ખેડૂત કોણ બની શકે ? બિનખેડૂત ખેતીની જમીન ખરીદી શકે ખરા ?

 

તમારી જમીન,  તમારી મિલકતનિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ખેડૂત કોને કહેવાય ? ખેતીની જમીનની માલીકી અને તેની ખરીદી-વેચાણ તેમજ તેના ધારણ કરવા માટેના નિર્ધારિત મહેસુલી નિયમો-કાયદાઓ છે. ખેતીની જમીનની ઉપયોગિતાને ધ્યાને રાખીને આ નિયમોનુસાર ગમે તે વ્યક્તિ ખેતીની જમીન ધારણ કરી શકતા નથી. ખેતીની જમીન કોણ ખરીદી શકે? ખેડૂત-બિનખેડૂત-ખેતમજુર કોને કહી-ગણી શકાય ? કોણ ખેડૂત બની શકે? બિનખેડૂત હોય તો ખેતીની જમીન ખરીદી શકાય ખરી? આ બધી બાબતોને લગતી જાણકારી આજે મેળવીશું. 
પહેલાં જોઇએ કે ખેડૂત-બિનખેડૂત-ખેતમજુર કોને કહી-ગણી શકાય :

(૧). ખેડૂત : ખેડૂત એટલે જમીનની જાતે ખેતી કરતી વ્યકિત. ખેતી કરવી એટલે ખેતી વિષયક કોઈપણ કામકાજ કરવું અને જાતે ખેતી કરવી એટલે પોતાના શ્રમથી અથવા પોતાના કુટુંબની કોઈ વ્યકિતના શ્રમથી અથવા પોતાના કુટુંબની વ્યક્તિના અંગત દેખરેખ હેઠળ જેમને રોકડ વસ્તુના રૂપમાં મહેનતાણું મજુરી આપવાની હોય પરંતુ પાકના ભાગના રૂપમાં ભાગ કે મજુરી આપવાની ન હોય તેવા નોકરો રાખીને અથવા દહાડિયા રાખીને અથવા પોતાના ખર્ચે ખેતી કરવી તે એટલે કે ખેડૂત. વધુમાં વડીલોપાર્જિત ખેતીની જમીન ધરાવતા હોય એટલે કે જન્મથી જ ખેતીની જમીન ધરાવતા હોય તે ગણોતધારાની અને જમીન મહેસૂલધારા હેઠળની જોગવાઈઓ મુજબ કાયદેસરના ખેડૂત ગણાય.

(૨). બિનખેડૂતઃ એવી વ્યકિત કે જેણે આજદિન સુધી ખેતી અંગેનું કોઈ કામકાજ કર્યું ન હોય અને જેઓ વારસાગત ખેડૂત નથી.

(૩). ખેતમજુરઃ સૌ પ્રથમ તો ખેતમજુર કોને ગણવો ? જે વ્યકિત પાંચ વર્ષથી ખેતમજૃ્‌રી કરતો હોય અને જે વ્યક્તિના પોતાના નામે કે સંયુક્ત નામે કોઈ ખેતીની જમીન નથી કે વારસાઈમાં તેને આવી જમીન મળેલી નથી - મળવાની નથી. ખેતમજૃર ખેતમજૃ્‌રી સિવાય અન્ય કોઈ વ્યવસાય કે આનુષાંગિક વ્યવસાય ન કરતા હોવા જોઈએ. આવી વ્યકિતની વાર્ષિક આવક રૂપિયા ૫૦૦૦/- થી વધુ હોવી ન જોઈએ. આવી વ્યકિતઓએ મામલતદાર પાસેથી પ્રમાણપત્ર મેળવી તેઓ પોતાની જાતને ખેતમજ્‌૨ પ્રસ્થાપિત કરીને ત્યારબાદ ખેતીની જમીન ખરીદી શકે છે.

(૨) બિનખેડૂત વ્યક્તિ પોતાની જમીન ખરીદ કરી શકે કે કેમ ?
અન્ય રાજય એટલે કે પરપ્રાંતનો ખેડૂત ગુજરાત રાજ્યમાં ખેડૂત ન ગણાય અને તે ગુજરાતમાં ખેતીની જમીન ખરીદી શકે નહીં. ખેડૂત સાથે બિનખેડૂત વ્યક્તિ સહભાગીદાર તરીકે ખેતીની જમીન ખરીદી શકે નહીં. મતલબ કે ખેડૂત સાથેનો બિનખેડૂત ભાગીદાર ખેતીની જમીન ખરીદીને ખેડૂત બની શકે નહીં. ગુજરાત રાજયનો વ્યકિત પણ આવા સંજોગોમાં ગુજરાતમાં પણ ખેતીની જમીન ખરીદી શક્તો નથી.
બિનખેડૂત વ્યક્તિ કે સંસ્થાને ખેતીની જમીન ખરીદવા માટે ક્લેક્ટરશ્રી પાસેથી ખેડૂત પ્રમાણપત્ર મેળવવું પડે છે અને તે નીચે મુજબની પરિસ્થિતિમાં પ્રમાણપત્ર મળી શકે છે.
(૧). કોઈ વ્યકિતને ખેતીની જમીન બિનખેતીના કામ માટે જોઈતી હોય.
(ર). કોઈ જમીન ગામમાં આવેલી હોય તે ગામનો કોઈપણ ખેડૂત તે જમીનના માલિક પાસેથી તે જમીન પટે લેવાને તૈયાર ન હોય તેવા સંજોગોમાં.
(૩). તે જમીનની માલિકે કલમ-૫૫ ના ઠરાવોનું પાલન કર્યું હોય.
(૪). તે જમીન સહકારી મંડળીને જોઈતી હોય.
(પ). તે જમીન કોઈ ઔદ્યોગિક-વેપાર ધંધાના સાહસમાં લાભ લેવા માટે અથવા કેળવણીવિષયક કે ધર્માદા સ્થાપવા માટે જોઈતી હોય.
(૬). જમીન ગીરો લઈ શકાય છે. પરંતુ તે માટે ગીરો લેનારે કલેક્ટર પાસેથી પોતે ખેડૂતનો ધંધો કરવા ધારે છે અને જમીનને જાતે ખેડવા કબુલ થાય છે. એ મતલબનું પ્રમાણપત્ર મેળવવાનું હોય છે.
(૭). જો કોઈ જમીનનો માલિક એવા કોઈ શખ્સને જમીન દાનમાં આપવા માગતો હોય કે જે શખ્સ કોઈપણ જમીનની માલિકી ધરાવતો ન હોય. પરંતુ તેણે પોતે ખેડુતનો ધંધો કરવા ધારે છે. અને જાતે જમીન ખેડવા ઈચ્છે છે. એ મતલબનું પ્રમાણપત્ર મામલતદાર પાસેથી મેળવેલું હોય.
(૮). ખેતીવાડીનો માન્ય અભ્યાસકમ (બિહેવિયર ઓફ એગ્રીકલ્ચર) કરનાર વ્યકિત પોતાનો વ્યવસાય કરવા માંગતી હોય અને પોતે જાતે ખેતી કરવાની બાંહેધરી આપતો હોય.
ખેડૂત પ્રમાણપત્ર મેળવનારે એક વર્ષમાં ખેતીની ઉપયોગ કરવો જરૂરી છેઃ ખેતીની જમીનનો કબજો લીધાની તારીખથી ૧ વર્ષની મુદતમાં જે કારણ સારુ પરવાનગી મેળવેલી હોય તે કારણસરનું કામ શરૂ કરી દેવું પડે છે.

(3) કાયદાની જોગવાઈ મુજબ પુરુષ પોતે ખેડૂત ન હોય પણ પત્ની ખેડૂતપુત્રી હોય તો શું પરિસ્થિતિ ગણાય ?
પતિ ખેડૂત ન હોય પણ પત્ની ખેડુતપુત્રી હોય તો પત્નીએ સો પ્રથમ પોતાના પિતાના ખાતામાં વારસાઈથી સહમાલિક તરીકે નામ દાખલ કરાવી ખેડૂતનું પ્રમાણપત્ર મેળવવાનું હોય છે. ત્યારબાદ તેણી પોતે ખેતીની જમીન ખરીદી શકે છે અને તેણીના વારસદારો પુત્ર, પુત્રી  (પતિ નહી) વારસાગત રીતે ખેડૂત ગણાય છે અને તેમનાં નામો પણ સહહિરસેદાર તરીકે રેવન્યુ રેકર્ડમાં દાખલ કરાવીને ખેતીની જમીન ખરીદી શકાય છે.

નર્મદા યોજનાના કારણે વિસ્થાપિત થતી વ્યક્તિ પછી તે ખેડૂત હોય કે બિનખેડુત હોય મહેસુલ વિભાગના તારીખ ૧૩-૦૮-૧૯૯૧ ના ઠરાવ મુજબ ગુજરાત રાજયમાં ખેડૂત તરીકે ગણાવાના રહે છે. ગેરકાયદે રીતે પ્રાપ્ત કરેલી ખેતીની જમીન જપ્ત કે ખાલસા થઈ શકે છે. ઉપરોકત નિયમો અનુસાર જો કોઈ ગેરકાયદે રીતે જમીન તબદિલ કરીને જમીનનો કબજો ધરાવતો હોય તો તેવી વ્યક્તિઓને જમીન ખાલી કરાવવા માટે કલેક્ટરશ્રી કાર્યવાહી કરીને કલમ-૭૫ થી મળેલી સત્તાનુસાર કાયદેસરની પ્રક્રિયા કરીને જમીન ખાલી કરાવી શકે છે.

પ્રશ્ન: (૧) કોઈ ખેડૂત/ખાતેદાર પોતાની જમીન વેચાણ/તબદિલ કરવા માગતો હોય તો તે અંગે તેણે કંઈ બાબતો ધ્યાનમાં લેવી જોઈએ ? ( મુકેશ પટેલ )
જવાબઃ જુના મુંબઈ રાજયના વિસ્તારમાં ગણોતધારાની કલમ ૬૩3 અન્વયે, કચ્છમાં કચ્છ-ગણોતધારાની કલમ ૮૯ હેઠળ અન્વયે તથા જૃના સૌરાષ્ટ્ર રાજ્યના વિસ્તારમાં સૌરાષ્ટ્ર ઘરખેડ ગણોત પતાવટ અને ખેતીની જમીન અંગેનો સને ૧૯૪૯ ના કાયદાની કલમ ૫૪, જે સોરાષ્ટ્ર લેન્ડ રીફોર્મસ એક્ટથી અમલી કરવામાં આવી છે, તેમાં ખેતીની જમીન બિનખેડ્તને તબદિલ/વેચાણ કરવા ઉપર પ્રતિબંધ છે. વધુમાં ખેડૂત અગર ગણોતિયો પણ જે તે વિસ્તારના ટોચમર્યાદા કરતાં જમીન વધતી હોય તો આવી વધારાની ખેતીની જમીન વેચાણ રાખી શકે નહીં.

