2.12.2023

તાલુકા મામલતદારની કાયદાકીય ફરજો અને જવાબદારીઓ

 

તાલુકા મામલતદારની કાયદાકીય ફરજો અને જવાબદારીઓ

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન - - એચ.એસ. પટેલ IAS  (નિ.)

- જમીન મહેસૂલ વ્યવસ્થાપનમાં  

- વહીવટના અગત્યના એકમ તરીકે તાલુકા મામલતદારનું મહત્વનું સ્થાન

વહીવટી વ્યવસ્થાપનના ભાગરૂપે રાજ્યને જીલ્લા, તાલુકા અને ગામને વહીવટી એકમ (Administrative unit) તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. તાલુકાના વહીવટી એકમ તરીકે તેના વડા તરીકે Chief Revenue Officer) મામલતદારની નિમણૂક જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની કલમ-૧૨ હેઠળ રાજ્ય સરકાર દ્વારા કરવામાં આવે છે એટલે કે બ્રિટિશ શાસન દરમ્યાન ઘડવામાં આવેલ, જમીન મહેસૂલ અધિનિયમ હેઠળ જે સત્તાધિકારીઓની નિમણૂક કરવામાં આવે છે તેઓને કાયદાકીય પીઠબળ સાથે નિમણૂક (Statutory Position and Powers) કરવામાં આવે છે. અમુક રાજ્યોમાં તાલુકા મામલતદારને તહેસીલદાર તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. સામાન્ય રીતે તાલુકામાં સમાવિ ૬૦ થી વધુ ગામડાઓ હોય છે. મામલતદાર શબ્દનું અર્થઘટન જોઈએ તો અરબી ભાષામાં “MUAMLA”  'મુઆમલા' ઉપરથી આવેલ છે જેને સરળ ભાષામાં મામલો / પ્રશ્ન સુલજાવે તે મામલતદાર કહેવાય. તાલુકાના વડા તરીકે મામલતદારને બહુલક્ષી (Multiple function) ફરજો સુપ્રત કરવામાં આવે છે. અગાઉના સમયમાં મામલતદારની મુખ્યત્વે ફરજો જમીન મહેસૂલને લગતી સિમિત હતી અને તાલુકામાં સમાવિ ગામડાઓની સમયાંતરે મુલાકાત તેમજ મહેસૂલી પ્રશ્નોના નિકાલ માટે  Focal Point તરીકે આજે પણ મામલતદાર મહત્વનું સ્થાન ધરાવે છે. 



