કોઇ મિલકતની કસ્ટડી લેવી અને પઝેશન લેવું એ બે વચ્ચે શો તફાવત છે

 

મિલકત તબદીલી અધિનિયમ મુજબ સ્થાવર મિલકતના વ્યવહારો અંગેનાં કેટલાક કોર્ટ જજમેન્ટસ

તમારી જમીન, તમારી મિલકત | 

નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

thelaw_office@yahoo.com
 

મિલકત તબદીલી અધિનિયમ-૧૮૮૨ ની જુદી જુદી કલમોની જોગવાઈમાં પક્ષકારો વચ્ચેના સ્થાવર મિલકતના વ્યવહારો અંગે ઉચ્ચ ન્યાયાલયો અને સુપ્રીમ કોર્ટના કેટલાક જજમેન્ટસ અંગે આ લેખમાં જાણીશું.

(1) ક્લમ ૨૨(૨) મુજબ કબજો સોંપવાનો હુકમ કરવાની સત્તા :  એક કેસમાં પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા કરારનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું કરવામાં આવ્યું હતું. હુકમનામામાં કબજો સોંપવા અંગે કોઈ વિગતો આપવામાં આવી ન હતી. જ્યારે આવું હુકમનામું બજવવા માટેની દરખાસ્ત કરવામાં આવે ત્યારે દરખાસ્ત ચલાવતી નામદાર કોર્ટને ૧૯૬૩ ના અધિનિયમની કલમ ૨૨(૨) મુજબ કબજો સોંપવાનો હુકમ કરવાની સત્તા છે. સુધારા માટેની અરજી કરવામાં આવી ન હોય, તો પણ નામદાર કોર્ટ કબજા માટેની દાદ મંજુર કરી શકે છે. જો દાવામાં સવાલવાળા કરારનો અમલ કરવા માટેનું હુકમનામું કરવામાં આવ્યું હોય. (AIR 2012 Madras 105)

(2) કબજો સોંપવાની કોઈ દાદ ના માગવામાં આવી હોય, તો પણ હુકમનામાધારકને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો :  પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા મિલકતના વ્યવહારના અમલ કરાવવા માટેના દાવામાં હુકમનામું થયેલું હતું અને નામદાર કોર્ટની કાર્યવાહીથી વાદીની તરફેણમાં વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવ્યો હતો. કોર્ટની એ ફરજ બની રહે છે કે સવાલવાળા હુકમનામાની બજવણીમાં ખરીદનાર વ્યકિતને દાવાવાળી મિલકતનો કબજો મળે. નિર્દિષ્ટ રાહત અધિનિયમની કલમ-૨૨ મુજબ કબજો સોંપવા માટેની કોઈ દાદ કરવામાં આવી ન હોય, તો પણ હુકમનામાધારકને સવાલવાળી મિલકતનો કબજો સોંપવાનો રહે છે. (AIR 2010 Jarkhand 151)

(3) ક્લમ ૫૫(%) (બી) હેઠળ ઊભો થતો બોજો :  જ્યારે કોઈ કરાર હેઠળ કોઈ વ્યકિત સવાલવાળી મિલકત ખરીદવા માગે ત્યારે ખરીદનાર વ્યકિતનો તે કરાર અંતર્ગત બોજો યાને ચાર્જ રહે છે. આવો બોજો ખરીદનાર વ્યકિત અવેજની રકમ અગર અવેજ પેટે કોઈ રકમ ચૂકવે ત્યારથી શરૂ થાય છે. પાછળથી પક્ષકારો વચ્ચે કોઈ સમાધાન થયું હોય અને વેચનાર વ્યક્તિએ સવાલવાળી મિલકત પર માલિકીહક્ક ગુમાવ્યો હોય ત્યારપછી પણ આ અધિનિયમની કલમ ૫૫(૬) (બી) હેઠળ ખરીદનાર વ્યકિતનો કાયદા હેઠળ ઉભો થતો બોજો યાને Statutory charge ઊભો રહેતો નથી. (AIR 2012 Kerala 87)