પ્રશ્નઃ(ર) કોઈ ખેડૂત/વ્યક્તિએ પોતાની જમીન અન્ય ખેડૂતને તબદિલ કરવી હોય તો કોઈ બાબતમાં નિયંત્રણ છે ? (મયુર પટેલ)
જવાબ ઃ સામાન્ય રીતે જુની શરતની ખેતીની જમીનનું કાયદેસરના ખેડૂત-ખેડૂત વચ્ચેના વેચાણ બાબતે ખાસ કોઈ નિયંત્રણ નથી પરંતુ ખેતીની જમીન નવી અને અવિભાજય શરતની હોય તો પ્રિમિયમની રકમ ભરપાઈ કરે તે ખેડૂત અન્ય ખેડૂતને ટ્રાન્સફર વેચાણ કરી શકે છે. ગુજરાતના અનુસૂચિત વિસ્તાર તરીકે જાહેર થયેલા વિસ્તારમાં કોઈ આદિવાસીઓએ ધારણ કરેલી કે તેમને સરકારે જાતખેતી માટે આપેલી ખેતીની કે બિનખેતીની જમીન બીજી કોઈ વ્યકિતને ભલે તે ખેડૂત હોય કે આદિવાસી હોય પરંતુ ક્લેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી વિના તબદિલ કે વેચાણ થઈ શક્તી નથી અને જો આવી કાર્યવાહી પૂર્વમંજુરી સિવાય થઈ હોય તો તે ગેરકાયદે છે. આમાં ખેતી વિષયક હેતુ માટે લોન લેવા સહકારી કે જમીન વિકાસ બેન્કને જમીન તારણ આપવાનો સમાવેશ થતો નથી.

પ્રશ્ન : (3) કોઈ બિનખેડૂતને જાત ખેતી કરવા માટે જમીન વેચાણથી રાખવી હોય તો કોઈ જોગવાઈ છે ? (સતીષ દેસાઈ)
જવાબઃ કોઈ બિનખેડત જો ખેતીના હેતુ માટે જ જમીન વેચાણથી રાખવા માગતો હોય તો નાયબ ક્લેક્ટરશ્રી/કલેક્ટરશ્રી તરફથી ઠરાવવામાં આવે તેવી શરતોએ વેચાણ, બક્ષીસ, પટા અથવા ગીરોથી તે બાબતનું પ્રમાણપત્ર મેળવીને રાખી શકશે. એમાં જે વ્યકિતની વાર્ષિક આવક રૂપિયા ૫૦૦૦/- થી વધે નહીં તે તથા આવી બાબત ધ્યાનમાં રાખીને સક્ષમ અધિકારી નિર્ણય લે છે અને પોતાને સંતોષ થાય તો જ આવી પરવાનગી આપે છે.

નોંધ:-(જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના સૂચનો કે પ્રશ્નો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

હવે તલાટી મકાનો, ફલેટ, એપાર્ટમેન્ટ, વાણિજય દુકાનો, ઓફીસો માટે પેઢીનામું બનાવશે સોગંદનામા વગર સ્વ-ઘોષણા આઘારે

 હવે મકાન, ફ્લેટ, દુકાન કે ઓફિસ માટે પણ તલાટી પેઢી નામું બનાવશે

પેઢીનામા તૈયાર કરવા અંગેનો 2014નો પરિપત્ર સુધારાયો,2014ના પરિપત્રમાં ખેતીની, બિનખેતીની જમીનની વારસાઈ અંગે પેઢીનામું બનાવવાનો ઉલ્લેખ હતો

પરિપત્ર માટે અહી કિલક કરો

વતન સ્થળ સિવાયના સ્થળે અવસાન થયું હોય તો પણ વતન સ્થળના તલાટીએ પેઢીનામું કરવાનું રહેશે

અરજદાર દ્વારા જે સંબંધિત તલાટીને અરજી કરવામાં આવે, તે તલાટીએ આ કામગીરી પૂર્ણ કરવાની રહેશે

મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા પેઢીનામું તૈયાર કરવા બાબતના 2014ના પરિપત્રમાં સુધારો કર્યો  અને તે અંગે નવો પરિપત્ર કરાયો

નવગુજરાત સમય, અમદાવાદ 

પેઢીનામા તૈયાર કરવા માટેના પરિપત્રમાં સુધારો કરવામાં આવ્યો છે. જે મુજબ હવે તલાટીએ મકાન, ફ્લેટ, દુકાન કે ઓફિસ સહિતની તમામ સ્થાવર મિલકતોનું પણ પેઢીનામું બનાવવાનું રહેશે. અગાઉના પરિપત્રમાં ખેતીની તથા બિન ખેતીની જમીનની વારસાઈ અંગે પેઢીનામું બનાવવાનો ઉલ્લેખ હતો, જેથી આ સુધારો કરવામાં  આવ્યો છે. ઉપરાંત કોઈ વ્યક્તિનું અવસાન વતનના સ્થળ સિવાય થયું હોય તો પણ વતન સ્થળના તલાટીએ પેઢીનામું કરવાનું રહેશે. અગાઉના પરિપત્ર અનુસાર અરજદારે એફિડેવિટ કરવાની રહેતી હતી, તેના બદલે હવે સેલ્ફ ડેક્લેરેશન માન્ય રહેશે.

મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા 14 મે, 2014ના રોજ પરિપત્ર બહાર પાડી પેઢીનામા તૈયાર કરવા અંગેની સૂચનાઓ બહાર પાડવામાં આવી હતી. આ પરિપત્રમાં ખેતીની તથા બિનખેતીની જમીન (ખુલ્લા પ્લોટ)ની વારસાઈ અંગે પેઢીનામું બનાવવાનો ઉલ્લેખ કરવામાં આવ્યો હતો. જેનું અર્થઘટન ફક્ત ખેતીની જમીન તથા બિનખેતીની જમીન (ખુલ્લા પ્લોટ)નું જ પેઢીનામું તૈયાર કરવાનું રહે છે તેમ કરવામાં આવતું હતું. જેથી મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા પેઢીનામું તૈયાર કરવા બાબતના 2014ના પરિપત્રમાં સુધારો કર્યો છે અને તે અંગે સત્તાવાર નવો પરિપત્ર 
બહાર પાડ્યો છે.

મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા પેઢીનામાને લઈને બહાર પાડવામાં આવેલા પરિપત્રમાં સ્પષ્ટતા કરવામાં આવી છે કે, ખેતીની જમીન તથા બિન ખેતીની જમીન (ખુલ્લા પ્લોટ) ઉપરાંત ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં તથા શહેરી વિસ્તારમાં પરંતુ સિટી સર્વે દાખલ થયેલા ન હોય તેવા વિસ્તારમાં આવેલા મકાનો, ફ્લેટ, એપાર્ટમેન્ટ, વાણિજ્ય દુકાનો, ઓફિસો જેવી તમામ સ્થાવર મિલકતો બાબતે પણ સબંધિત તલાટી કમ મંત્રી- સિટી- કસ્બા તલાટીએ પેઢીનામુંં બનાવી આપવાનું રહેશે. ઉપરાંત જે વ્યક્તિનું અવસાન રહેણાકના સ્થળ અથવા વતનના સ્થળે સિવાયના સ્થળે થાય તો તેવા કિસ્સામાં પણ જે તે વ્યક્તિનું પેઢીનામું તેના સ્થાયી રહેઠાણના સ્થળ અથવા વતનના સ્થળના તલાટીએ કરવાનું રહેશે.

અરજદારને વતન કે રહેણાકના સ્થળના તલાટીને અરજી કરવાનો વિકલ્પ ઉપલબ્ધ રહેશે. અરજદાર દ્વારા જે સંબંધિત તલાટીને અરજી કરવામાં આવે, તે તલાટીએ આ કામગીરી પૂર્ણ કરવાની રહેશે. ઉપરાંત 2014ના પરિપત્રમાં જ્યાં સોગંદનામા શબ્દનો ઉલ્લેખ કરાયો છે તેના બદલે સેલ્ફ ડેક્લેરેશન ધ્યાને લેવાનું રહેશે. આ સિવાય 2014ના પરિપત્રની અન્ય બાબતો યથાવત રાખવામાં આવી છે.

 

ટ્રસ્ટોને સરકારી જમીનની ફાળવણી કરતાં ઉમેરવાની શરતો બાબત.

