મૌખિક પુરાવો નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં

 મૌખિક પુરાવો નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં.

જ્યારે જમીન મિલકત વેચાણ વ્યવહાર કરવામાં આવેલ ત્યારે  પક્ષકારો વચ્ચે કાયદેસર રીતે નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવતો હોય છે, ત્યારે અવેજ ચૂકવાયેલ હોવાનું જણાવવામાં આવતું હોય છે અને ત્યારબાદ પાછળથી ઘણાં પક્ષકારો વચ્ચે અવેજની ચુકવણી થયેલ ન હોવાના સંબંધે તકરારો ઉપસ્થિત થતી હોય છે

આવા સંજોગોમાં મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ ૫૪ તેમજ નોંધણી અધિનિયમની કલમ ૧૭ ની રૂએ નોંધાયેલ દસ્તાવેજ થાય છે અને તકરાર કરનાર પક્ષકાર દ્વારા કોઈ લેખિત પુરાવાના અભાવમાં મૌખિક રીતે કોઈ બચાવ લેવામાં આવે તો તેવા સંજોગોમાં તેવા મૌખિક પુરાવા |નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં.

ઉપર વર્ણવ્યા મુજબ "મૌખિક પુરાવો નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં" તેવો સિદ્ધાંત નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ (ખંડપીઠ) દ્વારા દામોદર નારાયન સાવલે (મૃતક) કાનૂની પ્રતિનિધિઓ થકી વિરુદ્ધ તેજરાવ બાજીરાવ મ્હાસ્કે અને બીજાઓ, સિવિલ અપીલ નં.૯૩૦/૨૦૨૩ કામે તા.૦૪/૦૫/૨૦૨૩ ના રોજ આખરી હુકમ કરી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે (લેન્ડ લોઝ જજમેન્ટસ, વોલ્યુમ-૧, ઈશ્યૂ-૪, એપ્રિલ-૨૦૨૪, પાના નં.૩૨૪) આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

પ્રશ્નવાળી જમીન મૂળ બીજા પ્રતિવાદીએ મૂળ વાદીની તરફેણમાં નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજ થકી વેચાણે આપેલ અને ત્યારબાદ બીજા પ્રતિવાદીએ તેમના શાંતિપૂર્ણ કબજામાં ખલેલ કરવાનું શરૂ કર્યું ત્યારે વાદીએ ટાઇટલના આધારે કબજા માટે દાવો કરેલ. જે કામે ટ્રાયલ કોર્ટે એવું તારણ આપી દાવો રદ કરેલ કે, વાદીએ દાવો કર્યા મુજબ દાવાવાળું ખેતર ખરીધું નહોતું, એ કે તેઓ એવું સાબિત કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા કે, વેચાણ દસ્તાવેજ બીજા પ્રતિવાદીની કાનૂની જરૂરિયાત બદલ કરવામાં આવ્યો હતો. વધુમાં તે એવા તારણ ઉપર આવી હતી કે, વેચાણ દસ્તાવેજ એક બનાવટી દસ્તાવેજ હતો અને તે નાણાં ધીરવાના વ્યવહાર પેટે જામીનગીરી તરીકે જ કરવામાં આવ્યો હતો અને મૂળ દાવો રદ કરવામાં આવ્યો હતો. વાદીએ ટ્રાયલ કોર્ટના હુકમને પડકારતી અપીલ પહેલી એપેલેટ કોર્ટ સમક્ષ દાખલ કરેલ. જે કામે પહેલી એપેલેટ કોર્ટે એવું ઠરાવ્યું હતું કે, બીજા પ્રતિવાદી એવું સાબિત કરવામાં નિષ્ફળ ગયા હતા કે, વેચાણ દસ્તાવેજ નામનો જ હતો, પરિણામે અપીલ મંજૂર કરવામાં આવી હતી અને ટાઇટલ આધારિત કબજાના દાવામાં વાદીની તરફેણમાં હુકમનામું કરવામાં આવેલ. જે ચુકાદા અને હુકમનામાથી નારાજ થઈને મૂળ બીજા પતિવાદીએ હાઈકોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરેલ અને હાઇકોર્ટે ટ્રાયલ કોર્ટનો ચુકાદો માન્ય રાખેલ. જે હાઈ કોર્ટના હુકમ વિરુદ્ધ હાલની આ અપીલ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ મૂળ વાદી દ્વારા દાખલ કરવામાં આવેલ. નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે આ સ્થિતિના પરિપેક્ષમાં મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૫૪ હેઠળ આપવામાં આવેલ "વેચાણ"ની વ્યાખ્યાનો સંદર્ભ લીધેલ કે જે, ૫૪. 'વેચાણ'ની વ્યાખ્યા - "વેચાણ" એ ચૂકવવામાં આવેલ અથવા ચૂકવવાનું વચન અપાયેલ હોય અથવા આંશિક રીતે ચૂકવવામાં આવેલ અને આંશિક રીતે ચૂકવવાનું વચન અપાયેલ હોય તેવી કિંમતના બદલામાં માલિકી હક્કની તબદીલી છે.

