રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ લેખાંક-2

 

રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી કાયદાકીય જોગવાઈઓ

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન  એચ.એસ.પટેલ IAS (નિ.)

- ત્રીજા પક્ષકારને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની તબદીલ કરવાના કિસ્સામાં પ્રમોટરની જવાબદારીઓ નક્કી કરવામાં આવી છે

લેખાંક-2

ગત અંકમાં રીયલ એસ્ટેટ (નિયમન અને વિકાસ) અધિનિયમન (રેરા)ની પાયાની વ્યાખ્યાઓ અંગે નિરૂપણ કરવામાં આવેલ હતી અને આ કાયદો ઘડવાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ શું છે તે જણાવવામાં આવેલ. આ કાયદામાં મુખ્ય ત્રણ અંગો મહત્વના છે, રેગ્યુલટરી ઓથોરોટી, પ્રમોટર એટલે કે ડેવલપર અને ત્રીજા મકાન / લેનારા / ખરીદનારાઓ છે. સૌ પ્રથમ આ કાયદાના ચેપ્ટર-૨માં કલમ-૧૧ થી ૧૮ સુધી પ્રમોટર ડેવલપરના કાર્યો અને ફરજો (Functions and Duties of Promoter) જણાવવામાં આવી છે તો કલમ-૪ હેઠળ ઓથોરીટી પાસે રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની નોંધણી કરાવવાની હોય છે. અરજી સાથે પ્રોજેકટની તમામ બાબતો સાથે દસ્તાવેજી પુરાવા રજૂ કરવાના હોય છે અને કલમ-૫ હેઠળ સત્તા મંડળ દ્વારા ૩૦ દિવસમાં નોંધણી કરવાની હોય છે અને નોંધણી વખતે લોગીન આઈ ડી અને પાસવર્ડ મળ્યેથી સત્તા મંડળની વેબસાઈટ ઉપર સબંધિત પ્રમોટરનું વેબપેજ બનાવવાનું છે. જેમાં પ્રોજેક્ટને લગતી વિગતો જેવી કે પ્રોજેક્ટનો નોંધણી નંબર, બુક થયેલ એપાર્ટમેન્ટ તેમજ પ્લોટોની સંખ્યા અને બુકીંગ થયેલ વિગતોની ત્રિમાસીક યાદી, પ્રોજેકટ માટે અન્ય ઓથોરીટીની મેળવેલ મંજૂરીઓ દા.ત. સ્થાનિક મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનના બાંધકામના નકશા, પર્યાવરણનું NOC વિગેરે, આ ઉપરાંત પ્રોજેક્ટની અદ્યતન ત્રિ માસીક સ્થિતી સત્તા મંડળ દ્વારા નિયમોથી નક્કી કરેલ અન્ય માહિતી અને દસ્તાવેજો, આ તમામ માહિતી લોકોની જાણકારી માટે વેબસાઈટ ઉપર અદ્યતન સ્વરૂપે મૂકવાની છે. 