FOR GR CLIK HERE

ગુજરાત જમીન મહેસૂલ નિયમો ૧૯૭૨ ના નિયમ -૩૨ મુજબ જાહેર ટ્રસ્ટોને વિવિધ હેતુ માટે મહેસૂલ માફી / કિંમત માફીથી સરકારી જમીન નિયમ -૩૬ ની શરતોને આધિન ફાળવવામાં આવે છે, અમુક હેતુઓ જેવા કે દૂધ ઉત્પાદક સહકારી મંડળીને દૂધ ઘર માટે તથા અન્ય સહકારી મંડળીઓને ગોડાઉન તથા સમાજવાડી માટે કબજા કિંમત વસૂલ લઈ, સંદર્ભ- (૧) થી (૫) દર્શિત નિયમો / ઠરાવ / પરિપત્રની જોગવાઈઓને આધિન નવી, અવિભાજ્ય, વિક્રિયાદી નિયંત્રીત શરતે તથા અન્ય પ્રવર્તમાન શરતોને આધિન ફાળવવામાં આવે છે. મહેસૂલ વિભાગના સંદર્ભદર્શિત ક્રમ- (૬) ના પરિપત્રની વિગતે મહેસૂલ માફી / કિંમત માફીથી ફાળવેલ જમીન તથા કબજા કિંમત વસૂલીને નવી, અવિભાજ્ય વિક્રિયાદી નિયંત્રીત શરતે ફાળવેલ સરકારી જમીન પર સરકારશ્રીનું પ્રીમીયમનું હિત સમાયેલું હોય છે. આવી જમીનના વેચાણ / તબદીલી ગીરો, બક્ષિસ કે ભાગીદારી ફેરફાર કરવાના પ્રસંગે સરકારના પ્રવર્તમાન જોગવાઈ મુજબ પ્રીમીયમની રકમ વસૂલ લેવાની શરતે પૂર્વ પરવાનગી આપવામાં આવે છે. આવી જમીનો માન્ય નાણાકીય સંસ્થા / બેંકો સમક્ષ ગીરો મુકવાના પ્રસંગે પણ કલેક્ટરશ્રીની પરવાનગી લેવાની રહે છે તેમ સ્પષ્ટ સૂચનાઓ આપવામાં આવેલ છે ઉક્ત જોગવાઈ હોવા છતાં સરકારશ્રીના ધ્યાને આવેલ છે કે કેટલાક ટ્રસ્ટો દ્વારા અમુક કિસ્સામાં મહેસૂલ માફી । કિંમત માફીથી ફાળવેલ જમીન તથા કબજા કિંમત વસૂલી ફાળવેલ જમીનનું સરકારશ્રીની પૂર્વ મંજૂરી વિના એક ટ્રસ્ટ દ્વારા બીજા ટ્રસ્ટને ચેરીટી કમિશનરશ્રી / જિલ્લા શિક્ષણ અધિકારીશ્રી / રજિસ્ટ્રાર સહકારી મંડળીઓ અને અન્ય સત્તાધિકારીઓની મંજુરીથી તબદીલી કરવામાં આવે છે, તથા કેટલીક સંસ્થાઓ/ ટ્રસ્ટો દ્વારા આ જમીન ગીરો મુકીને તેના પર લોન મેળવે છે અને આવી સંસ્થાઓ / ટ્રસ્ટો ફડચામાં જવાના કારણે ઓફીશીયલ લીકેવીડેટર દ્વારા હરાજી કરતાં સમયે પણ સરકારશ્રીના પ્રીમીયમનું હિત સુરક્ષિત રાખવામાં આવતું નથી . હરાજીમાં કે અન્ય રીતે વેચાણ લેનારને પણ આવી જમીનની ખરીદી સમયે મહેસૂલ વિભાગની મંજૂરી અગાઉથી લેવાપાત્ર છે તે મુજબનું જ્ઞાન ન હોવાની શક્યતાના લીધે આ પ્રકારની નવી , અવિભાજ્ય, વિક્રિયાદી નિયંત્રીત શરતની ટ્રસ્ટને ફાળવેલ જમીન, સરકારશ્રીની મંજૂરી વિના તથા સરકારશ્રીને મળવાપાત્ર નિયમાનુસારના પ્રીમીયમની રકમ ભરપાઈ થયા સિવાય વેચાણ થઈ જાય છે . વેચાણ લેનારને પણ આ જમીનની તબદીલી પૂર્વે આ જમીન પ્રિમીયમપાત્ર તથા મહેસૂલ વિભાગ / સરકારશ્રીની મંજુરી લેવાપાત્ર છે, તેવુ જ્ઞાન ન હોવા અંગે સંભાવના છે. ઉક્ત બાબત સરકારશ્રીની સક્રિય વિચારણા હેઠળ હતી તદઅન્વયે પુખ્ત વિચારણાને અંતે, મહેસૂલ વિભાગના સંદર્ભ- ( ૬ ) દર્શિત તા.૦૭/૦૨/૨૦૦૯ ના પરિપત્ર ક્રમાંક : મમજ - ૫૩૦૮-૮ - ગ મુજબની સૂચનાઓનું ચુસ્તપણે પાલન કરવા કાયદા વિભાગ , શિક્ષણ વિભાગ, કૃષિ, ખેડૂત કલ્યાણ અને સહકાર વિભાગ અને તેમની તાબાની તમામ કચેરીઓ તથા સર્વે કલેક્ટરશ્રીઓનું પુન : ધ્યાન દોરવામાં આવે છે. વધુમાં, ટ્રસ્ટને નવી, અવિભાજ્ય , વિક્રિયાદી નિયંત્રીત શરતે ફાળવેલ સરકારી જમીનના ગામ નમુના નં .૭ માં “ નવી, અવિભાજ્ય, વિક્રિયાદી નિયંત્રીત શરતે અને મહેસૂલ વિભાગ / સરકારની પૂર્વ મંજૂરીને પાત્ર તથા પ્રિમીયમને પાત્ર " તે મુજબનો ઉલ્લેખ કલેક્ટરશ્રીઓએ કરવાનો રહેશે અને આવી જમીનની ફાળવણીના વિગતવાર હુકમમાં પણ સંબંધિત કલેક્ટરશ્રીઓ દ્વારા આવી શરતનો ઉલ્લેખ અચૂક કરવાનો રહેશે. 

ગુજરાતના રાજયપાલશ્રીના હુકમથી અને તેમના નામે 

હિન્દુ-લો પ્રમાણે પરિવારની સંપત્તિના ઉત્તરાધિકાર, ભાગલા અને વારસાઈની કેવી જોગવાઇ છે?

 હિન્દુ-લો પ્રમાણે પરિવારની સંપત્તિના ઉત્તરાધિકાર, ભાગલા અને વારસાઈની કેવી જોગવાઇ છે?

વ્યકિત પોતાની સ્વપાર્જિત મિલકત કોઈ અજાણી વ્યકિતની તરફેણમાં ગિફ્ટ ડીડ અને અન્ય રીતે પણ આપી

તમારી જમીન,તમારી મિલકત >

 નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

સંયુક્ત હિન્દુ પરિવારની મિલકતોના ઉત્તરાધિકાર ભાગલા અને વારસો અંગેના ચુકાદા ભારત દેશમાં મહદઅંશે હિન્દુ નાગરિકો છે જેથી તેને લાગુ પડતા હિન્દુ-લોની જોગવાઈમાં જેનો ઉલ્લેખ છે તે મુજબ સંયુક્ત હિન્દુ પરિવારની સંપત્તિના ઉત્તરાધિકાર, ભાગલા અને વારસાઈ અંગેના અસંખ્ય ચુકાદાઓ છે. હિન્દુની મિલકત અંગે ભાગલા, ઉત્તરાધિકાર અને વારસો માટેનો હિન્દુ કાયદો ચોકક્સપણે સ્પષ્ટ અને તથ્યપૂર્ણ છે, પરંતુ દાવાનો કલાત્મક મુસદ્દો અને સંયુક્ત મિલકતનો દાવો જે તેને અસ્પષ્ટ બનાવે છે. ભારતની માનનીય સુપ્રીમ કોર્ટે ઘણી વખત કાયદાની સમક્ષ તથ્યો અનુસાર અર્થઘટન આપ્યું છે, તેવા ચુકાદાઓમાં ભાગલા પછીની ઉત્તરાધિકાર, વારસો અને સંપત્તિની સ્થિતિને સમજવામાં મદદરૂપ થાય છે અને નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટના ચુકાદા તે લો ઓફ લેન્ડ ગણાય છે. આ લેખમાં તેમાંથી કેટલાકની ચર્ચા કરવામાં આવી છે. હિન્દુ કાયદામાં પ્રોપર્ટી દ્વારા ભાગ લેવામાં આવેલા હિસ્સાના વિચલનને ખૂબ સારી રીતે સમજાવવામાં આવ્યું છે.

પાર્ટીશન એટલે કે વહેંચણી પર હસ્તગત શેરનું વિચલન :- પાર્ટીશનમાં હેતુ અને અસર કોર્પાસનરીને વિસર્જન કરવાનો છે, પરિણામે, સંયુક્ત કુટુંબની મિલકતની વહેંચણી પછીથી કુટુંબના જુદા જુદા સભ્યો તેમની પોતાની સંપત્તિ તરીકે ધરાવે છે અને દરેક સભ્યનો હિસ્સો તેના મૃત્યુ પર તેના વારસોને સરખે હિસ્સે મળશે. તેમ છતાં, જો કોઈ સભ્ય તેના અન્ય કોર્પાસનર્સથી અલગ થતાં તેના પોતાના પુરુષ સાથે સંયુક્ત રીતે ચાલુ રહે છે, તો તેને ભાગલા પર ફાળવવામાં આવેલા શેર, તેના હાથમાં, પુરુષના સંદર્ભમાં કોર્પાસનરી મિલકતનું હાર્દ પાત્ર જાળવી રાખે છે. સી.એન. અરુલાચલ મુદાલીઆર વિ.સી.એ. મુરુગનાથ મુદાલીઆર (એઆરઆઈ ૧૯૫૩ એસ સી)ના કેસમાં સુપ્રીમ કોર્ટે કેસમાં આ પ્રશ્ને વિચાર્યું કે વિલ હેઠળ કુટુંબના સભ્ય દ્વારા હસ્તગત  કરેલી મિલકતો-સંપત્તિઓ તેના હાથમાં પૂર્વજોની અથવા સ્વસંપાદિત સંપત્તિ તરીકે ગણવામાં આવશે. જ્યાં વાદીએ તેના પિતા અને ભાઈ સામે દાખલ કરેલા દાવામાં મિલકતના ભાગલા પાડવાનો દાવો કર્યો હતો. પિતાની વાત એ એ હતી કે ઘરની મિલકત તેના પિતાની સ્વહસ્તગત સંપત્તિ છે અને તેમણે મિલકત વિલ હેઠળ મેળવેલી છે, જેથી તે સ્વતંત્ર માલિકીની મિલકત ગણાય.
મીતાક્ષર કાયદા દ્વારા સંચાલિત સંયુક્ત હિન્દુ પરિવારના કર્તા પિતા પાસે તેમની સ્વહસ્તગત સ્થાવર મિલકત અંગે સ્વભાગની સંપૂર્ણ અને અનિયંત્રિત શક્તિ છે અને તેમાં કોઈપણ સભ્ય આવા હક્કોમાં કોઈપણ રીતે દાખલ કરી શકશે નહીં. કોર્ટે આ પ્રશ્નની તપાસ કરતાં જણાવ્યું કે પુત્ર તેના પિતાની સ્વહસ્તગત સંપત્તિમાં જે રસ લે છે, તે તેને ભેટ અથવા વસિયતનામા દ્વારા પ્રાપ્ત થયેલી છે, જેથી ધ્યાનમાં લેવામાં આવ્યું હતું કે મીતાક્ષર પિતાને તેની પોતાની હસ્તગત સંપત્તિ અંગે વહીવટ, વ્યવસ્થા કરવાનો સંપૂર્ણ અધિકાર છે, જેમાં કોઈ અપવાદ હોઈ શકે નહીં. તેના પુરુષ વંશ દ્વારા લીધેલી આવી મિલકત વસાહત કરેલી હોય કે પુત્રને ભેટ આપવામાં આવે તે જરૂરી રીતે પૂર્વજોની મિલકત હોવી જરૂરી છે. એવું પણ નક્કી કરવામાં આવ્યું હતું કે પિતા દ્વારા તેમના પુત્રને ભેટમાં આપવામાં આવેલી સંપત્તિ પૂર્વજની ન બની શકે. હાથમાં રહેલી મિલકતએ હકીકતને કારણે કે તેને તેના પિતા અથવા પૂર્વજ પાસેથી મળી છે.

