આજકાલ મોટાપાયે ચાલી રહેલ રિ-ડેવલપમેન્ટના કેસોમાં GSTની જવાબદારી

 - GSTનું A to Z - હર્ષ કિશોર

- જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ એ જમીનનો વેચાણનો દસ્તાવેજ નથી. આવા કરારો જોતા જણાય છે કે જમીનના માલિક દ્વારા જમીનને લગતા તમામ હકકો પોતાની પાસે રાખવામાં આવેલ છે

રિ-ડેવલપમેન્ટ એટલે શું? રાજ્યમાં કેટલીક પબ્લિક હાઉસિંગ યોજનાઓના આવાસો હાલમાં જર્જરીત હાલતમાં છે અથવા તો આ યોજનામાં સંપૂર્ણ એફ.એસ.આઇનો ઉપયોગ થયેલ જાણતો નથી. શહેરી વિસ્તારોમાં આવેલ આવી ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ/સ્થાનિક સ્વરાજની સંસ્થાઓ/શહેરી વિકાસ સત્તા મંડળ વગેરેની હાઉસિંગ કોલોનીઓના પુન: વિકાસ/પુન: નિર્માણ કરવાની જરૂરિયાત વધવા પામેલ છે. એવું જ કેટલીક ખાનગી રહેણાંક/કોમર્શીયલ સોસાયટીઓમાં જોવા મળે છે. આવા જુના રહેણાંક અને બિન-રહેણાક મકાનોને તોડીને તેના સ્થાને નવા મકાનો/દુકાનો બનાવવા એટલે રિ-ડેવલપમેન્ટ (પુન: વિકાસ અથવા પુન: નિર્માણ). જમીન/પ્લોટ એનો એ જ રહે છે પરંતુ GDCRની મર્યાદામાં રહીને તેનો મહત્તમ ઉપયોગ કરવામાં આવે છે. 

રિ-ડેવલપમેન્ટ થકી શું મેળવી શકાય?

૧. હયાત આવાસોનું વધારાના કાર્પેટ વિસ્તાર સહિત પુન:નિર્માણ

૨.જ્યાં શક્ય હોય ત્યાં વધારાના એફોર્ડેબલ આવાસોનું નિર્માણ

૩.ઉપલબ્ધ જમીનનો મહત્તમ ઉપયોગ

૪.રહેણાંકની ગુણવત્તામાં ન્યૂનતમ ખર્ચે ઘણો સુધારો 

ફાયદો : વધારાના કોઈ પણ ખર્ચ વગર જુના, જર્જરિત અને જોખમી મકાનોને સ્થાને નવા મજબુત અને આધુનિક ટેકનીકથી બનેલ સુવિધાજનક મકાનો. ઉપરાંત વધારાની કાર્પેટ એરિયા પણ મળી શકે છે.   

પ્રકાર : રિ-ડેવલપમેન્ટ  મુખ્યત્વે બે પ્રકારનું હોઈ શકે છે : એક ખાનગી મકાનો/સોસાયટીઓનું અને બીજું સરકારી મકાનો/સોસાયટીઓનું. ખાનગી મકાનના કિસ્સામાં સોસાયટીના હયાત સભ્યો ડેવલપમેન્ટ માટેના હકકો બિલ્ડર-પ્રમોટરને તબદિલ કરે છે જ્યારે હાઉસિંગ બોર્ડ કે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનના મકાનોમાં જમીનના માલિક જે તે સત્તાવાળા હોય છે તેથી આવા કિસ્સામાં રિ-ડેવલપમેન્ટ માટે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન કે હાઉસિંગ બોર્ડ એ બિલ્ડર પ્રમોટરને પ્રોજેક્ટ રિ-ડેવલપમેન્ટ કરવા માટેના હકકો તબદીલ કરવાના થાય છે.

