વિદેશ માં કરેલા પાવર ઓફ એટર્ની ને ભારત માં કાનૂની માન્યતા મળી શકે

 

સગીરોને ભાગીદારીનો લાભ માટે દાખલ કરી શકાય

 તમારી જમીન,  તમારી મિલકત 

> નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 ભારતીય ભાગીદારી કાયદો ૧૯૩૨માંની કેટલીક મહત્વની જોગવાઈઓ જોઈશું.
(૧) પોતે જે કાયદાને આધીન હોય તે કાયદા અનુસાર સગીર હોય તે વ્યક્તિ કોઈ પેઢીનો ભાગીદાર થઈ શકશે નહિ, પરંતુ તે સમયે જે ભાગીદારો હોય તે તમામની સંમતિથી તેને ભાગીદારીનો લાભ મળે તે માટે દાખલ કરી શકાશે.
(૨) સગીરને કબુલાત થયા મુજબ પેઢીની મિલક્તનો અને પેઢીના નફાનો હિસ્સો મેળવવાનો હકક છે, અને તેને પેઢીના કોઈપણ હિસાબો જોવાનો, તપાસવાનો અન નકલ લઈ શકે.
(૩) સગીરનો હિસ્સો પેઢીના કૃત્યો માટે જવાબદાર છે, પરંતુ એવા કોઈ કૃત્ય માટે સગીર જાતે જવાબદાર નથી.
(૪) સગીર પોતે પેઢી સાથેનો પોતાનો સંબંધ છોડી દેતો હોય તે સિવાય પેઢીની મિલકત કે નફાના પોતાના હિસ્સાનો હિસાબ આપવા માટે, ચૂકવી દેવા માટે ભાગીદારો ઉપર દાવો માંડી શકશે નહિ અને તેવા પ્રસંગે તેના હિસ્સાની રકમ, શક્ય હોય ત્યાં સુધી અધિનિયમની કલમ-૪૮ માં જણાવેલા નિયમો મુજબ
મૂલ્યાંકનથી નકકી કરવી જોઈશે. પરંતુ તમામ ભાગીદારો મળીને અથવા પેઢીનું વિસર્જન કરવા માટે હકકદાર હોય એવો કોઈ ભાગીદાર બીજા ભાગીદારોને નોટિસ આપીને પેઢીનાં વિસર્જનની માંગણી કરી શકશે, અને તે ઉપરથી કોર્ટે તે દાવો પેઢીના વિસર્જન માટેનો અને ભાગીદારો (સગીર સહિત) વચ્ચેના હિસાબો નકકી કરવા માટેનો દાવો હોય તેમ તે કાર્યવાહી કરવી જોઈએ.
(૫) સગીર પુખ્ત વયનો થાય તે તારીખ અથવા પોતાને ભાગીદારીનો લાભ મળે તે માટે દાખલ કરવામાં આવી છે તેની પોતાની જાણ થાય તે તારીખ, એ બેમાંથી જે મોડી હોય તે તારીખથી છ મહિનાની અંદર એવી વ્યકિત કોઈ પણ સમયે જાહેર નોટિસ આપી શકશે કે પોતે સદરહુ પેઢીનો ભાગીદાર થવા માગે છે અથવા ભાગીદાર થવા માંગતી નથી અને તેવી નોટિસ ઉપરથી તે પેઢી સાથે તેનો સંબંધ નકકી થશે. નોટિસ આપે નહિ તો છ મહિનાની મુદત પૂરી થતાં તે સદરહુ પેઢીનો ભાગીદાર બનશે.
(7) સગીર વ્યકિત ભાગીદાર થાય ત્યારે, (ક) તે ભાગીદાર થાય તે તારીખ સુધી તેના સગીર તરીકેના હક્કો અને જવાબદારીઓ ચાલુ રહેશે, પણ તે પેઢીએ કરેલા તમામ ફૃત્યો માટે ત્રાહિત વ્યકિતઓને તે વ્યકેતગત રીતે પણ જવાબદાર થશે, અને (ખ) પેઢીની મિલક્ત અને નફામાં તેનો હિસ્સો સગીર તરીકે જે હિસ્સા માટે તે હકકદાર હતી તેટલો રહેશે.
(8) સગીર વ્યકિત ભાગીદાર થવા માંગે નહિ ત્યારે (ક) તે જાહેર નોટિસ આપે તે તારીખ સુધી આ કલમ હેઠળ સગીર તરીકેના તેના હકકો તથા જવાબદારીઓ હોય તે ચાલુ રહેશે, (ખ) તેનો હિસ્સો નોટિસની તારીખ પછી પેઢીએ કરેલા કૃત્યો માટે જવાબદાર રહેશે નહિ, અને

(ગ) પેઢીની મિલકત અને નફામાં પોતાના હિસ્સા માટે ભાગીદારો ઉપર દાવો માંડવા માટે તે હકકદાર થશે. પેઢીમાં દાખલ થતા અને છૂટા થતા ભાગીદારો અંગે.
1 ભાગીદારને દાખલ કરવા બાબત ઃ ભાગીદારો વચ્ચનો કરારને તથા અધિનિયમની કલમ-૩૦ ની જોગવાઈઓને આધીન રહીને તમામ વિદ્યમાન ભાગીદારોની સંમતિ વિના કોઈપણ વ્યકિતને પેઢીમાં ભાગીદાર તરીકે દાખલ કરી શકાશે નહિ અને દાખલ થયા પછી જ પેઢીના કોઈ કૃત્ય માટે જવાબદાર રહે છે.
ભાગીદારનું નિવૃત્ત થવું: (૧) કોઈ ભાગીદાર ઃ (ક) બીજા તમામ ભાગીદારોની સંમતિથી, (ખ) ભાગીદારોએ કરેલી સ્પષ્ટ કબૂલાત અનુસાર, અથવા (ગ) ભાગીદારી ઈચ્છાધીન હોય ત્યારે ભાગીદારીમાંથી નિવૃત્ત થવાના પોતાના ઈરાદાની બીજા તમામ ભાગીદારોને લેખિત નોટિસ આપીને છૂટો થઈ શકે.
(૨) નિવૃત્ત થનાર ભાગીદારે કોઈ ત્રાહિત વ્યકેત અને ફરી રચાયેલી પેઢીના ભાગીદારો સાથે કરેલી કબૂલાતથી તે ભાગીદાર નિવૃત્ત થયા પહેલાંના પેઢીના કૃત્યો માટેની સદરહુ ત્રાહિત વ્યકત પ્રત્યેની જવાબદારીમાંથી તેને મુક્ત કરી શકાશે. તે ભાગીદાર નિવૃત્ત થયાની પોતાને જાણ થયા પછી તે ત્રાહિત વ્યકિત
અને ફરી રચાયેલી પેઢી વચ્ચેના વ્યવહાર ઉપરથી એવી કબૂલાત સૂચિત હોઈ શકે.
(૩) કોઈ ભાગીદાર પેઢીમાંથી નિવૃત્ત થાય તે છતાં, જયાં સુધી તેના નિવૃત્ત થયાની જાહેર નોટિસ આપવામાં આવે નહિ ત્યાં સુધી જે કૃત્ય તેના છૂટા થયા પહેલાં ભાગીદારો પૈકી કોઈએ કર્યું હોત તો તે પેઢીનું કૃત્ય ગણાત તેવા કૃત્ય માટે તે અને બીજા ભાગીદારો, ત્રાહિત વ્યક્તિઓ પ્રત્યે ભાગીદારો તરીકે જવાબદાર હોવાનું ચાલુ રહેશે. પરંતુ નિવૃત્ત થયેલો ભાગીદાર પેઢીનો ભાગીદાર હતો એવું જાણ્યા વિના કોઈ ત્રાહિત વ્યકિત પેઢી સાથે વ્યવહાર કરે તો તેને નિવૃત્ત થયેલો ભાગીદાર જવાબદાર નથી.
(૪) નિવૃત્ત થયેલો ભાગીદાર અથવા ફરી રચાયેલી પેઢીનો કોઈ પણ ભાગીદાર નોટિસ આપી શકે.
ભાગીદારને છૂટો કરવા બાબતઃ (૧) ભાગીદારો વચ્ચેના કરારથી મળેલી સત્તા શુધ્ધ બુધ્ધિથી વાપરવામાં આવતી હોય તે સિવાય કોઈ ભાગીદારને ભાગીદારોની બહુમતીથી પેઢીમાંથી છૂટો કરી શકાશે નહિ.
(૨) છૂટા કરવામાં આવેલ ભાગીદારને, તે નિવૃત્ત થયેલો ભાગીદાર હોય તેમ લાગુ પડશે. 
ભાગીદારની નાદારીઃ (૧) પેઢીના કોઈ ભાગીદારને નાદાર ઠરાવવામાં આવે ત્યારે, એથી પેઢીનું વિસર્જન થયું હોય કે ન હોય તો પણ તેને નાદાર ઠરાવવાનો હુકમ કરવામાં આવ્યો હોય તે તારીખથી તે ભાગીદાર તરીકે ચાલુ રહેતો નથી.
(૨) ભાગીદારો વચ્ચેના કરાર મુજબ ભાગીદારને નાદાર ઠરાવવામાં આવ્યે પેઢીનું વિસર્જન કરવામાં આવે નહિ, ત્યારે એ રીતે નાદાર ઠરેલા ભાગીદારની એસ્ટેટ તેને નાદાર ઠરાવવાનો હુકમ થયાની તારીખ પછી પેઢીએ કરેલા કોઈ કૃત્ય માટે જવાબદાર નથી તેમજ નાદાર ભાગીદારે કરેલાં કોઈ કૃત્ય માટે પેઢી જવાબદાર નથી. 
મૃત્યુ પામેલા ભાગીદારની મિલક્તની જવાબદારીઃ ભાગીદારો વચ્ચેના કરાર મુજબ કોઈ ભાગીદારના મૃત્યુથી પેઢીનું વિસર્જન કરવામાં આવે નહિ ત્યારે, મૃત્યુ પામેલા ભાગીદારની એસ્ટેટ તેના મૃત્યુ પછી કરેલા પેઢીના કોઈ કૃત્ય માટે જવાબદાર નથી.
નિવૃત્ત થનાર ભાગીદારને હરિફાઈ કરતો ધંધો કરવાનો હકકઃ (૧) નિવૃત્ત થનાર ભાગીદાર પેઢીના ધંધાની સાથે હરીફાઈ કરતો ધંધો કરી શક્શે અને તેવા ધંધાની જાહેરાત કરી શકશે, પરંતુ એથી વિરુઘ્ધનો કરાર ન (ક) પેઢીનું નામ વાપરી શકશે નહિ,