ગોવિંદભાઈ છોટાભાઈ પટેલ વિગેરે વિરુદ્ધ પટેલ રમણભાઈ મથુરભાઈ (એઆઈઆર ૨૦૧૯ એસસી ૪૮૨૨) માં નક્કી કરવામાં આવ્યું હતું કે : તે વ્યક્તિ જેણે સંપત્તિ ખરીદી હતી, તેથી તે કોઈપણ વ્યક્તિની તરફેણમાં વિલ કરવા માટે સક્ષમ હતી. વિલમાં કોઈ હેતુ ન હોવા પર, લાભકર્તા સ્વ-હસ્તગત સંપત્તિ તરીકે મિલકત હસ્તગત કરશે. પુરાવાનો ભાર મિલકત એકલા પૂર્વજોની મિલકત હોવાનો દાવો કરતા પક્ષકાર પર હતો, જેથી તેઓએ એ સાબિત કરવું હતું કે વિલનો હેતુ પરિવારના હિત માટે સંપત્તિ આપવાનો હતો, જેથી પૂર્વજોની સંપત્તિ તરીકે ગણવામાં આવે. આવી કોઈપણ અવગણનાની ગેરહાજરીમાં અથવા સાબિતી, દાતાના હાથમાં રહેલી મિલકતને સ્વ-હસ્તગત સંપત્તિ તરીકે ગણવામાં આવે છે. એકવાર દાતાના હાથમાં રહેલી મિલકત સ્વ-હસ્તગત સંપત્તિ હોવાનું માની લેવામાં આવે તો તે પોતાની સંપત્તિ સાથે તે રીતે વ્યવહાર કરવા માટે સક્ષમ છે. બીજા શબ્દના અર્થમાં જોઈએ તો વ્યકિત પોતાની સ્વપાર્જિત મિલકત કોઈ અજાણી વ્યકિતની તરફેણમાં ગિફ્ટ ડીડ અને અન્ય રીતે પણ આપી શકે. આશનૂરસિંહ વિ. હરપાલ કૌર (એઆઈઆર ૨૦૧૯ એસસી ૩૦૯૮) નકકી કરવામાં આવ્યું

આવ્યું હતું કે તે મીતાક્ષર કાયદા હેઠળનો નિયમ છે કે જયારે પણ કોઈ પુરુષ પૂર્વજો તેના પૈતૃક પૂર્વજોની કોઈપણ મિલકત તેની ઉપર ત્રણ પેઢી સુધીનો વારસો મેળવે છે, એટલે કે તેના પુરુષ કાયદાકીય વારસો ત્રણ પેઢી (દાદા, પિતા અને પુત્ર)સુધીનો અધિકાર મેળવશે, કારણ કે તે મિલકતમાં હક્ક ”કોર્પાસનર્સ” તરીકેનો એટલે કે ”સમાંશિત સભ્ય” તરીકે લાગુ પડશે. ઉત્તરાધિકારના કિસ્સા જે હિન્દુ સક્સેસન એક્ટ ૧૯૫૬ પહેલાં નક્કી કરવામાં આવ્યા હતા, તે કાયદો સ્થાયી થયો હતો કે કર્તાને કોર્પાસેનરી મિલકત વેચવાનો હક્ક અમુક પ્રતિબંધોને આધિન છે. પરંતુ તેવું વેચાણ કાનૂની આવશ્યકતા (લીગલ નેસેસિટી) માટે હોવું જોઈએ અથવા બેનિફિટ ઓફ એસ્ટેટના લાભ માટે હોવું જોઈએ. કાનૂની આવશ્ક્યતાના અસ્તિત્વની સ્થાપના માટેની જવાબદારી વેચાણ કે ટ્રાન્સફર કરનાર પર છે.

શ્રી શ્યામ નારાયણ પ્રસાદ વિરુદ્ધ ક્રિશ્ના પ્રસાદ વિગેરે (એઆઈઆર ૨૦૧૮ એસસી ૩૧૫૨)માં નક્કી કરવામાં આવ્યું હતું કે હિન્દુ પુરુષ દ્વારા તેના પિતા, પિતાના પિતા અથવા પિતાના પિતાના પિતાની વારસામાં મેળવેલી સંપત્તિ પિતૃક સંપત્તિ છે. મીતાક્ષર કાયદા અનુસાર પુત્રો, પૌત્રો અને પૌત્ર પૌત્ર સંપત્તિની આવશ્યક વિશેષતા છે. જે વ્યકિત તેને વારસામાં પ્રાપ્ત કરે છે, તેના જન્મની ક્ષણે આ પ્રકારની મિલકત સાથે તેના હક્ક પ્રાપ્ત કરે છે. પૂર્વજોની સંપત્તિના ભાગ પર કોર્પાસનર જે શેર મેળવે છે તે તેના પુરુષ મુદ્દાને ઘ્યાનમાં રાખી તે પિતૃક સંપત્તિ છે. ભાગલા પછી, સંપત્તિ પુત્રના સાથે પૂર્વજ સંપત્તિ તરીકે ચાલુ રહેશે અને તે પુત્રનો પ્રાકૃતિક અથવા દત્તક પુત્ર તેના હક્કદાર છે.વિજય એ મિત્તલ વિરુદ્ધ કુલવંત રાય(મૃત) ના વારસદારો (૨૦૧૯) ૩ એસસીસી ૫૨૦માં નક્કી કરવામાં આવેલ હતું કે, કાયદો નિશ્ચિત થયો છે કે હિન્દુ સંયુક્ત કુટુંબના કર્તાની સંપત્તિ વેચવાનો હક્ક અને અધિકાર અમુક પ્રતિબંધોને આધિન છે. જેમ કે વેચાણ કાનૂની આવશ્યકતા માટે અથવા એસ્ટેટના લાભ માટે હોવું જોઈએ.

નોંધ:-(જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‹નવગુજરાત સમય› ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા,અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

FOR LATEST UPDATES FOLLOW ME

જાહેર હરાજીથી મળતી મિલકત ઉપર સરકારના અન્ય નિયંત્રણો લાગુ પડતા નથી

 

હરાજીમાં મેળવેલ મિલકતના માર્કેટેબલ ટાઈટલ અંગે સુપ્રિમકોર્ટનો મહત્વનો ચુકાદો

- બેંકોના લ્હેણા પેટે ટાંચમાં મૂકેલ મિલકતોની

FOR JUDGEMENT CLIK HERE

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન  એચ.એસ.પટેલ IAS (નિ.)

જાહેર હરાજીથી મેળવેલ મિલકતના ટાઈટલ અંગે અનેક પ્રશ્નો થતા હોય છે. જાહેર હરાજી કરવાની જોગવાઈઓ પણ જુદા જુદા કાયદામાં જુદા પરિપ્રેક્ષ્યમાં પણ હોય છે. દા.ત. સરકારી જમીનનો કે મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન હસ્તકની જમીનોની જાહેર હરાજી થાય ત્યારે ટાઈટલ સ્વાભાવિક રીતે clear હોય છે. પરંતુ બેંકોના લ્હેણા પેટે / જામીનગીરી આપનારની મિલકતો, જમીન મહેસૂલ બાકી તરીકે વસુલ કરવાના ભાગરૂપે થતી હરાજી જુદી જુદી નાણાંકીય સંસ્થાઓ તેમજ અન્ય કાનુની સત્તામંડળોના (Enforcement Agencies) ધિરાણ જે કાયદાકીય secured હોય તે વસુલ ન થાય ત્યારે ટાંચમાં (Attached) લેવામાં આવે અને હરાજી કરવામાં આવે ત્યારે જમીન / મિલકતના ટાઈટલના પ્રશ્નો ઊભા થતા હોય છે. વિશેષમાં બેંકોના ધિરાણ અને વસુલાતની પ્રક્રિયામાં ધિરાણ લેનાર ઉપરાંત Securityના ભાગરૂપે જામીનદાર અને જે મિલકતો ગીરો મૂકવામાં આવેલ હોય તે સંલગ્ન પક્ષકારો હોય છે એટલે વાંચકો તરફથી આવા પ્રકારના પ્રશ્નોની પૃચ્છા કરવાનો વ્યાપ વધતો જાય છે એટલે આ અંગે પણ બહોળા જનસમુદાયને જાણકારી મળે તે માટે આ બાબતમાં સુપ્રિમ કોર્ટ દ્વારા વર્ષ ૨૦૧૪માં આપવામાં આવેલ ચુકાદા સાથે આલેખન કરવામાં આવે છે. જેથી ટાંચમાં લીધેલ મિલકતની હરાજીમાં મેળવનારને clear and marketable title પ્રાપ્ત થાય છે જેની સ્પષ્ટતા થાય છે.

પાયાના સિદ્ધાંંત તરીકે જાહેર હરાજી કરવામાં પારદર્શકતા જળવાય અને Discovery of market price ના ભાગરૂપે Bidding process કરવામાં આવે છે અને જેમાં સૌથી ઊંચી બોલી બોલનારને હરાજીની પ્રક્રિયાના ભાગરૂપે સક્ષમ સત્તાધીકારી દ્વારા મંજૂર કરવામાં આવે છે. આમ તો મિલકતોની તબદીલીને નિયમન કરતો કાયદો મિલકત તબદીલી અઘિનિયમ-૧૮૮૨ છે. જેમાં જુદા જુદા વ્યવહારોના માધ્યમથી દા.ત. વેચાણ, બક્ષીસ, ગીરો વિગેરેથી મિલકતની તબદીલી થાય છે. બેંકો તેમજ અન્ય નાણાંકીય સંસ્થાઓ દ્વારા જે ધિરાણ કરવામાં આવે તેમાં સમયસર વસુલાત ન થાય તો મિલકતો ટાંચમાં લઈ હરાજી કરવામાં આવે તેના ટાઈટલ સબંધી નામદાર સુપ્રિમકોર્ટનો તા.૮-૧-૨૦૧૪ સિવિલ અપીલ નં.૧૬૧-૧૬૨/૨૦૧૪નો ચુકાદો, ન્યાયમૂર્તિ, એ. કે. પટનાયક અને જગદીશશીઘ કહેર દ્વારા સદાશિવ પ્રસાદ શિંઘ વિરૂદ્ધ હરેન્દ્ર સિંઘ અને બીજાઓમાં મહત્વપૂર્ણ ચુકાદાની હકિક્ત એવી છે કે અલ્હાબાદ બેંકે તા.૧૧-૯-૧૯૮૯ના રોજ મેસર્સ અમર ટીંબર વર્કસને ૧૨.૭૦ લાખની લોન ભાગીદારી પેઢીને આપવામાં આવેલ, જે સમય મર્યાદામાં વસુલ ન આવતાં, કાયદાકીય જોગવાઈ પ્રમાણે ડી.આર.ટી. દ્વારા (Debt Recovery Tribunal) વસુલાતની કાર્યવાહી શરૂ કરી હતી. આ દરમ્યાન અંબર ટીમ્બર વર્કસના ભાગીદારો પૈકી જગમોહન સિંઘ વસુલાતની કાર્યવાહી દરમ્યાન મૃત્યુ પામ્યા હતા અને પટણામાં ટાંચમાં લીધેલ પ્લોટ તેઓની માલિકીનો હતો અને જગમોહન સિંઘના ભાઈ હરેન્દ્ર સિંઘે વસુલાત અધિકારી સમક્ષ વાંધા અરજી દાખલ કરી હતી અને તેઓનો આક્ષેપ હતો કે, ટાંચમાં લેવાયેલ મિલકત દેણદારોની માલિકીની ન હતી, પરંતુ તેમના દ્વારા તેમના ભાઈ જગમોહન સિંઘ પાસેથી ખરીદવામાં આવી હતી, પરંતુ તે અંગેનું સાટાખત હતું, રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ નોંધાયેલ ન હતો એટલે કે કાયદાકીય પીઠબળ હતું નહી એટલે વસુલાત અધિકારી સમક્ષ ત્યારબાદની કાર્યવાહી દરમ્યાન તેઓના દાવા / હક્ક અંગે તેઓ ગંભીર ન હતા. આ કેસમાં ફક્ત બે મુખ્ય પક્ષકારો હતા. અલ્હાબાદ બેંક તરફે ઋણ વસુલી ટ્રીબ્યુનલના (DRT) વસુલાત અધિકારી દ્વારા હરાજીની કાર્યવાહી કરવામાં આવી અને તે મુજબ ઊંચી બોલી બોલનાર (Highest Bidder) શ્રી સદાશીવ પ્રસાદ સિંઘની તરફેણમાં તા.૨૮-૮-૨૦૦૮ના રોજ વેચાણ જાહેર કરવામાં આવેલ અને સવાલવાળી જમીનનો કબજો હરાજીથી ખરીદનારને તા.૧૧-૩-૨૦૦૯ના રોજ સુપ્રત કરવામાં આવ્યો હતો. 

