મિલકત તબદિલ કરવા માટેનું લખાણ કરવું આવશ્યક છે

 

માલિકે જાતે જ ભોગવવા પૂરતું મર્યાદિત હોય તેવું મિલકતમાંનું કોઈ હિત તેનાથી તબદિલ કરી શકાય નહીં

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત

 > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

 મિલકત તબદીલી અધિનિયમ ૧૯૮૨ માં મુખ્યત્વે સ્થાવર-જંગમ મિલક્તોને લાગુ પડે છે અને જેમાં પક્ષકારોના કાર્યથી મિલકત તબદીલી થવા વિષે આ લેખમાં જાણીશું.
જંગમ અથવા સ્થાવર મિલકતની તબદીલી:
”મિલકતની તબદિલી”ની વ્યાખ્યા કલમ - ૫ મુજબની નીચેના કોલમમાં જણાવેલ છે.
” મિલકતની તબદિલી” એટલે જે કાર્ય કરવાથી કોઈ હયાત વ્યકિત બીજી એક અથવા વધુ હયાત વ્યક્તિઓને અથવા પોતાને, અથવા પોતાને બીજી એક, અથવા વધુ હયાત વ્યકિતઓને તત્કાલ કે ભવિષ્યમાં મિલકત માલિકી ફેર કરી આપતી હોય તે કાર્ય અને એવું કાર્ય કરવું એટલે “મિલકત તબદિલી કરવી”.
આ કલમમાં ”હયાત વ્યક્તિ” માં સંસ્થાપિત કે અસંસ્થાપિત કોઈ કંપની અથવા એસોસિયેશન અથવા વ્યકિતઓના મંડળનો સમાવેશ થાય છે, પણ આ અધિનિયમના કોઈપણ મજકુરથી કંપનીઓ, એસોસિયેશનો અથવા વ્યકિતઓના મંડળો કરે અથવા તેમને કરી આપવામાં આવે તેવી મિલકતની તબદિલી સંબંધી તે સમયે અમલમાં હોય તેવા કાયદાને અસર થશે નહિ. શું તબદિલ થઈ શકે અને શું ના થઈ શકે તેની વિગત ક્લમ- ૬ મુજબ નીચેના કોલમમાં જણાવેલ છે. આ અધિનિયમથી અથવા તે સમયે અમલમાં હોય તેવા કોઈ કાયદાથી અન્યથા ઠરાવ્યું હોય તે સિવાય, કોઈપણ પ્રકારની મિલકત તબદિલ કરી શકાશે.
(ક) કોઈ ભાવિ વારસને કોઈ એસ્ટેટનો વારસો મળવાનો સંભવ કોઈ સંબંધીને તેના કોઈ કુટુંબની મૃત્યુ સમયે થયે વસિયતી વારસો મળવાનો સંભવ અથવા એવા પ્રકારનો કોઈ માત્ર સંભવ જ તબદિલ કરી શકાય નહીં. કોઈ અનુવર્તી શરતનો ભંગ થવાને કારણે ઉત્પન્ન થનાર ફક્ત પુનઃપ્રવેશ કરવાનો હક્ક, પુનઃપ્રવેશથી અસર પહોંચતી હોય તે મિલકતના માલિક સિવાયના કોઈને તબદિલ કરી શકાય નહિ. પ્રધાનસ્થળથી છૂટો કોઈ પડોશ હકક તબદિલ કરી 
શકાય નહિ.