જ્યારે કોઈપણ વ્યક્તિ એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ બુક કરાવે ત્યારે પ્રમોટર દ્વારા જે માહિતી ઉપલબ્ધ કરવાની જવાબદારી છે, જેમાં સત્તા મંડળે નિયમોનુસાર નિર્દિષ્ઠ કરવામાં આવ્યું હોય તેવા સ્થળે અને જગ્યાએ મંજૂર કરેલ નકશા, લે-આઉટ, પાણી, સ્વચ્છતા, વીજળી જેવી નાગરીક આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ સહિત પ્રોજેક્ટ પૂરો કરવાનું તબક્કાવાર સમયપત્રક તેજ રીતે નિયમોની જોગવાઈ મુજબ તમામ પ્રકારની જવાબદારી (Obligation) જેવી કે એલોટમેન્ટ લેટરમાં દર્શાવ્યા મુજબ એસોસીએશનને જાહેર ઉપયોગની (Public utility) માલિકી ફેર થાય ત્યાં સુધી વેચાણ અંગેના કરાર મુજબ ફાળવણીથી મેળવનારાઓ (Allotee) એસોસીએશનને જવાબદાર રહેશે. એસોસીએશનનો અર્થ પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થાય ત્યારે સામુહિક સેવાઓ / યુટિલીટી નિભાવવા માટે તમામ પ્લોટ ધારકો / એપાર્ટમેન્ટના ફ્લેટ ધારકોનું એસોસીએશન. આ કાયદાથી એસોસીએશનની રચના કરવાનું ફરજીઆત બનાવવામાં આવ્યું છે. આ ઉપરાંત કરારમાં જણાવેલ નિયત સમયમર્યાદામાં માળખાકીય ખામી અંગે પ્રમોટરની જવાબદારી જેમાં ફાળવણીથી મેળવનારાઓને (Allotee) તમામ એપાર્ટમેન્ટો, પ્લોટો, મકાનોના માલિકીફેર અંગેનો દસ્તાવેજો થઈ ગયા હોય તો પણ પ્રમોટરની જવાબદારી ચાલુ રહે છે, તેજ રીતે પ્રમોટર દ્વારા સબંધિત સત્તા મંડળ દ્વારા આપવામાં આવેલ કંમ્પલેશન સર્ટીફીકેટ (સીસી) અને ભોગવટા પ્રમાણપત્ર (OC) પ્લોટધારકોને તેમજ રેસીડન્ટ એસોસીએશનને ઉપલબ્ધ કરવા માટે બંધાયેલ છે, જો કોઈપણ મિલકત ભાડાપટ્ટે લીધેલ હોય તો પ્રમોટર સબંધિત જમીનની ભાડાપટ્ટાનો સમયગાળો તેમજ તેને સંલગ્ન અન્ય બાબતો જણાવવાની અને તે અંગેનું પ્રમાણપત્ર આપવાનું રહેશે. 