આ કેસમાં વસુલાત અધિકારીના (DRT) નિર્ણયને પટણા હાઈકોર્ટમાં પડકારવામાં આવ્યો અને હાઈકોર્ટ દ્વારા હરાજીથી ખરીદનાર સદાશીવ પ્રસાદને પક્ષકાર તરીકે હાઈકોર્ટ દ્વારા જોડવામાં આવ્યા હતા. અપીલકર્તાએ હાઈકોર્ટમાં એવી રજૂઆત કરી હતી કે અમર ટીમ્બર વર્કસ એ ભાગીદારી પેઢી છે અને ભાગીદાર પૈકી એક ભાગીદારની મિલકતને ટાંચમાં લઈ હરાજી કરી શકાય નહીં. નામદાર હાઈકોર્ટે તમામ પાસાંઓ ચકાસીને વેચાણ / હરાજીની કાર્યવાહી જે તબક્કે પહોંચેલ છે તે જોતાં યોગ્ય સમયે પડકારવામાં આવેલ નથી તેમજ પક્ષકાર પાસે તે અંગેના કોઈ સંતોષકારક ખુલાસા રજૂ થયા નથી અને જેને કોર્ટે અવલોકન કરેલ કે અરજદારની વર્તણૂંકને કારણે તેમની તરફેણમાં કોઈપણ પ્રકારના હુકમો કરતાં અટકાવેલ છે તેમજ પ્રતિબંધિત કરેલ છે અને જેથી હાઈકોર્ટ રીટ અરજીમાં કોઈ ગુણદોષ ન હોવાથી રીટ રદ કરવામાં આવેલ. આ હુકમથી નારાજ થઈ પક્ષકારે LPA લેટર્સ પેટન્ટ અપીલ કરવામાં આવી. જેમાં પક્ષકારે લોન લીધેલ હોવાનું કબુલ કરેલ, પરંતુ હરાજીમાં બોલેલ રકમ અને વસુલ કરવાપાત્ર રકમ અંગે કોર્ટ દ્વારા વિસંગતતા ધ્યાનમાં આવતાં, નાણાં વસુલી અધિનિયમ તેમજ સમન્યાયિતા અને અન્ય બાબતો ચકાસીને હરાજીમાં ખરીદનાર વ્યક્તિને વ્યાજ સહિત રૂ. ૧૭ લાખ પરત આપવા અને લ્હેણદારોને હપ્તા કરી આપવાનો હુકમ LPAમાં કરવામાં આવેલ અને પુરેપુરી રકમ હરાજીમાં ખરીદનારને ચૂકવાયા બાદ વસુલાત અધિકારીએ કબજો પરત ચૂકવવાનો હુકમ કરવામા આવેલ, આમ LPAમાં સીંગલ જ્ડજનો હુકમ રદ કરવામાં આવેલ.

    પટણા હાઈકોર્ટના બંને ચુકાદાઓને એટલે કે LPAને સુપ્રિમ કોર્ટમાં હરાજીથી રાખનાર પક્ષકાર સદાશિવ પ્રસાદ સિંઘ દ્વારા પડકારવામાં આવ્યો અને સુપ્રિમ કોર્ટે શકવર્તી ચુકાદો આપી, પટણા હાઈકોર્ટનો LPAમાં આપવામાં આવેલ ચુકાદો રદ (Set aside) કરવામાં આવ્યો અને નોંધવામાં આવ્યું કે LPAમાં બેંક અને ર્ંધીરાણ લેનાર વ્યક્તિઓ વચ્ચેના પ્રસ્તાવો અને પ્રતિ પ્રસ્તાવો (Claims and Counterclaim) આધારિત બાબતો રજૂ થઈ હતી. જ્યારે હરાજીથી ખરીદનાર યોગ્ય રીતે જાહેર કરાયેલ હરાજીના અનુસંધાનમાં મૂલ્ય માટે શુદ્ધબુદ્ધિથી ખરીદનાર હોઈ (Bonafide Purchaser) ત્યારે હાઈકોર્ટ દ્વારા સમન્યાયના સિદ્ધાંત ઉપર નિર્ણય લેવાપાત્ર ન હતો. આમ હરાજીથી મિલકત રાખનાર અપીલકર્તાના હક્કને બહાલી આપવામાં આવી. આ કેસની વિગતો આમ જનતા માટે જણાવવી એટલા માટે જરૂરી હતી કે જાહેર હરાજીમાં રાખનાર વ્યક્તિનો હક્ક સબંધી કોઈપણ પ્રકારના બોજા વગર માર્કેટેબલ ટાઈટલથી પ્રાપ્ત થાય છે. 

પ્રથમ કૌટુંબિક વહેંચણી માટે રૂ.100ને બદલે 300ની સ્ટેમ્પ ડયૂટી ભરપાઈ કરવા એકરારનામું કરવા જોગવાઈ જાહેર

 પાંચ વર્ષ બાદ સરકારે સ્ટેમ્પ ડયૂટીમાં રૂ.200નો વધારો કર્યો

'પુત્ર, પતિ, પત્નીને બદલે' નવા પરિપત્રમાં કાયદેસરના વારસદારો શબ્દ પ્રયોજાયો

પુત્રી અને પત્ની એ ત્રણેય શબ્દોને રદ્દ કર્યા

• FOR GR CLIK HERE
• 
  
  

[[$glead]]

રાજ્યના મહેસૂલ વિભાગે ખેતીની જમીનમાં વડિલોપાર્જિત, સ્વ- પાર્જિત મિલકતમાંથી હક્ક ઉઠાવવો, વહેંચણી કરવી, પુનઃવહેંચણી કરવી તથા હયાતીમાં હક્ક દાખલ કરવાની કાર્યપધ્ધતિ બાબતે પરિપત્ર કર્યો છે. જેમાં ખેડૂતો ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ વારસાઈથી દાખલ થતા કાયદેસરના વારસદારો વચ્ચે થતી પ્રથમ કૌટુંબિક વહેંચણી માટે રૂ.100ને બદલે 300ની સ્ટેમ્પ ડયૂટી ભરપાઈ કરવા એકરારનામું કરવા જોગવાઈ જાહેર થઈ છે. ગુજરાત સરકારે વારસાઈથી હક તબદિલીને તબક્કે એક સમાન સ્ટેમ્પ ડયૂટી અને પ્રક્રિયા સંદર્ભે વર્ષ 2016માં વિધાનસભાના બજેટ સત્ર દરમિયાન કેટલાક સુધારા જાહેર કર્યા હતા. 14 માર્ચ 2016ના રોજ 6 પાનાનો વિસ્તૃત ઠરાવમાં ''ખેડૂત ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ વારસાઈ દાખલ થતા કાયદેસરના વારસદારો (પુત્ર, પુત્રી અને પત્ની) વચ્ચે થતી પ્રથમ કૌટુંબિક વહેંચણી માટે ખેતીની જમીન માટે રૂ.100ની સ્ટેમ્પ ડયુટી ભરપાઈ કરેલ એકરારનામું કરવાનું રહેશે'' એવી જોગવાઈ કરાઈ હતી. આ જોગવાઈ મુજબ વારસદારોમાં પુત્ર, પુત્રી કે પત્ની હોય તો વધારાની કોઈ સ્ટેમ્પ ડયૂટી લેવાતી નહોતી. પરંતુ, પુત્ર કે પુત્રીનું મિલકત વહેંચણી પહેલા મૃત્યુ થાય તેવા કિસ્સામાં તેના સીધી લિટીના વારસદારો (પૌત્ર)ના ભાગે આવતી મિલકતની બજારકિંમતને આધારે સ્ટેમ્પ ડયૂટી લેવાય છે. આથી, આવા કિસ્સાને પણ ખેડૂત ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ વારસાઈ દાખલ થતા કાયદેસરના વારસદારો ગણી લાભ આપવાની બાબત સરકાર સમક્ષ વિચારણા હેઠળ હતી. મહેસૂલ વિભાગે તેના માટે પુત્ર, પુત્રી અને પત્ની એ ત્રણેય શબ્દોને રદ્દ કર્યા છે.

ખેતીની જમીનોમાં વડિલોપાર્જિત, સ્વ-પાર્જિત મિલકતમાંથી હક્ક ઉઠાવવો, વહેંચણી કરવી, પુનઃવહેંચણી કરવી તથા હયાતીમાં હક્ક દાખલ કરવા અંગેની કાર્યપધ્ધતિ બાબત-3

ખેતીની જમીનોમાં વડીલોપાર્જિત, સ્વ-પાર્જિત મિલકતોમાંથી હક્ક ઉઠાવવો, વહેંચણી કરવી પુન:વહેચણી કરવી તથા હયાતીમાં હક્કદાખલ કરવા અંગેની કાર્ય પદ્ધતિ બાબત-2

ખેતીની જમીનોમાં વડીલોપાર્જીત, સ્વ-પાર્જિત મિલકતમાંથી હક્ક ઉઠાવવો, વહેચણી કરવી, પુનઃ વહેચણી કરવી તથા હયાતીમાં હક્ક દાખલ કરવા અંગેની કાર્યપધ્ધતિ બાબત.-1

વિલ બનાવવાનો ફાયદો શું? એકવાર બનાવ્યા બાદ સુધારા-વધારા થઇ શકે ?