મામલતદારની ફરજો અને સત્તાઓ અંગે જે પ્રજાને સંલગ્ન જોઈએ તો પ્રવર્તમાન સમયમાં મહેસૂલી કામગીરીમાં સૌથી અગત્યની કામગીરીમાં મહેસૂલી રેકર્ડ અદ્યતન રાખવું અને ઈ-ધરા કેન્દ્રમાં પડતી હક્કપત્રકની ફેરફાર નોંધો (Mutation Entries) જ્યારથી મહેસૂલી રેકર્ડનું કમ્પ્યુટરાઈઝેશન થયું છે અને હવે નોંધો ઓનલાઈન પાડવામાં આવે છે ત્યારે સ્ચહેચન કાર્યવાહી ઓછી થઈ છે અને હવે મહેસૂલી રેકર્ડ / હક્કપત્રકની નોંધો ઓનલાઈન ઉપલબ્ધ થઈ છે, પરંતુ રાજ્યમાં રી સર્વે થયા બાદ જે ક્ષતિઓ થઈ છે અને તે આધારે રેકર્ડ પ્રમાણિત જાહેર કરવામાં આવ્યું છે તેમાં પ્રજાને અને ખાસ કરીને ખેડૂત ખાતેદારોને રેકર્ડમાં થયેલ ક્ષતિ સુધારવા માટે અનેક મુશ્કેલીઓ દેખાય છે. ખરેખર તો અગાઉ દર દસ વર્ષે ૭/૧૨ ફરીથી લખવાની Manually કામગીરી થતી અને રેકર્ડ પ્રમાણિત કરવામાં આવતું તેમાં નહીવત ક્ષતિ (Human error) આવતી, રી સર્વેના રેકર્ડ પ્રમાણિત થયા બાદ આજે પણ રાજ્યમાં અસંખ્ય કેસોમાં ક્ષેત્રફળમાં સુધારવાના નિર્ણયો લેવાયા નથી. આ બાબતમાં મામલતદારને / ડીઆઈએલઆર દ્વારા ઝુંબેશ સ્વરૂપે મૂળ રેકર્ડથી ખરાઈ કરીને ખાત્રી કર્યા બાદ સ્વમેળે (Suomoto) રેકર્ડ અદ્યતન કરવાની જરૂર છે. મારી સમક્ષ જે રજૂઆતો આવી છે તેમાં ભાઈઓ ભાગની વહેંચણીની નોંધ હક્કપત્રકમાં વર્ષો પહેલાં મંજૂર કરવામાં આવેલ તે મુજબ ૭/૧૨માં પણ નામ ચાલતા, રી સર્વે બાદ બંને ભાઈઓના સર્વે નંબર ઉલટ-સુલટ થયા છે કોઈ ક્ષેત્રફળમાં ફેરફાર નથી. બંને ભાઈઓને પણ પુનઃફેરફાર કરવામાં વાંધો નથી તેમ છતાં છેલ્લા ત્રણ વર્ષથી મામલતદાર / ડી.આઈ.એલ.આર. અને જીલ્લા કક્ષાએ ધક્કા ખાય છે, પરંતુ આટલી સીધી બાબતમાં પણ ખાતેદારોએ હેરાન થવું પડે છે. જ્યારે મહેસૂલી રેકર્ડનું કમ્પ્યુટરાઈઝેશન કરીને અમલમાં મુકવામાં આવેલ, ત્યારે આવા પ્રકારની ક્ષતિ થયેલ હોય તો મામલતદારે Suomoto હુકમ કરીને આવી નોંધો પાડી દૂરસ્તી કરવામાં આવે છે, પરંતુ આવી બાબતોમાં જમીન માપણી (ડી.આઈ.એલ.આર. એસ.એલ.આર.) અને મામલતદાર કચેરીમાં ધક્કા ખાવા પડે છે. જેનું નિવારણ જરૂરી છે. આજ રીતે ઈધરા કેન્દ્રમાં ઓનલાઈન ખેતવિષયક જમીનોના રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજમાં હક્કપત્રકમાં નોંધ પડે છે તેમાં રેકર્ડ વેરીફીકેશનના નામે વિલંબ થાય છે. ઈધરા કેન્દ્ર જાહેર જનતા માટે તેમની જમીનના તમામ વ્યવહારો માટે માનવ શરીરની માફક ચેતાતંત્ર છે. (Nervous System) અને હક્કપત્રકની નોંધો અને પ્રમાણિત કરવા બાબતમાં તાલુકા મામલતદારની તેમજ તાબાના મહેસૂલી નોંધ પ્રમાણિત અધિકારીઓની કાર્યવાહી સૌથી મહત્વની છે. મહેસૂલી બાબતોના તમામ પ્રકરણો / પાયાના તાલુકાનું એકમ તરીકે મામલતદાર કક્ષાએથી Originate શરૂ થાય છે કારણ કે રેકર્ડના પાયાના Custodian તરીકે તમામ પ્રકારનું Verification થાય છે. મામલતદારને જુદા જુદા કાયદાઓ હેઠળ સત્તાઓ છે, તેમાં મામલતદાર કોર્ટ એક્ટ હેઠળ જાહેર રસ્તા ઉપર અડચણ / રૂકાવટ પેદા કરવામાં આવે તેને ખુલ્લો કરાવવા માટે અગત્યની સત્તા ધરાવે છે. કાયદા હેઠળ મામલતદારને Summary Enquiry કરીને કાયદા અનુસારના અવરજવરના રસ્તા ઉપરના હક્કો પ્રસ્થાપિત કરી શકે છે.

