કેવા પ્રકારની જમીનનું વેચાણ થઈ શકે અને કઈ જમીનનું વેચાણ/ગીરો ન થઈ શકે?
કોઈ જમીનની તબદીલી અંગે કોઈને વાંધો હોય તો શું કરવું? નોંધ પ્રમાણિત થવાથી કોઈ ગેરકાયદે વ્યવહાર કાયદેસર થઈ જાય ખરો?
તમારી જમીન, તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)
હક્કપત્રક નોંધના નિકાલ પરત્વેની કેટલીક મહત્વની વિગતો પ્રશ્નોત્તરી રૂપમાં આજે અહીં ટુંકમાં સમજીએ.
સવાલ-(૧) હક્કપત્રક શું છે અને તેમાં કઈ કઈ બાબતોની નોંધ થાય છે?
પ્રશ્ન કર્તાઃ વિનોદ સોની)
જવાબઃ જમીન મહેસુલ કાયદો અને નિયમો મુજબ હક્કપત્રક એ ડાયરીના નમુનામાં (ગામ નમુના નંબરઃ ૬ માં) રખાતું એક પાકુ રજિસ્ટર છે. જેમાં જમીન પરત્વેના બધા ખાનગી હક્કો પછી તે રજિસ્ટર્ડ કે અનરજિસ્ટર્ડ લખાણો દ્વારા મેળવ્યા હોય, વારસાઈથી, બીજી રીતે મેળવ્યા હોય તેમાં અધિકૃત કબજેદાર, ગીરોદાર ગણોતિયા વગેરેના હક્કો નોંધાય છે. ઉપરાંત જાહેર હક્કો અન્યના સુખાકારીના હક્કો તથા તકરારી હક્કોની નોંધ રહે છે. મહેસુલી હિસાબો આ હક્કપત્રકના આધારે રખાતા હોય તે કબજેદારની જવાબદારીનું રેકર્ડ પણ કહેવાય છે અને હક્કપત્રક મુજબનો જે તે જમીનનો કબજો ધરાવતો હોય તેના મહેસુલ માટે જવાબદાર છે.
સવાલ-(૨) જમીન ઉપરના હક્કોમાં તથા તેની ફેરફાર એન્ટ્રીમાં વારંવાર થતાં ફેરફારો કેવા પ્રકારના હોય છે?
(પ્રશ્ન કર્તા : વિવેક દેસાઈ)
જવાબઃ (૧) કૌટુંબિક મૌખિક વહેંચણી, (૨) વેચાણ, વેચાણ રીલીઝ, બક્ષીસ, ગીરો, શાનગીરો, શરતી વેચાણના રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી મોહમેડન લો અન્વયેની બક્ષીસથી (૩) હક્કપત્રકમાં જે વ્યક્તિનું નામ કબજેદાર તરીકે ચાલતુ હોય તે ગુજરી જવાથી, વારસાઈ હક્કથી અગર ગુજરનારના રજિસ્ટર્ડ કે અનરજિસ્ટર્ડ (છેલ્લા) વિલથી પ્રાપ્ત કરનારની અરજીથી (૪) મહેસુલ અધિકારીઓના કે સરકારશ્રીના હુકમો અન્વયે સરકારી જમીન કાયમી ધોરણે કોઈપણ વ્યકિતને કે સંસ્થાને ગ્રાન્ટ થવાથી (૫) બિનખેતીનો હુકમ થવાથી (૬) નવી શરતની કે મર્યાદિત સત્તા પ્રકારથી મળેલી જમીનને તબદીલપાત્ર સત્તા પ્રકારના એટલે જુની શરતમાં ફેરવવાના હુકમથી (૭) કોઈ ખેતીની જમીન ઉપર ગણોત હક્ક પ્રાપ્ત કરવાથી (૮) જમીનને તારણમાં મુકવા અગર બોજો ભરપાઈ થવાથી (૯) દિવાની કોર્ટના હુકમનામાથી.
સવાલ : (૩) હક્કપત્રક કેવી રીતે રાખવામાં આવે છે?
(પ્રશ્ન કર્તા : અશોક ઠક્કર)
જવાબઃ હક્કપત્રકમાં એક ગામનો નમુના નંબર: ૬ અને બીજો પાણીપત્રક ગામના નમુના નંબર: ૭/૧૨ જેમાં ફેરફારની નોંધનો નંબર પ્રાપ્ત થયેલ હક્કનો પ્રકાર તથા કયા સર્વે નંબર, પોત હિસ્સા નંબરની અગર બ્લોકની જમીન ઉપર હક્ક પ્રાપ્ત થયેલો હોય તેની યાદી વગેરેની બાબત આવે છે. ગામ નમુના નંબર: ૭/૧૨ એ હક્કપત્રકનું સાંકળિયું છે, કેમ કે પ્રમાણિત થયેલી નોંધનો ક્રમાંક ફેરફારના આધાર તરીકે નોંધાય છે અને જે કબજેદારના હક્ક કમી થયા હોય તેને રદ - કમી કરી નવા ક્બજેદારનું નામ દાખલ કરવામાં આવે છે.
