ક્લમ-૭ મુજબ નીચેના કોલમમાં જણાવેલ છે.કરાર કરવાની ક્ષમતા ધરાવતી હોય અને તબદિલ કરી શકાય તેવી મિલકતની હકકદાર હોય અથવા તબદિલ કરી શકાય તેવી મિલકત પોતાની ન હોય પણ તેનો નિકાલ કરવા માટે અધિકૃત હોય તેવી દરેક વ્યકિત તે સમયે અમલમાં હોય તેવા કાયદાથી છૂટ આપેલી હોય અને ઠરાવેલ હોય તે સંજોગોમાં, તેટલે અંશે અને તે રીતે એવી મિલકત પૂરેપૂરી કે અંશતઃ અને સંપુર્ણપણે કે અમુક શરતે તબદિલ કરવાની ક્ષમતા ધરાવે છે. તબદિલીનો અમલ ક્યારે ગણાય તેની વિગત ક્લમ-૮ માં જણાવેલ છે તે નીચે મુજબની છે. કોઈ જુદો ઈરાદો વ્યક્ત કરેલો ન હોય અથવા અચૂક જણાઈ આવતો ન હોય તો કોઈ મિલકત તબદિલ કરવાથી તે મિલકતમાંનું અને મિલકતના કાયદેસરના આનુષંગિક હકકોમાંનું જે હિત તબદિલ કરવા માટે તે સમયે તબદિલ કરનાર સમર્થ હોય તે તમામ હિત તબદિલીથી લેનારને તરત જ પ્રાપ્ત થાય છે.

એવા આનુષંગિક હકકોમાં, તે મિલકત જમીન રૂપે હોય ત્યારે, તેને સંલગ્ન પડોશ હકકોનો, તબદિલી થયા પછી તેનું ભાડું ઉપજે અને નફો થાય તેનો અને જમીન સાથે જોડાયેલી તમામ વસ્તુઓનો સમાવેશ થાય છે. અને, તે મિલકત, જમીન સાથે જોડાયેલું યંત્ર હોય ત્યારે તેના જંગમ ભાગોનો સમાવેશ થાય છે. અને તે મિલકત કોઈ ઘર હોય ત્યારે, તેને સંલગ્ન પડોશ હકકોનો, તે તબદિલ થયા પછી તેનું ભાડું ઉપજે તેનો, તે ઘરની સાથે કાયમી ઉપયોગમાં લેવા માટે જેની જોગવાઈ કરવામાં આવી હોય એવાં તાળાં, ચાવીઓ, સળિયાં, બારણાં, બારીઓ અને બીજી તમામ વસ્તુઓનો સમાવેશ થાય છે. અને તે મિલકત કોઈ લેણું અથવા બીજો દાવા યોગ્ય હક્ક હોય ત્યારે, તે માટેની જામીનગીરીઓનો (તે જામીનગીરીઓ તબદિલીથી મેળવનારને તબદિલ કરવા કરેલાં ન હોય એવા બીજા લેણાં અથવા દાવા યોગ્ય હકકો માટે પણ હોય ત્યારે તે સિવાય) સમાવેશ થાય છે. પણ તબદિલી થયા પહેલાં લેણાં થયેલ વ્યાજની ચઢેલી રકમોનો સમાવેશ થતો નથી. તે મિલકત નાણાં હોય અથવા તેમાંથી આવક થાય એવી બીજી મિલકત હોય ત્યારે, તબદિલી અસરકર્તા થયા પછી તેનું જે વ્યાજ ઉપજે અથવા આવક થાય તેનો સમાવેશ થાય છે. મિલકતની મૌખિક તબદિલી અંગેની જોગવાઈ અંગે કલમ-૯ માં જણાવેલ છે. મિલકત તબદિલ કરવા માટેનું લખાણ કરવું આવશ્યક છે એવું કાયદાથી મૌખિક સ્પષ્ટ કરવામાં આવ્યું ન હોય તેવા દરેક પ્રસંગે લખાણ કર્યા વિના મિલકત તબદિલ કરી શકાશે. (ગુજરાત રાજયમાં ખેતીની જમીનો સને ૧૯૬૨ પહેલાં મૌખિક રીતે વેચાણ થયાના અને તેની તબદીલીની રેવન્યુ રેકર્ડમાં ફેરફાર નોંધથી કબજેદાર તરીકે વેચાણ લેનારના નામે ટ્રાન્સફર થયેલ તેવા ઘણા દાખલા રેવન્યુ રેકર્ડમાં ઉપલબ્ધ છે પરંતુ સને ૧૯૬૨ ના અરસા બાદ ખેતીની જમીનોની તબદીલી ફક્ત રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી જ થાય તેવું રેવન્યુ અધિકારીઓએ ધ્યાને લઈને અમલ કરેલ છે).

નોંધ:- (જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

અશાંત ધારા અંગેના નવા નિર્ણયથી મિલકત માર્કેટની અકળામણ વધી

 - એન્ટેના - વિવેક મહેતા

- મિલકતની હિસ્ટ્રી મેળવવા માટેની સિસ્ટમ ઓનલાઈન કરી દેવાઈ

અશાંત ધારા અધિનિયમ ૧૯૯૧ માટે અહી ક્લિક કરો 

અશાંત ધારા અધિનિયમ 2020 માટે અહી ક્લિક કરો 

અશાંત ધારા નિયમો  માટે અહી ક્લિક કરો

અશાંત વિસ્તાર માં સમાવિષ્ટ વિસ્તાર ની યાદી માટે અહી ક્લિક કરો 

અમદાવાદમાં શાંત ધારાની મંજૂરી લેવા માટેના એરિયામાં ખાસ્સો વધારો કરી દેવામાં આવ્યો છે. પરિણામે મિલકતની લે વેચ કરતાં માલિકોની હાલાકી વધી ગઈ છે. અમદાવાદના પોલડીની સો ટકા મિલકતો અશાંત ધારા હેઠળ મંજૂરી મેળવવાને પાત્ર હોય તેવી સ્થિતિ છે. જોકે આ અંગેના સરકારના નિર્ણયની અસર સમગ્ર ગુજરાતની મિલકતના સોદાઓ પર પડી રહી છે, કારણ કે અશાંત ધારાની મંજૂરી માટેના વિસ્તારો સતત વધી રહ્યા છે. વાસ્તવમાં મિલકતનું બાનાખત કરતી વેળાએ, મિલકત ભાડે આપતી વેળાએ, દસ્તાવેજ કરતી વખતે, મિલકત માલિકના મૃત્યુ પછી સંતાનેને નામે મિલકત કરતી વેળાએ કોઈ એક સંતાન તેનો હક કમી કરે ત્યારે પણ અશાંત ધારાની મંજૂરી લેવાની વ્યવસ્થા દાખલ કરવામાં આવેલી છે. 

કાયદાના જાણકારોનું કહેવું છે કે વિધાનસભામાં મંજૂર કરાવ્યા વિના જ આ સુધારો લાગુ કરી દેવામાં આવ્યો છે. મિલકતનું કોઈ વેચાણ કરે ત્યારે સોદો થાય છે. તેમાં આર્થિક વહેવાર કરવાના સમયમર્યાદા નક્કી થાય છે. તેને બાનાખત-સાટાખત તરીકે ઓળખાવવામાં આવે છે. રજિસ્ટ્રેશન એક્ટ ૧૯૦૮ની કલમ ૧૭ મુજબ બાનાખત ફરજિયાત રજિસ્ટર કરાવવાનો નિયમ છે. આ તબક્કે પણ સબરજિસ્ટાર અશાંત ધારાની મંજૂરી માગે છે, તે ખોટી છે. બાનાખતમાં સ્પષ્ટ લખેલું હોય છે કે આ બાનાખતથી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવતો નથી. કબજો મિલકતના વેચાણ વખતે સોંપવામાં આવે છે. છતાં બે વચ્ચેની મિલકતની રકમ નક્કી થાય છે, સમય મર્યાદા નક્કી થાય છે તેમ છતાં અશાંત ધારાની મંજૂરી માગે છે તે ગેરકાયદે છે. તેનાથી ભ્રષ્ટાચારને પ્રોત્સાહન મળે છે. આજકાલ ભ્રષ્ટાચારના પૈસા ન આપો તો મંજૂર કરતાં નથી. પૈસા આપો તો મંજૂર કરી દે છે. મંજૂરી માગવાની વ્યવસ્થા કાયદાકીય જોગવાઈથી વિપરીત છે. અશાંતધારાની મંજૂરી મળવામાં ૩૦ દિવસ જેટલો સમય નીકળી જતો હોવાનું જોવા મળે છે. જોકે વગદાર વ્યાવસાયિકો તેમની ઇચ્છા મુજબ તેમની મંજૂરી મેળવી લેતા હોવાથી તેને કારણે કરપ્શન વધી રહ્યું હોવાના આક્ષેપો પણ થઈ રહ્યા છે. 