તાલુકાના મેજીસ્ટ્રેટ તરીકે સુલેહ, શાંતિ જળવાય અને સંવાદિતાનું વાતાવરણ જળવાય તે માટે સીઆરપીસીની કલમ-૧૦૭, ૧૦૮, ૧૧૦ અને ૧૧૮ હેઠળ શાંતિ જોખમાય તેવી કાર્યવાહી કરનારાઓ સામે બોન્ડ, જામીન લેવાના અધિકારો છે. આ ઉપરાંત સૌથી અગત્યની સીઆરપીસીની કલમ-૧૪૫ હેઠળ કોઈ જમીન / મિલકત ઉપર બે પક્ષકારોની તકરાર હોય તો પક્ષકારોને પ્રવેશ ઉપર પ્રતિબંધ ફરમાવવાની સત્તા છે. આ ઉપરાંત સીઆરપીસી હેઠળ અવારનવાર બહાર પડતાં જાહેરનામાઓની અમલવારી અને તાલુકામાં કાયદો અને વ્યવસ્થાની જાળવણીમાં સૌથી અગત્યની ભૂમિકા છે. પુરાવા કાયદા અધિનિયમના ભાગરૂપે મરણોન્મુખ નિવેદન Dyeing Declaration, ઈન્કવેસ્ટ તેમજ ઓળખ પરેડ પણ એક્જીક્યુટીવ મેજીસ્ટ્રેટ કરવાની છે, જેમ જણાવ્યું તેમ તાલુકાના મામલતદારને વિવિધ કામગીરી સોપવામાં આવી છે તેમાં સમાજ સુરક્ષા (વૃદ્ધ - વિધવા પેન્શન) મધ્યાહન ભોજન યોજના, પુર, અછત, આકસ્મિક બનાવો, પ્રોટોકોલ, નાગરિક પુરવઠા હેઠળ સસ્તા અનાજમાં વિતરણ, રાજ્ય સરકારની વિવિધ યોજનાઓ હેઠળ રજૂ કરવાના જુદા જુદા દાખલા / પ્રમાણપત્રો આપવાની સત્તા મામલતદારને છે. આમ જાહેર જનતાને લગતા મોટા ભાગના પ્રશ્નોનું નિરાકરણ તાલુકા કક્ષાએ થાય તે માટે ATVT આપણો તાલુકો વાયબ્રન્ટ તાલુકા હેઠળ પણ કામગીરી કરી શકાય છે. આમ લોકાભિમુખ વહીવટ હેઠળ જુદી જુદી સેવાઓનું યોગ્ય પ્રમાણે પ્રજાહિતમાં નિર્વહન થાય તે માટે મામલતદારની ભૂમિકા અગત્યની છે.


માલિક અને ભાડુઆત વચ્ચે જગ્યાના ભાડાકરારની શરતો કેવી હોય ?

 

માલિક અને ભાડુઆત વચ્ચે જગ્યાના ભાડાકરારની શરતો કેવી હોય ?