(ખ) પોતે પેઢીનો ધંધો કરે છે એમ પોતાને ઓળખાવી શકશે નહિ, અથવા (ગ) પોતે જવાબદારીમાંથી છૂટો થયા પહેલાં જે વ્યકિતઓ પેઢી સાથે વ્યવહાર કરતી હોય તેઓ ધરાકો મેળવવા પ્રયત્ન કરી શકશે નહિ.
વેપારને અવરોધ કરનારી કબૂલાતોઃ
(૨) કોઈ ભાગીદાર પોતાના ભાગીદારો સાથે એવી કબૂલાત કરી શકશે કે પોતે ભાગીદારીમાંથી છૂટો થયા પછી નિર્દિષ્ટ મુદત સુધી અથવા નિર્દિષ્ટ સ્થાનિક હદની અંદર પોતે પેઢીના ધંધાના જેવો ધંધો કરશે નહિ, અને ભારતના કરાર અધિનિયમ, ૧૮૭૨ ની કલમ-૨૭ માં ગમે તે મજકૂર હોય તે છતાં, મૂકાયેલા પ્રતિબંધો વાજબી હોય તો એવી કબૂલાત કાયદેસર ગણાશે. છૂટા થતા ભાગીદારનો પાછળથી થયેલા કામના અમુક પ્રસંગે હિસ્સો માંગવાનો હકકઃ પેઢીનો કોઈ સભ્ય મૃત્યુ પામ્યો હોય અથવા બીજી રીતે ભાગીદારીમાંથી છૂટો થયો હોય અને બાકીના હયાત અથવા ચાલુ રહેલા ભાગીદારો તેમની અને છૂટા થતા ભાગીદાર અથવા તેની એસ્ટેટ વચ્ચેના હિસાબની આખરી પતાવટ કર્યા વગર પેઢીની મિલક્તથી પેઢીનો ધંધો કરે ત્યારે, એથી વિરુઘ્ધનો કરાર ન હોય, તો છૂટો થતો ભાગીદાર અથવા તેની એસ્ટેટ, પોતે અથવા તેના પ્રતિનિધિઓ ઈચ્છે તો પોતે ભાગીદારીમાંથી છૂટો થયો હોય ત્યારથી થયેલા નફાનો જે હિસ્સો પેઢીની, તેના હિસ્સાની મિલક્તના ઉપયોગને લઈને થયેલો ગણાય તે હિસ્સો અથવા પેઢીની મિલકતમાં તેના [હિસ્સાની રકમ ઉપર વ્યાજ મેળવવા હકકદાર છે. પરંતુ ભાગીદારી વચ્ચેના કરારથી મૃત્યુ પામેલા અથવા છૂટા થતા ભાગીદારનું હિત ખરીદી લેવાનો બાકીના હયાત અથવા ચાલુ રહેલા ભાગીદારોને વિકલ્પ આપવામાં આવ્યો હોય અને તે વિકલ્પ રીતસર વાપરવામાં આવ્યો હોય ત્યારે, યથાપ્રસંગ, મૃત્યુ પામેલા ભાગીદારની એસ્ટેટ અથવા છૂટો થતો ભાગીદાર અથવા તેની એસ્ટેટ કંઈ વધુ નફો કે નફાનો કંઈ હિસ્સો મેળવવા માટે હકકદાર નથી, પરંતુ પોતે એવો વિકલ્પ વાપર્યો હોવાનું માનતો હોય તે ભાગીદાર તેની શરતોનું તમામ મહત્વની બાબતમાં પાલન કરે નહિ તો તે પૂર્વવર્તી જોગવાઈઓ હેઠળ હિસાબ આપવા માટે જવાબદાર છે. પેઢીમાં ફેરફાર થવાથી ચાલુ બાંયધરી રદ થાય છે. કોઈ પેઢીને અપાયેલી અથવા પેઢીના વ્યવહારો સંબંધમાં ત્રાહિત વ્યક્તિને અપાયેલી ચાલુ બાંયધરી એથી વિરુઘધ્ધની કબૂલાત ન હોય તો, તે પેઢીના બંધારણમાં ફેરફાર થયાની તારીખથી ભવિષ્યના વ્યવહારો અંગે રદ થાય છે.

મિલકત સંબંધી દસ્તાવેજોના ઊંડા અભ્યાસ દ્વારા સ્થળ-કાળનાં પગલાંની ભાળ

 મિલકત સંબંધી દસ્તાવેજોના ઊંડા અભ્યાસ દ્વારા સ્થળ-કાળનાં પગલાંની ભાળ

સંજય સ્વાતિ ભાવે :
‘ઈ.સ. 1862નો ઢાલગરવાડનો જમીનવેચાણનો દસ્તાવેજ’ બતાવે છે કે ‘ઢાલગરવાડથી જમાલપુર તરફ જવાનો મુખ્ય માર્ગ-રાજમાર્ગ છે.ત્યાં આ ખેતરની વાડ છે...આ ખેતરમાં લીમડા,ગુંદી, બોરડી,તાડ અને અરડુસી જેવાં વૃક્ષો છે.’
‘ઈ.સ.1867 નો કાલુ સંઘવીની પોળનો વહેંચણી બાબતનો દસ્તાવેજ’ બતાવે છે કે આ પોળ ‘ચકલે ઢીંકવાની હધમાં, ચંગ પોલના નાકાથી કાલુપુર જવાના રસ્તાથી દક્ષણ દિશા ત્રફ’ છે. ‘આજે આ પોળ કાળુશીની પોળના નામે ઓળખાય છે.અહીં દર્શાવેલ ઢીંકલા ચકલો તે આજની ઢીંકવા ચોકી. પણ ચંગ પોળ ક્યાં? રોડ બનતા લીમડા પોળ અને ચંગ પોળનું અસ્તિત્વ લોપ પામ્યું જણાય છે.’
‘ઈ.સ. 1911 નો શેખના પાડાનો મકાનવેચાણનો દસ્તાવેજ’ બતાવે છે કે ‘મકાન ત્રણ માળનું અને બેઢાલિયા છાપરાંવાળું છે. મેડે નળ લીધેલો છે એટલે પાણી ત્રીજે માળ ચઢે છે.’
મદાવાદના ઈતિહાસની આવી રસપ્રદ માહિતી રસીલાબહેન કડીઆના સંશોધન ગ્રંથ ‘દસ્તાવેજસંગ્રહ ભાગ 2’ માંથી મળે છે.‘બ્રિટિશકાળના અને અન્ય દસ્તાવેજો’ પેટાશીર્ષક ધરાવતાં આ પુસ્તકમાં ઇ.સ. 1862થી 1947 દરમિયાનના 51 મૂળ દસ્તાવેજોનો અભ્યાસ છે.
ગ્રંથમાં વિવિધ પ્રકારના ખતપત્રો છે: જમીન વેચાણખત, ગીરોખત, ભાડાચિઠ્ઠી, વહેંચણીપત્ર, ફારગતી, કબજા સાનખત, ભીંતલેખ, સનદ, નકશો અને સ્ટૅમ્પ પેપર્સ. ‘દસ્તાવેજસંગ્રહ ભાગ1’ 2016માં પ્રસિદ્ધ થયો. તેમાં ઈ. સ. 1586થી 1858 ના સમયગાળાના, એટલે કે મધ્યકાળ અને અર્વાચીન કાળના 33 દસ્તાવેજોનો અભ્યાસ છે.
એક દસ્તાવેજ ઉકેલવો પણ પડકાર હોય છે. રસીલાબહેને તો બંને ભાગમાં કુલ 84 દસ્તાવેજોમાંથી દરેક દસ્તાવેજનો પાઠ અત્યારની લિપિમાં આપ્યો છે. સાથે તેને લગતી તમામ માહિતી ઊંડા સંશોધનથી પૂરી પાડી છે. પરિશિષ્ટમાં દરેક દસ્તાવેજની વાંચી શકાય તેવી તસવીર પણ મળે છે. અત્યારે 82 વર્ષના રસીલાબહેને આ દુષ્કર અભ્યાસ કોરોના કાળ દરમિયાન કર્યો.
લેખિકાના સંશોધન વિષયની શુષ્કતાની વચ્ચે તેમના વ્યક્તિત્વની પ્રસન્નતા વધુ નિખરે છે. સહુથી પાયાની વાત તે દસ્તાવેજનો મૂળ પાઠ, જેની ગુજરાતી ભાષા કંઈક જુદી છે. એક દાખલા તરીકે ઇ.સ. 1899ના માણેકચોક તથા લાખા પટેલની પોળના એક વેચાણખતના મૂળ પાઠની શરૂઆત જોઈએ :
1. સંવત1955ના અશો સુદ 12 વાર શોમે તા. તા. 16મી અક્ટોબર 1899 અંગરેજી દીને માહાનંત હીરાદાસજી પંહમદાસજી કસબ ધરમ ઉપદેસનો,રહેવાસી 2. અમદાવાદમાં ખાડીઆમાં કબીરપંથીમંદીરના જોગ લી. પરી પુજાભાઈ મઆરામ કસબ સરાદીના રેહેવાસી અમદાવાદમાં શાંકડી સેરીમાં લાખા પ- ...
બધા દસ્તાવેજો આવા પ્રકારની ગુજરાતી ભાષામાં છે. સબરજિસ્ટ્રારની સહી તથા રબર સ્ટૅમ્પનું લખાણ બહુધા અંગ્રેજીમાં છે. સંશોધકે દરેક દસ્તાવેજના સ્થળકાળ ઉપરાંત પણ તેને લગતી વિગતો આપી છે. તેમાંથી કેટલીક આ મુજબ: દસ્તાવેજની સામગ્રી (કાપડ/કાગળ),તેની સ્થિતિ, ભાષા, લિપિ, લખાવટ, પાનાં અને લીટીની સંખ્યા, દસ્તાવેજમાં માહિતીની ગોઠવણ, આરંભ, સ્વસ્તિવચન, દસ્તાવેજનો વિષય, મિલકતનું વર્ણન, નાણાકીય બાબત, મતુ-સાક્ષી.
બાહ્ય વિગતો આપ્યા પછી સંશોધક દસ્તાવેજનો સાર તેમ જ સમજૂતી આપીને તેની વિશિષ્ટતા કે મહત્તા નોંધે છે. જેમ કે, ઈ. સ.1900નો મોરબીનો લજાઈ ગામનો જમીનનો ગીરો બતાવતો દસ્તાવેજ’ એ ‘છપ્પનિયા દુકાળની ખેડૂતના જીવનની આર્થિક હાડમારીના ઉદાહરણારૂપ’ છે.
ચારસો વીસ પાનાંનાં, મોટા કદના અને પાકા પૂંઠાના આ પુસ્તકના પહેલા પ્રકરણમાં અમદાવાદ શહેર સિવાયના 11 દસ્તાવેજો છે. તેમાં વડોદરા, મોરબી, સરખેજ ગામ, જામનગર અને ઉમરેઠનો છે. પછીનાં બે પ્રકરણમાં અમદાવાદના 35 દસ્તાવેજો છે. તેમાં ઢાલગરવાડ, કાલુ સંઘવીની પોળ, મહૂરત પોળ, શેખનો પાડો, લાખિયાની પોળ, લુણસાવાડા, ધનાસુથારની પોળ અને દેવસાના પાડામાં થયેલા મિલકત-દસ્તાવેજો છે.
પાંચ વિશિષ્ટ દસ્તાવેજોના ત્રીજા પ્રકરણમાં આ મુજબના દસ્તાવેજો છે: ઈ. સ. 1585નો અમદાવાદના રખિયાલનો શિવમંદિરનો ભીંતલેખવાળો દસ્તાવેજ, ઈ. સ. 1682નો ઉકેલવામાં કઠિન ગીરોખત, ઈ. સ. 1887નો લુણસાવાડાની જમીનની સનદ, ઈ. સ. 1881નો સેજકપુરની સીમના ખેતરના શેઢાના નકશો.
પુસ્તકનાં રસપ્રદ પરિશિષ્ટો છે: દસ્તાવેજ શબ્દકોશ, જૂના સમયના નાણાં તેમ જ માપ બાબતના કોષ્ટકો, વિવિધ સંશોધન સામયિકોમાં પ્રકાશિત દસ્તાવેજોની યાદી. એક મહત્ત્વનું ટેબલ છે જેમાં દસ્તાવેજ અંગેની આ બાબતોનો નિર્દેશ હોય- ક્રમ, સંવત, ઈસવીસન, સ્થળ, કિંમત, લીટી, સંખ્યા અને પ્રકાર. ગુજરાતી ભાષા-સાહિત્યના પૂર્વ અધ્યાપક અને વિવેચક ડૉ. રસીલાબહેને પુરોવચનમાં જણાવ્યું છે કે દસ્તાવેજોનો એક ગ્રંથ પર પાડ્યા પછી ‘ફરીથી આવું મોટું સંશોધનકાર્ય હું કરી શકીશ તેની મને કલ્પના સુધ્ધાં ન હતી’. તેનું નિમિત્ત બનેલી ‘એક નાનીશી ઘટના’નું વર્ણન તેઓ આપે છે. તદુપરાંત તેમને દસ્તાવેજો પૂરાં પાડનાર અને સંશોધનમાં મદદ કરનાર વ્યક્તિઓનો તે વિગતવાર આભાર માને છે. પુસ્તકના નિવેદનમાં રસીલાબહેનને ‘ધૂળધોયાનું કામ કર્યું છે’ એવી પ્રશસ્તિ સાથે તેમના પરિશ્રમ અને તેમને પડેલી મુશ્કેલીની નોંધ લેવામાં આવી છે. દસ્તાવેજોના આ અભ્યાસમાં મુઘલ, મરાઠા અને બ્રિટિશ સમયની રાજકીય, ઐતિહાસિક, ભૌગોલિક, સામાજિક, ભાષાકીય, કાયદાકીય તેમ જ નાણાકીય બાબતોનું મહત્ત્વ ઉજાગર થાય છે. આ ગ્રંથ આ તમામ વિદ્યાશાખાઓ માટે તેમ જ ઇતિહાસના પૂરક લેખે, તથા ભાવિ સંશોધકો માટે અત્યંત ઉપયોગી છે. પદ-પ્રતિષ્ઠાથી દૂર રહીને રસીલાબહેને કરેલું સંશોધન આપણા આત્યારના વિદ્યાકીય માહોલમાં વિરલ છે.