અમદાવાદના નવરંગપુરામાં એકાદ ેબે મુસ્લિમ સોસાયટી હોવા છતાંય તેની ૫૦૦ મીટરની પરિસરમાં આવેલી તમામ મિલકતોને અશાંત ધારાની મંજૂરી લેવી પડી રહી છે. પરિણામે આ વિસ્તારમાં મિલકતની મુક્ત પણે ખરીદી કે વેચાણ થઈ શકતા જ નથી. બાનાખત કરતી વેળાએ, વેચાણનો કરાર કરતી વેળાએ અને દસ્તાવેજ કરતી વેળાએ પઁણ તેની મંજૂરી લેવી ફરજિયાત કરી દેવામાં આવી છે. પરિણામે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીન સોદાઓ કરવા પણ કઠિન બની ગયા છે. માત્ર મિલકત મોર્ટગેજ મૂકવાના કિસ્સામાં કે પછી મોર્ટગેજ રિલીઝ કરવાના તથા વિલ બનાવવાના કિસ્સાને બાદ કરતાં તમામ કિસ્સાઓમાં અશાંત ધારાની મંજૂરી લેવી ફરજિયાત છે. 

મિલકતના બજારના જાણકારોનું કહેવું છે કે અશાંત ધારો એક જ કોમ્યુનિટીના લોકે એક વિસ્તારમાં એકત્રિત ન થાય અને અન્ય કોમના લોકોની મિલકત પાણીના મોલે ન પડાવી લે તે માટે તૈયાર કરવામાં આવેલો છે. મિલકતની ખરીદ કે વેચાણમાં કોઈને અન્યાય ન થાય તે માટે નવા નવા એરિયામાં અશાંત ધારાની મંજૂરીની વ્યવસ્થા દાખલ કરવામાં આવેલી છે. 

મિલકતની હિસ્ટ્રી લેવા માટેની સિસ્ટમ પણ ઓનલાઈન કરી દેવામાં આવી છે. આ સિસ્ટમના સોફ્ટવેરમાં ખરાબી છે. તેમાં ૧૭૫ વારનો ફ્લેટ હોય તો સરવે નંબર ૧૭૫ની વિગતો પણ આવી જવાની શક્યતા રહેલી છે. પરિણામે મિલકતની હિસ્ટ્રી ખોટી મળવાની સંભાવના ઊભી થાય છે. સામાન્ય વ્યક્તિ માટે મિલકતની ઓનલાઈન હિસ્ટ્રી લેવામાં ભૂલ થવાની શક્યતા છે. સરકાર આ ભૂલ માટે કોઈ જ જવાબદારી લેતી નથી. આ વ્યવસ્થા ઓનલાઈન કરી તેની સામે વાંધો નથી, પરંતુ સરકાર સમક્ષ તેની કોઈ માગણી કરે તો તે ડેટા સરકારે પોતાની રીતે પણ કાઢી આપવાની વ્યવસ્થા કરવી જોઈએ

ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટની જોગવાઈઓ પૂરક હોવી જરૂરી

 

- જમીન મહેસૂલ કાયદાઓ અને 

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં સમાવિષ્ટ જમીનોમાં બિનખેતીની પરવાનગી ગૌણ કરવી જરૂરી

જમીનના નિયમન માટે પાયાનો કાયદો જમીન મહેસુલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ છે. જે તે સમયે અને આજે પણ આ કાયદાનુ સ્વરૂપ નિયમનકારી છે. (Regulating) જમીન એ અગત્યના Cadastral તરીકે સામાજીક, આર્થિક વિકાસમાં મહત્વનું અંગ છે. અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ આ કાયદાનો મુખ્ય હેતુ જમીન ઉપરનું મહેસુલ ઉઘરાવવુઅને જમીન મહેસુલ એ રાજ્ય સરકારનું જે તે સમયે આવકનું મુખ્ય સાધન હતું તે ઉક્તિ “To collect revenue and administer state” અને તે માટે જે વ્યવસ્થાતંત્ર ઉભું કરવામાં આવ્યું તેમાં સર્વે સેટલમેન્ટ અને તે આધારે રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલ આજે પણ અસ્તિત્વમાં છે અને તેમાં મુખ્યત્વે ગામનો નમુનો નં-૬ હક્ક પત્રકનું રજીસ્ટર (Mutation Register) નમુનો નં-૮ અને ૭ટ૧૨ જમીનના કબજેદાર અને તેમાં થતા ફેરફાર માટે અગત્યનો છે. થોડાક સમય પહેલાં અગાઉ જે જમીનોનું સર્વે થયેલ અને મહેસુલી રેકર્ડ તૈયાર કરેલ, તેમાં રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે રી-સર્વે કરવામાં આવ્યું અને જે રેકર્ડ (કમ્પ્યુટરાઈઝ) તૈયાર કરી પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવેલ છે તે અંગે સમગ્ર રાજ્યમાં સંખ્યાબંધ ક્ષેત્રફળમાં ક્ષતિઓ રહેવા પામેલ છે અને તેનો જાણકારી મુજબ હજુ આખરી શુધ્ધિકરણ થયેલ નથી.

ઉપર્યુક્ત પુર્વભુમિકા આપવાનો આશય ફક્ત જમીન મહેસુલ વ્યવસ્થાપન ક્ષેત્રમાં પ્રવર્તમાન સ્થિતિની જાણકારી આપવાનો છે. મૂળભુત રીતે આપણા દેશ અને રાજ્યમાં આજે પણ જમીન એટલે કૃષિવિષયક સંદર્ભમાં વાત કરવામાં આવે છે અને આજે પણ એ હકિકત છે કે ૬૫% જેટલી વસ્તી ખેતી આધારિત તેમજ સંલગ્ન વ્યવસાયમાં આર્થિક ઉપાર્જનના સાધન તરીકે જોડાયેલ છે. જેમ જેમ શહેરીકરણ / ઔદ્યોગિકરણ થયું તેમ જમીનના ઉપયોગમાં (Land Usage) બદલાવ આવ્યો છે અને ખેતીવિષયક જમીનોનું બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે રૂપાંતર થયું છે. 