વિલ થકી સગીર વારસદારો માટે વાલીની નિમણૂક થઇ શકે: સંયુક્ત માલિકી હક્ક્વાળી મિલકતો પણ વિલમાં સમાવી શકાય

તમારી જમીન,તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

વિલ અથવા વસિયતને લગતા કેટલાક મહત્વના  પ્રશ્નો અને તેના ઉત્તરો આજે આપણે જોઇશું : 

પ્રશ્ન:૧: વિલ યાને વસિયતનામું બનાવવાના કયા ફાયદાઓ છે ? 
# રીમા મુન્શી
જવાબઃ વિલ બનાવવાનો સૌથી મોટો ફાયદો એ છે કે વિલ બનાવનાર વ્યકિતની ઈચ્છા મુજબ તેની હયાતિ બાદ તેની માલ-મિલકત તથા અસ્ક્યામતોનો ભાગ થશે તેની વિલ બનાવનાર વ્યકિતને સંપૂર્ણ ખાતરી મળે છે. અને તે પણ કોઈ પણ પ્રકારની કાયદાકીય ગુંચવણો, તકલીફો અથવા પારિવારિક ઝઘડાઓ વગર. વિલ બનાવવાનો બીજો ફાયદો એ છે કે વિલ બનાવનાર વ્યકિત પોતાની ઈચ્છા મુજબ / પોતાની હયાતિ બાદ કોઈપણ વારસદારોને પોતાની મિલકતમાંથી વધુ કે ઓછો હિસ્સો આપી શકે છે અથવા તો કોઈપણ વારસદારોને કોઈ હિસ્સો ન આપવાનું ઠરાવી શકે છે. આમ પોતાની હયાતિ બાદ પોતાની માલ મિલકતોની સંપૂર્ણ વ્યવસ્થાકઈ રીતે થાય તેની ચોકસાઈપૂર્વક સંપૂર્ણ ખાતરી એકમાત્ર વિલ બનાવવાથી જ મળી શકે છે. (દા.ત. કોઈ એક વ્યકિત તેના મૃત્યુ બાદ તેના શરીરનાં અંગોનું દાન કરવાનું ઈચ્છે છે, તેનો ફ્લેટ કે તેની પત્નીને આપવા ઈચ્છે છે, કોઈ દીકરા/દીકરીઓને વધુ કે ઓછો હિસ્સો આપવાનું, અમુક રકમ માતા-પિતા અથવા સારસંભાળ રાખનાર વ્યકિતને અથવા મિત્રને આપવાનું ઈચ્છે છે તથા તમામ ઈચ્છાઓ તે વ્યક્તિ તેના વિલમાં દર્શાવે છે તથા તેવું કાયદેસરનું વિલ તેના પરિવારજનો સગાં-સંબંધી કાયદાની સુપ્રીમ કોર્ટ સહિત તમામ કોર્ટને માન્ય તથા બંધનકર્તા રહે છે.)

પ્રશ્નઃરઃ વિલને નોટરાઈઝડ અથવા રજિસ્ટર્ડ કરાવવું ફરજિયાત છે ? તેમ કરવાના શું ફાયદાઓ છે ? # પંકજ દવે
જવાબઃ ના, વિલને નોટરાઈઝડ અથવા તો રજિસ્ટર્ડ કરાવવું ફરજિયાત નથી. વિલ બનાવનાર વ્યકિત વિલ બનાવ્યા બાદ પોતાની હયાતિમાં કોઈપણ સમયે તે વિલને રજિસ્ટ્રાર ઓફિસમાં કોઈ પણ બે સાક્ષીઓ સાથે રૂબરૂ જઈને વિલનું રજિસ્ટ્રેશન કરાવી શકે છે. (વિલમાં સહી કરેલા સાક્ષીઓની હાજરી અનિવાર્ય નથી) વિલનું રજિસ્ટ્રેશન એ ગર્વમેન્ટ અધિકારીની હાજરીમાં થયેલું હોય ભવિષ્યમાં તેની કાયદેસરતા સાબિત કરવાના સંજોગો ઉપસ્થિત થતા નથી. રજિસ્ટ્રેશન કરાવવા ઈચ્છુક વ્યક્તિએ કોઈપણ બે સાક્ષીઓ સાથે ઓરિજનલ વિલ, પોતે માનસિક રીતે સ્વસ્થ છે તેવું ડોક્ટરનું સર્ટિફિકેટ તથા પોતાના રહેણાંકનો પુરાવો લઈને સબ રજિસ્ટ્રાર કચેરીએ જવાનું રહે છે.

પ્રશ્નઃ૩ઃ સંયુક્ત માલિકી હક્ક્વાળી મિલકતોનો વિલમાં સમાવેશ કરી શકાય ? # ધર્મેશ મકવાણા
જવાબઃ હા, સંયુક્ત માલિકી હકકવાળી મિલકતોમાં રહેલા પોતાના હિસ્સા અંગે શું વ્યવસ્થા કરવાની છે તેની સૂચના કોઈપણ વ્યક્તિ વિલ મારફત કરી શકે છે. આવા કિસ્સાઓમાં સામાન્યતઃ જે તે મિલકતના અન્ય સહ-માલિકના હિસ્સાની વિગતો વિલમાં દર્શાવવી જોઈએ.

પ્રશ્નઃ૪ઃ સગીર વ્યક્તિને મળવાપાત્ર વારસાઈ હક્કોનું રક્ષણ કઈ રીતે કરી શકાય ? # પ્રવીણ પટેલ
જવાબઃ વ્યક્તિ પોતાના વિલ થકી સગીર વારસદારોનાં હિતોનું રક્ષણ કરવા ગાર્ડિયન એટલે કે વાલીની નિમણૂક કરી શકે છે. આવા નિમણૂક કરાયેલા વાલી ઉપર સગીરની સારસંભાળ રાખવાની તથા તેના હિતોનું રક્ષણ કરવાની જવાબદારી રહે છે. ઘણા વ્યકેતિઓ પોતાના વારસદારો, મિત્ર, સંબંધીઓ અથવા ધર્માદાના હેતુઓ માટે વિલ મારફત ટ્રસ્ટની રચના કરે છે. 

પ્રશ્નઃપઃ વિલ બનાવ્યા બાદ તેમાં સુધારા-વધારા કરી શકાય ? અથવા નવું વિલ બનાવી શકાય ? # નિકેશ પટેલ
જવાબઃ કોઈપણ વ્યકિત ઈચ્છે તેટલીવાર વિલ બનાવી શકે છે અથવા તો નાના મોટા સુધારાઓ, વધારાઓ/ફેરફારો કોડીશીલ મારફત કરી શકે છે. કોડીશીલ એ મૂળ વિલને સંલગ્ન હોય છે પરંતુ જ્યારે પણ વ્યક્તિ એક વખત વિલ બનાવ્યા બાદ નવું વિલ બનાવે ત્યારે તેને વિલમાં સ્પષ્ટ ઉલ્લેખ કરવો જોઈએ કે આ તેનું છેલ્લું વિલ છે. તથા આગળના બનાવેલાં તમામ વિલ રદ પાત્ર ગણાશે, કારણ કે છેલ્લું વિલ જ કાયદા મુજબ માન્ય ઠરે છે.

પ્રશ્નઃ૬: ભારત બહાર અન્ય દેશોમાં રહેલી મિલકતોના વારસાઈ હક્કો વિલ મારફત આપી શકાય ? # વિનિતા સોતાની
જવાબઃ હા, વિદેશમાં રહેલી મિલકતોના હકકો મેળવવાની પ્રક્રિયા જે તે દેશના સ્થાનિક કાયદાઓ મુજબ પૂર્ણ કરવામાં આવતી હોય છે. આથી સામાન્યતઃ વ્યક્તિએ વિદેશી મિલકતો માટે અલગ-અલગ વિલ બનાવવાં જોઈએ. આવી રીતે બનાવેલાં વિલ [નકરંટ વિલ્સ કહેવાય અને તેઓ એકબીજાથી અલગ તથા સ્વતંત્ર ગણાય, જો આવાં વિલ એકબીજાની સાથે સંકળાયેલા ન હોય.

પ્રશ્નઃ૭ઃ મુસ્લિમોના વિલ અંગે કઈ કઈ વિશેષ જોગવાઈઓ રહેલી છે? 
# રહીમ પઠાણ, એડવોકેટ
જવાબઃ મુખ્યત્વે મુસ્લિમ ધર્મના લોકો  અંગે વિલ અને વારસાઈ બાબતના કાયદાઓ  એટલે કે પર્સનલ લો મુજબ વ્યવસ્થા થાય છે તથા અમુક જ બાબતોએ તેઓને ભારતીય વારસાઈનો કાયદો એટલે કે ઈન્ડિયન સક્સેશન એકટ લાગુ પડે છે. સામાન્ય રીતે કોઈપણ મુસ્લિમ વ્યક્તિ પોતાની કુલ સંપતિના મહત્તમ ૧/૩ હિસ્સા માટે જ વિલ બનાવી શકે. બાકી રહેલા ૨/૩ ભાગની મિલકતોની વારસાઈ શર્રિયતના કાયદા મુજબ કરવામાં આવે છે.

પ્રશ્નઃ૮ઃ પારસી, ખ્રિસ્તી તથા યહુદીઓ માટે વિલ અંગેની કઈ કઈ વિશેષ જોગવાઈઓ છે? # એઝાઝ શેખ, એડવોકેટ
જવાબઃ ક્રિશ્ચિયન અને પારસી કોમમાં લગ્ન થવાથી વિલ રદબાતલ ઠરે છે અને નવું વિલ બનાવવું આવકારદાયક છે. પારસી વ્યકિત પોતાની સંપૂર્ણ મિલકત વિલ મારફત દાન ધર્માદામાં આપી શકે છે.

પ્રશ્નઃ૯ઃ જ્યારે વિલ બનાવવામાં ન આવેલાં હોય ત્યારે વારસદાર નકકી કરવાની કેવી પદ્ધતિ હોય છે ? # મુકેશ દેસાઈ, એડવોકેટ
જવાબઃ જયારે ગુજરનાર વ્યક્તિએ કોઈ વિલ બનાવેલું ન હોય તેવા સંજોગોમાં જો ફક્ત જંગમ મિલકતો હોય તો વારસદારોએ કોર્ટ પાસેથી વારસાઈ સર્ટિફિકેટ મેળવવાનું રહે છે પરંતુ જ્યારે સ્થાવર મિલકતો પણ હોય તેવા સંજોગોમાં વારસદારોએ લેટર્સ ઓફ એડમિનિસ્ટ્રેશન મેળવવાનો રહે છે.

