ટાઉન પ્લાનીંગ એક્ટની જોગવાઈઓ પૂરક હોવી જરૂરી

 

- જમીન મહેસૂલ કાયદાઓ અને 

- લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- માસ્ટર ડેવલપમેન્ટ પ્લાનમાં સમાવિષ્ટ જમીનોમાં બિનખેતીની પરવાનગી ગૌણ કરવી જરૂરી

જમીનના નિયમન માટે પાયાનો કાયદો જમીન મહેસુલ અધિનિયમ-૧૮૭૯ છે. જે તે સમયે અને આજે પણ આ કાયદાનુ સ્વરૂપ નિયમનકારી છે. (Regulating) જમીન એ અગત્યના Cadastral તરીકે સામાજીક, આર્થિક વિકાસમાં મહત્વનું અંગ છે. અંગ્રેજ શાસન વ્યવસ્થા દરમ્યાન ઘડાયેલ આ કાયદાનો મુખ્ય હેતુ જમીન ઉપરનું મહેસુલ ઉઘરાવવુઅને જમીન મહેસુલ એ રાજ્ય સરકારનું જે તે સમયે આવકનું મુખ્ય સાધન હતું તે ઉક્તિ “To collect revenue and administer state” અને તે માટે જે વ્યવસ્થાતંત્ર ઉભું કરવામાં આવ્યું તેમાં સર્વે સેટલમેન્ટ અને તે આધારે રેવન્યુ એકાઉન્ટ મેન્યુઅલ આજે પણ અસ્તિત્વમાં છે અને તેમાં મુખ્યત્વે ગામનો નમુનો નં-૬ હક્ક પત્રકનું રજીસ્ટર (Mutation Register) નમુનો નં-૮ અને ૭ટ૧૨ જમીનના કબજેદાર અને તેમાં થતા ફેરફાર માટે અગત્યનો છે. થોડાક સમય પહેલાં અગાઉ જે જમીનોનું સર્વે થયેલ અને મહેસુલી રેકર્ડ તૈયાર કરેલ, તેમાં રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે રી-સર્વે કરવામાં આવ્યું અને જે રેકર્ડ (કમ્પ્યુટરાઈઝ) તૈયાર કરી પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવેલ છે તે અંગે સમગ્ર રાજ્યમાં સંખ્યાબંધ ક્ષેત્રફળમાં ક્ષતિઓ રહેવા પામેલ છે અને તેનો જાણકારી મુજબ હજુ આખરી શુધ્ધિકરણ થયેલ નથી.

ઉપર્યુક્ત પુર્વભુમિકા આપવાનો આશય ફક્ત જમીન મહેસુલ વ્યવસ્થાપન ક્ષેત્રમાં પ્રવર્તમાન સ્થિતિની જાણકારી આપવાનો છે. મૂળભુત રીતે આપણા દેશ અને રાજ્યમાં આજે પણ જમીન એટલે કૃષિવિષયક સંદર્ભમાં વાત કરવામાં આવે છે અને આજે પણ એ હકિકત છે કે ૬૫% જેટલી વસ્તી ખેતી આધારિત તેમજ સંલગ્ન વ્યવસાયમાં આર્થિક ઉપાર્જનના સાધન તરીકે જોડાયેલ છે. જેમ જેમ શહેરીકરણ / ઔદ્યોગિકરણ થયું તેમ જમીનના ઉપયોગમાં (Land Usage) બદલાવ આવ્યો છે અને ખેતીવિષયક જમીનોનું બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે રૂપાંતર થયું છે. 