ભાગીદારી પેઢીના વિવિધ દસ્તાવેજ તથા તપાસણી માટે ચૂકવાતી ફીમાં વધારો કરાયો

 

ભારતનો ભાગીદારી (ગુજરાત સુધારા) વિધેયક ગુજરાત વિધાનસભામાં સર્વાનુમતે પસાર

નાયબ મુખ્યમંત્રી નીતિન પટેલે જણાવ્યું છે કે, ભારતનો ભાગીદારી કાયદો 193૨થી અમલમાં છે. આ કાયદાના કેટલાક ભાગમાં રાજ્યો પોતાની રીતે સુધારો કરી શકે છે ત્યારે ભાગીદારી પેઢીના વિવિધ દસ્તાવેજો, નોંધણી તથા અન્ય રેકર્ડની તપાસણી-ચકાસણી માટે એપ્રિલ-1991થી અત્યાર સુધી જે ફી લેવાતી હતી તેમાં રાજ્ય સરકાર દ્વારા વધારો કરવામાં આવ્યો છે. ભાગીદારી કાયદાની વિવિધ કલમ હેઠળ મહત્તમ ફી રૂ.300થી લઇને રૂ.50 લેવામાં આવશે.

આજે ગુજરાત વિધાનસભા ખાતે ભારતનો ભાગીદારી સુધારા વિધેયક રજૂ કરતાં નાયબ મુખ્યમંત્રી પટેલે કહ્યું કે, દેશભરમાં આ કાયદો અમલી છે ત્યારે ગુજરાતને લાગુ પડતા હોય તેટલા પૂરતો ભારતનો ભાગીદારી અધિનિયમ 1932ની કલમ 71ની પેટા કલમ (1) થી પેઢીઓના રજીસ્ટારને મોકલેલા દસ્તાવેજો સાથે સામેલ કરવાની ફી અથવા પેઢીઓના રજીસ્ટારની કસ્ટડીમાં દસ્તાવેજની તપાસણી માટે ચૂકવવા પાત્ર રહેશે જેથી ફી અથવા પેઢીઓના રજીસ્ટાર પાસેથી નકલો મેળવવા માટેની ફી, નિયમોથી રાજ્ય સરકારને સત્તા મળે છે એટલે આ સુધારો લવાયો છે. 1991માં જે દરો હતા તેમાં 28 વર્ષ બાદ આ સુધારો કરાયો છે.

વહીવટી ખર્ચ અને લેખન સામગ્રીની કિંમતમાં ઉત્તરોત્તર વધારો થયો છે તેથી આવા વધતા જતા ખર્ચને પહોંચી વળવા માટે આ વધારો જરૂરી હોઇ કરાયો છે. ભાગીદારી પેઢીમાં ભાગીદારો બદલાય, સરનામુ બદલાય, ભાગીદારીની રકમમાં વધારો-ઘટાડો થાય, ભાગીદારીની ટકાવારીમાં વધ-ઘટ થાય, પેઢી વિસર્જિત થાય એવા વિવિધ દસ્તાવેજોની કામગીરી વાણિજ્ય વેરા કચેરી દ્વારા થતી હોય છે ત્યારે આ કર્મીઓના ભારણ તથા સાહિત્ય ખર્ચમાં પણ વધારાને ધ્યાને લઇ વધારો કરાયો છે.

તેઓએ કહ્યું કે ભારતનો ભાગીદારી વિધેયકમાં જે માં સુધારો કરાયો છે તેમાં ફી પાત્ર દસ્તાવેજ અથવા કૃત્યમાં કલમ 58 હેઠળ જે ફી રૂ.50 લેવાતી હતી તે હવે રૂપિયા 300 લેવાશે. એ જ રીતે કલમ 60, કલમ 61 કલમ 6૨ કલમ 63 કલમ 64 હેઠળ ફી રૂપિયા 25 લેવાતી હતી તે હવે રૂ. 100 લેવાશે. 

જ્યારે કલમ 66ની પેટા કલમ-1 હેઠળ પેઢીઓના રજીસ્ટરની તપાસ હેઠળ રજીસ્ટરનું એક પુસ્તક તપાસવા માટે રૂ. 10 લેવાતા હતા તે રૂ.50 લેવાશે. કલમ 66ની પેટા કલમ હેઠળ પેઢીને લગતા દસ્તાવેજોની તપાસણીમાં એક પેઢીને લગતા તમામ દસ્તાવેજો તપાસવા માટે રૂ. 10 લેવાના હતા તે હવે રૂ.50 લેવાશે અને પેઢીઓના રજિસ્ટરમાંથી નકલો મેળવવા દર 100 શબ્દો અથવા તેના ભાગ માટે રૂ. 50 લેવાતા હતા તેમાં કોઇ વધારો કરાયો નથી.

આ સુધારા વિધેયક વિધાનસભા ખાતે સર્વાનુમતે પસાર કરાયું હતું.

ભાગીદારી પેઢીના ભાગીદારોના હકક અને જવાબદારી શું હોય છે

 

પેઢીના ધંધાના હેતુઓ માટે પેઢીનો એજન્ટ ગણાતા ભાગીદારને ગર્ભિત અધિકાર મળેલાં છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત

 > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ભાગીદારોનાં હકકો અને જવાબદારીઓઃ (ક) પેઢીમાં ફેરફાર થયા પછીઃ કોઈ પેઢીની રચનામાં ફેરફાર થાય, ત્યારે ફરી રચાયેલી પેઢીના ભાગીદારોના પરસ્પર હકકો અને ફરજો, શક્ય હોય ત્યાં સુધી, ફેરફાર થયા પહેલાં તરત તેમનાં પરસ્પર જે હકકો અને જવાબદારીઓ હતી તે જ પ્રમાણે રહે છે, (ખ) પેઢીની મુદત પૂરી થયા પછી, અને નિયત મુદત માટે રચવામાં આવેલી પેઢી, તે મુદત પૂરી થયા પછી પોતાનો ધંધો ચાલુ રાખે, ત્યારે ઈચ્છાધીન ભાગીદારીના હકક બીજા સાથે સુસંગત હોય તેટલે અંશે ભાગીદારોના પરસ્પર હકક અને ફરજો સદરહુ મુદત પૂરી થયા પહેલાં તેમના પરસ્પર જે હકકો અને ફરજો હતા તે જ પ્રમાણે રહે છે, અને (ગ) જયારે બીજો ધંધો કરવામાં આવે ત્યારે, એક અથવા વધુ સાહસ અથવા ધંધા માટે રચવામાં આવેલી પેઢી બીજું સાહસ અથવા ધંધો કરે ત્યારે એવા બીજા સાહસ અથવા ધંધા અંગે ભાગીદારોના પરસ્પર હક્કો અને ફરજો મૃળ સાહસ તથા ધંધા અંગે તેમના પરસ્પર હકકો અને ફરજો હતાં તે જ રહે છે. 