પ્રશ્નઃ૧૦: વારસદાર તથા નોમિની વચ્ચે શું ફરક હોય છે ? # રીષભ નાગર, એડવોકેટજવાબઃ નિમણૂક થયેલ નોમિની એ ફક્ત ગુજરનાર વ્યકિતનો ટ્રસ્ટી કહેવાય છે, જેને ગુજરનાર વ્યકિતની તમામ માલ મિલકતો તેના વારસદારોને સોંપવાની રહે છે, પણ કંપનીના શેર-સંપત્તિમાં નોમિની જ વારસદાર ગણાય છે.
(નોંધ:-જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો ‹નવગુજરાત સમય› ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

 

વીલ યાને વસિયતનામું તેમજ દત્તક લેવાના અધિકારપત્રની રજીસ્ટ્રેશન એક્ટની જોગવાઈઓ

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

- વીલ યાને વસિયતનામું ફરજીઆત રજીસ્ટ્રેશન કરાવવાની જરૂર નથી

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

રજીસ્ટ્રેશન એક્ટ-૧૯૦૮ ભારત સરકારનો કાયદો છે અને આ કાયદાની કલમ-૧૭માં જે જુદા જુદા વ્યવહારો છે અને ખાસ કરીને સ્થાવર મિલકતની વેચાણ, તબદીલી, ગીરો વિગેરે જે મુખ્યત્વે ફરજીયાત નોંધણીને પાત્ર છે. જ્યારે કલમ-૧૮માં મરજીયાત રજીસ્ટ્રેશનના દસ્તાવેજોની જોગવાઈ છે તેમાં દા.ત. વીલ ફરજીયાત રજીસ્ટ્રેશન કરાવવું જરૂરી નથી. વીલ એક એવો દસ્તાવેજ છે કે જે કોઈપણ વ્યક્તિ સાવધ અવસ્થામાં સ્વપાર્જીત મિલકતનું હસ્તાંતરણ તેના મૃત્યુબાદ અમલમાં આવે તે રીતે વસીયતનામું કરવામાં આવે છે અને કોઈપણ બે સાક્ષીઓની ઉપસ્થિતિમાં કરેલ હોવંછ જોઈએ. આ વીલ માટેના પાયાના તત્વો છે. જેમ જણાવ્યું તેમ વીલ મરજીઆત નોંધણીને પાત્ર છે, તેમ છતાં કોઈ વ્યક્તિ રજીસ્ટ્રેશન કરાવવા માંગતા હોય તો ઉપર જણાવેલ બાબતો સંતોષાતી હોય તો સબંધિત વિસ્તારના નોંધણી રજીસ્ટ્રેશન પાસે નોંધણી કરાવી શકે છે. રજીસ્ટ્રેશન કાયદાની કલમ-૪૦ અને નિયમ ૭૧ થી ૭૭માં અને તે મુજબ વીલ કરનાર અથવા તેના મૃત્યુ પછી વીલ હેઠળ એક્જીક્યુટર તરીકે અથવા બીજી રીતે હક્કદાવો કરનાર વ્યક્તિ કોઈ રજીસ્ટ્રેશન અથવા સબરજીસ્ટ્રાર પાસે રજીસ્ટ્રેશન માટે તે વીલ રજૂ કરી શકે છે એટલે કે જેમ જણાવ્યું તેમ વીલ ફરજીઆતપણે રજીસ્ટ્રેશન કરાવવાની કાયદામાં જોગવાઈ નથી, પરંતુ કોઈ વસીયત કરનાર વ્યક્તિ હયાતીમાં અથવા તેનો એક્જીક્યુટર એટલે કે મૃત્યુ બાદ પણ કોઈ રજીસ્ટર કરાવવા માગતું હોય તો રજીસ્ટ્રાર સમક્ષ રજૂ કરી શકાય છે તેજ રીતે દત્તક (Adoption) લેવાનો અધિકારપત્ર કરી આપનાર વ્યક્તિ અથવા તેના મૃત્યુ પછી જેને કરી આપ્યું હોય તે વ્યક્તિ અથવા દત્તક લેવાયેલ પુત્ર / પુત્રી કોઈ રજીસ્ટ્રાર અથવા સબ રજીસ્ટ્રાર પાસે તે અધિકારપત્ર રજીસ્ટ્રેશન માટે રજુ કરી શકે છે.

રજીસ્ટ્રેશન કાયદાની કલમ-૪૧ પ્રમાણે વીલોનું અને દત્તક લેવાના અધિકારપત્રોનું રજીસ્ટ્રેશન કરતી જોગવાઈ છે અને તે મુજબ રજીસ્ટ્રાર અધિકારીને ખાત્રી થાય કે, યથા પ્રસંગે વીલ કરનારે વીલ અથવા અધિકારપત્ર કરી આપનારે, અધિકારપત્ર કરી આપેલ છે કે કેમ, વીલ કરી આપનાર અથવા અધિકારપત્ર કરી આપનાર વ્યક્તિ મૃત્યુ પામેલ છે કે કેમ અને વીલ અથવા અધિકારપત્ર રજૂ કરનાર વ્યક્તિ કલમ-૪૦ હેઠળ તે અધિકારપત્ર રજૂ કરવા હક્કદાર છે, તો વીલ અથવા દત્તક લેવાનો અધિકારપત્ર રજૂ કરવાને હક્કદાર હોય તે અન્ય કોઈ વ્યક્તિએ રજીસ્ટ્રેશન માટે રજૂ કરેલ સદર વીલ અથવા દત્તક લેવાનો અધિકારપત્ર રજીસ્ટ્રારે રજીસ્ટ્રર કરી આપવાની જોગવાઈ છે. વીલ અને વસીયતનામાની મૂળ કાયદાકીય જોગવાઈઓ ભારતીય વારસા અધિનિયમમાં છે. (Indian Succession Act) જેમાં વીલની કાયદેસરતાના તત્વો, પ્રોબેટ વિગેરે આ લેખમાં આપણે રજીસ્ટ્રેશન કાયદા અન્વયે વીલના રજીસ્ટ્રેશન અને અધિકારપત્રોની બાબતોનું આલેખન કરીએ છીએ. આ કાયદામાં વીલ જે કરવામાં આવે તે સામાન્ય રીતે જેણે વીલ (Execute) કર્યુ હોય તેની custody માં હોય છે અથવા વીલના અમલ માટે પણ એડમીનીસ્ટ્રેટર નિમવામાં આવતા હોય છે. જે વીલ કરવામાં આવે તેને રજીસ્ટ્રાર કચેરીમાં અનામત મૂકવાની પણ રજીસ્ટ્રેશન કાયદાની કલમ-૪૨ થી ૪૫ સુધી જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલ છે અને તે મુજબ વીલ યાને વસીયતનામું કરનાર કોઈ વ્યક્તિ પોતાનું વીલ સીલબંધ કવરમાં મૂકી તેના ઉપર પોતાનું નામ અને કોઈ એજન્ટ હોય તો તેનું નામ અને દસ્તાવેજ કેવા પ્રકારનો છે તેવી વિગતોનું વર્ણન કરી તે વીલ કોઈ રજીસ્ટ્રાર પાસે પોતે અથવા અધિકૃત કરેલ એજન્ટ મારફત અનામત મૂકવાની જોગવાઈ છે અને આવું વીલ જ્યારે રજીસ્ટ્રાર સમક્ષ રજૂ થાય ત્યારે રજીસ્ટ્રારને એ ખાત્રી કરવાની છે કે વીલ રજૂ કરનાર વ્યક્તિ પોતે વીલ કરનાર અથવા તેનો એજન્ટ છે ત્યારબાદ રજીસ્ટરના નિયત નમુના નં.૫ માં વીલના કવર ઉપર જે વિગતો લખી હોય તેની નોંધ કરવાની છે અને રજીસ્ટરમાં વીલ રજૂ કરવાનો અને મળ્યાનો સમય, તારીખ, મહિનો અને વર્ષની હકીકત તે સાથે વીલ રજૂ કરનાર અને તેના એજન્ટની ઓળખ આપનાર વ્યક્તિઓના નામ કવરના સીલ ઉપર વાંચી શકાય તે મુજબ નોંધ કરવાની છે. ત્યારબાદ રજીસ્ટ્રારે તેમની કચેરીના ફાયરપ્રુફ સલામત પેટીમાં વીલ અનામત સ્વરૂપે રાખવાનું છે. આ જોગવાઈઓ વીલ અનામત રાખવાની છે, તેજ રીતે રજીસ્ટ્રેશન કાયદાની કલમ-૪૪માં વીલનું સીલબંધ કવર પરત લેવાની પણ જોગવાઈઓ કરવામાં આવેલ છે અને તે મુજબ જેણે કવર અનામત મુક્યું હોય તે વીલ કરનાર તે કવર પાછું લેવા ઈચ્છતો હોય તો જે રજીસ્ટ્રાર પાસે અનામત મૂક્યું હોય તે રજીસ્ટ્રારને જાતે અથવા અધિકૃત કરેલ એજન્ટ મારફત અરજી કરવાની છે અને રજીસ્ટ્રારને એ ખાત્રી થાય કે વીલ કરનાર વ્યક્તિ અથવા તેનો એજન્ટ તેજ છે, ત્યારપાદ વીલનું કવર પરત આપવાની જોગવાઈ છે.

હવે એવું પણ બને કે વીલ અનામત મૂક્યું હોય તે દરમ્યાન વીલ કરનારનું મૃત્યુ થાય તો કલમ-૪૫ હેઠળ જે રજીસ્ટ્રાર પાસે વીલ અનામત મૂકવામાં આવ્યું હોય તે રજીસ્ટ્રારને અરજી કરવાની છે અને વીલ કરનાર મૃત્યુ પામ્યો છે તેના આધાર પુરાવાની દા.ત. મરણનો દાખલો ખાત્રી કર્યા બાદ જે અરજદારે અરજી કરી છે તેની હાજરીમાં કવર ખોલવાની જોગવાઈ છે અને તેના કવર ઉપરની નોંધોની વિગતો રજીસ્ટરમાં નોંધવાની છે અને ત્યારબાદ તેની નકલ કરી લેવામાં આવ્યા બાદ અસલ વીલ ફરી અનામતમાં રાખવાનું છે. આ ઉપરાંત વીલ અંગે જ્યારે કોઈ કોર્ટમાં વિવાદ થાય અથવા પ્રોબેટના હેતુ માટે કે વીલના વહીવટ અંગે કાનુની કોર્ટમાં વીલ રજૂ કરવાનો આદેશ કરવામાં આવે ત્યારે સબંધિત કોર્ટમાં રજૂ કરવા માટે આ કાયદાની જોગવાઈઓનો બાધ નડતો નથી. 

આમ વીલ કર્યા પછી વીલને અનામત રાખવાની જોગવાઈઓ રજીસ્ટ્રેશન કાયદામાં કરવામાં આવી છે તે સ્વાભાવિક રીતે આમ જનતાને જાણકારી હોતી નથી, જેથી આજકાલ જમીન / મિલકતના વિવાદોનો વ્યાપ વધ્યો છે તેમ વીલ કર્યા બાદ પણ હિત ધરાવતા પક્ષકારો દ્વારા વીલની કાયદેસરતાને પડકારવાના કેસો પણ વધ્યા છે ત્યારે વીલના રજીસ્ટ્રેશન અંગે તેમજ તેને અનામત રાખવાની જોગવાઈઓની જાણકારી સબંધકર્તાઓને ઉપયોગી થશે. 