માલિકે જાતે જ ભોગવવા પૂરતું મર્યાદિત હોય તેવું મિલકતમાંનું કોઈ હિત તેનાથી તબદિલ કરી શકાય નહીં. ગમે તે રીતે ઉદ્દભવતો, ”સુનિશ્ચિત તારણ અપાયેલો” અથવા નકકી કરેલો ભાવિ ભરણ-પોષણનો હકક તબદિલ કરી શકાય નહિ. ફક્ત દાવા માંડવાનો હકક તબદિલ કરી શકાય નહિ. કોઈ જાહેર હોદ્દો તેમજ ચુકવવાપાત્ર થયા પહેલાં કે પછી કોઈ સરકારી અધિકારીનો પગાર તબદિલ કરી શકાય નહિ. સરકારના ભૂમિદળના, નૌકાદળના, હવાઈદળના અને મુલકી પેન્શનરોને આપવામાં આવતી વૃત્તિકા અને રાજકીય પેન્શનો તબદિલ કરી શકાય નહિ. કોઈપણ તબદિલી (૧) તબદિલી થતાં હિતને પ્રતિકૂળ હોય એટલે અંશે, અથવા (૨) ”ભારતના કરાર અધિનિયમ, ૧૮૭૨” ની કલમ-૨૩ ના અર્થ અનુસાર કોઈ કાયદા વિરુધ્ધના ઉદ્દેશ અથવા અવેજ માટે, અથવા (૩) તબદિલીથી મેળવનાર તરીકે કાયદેસર રીતે ગેરલાયક વ્યકિતને કરી શકાય નહિ.
તબદિલ ન થઈ શક્તો કબજા હકક ધરાવતા ગણોતિયાને, જે એસ્ટેટ અંગે મહેસુલ ભરવામાં કસૂર થઈ હોય તે એસ્ટેટનો ઈજારો રાખનારને, અથવા વાલી ન્યાયાલયના વહીવટ હેઠળની એસ્ટેટ પટ્ટે રાખનારને, એવા ગણોતિયા, ઈજારો રાખનાર અથવા પટ્ટે રાખનાર તરીકેનું પોતાનું હિત બીજાને નામે કરી આપવાનો આ કલમના કોઈપણ મજકુરથી અધિકાર મળે છે એમ ગણાશે નહિ. તબદિલ કરવાની ક્ષમતા ધરાવતી વ્યક્તિઓ કોણ હોઈ શકે તેની વિગત ક્લમ-૭ મુજબ નીચેના કોલમમાં જણાવેલ છે.કરાર કરવાની ક્ષમતા ધરાવતી હોય અને તબદિલ કરી શકાય તેવી મિલકતની હકકદાર હોય અથવા તબદિલ કરી શકાય તેવી મિલકત પોતાની ન હોય પણ તેનો નિકાલ કરવા માટે અધિકૃત હોય તેવી દરેક વ્યકિત તે સમયે અમલમાં હોય તેવા કાયદાથી છૂટ આપેલી હોય અને ઠરાવેલ હોય તે સંજોગોમાં, તેટલે અંશે અને તે રીતે એવી મિલકત પૂરેપૂરી કે અંશતઃ અને સંપુર્ણપણે કે અમુક શરતે તબદિલ કરવાની ક્ષમતા ધરાવે છે. તબદિલીનો અમલ ક્યારે ગણાય તેની વિગત ક્લમ-૮ માં જણાવેલ છે તે નીચે મુજબની છે. કોઈ જુદો ઈરાદો વ્યક્ત કરેલો ન હોય અથવા અચૂક જણાઈ આવતો ન હોય તો કોઈ મિલકત તબદિલ કરવાથી તે મિલકતમાંનું અને મિલકતના કાયદેસરના આનુષંગિક હકકોમાંનું જે હિત તબદિલ કરવા માટે તે સમયે તબદિલ કરનાર સમર્થ હોય તે તમામ હિત તબદિલીથી લેનારને તરત જ પ્રાપ્ત થાય છે.