ભાગીદારોના ત્રાહિત વ્યક્રિતિઓ સાથેના સંબંધો ભાગીદાર પેઢીનો એજન્ટ છેઃ

ભાગીદારી અધિનિયમની જોગવાઈઓને આધીન રહીને, ભાગીદાર પેઢીના ધંધાના હેતુઓ માટે પેઢીનો એજન્ટ ગણાય. પેઢીના એજન્ટ તરીકે ભાગીદારનો ગર્ભિત અધિકારઃ (૧) પેઢી કરતી હોય તેવા પ્રકારનો ધંધો રાબેતા મુજબ કરવા માટે કોઈ ભાગીદારે કરેલ કૃત્ય, પરંતુ કેટલીક જોગવાઈઓને આધિન રહીને બંધનકર્તા છે અને રહેશે. (૨) એથી વિરૃધ્ધની કોઈ વેપારી પ્રથા કે રૂઢિ ન હોય, તો ભાગીદારના ગર્ભિત અધિકારોથી તેને (ક) પેઢીના ધંધા સંબંધી તકરાર લવાદને સોંપવાની, (ખ) પેઢી વતી ખુદ પોતાના નામે બેન્કમાં ખાતુ ખોલવવાની, (ગ) પેઢીએ કરેલા કોઈ હક દાવાની અથવા તેના ભાગની પતાવટ કરવાની અથવા તે છોડી દેવાની, (ઘ) પેઢી વતી દાખલ કરેલો કોઈ દાવો અથવા કાર્યવાહી પાછી ખેંચી લેવાની, (ચ) પેઢી સામેના કોઈ દાવા અથવા કાર્યવાહીમાં કોઈ જવાબદારી સ્વીકારવાની, (છ) પેઢી વતી કોઈ મિલકત પ્રાપ્ત કરવાની, (જ) પેઢીની સ્થાવર મિલકત તબદિલ કરવાની, અથવા (ઝ) પેઢી વતી ભાગીદારીમાં સામેલ થવાની, સત્તા મળતી નથી. જે અંગે અન્ય ભાગીદારોની સંમતી જોઈએ.

ભાગીદારનો ગર્ભિત અધિકાર વિસ્તૃત અથવા મર્યાદિત કરવા બાબતઃ પેઢીના ભાગીદારો પોતાની વચ્ચેના કરારથી કોઈ ભાગીદારનો ગર્ભિત અધિકાર વિસ્તૃત અથવા મર્યાદિત કરી શકશે. એવી કોઈ મર્યાદા હોવા છતાં, કોઈ ભાગીદાર પોતાના ગર્ભિત અધિકારમાં આવી જતું હોય એવું કોઈ કૃત્ય પેઢી વતી કરે, તો તે કૃત્ય પેઢીને બંધનકર્તા છે, સિવાય કે તે ભાગીદારને જેની સાથે વ્યવહાર કરતો હોય તે વ્યકિત એવી મર્યાદા વિશે જાણતી હોય અથવા તે ભાગીદાર, ભાગીદાર છે એવું તે વ્યકત જાણતી અથવા માનતી ન હોય.

ખાસ તાકીદના પ્રસંગે ભાગીદારનો અધિકારઃ તાકીદના પ્રસંગે, પેઢીને નુકસાનીમાંથી બચાવવા માટે, કોઈ સમજદાર વ્યકિત એવા જ સંજોગોમાં કામ કરતા પોતાને માટે કરે તેવાં તમામ કૃત્યો કરવાનો ભાગીદારને અધિકાર છે અને એવાં કૃત્યો પેઢીને બંધનકર્તા છે.  પેઢીને બંધનકર્તા થાય એવું કૃત્ય કરવાની રીતઃ પેઢી વતી કોઈ ભાગીદારે અથવા બીજી વ્યક્તિએ કરેલું કૃત્ય અથવા કરી આપેલો લેખ, પેઢીને બંધનકર્તા થવા માટે પેઢીના નામે, અથવા તે કૃત્ય કે લેખને
પેઢીને બંધનકર્તા કરવાનો ઈરાદો જેથી વ્યકિત કે સૂચિત થતો હોય એવી બીજી કોઈ રીતે કરેલું હોવું જોઈશે અથવા કરી આપેલો હોવો જોઈશે.
ભાગીદારે કરેલી સ્વીકૃતિઓની અસરઃ કોઈ ભાગીદારે પેઢીના કામકાજ સંબંધી કરેલી સ્વીકૃતિ અથવા રજૂઆત, ધંધાના સામાન્ય વ્યવહારમાં કરવામાં આવી હોય તો, તે પેઢી વિરુધ્ધનો પુરાવો છે.
સક્રિય ભાગીદારને નોટિસ આપ્યાની અસરઃ પેઢીના ધંધામાં હંમેશાં કામકાજ કરતો હોય એવા ભાગીદારને પેઢીના કામકાજ સંબંધી કોઈ બાબતની નોટિસ આપવામાં આવી હોય તો, તે નોટિસ પેઢીને આપ્યા બરાબર છે, સિવાય કે જયારે તે ભાગીદારે અથવા તેની સંમતિથી પેઢી સાથે કપટ કર્યું હોય.

પેઢીના કૃત્યો માટે ભાગીદારની જવાબદારીઃ દરેક ભાગીદાર પોતે ભાગીદાર હોય તે દરમિયાન કરવામાં આવેલા પેઢીના તમામ કૃત્યો માટે બીજા તમામ ભાગીદારો સાથે સંયુકત રીતે અને વ્યક્તિગત રીતે પણ જવાબદાર છે.
ભાગીદારના ગેરકાયદસર કૃત્યો માટે પેઢીની જવાબદારીઃ પેઢીના ધંધાના સામાન્ય વ્યવહારમાં અથવા પોતાના ભાગીદારોએ આપેલા અધિકારની રૂએ કામ કરતાં કોઈ ભાગીદારે કરેલા ગેરકાયદે કૃત્ય અથવા કાર્યલોપથી કોઈ ત્રાહિત પક્ષકારને નુક્સાન અથવા હાનિ થાય અથવા કોઈ દંડ ભરવો પડે ત્યારે સદરહુ ભાગીદાર જવાબદાર હોય એટલે અંશે તે માટે પેઢી જવાબદાર છે.

ભાગીદારોએ કરેલા ગેરઉપયોગ માટે પેઢીની જવાબદારીઃ (ક) જયારે કોઈ ભાગીદાર પોતાના પ્રત્યક્ષ અધિકારની રૂએ કામ કરતા કોઈ ત્રાહિત વ્યકિત પાસેથી નાણાં અથવા મિલક્ત મેળવે અને તેનો ગેરઉપયોગ કરે, અથવા (ખ) કોઈ પેઢી પોતાના ધંધા દરમિયાન કોઈ ત્રાહિત વ્યક્તિ પાસેથી નાણાં અથવા મિલકત મેળવે અને નાણાં અથવા મિલકત પેઢીના હવાલામાં હોય તે દરમિયાન, કોઈપણ ભાગીદાર તેનો ગેરઉપયોગ કરે, ત્યારે તે પેઢી, નુકસાની ભરી આપવા માટે જવાબદાર છે. 
ખોટી ઓળખ આપવા બાબતઃ (૧) કોઈ વ્યકિત વાણી, લખાણ કે વર્તનથી પોતાને કોઈ પેઢીના ભાગીદાર તરીકે ઓળખાવે અથવા જાણી જોઈને ઓળખાવવા દે અને તેની એવી ઓળખ ઉપર વિશ્વાસ મૂકી કોઈ વ્યકિતએ પેઢીને ધિરાણ કર્યું હોય ત્યારે, એ રીતે ધિરાણ કરનાર વ્યકિતને પોતાની એવી ઓળખ અપાયા વિશે ભાગીદાર તરીકે ઓળખાવનાર અથવા ઓળખાવા દેનાર વ્યકિતને જાણ હોય કે ન હોય તો પણ, સદરહુ વ્યકિત, ધિરાણ કરનારને સદરહુ પેઢીના ભાગીદાર તરીકે જવાબદાર છે. (૨) કોઈ ભાગીદારના મૃત્યુ પછી જેની પેઢીના નામે ધંધો ચાલુ રાખવામાં આવે ત્યારે સદરહૂ નામ અથવા તેના ભાગરૂપે મૃત્યુ પામેલા ભાગીદારનું નામ વાપરવાનું ચાલુ રાખવામાં આવે તે જ કારણે, તે ભાગીદારના મૃત્યુ પછી કરેલા પેઢીના કોઈ કૃત્ય માટે તેનો કાયદેસરનો પ્રતિનિધિ અથવા તેની એસ્ટેટ જવાબદાર થશે નહીં.

કોઈ ભાગીદારનું હિત તબદિલ કરાવી લેનારના હકકઃ (૧) કોઈ ભાગીદારો પેઢીમાંનું પોતાનું હિત સદંતર તબદિલ કરવાથી અથવા ગીરોથી અથવા એવા હિત ઉપર બોજો ઉત્પન્ન કરીને તબદિલ કરવાથી તે હિત તબદિલ કરાવી લેનાર વ્યકિત, તે પેઢી ચાલુ રહે તે દરયિમાન, પેઢીના ધંધાના સંચાલનમાં દખલગીરી કરવા અથવા તેના હિસાબો માગવા કે ચોપડા તપાસવા હકકદાર થતી નથી, પરંતુ તબદિલ કરાવી લેનાર તબદિલ કરી આપનાર ભાગીદારના નફાનો હિસ્સો મેળવવા માટે જ હકકદાર થાય છે, અને તેણે ભાગીદારોએ મંજુર રાખેલો નફાનો હિસાબ સ્વીકારવો જોઈશે.

(ર) પેઢીનું વિસર્જન કરવામાં આવે અથવા તબદિલ કરી આપનાર ભાગીદાર, ભાગીદાર તરીકે ન રહે તો તબદિલ કરાવી લેનાર બાકીના ભાગીદારોને સંબંધ હોય ત્યાં સુધી તેમના વિરૃધ્ધ તબદિલ કરનાર ભાગીદાર પેઢીની અસ્ક્યામતોનો જે હિસ્સો મેળવવા માટે હકકદાર હોય, તે હિસ્સો અને તે નકકી કરવા માટે વિસર્જનની તારીખ પછીનો હિસાબ બાકીના ભાગીદારો પાસેથી મેળવવા માટે હકકદાર થાય છે.