"તબદીલી" એવો શબ્દ એક વિસ્તૃત અર્થમાં છે અને "વેચાણ" એક વિશેષ શબ્દ છે. મિલકત તબદીલી અધિનિયમ હેઠળની વ્યાખ્યાને ધ્યાને લેતાં, વેચાણ મિલકતમાં રહેલ અધિકારની એક વ્યકિત તરફથી બીજી વ્યક્તિને કરાયેલ તબદીલીનું પૂર્વાનુમાન કરે છે અને બીજા શબ્દોમાં, વેચાણમાં મિલકતનો મલકતનો માલિકીહક્ક તબદીલ થાય છે. મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ-૫૪ તેમજ ભારતીય નોંધણી અધિનિયમ, ૧૯૦૮ ની કલમ-૧૭ નું સંયુક્ત વાંચન આદેશ આપે છે કે, રૂ.૧૦૦/- થી વધારે કિંમતની કોઈ જમીનના માલિકીહક્કની તબદીલીને નોંધાયેલ દસ્તાવેજ થકી અસર આપવી જોઈશે, તેથી એક નોંધાયેલ દસ્તાવેજ થકી કરાયેલ રૂ. १००/- થી વધુ કિંમતની જમીનની તબદીલી સંબંધિત મિલકતમાં વેચાણકર્તા જે ધરાવતો હતો તે તમામ અધિકારોનીતબદીલી સૂચિત કરે છે.

નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની વિરુદ્ધ બીજા પ્રતિવાદી/હાલના પ્રથમ બચાવકર્તાની રજૂઆતોના પરિપેક્ષમાં, તેની નોંધણીની તેમજ તે કરાયાની હકીકતની કબૂલાતની નોંધ લેતા પુરાવા અધિનિયમની કલમો ૯૧ અને ૯૨ નો સંદર્ભ લવાનું જ ઉચિત છે. ચોક્કસપણે મૌખિક પુરાવો એવું દર્શાવવા માટે ગ્રાહ્ય છે કે, દસ્તાવેજમાં આવરી લેવાયેલ કરારનો ક્યારેય અમલ કરવાનો ઈરાદો રખાયો નહોતો, પરંતુ તે અમુક આકસ્મિક હેતુ માટે કરવામાં આવ્યો હતો, પરંતુ હાઈકોર્ટના ચુકાદામાં રહેલ વિશેષ તારણના પરિપેક્ષમાં કે જે બીજા પ્રતિવાદીની તરફેણમાં છે, તે એ પ્રમાણે કે બીજા પ્રતિવાદીનો સતત બચાવ એવો છે કે તેઓએ રૂ. ૩,૦૦૦/- ના કુલ અવેજ બદલ વેચાણ દસ્તાવેજ થકી એક એકર જમીનનું વેચાણ કરેલ છે અને પ્રથમ પ્રતિવાદીની તરફેણમાં તા.૦૪/૦૭/૧૯૭૮ ના રોજનો વેચાણ દસ્તાવેજ કર્યાની કબૂલાત તેમજ કથિત વેચાણ દસ્તાવેજ રદ કરાયાનું સાબિત કરતા રેકર્ડ ઉપરના કોઈ પુરાવાના અભાવમાં તેમજ એવી હકીકતના પણ પરિપેક્ષમાં કે પ્રથમ પ્રતિવાદી પણ સહદસ્તાવેજકર્તા છે, તેમ હોઈ, તા.૦૪/૦૭/૧૯૭૮ ના રોજના વેચાણ દસ્તાવેજ વડે આવરી લેવાયેલ વેચાણ વ્યવહારને સંબંધિત બહારના પુરાવામાં દાખલ થવાનું ઉચિત કે જરૂરી માનતા નથી. અહીં એ નોંધવું જોઈએ કે, મિલકત તબદીલી અધિનિયમની કલમ ૫૪ તેમજ નોંધણી અધિનિયમની કલમ ૧૭ ની રૂએ તેમજ કારણ કે, સ્થાવર મિલકત રૂ.૧૦૦/- થી વધુ મૂલ્યની હતી, વેચાણ દસ્તાવેજના લખાણમાં ઉતારવામાં આવ્યો હતો અને નોંધવામાં આવ્યો હતો. પક્ષકારોનો ઈરાદો પણ નોંધાયેલ દસ્તાવેજમાં વિશેષ રૂપે પ્રતિબંધિત થાય છે અને તે સાથે જ, વળી તેમાં ગર્ભિત રીતે પણ ટાઇટલ અને માલિકીહક્ક પસાર નહીં કરવાનો વિરુદ્ધનો ઈરાદો પ્રદર્શિત કરતું કશુંય નથી. બીજા શબ્દોમાં ટાઈટલ પસાર થવાના પ્રશ્નનો નિર્ણય કરવામાં જરૂરી એવા વામા જરૂરી આસપાસના સંજોગો તેમજ પક્ષકારોની વર્તણુંકને ધ્યાને લેવાનો પ્રશ્ન માત્ર ત્યારે ઉપસ્થિત થશે, કે જયારે દસ્તાવેજના લખાણો અનિર્ણાયક તેમજ સંદિગ્ધ હોય. બીજા પ્રતિવાદીનો મૌખિક પુરાવો આ કેસની હકીકતો, સંજોગો તેમજ રેકર્ડ ઉપરના પુરાવામાં પહેલી એપેલેટ કોર્ટ દ્વારા ઠરાવાયા મુજબ નોંધાયેલ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકયો ન હોત. આમ, નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટના ઉપરોક્ત ચુકાદાઓને ધ્યાને લેતા એવું કહી શકાય શકાય કે, મૌખિક પુરાવો નોંધાયેલ વેચાણ દસ્તાવેજની ઉપરવટ અસરકારક બની શકે નહીં.

ગુજરાતમાં બિનખેડૂતોને ખેતીની જમીન ધારણ કરવા કાયદો સુધારવાની ચાલ કુઠારઘાત સાબિત થશે

 

- સાચા ખેડૂતોને ખેડૂત ખાતાવહી કાનૂની દસ્તાવેજ તરીકે આપવી જરૂરી

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન -  એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- આવા કિસ્સાઓમાં જો ૮૪-સી હેઠળ કાર્યવાહી ચાલતી હોય તો તે પણ અવગણીને મૂળ ખેડુત ખાતેદારે આવી જમીન ખરીદવામાં આવી હોય તો નિયમબધ્ધ કરવાની હતી પરંતું Cut-Off વર્ષ ૨૦૧૫ પછીની કોઈ જમીન નિયમ વિરુધ્ધ ખરીદવામાં આવી હોય અને નોંધ મંજુર કરવામાં આવી હોય તો આવી જમીનો નિયમબધ્ધ કરવાની નથી અને કલમ-૬૩ના ભંગ બદલ કાર્યવાહી કરવાની થાય છે. 