(4) બાનાખતના આધારે મિલકતમાં માલિકીહકક મળતો નથી :  પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા વ્યવહાર મુજબ સવાલવાળી મિલકતના માલિકને તે મિલકતમાંથી જે કંઈ લાભ ઉપજ થાય તે મેળવવાની શરત હતી. સવાલવાળા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કરવામાં આવ્યો. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે ફક્ત બાનાખતથી ખરીદનાર વ્યક્તિને સવાલવાળી મિલકતમાં માલિકીહક્ક મળતો નથી. આવો કરાર થયા પછી મિલકતના માલિકીહકક જે તે મિલકતના માલિક પાસે જ રહે છે. આમ, મિલકત ખરીદનાર વ્યકિતએ જેની પાસે સવાલવાળી મિલકતનો ભાડુઆત તરીકે કબજો હોય તેણે મિલકતના માલિકને ભાડું ચુકવવાનું રહે છે. (AIR 2002 Karnataka 416)

(5) વેચાણ દસ્તાવેજ કરાવી આપવાના દાવામાં હુકમનામું : વાદીએ મિલકત અંગે પ્રતિવાદી સામે વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા માટે દાદ માગેલ અને તે મુજબનું હુકમનામું કરી આપવામાં આવ્યું હતું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે જ્યારે વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા માટેનું હુકમનામું કરી આપવામાં આવે ત્યારે એમ માની શકાય કે પ્રતિવાદીએ દાવાવાળી મિલકતનો કબજો વાદીએ સોંપવાનો રહે છે. જ્યારે દરખાસ્ત કરવામાં આવી ત્યારે પ્રતિવાદીને હુકમનામાધારકને કબજો સોંપવા માટે હુકમ કરી શકાય છે.  (AIR 2007 Andhra Pradesh 35)

(6) ખેતીની જમીનનો વેચાણ કરાર, કરાર અધિનિયમની કલમ ૨૩ની જોગવાઈઓ હેઠળ જાહેર નીતિની વિરુદ્ધ ગણાય નહીં :     ગણોતધારાની કલમ ૬૩ અને ૬૪ નો ભંગ થતો હોય અને ખેતીની જમીન વેચવામાં આવી હોય ત્યારે સવાલવાળી જમીનની ખરીદકિંમતની રકમ જપ્ત કરવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી હતી. તે મુજબ જો વેચાણ રદ થાય તો ખરીદનાર વ્યકિતને ચુકવેલી રકમ પરત કરવાની હતી. તેથી ખરીદકિંમતની રકમ જપ્ત કરવાની જોગવાઈ કાયદેસર ગણાય. ખેતીની જમીનના વેચાણ અંગેનો કરાર થયેલ તે કરાર અધિનિયમ, ૧૮૦૨ ની કલમ ૨૩ ની જોગવાઈઓ હેઠળ જાહેર નીતિની વિરુદ્ધ ગણાય નહિ. ગણોતધારાની કલમ ૬૩ અને %૪ વેચાણ અંગેના કરાર અંગે પ્રતિબંધ મૃક્તી નથી. આમ, કોર્ટે ઠરાવ્યું કે, આવી જમીન ખરીદનાર વ્યકિતને અવેજની રકમ પરત મળવાપાત્ર છે. આ અધિનિયમની કલમ પપ માં પરોક્ષ રીતે એવું ફલિત થાય છે કે જો સવાલવાળો વ્યવહાર રદ થાય તો પરિસ્થિતિ પુનઃસ્થાપિત કરવાની રહે. જ્યારે આવો કરાર શરતી કરાર હતો અને કલેક્ટરની પરવાનગી મળ્યાથી તેનો અમલ કરવાનો હતો. તેથી આવા કરારને  પ્રતિબંધિત કરાર કહેવાય નહીં. (1972 GLR 343)

(7) કસ્ટડી અને પઝેશન વચ્ચેનો તફાવત :  કસ્ટડી અને પઝેશન એ બન્ને વચ્ચે તફાવત છે. કોઈપણ કબજો ધરાવવાનો હક્ક ન હોય અને મિલકતની કસ્ટડી હોય, તો તે કસ્ટડી કહેવાય. આ કિસ્સામાં પ્રતિવાદી એજન્ટ તરીકે કામ કરતા હતા. પાછળથી તેણે પોતે સવાલવાળી જમીનનો કબજો ધરાવતો હોવાનો દાવો કર્યો અને સવાલવાળી જમીન વેચાણ રાખવાના હકક હોવા છતાં પોતે સવાલવાળી (મિલકતનો કબજો ધરાવે છે તેવું જણાવ્યું. કોર્ટે ઠરાવ્યું કે આવી રીતે કોઈપણ કબજો ધરાવવાના હકક સિવાય મિલક્ત પર રહેવું તે ફક્ત કસ્ટડી જ કહેવાય અને તેના આધારે કોઈ માલિકીહકક મળવાપાત્ર નથી.