એવા આનુષંગિક હકકોમાં, તે મિલકત જમીન રૂપે હોય ત્યારે, તેને સંલગ્ન પડોશ હકકોનો, તબદિલી થયા પછી તેનું ભાડું ઉપજે અને નફો થાય તેનો અને જમીન સાથે જોડાયેલી તમામ વસ્તુઓનો સમાવેશ થાય છે. અને, તે મિલકત, જમીન સાથે જોડાયેલું યંત્ર હોય ત્યારે તેના જંગમ ભાગોનો સમાવેશ થાય છે. અને તે મિલકત કોઈ ઘર હોય ત્યારે, તેને સંલગ્ન પડોશ હકકોનો, તે તબદિલ થયા પછી તેનું ભાડું ઉપજે તેનો, તે ઘરની સાથે કાયમી ઉપયોગમાં લેવા માટે જેની જોગવાઈ કરવામાં આવી હોય એવાં તાળાં, ચાવીઓ, સળિયાં, બારણાં, બારીઓ અને બીજી તમામ વસ્તુઓનો સમાવેશ થાય છે. અને તે મિલકત કોઈ લેણું અથવા બીજો દાવા યોગ્ય હક્ક હોય ત્યારે, તે માટેની જામીનગીરીઓનો (તે જામીનગીરીઓ તબદિલીથી મેળવનારને તબદિલ કરવા કરેલાં ન હોય એવા બીજા લેણાં અથવા દાવા યોગ્ય હકકો માટે પણ હોય ત્યારે તે સિવાય) સમાવેશ થાય છે. પણ તબદિલી થયા પહેલાં લેણાં થયેલ વ્યાજની ચઢેલી રકમોનો સમાવેશ થતો નથી. તે મિલકત નાણાં હોય અથવા તેમાંથી આવક થાય એવી બીજી મિલકત હોય ત્યારે, તબદિલી અસરકર્તા થયા પછી તેનું જે વ્યાજ ઉપજે અથવા આવક થાય તેનો સમાવેશ થાય છે. મિલકતની મૌખિક તબદિલી અંગેની જોગવાઈ અંગે કલમ-૯ માં જણાવેલ છે. મિલકત તબદિલ કરવા માટેનું લખાણ કરવું આવશ્યક છે એવું કાયદાથી મૌખિક સ્પષ્ટ કરવામાં આવ્યું ન હોય તેવા દરેક પ્રસંગે લખાણ કર્યા વિના મિલકત તબદિલ કરી શકાશે. (ગુજરાત રાજયમાં ખેતીની જમીનો સને ૧૯૬૨ પહેલાં મૌખિક રીતે વેચાણ થયાના અને તેની તબદીલીની રેવન્યુ રેકર્ડમાં ફેરફાર નોંધથી કબજેદાર તરીકે વેચાણ લેનારના નામે ટ્રાન્સફર થયેલ તેવા ઘણા દાખલા રેવન્યુ રેકર્ડમાં ઉપલબ્ધ છે પરંતુ સને ૧૯૬૨ ના અરસા બાદ ખેતીની જમીનોની તબદીલી ફક્ત રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી જ થાય તેવું રેવન્યુ અધિકારીઓએ ધ્યાને લઈને અમલ કરેલ છે).

નોંધ:- (જમીન/મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકનો સંપર્ક કરવો કે લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

અશાંત ધારા અંગેના નવા નિર્ણયથી મિલકત માર્કેટની અકળામણ વધી

 - એન્ટેના - વિવેક મહેતા

- મિલકતની હિસ્ટ્રી મેળવવા માટેની સિસ્ટમ ઓનલાઈન કરી દેવાઈ

અશાંત ધારા અધિનિયમ ૧૯૯૧ માટે અહી ક્લિક કરો 

અશાંત ધારા અધિનિયમ 2020 માટે અહી ક્લિક કરો 

અશાંત ધારા નિયમો  માટે અહી ક્લિક કરો

અશાંત વિસ્તાર માં સમાવિષ્ટ વિસ્તાર ની યાદી માટે અહી ક્લિક કરો 

અમદાવાદમાં શાંત ધારાની મંજૂરી લેવા માટેના એરિયામાં ખાસ્સો વધારો કરી દેવામાં આવ્યો છે. પરિણામે મિલકતની લે વેચ કરતાં માલિકોની હાલાકી વધી ગઈ છે. અમદાવાદના પોલડીની સો ટકા મિલકતો અશાંત ધારા હેઠળ મંજૂરી મેળવવાને પાત્ર હોય તેવી સ્થિતિ છે. જોકે આ અંગેના સરકારના નિર્ણયની અસર સમગ્ર ગુજરાતની મિલકતના સોદાઓ પર પડી રહી છે, કારણ કે અશાંત ધારાની મંજૂરી માટેના વિસ્તારો સતત વધી રહ્યા છે. વાસ્તવમાં મિલકતનું બાનાખત કરતી વેળાએ, મિલકત ભાડે આપતી વેળાએ, દસ્તાવેજ કરતી વખતે, મિલકત માલિકના મૃત્યુ પછી સંતાનેને નામે મિલકત કરતી વેળાએ કોઈ એક સંતાન તેનો હક કમી કરે ત્યારે પણ અશાંત ધારાની મંજૂરી લેવાની વ્યવસ્થા દાખલ કરવામાં આવેલી છે. 