બિલ્ડીંગના ડેવલપર ફક્ત કરાર કે સમજૂતિની જોગવાઈઓ અનુસાર ફાળવણી રદ કરી શકે છે, પરંતુ ફાળવણીથી મેળવનાર (Allotee) એકતરફી રીતે અથવા યોગ્ય કારણવગર ફાળવણી રદ કરવાથી નારાજ થયો હોય અને આવું રદ કરવાનું કૃત્ય વેચાણ અંગેની સમજૂતીની શરતો અને બોલીઓથી વિરૂધ્ધ હોય તો તે અંગે રાહત / દાદ મેળવવા માટે રજૂઆત કરી શકશે અને સત્તા મંડળની ફરિયાદ નિવારણ સમિતી (Grievance Redressal Committee) આવી રજૂઆત અંગે જે નિર્ણય કરે તે પ્રમોટરને બંધનકર્તા રહેશે. પ્રમોટર દ્વારા પ્રોજેક્ટની જાહેરાત અથવા માહિતીપત્રના આધારે અથવા કોઈ મોડેલ એપાર્ટમેન્ટ બતાવેલ હોય તે આધારે કોઈ ડિપોઝીટ અથવા એડવાન્સ મેળવેલ હોય અને તે મુજબ ભૂલ થઈ હોય અને તે આધારે જે ખોટ અને નુકશાન થાય તો પ્રમોટરે વળતર આપવાનું થાય છે અને એટલે કોઈ પ્રમોટર વેચાણ અંગેના સમજૂતી કર્યા વગર કોઈ ડિપોઝીટ અથવા એડવાન્સ લઈ શકતા નથી અને જેથી નિયમોનુસાર ફી પેટે દસ ટકાથી વધારે રકમ વસુલ કરી શકાતી નથી. પ્રમોટરે જે સમજૂતી (Agreement) ઠરાવવામાં આવે તે નિયત નમૂનામાં કરવાની હોય છે અને તેમાં બહારના વિકાસ કાર્યો (External Development) જે તારીખ સુધીમાં એપાર્ટમેન્ટ / પ્લોટ, મકાનની કિંમત પેટે ચૂકવણીઓ કરવાની હોય તે તારીખો અને મકાન પ્લોટનો કબજો સુપ્રત કરવાનો હોય તો તે તારીખો અને પ્રમોટરે ફાળવણીથી મેળવનારાઓ કસુર થવાના કિસ્સામાં ફાળવણીથી મેળવનારે પ્રમોટરને ચૂકવવાપાત્ર વ્યાજના દર સાથે મકાન અને બાંધકામ સહિત પરિયોજનાની વિગતો અને તેવી અન્ય વિગતો સમજૂતી કરારમાં સમાવિષ્ઠ થવી જોઈએ. તે વિગતવર્ણનો મુજબનું પ્રમોટરે પાલન પણ કરવાનું હોય છે તે મુજબ મંજૂર કરેલ નકશાઓ મુજબ અને જણાવ્યા મુજબના ફિટીંગ્સ / ફીક્સચર સવલતો અને કોમન ઉપયોગી બાબતો દર્શાવવાની છે. આજ રીતે ત્રીજા પક્ષકારને રીયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની તબદીલ કરવાના કિસ્સામાં પ્રમોટરની જવાબદારીઓ નક્કી કરવામાં આવી છે તે સાથે રાજ્ય સરકાર નક્કી કરે તે મુજબ પ્રોજેક્ટના વીમા લેવાની પણ જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. છેવટે પ્રમોટરની જવાબદારીમાં માલિકી હક્કની તબદીલીની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે અને મકાન / એપાર્ટમેન્ટના ભોગવટા પ્રમાણપત્ર મળ્યા બાદ ત્રણ મહિનાની અંદર કોમન એરીયાની જગ્યાનો માલિકી ફેર દસ્તાવેજ એસોસીએશનને કરી આપવાનો છે અથવા તો સત્તા મંડળને કરી આપવાનો છે. આમ ઉપર જણાવ્યા પ્રમાણેની જોગવાઈઓ મકાન / એપાર્ટમેન્ટ ખરીદનારાઓએ પ્રમોટર / પ્રોજેક્ટ ડેવલપરની ફરજો અને જવાબદારીઓ શું છે તે જાણવી જરૂરી છે. પ્રમોટરની જેમ જ ફાળવણીથી મેળવનારના પણ હક્કો અને ફરજો છે તે આગામી અંકમાં વર્ણન કરીશું.      

                 ક્રમશ લેખાંક-1 માટે અહિ કિલક કરો

 

નોટરાઇઝ્ડ અથવા રજિસ્ટર્ડ ભાડાકરાર - કયું સારું છે?

મિલકત ભાડે આપવી એ ઘણા ભારતીયો, ખાસ કરીને વૃદ્ધો માટે આવકના મુખ્ય સ્ત્રોતોમાંનું એક છે, જેઓ મિલકત ખરીદવામાં તેમની જીવન બચતનું રોકાણ કરે છે અને તેમના નિવૃત્ત જીવન દરમ્યાન ભાડાની આવકનો આનંદ માણે છે. જો કે, ભવિષ્યમાં કોઈપણ મુશ્કેલીઓ ટાળવા માટે મિલકતને ભાડે આપવા (ભાડે) અત્યંત કાળજી અને સાવધાની સાથે વ્યવહાર કરવો જોઈએ. ભાડા પર મિલકત આપતી વખતે સાવધાનીનો આવો એક મુદ્દો લીવ એન્ડ લાયસન્સ કરાર (અથવા ખાલી ભાડા કરાર)નો અમલ કરવાનો છે. જો લીઝ 11 મહિનાથી વધુ સમયની હોય તો ભાડા કરાર નોંધાયેલ અથવા નોટરાઇઝ્ડ હોવો ફરજિયાત છે. જો કે, જો મિલકત 11 મહિનાથી ઓછા સમય માટે ભાડે આપવામાં આવે તો કરારને અવગણી શકાય છે.