આજના લેખનો મૂળભુત હેતુ ખેતીની જમીનને બિનખેતી વિષયક હેતુ માટે ફેરવવામાં એટલે કે જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૫ હેઠળની પરવાનગીને એક મોટું સ્વરૂપ આપવામાં આવી રહ્યું છે અને તે ખરેખર ગૌણ  બાબત હોવી જોઈએ તે અંગે સ્પષ્ટતા કરવી છે જમીન મહેસુલ અધિનિયમના કાયદાનો મૂળભુત હેતુ જેમ જણાવ્યો તેમ જમીન ઉપરનું મહેસુલ ઉઘરાવવું તે મહેસુલી તંત્રની કામગીરી છે. એટલે જે જમીન ખેતીવિષયક સદર (હેઠળ) સર્વે નંબરની જમીન છે અને જેનો આકાર (Revenue assessment) નક્કી કરવામાં આવેલ છે તે બિનખેતીવિષયક ઉપયોગ કરવાનો થાય ત્યારે કલેક્ટર / મહેસુલી તંત્રનું કામ ખેતવિષયક જમીનના આકારને બદલે બિનખેતી વિષયક આકાર (મહેસુલ) નક્કી કરવાનો અને વસુલ કરવાનું છે આમ આ બાબત એક ગૌણ પ્રક્રિયા છે. કદાચ જો જમીન નિયંત્રિત સત્તાપ્રકારની (નવીશરત) હોય તો નિયમોનુસાર પ્રિમિયમની રકમ વસુલ કરવાની છે. જ્યારે જુની શરતની (Old Tenure) જમીન હોય તો ફક્ત કલમ-૬૫ની જોગવાઈ હેઠળ બિનખેતી આકાર નક્કી કરવાનો છે અને જાહેર જનતાની જાણકારી માટે એ પણ સ્પષ્ટ કરવામાં આવે છે કે જો જમીન જુની શરતની હોય અને બિનખેતી વિષયક ઉપયોગ કરી દેવામાં આવ્યો હોય તો પણ જમીન મહેસુલ અધિનિયમની કલમ-૬૬/૬૭ હેઠળ આકારના પટ્ટની રકમ લઈ બિનખેતી કૃત્ય નિયમબધ્ધ કરવાની જોગવાઈ છે. 

એટલે ખેતીવિષયક જમીનને જો જમીન ઉપરનું ટાઈટલ ચોખ્ખુ (Clear Title) હોય તો બિનખેતીની પરવાનગીને ગૌણ પ્રક્રિયા અથવા તો ઔપચારીકતાનો ભાગ ગણવો જરૂરી. આજ કાલ Ease of Doing businessના ભાગરૂપે ઘણી બધી પરવાનગીની પ્રક્રિયામાં સરણીકરણ કરવામાં આવ્યું છે અને તે મુજબ બિનખેતીની પ્રક્રિયાને ઓનલાઈન કરવામાં આવી છે. 

પરંતુ મારી પાસે જે  Feedback મળી રહ્યું છે તે મુજબ ટાઈટલ વેરીફીકેશનના ભાગરૂપે ક્ષુલ્લક કારણો બતાવીને જેવાં કે અગાઉની નોંધ રીવીઝનમાં લેવા પાત્ર, ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર, ૧૯૫૧થી શરૂ કરીને ટાઈટલ વેરીફીકેશન, સ્ટેમ્પડયુટી વસુલાત વિગેરેના કારણો રજુ કરી બિનખેતીની મંજુરીની અરજી નામંજુર કરવામાં આવે છે. ખરેખર તો અત્યારે સરકારે જ્યારે રેકર્ડનું કોમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરવામાં આવ્યું છે ત્યારે તમામ રેકર્ડ ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ છે અને અગાઉની હક્કપત્રકની નોધો જે મંજુર કરવામાં આવી છે તે મહેસુલી અધિકારીઓ દ્વારા કરવામાં આવી છે તે ઘણા વર્ષો બાદ કોઈપણ બાબત Void ab initio શરૂઆતથી જ ગેરકાયદેસર હોય તેવા ગંભીર કેસો જેવાં કે બિનખેડુત હોય તે સિવાયના કારણો રજુ કરી નામંજુર કરવામાં આવે છે તે અંગે રાજ્ય સરકારે કલેક્ટર દ્વારા નામંજુર કરાતા તમામ કેસોની સમિક્ષા કરવી જોઈએ અને ઘણા કિસ્સાઓમાં જે ક્ષતિપૂર્તતી હેઠળ નામંજુર કરવામાં આવ્યુ હોય તે થોડા સમય બાદ મંજુર કરવામાં આવે છે જે મોટાભાગે મહેસુલી રેકર્ડ આધારિત હોય છે. 

