10.18.2021

પ્રોબેટ આપનારી અદાલત મિલકતની માલિકીનો પ્રશ્ન નક્કી કરી શકે નહીં

 

પ્રોબેટ આપનારી અદાલત મિલકતની માલિકીનો પ્રશ્ન નક્કી કરી શકે નહીં

જયારે કોઈ વીલ યા વસિયતનામા અંગે પ્રોબેટ મેળવવાની માગણી કોર્ટ સમક્ષ કરવામાં આવેલ હોય ત્યારે તે વીલ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવેલ છે કે કેમ? અને કાયદા મુજબ તે વીલનું સાક્ષીકરણ કરવામાં આવેલ છે કે કેમ? માત્ર આવા પ્રશ્ન અંગે પ્રોબેટ કોર્ટને સંબંધ છે, પરંતુ વીલવાળી મિલકતના માલિકી અંગેની તપાસ પ્રોબેટ કોર્ટ કરી શકે નહીં. પ્રોબેટ કોર્ટ માત્ર વીલ યાને વસિયતનામું પ્રામાણિક છે કે કેમ? યાને તેની સચ્ચાઈ જાહેર કરી શકે અથવા વીલ યાને વસિયતનામું યોગ્ય રીતે અને કાયદા મુજબ કરવામાં આવેલ નથી તેવું માત્ર જાહેર કરી શકે. પ્રોબેટ કોર્ટ પોતાની હકૂમતનું વિસ્તરણ મિલકતના માલિકીમાં તપાસ કરી ન શકે. ઉપર મુજબનો સિદ્ધાંત નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ, ગુજરનારના વારસદારો અને કાયદેસર પ્રતિનિધિઓ વિરુદ્ધ વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલ, સેકન્ડ અપીલ નં. ૬૦/૧૯૯૮ના કેસમાં પ્રસ્થાપિત કરેલ છે. આ કેસની ટૂંકમાં હકીકત નીચે મુજબ છે.

સોમાભાઈ દ્વારકાદાસ પટેલ પોતાની મિલકત અંગે તા. ૦૨-૦૩-૧૯૭૪ના રોજ વસિયત યાને વીલ કર્યા બાદ તા. ૨૮-૦૪-૧૯૭૪ના રોજ અવસાન પામેલ. સોમાભાઈ પટેલના આ વીલ અંગે તેઓના પુત્ર વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલે નડિયાદ કોર્ટમાં પ્રોબેટ મેળવવા અંગેની અરજી દાખલ કરેલી. જે કામે સોમાભાઈ પટેલના બીજા પુત્ર બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ હાજર થયેલા, પરંતુ ત્યાર બાદ તેઓનું અવસાન થતાં તેઓના કાયદેસરના વારસદારો બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ વગેરે જોડાયેલા. આ વીલથી માત્ર વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલને એકલાને મિલકત આપવામાં આવેલી. આ વીલમાં બે સાક્ષીઓ દ્વારા કાયદેસર રીતે સાક્ષીકરણ કરવામાં આવેલું તેમ જ તે બોન્ડ રાઈટર દ્વારા લખવામાં આવેલું.

પ્રોબેટ અરજીના કામે હાજર થઈ સોમાભાઈ પટેલના અન્ય વારસદારોએ એવો વાંધો લીધેલ કે, સોમાભાઈ પટેલ દ્વારા કરવામાં આવેલ વીલ શંકાસ્પદ છે તેમ જ વીલ અગાઉના દિવસે લખાયેલું અને તેની ઉપર સહી તા. ૦૪-૦૩-૧૯૭૪ના રોજ કરવામાં આવેલી તેમ જ સોમાભાઈ પટેલ યાને વીલ કરનાર તંદુરસ્ત મનના ન હતા તેમ જ સોમાભાઈ પટેલ યાને વીલ કરનાર શિક્ષિત અને ભણેલી વ્યક્તિ હતા, જ્યારે વીલમાં સોમાભાઈનો અંગૂઠો કરવામાં આવેલ હતો તેમ જ સોમાભાઈ પટેલે પૂર્વજોની મિલકત અંગે વીલ કરેલ છે જે માટે વીલ કરવાનો તેઓને કોઈ હક, અધિકાર ન હતો તેમ જ વીલમાં સાક્ષી તરીકે સહી કરનારને તપાસતાં તે હિત ધરાવતો સાક્ષી હતો.

જે અંગે નડિયાદ કોર્ટે વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલની પ્રોબેટ અરજી રદ કરવાનો હુકમ કરેલો. નડિયાદ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, વસિયત કરવાનું શંકાસ્પદ હતું, કારણ કે વસિયતકર્તાએ વસિયત દ્વારા જે મિલકત આપેલી, તે માટે વસિયત કરવાની તેઓને સત્તા ન હતી તેમ જ વીલ લખ્યા પછી બીજા દિવસે તેમાં સહી કરવામાં આવેલી. આ હુકમથી નારાજ થઈ વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલે નડિયાદના પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, કેટલીક મિલકત પૂર્વજોની મિલકત હતી કે જે માટે વસિયતકર્તાને કોઈ અધિકાર ન હતો તેમ છતાં વીલના ખરાપણાં અંગે કોઈ શંકા થઈ શકે નહીં. વીલમાં અંગૂઠાની છાપ હતી, પરંતુ વીલ કરનાર ભણેલ વ્યક્તિ હતી અને સહી કરવા સક્ષમ હતા તેવો કોઈ પુરાવો નથી. વીલ તેમ જ વીલના સાક્ષી હિત ધરાવતા સાક્ષી ન હતા, કારણ કે તે સાક્ષી હિત ધરાવતા હોવા અંગે કોઈ પુરાવો પણ ન હતો. આમ પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટે નડિયાદની મૂળ કોર્ટનો હુકમ રદ કરેલો અને અરજદાર વિઠ્ઠલભાઈ સોમાભાઈ પટેલને પ્રોબેટનું પ્રમાણપત્ર મંજૂર કરવામાં આવેલ હતું અને ઠરાવેલ કે વસિયત કરનારના બાળકોને કોઈપણ મિલકત ન આપવાથી વીલ ગેરકાયદેસર થઈ જતું નથી. હાલના કેસમાં વીલ થયાનું સ્પષ્ટ રીતે પુરવાર થાય છે.