ભાડા કરાર એ કાનૂની દસ્તાવેજ છે જે મિલકતની વિગતો, નાણાકીય વિચારણા અને મિલકત ભાડા વ્યવહાર સાથે સંકળાયેલ અન્ય નિયમો અને શરતોનો ઉલ્લેખ કરે છે. આ ભાડા કરારમાં ઉલ્લેખિત નિયમો અને શરતો ભાડૂત અને મકાનમાલિક (માલિક) ને બંધનકર્તા છે.

ભાડા કરારને અમલમાં મૂકવાની વિવિધ રીતો

ભાડા કરારને અમલમાં મૂકવાની બે રીત છે.

• નોટરાઇઝ્ડ કરાર

નોટરાઇઝ્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ એ સાર્વજનિક નોટરી દ્વારા સહી કરાયેલ સ્ટેમ્પ પેપર પર છાપવામાં આવેલ ભાડા કરાર છે. ભારતમાં, જાહેર નોટરીઓ મુખ્યત્વે વકીલો અને વકીલો છે.

નોટરાઇઝ્ડ કરારના કિસ્સામાં, નોટરી બંને પક્ષકારોની ઓળખ અને દસ્તાવેજોની ચકાસણી કરે છે અને તેના પર હસ્તાક્ષર કરીને દસ્તાવેજને સમર્થન આપે છે. પક્ષકારો (માલિક અને ભાડૂત) એ આ પ્રક્રિયા માટે નોટરી સમક્ષ હાજર રહેવું આવશ્યક છે.

નોંધાયેલ કરાર કરતાં નોટરાઇઝ્ડ એગ્રીમેન્ટનું અમલીકરણ ઘણું સરળ છે કારણ કે તે માત્ર વકીલની ઓફિસની મુલાકાત લઈને થઈ શકે છે અને તેને કોઈ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી ચૂકવવાની જરૂર નથી. વકીલ નોટરી માટે માત્ર ફી વસૂલ કરે છે, જે સામાન્ય રીતે સ્થાનિક વિસ્તાર મુજબ રૂ. 200 થી રૂ. 500 સુધીની હોય છે.

જો કે, એ નોંધનીય છે કે કોઈપણ કાનૂની કાર્યવાહીના કિસ્સામાં, નોટરાઇઝ્ડ કરાર કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય હોઈ શકતો નથી, કારણ કે તે ભાડાના વ્યવહારને માન્ય કરતું નથી. તે ફક્ત કરાર સાથે આપવામાં આવેલા દસ્તાવેજોની ચકાસણી કરે છે.

તેમ છતાં, ભારતમાં ભાડા કરારને નોટરાઇઝ કરવાની કોઈ કાનૂની આવશ્યકતા નથી. પરંતુ રજિસ્ટર્ડ કરારની ગેરહાજરીમાં, વિવિધ ઉપયોગિતા જોડાણો જેમ કે રાંધણ ગેસ, ટેલિફોન, મોબાઇલ વગેરે દ્વારા નોટરાઇઝ્ડ કરાર માટે પૂછવામાં આવે છે.

નોટરાઇઝ્ડ એગ્રીમેન્ટના ફાયદા

નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરારના નીચેના ફાયદા છે:-

ચલાવવા માટે સરળ: નોટરાઇઝ્ડ કરારને અમલમાં મૂકવો સરળ છે; તમારે ફક્ત વકીલની ઓફિસની મુલાકાત લેવાની છે.

• કોઈ સ્ટેમ્પ શુલ્ક લાગુ નથી: નોટરાઇઝ્ડ કરાર પર સ્ટેમ્પ શુલ્ક લાગુ પડતા નથી. નોટરી ફી લાગુ પડે છે, જે રૂ. 200-500 વચ્ચે બદલાય છે.

• સાક્ષી દસ્તાવેજ: નોટરાઇઝ્ડ દસ્તાવેજ કરારના સાક્ષી તરીકે પણ કાર્ય કરે છે.

• ચોરી અને છેતરપિંડી ઓછી કરે છે: દસ્તાવેજની ચોરી અને છેતરપિંડીની શક્યતા ઓછી છે.