આમ બિનખેતીવિષયક પ્રક્રિયાને મોટુ સ્વરૂપ ગણવાને બદલે ઔપચારિકતા સ્વરૂપે સરણીકરણ કરવામાં આવે તે જરૂરી છે.

આ જમીન મહેસુલ સાથેની સંલગ્ન ટાઉન પ્લાનિંગની જોગવાઇઓ અંગે આવતા અંકે વિવરણ કરીશું.

(ક્રમશઃ)

સામાન્ય રીતે વિલ કરી આપતી વખતે કઇ કઇ બાબતો ધ્યાનમાં લેવી જોઇએ?

 

કોરા કાગળ ઉપર સહી લઈને પાછળથી વિલ લખવામાં આવ્યું હોય ત્યારે આવું વિલ ચોકક્સપણે નિરર્થક છે

તમારી જમીન,  તમારી મિલકત 

> નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ભારતીય વારસાહક્ક અધિનિયમ-૧૯૨૫ ની ક્લમ-%૩ માં કોઈ ખાસ વ્યક્તિઓ દ્વારા કરાયેલા કે કરવાના વિલ યાને વસિયતનામા બાબતે જરૂરી જોગવાઈઓ કરેલ છે.
કોઈ લશ્કરી પ્રસ્્થાનનું કામ કરતો અથવા ખરેખર યુદ્ધમાં રોકાયેલો સૈનિક (અથવા એ રીતે કામ કરતો કે રોકાયેલો વિમાની) અથવા દરિયાઈ સફર ખેડતો નાવિક હોય એવા દરેક વિલ કરનારે, પોતાનું વિલ નીચેના નિયમો અનુસાર કરી આપવું જોઈએ.
(ક) વિલ કરનારે વિલ ઉપર પોતાની સહી કરવી જોઈશે અથવા પોતાની અંગુઠાની નિશાની લગાડવી જોઈશે, અથવા બીજી કોઈ વ્યકિતઓએ તેની હાજરીમાં અને તેની સૂચના અને કહેવા મુજબ તેના ઉપર સહી કરવી જોઈશે.
(ખ) વિલ કરનારની સહી અથવા અંગૃઠો નિશાની અથવા તેના વતી સહી કરનાર વ્યકિતની સહી એ રીતે કરવી જોઈશે કે તેમ કરવાથી લખાણને વિલ તરીકે અસરકર્તા બનાવવાનો ઈરાદો હતો તેવું જણાઈ આવે.
(ગ) વિલ ઉપર એવા બે કે વધુ સાક્ષીઓને સાખ એટલે કે સાક્ષી કરવી જોઈશે કે જેમાના દરેક વિલ કરનારને વિલ ઉપર સહી કરતાં અથવા તેનું અંગુઠાનું નિશાન કરતાં જોયો હોય અથવા વિલ કરનારની હાજરીમાં અને તેના આદેશથી કોઈ બીજી વ્યક્તિને વિલ ઉપર સહી કરતાં જોઈ હોય અથવા જેની પાસે વિલ કરનારે પોતાની સહી અથવા નિશાન કર્યાનું અથવા એવી બીજી વ્યકૅતિએ સહી કર્યાનું જાતે કબૂલ કર્યું હોય અને સાક્ષીઓ પેકી દરેકે વિલ કરનારની હાજરીમાં વિલ ઉપર સહી કરવી જોઈશે, પણ એકથી વધુ સાક્ષીઓનું એક સાથે હાજર હોવું જરૂરી રહેશે નહિ. અને અમુક રીતે જ સાખ કે સાક્ષી સહી કરવી જરૂરી રહેશે નહિ. (આ કલમ હિન્દુઓ, બોદ્ધો, શીખો તેમજ જેનોને લાગુ પડે છે.)