ઉપરોક્ત પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટના હુકમથી નારાજ થઈ બાપુભાઈ સોમાભાઈ પટેલ વગેરેનાઓએ ગુજરાત હાઈકોર્ટ સમક્ષ સેકન્ડ અપીલ દાખલ કરેલી. જેમાં પણ તેઓએ એવી રજૂઆત કરેલ કે, વીલવાળી મિલકત પૂર્વજોની મિલકત હતી તેમ જ વીલ જે દિવસે લખાયેલું તેમાં બીજા દિવસે સહી થયેલી અને તે અંગેના કોઈ કારણો દર્શાવ્યા નથી તેમ જ વીલમાં સહી કરનાર સાક્ષી તેમાં હિત ધરાવતો સાક્ષી છે તેમ જ સ્વસ્થ મનની વ્યક્તિ પૂર્વજોની મિલકત વસિયતમાં આપે નહીં. જે અંગે વિઠ્ઠલભાઈ પટેલ તરફથી રજૂઆત થયેલ કે, પ્રોબેટ કોર્ટ સૌપ્રથમ વસિયત કરેલ મિલકતની માલિકીની તપાસ કરી શકે નહીં તેમ જ આ સેકન્ડ અપીલ નક્કી કરવા માટે કાયદાનો એક પણ મહત્ત્વનો મુદ્દો ઉપસ્થિત થયેલ નથી.

જેમાં નામદાર હાઈકોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, પ્રોબેટ કોર્ટ વીલની સચ્ચાઈ જાહેર કરી શકે અથવા વીલ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવેલ નથી તેવું જાહેર કરી શકે. પ્રોબેટ કોર્ટ પોતાની હકૂમતનો વિસ્તરણ મિલકતની માલિકીમાં તપાસ કરી શકે નહીં. વીલ દ્વારા આપવામાં આવેલ મિલકત બાબતમાં કોઈપણ પક્ષકારો કાયદા મુજબ ઉપલબ્ધ કાર્યવાહીઓ કરવા અને પોતાનો દાવો સ્થાપિત કરવા કાર્યવાહી કરી શકે છે. આમ, નામદાર ગુજરાત હાઈકોર્ટે હાલની આ સેકન્ડ અપીલ એડમિશનના તબક્કે જ રદ કરવા હુકમ કરેલ.

આમ ઉપરોક્ત કેસ ઉપરથી સ્પષ્ટપણે ફલિત થાય છે કે, કોઈ વીલ યા વસિયતનામા અંગે પ્રોબેટ મેળવવાની માગણી કોર્ટ સમક્ષ કરવામાં આવેલ હોય ત્યારે તે વીલ યોગ્ય રીતે કરવામાં આવેલ છે કે કેમ ? અને કાયદા મુજબ તે વીલનું સાક્ષીકરણ કરવામાં આવેલ છે કે કેમ? માત્ર આવા પ્રશ્ન અંગે પ્રોબેટ કોર્ટને સંબંધ છે, પરંતુ વીલવાળી મિલકતના માલિકી અંગેની તપાસ પ્રોબેટ કોર્ટ કરી શકે નહીં. આમ છતાં મિલકતની માલિકી પ્રોબેટ કોર્ટ દ્વારા મુદ્દાના સુસંગત હકીકત તરીકે જોઈ શકે યાને જો વસિયતકર્તા અંગેનું જો વસિયત કર્યા અંગે શંકાસ્પદ સંજોગો વધુ હોય તો આવી સુસંગત હકીકત કે ગુજરનાર વસિયતકર્તાને વસિયતમાં જણાવેલ મિલકત આપવાનો કોઈ અધિકાર ન હતો તેને પ્રોબેટ કોર્ટ ધ્યાને લઈ શકે, પરંતુ મિલકતની માલિકી અને સત્તા અંગે તપાસ કરવા ક્ષેત્ર વધુ વિસ્તારતું નથી.

(સંદર્ભ : ૧૯૯૯-૨-જી.એલ.એચ. ૧૭૮)

લેખક : દિનેશ પટેલ,  રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ

સહિયારી માલિકીની મિલકતના કબજા હક બાબત

સહિયારી માલિકીની મિલકત રેવન્યુ રેકર્ડમાં કોઈ એક સહમાલિકના નામે ચાલુ હોય તેથી અન્ય સહમાલિકના હકનો ઇનકાર થયેલ છે તેમ ઠરાવાય નહીં અને આવી સહિયારી મિલકત કોઈ એક સહમાલિકના નામે ચાલતી હોવાથી જેના નામે ચાલતી હોય તેનો વિરુદ્ધ કબજો (એડવર્સ પઝેશન) ગણાય નહીં, પરંતુ એક સહમાલિકનો કબજો અન્ય સહમાલિકો વતી ગણાય તેવો સિદ્ધાંત દર્શન સિંઘ વિ. ગુજ્જર સિંઘના કેસમાં નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ તરફથી પ્રસ્થાપિત કરવામાં આવેલ છે. આ કેસની હકીકત ટૂંકમાં નીચે મુજબ છે.