રિ-ડેવલપમેન્ટમાં વેરાકીય પરિસ્થિતિ શું થાય? GST ની દ્રષ્ટીએ જોઈએ તો :

૧. ડેવલપરને ડેવલપમેન્ટના હક્કો (TDR) barter પદ્ધતિએ તબદીલ થશે. RCM મુજબ વેરો લાગશે.

૨. ડેવલપર જુના મકાન ધારકોને  રહેવાની કામચલાઉ સુવિધા/ભાડું આપશે- વેરા-મુક્ત

૩. ડેવલપર જુના મકાન ધારકોને નવું મકાન વિના મૂલ્યે આપશે. ભલે આ કિસ્સામાં અવેજ નથી તેમ છતાં વેરાપાત્ર વ્યવહાર થશે કારણ કે ડેવલપમેન્ટના હક્કો barter પદ્ધતિએ તબદીલ થયેલ છે.

૪. વધારાની FSI વાપરીને અન્ય મકાનો બાંધીને અને વેચીને ડેવલપર તમામ બાંધકામનો ખર્ચ કાઢશે. કમ્પ્લીશન સર્ટીફીકેટ આવે ત્યાં સુધી વેચાયેલ મકાનો વેરાપાત્ર થાય. ત્યારબાદના મકાનો માટે પ્રમાણસર RCM પદ્ધતિએ વેરો લાગશે.

પોલીસી : ગુજરાત સરકારના શહેરી વિકાસ અને શહેરી ગૃહ નિર્માણ વિભાગ ઠરાવ ક્રમાંક : બજટ/૧૦૨૦૧૪/૧૬૪૨/:-૧ તારીખ ૧૧/૦૨/૨૦૧૬ રોજ જૂના આવસોના પુન:નિર્માણ/પુન: વિકાસ અંગેની ગૃહ નિર્માણ નીતિ : જાહેર આવાસોનો પુન:વિકાસ યોજના ૨૦૧૬ બહાર પડેલ હતી. ત્યારબાદ તેમાં બે વખત તેમાં ફેરફારો થયેલ છે. 

૧. ઠરાવ ક્રમાંક: AHM/૧૦૨૦૧૮/૧૪૫૦/:-૧ તારીખ ૧૨/૦૭/૨૦૧૯ ના રોજ રિડેવલપમેન્ટ યોજના માર્ગદર્શિકા ૨૦૧૬ ની જોગવાઇ ૪.૨ ઈ ના વિકાસકાર પસંદગી માપદંડમાં એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ કોમ્પોનન્ટ (AHC) ના બદલે પ્રીમિયમ પેટે ચોક્કસ રકમ આપશે તેની પસંદગી કરવામાં આવશે તેવું ઠરાવવામાં આવ્યું.

૨. વર્ષ ૨૦૨૨માં ઠરાવ ક્રમાંક : જીએચબી/૧૧૨૦૨૨/૭૪૬/: તારીખ ૨૨.૦૯.૨૦૨૨

ખાસ નોંધ : ૧. આ નીતિ હેરિટેજ મકાનો/ વિસ્તારને લાગુ પડશે નહીં.

૨. સક્ષમ સત્તાધિકારી, મકાન ધારક અને ડેવલપર વચ્ચે ત્રિપક્ષીય કરાર કરવાનો રહે છે.

૩. નાગરિક સુવિધા અને સામાજિક આંતરમાળખાકીય વિકાસના બધા જ કામો માટેનો ખર્ચ ખાનગી વિકાસકારે ભોગવવાનો રહેશે.  નાગરિક સુવિધા અને આંતરમાળખાકીય આંતરિક વિકાસના કામોમાં બધા જ આંતરિક રસ્તાઓ, ફૂટપાથ સંપૂર્ણ પાણી પુરવઠો, ઓવરહેડ ટાંકી અથવા પમ્પ, પાણીની પાઇપલાઇનનો, વીજ પુરવઠાની વહેચણીની લાઈનો, જરૂર જણાયે ગેસ પુરવઠાનું નેટવર્ક, ટ્રાન્સફોર્મર્સ વિગેરે, આંતરિક ડ્રેનેજ લાઈન, દરવાજા સાથેની કંમ્પાઉન્ડ દીવાલ, સ્ટ્રીટ લાઇટ કેમ્પસમાં અને મકાનોની સામે વૃક્ષારોપણ, રેઈન વોટર હાર્વેસ્ટિંગ વિગેરેનો સમાવેશ થશે. સામાજિક આંતર માળખાકીય વિકાસના કામો નિયત ધોરણ મુજબ કરવાના રહેશે.