# જજમેન્ટસ
# પિતાએ તેની અપરિણીત અપંગ પુત્રીની તરફેણમાં વસિયત કરતાં તેનો વિરોધ મોટી બે પુત્રીઓ દ્વારા કરાયો હતો. જ્યારે ભાઈઓ બે વિરોધ ન દર્શાવ્યો. પુરાવાથી જણાવ્યું કે વસિયતકર્તા વસિયતનો કાયદો ઘડવા વકીલને સૂચના આપવા ગયેલા. જે વસિયતમાં વિરોધ કરનાર બન્ને પુત્રીઓની સહીઓ હતી. લાભ મેળવનાર પુત્રીની તરફેણમાં ગૌણ વિરોધાભાસોના કારણે અમલીકરણ પુરવાર થયું નથી તેવું ઠરાવવામાં કેસ ચલાવનાર અદાલતની ભૂલ જણાવી હતી.
# વ્યક્તિનું વડીલોપાર્જિંત મિલકતમાં મજિયારું હિત રહેલું છે, પરંતુ વસિયતમાં મિલકત સ્વ-ઉપજની બતાવેલી હોય તેથી વસિયત રદ થાય નહીં. આવી મિલકત મજિયારી સાબિત કરી શકાય તો વારસદાર પોતાનું હિત માગી શકે.
કેસ લૉ : નલિનીબેન એસ. પટેલ વિ. એર્સ ઓફ જશોદાબેન સી. પટેલ જી.એલ.આર. ૨૦૦૦(૩) ૨૨૬૬.
# વ્યકિતના વિલનું સાચા અર્થમાં અર્થઘટન થવું જોઈએ. પોતાની પુત્રીને વિલથી આપેલી મિલકતને તેનો પતિ વેચવાનો અધિકાર ધરાવતો ન હતો. પતિ-પત્ની બંને અલગ રહેતાં હતાં. આવા સંજોગોમાં જ્યારે પતિ તેના અડધા ભાગની અડધી મિલકત માટે દાવો કરે તો ચાલવાપાત્ર નથી.
# વસિયતકર્તા વસિયત પોતાની બનાવતી વખતે સ્થિર મગજનો અને વસિયતી બાબત સમજી સહી કરવાને સમર્થ હતો તેવું સાબિત કરવાનો બોજો પ્રતિવાદી ઉપર રહે છે. જી.એલ.એચ. ૧૯૯૯(૧) પાન નં. ૫૯%
# કોઈપણ વિલનું ખરાપણું જ્યાં પ્રોબેટની જરૂરિયાત હોય ત્યાં પ્રોબેટની કાર્યવાહીથી નક્કી થઈ શકે. દિવાની કાર્યવાહી ઓર્ડર -ર૨ રૂલ –પ હેઠળ વિલની ખરાઈ કરી શકાય નહિ તેવું નામદાર કોર્ટે ઠરાવેલ છે. કેસ લૉ :- શ્રીમતિ શર્મિષ્ઠાદેવી સૂર્વે વિ. લાલ સાહેબ એઆઈઆર ૧૯૯૬(મ.પ્ર.) પાન નં. ૧૩
# વિલમાં સાક્ષી કરનાર સાક્ષીએ તેની જાતે સહી નિશાની કરવી જોઈએ. બીજા વતી આવી સહી “નિશાની કરી હોય તો તે નિરર્થક બને. કેસ લૉ : ૧૯૯૮(૫) સુ.કો.કે. પાન નં. ૨૮૫
# કોરા કાગળ ઉપર સહી લઈને પાછળથી વિલ લખવામાં આવ્યું હોય ત્યારે આવું વિલ ચોકક્સપણે નિરર્થક છે- વિલ લખનાર ક્યારેચ સાક્ષી બની શકે નહિ. જ્યારે વિલનો સાક્ષી વિલ કરનાર સહી કરતો હોય કે વિલ લખવામાં આવ્યું હોય ત્યારે હાજર હોવો જરૂરી નથી. કેસ લોં : એ.