આજના લેખનો મૂળભુત હેતુ ખેતીની જમીનને બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે ફેરવવામાં એટલે કે જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૫ હેઠળની પરવાનગીને એક મોટું સ્વરૂપ આપવામાં આવી રહ્યું છે અને તે ખરેખર ગૌણ  બાબત હોવી જોઈએ તે અંગે સ્પષ્ટતા કરવી છે જમીન મહેસુલ અધિનિયમના કાયદાનો મૂળભુત હેતુ જેમ જણાવ્યો તેમ જમીન ઉપરનું મહેસુલ ઉઘરાવવું તે મહેસુલી તંત્રની કામગીરી છે. એટલે જે જમીન ખેતીવિષયક સદર (હેઠળ) સર્વે નંબરની જમીન છે અને જેનો આકાર (Revenue assessment) નક્કી કરવામાં આવેલ છે તે બિનખેતીવિષયક ઉપયોગ કરવાનો થાય ત્યારે કલેક્ટર / મહેસુલી તંત્રનું કામ ખેતવિષયક જમીનના આકારને બદલે બિનખેતી વિષયક આકાર (મહેસુલ) નક્કી કરવાનો અને વસુલ કરવાનું છે આમ આ બાબત એક ગૌણ પ્રક્રિયા છે. કદાચ જો જમીન નિયંત્રિત સત્તાપ્રકારની (નવીશરત) હોય તો નિયમોનુસાર પ્રિમિયમની રકમ વસુલ કરવાની છે. જ્યારે જુની શરતની (Old Tenure) જમીન હોય તો ફક્ત કલમ-૬૫ની જોગવાઈ હેઠળ બિનખેતી આકાર નક્કી કરવાનો છે અને જાહેર જનતાની જાણકારી માટે એ પણ સ્પષ્ટ કરવામાં આવે છે કે જો જમીન જુની શરતની હોય અને બિનખેતી વિષયક ઉપયોગ કરી દેવામાં આવ્યો હોય તો પણ જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૬/૬૭ હેઠળ આકારના પટ્ટની રકમ લઈ બિનખેતી કૃત્ય નિયમબધ્ધ કરવાની જોગવાઈ છે. 

એટલે ખેતીવિષયક જમીનને જો જમીન ઉપરનું ટાઈટલ ચોખ્ખુ (Clear Title) હોય તો બિનખેતીની પરવાનગીને ગૌણ પ્રક્રિયા અથવા તો ઔપચારીકતાનો ભાગ ગણવો જરૂરી. આજ કાલ Ease of Doing businessના ભાગરૂપે ઘણી બધી પરવાનગીની પ્રક્રિયામાં સરણીકરણ કરવામાં આવ્યું છે અને તે મુજબ બિનખેતીની પ્રક્રિયાને ઓનલાઈન કરવામાં આવી છે. 

પરંતુ મારી પાસે જે  Feedback મળી રહ્યું છે તે મુજબ ટાઈટલ વેરીફીકેશનના ભાગરૂપે ક્ષુલ્લક કારણો બતાવીને જેવાં કે અગાઉની નોંધ રીવીઝનમાં લેવા પાત્ર, ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર, ૧૯૫૧થી શરૂ કરીને ટાઈટલ વેરીફીકેશન, સ્ટેમ્પડયુટી વસુલાત વિગેરેના કારણો રજુ કરી બિનખેતીની મંજુરીની અરજી નામંજુર કરવામાં આવે છે. ખરેખર તો અત્યારે સરકારે જ્યારે રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવામાં આવ્યું છે ત્યારે તમામ રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ છે અને અગાઉની હક્કપત્રકની નોધો જે મંજુર કરવામાં આવી છે તે મહેસુલી અધિકારીઓ દ્વારા કરવામાં આવી છે તે ઘણા વર્ષો બાદ કોઈપણ બાબત Void ab initio શરૂઆતથી જ ગેરકાયદેસર હોય તેવા ગંભીર કેસો જેવાં કે બિનખેડુત હોય તે સિવાયના કારણો રજુ કરી નામંજુર કરવામાં આવે છે તે અંગે રાજ્ય સરકારે કલેક્ટર દ્વારા નામંજુર કરાતા તમામ કેસોની સમિક્ષા કરવી જોઈએ અને ઘણા કિસ્સાઓમાં જે ક્ષતિપૂર્તતી હેઠળ નામંજુર કરવામાં આવ્યુ હોય તે થોડા સમય બાદ મંજુર કરવામાં આવે છે જે મોટાભાગે મહેસુલી રેકર્ડ આધારિત હોય છે. 

આમ બિનખેતીવિષયક પ્રક્રિયાને મોટુ સ્વરૂપ ગણવાને બદલે ઔપચારિકતા સ્વરૂપે સરણીકરણ કરવામાં આવે તે જરૂરી છે.

આ જમીન મહેસુલ સાથેની સંલગ્ન ટાઉન પ્લાનિંગની જોગવાઇઓ અંગે આવતા અંકે વિવરણ કરીશું.

(ક્રમશઃ)

સામાન્ય રીતે વિલ કરી આપતી વખતે કઇ કઇ બાબતો ધ્યાનમાં લેવી જોઇએ?

 

કોરા કાગળ ઉપર સહી લઈને પાછળથી વિલ લખવામાં આવ્યું હોય ત્યારે આવું વિલ ચોકક્સપણે નિરર્થક છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત 

> નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ભારતીય વારસાહક્ક અધિનિયમ-૧૯૨૫ ની ક્લમ-%૩ માં કોઈ ખાસ વ્યક્તિઓ દ્વારા કરાયેલા કે કરવાના વિલ યાને વસિયતનામા બાબતે જરૂરી જોગવાઈઓ કરેલ છે.
કોઈ લશ્કરી પ્રસ્્થાનનું કામ કરતો અથવા ખરેખર યુદ્ધમાં રોકાયેલો સૈનિક (અથવા એ રીતે કામ કરતો કે રોકાયેલો વિમાની) અથવા દરિયાઈ સફર ખેડતો નાવિક હોય એવા દરેક વિલ કરનારે, પોતાનું વિલ નીચેના નિયમો અનુસાર કરી આપવું જોઈએ.
(ક) વિલ કરનારે વિલ ઉપર પોતાની સહી કરવી જોઈશે અથવા પોતાની અંગુઠાની નિશાની લગાડવી જોઈશે, અથવા બીજી કોઈ વ્યકિતઓએ તેની હાજરીમાં અને તેની સૂચના અને કહેવા મુજબ તેના ઉપર સહી કરવી જોઈશે.
(ખ) વિલ કરનારની સહી અથવા અંગૃઠો નિશાની અથવા તેના વતી સહી કરનાર વ્યકિતની સહી એ રીતે કરવી જોઈશે કે તેમ કરવાથી લખાણને વિલ તરીકે અસરકર્તા બનાવવાનો ઈરાદો હતો તેવું જણાઈ આવે.
(ગ) વિલ ઉપર એવા બે કે વધુ સાક્ષીઓને સાખ એટલે કે સાક્ષી કરવી જોઈશે કે જેમાના દરેક વિલ કરનારને વિલ ઉપર સહી કરતાં અથવા તેનું અંગુઠાનું નિશાન કરતાં જોયો હોય અથવા વિલ કરનારની હાજરીમાં અને તેના આદેશથી કોઈ બીજી વ્યક્તિને વિલ ઉપર સહી કરતાં જોઈ હોય અથવા જેની પાસે વિલ કરનારે પોતાની સહી અથવા નિશાન કર્યાનું અથવા એવી બીજી વ્યકૅતિએ સહી કર્યાનું જાતે કબૂલ કર્યું હોય અને સાક્ષીઓ પેકી દરેકે વિલ કરનારની હાજરીમાં વિલ ઉપર સહી કરવી જોઈશે, પણ એકથી વધુ સાક્ષીઓનું એક સાથે હાજર હોવું જરૂરી રહેશે નહિ. અને અમુક રીતે જ સાખ કે સાક્ષી સહી કરવી જરૂરી રહેશે નહિ. (આ કલમ હિન્દુઓ, બોદ્ધો, શીખો તેમજ જેનોને લાગુ પડે છે.)
# જજમેન્ટસ
# પિતાએ તેની અપરિણીત અપંગ પુત્રીની તરફેણમાં વસિયત કરતાં તેનો વિરોધ મોટી બે પુત્રીઓ દ્વારા કરાયો હતો. જ્યારે ભાઈઓ બે વિરોધ ન દર્શાવ્યો. પુરાવાથી જણાવ્યું કે વસિયતકર્તા વસિયતનો કાયદો ઘડવા વકીલને સૂચના આપવા ગયેલા. જે વસિયતમાં વિરોધ કરનાર બન્ને પુત્રીઓની સહીઓ હતી. લાભ મેળવનાર પુત્રીની તરફેણમાં ગૌણ વિરોધાભાસોના કારણે અમલીકરણ પુરવાર થયું નથી તેવું ઠરાવવામાં કેસ ચલાવનાર અદાલતની ભૂલ જણાવી હતી.
# વ્યક્તિનું વડીલોપાર્જિંત મિલકતમાં મજિયારું હિત રહેલું છે, પરંતુ વસિયતમાં મિલકત સ્વ-ઉપજની બતાવેલી હોય તેથી વસિયત રદ થાય નહીં. આવી મિલકત મજિયારી સાબિત કરી શકાય તો વારસદાર પોતાનું હિત માગી શકે.
કેસ લૉ : નલિનીબેન એસ. પટેલ વિ. એર્સ ઓફ જશોદાબેન સી. પટેલ જી.એલ.આર. ૨૦૦૦(૩) ૨૨૬૬.
# વ્યકિતના વિલનું સાચા અર્થમાં અર્થઘટન થવું જોઈએ. પોતાની પુત્રીને વિલથી આપેલી મિલકતને તેનો પતિ વેચવાનો અધિકાર ધરાવતો ન હતો. પતિ-પત્ની બંને અલગ રહેતાં હતાં. આવા સંજોગોમાં જ્યારે પતિ તેના અડધા ભાગની અડધી મિલકત માટે દાવો કરે તો ચાલવાપાત્ર નથી.
# વસિયતકર્તા વસિયત પોતાની બનાવતી વખતે સ્થિર મગજનો અને વસિયતી બાબત સમજી સહી કરવાને સમર્થ હતો તેવું સાબિત કરવાનો બોજો પ્રતિવાદી ઉપર રહે છે. જી.એલ.એચ. ૧૯૯૯(૧) પાન નં. ૫૯%
# કોઈપણ વિલનું ખરાપણું જ્યાં પ્રોબેટની જરૂરિયાત હોય ત્યાં પ્રોબેટની કાર્યવાહીથી નક્કી થઈ શકે. દિવાની કાર્યવાહી ઓર્ડર -ર૨ રૂલ –પ હેઠળ વિલની ખરાઈ કરી શકાય નહિ તેવું નામદાર કોર્ટે ઠરાવેલ છે. કેસ લૉ :- શ્રીમતિ શર્મિષ્ઠાદેવી સૂર્વે વિ. લાલ સાહેબ એઆઈઆર ૧૯૯૬(મ.પ્ર.) પાન નં. ૧૩
# વિલમાં સાક્ષી કરનાર સાક્ષીએ તેની જાતે સહી નિશાની કરવી જોઈએ. બીજા વતી આવી સહી “નિશાની કરી હોય તો તે નિરર્થક બને. કેસ લૉ : ૧૯૯૮(૫) સુ.કો.કે. પાન નં. ૨૮૫
# કોરા કાગળ ઉપર સહી લઈને પાછળથી વિલ લખવામાં આવ્યું હોય ત્યારે આવું વિલ ચોકક્સપણે નિરર્થક છે- વિલ લખનાર ક્યારેચ સાક્ષી બની શકે નહિ. જ્યારે વિલનો સાક્ષી વિલ કરનાર સહી કરતો હોય કે વિલ લખવામાં આવ્યું હોય ત્યારે હાજર હોવો જરૂરી નથી. કેસ લોં : એ.આઈ.આર.૧૯૯૫ ક્રિ.પો. પાના નં. ૭૪
# કલમ ૬૩ જે વ્યક્તિ વિલ રજૂ કરે તેણે વિલ સાબિત કરવું જોઈએ વિલને પડકારનાર જણાવતા નથી કે વિલ કરનાર શારીરિક રીતે એફિલકોડ હતા કે માનસિક રીતે અસમર્થ હતા. પુરાવા પરથી જણાય છે કે સામાવાળા પિતૃપક્ષે સગા હતા. વળી, વિલ કરનાર, સાક્ષીઓ વિલ બનાવતી વખતે હાજર હતા. આવા સંજોગોમાં વિલના ફાઈન્ડીંસમાં દાખલ કરી શકાય નહીં. કેસ લૉ : કમલા દેવી વિ. બલભદ્ર બહેરા સી.સી.સી. ૧૯૯૫(૧) પાન નં. ૮૪
કલમ ૦૬૩, સાક્ષીઓની સરતપાસ વસિયતનામાની તરફેણમાં હતી. પરંતુ ઉલટ-તપાસમાં વિરોધી કથન, સાક્ષીઓના પુરાવા અમાન્ય બન્યા. રજિસ્ટ્રારે પણ એન્ડોર્સમેન્ટની કલમ-૬૩ની શરતો પૂર્ણ કરેલી ન હતી. પુરાવા અધિનિયમની કલમ- ૬૮ મુજબ વિલનું યોગ્ય નિષ્પાદન થતું નથી. માટે વિલની નોંધણીનું કોઈ મહત્વ રહેતું નથી. હાઈકોર્ટ દ્વારા કરવામાં આવેલ નિર્ણય ફેરવી નંખાયો. કેસ લો : ભગવાન કૌર વિ. કરતાર કૌર ૧૯૯૪ (૫) ૨૨. સુ.કો.કે. પાન નં. ૧૩૫
# વિલના નિષ્પાદન માટે વિલ લેખિત હોવું જોઈએ. વિલ કરનારે યોગ્ય રીતે સહી કરેલી હોવી જોઈએ. ઓછામાં ઓછા બે સાક્ષીઓએ તેમાં સાખ કરેલી હોવી જોઈએ. વસિયત કરનાર તે વસિયતમાં સહી કરે કે અંગુઠો કે કોઈ નિશાની કરે તે સહી કરેલી બરોબર ગણાશે તેમજ બીજી વ્યકિતને વિલ કરનારની સંમતિથી તેની હાજરીમાં સૂચનાથી સહી કરે તો તે વિલ કરનારે સહી કરેલી છે તેમ માનવામાં આવે છે.
કોઈ વ્યક્તિએ વિલમાં કઈ જગ્યાએ સહી કરવી તે જણાવતી નથી. બે સાક્ષીઓએ સાખ કરેલી હોવી જોઈએ અને સાક્ષીઓએ વસિયતકર્તાને સહી કરતા જોયેલો હોવો જોઈએ. તેમજ વસિયતકર્તાની હાજરીમાં સાક્ષીઓએ શાખ કરવી જોઈએ. વસિયત લખનાર સાક્ષી ગણાય-- પણ સાક્ષી ગણી શકાય, સાક્ષીએ સહી કરવી જરૂરી નથી. પરંતુ અંગુઠા નિશાની કરી શક્શે. વસિયત કોઈપણ ભાષામાં થઈ શકે, કોઈપણ પદાર્થ, પાન-કાગળ ઉપર થઈ શકે, અને આવું વિલ વસિયતકર્તાના મૃત્યુ બાદ અમલી થાય.
# એચ.યુ.એફ. વડીલોપાર્જિત મિલકતમાં રહેલા હિતનું વ્યક્તિ દ્વારા વસિયત થઈ શકે છે. વધુ સમર્થન માટે દરેક પાના વિલકર્તાની સહી હોવી તે સારું છે. ચોક્કસપણે વિલની નોંધણી જરૂરી નથી અને વિલ રજિસ્ટર્ડ હોવાના એક માત્ર કારણથી તે સાચું અને ખરું બનતું નથી. વિલની ભાષા (લખાણ) તથા સહી જુદી ભાષામાં હોવાને કારણે વિલ ખોટુ ઠરતું નથી અને વિલ પુરાવાના કાયદાની કલમ-૬૭ હેઠળ ચોકક્સપણે પુરવાર થવું જોઈએ.
# કલમ: ૭૦ ની જોગવાઈ મુજબ સામાન્ય વિલ અથવા કોડૅસેલ રદ થવા બાબત. કોઈ સામાન્ય વિલ અથવા કોડિસિલ કે તેનો કોઈ ભાગ લગ્નથી અથવા બીજા વિલ અથવા કોડિસિલથી અથવા આ અધિનિયમમાં અગાઉ જણાવ્યા મુજબ કોઈ સામાન્ય વિલ નિયમસર કરી આપવું જરૂરી હોય એ રીતે વિલ રદ કરવાનો ઈરાદો જાહેર કરતું હોઈ લખાણ નિયમસર કરી આપવું જરૂરી હોય એ રીતે વિલ રદ કરવાનો ઈરાદો જાહેર કરતું કોઈ લખાણ નિયમસર કરી આપવાથી, અથવા વિલ કરનારે અથવા તેની હાજરીમાં અને તેની સૂચના મુજબ કોઈ વ્યકિતને તેને રદ કરવાના ઈરાદાથી અને તેને બાળી નાખવાથી, ફાડી નાખવાથી અથવા બીજી રીતે તેનો નાશ કરવાથી રદ થાય તે સિવાય બીજા તે સિવાય બીજા કારણે તે રદ થશે નહિ. 
પરાધીન સાપેક્ષ પ્રતિસંહરણનો સિધ્ધાંતઃ જયારે વસિયત કરનાર તેના વડે કરવામાં આવેલા અગાઉના વિલ અથવા કોડિસિલને પુનર્જીવિત કરવાના ઈરાદાથી પછીના વિલ અથવા કોડિસિલનો નાશ કરે, ત્યારે એ રદ કરવાનો ઈરાદો શરતી હોય છે અર્થાત, પુનર્જીવિત કરવાના દસ્તાવેજોની કાયદેસરતા બાબતની શરત હોય છે. તેથી જો પુનર્જીવિત કરવાનો હોય તે દસ્તાવેજ કાયદેસર હોય નહીં, દા.ત. જો તે કાયદેસર રીતે કરવામાં આવ્યો ન હોય-તો પછી વિલ રદ થતું નથી. આ સામાન્ય રીતે પરાધીન સાપેક્ષ પ્રતિસંહરણ સિદ્ધાંત તરીકે ઓળખાય છે. આ સિદ્ધાંત લાગુ પાડવામાં ઈરાદાનો સવાલ છે. આ બાબત વસિયત કરનારનો તેના વિલમાં જણાતી ભાષા ઉપરથી નકકી કરવામાં આવે છે. જયાં સુધી પ્રથમનો દસ્તાવેજ અથવા લખાણ અસરકારક રીતે પુનર્જીવિત કરવામાં આવે નહીં ત્યાં સુધી પછીનું વિલ રદ થતું નથી, પરાધીન સાપેક્ષ રદ કરવાનો સિદ્ધાંત લાગુ પડે તે માટે નાશ કરવાનું કૃત્ય કોઈ બોજો વસિયતી દસ્તાવેજ પુનર્જીવિત થતો હોવો જોઈએ.