ગતાંકથી ચાલુ...

આ કોલમના શ્રેણીબધ્ધ લેખોથી ગુજરાતમાં બિનખેડુત વ્યક્તિઓ પ્રવર્તમાન ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડની કલમ-૫૪ની જોગવાઈઓ અનુસાર કાયદેસર રીતે ખેડુતનો દરજ્જો મેળવી ખેતી વિષયક જમીન ધારણ કરી શકતા નથી તેની કાયદાકીય જોગવાઈઓ સાથે સુપ્રિમ કોર્ટના ચુકાદા અનુસાર Law of Land તરીકે પ્રસ્થાપિત થયું છે. સાથોસાથ આ કાયદાઓ બંધારણની સાતમી અનુસુચિ આર્ટીકલ લીસ્ટ-૨ અને બંધારણના માર્ગદર્શક સિધ્ધાંતોના (Directive Principle of State Policy) આર્ટીકલ -૪૮ની જોગવાઈઓ સાથે સુસંગત છે. સુપ્રિમકોર્ટનો વિનોદચંદ્ર કાપડીયાના કિસ્સામાં જે ચુકાદો છે તે ગુજરાત હાઈકોર્ટની ડીવીઝન બેન્ચનો એસ.સીએ-નં.-૨૫૦૫૮/૨૦૦૬ તા. ૧૭-૩-૨૦૦૯ના ચુકાદાથી ગુજરાત હાઈકોર્ટના સીંગલ જડ્જના જુદાજુદા ચુકાદાઓથી જે નિર્ણયો આપવામાં આવેલ તે રદ કરી Over rule કરેલ છે. ગુજરાત હાઇકોર્ટના ડીવીઝન બેન્ચના તા. ૧૭/૩/૨૦૦૯ના ચુકાદામાં ગણોતધારાની “Assignment” તબદીલી અંગેની તમામ કલમો દા.ત. ૪૩, ૩૨એમ. સુધી - ૩૨પી - ૮૪સી - ૧૭એ અને બી અંગે વિસ્તારપુર્વક સ્પષ્ટ કરવામાં આવ્યુ છે. અને આ ચુકાદામાં કર્ણાટક રાજ્યના જમીન સુધારા અન્વયે સંગપ્થા - બાગીના કિસ્સામાં સુપ્રિમકોર્ટ દ્વારા આપવામાં આવેલ ચુકાદાનો પણ ઉલ્લેખ કરવામાં આવેલ છે. આમ ગુજરાત હાઈકોર્ટના ડીવીઝન બેન્ચના ચુકાદાથી અને તે ચુકાદો સુપ્રિમ કોર્ટમાં પડકારવામાં આવેલ તે તમામ ગ્રુપ Matters માં વિનોદચંદ્ર કાપડીયાના કિસ્સામાં આપેલ ચુકાદાથી વીલ યાને વસીયતનામા ઉપરાંત કલમ-૪૩ અને ૬૩ના નિયંત્રણો મુજબ બિનખેડુતની તરફેણમાં ખેતી વિષયક જમીન તબદીલ કરવાનો અને ખેડુતનો દરજ્જો આપવાનું ગેરકાયદેસર ઠરાવ્યું છે.