બે ભાઈઓ હિરા સિંઘ અને જગજીત સિંઘ ખેતીની જમીન ધરાવતા હતા. ત્યાર બાદ બંને ભાઈઓને ખૂનના કેસમાં જેલની સજા થઈ હતી. જેલવાસ દરમિયાન જગજીત સિંઘ જેલમાંથી ભાગી છૂટયા હતા જ્યારે હિરા સિંઘને પોતાની સજામાંથી મુક્તિ મળતા હિરા સિંઘે જેલમાંથી બહાર છૂટયા બાદ તેઓની બંનેની સંયુક્ત માલિકીની જમીનનો સંપૂર્ણ કબજો હિરા સિંઘે લઈ લીધો હતો. ત્યાર બાદ સને-૧૯૨૦માં હિરા સિંઘ અવસાન પામેલા. જેનો લાભ લઈ સહહિસ્સેદારની પત્ની હરકોરબહેને જમીનનો કબજો લઈ લીધો હતો. હિરા સિંઘ દ્વારા પોતાની હયાતી દરમિયાન રૂલીયા સિંઘને દત્તક રાખેલ હતો. હિરા સિંઘના અવસાન બાદ સને-૧૯૩૦થી જમીનના રેવન્યુ રેકર્ડમાં આખી જમીનમાં યાને જગજીત સિંઘના હિસ્સા સહિતની જમીનમાં રૂલીયા સિંઘનું નામ દાખલ કરવામાં આવેલું. ત્યાર બાદ રૂલીયા સિંઘનું સને-૧૯૬૨ની સલમાં અવસાન થતાં તેમના પુત્રીના સંતાનો દર્શન સિંઘ, આલા સિંઘ અને પ્રિતમ સિંઘનું નામ આ જમીનના રેવન્યુ રેકર્ડમાં આખી જમીનમાં યાને જગજીત સિંઘના હિસ્સા સહિતની જમીનમાં તેઓનું નામ દાખલ કરવામાં આવેલું કે જેઓ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટના હાલના કેસના એપેલન્ટ છે.

આથી જગજીત સિંઘના છઠ્ઠા વર્ગના સગોત્ર એવા ગુજ્જર સિંઘ યાને નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટના હાલના કેસના રિસ્પોન્ડન્ટે તેવી એન્ટ્રીઓને ચેલેન્જ કરેલ, પરંતુ તેમની અરજી કાઢી નાખવામાં આવેલ. ત્યાર બાદ ગુજ્જર સિંઘે હિરા સિંઘના તેઓ સગોત્ર છે તેવું જાહેર કરવા તથા તેઓ બંનેના હિસ્સાની જમીન મેળવવા નામદાર સિવિલ / ટ્રાયલ કોર્ટમાં દાવો દાખલ કરેલો, પરંતુ નામદાર નીચલી કોર્ટે તેવો દાવો રદ કરેલો અને એવું તારણ આપેલું કે, "દાવાવાળી જમીનમાં રૂલીયા સિંઘ અને તેઓના ગુજરવા બાદ તેમના વારસદારો વિરુદ્ધ કબજો (એડવર્સ પઝેશન)માં હતા.

જેનાથી નારાજ થઈને ગુજ્જર સિંઘે પ્રથમ એપેલેટ કોર્ટમાં અપીલ દાખલ કરેલી. જે કામે નામદાર કોર્ટે ગુજ્જર સિંઘની અપીલ અંશતઃ મંજૂર રાખવાનો હુકમ કરેલો, પરંતુ એપેલેટ કોર્ટે માત્ર જગજીત સિંઘના હિસ્સાવાળી જમીન બાબતે જ હુકમ કરેલો. વધુમાં એપેલેટ કોર્ટે એવું તારણ આપેલ કે, પંજાબના રૂઢિગત પ્રણાલી મુજબ રૂલીયા સિંઘે હિરા સિંઘનો દત્તક પુત્ર હોય માત્ર હિરા સિંઘના હિસ્સાવાળી જમીનમાં હક મેળવવા હકદાર છે, પરંતુ દાવવાળી જગજીત સિંઘની જમીનના હિસ્સાવાળી જમીનમાં હક મેળવવા હકદાર નથી અને નામદાર નીચલી કોર્ટે જગજીત સિંઘની હિસ્સાવાળી જમીન અંગે વિરુદ્ધ કબજા (એડવર્સ પઝેશન) બાબતે કરેલ હુકમ એપેલેટ કોર્ટે રદ કરેલો. જેની સામે નામદાર હાઈકોર્ટમાં અપીલ કરવામાં આવેલી. જેમાં નામદાર હાઈકોર્ટે પણ એપેલેટ કોર્ટનો હુકમ માન્ય રાખેલો, પરંતુ નામદાર હાઈકોર્ટના હુકમની સામે હાઈકોર્ટ સમક્ષ બીજી વધારાની અપીલ લેટર્સ પેટન્ટ અપીલ દાખલ થયેલી.

જેમાં હાઈકોર્ટના હુકમમાં સુધારો કરવામાં આવેલો અને તેમાં જગજીત સિંઘના હિસ્સાવાળી જમીનમાં પ્લેન્ટિફ ગુજ્જર સિંઘ અને બીજા સગોત્ર યાને સામાવાળા નં. ૨થી ૭ વચ્ચે હિસ્સા પાડવામાં આવેલ. જેનાથી નારાજ થઈને દર્શન સિંઘનાઓએ ગુજ્જર સિંઘ વિરુદ્ધ નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ અપીલ દાખલ કરેલી.

સુપ્રીમ કોર્ટ સમક્ષ એ પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થયો કે, આ દાવાવાળી જમીનમાં રૂલીયા સિંઘ અને તેઓના અવસાન બાદ તેમના વારસદારો યાને હાલના એપેલન્ટો આ જમીનમાં સને-૧૯૩૦થી કબજામાં હતા કે કેમ ? તેમ જ તેઓના નામ મ્યુટેશન રેકર્ડમાં હતા કે કેમ ? તેમ જ જગજીત સિંઘના હિસ્સાવાળી જમીનમાં એડવર્સ પઝેશન થકી તેઓના ટાઈટલ યોગ્ય હતા કે કેમ ? નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે હાલના કેસમાં જણાવેલ કે જો કોઈ એક હિસ્સેદાર આખી જમીનના કબજામાં હોય તો તે કબજેદારનો તેવો કબજો બીજા સહહિસ્સેદાર પૂરતું એડવર્સ પઝેશન ગણાય નહીં.