ધાર્મિક સ્થળો અને દેવસ્થાન હેઠળની જાહેર જગ્યાઓ ઉપર જમીનોના નિયમન અંગે

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

દેવસ્થાન / ધાર્મિક ટ્રસ્ટ હેઠળની જમીનોની તબદિલી માટે ચેરિટી કમિશ્નર / કલેક્ટરની મંજુરી જરૂરી

ગતાંકથી ચાલુ : ગત લેખમાં બિનઅધિકૃત સ્વરૂપે જાહેર જગ્યાઓમાં એટલેકે સરકારી / ગૌચર / મ્યુનિસીપલ કોર્પોરેશન / મ્યુનિસીપાલટીની જમીનોમાં ધાર્મિક સ્થળોના નિર્માણ અંગે વર્ણન કરવામાં આવેલ અને સુપ્રિમકોર્ટના વડોદરા મહાનગરપાલીકાના કિસ્સામાંથી ઉપસ્થિત થયેલ ૨૦૦૯ના શકવર્તી ચુકાદાથી તમામ રાજ્યો / જીલ્લા કલેક્ટર / પોલીસ સતાધિકારીઓને જે દિશાનિર્દેશ આપેલ તે અંગે જણાવવામાં આવેલ. જેમ જણાવ્યુ તેમ આઝાદી પહેલાં રાજાશાહીના સમયગાળામાં જુદા જુદા સતાપ્રકાર જેમાં ઈનામી / દેવસ્થાન હેઠળ અપાયેલ જમીનો / મિલ્કતો અંગે પણ સતાપ્રકાર નાબુદી ધારો   (Tenure Abolition Act) લાવી આવી જમીનો / મિલ્કતો પબ્લીક ટ્રસ્ટ એક્ટ હેઠળ એટલેકે સખાવતી / ધાર્મિક સંસ્થાન તરીકે વહિવટ કરવાનો હતો અને નિયમન કરવાનું છે. આવી ધાર્મિક સંસ્થાઓએ ધારણ કરેલ જમીનોને ઘણા કિસ્સાઓમાં ગણોતધારાની કલમ-૮૮બી હેઠળ મુક્તિ પણ આપવામાં આવે છે અને તે મુજબ દેવસ્થાન હેઠળની જમીનોમાં ગણોતીયાના હક્કો પણ ઉપસ્થિત થતા ન હતા. સૌરાષ્ટ્રમાં અને ગુજરાતમાં પણ જે ધાર્મિક સ્થળો હતા તેવા ધાર્મિક સ્થાનને ગામ લોકો દ્વારા ગામ સમસ્ત જમીન તરીકે દાનમાં પણ આપવામાં આવતી અને ધાર્મિક સ્થળની પુજા-અર્ચના તેમજ રોજબરોજના વહિવટ માટે દીવેલીયા તરીકે જમીન ઓળખાતી અથવા તો પુજારીનુ નામ દર્શાવવામાં આવતું સૌરાષ્ટ્રમાં આવી દિવેલીયા તરીકે ઓળખાતી જમીનોને બારખલી કાયદા હેઠળ સમાવેશ કરવામાં આવેલ અને ધાર્મિક સંસ્થાન હેઠળની જમીન સ્થાનિક ગ્રામપંચાયત અથવા ગામ સમિતિએ વહિવટ સંભાળવાનો હતો અથવા જેમ જણાવ્યુ તેમ ટ્રસ્ટ રજીસ્ટર્ડ કરાવી તે હેઠળ આવા ધાર્મિક સ્થળોનો વહિવટ લેવાનો હતો.

પરંતુ દિવેલીયા હેઠળ અથવા તો ધાર્મિક સ્થળોની જમીન પુજારી તરીકે સેવાપુજા કરતી વ્યક્તિઓના નામ દાખલ કરીને આવી જમીનો અગ્રહક્કમાં લઈને કબજેદાર તરીકે તેઓના વારસદારોના નામ પણ દાખલ કરીને ખેડુત તરીકેનો દરજ્જો પ્રાપ્ત કરી, આવી જમીનો વેચી પણ દેવામાં આવેલ અને ખેડુતના દરજ્જા અન્વયે અન્ય જગ્યાઓએ ખેતીની જમીન ધારણ કરી લીધી છે. આમ દેવસ્થાન / ધાર્મિક સ્થળની જગ્યા સાર્વજનિક હેતુ માટે જાહેર મિલ્કત તરીકે વહિવટ કરવાના બદલે ખાનગી હેસીયતથી જમીન / મિલ્કત અથવા તો ધાર્મિક સ્થાનનો વહિવટ થાય છે. અમો રાજકોટ કલેક્ટર હતા ત્યારે આવી દિવેલીયા હેઠળની જમીનો મંદિર / ધાર્મિક સ્થાનના નામે કરવાના બદલે પુજારીઓના નામ દિવેલીયાની જમીનમાં દાખલ કરાવીને આવી જમીનોના વેચાણ થયેલ તેમજ ખેડુતનો દરજ્જો પ્રાપ્ત કરવાને લીધે અમોએ આવી જમીનોના વ્યવહાર રીવીઝનમાં લઈને નોંધો રદ કરેલ અને રાજ્ય સરકારને આવા પ્રકારનું આચરણ સમગ્ર રાજ્યમાં થતું હશે તેમ જણાવીને ધ્યાન દોરેલ અને મહેસુલ વિભાગે ૨૦૧૦માં પરિપત્ર કરીને સમગ્ર રાજ્યમાં આવી દિવેલીયા / ધાર્મિક સ્થળોની જગ્યાઓના વેચાણ ઉપર પ્રતિબંધ તેમજ પબ્લીક ટ્રસ્ટ હેઠળ આવી જમીનોનો વહિવટ લેવા અને શરતભંગના કિસ્સાઓમાં રાજ્ય સરકાર હસ્તક વહિવટ લેવાની સુચનાઓ આપેલ છે અને તે મુજબ અમલમાં છે.