• અસલી: સ્ટેમ્પ્ડ દસ્તાવેજ વાસ્તવિક અને અસલી દસ્તાવેજ તરીકે સેવા આપે છે.

નોટરાઇઝ્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ શા માટે કરો?

વ્યક્તિએ નીચેની શરતો હેઠળ નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરાર કરવો પડશે:

• જ્યારે તમને તાત્કાલિક અથવા તાત્કાલિક ધોરણે કરારની જરૂર હોય

• જો ભાડાનો સમયગાળો 11 મહિના કે તેથી ઓછો હોય

• નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરાર મકાનમાલિક અને ભાડૂત વચ્ચે પરસ્પર સમજણ માટે કરવામાં આવે છે. દસ્તાવેજ સામેલ પક્ષકારો (મકાનમાલિક અને ભાડૂત) ની ઓળખને પ્રમાણિત કરવા માટે છે.
  

• • રજિસ્ટર્ડ કરાર

  રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર એ સ્ટેમ્પ પેપર પર મુદ્રિત અને વિસ્તારના સબ-રજિસ્ટ્રાર સાથે નોંધાયેલ ભાડા કરાર છે. તે મિલકતના વેચાણ ખતની નોંધણી કરવા જેવું જ છે. રજીસ્ટ્રેશન પ્રક્રિયા ઓનલાઈન અથવા રૂબરૂમાં સબ-રજીસ્ટ્રાર ઓફિસની મુલાકાત લઈને કરી શકાય છે. કેટલાક શહેરો/રાજ્યો આવા દસ્તાવેજોની ઓનલાઈન નોંધણીની સુવિધા આપે છે.

  નોટરાઇઝ્ડ કરારથી વિપરીત, રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર કોઈપણ કાનૂની કાર્યવાહીના કિસ્સામાં કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય છે. જો ભાડા કરાર નોંધાયેલ ન હોય તો કેન્દ્ર સરકાર અને વિવિધ રાજ્ય સરકારોના ભાડા નિયંત્રણ કાયદાની જોગવાઈઓ લાગુ પડતી નથી.

  જો ભાડાની અવધિ 11 મહિનાથી વધુ હોય તો ભાડા કરારની નોંધણી કરવી જરૂરી છે. મહારાષ્ટ્ર, તેલંગાણા અને આંધ્રપ્રદેશ સહિતના કેટલાક રાજ્યોમાં, ભાડાના સમયગાળાને ધ્યાનમાં લીધા વિના ભાડા કરારની નોંધણી કરાવવી ફરજિયાત છે.

  ભાડા કરારની નોંધણી કરવા માટે દસ્તાવેજમાં દર્શાવેલ ભાડાની રકમના આધારે સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ચાર્જ ચૂકવવાની જરૂર છે. આ શુલ્ક દરેક રાજ્યમાં અલગ અલગ હોય છે, અને કેટલાક મહિલાઓને સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં છૂટ આપે છે.

• રજિસ્ટર્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટના ફાયદા

  નોંધાયેલ ભાડા કરારના નીચેના ફાયદા છે:-

  • ચકાસાયેલ: રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર ઑફિસના રજિસ્ટ્રાર અથવા સબ રજિસ્ટ્રાર દ્વારા સંપૂર્ણ રીતે ચકાસવામાં આવે છે.

  • કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય: નોંધણી અધિનિયમ, 1908 મુજબ, રજિસ્ટર્ડ કરાર કાયદાની અદાલતમાં સ્વીકાર્ય છે. તે માલિકોને સુરક્ષાની ભાવના પણ પ્રદાન કરે છે.

  ભાડા કરારમાં કઈ વિગતો હોવી જોઈએ?