સિવાય કે બીજા સહહિસ્સેદારને દૂર (Ouster) કરવામાં આવેલ હોય.

નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ એવા તારણ ઉપર આવેલ કે, કાયદાની સાચી પરિસ્થિતિ એ છે કે, સહમાલિકીની મિલકતનો કબજો કોઈ એક સહમાલિક પાસે હોય તો એવું માની લેવાય કે, તે કબજેદાર બીજા સહમાલિકો વતી તે જમીનનો કબજો ધરાવે છે. સિવાય કે અન્ય સહમાલિકના ટાઈટલનો ઇનકાર કરીને સ્પષ્ટ રીતે તેઓને દૂર (Ouster) કરી દેવામાં આવેલ હોય. વધુમાં તે જમીનના રેવન્યુ રેકર્ડમાં પણ સહમાલિકો પૈકી માત્ર એકનું જ નામ દાખલ થયેલ હોય તો પણ બીજા સહહિસ્સેદારોને દૂર કરવામાં આવેલ હોવાનું માનવામાં નહીં આવે. સિવાય કે એવી સ્પષ્ટ જાહેરાત હોય કે અન્ય સહમાલિકો તે જમીનના ટાઈટલ ધરાવતા નથી. આમ, નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે ઠરાવેલ કે હાલના કેસના એપેલેન્ટોએ સાબિત કરેલ છે કે, તેઓ જમીનમાં અવિરતપણે અને સતત કબજો ધરાવતા આવેલા છે અને નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટે એપેલન્ટોની અપીલ મંજૂર રાખી હાઈકોર્ટે લેટર્સ પેટન્ટ અપીલના કામે કરેલ હુકમ રદ કરેલો તેમ જ નીચલી / ટ્રાયલ કોર્ટનો હુકમ કાયમ રાખેલો તેમ જ પક્ષકારો વચ્ચેનો મૂળદાવો રદ જાહેર કરેલો.

આમ, ઉપરોક્ત કેસની સમગ્ર હકીકત જોતાં સ્પષ્ટ થાય છે કે, સહિયારી માલિકીની મિલકત રેવન્યુ રેકર્ડમાં કોઈ એક સહમાલિકના નામે ચાલુ હોય તેથી અન્ય સહમાલિકના હકનો ઇનકાર થયેલ છે તેમ ઠરાવાય નહીં અને આવી સહિયારી મિલકત કોઈ એક સહમાલિકના નામે ચાલતી હોવાથી જેના નામે ચાલતી હોય તેનો વિરુદ્ધ કબજો (એડવર્સ પઝેશન) ગણાય નહીં, પરંતુ એક સહમાલિકનો કબજો અન્ય સહમાલિકો વતી ગણાય.

લેખક : દિનેશ પટેલ, રેવન્યુ પ્રેક્ટીસ

જમીનના દસ્તાવેજો અને ઈ-ધરા પ્રોજેકટ

જમીન મહેસુલ અંગેની થયેલ કાયદાઓની વિગત અત્રે દર્શાવેલ છે.
  1. મોજણી અને જમાબંધી કાયદો(સ એન્ડ સેટલમેન્ટ એકટ), ૧૮૬૫ એકટ), ૧૮૬૫
  2. મોજણી અને જમાબંધી અધિનિયમ સુધારા (સર્વે એન્ડ સેટલમેન્ટ એક્ટ એમેન્ડમેન્ટ), ૧૮૬૮
  3. મુંબઈ જમીન મહેસુલ સંહિતા કોડ ધી બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડ એમેન્ડમેન્ટ), 2294
  4. મુંબઈ જમીન મહેસુલ કોડ સુધારો (ધી બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડ એમેન્ડમેન્ટ), 9693
  5. મુંબઈ જમીન મહેસુલ કોડ સુધારો (ધી બોમ્બે લેન્ડ રેવન્યુ કોડ એમેન્ડમેન્ટ), 9636. જમીન મહેસુલ દ્વારા સરકારની આવક થાય છે. જમીન એ ધરતીમાતા છે. અખાત્રીજના દિવસે ખેડૂતો ધરતી અને ખેતઓજારોની પૂજા કરી નવા વર્ષની શરૂઆત કરે છે. ખેતીની જમીન ધરાવતા ખેડૂતને જમીનના દસ્તાવેજો વિષે જાણકારી હોવી જરૂરી છે. વળી ખેતીલાયક જમીનનું ખરીદ-વેચાણ દરેક વ્યક્તિ કરી શકતી નથી. તેના માટે ખેડૂત હોવું જરૂરિયાત છે. ખેતીલાયક જમીન ધરાવતા ખેડૂતો જૂની નવી શરત મુજબ ખેડૂત હોય છે.

જૂની શરત:

જૂની શરત મુજબ વંશપરંપરાગત રીતે એટલે કે વારસામાં મળેલ જમીનના માલિક બનેલ વ્યક્તિ અથવા ગણોત વગરની વેચાતી જમીનના માલિક બનેલ વ્યક્તિ. જમીન વેચાતી લેવા માટે વ્યક્તિએ પોતે ખેડૂત હોવું જરૂરી છે.

નવી શરત :

નીચે દર્શાવ્યા મુજબ વિવિધ પ્રકારે જમીન ધારણ કરી ખેડૂત બની શકાય છે.

  1. ગણોત હક દ્વારા મળેલ જમીન વડે
  2. સરકારે સાંથણીમાં આપેલ જમીન વડે
  3. સરકારના ચાકરીયાત તરીકે મળેલ જમીન વડે
  4. ઉદ્યોગ, મીઠું પકવવા વગેરે યોજના નીચે મળેલ જમીન વડે
  5. વૃક્ષ ઉછેર મંડળી, સહકારી મંડળી વગેરેને કોતરોની જમીન સરકારે ફાળવેલ છે તેના વડે નવી શરતની જમીનમાં ફક્ત જમીન વપરાશનો હક આપવામાં આવે છે. આ જમીન વેચી શકાતી નથી કે અન્યના નામે ફેરબદલ કરી શકાતી નથી. આ માટે જમીનને જૂની શરતમાં ફેરવવી પડે છે.