મહેસુલ વિભાગે ૨૦૧૦માં જે પરિપત્ર કરવામાં આવેલ તે અનુસાર રાજ્યના ચેરીટી કમિશ્નરે પણ સમગ્ર રાજ્યમાં ધાર્મિક / દેવસ્થાન હેઠળની જમીનો / મિલ્કતોને ટ્રસ્ટના મિલ્કત રજીસ્ટરે ચઢાવવા અને ચેરીટી કમિશ્નરની મંજુરી સિવાય પબ્લીક ટ્રસ્ટ એક્ટ હેઠળની કલમ-૩૪ અને ૩૫ની જોગવાઈઓ અનુસાર તબદીલ ન કરવાની સુચનાઓ આપેલ છે. આમ સમગ્ર રાજ્યમાં ધાર્મિક/ સખાવતી સંસ્થાઓએ ધારણ કરેલ જમીનોનો સતાપ્રકાર રાજ્યના સેટલમેન્ટ કમિશ્નર દ્વારા જે E થી F નક્કી કરવામાં આવેલ છે તે લાગુ પડે છે અને આ સતાપ્રકાર લાગુ પાડવાથી ખ્યાલ આવી જાય કે આ જમીન / મિલ્કત ધાર્મિક / સખાવતી સંસ્થાએ ધારણ કરેલ જમીન છે જેથી ચેરીટી કમિશ્નર અને કલેક્ટરની મંજુરી સિવાય આવી જમીનોની તબદીલી થતી નથી. આમ જાહેર જનતાને જાણકારી મળી રહે તે માટે જાહેર ધાર્મિક સ્થળોના વહિવટ અને તે હેઠળ ધારણ કરેલ જમીનોનો વહિવટ દેવસ્થાન નાબુદી કાયદા બાદ તેવી જમીનો પબ્લીક ટ્રસ્ટના કાર્યક્ષેત્રમાં આવે છે. આ લેખનો હેતુ જે કાયદેસર રીતે / પરંપરાગત રીતે ધાર્મિક સ્થળો આવેલ છે તેના વહિવટ અને નિયમનની જાણકારી જાહેર જનતાને મળી રહે તે માટે જાહેર હિતનો છે બીજો હેતુ જાહેર જગ્યાઓ ઉપર બિનઅધિકૃત રીતે ધાર્મિક સ્થળો બાંધી દેવામાં આવેલ છે અને દિન-પ્રતિદિન આવા બિનઅધિકૃત ધાર્મિક સ્થળોના નિર્માણ થતા અટકાવવા માટે સુપ્રિમકોર્ટના ૨૦૦૯ના ચુકાદા પરત્વે ધ્યાન દોરવા અને જ્યારે વહિવટી તંત્રને કાયદા હેઠળ સતાઓ પ્રાપ્ત થઈ છે તે અધિકાર પરત્વે જાહેર જગ્યા ઉપરના ધાર્મિક સ્થળો દુર કરવા માટેનો આશય છે.

નામદાર સુપ્રિમકોર્ટ અંબાલાના કેસમાં દેશના તમામ રાજ્યોને જાહેર જગ્યા / સાર્વજનિક જગ્યામાં દબાણ ન થાય તેની તકેદારી રાખવા અને બિનઅધિકૃત દબાણોને નિયમબધ્ધ ન કરવાની પણ સુચનાઓ આપવામાં આવેલ છે. મહાનગર પાલીકા / મ્યુનિસિપાલિટી વિસ્તારમાં કમિશ્નરને કલમ-૨૩૦/૨૩૧ જી.પી.એમ.સી. એક્ટ હેઠળ રસ્તા / ફુટપાથ ઉપર થતાં દબાણોને નોટીસ વગર દુર કરવાની સત્તાઓ આપેલ છે અને સુપ્રિમકોર્ટે આ કલમ હેઠળ મ્યુનીસીપલ કમિશ્નરની સત્તાઓને માન્ય ઠરાવેલ છે અને જણાવેલ છે કે, Public has right to Pass and Re-pass on Footpath and Road and local authority has right to remove any obstruction. એકબાજુ સરકારી તંત્રને જાહેર હેતુ જેવા કે શિક્ષણ, આરોગ્ય, આંતર માળખાકીય સુવિધા માટે સરકારી જમીન ઉપલબ્ધ થતી નથી જ્યારે બીજી બાજુ સ્થાપિત હિતો દ્વારા ઉભા કરવામાં આવેલ ર્ંૈંધાર્મિક સ્થળોને દુર કરવામાં આવતાં નથી અને આ લેખમાં જાહેર જગ્યા ઉપર સાર્વજનિક હેતુ માટે જમીન ઉપલબ્ધ થતી નથી. 

ગત લેખ અને આ લેખમાં જાહેર જગ્યા ઉપરના બિનઅધિકૃત ધાર્મિક સ્થળો દુર કરવા માટે અને નવીન થતા ધાર્મિક સ્થળો જાહેર હિતમાં અટકાવવા માટે કાયદાકીય જોગવાઈઓ અને દેશની સર્વોચ્ચ અદાલત દ્વારા આપવામાં આવેલ ચુકાદાઓથી અવગત કરવાનો આશય વહિવટી ઈચ્છા શક્તિ દ્વારા પ્રજાહિતમાં કામ કરવા અને જ્યારે રાજ્ય સરકાર ઉપર્યુક્ત કાયદાકીય જોગવાઈઓ ઉપરાંત સરકારે Specific Act ;hefu Land Grabbing Act ઘડવામાં આવેલ છે અને આ કાયદાની જોગવાઈઓ સરકારી / ગૌચર / સ્થાનિક સતામંડળો અને ટ્રસ્ટોએ ધારણ કરેલ જમીનોને પણ લાગુ કરવામાં આવ્યો છે ત્યારે આશા રાખીએ કે જાહેર જગ્યા ઉપર બિનઅધિકૃત ધાર્મિક સ્થળો ઉભા કરીદેતાં તત્વો સામે ડર અને ભયનું વાતાવરણ કાયદાકીય જોગવાઈઓના માધ્યમથી થાય તેવી અપેક્ષા છે.

મ્રત્યુ નજીક છે એમ માનીને આપેલી મિલકતરૂપ બક્ષીસસોની કાયદેસરતા ક્યારે ગણાય ??