સવાલ-(૪) હક્કપત્રકના શું ફાયદા અને લાભો છે?
(પ્રશ્ન કર્તાઃ જનક શાહ)
જવાબ (૧) હક્કપત્રકથી ખાતેદારને પોતાની જમીન પરત્વેના પોતાના હક્કની સલામતી અને સ્થિરતા રહે છે. નિરક્ષણ ખેડુત/ખાતેદારને આનાથી ઘણા લાભ થાય છે. (૨) હક્કપત્રથી બેંક/ખાનગી ધીરાણ પણ સરળતાથી મેળવી શકાય છે. (૩) તેનાથી જમીન સંબંધી દિવાની દાવાનું પ્રમાણ ઘટે છે. (૪) ખેડુત/ખાતેદારને જમીન તકરારમાં આ હક્કપત્રક એક અગત્યનો પુરાવો છે. (૫) જમીન પ્રાપ્તિના કેસમાં આ હક્કપત્રકના આધારે જ વળતર આપવામાં આવે છે. (9) જે તે વિસ્તારની આબાદીનો ખ્યાલ મળે છે. (૭) જમીન કેવી રીતે વ્યકિત હસ્તક આવે છે અને જાય છે તેનો ખ્યાલ આવે છે. (૮) જમીન ઉપરના બોજાઓની હકીકત જાણી શકાય છે. પ્રાપ્ત થયેલા હક્કો સમયસર નોંધાવવાથી પાછળથી કોઈ કચેરીમાં કે કોર્ટમાં અગર ખેતી વિષયક હેતુ માટે લોન મેળવવામાં હક્ક અંગેનો દાખલો રજુ કરવામાં સરળતા રહે છે. છેલ્લી વખતે નામફેર વિધિમાં સમય જાય અને તાત્કાલિક કામગીરી વિલંબમાં પડે.
સવાલ-(૫) નોંધ પ્રમાણિત થવાથી કોઈ ગેરકાયદે વ્યવહાર કાયદેસર થઈ જાય ખરો?
(પ્રશ્ન કર્તા : ચિંતન શેઠ)
જવાબ : ના, નોંધ પ્રમાણિત થવા છતાં કોઈ ગેરકાયદેસર વ્યવહાર કાયદેસર થતો નથી. તે ગેરકાયદેસર જ રહે છે.
સવાલ-(૬) ખેતીની જમીનના હક્કના રક્ષણ માટે કઈ બાબતો ઘ્યાનમાં રાખવી જરૂરી છે. ?
પ્રશ્ન કર્તા : ધીરુભાઈ ઠક્કર
જવાબ (૧) આદિવાસીઓની જમીન વેચવા ઉપર પ્રતિબંધ છે. આવી જમીન ખરીદતાં પહેલાં કલેક્ટર/જિલ્લા વિકાસ અધિકારીશ્રીની પૂર્વ મંજૂરી મેળવવી પડે છે. (૨) નવી શરતની અવિભાજય અને પ્રતિબંધિત સત્તા પ્રકારની જમીનની કોઈપણ પ્રકારની તબદીલી અથવા તો તેમાં ખેતી સિવાયનો ઉપયોગ કરતાં પહેલાં કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી મેળવવી અનિવાર્ય છે. (૩) સગીરોની મિલકત વેચાણ કરતાં પહેલાં સિવિલ કોર્ટની મંજુરી મેળવવી અનિવાર્ય છે. (૪) કોઈ જમીન તારણમાં હોય ત્યારે તેવી જમીનનો દસ્તાવેજ કરાવી લેતાં પહેલાં તારણમુકત કરાવવી જરૂરી છે. (૫) ટુકડાની જમીનો વેચો અથવા ખરીદો નહીં. (૬) એકત્રિકરણ યોજનાવાળાં ગામોમાં બ્લોક તુટતા હોય તેવી જમીનનું કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી સિવાય વેચાણ થઈ શકે નહીં. અલબત વારસાઈના કિસ્સામાં બ્લોકનું વિભાજન પેટા વિભાગમાં થાય પણ ટુકડો ન થતો હોય તો કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી વગર થઈ શકે છે. (૭) કોઈપણ જમીન વેચાણ અથવા અન્ય તબદીલી કરવા માટે રજિસ્ટર દસ્તાવેજ કરવો ફરજિયાત છે. (૮) બિનખેડુત હોય તેવી વ્યક્તિને ખેતીની જમીન વેચવી નહીં, તેમ ખેતીની જમીન ધારણ કરતા ન હોય અને ખેતીની જમીન ખરીદવા માગતા ન હોય ત્યારે જમીન ખરીદતાં પહેલાં ક્લેક્ટરશ્રીનું પ્રમાણપત્ર ગણોતધારા હેઠળ મેળવો. (૯) જમીન ટોચમર્યાદા ધારાની જમીનની ક્ષેત્રફળની મર્યાદા કરતાં વધુ જમીન ધારણ કરવી તે કાયદા વિરુદ્ધ છે.