કાયદાના જાણકારોનું કહેવું છે કે વિધાનસભામાં મંજૂર કરાવ્યા વિના જ આ સુધારો લાગુ કરી દેવામાં આવ્યો છે. મિલકતનું કોઈ વેચાણ કરે ત્યારે સોદો થાય છે. તેમાં આર્થિક વહેવાર કરવાના સમયમર્યાદા નક્કી થાય છે. તેને બાનાખત-સાટાખત તરીકે ઓળખાવવામાં આવે છે. રજિસ્ટ્રેશન એક્ટ ૧૯૦૮ની કલમ ૧૭ મુજબ બાનાખત ફરજિયાત રજિસ્ટર કરાવવાનો નિયમ છે. આ તબક્કે પણ સબરજિસ્ટાર અશાંત ધારાની મંજૂરી માગે છે, તે ખોટી છે. બાનાખતમાં સ્પષ્ટ લખેલું હોય છે કે આ બાનાખતથી મિલકતનો કબજો સોંપવામાં આવતો નથી. કબજો મિલકતના વેચાણ વખતે સોંપવામાં આવે છે. છતાં બે વચ્ચેની મિલકતની રકમ નક્કી થાય છે, સમય મર્યાદા નક્કી થાય છે તેમ છતાં અશાંત ધારાની મંજૂરી માગે છે તે ગેરકાયદે છે. તેનાથી ભ્રષ્ટાચારને પ્રોત્સાહન મળે છે. આજકાલ ભ્રષ્ટાચારના પૈસા ન આપો તો મંજૂર કરતાં નથી. પૈસા આપો તો મંજૂર કરી દે છે. મંજૂરી માગવાની વ્યવસ્થા કાયદાકીય જોગવાઈથી વિપરીત છે. અશાંતધારાની મંજૂરી મળવામાં ૩૦ દિવસ જેટલો સમય નીકળી જતો હોવાનું જોવા મળે છે. જોકે વગદાર વ્યાવસાયિકો તેમની ઇચ્છા મુજબ તેમની મંજૂરી મેળવી લેતા હોવાથી તેને કારણે કરપ્શન વધી રહ્યું હોવાના આક્ષેપો પણ થઈ રહ્યા છે. 

અમદાવાદના નવરંગપુરામાં એકાદ ેબે મુસ્લિમ સોસાયટી હોવા છતાંય તેની ૫૦૦ મીટરની પરિસરમાં આવેલી તમામ મિલકતોને અશાંત ધારાની મંજૂરી લેવી પડી રહી છે. પરિણામે આ વિસ્તારમાં મિલકતની મુક્ત પણે ખરીદી કે વેચાણ થઈ શકતા જ નથી. બાનાખત કરતી વેળાએ, વેચાણનો કરાર કરતી વેળાએ અને દસ્તાવેજ કરતી વેળાએ પઁણ તેની મંજૂરી લેવી ફરજિયાત કરી દેવામાં આવી છે. પરિણામે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીન સોદાઓ કરવા પણ કઠિન બની ગયા છે. માત્ર મિલકત મોર્ટગેજ મૂકવાના કિસ્સામાં કે પછી મોર્ટગેજ રિલીઝ કરવાના તથા વિલ બનાવવાના કિસ્સાને બાદ કરતાં તમામ કિસ્સાઓમાં અશાંત ધારાની મંજૂરી લેવી ફરજિયાત છે. 

મિલકતના બજારના જાણકારોનું કહેવું છે કે અશાંત ધારો એક જ કોમ્યુનિટીના લોકે એક વિસ્તારમાં એકત્રિત ન થાય અને અન્ય કોમના લોકોની મિલકત પાણીના મોલે ન પડાવી લે તે માટે તૈયાર કરવામાં આવેલો છે. મિલકતની ખરીદ કે વેચાણમાં કોઈને અન્યાય ન થાય તે માટે નવા નવા એરિયામાં અશાંત ધારાની મંજૂરીની વ્યવસ્થા દાખલ કરવામાં આવેલી છે. 

મિલકતની હિસ્ટ્રી લેવા માટેની સિસ્ટમ પણ ઓનલાઈન કરી દેવામાં આવી છે. આ સિસ્ટમના સોફ્ટવેરમાં ખરાબી છે. તેમાં ૧૭૫ વારનો ફ્લેટ હોય તો સરવે નંબર ૧૭૫ની વિગતો પણ આવી જવાની શક્યતા રહેલી છે. પરિણામે મિલકતની હિસ્ટ્રી ખોટી મળવાની સંભાવના ઊભી થાય છે. સામાન્ય વ્યક્તિ માટે મિલકતની ઓનલાઈન હિસ્ટ્રી લેવામાં ભૂલ થવાની શક્યતા છે. સરકાર આ ભૂલ માટે કોઈ જ જવાબદારી લેતી નથી. આ વ્યવસ્થા ઓનલાઈન કરી તેની સામે વાંધો નથી, પરંતુ સરકાર સમક્ષ તેની કોઈ માગણી કરે તો તે ડેટા સરકારે પોતાની રીતે પણ કાઢી આપવાની વ્યવસ્થા કરવી જોઈએ