સુપ્રીમકોર્ટના ચૂકાદા મુજબ બિનખેડૂતની તરફેણમાં થતા વીલ ગેરકાયદેસર

ખેતીની જમીન વીલ મારફતે બિન-ખેડૂત ને તબદીલ થઇ ના શકે :સુપ્રીમ કોર્ટ

(73AA) આદિવાસી વ્યક્તિ વીલ-વસિયત થકી તેની જમીન તબદીલ કરી શકે નહીં

હિન્દૂ વીલ અંગે ની એન્ટ્રી રેવન્યુ રેકોર્ડ માં દાખલ કરવા પ્રોબેટ મેળવવું જરૂરી નથી

(વીલ)વસિયતનામાથી થતા ખેડૂતો વિરુદ્ધ સુપ્રીમ કોર્ટનો શકવર્તી ચુકાદો .PART-1 AND PART-2

 

જમીન મહેસૂલ કાયદામાં 'લેન્ડ ટાઈટલ' આપવાની જોગવાઈ કરવી જરૂરી

- ભારત સરકારે સુચવેલ જમીન ઉપરનું ટાઈટલ આપતો કાયદો ઘડવો જરૂરી

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન : એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ - ૧૮૭૯ જમીન અને જમીન મહેસૂલ નિયમન કરતો કાયદો છે, કાયદાના હાર્દ પ્રમાણે Fiscal Purpose નાણાંકીય (મહેસૂલ) હેતુ માટે છે એટલે જમીનના સર્વે અને સેટલમેન્ટ પ્રમાણે જમીનની પ્રત પ્રમાણે જમીન મહેસૂલ કેટલું લેવુ અને કોની પાસેથી લેવુ તે અંગે મહેસૂલ વિભાગનો વહીવટી ૧ થી ૧૮ નમુનાના માધ્યમથી થાય છે. જેમાં સામાન્ય પ્રજામાં ગામનો નમુનો નંબર-૬ (હક્કપત્રક) અને નમુના નં.૭/૧૨ પ્રચલિત છે અને તેનું મુખ્ય કારણ પણ એ છે કે ગામના નમુના નં.૬ કે જેનાં તમામ પ્રકારના વ્યવહાર, વેચાણ, તબદીલી કે મહેસૂલી અધિકારીઓના હુકમ થાય તેની પણ નોંધ ફેરફાર રજીસ્ટર તરીકે ઓળખાતા નમુના નં.૬માં થાય છે અને આ હક્કપત્રકમાં સબંધિત સર્વે નંબરમાં જે જે ફેરફારો થાય તે તમામ ફેરફાર નોંધોની વિગતોથી જમીન અંગેની જાણકારી મળે છે. જ્યારે નમુના નં.૭માં કબજેદાર તરીકે જમીનને લગતી તમામ માહિતી, ક્ષેત્રફળ, આકાર, કબજેદારનું નામ, જમીન નવી સત્તા પ્રકાર છે કે જૂની સત્તા પ્રકાર છે તેનો ખ્યાલ આવે છે. આમ આ બંને નમુના જમીન ધારકો માટે અગત્યના છે. બીજું કે હક્કપત્રકની નોંધોના ફેરફાર વિરૂધ્ધનું પુરવાર ન થાય ત્યાં સુધી માન્ય રાખવાના છે. (Unless Contrary Proved) અને આ ફેરફારો સબંધિત કોઈને તકરાર / વાંધો હોય તો કલેક્ટરથી શરૂ કરી - મામલતદાર કક્ષા સુધી અપીલ / રીવીઝન થઈ શકે છે અને સૌથી મહેસૂલી બાબતોમાં સર્વોચ્ચ અપીલીય / રીવીઝન ધરાવતી સરકારની સત્તા ભોગવતા તરીકે સચિવ (અપીલ્સ) મહેસૂલ વિભાગ છે. જ્યારે ગણોતધારો / સિલીંગ વિગેરે બાબતોમાં ગુજરાત જમીન મહેસૂલ પંચ છે. (GRT)

જ્યારે જમીન / મિલ્કત અંગે માલિકીપણાનો વિવાદ થાય ત્યારે માલિકીહક્ક નક્કી કરવાની સત્તા સિવિલ કોર્ટને છે. આમ જમીન મહેસૂલનું રેકર્ડ કબજેદારના હક્ક નક્કી કરતું વ્યવસ્થાતંત્ર છે. હવે જમીન મહેસૂલના ટાઈટલના કાયદેસરના હક્કના મુદ્દા ઉપર આવીએ તો સરકારે આજકાલ મોટાભાગના વ્યવહારો કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવાના ભાગરૂપે ઓનલાઈન પધ્ધતિ અપનાવવામાં આવી છે. જેમાં જમીન / મિલ્કતના વ્યવહારો માટે 'ઈ ધરા' કેન્દ્રમાં ફેરફારની અરજી કરવી પડે છે તે સાથે સરકારે બિનખેતી / શરતફેરની પરવાનગી, 'ખેડુત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર' મેળવવા માટે 'ઓનલાઈન' પધ્ધતિ કરવામાં આવી છે. આ ઓનલાઈન પધ્ધતિમાં તમામ પ્રકારના પુરાવા રજૂ કરવાની અને સાબિત કરવાની જવાબદારી અરજદાર / કબજેદાર ઉપર છે અને તે ઉપરાંત મારી સમક્ષ જે મોટાપાયે રજૂઆતો થઈ છે તેમાં વડીલોપાર્જીત ખેડૂત હોવા છતાં પેઢીનામામાં જણાવ્યા છતાં ઉત્તરોત્તર લોહીના સબંધો હોવા છતાં, ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર સરળતાથી મળતાં નથી. આ તમામ પ્રકારની નોંધો તેમજ અગઉની નોંધો મહેસૂલીતંત્ર દ્વારા પ્રમાણિત કર્યા હોવા છતાં, પાછલા તબક્કે નોંધો રીવીઝનમાં લેવાનું કારણ બતાવીને નામંજૂર કરવામાં આવે છે. આજ રીતે બિનખેતીના કિસ્સામાં ૧૯૫૧થી એટલે કે મહેસૂલી રેકર્ડની નોંધો રજૂ કરવાનું જણાવવામાં આવે છે અને ઓનલાઈન પધ્ધતિમાં અરજી કરવાની જોગવાઈ કરી હોવા છતાં પાછળથી હાર્ડ કોપી પણ રજૂ કરવા જણાવવામાં આવે છે અને બિનખેતીની પરવાનગીઓ ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર, સીલીંગ કેસ, સ્ટેમ્પ ડયુટી, બિનખેડુત / ખેડુત હોવાની નોંધોની ચકાસણી વિગેરે બાબતો રજૂ કરીને બિનખેતીની પરવાનગીઓ નામંજૂર કરવામાં આવે છે. આમ એકબાજુ સરળીકરણ કરવાની વાતો કરવામાં આવે છે. જ્યારે વાસ્તવિક રીતે જોવામાં આવે તો ઉપર જણાવેલ સ્થિતિ પ્રવર્તે છે અને મહેસૂલી રેકર્ડ, મહેસૂલ વિભાગના અધિકારીઓની કસ્ટડીમાં તેમજ મહેસૂલીતંત્ર દ્વારા જે નોંધો / હુકમો કરવામાં આવે છે તેઓ દ્વારા પાછળથી જ્યારે બિનખેતી કરાવવાના તબક્કે કે હેતુફેર / નવી શરતની જમીનોમાં મંજૂરી માંગવામાં આવે છે ત્યારે જુદા જુદા મુદ્દા ઉભી કરીને નામંજૂર કરવામાં આવે છે.

ઉપર્યુક્ત પરિપ્રેક્ષ્યમાં ભારત સરકારે પણ ઘણા વર્ષો પહેલાં 'Right to Land Title' કાયદો ઘડવા જણાવેલ છે. આ અંગે રાજસ્થાન, આંધ્રપ્રદેશ તેમજ અન્ય રાજ્યોએ આવા કાયદા ઘડીને લેન્ડ ઉપરનું ટાઈટલ આપવાનો અધિકારી આપેલ છે. અત્યારે આપણે કોઈ એડવોકેટ કે RERAની પરવાનગી મેળવતી વખતે એડવોકેટનું ટાઈટલ સર્ટિફીકેટ રજૂ કરવું પડે છે અને આ મેળવવામાં અરજદારે ખર્ચ / ફી ચૂકવવી પડે છે અને જ્યારે રાજ્ય સરકાર ૧૯૫૧થી મહેસૂલી રેકર્ડની ઉતારા રજૂ કરવાનું અરજદારને જણાવે અને જ્યારે આ રેકર્ડ મહેસૂલી તંત્ર પાસે રેકર્ડ નિભાવવાના ભાગરૂપે છે ત્યારે સરળતાથી સાચા કબજેદારો / ખેડૂત ખાતેદારાનો કિસ્સામાં 'લેન્ડ ટાઈટલ' આપવાની જોગવાઈ કરતો કાયદો હાલના જમીન મહેસૂલ કાયદામાં હક્કપત્રકના ચેપ્ટર-૧૦માં જ કરી શકાય તેમ છે અને આ ઉપરાંત જમીન મહેસૂલ કાયદામાં જ ખેડૂત ખાતેદારને ખાતાવહી આપતી કાયદાકીય જોગવાઈ છે અને આ ખાતાવહી 'જમીનના ટાઈટલ' જેવી જ ગરજ સારે તેમ છે પરંતુ રાજ્ય સરકારનો મહેસૂલ વિભાગ ખેડૂતોને ખાતાવહી આપવાની કામગીરી કરતી નથી, જો આ કરવામા આવે તો રાજ્ય સરકાર જે મહેસૂલીતંત્રમાં લોકાભિમુખ વહીવટના ભાગરૂપે સરળીકરણ કરવા માંગે છે તે સાચા આર્થમાં થશે બાકી હાલ મારી પાસે જે જાણકારી છે તે મુજબ હાલ ઉપર્યુક્ત વર્ણવેલ કિસ્સાઓમાં બિનખેતીની પરવાનગી અને ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર મેળવવામાં વધારે મુશ્કેલીઓ પડે છે અને સરકારે મહેસૂલી રેકર્ડની જવાબદારી લેવાના બદલે અરજદાર ઉપર જવાબદારી (Onus) નાખવામાં આવે છે. જેથી 'Right to Land Title' કાયદો ઘડવાથી મહેસૂલી વહીવટ લોકભાગ્ય બનશે.

73AA મિલ્કતનું વેચાણ

 

વેચાણ દસ્તાવેજ રદ કરવાની સત્તા કોને છે?

"73AA મિલ્કતનું વેચાણ કલેક્ટરશ્રીની મંજૂરી વિના થયું હોય તો શું થાય ?" : નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

73AA વાળી મિલકતનું વેચાણ થઈ શકે ?? / LAND LAWS JUDGEMEN

किसने कहा की आदिवासी की जमीन कोई बिनआदिवासी नहीं खरीद शकता ! जानिए क्या कहता है कानून ! Amit Raval !

CNT ACT, CNT ACT 1908, आदिवासी की ज़मीन कौन खरीद सकता है I CNT Act kya hai,आदिवासी ज़मीन

73AA હેઠળની જમીન બાપ-દાદાએ વેચી હોય તો કઈ કાયદાકીય કાર્યવાહી કરી શકાય ?

#ભરૂચ #આદિવાસી ની #73AA જમીન સંપાદન સામે જમીન આપવા ગુજરાત હાઇકોર્ટ દ્વારા હુકમ કરવામાં આવ્યોઆદિવાસીની જમીનમાં હક કમી કરવાની તથા તબદીલ કરવાની સત્તા કોની પાસે હોય છે ?