આમ કરવા માટે તેમાં નીચે જણાવેલ શરતો લાગુ પડે છે.

  1. ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં ૧૫ વર્ષ કરતા વધુ વર્ષથી ગણોતીયાનો કબજો હોય તો તે જમીનના આકારના ૬૦ ગણા પટ ભરી નવી શરતની જમીનને જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય છે. આ રકમ મહેસુલના બજેટ સદરે ગામના તલાટી મારફતે ભરવાની હોય છે. ૧૫ વર્ષના કબજા દરમ્યાન શરતભંગ થયેલ નથી તે બાબતની ચકાસણી કરી જમીન જૂની શરતમાં ફેરવી આપે છે.
  2. જમીન એક ખેડૂતથી બીજા ખેડૂતને જ વેચી શકાય છે એટલે કે નવી શરતની જમીન બિનખેડૂત વેચાતી લઈ શકે નહિ.
  3. આચાર્ય વિનોબા ભાવે દ્વારા ભૂદાન ચળવળમાં મળેલ જમીન જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય નહિ.
  4. જમીન ટોચ મર્યાદા કાયદા હેઠળની જમીનને જૂની શરતમાં ફેરવી શકાય નહિ.
  5. શહેરી વિસ્તારની નવી શરતની જમીનો ખેતી માટે જૂન શરતમાં ફેરવી શકાતી નથી.

ખેતીલાયક જમીનનો ખેતી સિવાયના હેતુ માટે ઉપયોગ કરવો હોય તો બિન ખેતી પરવાનગી (N.A- નોન એગ્રિકલ્ચર પરિમશન) લેવાની રહે છે.

ખેડૂતો માટે કેટલાક મહત્ત્વના દસ્તાવેજો :

ગામનો નમૂનો ૮-અ / જમીન ખાતાવહી :

આ નમૂનામાં જમીન જે ગામની હોય તે ગામનું નામ, તાલુકો, જીલ્લો અને તેનો ખાતા નંબર તથા જમીનના કબજેદારોના નામ, બ્લોક સર્વે નંબરો, સર્વે નંબર મુજબ જમીનનું ક્ષેત્રફળ, આકાર તથા અન્ય વિગતો દર્શાવેલી હોય છે. ગામ નમૂનો ૮-અ ઉતારાની નીચે નમૂનો કઢાવેલ તારીખ અને ઉતારા ક્રમાંક લખેલ હોય છે.

ગામનો નમૂનો છે ૭ અને ૧ર:

ગામના દફતરે કુલ ૧ થી ૧૮ નમૂના હોય છે. જેમાં ખેતીને લગતા નમૂના ૭ અને ૧રને ભેગાં દર્શાવતો આ નમૂનો છે તેથી ખેડૂતોમાં ૭/૧૨ના ઉતારા તરીકે જાણીતો બનેલ છે. ઉપરના ભાગે નમૂનો ૭ તથા નીચેના ભાગમાં નમૂનો ૧૨ દેશોવેલ છે.

નમૂના-૭માં બ્લોક/સર્વે નંબર લખેલ હોય છે દા.ત. ૧૨૮૦ પૈકી. ત્યારબાદ નવી શરત કે જૂની શરતની જમીન, ખેતરનું નામ તથા અન્ય વિગતો લખેલી હોય છે જેમ કે બિનખેતી માટે પ્રીમિયમને પાત્ર, શરત ૩૩/અ અથવા અન્ય શરતો. આ વિગતોની સામી બાજુએ ગામ, તાલુકો, જીલ્લો અને પછી જમીનને લગતી વિગતો દર્શાવેલ હોય છે.

લાયક જમીનના ખાનામાં જરાયત, પિયત કે ક્યારી કે બાગાયત દર્શાવેલ હોય છે. તેની સામેની કુલ ક્ષેત્રફળ (હેક્ટર અને ચો.મી.)માં જણાવેલ હોય છે.

લાયક જમીનના કોલમમાં દશર્વિલ અન્ય વિગતો :

(૧) ક્ષેત્રફળ: જમીનનું કુલ ક્ષેત્રફળ હેક્ટર, અર, ચો.મી.

(૨) આકાર: જમીનની ઉપજશક્તિ અને ક્ષેત્રફળના આધારે મહેસુલ નક્કી કરવા માટેના નિયત સરકારી ધોરણોને અધારે જમીનનો આકાર સરકાર નક્કી કરે છે તે પ્રમાણે જમીન મહેસુલ નક્કી થાય છે.

(૩) જુડી તથા વિશેષ ધારો: આકાર મુજબ નક્કી કરેલ મહેસુલ સિવાય વધારાની વસુલાત અંગેની વિગતો જણાવેલ હોય છે.

(૪) પાણી ભાગ: સરકારી કૂવામાંથી પાણી લીધેલ હોય તો તે પેટે આપવાની રકમ પાણી ભાગ તરીકે જણાવેલ હોય છે.

તેની બાજુમાં ખાતા નં. (૮-અ મુજબ) તે ખાતામાં હિસ્સા મુજબ ક્ષેત્રફળ, આકાર અને કબજેદારનાં નામ, નામોની ઉપર નોંધ નંબરો લખેલા હોય છે. આ નંબરો હક્કપભ્રંક માં જુદા જુદા સમયે આ જમીન અંગે પાડેલ ફેરફાર નોંધોના નંબરો છે. તેની નીચે ગણોતીયા હોય તો તેની વિગત તથા તેની બાજુમાં આ જમીન ઉપર બીજા હક્કો તેમજ બોજો હોય તો તેની વિગતો જણાવેલી હોય છે.

ગણોતીયા:

જમીનની ઉપજને ગણોત કહે છે. મુળ જમીન માલિકની જમીન ખેડનાર અને તેમાંથી પેદા થયેલ ઉપજ (ગણોત) જમીન માલિકને આપે તેને ગણોતીયા કહે છે.