નોંધ:-(જમીન/મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

• હોમપેજ
• જીવનશૈલી
• નીતિઓ
• નાણા અને કાનૂની
• સંશોધન
• શહેર સમાચાર
• Realty Bytes

અમદાવાદમાં FSI 2023: નવીનતમ અપડેટ્સ

• 
  
  

નવીનતમ અપડેટ: અમદાવાદમાં એફ.એસ.આઈ

અમદાવાદ સિવિક બોડી ચોક્કસ વિસ્તારોમાં બિલ્ડીંગોને 4 ની FSI ફાળવશે નહીં

મે 2023: અમદાવાદ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન ટાઉન પ્લાનિંગ કમિટીએ તાજેતરમાં સોમવારે 4ના ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (FSI)ને મંજૂરી ન આપવાનો નિર્ણય કર્યો. ટ્રાન્ઝિટ ઓરિએન્ટેડ ઝોન્સ (TOZ), સેન્ટ્રલ બિઝનેસ ડિસ્ટ્રિક્ટ્સ (CBD) અને ઉચ્ચ FSI ઝોનની નજીકની ઇમારતો માટે આ નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે. ઓથોરિટીએ નક્કી કર્યું કે પ્રીમિયર ઝોનના 200 મીટરના બફર એરિયાની અંદરની ઇમારતો જો પ્લોટ શરૂઆતમાં ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમની રચના વખતે બહારનો હોય. સામાન્ય રીતે જે ઇમારતો બફર ઝોનના વિસ્તારનો ભાગ હોય છે તેમાં સામાન્ય રીતે 4 ની FSI હોય છે. આ નિર્ણયથી વિકાસકર્તાઓમાં ભારે હલચલ મચી ગઈ છે કારણ કે જો તેમનો પ્લોટ બહારથી બફર ઝોનની અંદર ખસેડવામાં આવે તો તેમની ઇમારતને 4 ની FSI નહીં મળે. BRTS, Metro, CBD અને TOZ જેવા પ્રીમિયમ કોરિડોર પાસે જમીન ખરીદનારા વિકાસકર્તાઓ માટે આ નિર્ણય ગંભીર અસરો પેદા કરી શકે છે. હાલમાં, 36 કિમી મેટ્રો કોરિડોર અને 98 કિમી BRTS રૂટ પર 4 ની FSI લાગુ થાય છે. હાલમાં, ઊંચી ઇમારતો માટે, CBD ઝોનમાં ઊંચી ઇમારતો માટે FSI લગભગ 5.4 છે. જમીન કૌભાંડને અંકુશમાં લેવા અને વિકાસકર્તાઓને ઊંચી FSIનો દાવો કરતા અટકાવવા માટે, રાજ્ય સરકારે 24m, 30m અને 36m રસ્તાની પહોળાઈનો માપદંડ ઉમેર્યો હતો.

ડેવલપર્સ FSI ખરીદી માટે જંત્રી દરમાં વધારા અંગે સ્પષ્ટતા માંગે છે

એપ્રિલ, 2023: અમદાવાદના વિકાસકર્તાઓ FSI ખરીદી માટે જંત્રીના દરમાં વધારા અને પ્રીમિયમ અંગે સ્પષ્ટતાની રાહ જોઈ રહ્યા છે. 15 એપ્રિલ પહેલા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજીસ્ટ્રેશન ચાર્જ ફીની વસૂલાત જૂના જંત્રીના દર પ્રમાણે થશે કે સબમિટ કરેલી યોજનાઓનો લાભ મળશે કે કેમ તે અંગે ડેવલપર્સને હજુ સ્પષ્ટતાની જરૂર છે.

આ અંગે સ્પષ્ટતા કરવા માટે, CREDAIના ડાયરેક્ટર રાજેશ વાસવાણીએ જણાવ્યું હતું કે, “જંત્રી દરમાં વધારાને લઈને ખરીદદારો અને વિકાસકર્તાઓના મનમાં અનેક શંકાઓ છે. રાજ્ય સરકારે સ્પષ્ટતા કરી છે કે જો કોઈ 15 એપ્રિલ પહેલા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચૂકવે છે, તો તેઓ 120 દિવસની અંદર વેચાણ ડીડ રજીસ્ટર કરાવી શકશે. જો કે, રજીસ્ટ્રેશન ફી ક્યારે ચૂકવવી તે અંગે કોઈ સ્પષ્ટતા નથી. ડેવલપર્સ 15 એપ્રિલ પછી FSI ખરીદવા માટેના પ્રીમિયમ વિશે ચિંતિત છે, તેથી સંખ્યાબંધ ડેવલપર્સે સ્થાનિક સત્તાવાળાઓને પ્રોજેક્ટ પ્લાન સબમિટ કર્યા છે.” તેમણે વધુમાં ઉમેર્યું હતું કે જૂના જંત્રીના દર અંગે હજુ પણ લાગુ થવાના માપદંડો માટે કોઈ સ્પષ્ટતા નથી અને રાજ્ય સરકાર આ બાબતે સ્પષ્ટતા કરે તેની રાહ જોવી શ્રેષ્ઠ રહેશે.

ફેબ્રુઆરી, 2023: 12 વર્ષના ગાળા બાદ ગુજરાત સરકારે અમદાવાદમાં જંત્રીના દરમાં વધારો કર્યો છે. સરકારે સ્થાવર મિલકતના ભાવમાં 50 ટકાનો વધારો કર્યો છે. અગાઉ, જો જંત્રીના દર પ્રતિ ચોરસ ફૂટ રૂ. 100 હતા, તો હવે તે રૂ. 200 ચોરસ ફૂટ થશે. જંત્રીના દર અમદાવાદમાં મિલકતોના બજાર મૂલ્યને અસર કરશે. દરો અથવા વાર્ષિક સ્ટેટમેન્ટ ઓફ રેટ્સ (ASR) ને સુધારવાનો નિર્ણય છેલ્લા ત્રણ વર્ષના વેચાણ કાર્યોની સમીક્ષા કર્યા પછી લેવામાં આવ્યો છે.

સરકાર દ્વારા જંત્રીના દરોમાં વધારો અને બમણા થવા સાથે, રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ અપેક્ષા રાખે છે કે તે ચાર્જેબલ ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (FSI) અથવા નાગરિક સંસ્થા તરફથી ચૂકવણી પર ઉપલબ્ધ FSIમાં ભારે વધારો કરશે.

FSI શું છે?

FSI એ પ્લોટના બિલ્ટ-અપ વિસ્તાર અને પ્લોટના વાસ્તવિક વિસ્તાર વચ્ચેના ગુણોત્તરનો ઉલ્લેખ કરે છે કે જેના પર મકાન બાંધવામાં આવ્યું છે. FSI નું આંકડાકીય મૂલ્ય મુખ્યત્વે તમામ માળ પરનો કુલ વિસ્તાર દર્શાવે છે જે તમે એક પ્લોટ પર બનાવી શકો છો. બિલ્ડર સિવિક બોડીના પ્લાનિંગ ડિપાર્ટમેન્ટ પાસેથી તેમની પાસે ઉપલબ્ધ બેઝિક એફએસઆઈ કરતાં વધુ FSI ખરીદે છે. આ હાલના માળખામાં વધારાના માળ ઉમેરવા માટે કરવામાં આવે છ

હોમપેજ 

 

સંશોધન 

 

માર્ગદર્શિકાઓ 

• અમદાવાદમાં FSI 2023: નવીનતમ અપડેટ્સ

અમદાવાદમાં FSI 2023: નવીનતમ અપડેટ્સ

Published: Feb 09, 2023, 12:58 ISTBy: Anirudh Singh Chauhan

નવીનતમ અપડેટ: અમદાવાદમાં એફ.એસ.આઈ

અમદાવાદ સિવિક બોડી ચોક્કસ વિસ્તારોમાં બિલ્ડીંગોને 4 ની FSI ફાળવશે નહીં

મે 2023: અમદાવાદ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન ટાઉન પ્લાનિંગ કમિટીએ તાજેતરમાં સોમવારે 4ના ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (FSI)ને મંજૂરી ન આપવાનો નિર્ણય કર્યો. ટ્રાન્ઝિટ ઓરિએન્ટેડ ઝોન્સ (TOZ), સેન્ટ્રલ બિઝનેસ ડિસ્ટ્રિક્ટ્સ (CBD) અને ઉચ્ચ FSI ઝોનની નજીકની ઇમારતો માટે આ નિર્ણય લેવામાં આવ્યો છે. ઓથોરિટીએ નક્કી કર્યું કે પ્રીમિયર ઝોનના 200 મીટરના બફર એરિયાની અંદરની ઇમારતો જો પ્લોટ શરૂઆતમાં ટાઉન પ્લાનિંગ સ્કીમની રચના વખતે બહારનો હોય. સામાન્ય રીતે જે ઇમારતો બફર ઝોનના વિસ્તારનો ભાગ હોય છે તેમાં સામાન્ય રીતે 4 ની FSI હોય છે. આ નિર્ણયથી વિકાસકર્તાઓમાં ભારે હલચલ મચી ગઈ છે કારણ કે જો તેમનો પ્લોટ બહારથી બફર ઝોનની અંદર ખસેડવામાં આવે તો તેમની ઇમારતને 4 ની FSI નહીં મળે. BRTS, Metro, CBD અને TOZ જેવા પ્રીમિયમ કોરિડોર પાસે જમીન ખરીદનારા વિકાસકર્તાઓ માટે આ નિર્ણય ગંભીર અસરો પેદા કરી શકે છે. હાલમાં, 36 કિમી મેટ્રો કોરિડોર અને 98 કિમી BRTS રૂટ પર 4 ની FSI લાગુ થાય છે. હાલમાં, ઊંચી ઇમારતો માટે, CBD ઝોનમાં ઊંચી ઇમારતો માટે FSI લગભગ 5.4 છે. જમીન કૌભાંડને અંકુશમાં લેવા અને વિકાસકર્તાઓને ઊંચી FSIનો દાવો કરતા અટકાવવા માટે, રાજ્ય સરકારે 24m, 30m અને 36m રસ્તાની પહોળાઈનો માપદંડ ઉમેર્યો હતો.

ડેવલપર્સ FSI ખરીદી માટે જંત્રી દરમાં વધારા અંગે સ્પષ્ટતા માંગે છે

એપ્રિલ, 2023: અમદાવાદના વિકાસકર્તાઓ FSI ખરીદી માટે જંત્રીના દરમાં વધારા અને પ્રીમિયમ અંગે સ્પષ્ટતાની રાહ જોઈ રહ્યા છે. 15 એપ્રિલ પહેલા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજીસ્ટ્રેશન ચાર્જ ફીની વસૂલાત જૂના જંત્રીના દર પ્રમાણે થશે કે સબમિટ કરેલી યોજનાઓનો લાભ મળશે કે કેમ તે અંગે ડેવલપર્સને હજુ સ્પષ્ટતાની જરૂર છે.

આ અંગે સ્પષ્ટતા કરવા માટે, CREDAIના ડાયરેક્ટર રાજેશ વાસવાણીએ જણાવ્યું હતું કે, “જંત્રી દરમાં વધારાને લઈને ખરીદદારો અને વિકાસકર્તાઓના મનમાં અનેક શંકાઓ છે. રાજ્ય સરકારે સ્પષ્ટતા કરી છે કે જો કોઈ 15 એપ્રિલ પહેલા સ્ટેમ્પ ડ્યુટી ચૂકવે છે, તો તેઓ 120 દિવસની અંદર વેચાણ ડીડ રજીસ્ટર કરાવી શકશે. જો કે, રજીસ્ટ્રેશન ફી ક્યારે ચૂકવવી તે અંગે કોઈ સ્પષ્ટતા નથી. ડેવલપર્સ 15 એપ્રિલ પછી FSI ખરીદવા માટેના પ્રીમિયમ વિશે ચિંતિત છે, તેથી સંખ્યાબંધ ડેવલપર્સે સ્થાનિક સત્તાવાળાઓને પ્રોજેક્ટ પ્લાન સબમિટ કર્યા છે.” તેમણે વધુમાં ઉમેર્યું હતું કે જૂના જંત્રીના દર અંગે હજુ પણ લાગુ થવાના માપદંડો માટે કોઈ સ્પષ્ટતા નથી અને રાજ્ય સરકાર આ બાબતે સ્પષ્ટતા કરે તેની રાહ જોવી શ્રેષ્ઠ રહેશે.