તમારી જમીન,  તમારી મિલકત > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

કોઇપણ મકાન ભાડે આપવામાં મકાનમાલિક અને ભાડુઆત વચ્ચે ભાડા કરાર કરવામાં આવતો હોય છે, જેના થકી બંનેય વચ્ચે ભાડાની રકમ, તેની ચુકવણી સહિતની બાબતો નિર્ધારિત થતી હોય છે. ભાડાકરારમાં જેટલી સ્પષ્ટતા હોય, તેટલી બંનેયપક્ષકારો માટે એ ફાયદાકારક બની રહેતી હોય છે.  આ ભાડાકરાર કેવી રીતે કરવો જોઇએ તેનું નમુનાનું લખાણ અત્રે પ્રસ્તુત છે : 
એકતરફવાળા ઃ-
લખાવી લેનાર
માલિક
બીજી તરફવાળા ઃ- શ્રી.
લખી આપનાર ઉ.વ.આ.
ભાડુઆત ઠેકાણું:...
જત અમો લખી આપનાર નીચે જણાવેલી મિલકત અંગેનો તમો લખાવી લેનારને અમારી મુક્ત સંમતિથી આજરોજ આ ભાડા કરારથી લખી આપીએ છીએ કેઃ-
જત ડીસ્ટ્રીકટ અમદાવાદ સબ--ડિસ્ટ્રિકટ અમદાવાદ તાલુકો ... મોજે ... મધ્યે આવેલ .. સોસાયટી/એસોસિયેશન/બિલ્ડિંગમાં આવેલી રહેણાંક/દુકાન/ઓફિસ નં....... વાળી મિલકત જેનો મ્યુનિસિપલ ટેનામેન્ટ નંબર છે, જેને હવે પછી “સદરહુ મિલકત” તરીકે સંબોધવામાં આવેલ છે. તમો લખાવી લેનાર પાસેથી સદરહુ મિલક્ત અમો લખી આપનારે અમારા રહેઠાણના/દુકાન/ઓફિસના હેતુ માટે સદરહુ મિલકત તારીખના રોજથી ભાડે રાખેલી છે જે અંગેનો કરાર બંન્ને પક્ષકારો આજરોજ કરીએ છીએ અને જેની શરતો નીચે મુજબ છે.
અમો લખી આપનારે સદરહુ મિલક્તનું માસિક ભાડુ દર મહિને ...... પૂરા) નક્કી કરેલ છે.
સદરહુ મિલકતનું માસિક ભાડું રૂપિયા ......તમો લખાવી લેનારને દર અંગ્રેજી મહિનાની ૧ થી પ તારીખ સુધીમાં નિયમિત રીતે ચુકવી આપવાનું છે....... ના રોજ અમો લખી. (અંકે રૂપિયા........- પૂરા) ચેક/રોકડાથી આપેલ છે અને સદર ડિપોઝીટની રકમ જ્યારે સદરહુ મિલકત ભાડે રાખતા સમયે તારીખ .........આપનારે ડિપોઝિટ પેટે તમો લખાવી લેનારને રૂપિયા ...... અમો લખી આપનાર સરદહુ મિલકતનો બિનતકરારી, ખાલી, પ્રત્યક્ષ કબજો તમો લખાવી લેનારને પરત સોંપીએ ત્યારે સદર ડિપોઝીટની રકમ તમો લખાવી લેનારે અમો લખી આપનારને વગર વ્યાજે પરત આપવાની છે અને રહેશે. પરંતુ કોઈ કારણસર સદર «મિલકતનું ભાડું, ટેક્સ, ગેસની રકમ અથવા લાઈટ બીલ ચઢી જાય તો તેવી ચડેલી રકમ કાપી તે અંગેનો તમામ હિસાબ સમજી લઈને ડિપોઝીટની રકમમાંથી આવી ચઢેલી રકમ બાદ કરીને બાકી રહેતી રકમ તમો લખાવી લેનારે અમો લખી આપનારને પરત કરવાની છે અને રહેશે.
સદરહુ મિલકતમાં આવેલ ઈલેક્ટ્રિક સર્વિસનું જે કાંઈ વીજળી બર્નિંગ થાય તે લાઈટ બિલની રકમ તેમજ મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન તરફથી આવતી ટેક્સની રકમ તથા બિલ્ડિંગ/સોસાયટીની મેન્ટેનન્સની રકમ અમો ભાડુઆતે નિયમિત ભરપાઈ કરવાની છે અને એ અંગેના ભરપાઈ કરેલાં બિલ તથા પહોંચો તમો માલિકને નિયમિત રીતે પરત આપવાના છે.