૪. ખાનગી વિકાસકાર (developer) TDR (Transferable Development Rights) ને આંશિક અથવા પૂર્ણ રીતે વાપરી શકશે અથવા તે ટીડીઆર અન્ય વ્યક્તિને સંપૂર્ણપણે અથવા આંશિક રીતે વેચી શકશે. આ પ્રકારની તબદીલી ત્રણ વખત કરતા વધારે થઈ શકશે નહી.

૫. જમીનના માલિકીના હક્કો સંબંધીત જાહેર ઓથોરિટી પાસે રહેશે. પરંતુ ખાનગી વિકાસકાર મુક્ત વેચાણ માટેના ઘટકની જમીનનો વિસ્તાર વૈધાનિક જોગવાઈ અનુસાર ૯૯ વર્ષના પટ્ટે સબલીઝ કરી શકશે.

૬. મકાન વપરાશ પ્રમાણપત્ર (BU) મળ્યાના દિવસથી પ્રથમ સાત(૭) વર્ષ સુધી પુન: નિર્મિત થયેલ આવાસો તેમ જ વધારાના બાંધવામાં આવેલ એફોર્ડેબલ આવાસોનું સંચાલન અને જાળવણી કરવાની જવાબદારી ખાનગી વિકાસકારની રહેશે. ત્યારબાદ તે જવાબદારી સોસાયટી/એસોસિએશન ને સોંપી દેવાની રહેશે. લાભાર્થીઓ દ્વારા સંચાલન અને જાળવણી માટે નિયત કરેલો ફાળો આપવાનો રહેશે.

૭. આ નીતિના અમલીકરણ અને સ્પષ્ટતા માટે સૂચનો અથવા નિર્દેશન આપવા તેમજ દેખરેખ અને નિયંત્રણ માટે રાજ્ય કક્ષાએ નીચે મુજબની એક સ્ક્રિનિંગ સમિતિ કાર્યરત રહેશે :

- અગ્ર સચિવ શ્રી (શહેરી વિકાસ અને શહેરી ગૃહ નિર્માણ વિભાગ)- ચેરમેનશ્રી,

- સચિવ શ્રી(હાઉસિંગ) - સભ્યશ્રી,

પ્રોજેક્ટ સ્પેશ્યાલિસ્ટશ્રી, એ.એચ.એમ.-સભ્યશ્રી,

- મુખ્ય નગર નિયોજકશ્રી -સભ્યશ્રી,

- ખાસ ફરજ પરના અધિકારીશ્રી શહેરી વિકાસ અને શહેરી નિર્માણ વિભાગ-સભ્યશ્રી.

- નાયબ સચિવશ્રી (હાઉસિંગ)- સભ્ય સચિવ શ્રી,

અગત્યનો કોર્ટ કેસ : રહિથા કન્સ્ટ્રક્શન પ્રાઇવેટ લિમિટેડ નામની પેઢીએ જમીનના ડેવલપમેન્ટ રાઇટની તબદીલી (TDR) એ જમીનના માલિક દ્વારા જમીનના વેચાણનો વ્યવહાર જ ગણાય તેથી GST ન લાગે અને તારીખ ૨૫.૧.૨૦૧૮ નું જાહેરના ગેરકાયદેસર છે તેવી રજૂઆત કરેલ રીટ પીટીશન નંબર ૫૪૯૩ of ૨૦૨૦ માં કરેલ. માનનીય તેલંગાણા હાઇકોર્ટ દ્વારા આ કેસનો ચુકાદો તારીખ ૯.૨.૨૦૨૪ ના રોજ આપવામાં આવેલ છે.