ફેબ્રુઆરી, 2023: 12 વર્ષના ગાળા બાદ ગુજરાત સરકારે અમદાવાદમાં જંત્રીના દરમાં વધારો કર્યો છે. સરકારે સ્થાવર મિલકતના ભાવમાં 50 ટકાનો વધારો કર્યો છે. અગાઉ, જો જંત્રીના દર પ્રતિ ચોરસ ફૂટ રૂ. 100 હતા, તો હવે તે રૂ. 200 ચોરસ ફૂટ થશે. જંત્રીના દર અમદાવાદમાં મિલકતોના બજાર મૂલ્યને અસર કરશે. દરો અથવા વાર્ષિક સ્ટેટમેન્ટ ઓફ રેટ્સ (ASR) ને સુધારવાનો નિર્ણય છેલ્લા ત્રણ વર્ષના વેચાણ કાર્યોની સમીક્ષા કર્યા પછી લેવામાં આવ્યો છે.

સરકાર દ્વારા જંત્રીના દરોમાં વધારો અને બમણા થવા સાથે, રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ અપેક્ષા રાખે છે કે તે ચાર્જેબલ ફ્લોર સ્પેસ ઇન્ડેક્સ (FSI) અથવા નાગરિક સંસ્થા તરફથી ચૂકવણી પર ઉપલબ્ધ FSIમાં ભારે વધારો કરશે.

FSI શું છે?

FSI એ પ્લોટના બિલ્ટ-અપ વિસ્તાર અને પ્લોટના વાસ્તવિક વિસ્તાર વચ્ચેના ગુણોત્તરનો ઉલ્લેખ કરે છે કે જેના પર મકાન બાંધવામાં આવ્યું છે. FSI નું આંકડાકીય મૂલ્ય મુખ્યત્વે તમામ માળ પરનો કુલ વિસ્તાર દર્શાવે છે જે તમે એક પ્લોટ પર બનાવી શકો છો. બિલ્ડર સિવિક બોડીના પ્લાનિંગ ડિપાર્ટમેન્ટ પાસેથી તેમની પાસે ઉપલબ્ધ બેઝિક એફએસઆઈ કરતાં વધુ FSI ખરીદે છે. આ હાલના માળખામાં વધારાના માળ ઉમેરવા માટે કરવામાં આવે છે.

અમદાવાદમાં FSI ની ગણતરી નીચેના સૂત્ર સાથે કરવામાં આવે છે:

FSI = તમામ માળ/પ્લોટના વિસ્તાર દ્વારા આવરી લેવામાં આવેલ કુલ માળની જગ્યા

ચોક્કસ શહેરમાં FSI ડિરેક્ટોરેટ ઓફ ટાઉન એન્ડ કન્ટ્રી પ્લાનિંગ (DTCP) દ્વારા સંચાલિત થાય છે. આ વિભાગ FSI મૂલ્યનું નિયમન કરે છે જે બિલ્ડિંગના પ્રકાર, સિટી ઝોન અને અન્ય કેટલીક સુવિધાઓ પર આધારિત છે. બિલ્ડરો અને બાંધકામ કંપનીઓ રાજ્ય સરકાર દ્વારા સમયાંતરે લાદવામાં આવતી FSI સુધીનું બાંધકામ કરી શકે છે.

અમદાવાદ સરકારે GDCR રેગ્યુલેશનની જાહેરાત કરી. આ નિયમ મિલકતના માલિકો અને બિલ્ડરોને 18 મીટરથી ઓછી પહોળાઈવાળા નજીકના રસ્તાઓ સાથે ઉચ્ચ FAR સાથે 25 મીટર ઊંચી ઇમારતોને પુનઃવિકાસ કરવાની પરવાનગી આપે છે.

અમદાવાદના મુખ્ય વિસ્તારોમાં FSI 1.2 છે, જ્યારે ઉપનગરો તરફના અમુક વિસ્તારો માટે આ 1.8 સુધી વિસ્તરે છે.

અમદાવાદમાં R1 ઝોન માટે બેઝ FSI 1.8 અને R2 ઝોન માટે 1.2 છે. એક વાસ્તવિક વ્યક્તિ રસ્તાની પહોળાઈના આધારે 4 સુધીની વધારાની FSI ખરીદી શકે છે. ચાર્જેબલ FSI અમદાવાદ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન માટે કર સિવાયની આવકનો સૌથી મોટો હિસ્સો બનાવે છે.

એફ એસ આઇ ની લાલચમાં જૂના જમીન માલિક કો જાગ્યા પણ બફર ઝોન માં સમાવેશ નહીં કરાય

 

• વાસણા ટી.પી.26ના પ્લોટમાં AMCની TP કમિટીનો મહત્ત્વનો નિર્ણય
  
• CBD, TOZ, BRTS અને મેટ્રો પાસેના બફર ઝોનમાં 5.4 સુધી FSI મળે છે
• ટીપી કમિટીએ તે નકારીને 4 એફએસઆઈ આપવાની ના પાડી દીધી છે
• 
  
  
  

અમદાવાદ મહાનગરપાલિકાની ટીપી કમિટીએ વાસણાની ટી.પી.સ્કીમ નંબર 26ના એક પ્લોટના સંદર્ભમાં કરેલા મહત્વના નિર્ણયથી કેટલાય લેભાગૂ તત્વોને લપડાક લાગી છે. સેન્ટ્રલ બિઝનેસ ડેસ્ક (CBD), ટ્રાન્ઝીટ ઓરીએન્ટેડ ઝોન (TOZ), મેટ્રો અને બીઆરટીએસ આસપાસના બફર ઝોનમાં વધુ એફએસઆઈ મળતી હોવાથી તે મેળવી લેવા જુના જમીન માલિકો જાગ્યા છે. પરંતુ ઓથોરિટીએ નિર્ણય કર્યો છે કે ટીપી સ્કીમ બની ગયા બાદ હવે બફર ઝોનમાં કોઈ નવા પ્લોટનો સમાવેશ નહીં કરાય. તેથી તેવા પ્લોટને 4 એફએસઆઈ આપવામાં નહીં આવે.

અમદાવાદ મ્યુનિ.કોર્પોરેશન અને અમદાવાદ શહેરી વિકાસ સત્તામંડળ (ઔડા)એ 2014માં ડેવલપમેન્ટ પ્લાન બનાવ્યો ત્યારે સેન્ટ્રલ બિઝનેસ ડેસ્ક (CBD), ટ્રાન્ઝીટ ઓરીએન્ટેડ ઝોન (TOZ), મેટ્રો અને બીઆરટીએસ આસપાસના 200 મીટર અને 500 મીટરના બફર ઝોનને 4થી લઈને 5.6 એફએસઆઈ આપવાનો નિર્ણય લીધો હતો. જેના લીધે આ હાઈ એફએસઆઈ ઝોનમાં આવતી જગ્યાઓ સોનાની લગડી બની ગઈ હતી.

દરમિયાનમાં વાસણા ટી.પી.26ના એક પ્લોટ માટે 4 એફએસઆઈ માંગણી કરતી દરખાસ્ત મ્યુનિ.ની ટીપી કમિટીમાં આવી હતી. પરંતુ ટીપી કમિટીએ તે નકારીને 4 એફએસઆઈ આપવાની ના પાડી દીધી છે. કમિટીએ જણાવ્યું કે ટીપી સ્કીમ બનાવતી વખતે મ્યુનિ. કે ઔડાને જરુરી નાગરિક સુવિધા કે માળખાકીય સુવિધા માટે જમીનના કોઈ ટુકડાની જરૂર હોય તો તે જમીનના ટુકડાને ટીપીની અંદર કે બહાર કરી શકે છે. પરંતુ તેને આધાર બનાવીને જુના જમીન માલિકો 4ની એફએસઆઈની માગણી ન કરી શકે.

ચાલુ ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં જે હાઈ એએસઆઈ ઝોનમાં 4થી 5.6 સુધી એફએસઆઈ મળે છે તે લાલચમાં આવીને જુના જમીન માલિકો આવી એફએસઆઈ મેળવવા દાવો કરવા મેદાને પડયા છે.

જો કે આવી માંગણી ઓથોરિટીએ નકારી પોતાનું કાયદાકીય સાચુ વલણ સ્પષ્ટ કરી દીધું છે કે વર્ષો પહેલા લેવાયેલા નિર્ણયમાં ફેરબદલ ન થઈ શકે. એ વખતે કોઈ જમીન માલિકને ઓપી બહાર એફપી આપવાથી રસ્તાની પહોળાઈનો કે અન્ય કોઈ વિશેષ લાભ મળ્યો હોય તો તે જમીન માલિકને તે સ્વિકાર્ય હતો. તો પછી ભવિષ્યના વિશેષ લાભમાં કોઈ નુકસાની આવે તો તે તેને સ્વિકાર્ય હોવી જ જોઈએ.

કેટલાક પ્લોટ માલિકોની માગણી શું હતી?

હાલના બફર ઝોનમાં વર્ષો પહેલા જેમનો ઓરિજિનલ પ્લોટ (ઓપી) હતો. તેને પોતાના ઓપીની બહાર પરંતુ ઓપીની નજિકમાં એફપી ફાળવ્યો હતો. તેવા જમીન માલિકો હવે એવો દાવો કરી રહ્યાં છે કે તેમનો ઓપી હતો ત્યાં જ એફપી આપવામાં આવે. અથવા તેમના હાલના પ્લોટનો બફર ઝોનમાં સમાવેશ કરવામાં આવે. જેથી તેમને લઘુત્તમ 4 એફએસઆઈનો લાભ મળે.

ગેરવાજબી માગણી સામે તંત્રનું સ્પષ્ટ વલણ

જેની સામે ઓથોરિટીનું એવું કહેવું છે કે આજથી 30, 40 કે 50 વર્ષ પહેલા કોઈ ટીપી સ્કીમ બની હોય ત્યારે ઓથોરિટીને કે જમીન માલિકને ક્યાં ખબર હતી કે 2014ના ડીપીમાં વધુ એફએસઆઈ માટે વિશેષ જોગવાઈ કરાશે. તે વખતે જે એફપી ફાળવાયો હતો તે જમીન માલિકે સ્વિકારી લીધો હતો. હવે તેને વધુ એફએસઆઈની લાલચ જાગે અને તેના એ વખતના ઓપીમાં (હાલના બફર ઝોનમાં) જ એફપી ફાળવવા અથવા તો હાલના એફપીને બફર ઝોનમાં સમાવવા માંગણી કરે તો તે કદી માન્ય રાખી શકાય નહીં.