ગુજરાતમાં જ્યાં જ્યાં ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડની કલમ-૫૪નો ભંગ કરીને ખેતીની જમીનો તબદીલ કરવામાં આવી છે તેવી જમીનો ગણોતધારાની કલમ-૮૪સી હેઠળ કાર્યવાહી હાથ ધરી જમીન ખાલસા કરવાની જોગવાઈ છે અને આ જ કાયદાની કલમ-૩૨પી હેઠળ ખાલસા થયેલ જમીનનો નિકાલ કરવાની જોગવાઈ છે. ગુજરાતમાં ગણોતધારાની કલમ-૬૩ના ભંગ કરીને બિનખેડુતોની તરફેણમાં જે જમીનો તબદીલ થયેલ અને તેવી જમીનોની ક્રમશઃ તબદીલી બાદ જો આવી જમીનોનું વેચાણ કાયદેસરના ખેડુતના નામે થયેલ હોય તો ગુજરાત સરકારે ખાસ કિસ્સામાં ૨૦૧૫ પહેલાં ખેડુત ખાતેદારે જમીન બિનખેડુતે ખરીદેલ ખેતીની જમીન ખરીદી હોય તો આવા વ્યવહારો અંગે મામલતદાર દ્વારા Summary Enquiry કરીને જંત્રીની રકમ વસુલ લઈ ખેડુત ખાતેદારને નિયમબધ્ધ કરી આપવાનો નિર્ણય કરેલ આ જોગવાઈ થોડા સમય પહેલાં રાજ્ય સરકારે ફરીવાર ૨૦૧૫નું આધાર વર્ષ યથાવત રાખીને જે કિસ્સાઓ નિયમબધ્ધ કરવાના બાકી રહ્યા હોય તો તે અંગે મુદત લંબાવેલ છે અને આવા કિસ્સાઓમાં જો ૮૪-સી હેઠળ કાર્યવાહી ચાલતી હોય તો તે પણ અવગણીને મૂળ ખેડુત ખાતેદારે આવી જમીન ખરીદવામાં આવી હોય તો નિયમબધ્ધ કરવાની હતી પરંતું Cut-Off વર્ષ ૨૦૧૫ પછીની કોઈ જમીન નિયમ વિરુધ્ધ ખરીદવામાં આવી હોય અને નોંધ મંજુર કરવામાં આવી હોય તો આવી જમીનો નિયમબધ્ધ કરવાની નથી અને કલમ-૬૩ના ભંગ બદલ કાર્યવાહી કરવાની થાય છે. 

ગુજરાત સરકારના મહેસુલ વિભાગ દ્વારા બિનખેડુતોની તરફેણમાં ખેતીની જમીનોની તબદીલી ન થાય અને કલમ-૬૩ અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડની કલમ-૫૪ વિરુધ્ધ વ્યવહારો ન થાય એટલે સરકારે અગાઉ તાલુકા મામલતદારને 'ખેડુત ખરાઈ'ની ખાત્રી કરવાની જોગવાઈઓ ધરાવતો પરિપત્ર કરેલ અને હાલ સબંધિત પેટાવિભાગના પ્રાન્ત અધિકારીને 'ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર' રજુ થયા બાદ જ નોંધ પ્રમાણિત કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે અને આ પ્રમાણપત્ર મેળવવા 'ઓનલાઈન' પધ્ધતિ દાખલ કરવામાં આવી છે અને આ પ્રમાણપત્ર મેળવવામાં અસલ ખેડુત ખાતેદારોને ખુબજ હેરાનગતી છે. સામાન્ય સંજોગોમાં 'ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર' મળે તેવી સ્થિતિ નથી. ખરેખર આ જોગવાઈ કોઈ કાયદામાં નિયત કરેલ નથી. કોઈપણ ખેતીની જમીન Genuine ખાતેદાર ખરીદતો હોયતો તે અંગેની ખરાઈ / ખાત્રી કરવાની જવાબદારી મહેસુલી તંત્રની છે. અગાઉ જમીન ખરીદ્યાના છ માસ સુધી ખેડુત ખરાઈ કરી લેવાની જવાબદારી સબંધિત મામલતદારની હતી. હવે આ 'ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર' પ્રાન્ત અધિકારી પાસેથી મેળવવાનું છે. ખરેખર અત્યારે ૨૦૦૪થી તમામ મહેસુલી રેકર્ડ કોમ્પ્યુટરાઈઝ કરી, ઓનલાઈન મુકવામાં આવેલ છે અને સબંધિત મામલતદાર કચેરીના - ઈ.ધરા સેન્ટરમાં નોંધ પાડતી વખતે નોંધ પ્રમાણિત કરનાર અધિકારી ઓનલાઈન ખાત્રી કરી શકે છે. ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર રજુ કરવાની જરૂર નથી. વધુમાં હાલ ઓનલાઈન બિનખેતી કે નવી શરતની જમીન જુના સતા પ્રકારમાં ફેરવવાની પધ્ધતિ દાખલ કરવામાં આવી છે. આ પ્રક્રિયામાં પણ ૧૯૫૧થી તમામ વ્યવહારોની ખાત્રી કરવાની જોગવાઈ કરવાની છે. ઘણીવાર એક જ કટુંમ્બના કાયદેસરના વારસદારો / ભાઈઓ ભાગથી હક્ક મેળવતા કબજેદારોના કિસ્સામાં બિનખેડુત હોવાનું જણાવી અથવા તો ક્ષુલ્લક બાબતો ઉપસ્થિત કરી, કેસો Reject કરવામાં આવે છે. આમ કોઈપણ વ્યક્તિ ખેડુત ખાતેદાર છે કે કેમ તેની ખાત્રી કરવાની જવાબદારી મહેસુલી તંત્રની છે. 