આઈ.આર.૧૯૯૫ ક્રિ.પો. પાના નં. ૭૪
# કલમ ૬૩ જે વ્યક્તિ વિલ રજૂ કરે તેણે વિલ સાબિત કરવું જોઈએ વિલને પડકારનાર જણાવતા નથી કે વિલ કરનાર શારીરિક રીતે એફિલકોડ હતા કે માનસિક રીતે અસમર્થ હતા. પુરાવા પરથી જણાય છે કે સામાવાળા પિતૃપક્ષે સગા હતા. વળી, વિલ કરનાર, સાક્ષીઓ વિલ બનાવતી વખતે હાજર હતા. આવા સંજોગોમાં વિલના ફાઈન્ડીંસમાં દાખલ કરી શકાય નહીં. કેસ લૉ : કમલા દેવી વિ. બલભદ્ર બહેરા સી.સી.સી. ૧૯૯૫(૧) પાન નં. ૮૪
કલમ ૦૬૩, સાક્ષીઓની સરતપાસ વસિયતનામાની તરફેણમાં હતી. પરંતુ ઉલટ-તપાસમાં વિરોધી કથન, સાક્ષીઓના પુરાવા અમાન્ય બન્યા. રજિસ્ટ્રારે પણ એન્ડોર્સમેન્ટની કલમ-૬૩ની શરતો પૂર્ણ કરેલી ન હતી. પુરાવા અધિનિયમની કલમ- ૬૮ મુજબ વિલનું યોગ્ય નિષ્પાદન થતું નથી. માટે વિલની નોંધણીનું કોઈ મહત્વ રહેતું નથી. હાઈકોર્ટ દ્વારા કરવામાં આવેલ નિર્ણય ફેરવી નંખાયો. કેસ લો : ભગવાન કૌર વિ. કરતાર કૌર ૧૯૯૪ (૫) ૨૨. સુ.કો.કે. પાન નં. ૧૩૫
# વિલના નિષ્પાદન માટે વિલ લેખિત હોવું જોઈએ. વિલ કરનારે યોગ્ય રીતે સહી કરેલી હોવી જોઈએ. ઓછામાં ઓછા બે સાક્ષીઓએ તેમાં સાખ કરેલી હોવી જોઈએ. વસિયત કરનાર તે વસિયતમાં સહી કરે કે અંગુઠો કે કોઈ નિશાની કરે તે સહી કરેલી બરોબર ગણાશે તેમજ બીજી વ્યકિતને વિલ કરનારની સંમતિથી તેની હાજરીમાં સૂચનાથી સહી કરે તો તે વિલ કરનારે સહી કરેલી છે તેમ માનવામાં આવે છે.
કોઈ વ્યક્તિએ વિલમાં કઈ જગ્યાએ સહી કરવી તે જણાવતી નથી. બે સાક્ષીઓએ સાખ કરેલી હોવી જોઈએ અને સાક્ષીઓએ વસિયતકર્તાને સહી કરતા જોયેલો હોવો જોઈએ. તેમજ વસિયતકર્તાની હાજરીમાં સાક્ષીઓએ શાખ કરવી જોઈએ. વસિયત લખનાર સાક્ષી ગણાય-- પણ સાક્ષી ગણી શકાય, સાક્ષીએ સહી કરવી જરૂરી નથી. પરંતુ અંગુઠા નિશાની કરી શક્શે. વસિયત કોઈપણ ભાષામાં થઈ શકે, કોઈપણ પદાર્થ, પાન-કાગળ ઉપર થઈ શકે, અને આવું વિલ વસિયતકર્તાના મૃત્યુ બાદ અમલી થાય.