(ખ) બીજા હક્કો અને બીજાની વિગતો: બીજા હક્કોમાં આ જમીન બેંક અથવા અન્ય નાણાંકીય સંસ્થામાં તારણમાં મૂકી ધિરાણ લીધેલ હોય અથવા તે જમીન ઉપર કોઈ મનાઈ હૂકમ અથવા વચગાળાના હૂકમ હોય તો તેની નોંધ આ કોલમમાં કરેલી હોય છે.પહેલાના સમયમાં ખાનગી રાહે ગીરો મુક્લ જમીન હોય કે સાદો કરાર કરેલ હોય તેની પાર. નોંધ થતી તી, આજે ફક્ત રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી ગીરોખત કહેલ હોય તો તેની નોંધ કરવામાં આવે છે.

નમૂના-૭ ની નીચેના ભાગે નમૂનો ૧ર:

નમૂના-૧૨ ને ખેડૂતો પાણીપત્રક મુળ નામ પહાણી (એટલે કે તપાસ કે મોજણી) હતું જે કાળક્રમે બદલાતા પાણીપત્રક તરીકે ખેડૂતો ઓળખે છે , જે દર વર્ષે તલાટી દ્વારા વિગતો લખીને ખેડૂતને આપવામાં આવે છે. આ નમૂનામાં ખેડૂતનું નામ, જે તે ઋતુમાં પિયતનો સ્ત્રોત, જમીનમાં આવેલ વૃક્ષોની વિગતો જણાવેલી હોય છે. આ પત્રની વિગતો દર વર્ષે બદલાતી રહે છે. તેથી દરેક ખેડૂત દર વર્ષે તલાટી પાસે પાણીપત્રક લેવું જોઈએ. દરેક ગામના આ દફતરના આધારે તાલુકા કક્ષા, જીલ્લા કક્ષા , રાજ્ય કક્ષા અને દેશ ક્ષાએ પાક અંગેના અંદાજો. તૈયાર કરવામાં આવે છે. તેથી આ પ્રકારની માહિતી સચોટ રીતે અને નિયમિતપણે સરકારને મળવી જરૂરી છે. આમ ગામનું દફતર એક પાયાનું અને મહત્ત્વનું છે જે થકી જ સાચો અંદાજ મેળવી શકાય. પાકનું નામ અને ક્ષેત્રફળમાં એક જ સર્વે નંબરમાં બે અલગ અલગ પાક કર્યો હોય તો ક્ષેત્રફળ મુજબ પાકના નામ અલગ દર્શાવેલ હોય છે. ખેડની રીતમાં જાતે, ભાડેથી, ઉચ્ચ અથવા ભાગથી તથા સિંચાઈના સ્ત્રોતમાં પોતાની, બીજાનો કૂવો, નહેર, એન કે ઈલેકટ્રીક મોટર વગેરે દર્શાવેલ હોય છે પાણીપત્રકમાં ક્બજેદારનું નામ લખેલું હોય છે. જેથી જમીન ઉપર તેનો ક્બજો છે તે સાબિત કે પ્રમાદિત થાય છે. મહેસુલી કાયદા મુજબ તલાટી પાણીપત્રકમાં વાવેતરનું નિરીક્ષણ કરી સર્વે નંબરમાં તેની નોંધ કરે છે. આ નોંધમાં ચોક્સાઈ ન રાખેલ હોય તો પાક વીમાની રકમ મેળવવામાં મુશ્કેલી પડે છે. હવે ગુજરાત સરકારે કેટલાક જિલ્લાઓમાં નમૂના- અને ૧૨ ને જુદા પાડી અલગ અલગ આપવાનું શરૂ કરેલ છે. ટૂંકમાં સમયમાં સમગ્ર રાજ્યમાં આ પ્રકારે નમૂના આપવામાં આવશે. રાજ્ય સરકારે સર્વે કરી જમીનની માપણીની કામગીરી પૂર્ણ કરેલ છે. તેથી આ નમૂનામાં કબજેદારની જમીનનો નકશો તથા આકાર પણ દર્શાવવામાં આવશે.

ગામ નમૂનો - ૬ હક્ક પત્રક :

જમીન હક્કપત્રક નમૂના-૨માં જમીન અંગે સમયે સમયે થયેલ હૃક સંબંધી ફેરફાર નોંધ કરેલ હોય છે. આ નમૂનામાં ગામ તાલુકા અને જીલ્લાનું નામ, નોંધ, તારીખ અને કારના કોલમમાં વિગત આપેલ હોય છે, ફેરફાર સંબંધિત ખાતાઓનાં સર્વે બ્લોક અને પેટા હિસ્સો

તવા ખાતા નંબરની વિગતો દશાવેલી હોય છે. અગાઉ . કોઈ નોંધ નામંજૂર થયેલ હોય તો ક્રમાંક ને. અને તારીખ જણાવેલી હોય છે. છેલ્લા ખાનામાં તપાસણી કરનાર અધિકારીનો શેરો અને સહી, તારીખ અને નામ તથા હોદદો લખેલો હોય છે.

જો ખેડૂત કોઈપણ ફેરફાર નોંધ માટે નિયત ફોર્મમાં જરૂરી દસ્તાવેજો સાથે અરજી કરે તો રેકર્ડમાં તે બાબતે કાચી નોંધ કરવામાં આવે છે, અને ૩૦ દિવસ બાદ તેની પાકી નોંધ કરાય છે. આ દરમ્યાન જો ફેરફાર અંગે જરૂરી હોય તો સંબંધિત વ્યક્તિનો નોટિસ પાઠવાય છે જે જમીન મહેસુલની ભાષામાં કા.ક. ૧૩૫-ડી મુજબ નોટીસ કહેવાય છે. નોટિસ બાદ કોઈ જ વાંધો ૩૦ દિવસ દરમ્યાન લેખિતમાં ન આવે તો કાચ ફેરફાર નોંધને પાકી નોંધ કરવામાં આવે છે.