સદરહુ મિલકતનો ભાડાનો માસ દર અંગ્રેજી માસની ૧ લી તારીખે શરૂ થઈ તે જ અંગ્રેજી માસની આખર તારીખે પૂરો થાય છે. સદરહુ મિલકત તમો લખાવી લેનારે અમો લખી આપનારને રહેણાંક/દુકાન/ઓફિસના ઉપયોગ માટે ભાડેથી આપેલ છે. સદરહુ મિલકતનો ઉપયોગ ભાડુઆતે અમારા રહેણાંક/દુકાન/ઓફિસ હેતુ પૂરતો જ કરવાનો છે તે સિવાય અન્ય કોઈ રીતે સદરહુ મિલકતનો ઉપયોગ કરવાનો નથી.
સદરહુ મિલક્તનો ઉપયોગ તમો લખાવી લેનારને કે આજુ-બાજુવાળા પાડોશીઓને ન્યૂસન્સ કે એનોયન્સ થાય તે રીતે અમો લખી આપનારે કરવાનો નથી કે સદરહુ મિલકતનો કોઈપણ જાતનો ગેરકાયદે રીતે ઉપયોગ કરવાનો નથી કે સદરહુ મિલકતમાં કોઈપણ ગેરકાયદે પ્રવૃત્તિ અમો ભાડુઆતે કરવાની નથી.
બીજીતરફવાળાએ સદરહુ મિલકત જે સ્થિતિમાં ભાડે રાખી છે, તે જ સ્થિતિમાં તેને રાખવાની છે. સદરહુ મિલકતમાં બીજીતરફવાળાએ એક્તરફવાળાની મંજુરી [સિવાય કોઈપણ પ્રકારનો ફેરફારો કે બાંધકામ કરવાના નથી અને જો કંઈપણ ટેનન્ટેબલ રીપેર કરવાની જરૂર પડે તો બીજીતરફ્વાળાએ પોતાના ખર્ચે એકતરફવાળાની સંમતિ લઈ કરી શકશે અને જે કાંઈ ખર્ચ બીજીતરફવાળા કરે તેવો ખર્ચ બીજીતરફ્વાળા કોઈપણ સંજોગોમાં એકતરફવાળા પાસેથી વસૂલ લઈ શકશે નહીં/ અથવા ભાડામાંથી કાપી શકશે.
સદરહુ મિલકતનું ભાડું અમો લખી આપનારે તમો લખાવી લેનારને નિયમિત ચુકવી આપવાનું છે. સદરહુ મિલકત અમો લખી આપનાર ભાડુઆતે અન્ય કોઈને કોઈપણ રીતે ભાડે, પેટાભાડે કે લીવ એન્ડ લાયસન્સથી કે ગુડવીલથી કે ભાગીદારીથી કે કોઈને કોઈપણ રીતે ટ્રાન્સફર કરવાની નથી કે ઉપયોગ કરવા માટે આપવાનું નથી કે અન્ય ત્રાહિતને કબજે સોંપવાની નથી.
બીજીતરફવાળાએ ભાડે રાખેલી સદરહુ મિલકતની આગળ પાછળ આવેલ ખુલ્લી જમીન અથવા બીજી કોઈ જગ્યાનો વાપર ઉપયોગ કરી શકશે નહીં અથવા તેનું દબાણ કરી શકશે નહીં. સદર ભાડા કરારમાં જણાવેલી મુદત વિત્યે સદરહુ મિલકતનો ખાલી પ્રત્યક્ષ કબજો અમો લખી આપનારે તમો લખાવી લેનારને પરત સોંપી દેવાનો છે. સદરહુ મિલકતનો કબજો અમો લખી આપનાર તમો લખાવી લેનારને સોંપવા ઈચ્છતા હોઈએ કે પરત કરવા ઈચ્છતા હોઈએ ત્યારે તેની લેખિત જાણ અમો લખી આપનારે એક માસ અગાઉ તમો લખાવી લેનારને કરવાની છે તેવી જ રીતે સદરહુ મિલકતનો કબજો તમો લખાવી લેનાર અમો લખી આપનાર પાસેથી મેળવવા ઈચ્છતા હોય ત્યારે તમો લખાવી લેનારે અમો લખી આપનારને એક માસ અગાઉ લેખિત જાણ કરવાની રહેશે.