# એચ.યુ.એફ. વડીલોપાર્જિત મિલકતમાં રહેલા હિતનું વ્યક્તિ દ્વારા વસિયત થઈ શકે છે. વધુ સમર્થન માટે દરેક પાના વિલકર્તાની સહી હોવી તે સારું છે. ચોક્કસપણે વિલની નોંધણી જરૂરી નથી અને વિલ રજિસ્ટર્ડ હોવાના એક માત્ર કારણથી તે સાચું અને ખરું બનતું નથી. વિલની ભાષા (લખાણ) તથા સહી જુદી ભાષામાં હોવાને કારણે વિલ ખોટુ ઠરતું નથી અને વિલ પુરાવાના કાયદાની કલમ-૬૭ હેઠળ ચોકક્સપણે પુરવાર થવું જોઈએ.
# કલમ: ૭૦ ની જોગવાઈ મુજબ સામાન્ય વિલ અથવા કોડૅસેલ રદ થવા બાબત. કોઈ સામાન્ય વિલ અથવા કોડિસિલ કે તેનો કોઈ ભાગ લગ્નથી અથવા બીજા વિલ અથવા કોડિસિલથી અથવા આ અધિનિયમમાં અગાઉ જણાવ્યા મુજબ કોઈ સામાન્ય વિલ નિયમસર કરી આપવું જરૂરી હોય એ રીતે વિલ રદ કરવાનો ઈરાદો જાહેર કરતું હોઈ લખાણ નિયમસર કરી આપવું જરૂરી હોય એ રીતે વિલ રદ કરવાનો ઈરાદો જાહેર કરતું કોઈ લખાણ નિયમસર કરી આપવાથી, અથવા વિલ કરનારે અથવા તેની હાજરીમાં અને તેની સૂચના મુજબ કોઈ વ્યકિતને તેને રદ કરવાના ઈરાદાથી અને તેને બાળી નાખવાથી, ફાડી નાખવાથી અથવા બીજી રીતે તેનો નાશ કરવાથી રદ થાય તે સિવાય બીજા તે સિવાય બીજા કારણે તે રદ થશે નહિ. 
પરાધીન સાપેક્ષ પ્રતિસંહરણનો સિધ્ધાંતઃ જયારે વસિયત કરનાર તેના વડે કરવામાં આવેલા અગાઉના વિલ અથવા કોડિસિલને પુનર્જીવિત કરવાના ઈરાદાથી પછીના વિલ અથવા કોડિસિલનો નાશ કરે, ત્યારે એ રદ કરવાનો ઈરાદો શરતી હોય છે અર્થાત, પુનર્જીવિત કરવાના દસ્તાવેજોની કાયદેસરતા બાબતની શરત હોય છે. તેથી જો પુનર્જીવિત કરવાનો હોય તે દસ્તાવેજ કાયદેસર હોય નહીં, દા.ત. જો તે કાયદેસર રીતે કરવામાં આવ્યો ન હોય-તો પછી વિલ રદ થતું નથી. આ સામાન્ય રીતે પરાધીન સાપેક્ષ પ્રતિસંહરણ સિદ્ધાંત તરીકે ઓળખાય છે. આ સિદ્ધાંત લાગુ પાડવામાં ઈરાદાનો સવાલ છે. આ બાબત વસિયત કરનારનો તેના વિલમાં જણાતી ભાષા ઉપરથી નકકી કરવામાં આવે છે. જયાં સુધી પ્રથમનો દસ્તાવેજ અથવા લખાણ અસરકારક રીતે પુનર્જીવિત કરવામાં આવે નહીં ત્યાં સુધી પછીનું વિલ રદ થતું નથી, પરાધીન સાપેક્ષ રદ કરવાનો સિદ્ધાંત લાગુ પડે તે માટે નાશ કરવાનું કૃત્ય કોઈ બોજો વસિયતી દસ્તાવેજ પુનર્જીવિત થતો હોવો જોઈએ.