જમીન દસ્તાવેજો અંગે સરકારશ્રી દ્વારા કેટલીક ટુંકી સંજ્ઞાઓની વપરાય છે જેનો અર્થ નીચે દર્શાવેલ વિગતોથી સમજાશે :

(૧) જમીન – જમીન

() ગણત – ગણોત

(૩) નાશ - નવી શરત

(૪) જુશ – જુની શરત

(૫) પ્રસપ્ર - પ્રતિબંધિત સત્તા પ્રકાર

(૬) ૭૩એ – આદિવાસીને આપેલ સરકારી જમીન અંગે કેન્દ્ર સરકારનો કાયદો

જમીનને લગતી બાબતો અંગેના વહીવટ માટે સરકારશ્રી દ્વારા નીચે જણાવ્યા મુજબનું વહીવટી માળખું ગોઠવાયેલ હોય છે જેમાં જીલ્લા કક્ષાએ કલેકટરશ્રીથી માંડી ગામ કક્ષાએ તલાટીનો સમાવેશ થાય છે. તેનો ફલોચાર્ટ અન્ને દર્શાવેલ છે.

ઈ-ધરા / જમીન નોંધણી સંચાલન પદ્ધતિ :

રાજ્ય સરકારની આવકનો મુખ્ય સ્ત્રોત જમીન મહેસુલ છે. જમીન મહેસુલની વસુલાત માટે દફતરની જાળવણી કરવામાં આવે છે. જમીન દફતરમાં થતાં કોઈપણ જાતના ફેરફાર જેવાં કે વેચાણ, વારસાગત નામફેર, વહેંચણી, ભાડાકરાર વગેરેની નોંધ જે તે ગામના તલાટી દ્વારા કરવામાં આવતી હતી. આ પદ્ધતિ બોજારૂપ, અપારદર્શક, વ્યવહારકુશળતામાં શંકાસ્પદ અને સંચાલનમાં અઘરી હતી. ગુજરાત સરકારશ્રી, દ્વારા આઈટી ઈન્ફોર્મેશન ટેકનોલોજીનો ઉપયોગ કરીને ઈ-ધરા જમીન નોંધણી સંચાલન પદ્ધતિ અમલમાં મૂક્વામાં આવી અને તેના અમલ થકી રાજયનાં દોઢ કરોડ કરતા પણ વધુ જમીનના દસ્તાવેજોની નોંધણી કોમ્યુટરમાં કરેલ ત્યારબાદ તા. ૧-૦૪-૨૦૦૫થી રાજયનાં તમામ તાલુકાઓમાં ઈ-ધરા કેન્દ્રો ખોલવામાં આવ્યાં. આ ઈ-ધરા (જમીન નોંધણી સંચાલન પ્રવૃત્તિના) મુખ્ય હેતુઓ નીચે મુજબ છે.

મુખ્ય હેતુઓ :

(૧) ગુણવત્તાયુક્ત સેવાઓ આપવી.

(૨) ખેડૂતો તથા નાગરિકોના તેમના દસ્તાવેજો સરળ રીતે ઉપલબ્ધ કરાવવા.

(૩) સેવામાં પારદર્શિતા લાવવી.

(૪) સેવામાં વહીવટી સરળતા લાવવી.

(૫) જમીન દફતરમાં થતા સુધારાની ત્વરિત નોંધ કરવી.

(૬) લાંચરૂશ્વતથી મુકત સેવા નાગરિકોને પુરી પાડવી.

અગાઉના સમયમાં તલાટી દ્વારા હાથે લખીને વિવિધ દાખલી કે નમુના આપવામાં ઘણો સમય જતો હતો. વળી અક્ષરો પણ સારા ન હોય તો વાંચવા તેમજ તેનો અર્થ કરવામાં મુશ્કેલી રહેતી. વિશેષમાં દફતર જાળવણીમાં પારદર્શક્તા અંગેની ફરિયાદ પાર. આવતી. આ બધી મુશ્કેલીઓનું નિરાકરણ માટે ઈ-ધરા પ્રોજેક્ટનો અમલ થયો જેના કારણે પ્રિન્ટ દ્વારા સ્વચ્છ અને સુઘડ દાખલા, નમૂનો ખેડૂતો હું નાગરિકોને મળતા થઈ ગયા છે. દસ્તાવેજોની ફેરફાર નોંધ માટે પણ નક્કી કરેલા અધિકારીના અંગુઠાની છાપ દ્વારા જ કોમ્યુટરમાં ફેરફાર શક્ય બને છે પરિણામે રેકોર્ડ સાથે ચેડાં થવાની વાત એક ભૂતકાળ બની ગઈ છે. આવા ઈ-ધરા પ્રોજેકટના અમલ બદલ ગુજરાત સરકારને ઈ-ગર્વનન્સ એવોર્ડ પણ આપવામાં આવેલ છે.

હલિ ઈ-ધરા પ્રોજેકટ હેઠળ જમીન દફતરની નીચે મુજબની સેવાઓ પુરી પાડવામાં આવે છે.

  1. વેચાણ
  2. વસિયત
  3. બક્ષિસ
  4. વહેંચણી
  5. વારસાઈ
  6. જમીન ફાળવણી
  7. ભાગીદારીથી અધિકાર દાખલ
  8. હક કમી
  9. ભાડુઆત હક દાખલ
  10. ગણોત મુક્તિ
  11. બોજા દાખલ
  12. બોજા મુક્તિ
  13. ગીરો દાખલ
  14. ગીરો મુક્તિ
  15. ટકડાં ઓળખ
  16. ટુકડા કમી
  17. બિન ખેતી
  18. શારત બદલી મુદત
  19. મોજરી સુધારણા
  20. જોડાણ
  21. એકત્રીકરણ
  22. જમીન સંપાદન
  23. હુકમો
  24. કલમ-૪ મુજબ સૂચનાઓ
  25. કલમ-૬ (એલ.એ.) હેઠળ નોંધ
  26. કે. જે.પી.
  27. મોજણી અદલ બદલ
  28. કબજેદાર  નામ ફેર
  29. સગીર, પુન્ન
  30. હયાતીમાં હક દાખલ
  31. હવાનીમાં વહેંચણી
  32. જમીન ખાલસા
  33. ભાડા પટ્ટો
  34. બીજો હક દાખલ
  35. બીજો હક કમી

અત્રે જમીન અને અંતર અંગે કેટલાક એકમો અંગેની વિગત દર્શાવેલ છે જે દરેક ખેડૂતમિત્રોને ઉપયોગી થશે.