કેટલાક ડેવલપર્સ મૂળ જમીનમાલિકને હાથ પર લઈ વધુ FSI લેવા ત્રાગા કરે છે

સૂત્રોએ કહ્યું કે જ્યારથી અમદાવાદમાં પ્રિમીયમ ઝોનમાં વધુ એફએસઆઈ મળી રહી છે ત્યારથી અવનવા પ્રકારના ત્રાગડાં સામે આવી રહ્યાં છે. અમદાવાદના કેટલાક ડેવલપર્સ બફર ઝોનની જમીનના મૂળ જમીન માલિકને શોધી તેમના નામે એવી માંગણી કરાવી રહ્યાં છે કે જે-તે વખતે તેમને ફાઈનલ પ્લોટ તેમના ઓપીની બહાર નજિકમાં ક્યાંય અપાયો હતો. તો તેમના એફપીનો બફર ઝોનમાં સમાવેશ કરવામાં આવે. જો આ રીતે તે એફપીનો બફર ઝોનમાં સમાવેશ થઈ જાય તો 4થી 5.6 સુધીની એફએસઆઈનો લાભ મળે અને તેની જમીન સોનાની લગડી બની જાય. પરંતુ ઔડા અને મ્યુનિ. આવા કોઈ લેભાગુ તત્વો ખોટો લાભ ન લઈ જાય તે માટે કાયદા અંતર્ગત્ સાચો નિર્ણય લઈને તેવા પ્લોટને બફર ઝોનમાં સમાવતા નથી.

જમીન માપણી અરજી અને જમીન રેકોર્ડ જોવા માટે ઓનલાઈન અરજી કરવા ની સુચના અને કાર્ય પદ્ધતિ

ભાગીદારી નો સબંધ કોઈ દરજ્જા થી નહી પણ કરાર થી ઉત્પન થાય છે

 

બેંકોને લોન વસૂલ કરવાનો પૂરેપૂરો અધિકાર

 બેંકો માટે છેતરપિંડીયુક્ત ખાતાઓથી બચવાનો શ્રેષ્ઠ માર્ગ ધિરાણના ધોરણોને સુધારવાનો છે

વૈ શ્વિક આર્થિક મંદીને વધુ સારી રીતે હેન્ડલ કરવાની ભારતની તકો માટેનું એક કારણ એ છે કે છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં આપણી બેંકોની બેલેન્સશીટમાં નોંધપાત્ર સુધારો થયો છે. આ શક્ય બન્યું કારણ કે નિયમનકારી દેખરેખ પ્રમાણમાં કડક રહી અને બેંકોએ પણ તેમની બેલેન્સશીટ સ્વચ્છ રાખવા માટે સખત મહેનત કરી અને નવી મૂડી એકત્ર કરી હતી. જો કે, આ પ્રક્રિયા બેંકો માટે અસરકારક સાબિત થઈ હોવા છતાં, એવું લાગે છે કે પ્રક્રિયા દરમિયાન કેટલાક ઋણ લેનારાઓ સાથે યોગ્ય વર્તન કરવામાં આવ્યું ન હોઈ શકે. તાજેતરમાં સુપ્રીમ કોર્ટની બેંચના મહત્વના નિર્ણયમાં પણ આ વાત સામે આવી છે. કોર્ટે કહ્યું કે બેંકો ખાતાને છેતરપિંડીયુક્ત જાહેર કરે તે પહેલા લોન લેનારને સુનાવણીની સંપૂર્ણ તક આપવી જોઈએ. કોર્ટ સ્ટેટ બેંક ઓફ ઈન્ડિયા અને અન્ય દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલી અપીલની સુનાવણી કરી રહી હતી.

૨૦૧૬માં ભારતીય રિઝર્વ બેંક દ્વારા કોમર્શિયલ બેંકો અને પસંદગીની નાણાકીય સંસ્થાઓ માટે જારી કરવામાં આવેલ છેતરપિંડી-વર્ગીકરણ અને રિપોર્ટિંગ પરના મુખ્ય દિશાનિર્દેશો, બેંકો સમયબદ્ધ રીતે છેતરપિંડીની જાણ કરે તેવી અપેક્ષા રાખે છે. આ પરિપત્રને વિવિધ હાઈકોર્ટમાં એ આધાર પર પડકારવામાં આવ્યો હતો કે ખાતાઓને છેતરપિંડી ખાતા તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે તે પહેલાં લોન લેનારાઓને તેમની સ્થિતિ સમજાવવાની તક આપવામાં આવી ન હતી.

આ સંદર્ભમાં, તેલંગાણા હાઈકોર્ટે અવલોકન કર્યું હતું કે આરબીઆઈના પરિપત્રની જોગવાઈઓમાં કુદરતી ન્યાયના સિદ્ધાંતો વાંચવા જોઈએ. હવે સુપ્રીમ કોર્ટે પણ તેને યથાવત રાખ્યો છે. કુદરતી ન્યાયનો સિદ્ધાંત જે કહે છે કે કોઈ પણ વ્યક્તિને ટ્રાયલ વિના દોષિત ઠેરવી શકાય નહીં તે રિઝર્વ બેંક દ્વારા છેતરપિંડી ખાતા તરીકે વર્ગીકૃત કરાયેલા ખાતાઓના કેસોમાં પણ લાગુ થવો જોઈએ. કુદરતી ન્યાયનો સિદ્ધાંત માંગ કરે છે કે ઉધાર લેનારને નોટિસ મળવી જોઈએ અને તેને પોતાનો મત રજૂ કરવાની તક આપવી જોઈએ.

છેતરપિંડી અંગેનો અંતિમ નિર્ણય સક્ષમ અદાલત દ્વારા જાહેર કરવામાં આવે છે. આવી સ્થિતિમાં, ફોજદારી કાયદાની પ્રક્રિયા શરૂ કરતી વખતે કુદરતી ન્યાયના સિદ્ધાંતો લાગુ પડતા નથી. જો કે, સર્વોચ્ચ અદાલત માને છે કે મુખ્ય નિર્દેશો ઋણ લેનારાઓ માટે ખૂબ ગંભીર પરિણામો લાવી શકે છે. બેંકો તેમને વિશ્વાસપાત્ર માનતી નથી. આ સિવાય બીજી પણ ઘણી અસરો છે. આ નિર્ણયથી ઋણ લેનારાઓને ઘણી જરૂરી રાહત મળી છે તેમજ ઋણ લેનારાઓ અને ધિરાણકર્તાઓના સંબંધોને એક હદ સુધી સંતુલિત કર્યા છે. છેલ્લા દાયકામાં, જ્યારે બેડ લોનમાં વધારો થવા લાગ્યો અને તેના વ્યાપક મેક્રોઇકોનોમિક અને રાજકીય પરિણામો આવવા લાગ્યા, ત્યારે દબાણ વધવા લાગ્યું કે બેંકિંગ સિસ્ટમને શક્ય તેટલી ઝડપથી ઠીક કરવામાં આવે.

રિઝર્વ બેંકે બેડ લોનની સમયસર તપાસ માટે ઘણા નિયમો ઘડયા છે. નાદારી અને નાદારી કોડના આગમન પહેલા આ કરવામાં આવ્યું હતું. બેંકોને લોન વસૂલ કરવાનો પૂરેપૂરો અધિકાર છે એમાં કોઈ વિવાદ નથી, ત્યારે તેમણે દૂરગામી પરિણામો સાથે શિક્ષાત્મક પગલાંનો આશરો લેતા પહેલા ઋણ લેનારાઓને વધુ એક તક આપવી જોઈએ. શક્ય છે કે બેંક ઘણા કિસ્સાઓમાં પોતાનો નિર્ણય ન બદલી શકે પરંતુ અસરગ્રસ્ત ઋણધારકોને તેમની સ્થિતિ સમજાવવાની તક મળશે. બેંકો માટે છેતરપિંડીયુક્ત ખાતાઓથી બચવાનો શ્રેષ્ઠ માર્ગ ધિરાણના ધોરણોને સુધારવાનો છે. તેઓએ વાસ્તવિકતાથી દૂર એવા પ્રોજેક્ટ્સ સાથે મોટી સંખ્યામાં અવ્યવહારુ કંપનીઓને ધિરાણ આપવાનું ટાળવું જોઈએ.

સ્થાવર મિલકતનાં વેચાણોની જોગવાઈઓ અને અમલ

 સ્થાવર મિલકતનાં વેચાણોની જોગવાઈઓ અને અમલ

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 વેચાણની વ્યાખ્યા” ઃ “વેચાણ” એટલે ચૂકવેલી અથવા ચૂકવવાનું વચન આપેલી અથવા અંશતઃ ચૂકવેલી અને અંશતઃ ચૂકવવાનું વચન આપેલી કિંમતના બદલામાં માલિકી હકની તબદિલી. વેચાણ કરવાની રીતઃ સો રૂપિયા અને તેથી વધુ કિંમતની મૂર્ત સ્થાવર મિલકત અંગે હોય ત્યારે, અથવા કોઈ ઉત્તરાધિકાર અથવા બીજી અમૂર્ત વસ્તુ અંગે હોય ત્યારે, એવી તબદિલી રજિસ્ટર કરેલા દસ્તાવેજથી જ કરી શકાશે. સો રૂપિયાથી ઓછી કિંમતની મૂર્ત સ્થાવર મિલક્ત અંગે હોય તે પ્રસંગે, એવી તબદિલી રજિસ્ટર કરેલા દસ્તાવેજથી અથવા તે મિલકતની ડિલિવરી આપીને કરી શકાશે. વેચનાર ખરીદનારને અથવા તે આદેશ કરે તેને તે કોઈ મૂર્ત સ્થાવર મિલકતનો કબજો સોંપે ત્યારે તેની ડિલિવરી આપી ગણાય.

વેચવા માટેનો કરારઃ કોઈ સ્થાવર મિલક્ત વેચવાનો કરાર એટલે પક્ષકારો વચ્ચે નકકી થયેલી શરતોએ તેનું વેચાણ થશે એવો કરાર. ફક્ત તેવો કરાર થયો હોવાથી તે મિલક્તમાં કોઈ હિત અથવા તેના ઉપર કોઈ જો ઉત્પન્ન થતો નથી.