સવાલ-(૭) કઈ જમીનનું વેચાણ થઈ શકે અને કઈ જમીનનું વેચાણ/ગીરો ન થઈ શકે?
(પ્રશ્ન કર્તાઃ ગૌરવ વૈદ્ય, એડવોકેટ)
જવાબ (૧) જે જમીન ટુકડા તરીકે જાહેર થઈ હોય તે જમીનની તબદીલી કે વેચાણ થઈ શકે નહીં. (૨) ખેતીની જમીનના ટોચમર્યાદા કરતાં વધુ એટલે કે ફાજલ જમીન જાહેર થઈ હોય તેની તબદીલી કે વેચાણ પણ થઈ શકે નહીં. ટોચમર્યાદા કરતાં વધારે જમીન ધારણ પણ કેસ ચાલ્યા પહેલાં કલેકટરશ્રીની પરવાનગી વગર વેચાણ કરી શકે નહીં. (૩) શહેરી વિસ્તારમાં શહેરી જમીન ટોચમાર્યદા હેઠળ ફાજલ થતી કે થયેલ જમીનનું (૪) નવી શરત કે નિયંત્રિત સત્તા પ્રકારની જમીનની તબદીલી કે વેચાણ થઈ શકે નહીં. (૫) એકત્રિકરણ યોજના અમલમાં આવ્યા પછી બ્લોક તોડીને તે પૈકી જમીનની તબદીલી કે વેચાણ કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરી વિના થઈ શકે નહીં. પરંતુ વારસાઈના કિસ્સામાં ટુકડો ન પડતો હોય તે રીતે બ્લોકનું વિભાજન પેટા વિભાગમાં થતું હોય તો કલેક્ટરશ્રીની પૂર્વ મંજુરીની જરૂર નથી.
સવાલઃ (૮) કોઈ જમીનની તબદીલી અંગે કોઈને વાંધો હોય તો શું કરવું?
(પ્રશ્ન કર્તા- હરમેશસિંહ ધીમાન)
જવાબઃ વારસાઈથી હક્કપત્રકના નામોમાં ફેરફાર થતો હોય તો જે વારસદાર હક્કો છોડી દેતા હોય તેમના નામ હકકપત્રકે દાખલ કરવાના હોતા નથી તે સિવાય તમામ વારસદારોના નામ દાખલ કરવામાં આવે છે. હિન્દુ વારસાઈ ધારા અન્વયે તમામ વારસદારો એટલે કે ગુજરનારની વિધવા પત્ની, પુત્ર પુત્રીએ દરેકને સરખે હિસ્સે વારસાઈથી હક્ક પ્રાપ્ત થાય છે. વારસાઈ સિવાયની કોઈપણ નોંધ એટલે કે તબદીલી માટે તકરાર/વાંધો કોઈને હોય તો આવો વાંધો તલાટી સમક્ષ લેખિતમાં રજુ કર્યે તલાટી તેની નોંધ તકરાર રજિસ્ટર માં કરશે અને તેની પક્ષકારો સહિત સુનાવણી કરી મામતલદાર અને પ્રાંત અધિકારી જે નિર્ણય કરે તે પ્રમાણે ફેરફાર મંજુર રાખવામાં આવે છે.
સવાલ-(૯) રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી થયેલી તબદીલીમાં પણ ધણી વખત તલાટી તરફથી હક્કપત્રકમાં ફેરફાર પાડવામાં આવતા નથી તેનું કારણ શું?
(પ્રશ્ન કર્તા : મયુર ભરવાડ)
ઘણીવાર રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજમાં મિલકત વેચાણ આપવા કે તબદીલ કરનારનું નામ જણાવેલ હોય તે નામની નોંધ જ હક્કપત્રમાં હોય નહીં તો તલાટી આવા ફેરફાર પકડી શક્શે નહીં. બીજું તબદીલી થયેલી મિલકતની પૂરેપૂરી વિગત દર્શાવી ન હોય અથવા દસ્તવોજમાં અધુરી જણાતી હોય અગર ખોટી જણાવી હોય તો પણ આવું બની શકે. જેમનું નામ કબજેદાર તરીકે ગામ નમુના નંબરઃ ૭/૧૨ માં ચાલતું હોય તેમની પાસેથી આ જમીન વેચાણ આપનાર/તબદીલ કરનાર પાસે કેવી રીતે આવી તે પ્રથમ ચકાસી તપાસી તે નોંધ હક્કપત્રમાં પડે તે પછી જ આગળની તબદીલીની નોંધ તેમાં થઈ શકે. દસ્તાવેજમાં જમીનના નંબર ક્ષેત્રફળ વગેરેની વિગત અધુરી હોય અગર ખોટી હોય તો સુધારાનો દસ્તાવેજ કરવો પડે.
નોંધ:- (જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)