(8) ખરીદનારે પૂરેપૂરી અવેજની રકમ ના ચૂકવી હોય, તો બાકીની રકમ જેટલો મિલકત પર બોજો રહે છે. જ્યારે કોઈ વ્યકિતએ વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપ્યો હોય અને મિલકત ખરીદનારને તબદીલ થઈ ગયેલી હોય પણ ખરીદનાર વ્યક્તિએ અવેજની પૂરેપૂરી રકમ વેચનારને ચૂકવેલ ન હોય, તો વેચનારનો બાકીની રકમ જેટલો જે તારીખે કબજો સોંપવામાં આવ્યો હોય તે તારીખથી સવાલવાળી મિલકત ૫૨ Statutary charge યાને બોજો રહે છે. (AIR 1999 SC 1441: 1999 (3) SCC 573) 

(9) કરારની શરત મુજબ રકમ લઈને મિલક્ત પરત વેચાણ કરી શકાય : જ્યારે મિલકત ફરીથી પરત તબદીલ કરવાનો કરાર (Agreement of reconyance)  કરવામાં આવે ત્યારે તેવો કરાર સમયબદ્ધ કરાર હોય છે યાને (Time is essence of contract) વાદીએ નાદારીની અરજી કરેલી અને તેણે વેચાણખતમાં જણાવવામાં આવેલ સમયગાળામાં તેણે તેનો વિકલ્પ વાપર્યો ન હતો. સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, મિલકત વેચાણ રાખનાર વ્યકેત પ્રતિવાદીએ વાદી પાસેથી કરારમાં જણાવ્યા પ્રમાણે રકમ લઈ જે-તે મિલકત વાદીને ફરીથી પરત વેચાણ (Reconvey) કરી આપવી પડે.

(10) બાનાખતની અવગણના કરીને મિલકત વેચાણથી આપવામાં આવે, તો અપીલ તબક્કે પણ કબજા અંગેની દાદ મંજૂર કરી શકાય :  વેચાણ આપનાર વ્યકિતએ અગાઉ થયેલા બાનાખતને અવગણીને સવાલવાળી મિલકત વેચાણથી આપી, સર્વોચ્ચ અદાલતે ઠરાવ્યું કે, આવા કિસ્સામાં અપીલના તબકકે પણ કબજા અંગેની દાદ મંજુર કરી શકાય. (AIR 1982 SC 818)

(11) વ્યવહારની જાણ સિવાય મિલક્ત ખરીદી હોય, તો બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું મળવાપાત્ર છે :  વાદીએ બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટે દાવો કર્યો. સવાલવાળી મિલકત ત્રાહિત પક્ષકારને વેચી દેવામાં આવી હતી. એવી દલીલ કરવામાં આવી કે ત્રાહિતને અગાઉ બાનાખત થયેલ છે તેની જાણ ન હતી. કેસની હકીકતો જોતાં જણાયેલ કે વાદી સબ-રજિસ્ટ્રારની ઓફિસમાં ગયેલા અને સવાલવાળું બાનાખત થયા અંગે તપાસ કરવા માટે અરજી આપી હતી અને તેમાં સબ રજિસ્ટ્રારે આવું બાનાખત થયાનું જણાવ્યું હતું અને આમ ત્રાહિતને કેસની હકીકતો અને સંજોગો જોતાં સવાલવાળા બાનાખતની જાણ ન હતી અને આમ તેણે આવા વ્યવહારની જાણ સિવાય મિલકત ખરીદી (Purchaser without notice) હોવાનું ગણી શકાય. આમ, વાદીને સવાલવાળા બાનાખતનો અમલ કરાવવા માટેનું હુકમનામું મળવાપાત્ર છે. (AIR 2002 SC 1711)

નોંધઃ-(જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સુચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)