વધુમાં જમીન મહેસુલ અધિનિયમમાં પ્રકરણ ૧૦બી ઉમેરી અસલ ખેડુત ખાતેદારને 'ખેડુત ખાતાવહી' આપવાનું કાયદાથી ઠરાવ્યું છે. ખેડુત ખાતાવહીને કાયદાનો દરજ્જો આપવાથી ખેડુતનો દાખલો આપ્યાનું પ્રસ્થાપિત થાય છે. આ દસ્તાવેજમાં સબંધિત સર્વેનંબરની જમીનમાં જે વ્યવહારો થાય છે તેની નોંધ કરવાની છે અને આ ખાતાવહીને દારપણાના (Solvency) દાખલા તરીકે માન્ય રાખવાની છે. ગુજરાતમાં આ કાયદાકીય જોગવાઈ કરેલ હોવા છતાં ખેડુત ખાતેદારને ખાતાવહી આપવામાં આવતી નથી જો આપવામાં આવે તો ખેડુતોને તેઓએ ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર રજુ કરવાનો પ્રશ્ન થાય નહિ. નિયમોનુસાર ખાતેદારે તેની ભુસંપત્તિ - જમીનના ૭ટ૧૨ પણ વિનામુલ્યે આપવાની જોગવાઈ છે.

આમ અગાઉના શ્રેણીબધ્ધ લેખોથી ગુજરાતમાં ગણોતધારાની કલમ-૬૩ અને સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડની કલમ-૫૪ હેઠળ બિનખેડુતની તરફેણમાં વીલ યાને વસીયતનામા સહિતથી ખેતીની જમીન તબદીલ કરવા ઉપર પ્રતિબંધ છે. આ જે જોગવાઈઓ કરવામાં આવી છે તે બંધારણના જમીન સુધારા કાયદાઓની અનુસુચિ મુજબ અને ખેડુતોના હક્કોની જાળવણી માટે છે જેથી તેમાં કોઈપણ ફેરફાર કરવા કે પ્રયત્નો કરવા તે ખેતીની જમીનના કાર્યસાધક ઉપયોગ અને ખેડુતોના ભરણપોષણ / જીવન નિર્વાહની વિરુધ્ધનું સાબિત થશે.            (સંપુર્ણ)