  • ૧ ચોરસ ફૂટ = ૦.૦૯૨૯ ચોરસ મીટર
  • ૧ ચોરસ ફૂટ = ૧૪૪ ચોરસ ઈંચ
  • ૧ ચોરસ વાર =૯ ચોરસ ફૂટ
  • ૧ ચોરસ વાર = ૦.૮૩૬૧ ચોરસ મીટર
  • ૧ ગુંઠા = ૧૦૧૦ ચોરસ ફૂટ
  • ૧ ગુંઠા = ૧૨૧ ચોરસ વાર
  • ૧ ગુંઠા = ૧૦૧.૧૭ ચોરસ મીટર
  • ૧ વસા = ૧૨૮૦ ચોરસ ફૂટ
  • ૧ વસા = ૧૪૨.૨૨ ચોરસ વાર
  • ૧ વસા=૧૧૯ ચોરસ મીટર
  • ૨૦ વસા = ૧ વીવું
  • ૨૪ ગુંઠા = ૧ વીવું ગાયકવાડી તાબાના ગામોમાં)
  • ૧ વીવું = ૨૫૫૯૧.૫૦ ચોરસ ફૂટ
  • ૧ વીવું = ૨૮૪૩.૫ ચોરસ વાર
  • ૧ વીવું = ૨૩૭૮ ચોરસ મીટર
  • ૧ ગુંઠો = ૧૦૧.૧૭૧૩ ચોરસ મીટર
  • ૪૦ ગુંઠા = ૧ એકર
  • ૧૦ ગુંઠા = ૧ હેકટર
  • ૧ એકર = ૪૦૪૬.૮૫ ચોરસ મીટર
  • ૧ એકર = ૦.૪૦૫ હેક્ટર
  • ૧ હેક્ટર = ૨.૪૭૧૧ એકર
  • ૧ હેકટર = ૧.૧૯૬૦ ચોરસ વાર
  • ૧ હેક્ટર = ૧૦, ચોરસ મીટર
  • ૧૦૦ હેક્ટર = ૧ ચોરસ કિલોમીટર
  • ૧ કિ.મી. = ૩૩૩.૩ ફુટ
  • ૧ કિ.મી.= ૦.૬૨૧૪ માઈલ
  • ૧ કિ.મી. = ૧૦૦૦ મીટર
  • ૧ માઈલ = ૧.૬૦૯ કિલોમીટર
  • ૧ ચોરસ માઈલ = ૬૪૦ એકર
  • ૧ ચોરસ માઈલ = ૨૫૯ હેકટર

ગુજરાતના ખેડૂત મિત્રોને જમીનનો રેકર્ડ ઓન દ્વાઈન જોવા માટે નીચી જ્ઞાળ્યા મુમ્બની વેબ સાઈટ ખોલવાની રહે છે.

ઉદાહૂરણ તરીકે, પોરબંદર જિલ્લાના, રાણાવાવ તાલુકા ના રાણા ખીરસરા નામના ગામના ખેડૂત ચુનીલાલ હંસરાજભાઈ કમાણી કે જેમનો સર્વે નંબર 166 કે અને તેમની જમીનનો રેકર્ડ જોવા માટે નીચેના પગલા અનુસરવા પડે.

સૌ પ્રથમ https://anyror.gujarat.gov.in વેબ સાઈટ ખોલો.

ગામ નમૂનો ૭ જોવા માટે, હુવે તમે તમારો જિન્નો પસંદ કરો. ત્યાર બાદ તમારો તાલુકો પસંદ કરો. ત્યારબાદ બાપેક્ષ લિસ્ટ માંથી તમારો ગોમની પસંદગી કરો. ત્યારપછી સર્વે નંબરના ખાનમાં તમારી જમીનનો સર્વે નંબર ખાપેલ. લિસ્ટમાંથી પસંઢ કરો. છે દર્શાવેલ કોડ ટેકસ્ટબોક્સમાં ટાઈપ કરો.

અહીં ઉદાહૂરણમાં દર્શાવેલ ચુનીલાલ હંસરાજ કમાણી ના ગામ નમુના ૮ અ (8 A) ની વિગત જોઈ શકાય છે.

આમ, કરવાથી જેતે વ્યકિતના ગામ નમુના ૭ ની વિગતો જોઈ શકાય છે.

આવી જ રીતે, ગામ નમુના ૮ અ ની વિગતો જોવા માટે ઉપર દશાવ્યા મુજબના પગલા અનુસરો પરંતુ તેમાં સર્વે નંબર ના બદલે જેતે વ્યકિતના Khata Number (ખાતા નંબર) ની જરૂર પડશે.

અહીં ઉદાહૂરણમાં દર્શાવેલ ચુનીલાલ હંસરાજ કમાણી ના ગામ નમુના ૮ અ (8 A) ની વિગત જોઈ શકાય છે.

સ્ત્રોત : એપ્રિલ -૨૦૧૬વર્ષ :૬૮સળંગ અંક :૮૧૬કૃષિ ગોવિદ્યા

કોલેજ ઓફ એગ્રીકલ્ચરલ ઇન્ફોર્મેશન ટેકનોલોજી,

જુના જર્જરિત બીલ્ડીંગનાં રીડેવેલોપમેન્ટ ની કાર્યવાહી ક્યારે થઇ શકે ???




 IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

 

ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ.

  ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ . Download RERA Rules here  Share Facebook Twitt...