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)
 ભારતીય વારસાહકક અધિનિયમ ૧૯૨૫ ની જોગવાઈઓ મુજબ વ્યક્તિ પોતાની હયાતીમાં કરેલી પોતાની માલિકીની જંગમ મિલકતની બક્ષીસની કાર્યવાહીઓ અંગે આ લેખમાં અભ્યાસ કરીશું.
(1) કોઈ મૃત્યુ નજીક છે એમ માનીને આપેલી બક્ષિસથી મિલક્ત તબદીલી કરી શકાય.
(અ) કોઈ વ્યકિત, પોતે વિલથી જે જંગમ મિલકતની વ્યવસ્થા કરી શકતી હોય તે મિલકતની વ્યવસ્થા મૃત્યુ નજીક છે એમ માનીને આપેલી બક્ષિસથી કરી શકશે. (બ) પોતે બિમાર હોય અને બિમારીથી પોતે ટૂંક સમયમાં મૃત્યુ પામશે એવું માનતી હોય તે વ્યક્તિ, સદરહુ બિમારીથી પોતે મૃત્યુ પામે તો બક્ષિસ તરીકે રાખી લેવા માટે કોઈ બીજી વ્યક્તિ તેને કોઈ જંગમ મિલકતનો કબજો સોંપે ત્યારે તે બક્ષિસ મૃત્યુ નજીક છે એમ માનીને આપી છે એમ કહેવાય. (ક) દાતા એવી બક્ષિસ પાછી લઈ શકશે અને જે બિમારી દરમિયાન તે આપવામાં આવી હોય તેમાંથી દાતા સાજો થાય અથવા જેને તે મિલકત આપવામાં આવી હોય તે વ્યક્તિની પાછળ હયાત રહે તો
તે બક્ષિસ અમલી બનશે નહીં.
 દૃષ્ટાંત:-
(અ) “ક” બિમાર છે અને પોતે મૃત્યુ પામશે એમ માનીને ”ખ’ ને કોઈ ટ્રકની ચાવી જેમાં પોતાનો માલનો જથ્થો રાખેલો હોય વખારની ચાવી ”ખ” ને સોંપે છે. તેનો ઈરાદો ”ક” ને ટ્રકમાંની વસ્તુઓ ઉપર અથવા વખારમાં રાખેલા માલ ઉપર અંકુશ આપવાનો છે. અને પોતે મૃત્યુ પામે તો ”ખ” તે માલ રાખી શકે એમ “ક” ઈચ્છે છે. જે બિમારી દરમિયાન ”5” એ આ વસ્તુઓ સોંપી તે બિમારીથી તે મૃત્યુ પામે છે. સદરહુ ટ્રક અને તેમાંની વસ્તુઓ માટે અથવા વખારમાં રાખેલા ”ક5” ના માલના જથ્થા માટે ”ખ” હકકદાર છે. (બ) બક્ષિસ બાદ દાતાનું મૃત્યુ થાય તો જ અમલી બને છે. જો દાતા બીમારીથી સાજો થાય અથવા તો બક્ષિસગ્રહિતા મૃત્યુ પામે તો બક્ષિસ અમલી બનશે નહીં. (ક) દાનની વિષયવસ્તુની સોંપણી થઈ હોવી જોઈએ. (ડ)બક્ષિસ એવા સંજોગો નીચે હોવી જોઈએ કે જે દર્શાવતા હોય કે જો દાતા સાજો થાય તો તે વસ્તુઓ તેની પાસે પાછી ફરશે.
મૃત્યુશૈયાદાન મૌખિક અથવા લખાણોમાં નોંધણી સહિત કે નોંધણી વગર પણ આપી શકાય છે, પરંતુ સોંપણી કરવાનું ખૂબ જ જરૂરી છે.
મૃત્યુશૈયાદાન અને ઉત્તરદાન:
(અ) ઉત્તરદાનની બાબતમાં પ્રોબેટ લેવું જરૂરી છે. મરણશૈયાદાનને માટે પ્રોબેટની જરૂર નથી, કારણ કે સોંપણી થતાં બક્ષિસ અસરકારક બને છે. (બ) વસિયતમાં કે ઉત્તરદાનમાં પ્રવર્તકની સંમતિ, ઉત્તરદાનગ્રહિતાના માલિકીહક્કને સંપૂર્ણ કરવા માટે જરૂરી છે. આવી પ્રવર્તકની સંમતિ મૃત્યુ શૈયાદાનમાં જરૂરી નથી.
મૃત્યુ શૈયાદાન અને બક્ષિસ:
(અ) મૃત્યુ શૈયાદાન રદ કરી શકાય છે. બક્ષિસ જો કાયદેસર હોય તો રદ થઈ શક્તી નથી. (બ) મિલકતો ઓછી હોય તો મૃત્યુ શૈયાદાન વસિયત કરનારાના દેવા માટે જવાબદાર છે. જ્યારે બક્ષિસની બાબતમાં આવો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થતો નથી.
(2) અંગ્રેજીમાં આવી બક્ષિસોને ડોનેશિયો મોટિસિ કોઝા (Donetio Mortis Cause) કહેવામાં આવે છે. આ રીતે મૃત્યુની અપેક્ષાથી કરેલ બક્ષિસથી મિલક્ત તેના દાનગ્રહિતામાં તરત જ નિરપેક્ષ રીતે સ્થિત થતી નથી. મૃત્યુ ન થાય તો તેના દાતાને તે પરત મળે છે. વળી, મૃત્યુ એ જ બિમારીથી થવું જોઈએ જે દરમિયાન દાતાએ બક્ષિસો આપી હોય. આવી બક્ષિસોમાં જંગમ મિલકતનો પ્રત્યક્ષ કબજો મેળવવો એ અનિવાર્ય તત્વ છે. આવી બક્ષિસ એ લગભગ જીવનકાળમાં કરેલી બક્ષિસ જેવી જ છે. મૃત્યુ સુધી એ બક્ષિસ પર તેના ગ્રહિતાનો અધિકાર અપર્ણ રહે છે, પણ દાતાનું મૃત્યુ થતાં તેનો અધિકાર પુર્ણ બને છે. આ પ્રમાણે મૃત્યુની અપેક્ષામાં કરેલ બક્ષિસોના મૂળભૂત અંગો પણ એમ ગણાવી શકાય.
(અ) બક્ષિસદાતાના અપેક્ષિત મૃત્યુથી કરેલ હોવી જોઈએ એટલે કે મરણ સન્મુખ આવી ઊભું છે એમ દાતાને લાગે ત્યારે તેણે કરેલી બક્ષિસ.
(બ) એવી બક્ષિસો શરતી હોય છે એટલે કે જો દાતા મૃત્યુ પામશે તો જ તેનો અમલી બનશે, અન્યથા નહીં.
(3) બક્ષિસના વિષય કે વસ્તુનો કબજો દાતાએ દાનગ્રહિતાને આપ્યો હોવો જોઈએ. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો દાતાના મૃત્યુ પહેલાં તેણે પોતે પોતાના મૃત્યુની અપેક્ષામાં કરેલ બક્ષિસો તેના મૃત્યુ પછી અમલી બનશે, પરંતુ જો દાતા જીવી જશે તો તે બક્ષિસો બિનઅમલી બનશે. આવી બક્ષિસો પુરવાર કરવાનો બોજો દાનગ્રહિતા પ૨ છે. પરંતુ જો દાતા પોતે આત્મઘાત (Suicide) કરવાનો હોય છે અને તે કરતાં પહેલાં જો તે બક્ષિસો આપે તો બક્ષિસોને મૃત્યુશૈયા પર કરેલ બક્ષિસો (Donetio Mortis Cause)  કહેવામાં આવશે નહીં. બક્ષિસ આપનાર દાતા તરફ એ જરૂરી છે કે તેણે બક્ષિસમાં આપેલી વસ્તુઓનો કબજો દાનગ્રહણ કરનારને સોંપવો એટલે કે વસ્તુઓનો કબજો તેને સોંપવો જ જોઈએ. તદુપરાંત તે વસ્તુ પરના સર્વે અધિકાર તેણે ત્યજી દેવા જોઈએ. જો તેમ નહિ થાય તો આવી બક્ષિસ પૂર્ણ ન હોઈ દાનગ્રહિતા તેને પ્રાપ્ત કરી શકશે નહીં. એક દાવામાં દાતાએ ઝવેરાતથી ભરેલી એક નાની પેટી બક્ષિસમાં આપી અને તેનો કબજો પણ સોંપ્યો, પરંતુ તેની ચાવી તેણે પોતાની પાસે રાખી મૂડી. આ પ્રમાણેની સોંપણી આખરી એટલે કે પૂર્ણ ન થઈ હોઈ દાનગ્રહીતા તેને પ્રાપ્ત કરી શકે નહીં.
બેન્ક નોટ્સ, નેગોશિયેબલ ઈન્સ્ટુમેન્ટ બોન્ડ, ઈન્સ્યોરન્સની પોલિસી, ગીરો પણ મૃત્યુશૈયા પર આપવામાં આવતી બક્ષિસોનો વિષય બની શકે છે. આવી બક્ષિસો હિન્દુ કાયદામાં પણ થાય છે, પરંતુ હિન્દુ કાયદામાં સામાન્ય બક્ષિસો અને આવી બક્ષિસો વચ્ચે કોઈ સ્પષ્ટ ભેદ પાડવામાં આવ્યો નથી. તેમાં જો દાતાનો ઈરાદો બક્ષિસ આપવાનો હતો તેમ સ્પષ્ટ નકકી થઈ શકે તો આવી બક્ષિસો માન્ય ગણાશે. કુમાર ઉપેન્દ્ર કૃષ્ણ વિ. નવીન કૃષ્ણ (૧૯૦૧, ૩ બી.એલ.આર.ઓ. સી ૧૧૩ ) ના વાદમાં એક હિન્દુ, જે મૃત્યુશૈયા પર પડયો હતો, તેણે પોતાના, મૃત્યુના થોડાક કલાક પહેલાં રૂ.૩૦,૦૦૦/- ની કિંમતનાં સરકારી કાગળિયાં ઘરમાંથી મંગાવી, પોતાના હાથમાં રાખી, તેમને દાનગ્રહિતાના હાથમાં સોંપ્યા એવા ઈરાદાથી કે તેમાંની મિલક્ત પેલા દાનગ્રહિતાના ને મળે, પરંતુ તેના ઉપર કોઈપણ પ્રકારનું લખાણ કરી શક્યો નહીં. લખાણ કરવાનું તેને કહેવામાં આવતા તે તેમ કરવાને અશક્ત હોવાથી તેણે તેમ કરવાની ઈચ્છા દર્શાવી નહીં. આમ હોવા છતાં તે બક્ષિસ માન્ય બક્ષિસ ગણવામાં આવી. હિન્દુ કાયદા પ્રમાણે “પે ઈન્ટર વિવોસ” (Inter Vivos) બક્ષિસ તરીકે અને ઈંગ્લિશ કાયદા પ્રમાણે તે “ડોનેશિયો મોર્ટિલ કોઝા” તરીકે પણ માન્ય હતી. મુસ્લિમ કાયદા પ્રમાણે આવી બક્ષિસોને મર્ઝ-ઉલ-મોત (Marz-UlMaut)  એટલે કે મૃત્યુ પામશે એવા પ્રકારનો રોગ (મર્ઝ) અર્થાત્‌ મૃત્યુ-શૈયા સ્થિતિ) બક્ષિસ કહે છે. આ કાયદા મુજબ બક્ષિસ માન્ય રહે તે સારુ નીચેનાં તત્વો જરૂરી છે.
(અ) મોતનો નજીદીકનો ભય એટલે કે તરતમાં જ મૃત્યુ થશે એવી આશંકા અને ડર, (બ) એવી આશંકા રોગીના મનમાં ઉપસ્થિત થવી જોઈએ. તેના સગાં-વહાલાંનાં મનમાં તેવી કુશંકા પેદા થાય તેનું કોઈ મહત્વ નથી.
(5) તદુપરાંત મૃત્યુ તુરતમાં જ થશે એવું લાગવું જોઈએ અર્થાત્‌ તેના ચિહ્નો જણાવાં જોઈએ. ટૂંકમાં રોગીની માનસિક પરિસ્થિતિએ આખા પ્રસંગનું મુખ્ય સંચાલક બળ છે. પરંતુ નીચેના રોગોને મર્ઝ-ઉલ-મોત (મરણાવસાયી રોગ) માં ગણવામાં આવ્યા નથી.
(૧) ૧ વર્ષથી વધુ સમય માટે ચાલુ એવો Albuminuria,  (૨) લકવો (Paralysis), (૩) દમ (asthama), (૪) ચાલુ માંદગી, (૫) Fever અને મસા (piles) કે હરસ, (૬) ઉદરમાંથી લોહી પડવું, (૭) ધીમો ક્ષય ((consumption, (૮) વારંવાર થતો ડાયેરિયા (diarrhoea) 
# જજમેન્ટસ 
(૧) ભારતીય વારસાધારા અધિનિયમ ૧૯રપની જોગવાઈઓમાં જણાવેલી કલમ -૧૯૧ હેઠળ જરૂરી તત્વો - એ.આઈ.આર. ૧૯૯૧ સુ.કો. ૧૮૪૭ ૧૯૯૧ એ.આઈ.આઅર. સુ.કો. વિકલી ૨૦૩૦
(૨) મિલકત જંગમ હોવી જોઈએ - મૃત્યુના ઈરાદાથી – આપનાર બિમાર હોવો જોઈએ અને બિમારીથી મૃત્યુ ટુંકમાં સંભવિત હોવું જોઈએ. મિલકત ભેટ અપાયેલી હોવી જોઈએ-ભેટ આપનાર સાજો થાય તો ભેટ પરત લઈ શકાતી નથી - આ તત્વો હોવાં જોઈએ. એ.આઈ.આર. ૧૯૯૧. સુ.કો. ૧૮૪૭ 