બીજીતરફવાળાએ ભાડે રાખેલી જગ્યાનું ભાડું તે સદરહુ જગ્યામાં આવેલી સગવડતા, સુધારા-વધારા તથા બાંધકામ તથા ભાડે રાખ્યું ત્યારે જમીનની કિંમત જોતાં તથા આજુબાજુનાં ભાડાં જોતાં, સદરહુ ભાડું વ્યાજબી અને પ્રમાણભુત (સ્ટાન્ડર્ડ રેન્ટ) ભાડું છે તે બાબતની બીજીતરફ્વાળાએ તપાસ કરી સંતોષ મેળવ્યો છે અને બીજીતરફવાળાએ સદરહુ પ્રમાણભુત (સ્ટાન્ડર્ડ રેન્ટ) અંગે ભવિષ્યમાં કોઈ તકરાર ઉઠાવવાની નથી અને તકરાર ઉઠાવે તો તે રદબાતલ ગણાશે અને જરૂર પડ્યે યોગ્ય કોર્ટમાં તે અંગેની કાર્યવાહીમાં સદરહુ નક્કી કરેલ પ્રભાણભૂત ભાડા અંગે બીજીતરફવાળા કબૂલાત આપવા બંધાયેલ છે.
સદરહુ મિલકત સરકાર અથવા સ્થાનિક સંસ્થા એક્વાયર કરે તો તેનું તમામ કોમ્પેન્સેશસન એક્તરફવાળાએ લેવાનું છે અને બીજીતરફવાળાનો કોઈ હક્ક રહેશે નહીં. મિલકતના માલિક તથા તેમના એજન્ટોને સદરહુ મિલક્તમાં દાખલ થઈ તેનું ઈન્સ્પેકશન લેવાનો હક્ક અને અધિકાર રહેશે. સદરહુ મિલક્ત અંગેના ભાડાકરારમાં લખેલી કોઈપણ શરતોનો અમો લખી આપનાર ભંગ કરીએ તો તમો લખાવી લેનાર સદરહુ મિલકતનો કબજો મુદત પહેલાં અમારી પાસેથી લઈ લેવા માટે હક્કદાર છો. સદર ભાડા કરારની એક ખરી નકલ પોલીસ સ્ટેશન તેમજ સોસાયટી/બિલ્ડીંગમાં આપવાની રહેશે. ભાડુઆત સદરહુ મિલકતનો કોઈ કાયદાથી વિરૂઘ્ધ ઉપયોગ કરવાનો નથી અને ગેરકાયદેસરની ચીજ-વસ્તુઓ રાખવાની નથી. સંજોગોવસાત એકટ ઓફ ગોડ, ધરતીકંપ, રોગચાળો કે કુદરતી હોનારત કે પેન્ડેમિકના કારણસર ભાડુઆત સદરહુ મિલકતનો ઉપયોગ જેટલો સમય કરી ન શકે તો તેવા સંજોગોમાં તેટલા સમયનું ભાડુ અમો ભાડુઆતે ચુકવવાનું રહેશે નહીં. અસલ ભાડા કરાર એકતરફવાળાના પાસે રાખેલ છે અને પક્ષકારોની તથા સાક્ષીઓની સહીઓ સાથેની ખરી નકલ બીજીતરફવાળાને આપવામાં આવી છે.
એ રીતેનો આ ભાડા કરાર અમો લખી આપનાર તથા તમો લખાવી લેનારે અક્કલ હોંશિયારીથી, વાંચી, વંચાવી, સાંભળી, સમજી, વિચારી, સ્વસ્થ અને મુક્ત સંમતિથી, રાજીખુશીથી, બિનકેફે, બિનદબાણે, કરી(લખી) આપેલ છે જે બન્ને પક્ષકારોને તથા પક્ષકારોના વંશ, વાલી, વારસો,નોકરો, એજન્ટો, વિગેરે ઈત્યાદિ તમામને કબુલ, મંજૂર અને બંધનકર્તા છે અને રહેશે.
આજ તારીખ -0૧-૨૦૨૩ ના રોજ શહેર અમદાવાદ મઘ્યે.
 ફોટો
(લખાવી લેનાર/માલિક)
(લખી આપનાર/ભાડુઆત) સાક્ષીની સહી
(જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‘નવગુજરાત સમય’ ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)


ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ.

  ફ્લેટમાં ભેજ લાગે તો બિલ્ડર જવાબદાર, પઝેશનના 5 વર્ષ સુધી જવાબદારી', અહીંયા કરો ફરિયાદ . Download RERA Rules here  Share Facebook Twitt...