• ભાડા કરારમાં નીચેની મૂળભૂત વિગતો હોવી જોઈએ:-

  • ભાડૂતનું નામ, સરનામું, સંપર્ક વિગતો

  • મકાનમાલિકોનું નામ, સરનામું, સંપર્ક વિગતો

  • મિલકતનું સરનામું જે લીઝ પર આપવામાં આવ્યું છે

  • સિક્યોરિટી ડિપોઝિટની રકમ, જાળવણી ખર્ચ અને માસિક ભાડું

  • ભાડાની રકમમાં વાર્ષિક વધારો, બંને પક્ષોએ કરાર રિન્યૂ કરવા માટે સંમત થવું જોઈએ

  • દંડની રકમ, જો ભાડું મોડું ચૂકવવામાં આવે અથવા વિક્ષેપજનક વર્તન કરવામાં આવે

  • લોક ઇન પીરિયડ

  • કરારની મુદત

  • કરાર સમાપ્તિ માટેના કારણો

  • રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર માટે આવશ્યક દસ્તાવેજો

    રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર માટે તમારે નીચેના દસ્તાવેજોની જરૂર પડશે:

    • મિલકતની માલિકી અથવા શીર્ષકનો મૂળ પુરાવો/પુરાવા

    • મૂળ ID પુરાવા અથવા મિલકતની માલિકી અથવા મિલકતના શીર્ષકનો પુરાવો

    • પ્રોપર્ટીની ટેક્સ રસીદ અથવા ઇન્ડેક્સ II જેવા કાનૂની દસ્તાવેજો

    • સામેલ દરેક પક્ષકારોના બે ફોટોગ્રાફ્સ અને દરેક સાક્ષીઓનો એક ફોટો

    • પક્ષકારો અને સાક્ષીઓની સરનામાં પ્રૂફ નકલ - આધાર કાર્ડ, ડ્રાઇવિંગ લાઇસન્સ, રેશન કાર્ડ, મતદાર ID, અથવા બેંક પાસબુક

    • મિલકતના રૂટ મેપની નકલ

    કરારો જે નોટરાઇઝ્ડ હોવા જોઈએ

    જે દસ્તાવેજો નોટરાઇઝ્ડ હોવા જોઈએ તે છે:-

    • ભાગીદારી ડીડ

    • મુખત્યારનામું

    • જનરલ વિલ

    કરાર જે નોંધાયેલ હોવો જોઈએ

    જે દસ્તાવેજો નોંધાયેલા હોવા જોઈએ તે છે:-

    • જમીન અથવા મકાનનું વેચાણ ખત

    • ભાડા કરાર

    • અન્ય રિયલ એસ્ટેટ દસ્તાવેજો

    નોટરાઇઝ્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ ઓનલાઇન કેવી રીતે બનાવવું?

    તમે ત્રણ સરળ પગલાંમાં નોટરાઇઝ્ડ ભાડા કરાર ઑનલાઇન બનાવી શકો છો:

    પગલું 1 : બધી જરૂરી માહિતી સાથે પૂર્વ-મંજૂર નમૂના ભરો

    પગલું 2 : તમારા આધાર કાર્ડની એક નકલ સાથે વધુ એક ઓળખ પુરાવા સાથે જોડો જેમ કે તમારું પાન કાર્ડ, મતદાર ID, ડ્રાઇવરનું લાઇસન્સ અથવા પાસપોર્ટની નકલ

    પગલું 3 : સેવા શુલ્ક સહિત (સ્થાનિક વિસ્તારના આધારે) ચુકવણી કરો

    આ પગલાંઓ પૂર્ણ કર્યા પછી, તમને તમારા ઇમેઇલમાં કરારની સોફ્ટ કોપી પ્રાપ્ત થશે.
    
    

    ઓનલાઈન રજિસ્ટર્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ કેવી રીતે બનાવવું?

    પગલું 1 : પૂર્વ નિર્ધારિત કાનૂની નમૂનામાં તમામ આવશ્યક વિગતો (મકાનમાલિક અને ભાડૂતની) ભરો

    પગલું 2 : તમારા આધાર કાર્ડની એક નકલ સાથે વધારાના આઈડી પ્રૂફ સાથે જોડો જેમ કે તમારું પાન કાર્ડ, મતદાર આઈડી, ડ્રાઈવર લાયસન્સ અથવા પાસપોર્ટની નકલ

    સ્ટેપ 3 : ઓનલાઈન પેમેન્ટ પૂર્ણ કરો, જેમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજીસ્ટ્રેશન અને અન્ય સર્વિસ ચાર્જ માટે નજીવા ચાર્જનો સમાવેશ થાય છે.