 સુપ્રીમ કોર્ટે શુક્રવાર, 1 સપ્ટેમ્બરના રોજ જણાવ્યું હતું કે કોઈપણ ગેરકાયદેસર લગ્નથી જન્મેલા બાળકોને તેમના માતા-પિતાની હસ્તગત સંપત્તિમાં અધિકાર હશે. આવા સંજોગોમાં દીકરીઓ પણ મિલકતમાં સમાન હકદાર હશે.

for judgement clik here 

મુખ્ય ન્યાયાધીશ ડીવાય ચંદ્રચુડની અધ્યક્ષતાવાળી ખંડપીઠે કહ્યું કે લગ્નથી જન્મેલા બાળકો કાયદેસર છે. માન્ય લગ્નમાં દંપતીના બાળક જેટલો જ માતાપિતાની મિલકત પર તેમનો અધિકાર છે.

સુપ્રીમ કોર્ટનો નિર્ણય સંયુક્ત હિંદુ પરિવાર પર જ લાગુ થશે
હિન્દુ લગ્ન અધિનિયમ, 1955 હેઠળ, લગ્નને બે આધારો પર રદબાતલ ગણવામાં આવે છે- એક લગ્નની તારીખથી જ અને બીજું કોર્ટના હુકમનામા દ્વારા રદબાતલ જાહેર કરવામાં આવે છે.

હિંદુ ઉત્તરાધિકાર કાયદાના આધારે, લગ્નથી જન્મેલા બાળકો તેમના માતાપિતાની મિલકતનો દાવો કરી શકે છે.

જો કે, કોર્ટે એમ પણ કહ્યું હતું કે તેનો નિર્ણય હિંદુ મિતાક્ષર કાયદા હેઠળ સંયુક્ત હિંદુ પરિવારની મિલકતોને જ લાગુ પડશે.

2011ની અરજી પર સુપ્રીમ કોર્ટનો નિર્ણય
હિંદુ મેરેજ એક્ટ, સેક્શન 16(3)ને પડકારતી 2011માં દાખલ કરવામાં આવેલી અરજી પર સુપ્રીમ કોર્ટે આ ચુકાદો આપ્યો હતો.

આ અધિનિયમ હેઠળ, લગ્નથી જન્મેલા બાળકો ફક્ત તેમના માતાપિતાની સંપત્તિના હકદાર છે. તેમના માતા-પિતાની અન્ય કોઈ મિલકત પર તેમનો કોઈ અધિકાર નથી