ખરીદનાર અને વેચનારનાં હકક અને જવાબદારીઓઃ વિરુઘ્ધનો કરાર ન હોય તો, સ્થાવર મિલક્ત ખરીદનાર અને વેચનાર અનુકમે નીચેના નિયમોમાં, અથવા તે પૈકીના વેચેલી મિલકતને લાગુ પડતા હોય તે નિયમોમાં જણાવેલી જવાબદારીઓને આધીન છે અને તેમને તેમાં જણાવેલા હક છેઃ-
(૧) વેચનાર નીચે પ્રમાણે કરવા માટે બંધાયેલ છે ઃ
(ક) જેની વેચનારને જાણ હોય પણ ખરીદનારને ન હોય અને ખરીદનાર સાધારણ કાળજીથી કે શોધી શકે નહિ એવી કોઈ મહત્વની ખામી તે મિલકતમાં અથવા વેચનારના માલિકી હકમાં હોય તો ખરીદનારે તે પ્રગટ કરવા માટે, 
(ખ) ખરીદનાર વિનંતી કરે ત્યારે પોતાના કબજામાં અથવા અધિકારમાં હોય એવા તે મિલકત સંબંધી માલિકીહકના તમામ દસ્તાવેજ તપાસવા માટે તેની પાસે રજૂ કરવા માટે,
(ગ) તે મિલકત અથવા તેના માલિકીહક અંગે ખરીદનાર પૂછે તે તમામ પ્રસ્તુત પ્રશ્નોના પોતાની પૂરી માહિતી અનુસાર જવાબ દેવા માટે,
(ઘ) ખરીદનાર યોગ્ય સમયે અને સ્થળે મિલકતનું યોગ્ય વેચાણખત રજૂ કરે ત્યારે કિંમત અંગે લેણી થતી રકમ ચૂકવવામાં અથવા ધરવામાં આવે તો તેવું ખત કરી આપવા માટે,
(ચ) વેચાણના કરારની અને મિલકતની ડિલિવરીની તારીખ દરમિયાન મિલકતની અને તે સંબંધી પોતાના કબજામાં હોય તે તમામ માલિકીના દસ્તાવેજોની એક સમજદાર માલિક એવી મિલક્ત અને દસ્તાવેજોની સંભાળ રાખે તેવી સંભાળ રાખવા માટે,
(છ) ખરીદનાર તરફથી માગણી થયે તેને અથવા તે આદેશ કરે તેને મિલકતનો પ્રકાર જોતાં આપી શકાય તેવો તેનો કબજો આપવા માટે,
(જ) વેચાણની તારીખ સુધીમાં તે મિલકત અંગે લેણાં થઈ ચૂકેલાં તમામ સરકારી લાગત તથા ભાડું અને તે તારીખે તે મિલક્ત ઉપરના તમામ બોજા અંગે લેણું થતું વ્યાજ ચૂકવવા માટે અને મિલકત બોજા સહિત વેચી હોય તે સિવાય, તે મિલકત ઉપર તે વખતે હોય તે તમામ બોજાઓમાંથી તેને છોડાવવા માટે.
(૨) વેચનાર જે હિત તબદિલ કરવા કહેતો હોય તે હિત અસ્તિત્વમાં છે અને તબદિલ કરવાની તેને સત્તા છે એવો તેણે ખરીદનાર સાથે કરાર કર્યો ગણાશેઃ પરંતુ કોઈ વ્યકિતએ પોતાની વિશ્વાસયોગ્ય હેસિયતથી વેચાણ કર્યું હોય ત્યારે તેણેખરીદનાર સાથે એવો કરાર કર્યો ગણાશે કે વેચનારે મિલકત ઉપર બોજો થાય એવું અથવા તો તબદિલ કરવામાં તેને હરકત આવે એવું કોઈ કૃત્ય કર્યુ નથી. આ અધિનિયમમાં જણાવેલા કરારનો લાભ, તબદિલિથી મેળવનારના તબદિલીથી મેળવનાર તરીકેના હિતની સાથે જોડાયેલો રહેશે અને તે હિતની સાથે તે પ્રાપ્ત થશે, અને જે વ્યકિતમાં તે હિત વખતો વખત પૂરેપૂરું અથવા અંશતઃ નિહિત થયેલું હોય તે દરેક વ્યકિત તેનો અમલ કરાવી શકશે.
(૩) વેચનારને પૂરેપૂરી વેચાણ કિંમત ચૂકવી દેવામાં આવી હોય ત્યારે, તેના કબજામાં કે અધિકારમાં હોય તેવા તે મિલક્ત સંબંધી માલિકી હકના તમામ દસ્તાવેજો ખરીદનારને સોંપી દેવા માટે તે પણ બંધાયેલો છે. પરંતુ (5) વેચનાર તે દસ્તાવેજોવાળી મિલકતનો કોઈ ભાગ પોતે રાખે ત્યારે, તમામ દસ્તાવેજો રાખવા તે હકદાર છે, અને (ખ) તે આખી મિલકત જુદા જુદા ખરીદનારાઓને વેચી હોય ત્યારે, સૌથી વધુ કિંમતી ભાગ ખરીદનાર તે દસ્તાવેજો માટે હકદાર છે પણ (5) ની બાબતમાં વેચનાર અને (ખ)ની બાબતમાં સૌથી વધુ કિંમતી ભાગ ખરીદનાર, યથાપ્રસંગ, ખરીદનાર અથવા બીજા ખરીદનારાઓ પૈકી કોઈ જયારે પણ વાજબી માગણી કરે ત્યારે અને માગણી કરનાર વ્યકિતના ખર્ચે તે દસ્તાવેજો રજૂ કરવા અને તે માગે તેવી તે દસ્તાવેજો ખરી નકલો અથવા તેમાંના ઉતારા આપવા માટે બંધાયેલ છે, અને તે દરમિયાન યથાપ્રસંગ, સદરહુ વેચનારે અથવા સૌથી વધુ કેંમતી ભાગના ખરીદનારે સદરહુ દસ્તાવેજોને સલામતીપૂર્વક અને રદ કર્યા વિના અને ચેકભૂંસ કર્યા વિના રાખવા જોઈશે, સિવાય કે આગ અથવા બીજા આનિયવાર્ય અકસ્માતને કારણે તે એ પ્રમાણે કરી શકે નહિ.
(૪) વેચનાર નીચેના માટે હકદાર છે :
(ક) મિલક્તની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થતા સુધી તેના ભાડા અને નફા માટે, (ખ) પૂરી ખરીદ કિંમત ચૂકવાયા પહેલાં મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે ખરીદ કિંમત અથવા તેનો કોઈ બિનચૂકવાયેલા ભાગનો અને જે તારીખે કબજો સોંપી દેવામાં આવ્યો હોય તે તારીખથી વેચાણ કિંમત અથવા તેના કોઈ ભાગ ઉપરના વ્યાજનો બોજો સદરહુ ખરીદનાર, અવેજ વિના તબદિલીથી લેનાર અથવા વેચાણ કિંમત ચૂકવાઈ નથી એવી જાણ સાથે તબદિલીથી મેળવનાર હસ્તકની તે મિલકત ઉપર જો રહે તે માટે.
(૫) ખરીદનાર નીચે પ્રમાણે કરવા બંધાયેલ છે ઃ
(ક) મિલકતમાંનું વેચનારનું હિત કેવા પ્રકારનું છે અને કેટલું છે તે વિશે કોઈ હકીકત ખરીદનાર જાણતો હોય પણ વેચનાર જાણતો ન હોવાનું માનવાને ખરીદનારને કારણ હોય અને તેથી એવા હિતની કિંમતમાં સારો એવો વધારો થતો હોય તો તે હકીકત, વેચનારને પ્રગટ કરવા માટે,
(ખ) વેચાણ પૂરું થવાના સમયે અને સ્થળે વેચનારને અથવા તે આદેશ કરે તે વ્યકિતને ખરીદ કિંમત આપવા અથવા ધરવા માટે, પરંતુ મિલકત બોજા રહિત વેચવામાં આવી હોય ત્યારે ખરીદનાર વેચાણની તારીખે તે મિલકત ઉપર હોય તેવા બોજાઓની રકમ ખરીદ કિંમતમાંથી રાખી લઈ શકશે અને તેણે રોકી લીધેલી રકમ તે માટે હકદાર વ્યક્તિઓને તેણે ચૂકવવી જોઈશે,
(ગ) મિલકતની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે વેચનાર જે માટે કારણભૂત ન હોય એવા, તે મિલકતના નાશ, હાનિ કે તેની કિંમતના ઘટાડાથી થયેલું નુક્સાન સહન કરવા માટે,
(ઘ) મિલક્તની માલિકી ખરીદનારને પ્રાપ્તત થઈ હોય ત્યારે ,તેની અને વેચનારની વચ્ચેનો પ્રશ્ન હોય ત્યાં સુધી તે મિલકત અંગે ચૂકવવા પાત્ર થાય એવા તમામ સરકારી લાગત અને ભાડું, જે બોજા સહિત તે મિલકત વેચવામાં આવી હોય તેની લેણી થતી મુદ્લ રકમો અને ત્યારપછીની તેના ઉપર લેણું થતું વ્યાજ ચૂકવવા માટે.
(૬) ખરીદનાર નીચેના માટે હકકદાર છે ઃ
(ક) મિલકતની માલિકી પોતાને પ્રાપ્ત થઈ હોય ત્યારે મિલક્તમાં કંઈ સુધારો અથવા તેની કિંમતમાં વધારો થયો હોય તેના ફાયદા માટે, અને તે મિલકતનાં ભાડા અને નફા માટે,
(ખ) મિલકતની ડિલિવરી લેવાની તેણે અયોગ્ય રીતે ના પાડી ન હોય તો ડિલિવરી મળવાની અપેક્ષાએ ખરીદનારે યોગ્ય રીતે તે ના પાડે તો, બાનાની રકમ (હોય તો તે) માટે અને કરારનું યથાનિર્દિષ્ટ પાલન કરાવવા અથવા તે રદ કરવા માટે હુકમનામું મેળવવા માટેના દાવામાં તેને કંઈ ખર્ચ અપાવવામૉ આવ્યું (હોય તો) તેનો પણ બોજો વેચનાર અને તેની પાસેથી હક પ્રાપ્ત કરનાર તમામ વ્યકિતઓ વિરુધ્ધ વેચનારના તે મિલક્તમાંના હિત પૂરતો મિલકત ઉપર રહે તે માટે. આ કલમના પરિચ્છેદમાં જણાવ્યું છે તેમ જાણ ન કરવી તે કપટ બને છે. ક્લમ-૫%. પછીના ખરીદનારનો ક્રમાનુસાર ચૂક્વણી કરાવવાનો હકઃ બે કે વધુ મિલકતનો માલિક તે મિલકત એક જ વ્યકિતને ત્યાં ગીરો મૂકે અને પછી તેમાંની એક કે વધુ મિલકતો બીજી વ્યક્તિને વેચે ત્યારે, એથી વિરુધ્ધનો કરાર ન હોય તો એ ખરીદનારે ખરીદી ન હોય તે મિલકત અથવા મિલકતમાંથી ચૂકવી શકાય તેટલું ગીરોનું દેવું તેમાંથી ચૂકવવા ખરીદનાર હકકદાર છે પણ તે એવી રીતે કે તેથી ગીરોદારના કે તેની પાસેથી હક પ્રાપ્ત કરનારાઓના અથવા તેમાંથી કોઈ મિલક્તમાં અવેજસર કોઈ હિત સંપાદિત કરનાર બીજી વ્યકિતના હકને પ્રતિકૂળ અસર થાય નહિ. વચન લેનાર ઠરાવે અથવા મંજૂર કરે તે રીતે અથવા તે સમયે વચનનું પાલન કરી શકાશે.