પીટીશનર કંપનીએ એવી દલીલ કરેલ હતી કે તારીખ ૨૫.૧.૨૦૧૮ ના જાહેરનામા ક્ર: ૪/૨૦૧૮માં ડેવલપમેન્ટ રાઇટ ઉપર વેરો લાદવા માટેની કોઈ પદ્ધતિ ઠરાવવામાં આવેલ નથી અને આવું જાહેરનામું બહાર પાડવા માટે સરકાર પક્ષે કોઈ તાર્કિક કારણ જણાતું નથી. તેઓશ્રીએ વધુમાં એવી દલીલ કરેલ કે જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટને જમીનની તબદીલી માટેના દસ્તાવેજ તરીકે મૂલવવો જોઈએ. જમીનના વેચાણ ઉપર જીએસટી કાયદાની અનુસૂચિત ત્રણની એન્ટ્રી પાંચ મુજબ કોઈ વેરો લાગતો નથી અને તેથી આવા તબદીલીના વ્યવહારો ઉપર પણ જીએસટી લાદી શકાય નહીં. જ્યારે જીએસટીના મૂળ કાયદા હેઠળ જમીનના વેચાણ ઉપર વેરો લાગતો નથી ત્યારે જાહેરનામા મારફતે આવો વેરો લાદી શકાય નહીં. કાયદાથી વિરુદ્ધનું જાહેરનામું બહાર પાડવાની સત્તા સરકાર પાસે નથી અને જીએસટી કાયદાની જોગવાઈઓનો વ્યાપ જાહેરનામાઓ થકી લંબાવી શકાય નહીં. આ જાહેરનામામા વેરો ઉઘરાવવાની કોઈ જવાબદારી નક્કી કરેલ નથી કે કોઈ વેરાનો દર પણ જણાવવામાં આવેલ નથી. આમ, જાહેરનામું ગેરકાયદેસર અને ગેર બંધારણીય જણાય છે.

સરકારે પોતાના જવાબમાં જણાવ્યું કે જોઈન્ટ ડેવલપમેન્ટ એગ્રીમેન્ટ એ જમીનનો વેચાણનો દસ્તાવેજ નથી. આવા કરારો જોતા જણાય છે કે જમીનના માલિક દ્વારા જમીનને લગતા તમામ હકકો પોતાની પાસે રાખવામાં આવેલ છે. નામદાર કોર્ટે પીટીશનરની રજૂઆતો અમાન્ય રાખીને જણાવ્યું કે આવા સોદામાં બે કરાર થાય છે. એક કરાર જમીનના માલિક અને ડેવલોપર વચ્ચે જેમાં જમીનના માલિકને ડેવલપર બાંધકામની સેવા આપવા સંમતિ દર્શાવે છે અને બે : ત્યારબાદ બંધાયેલ મિલકતનું ગ્રાહકને વેચાણ થાય છે. વધુમાં તેમ જણાવ્યું કે તારીખ ૨૫-૧-૧૮ ના જાહેરનામાંથી આવા કરારો ઉપર ક્યારે વેરો લાગશે તે ઠરાવવામાં આવેલ છે. આમ તે જાહેરનામાથી કોઈ વેરો લાદવામાં આવેલ નથી. તેથી જાહેરનામાની જોગવાઈઓ કાયદાથી વિપરીત કે બંધારણની વિરુદ્ધ ગણી શકાય નહીં. હવે આ અંગેનો કેસ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટમાં SLP ૧૧૦૭૯/૨૦૨૪ તરીકે પહોંચ્યો છે. જેની આગામી સુનાવણી તા ૯.૯.૨૦૨૪ ના રોજ નિર્ધારિત થયેલ છે.