    પગલું 4: કરાર મંજૂર થયા પછી, સેવા પ્રદાતા કાનૂની ઔપચારિકતાઓ શરૂ કરશે. તમને થોડા દિવસોમાં તમારા ઘરના ઘર પર નોંધાયેલ ભાડા કરાર પ્રાપ્ત થશે.

    રાજ્ય મુજબ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્ક

    જૂન 2022 સુધીમાં ભારતના કેટલાક રાજ્યો દ્વારા વસૂલવામાં આવેલી સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી ફી નીચે મુજબ છે:

    રાજ્ય	ભાડાની અવધિ	સ્ટેમ્પ ડ્યુટી (વિચારણા મૂલ્યના %)	નોંધણી શુલ્ક
    મહારાષ્ટ્ર (મુંબઈ)*	60 મહિના સુધી	5-6%	30 લાખથી વધુની મિલકતો માટે રૂ. 30,000 અને રૂ. 30 લાખથી નીચેની મિલકતો માટે 1%
    કર્ણાટક	< 1 વર્ષ	2%-5%	મિલકત મૂલ્યના 1%
    દિલ્હી	< 5 વર્ષ	3-6%	મિલકત મૂલ્યના 1%
    	≥ 5 <10 વર્ષ	5%-6%
    રાજસ્થાન	< 1 વર્ષ	મિલકતની બજાર કિંમતના 0.02%	સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની રકમના 20%
    	≥ 1 <5 વર્ષ	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 0.1%
    	≥ 5 <10 વર્ષ	મિલકતની બજાર કિંમતના 0.5%
    	≥ 10 <15 વર્ષ	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 1%
    	≥ 15 <20 વર્ષ	મિલકતની બજાર કિંમતના 2%
    	≥ 20 <30 વર્ષ	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 4%
    	> 30 વર્ષ	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 6% (શ્રેણી મુજબ સ્ત્રીઓ માટે 3-5%)	મિલકતના બજાર મૂલ્યના 1%

    વિચારણા મૂલ્ય ચૂકવવાપાત્ર સરેરાશ વાર્ષિક ભાડાનો સંદર્ભ આપે છે. કેટલાક રાજ્યોમાં મકાનમાલિક દ્વારા એકત્રિત કરવામાં આવેલી એડવાન્સ/ડિપોઝીટનો પણ વિચારણા મૂલ્યમાં સમાવેશ થાય છે

    *મહારાષ્ટ્ર: વિચારણા મૂલ્ય ભાડાના સમયગાળા દરમિયાન ચૂકવવાપાત્ર કુલ ભાડાના સરવાળા અને મકાનમાલિક દ્વારા એકત્રિત કરવામાં આવેલી બિન-રિફંડપાત્ર ડિપોઝિટનો ઉલ્લેખ કરે છે. શહેરી વિસ્તારો મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશનની મર્યાદા હેઠળના વિસ્તારોનો સંદર્ભ આપે છે. અન્ય તમામ વિસ્તારો ગ્રામ્ય વિસ્તારો હેઠળ આવે છે.

    *કર્ણાટક: 30 વર્ષથી વધુની લીઝ અવધિ માટે વિચારણા મૂલ્ય વિસ્તાર, મિલકત વિસ્તાર, મિલકતમાં સુવિધાઓ અને અન્ય વિવિધ પરિબળો પર આધારિત છે. ઉલ્લેખિત સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની રકમ બેંગલુરુમાં ઈલેક્ટ્રોનિક સિટી વિસ્તારમાં મધ્ય-શ્રેણીના 1,000 ચોરસ ફૂટના ઘર માટે સૂચક આંકડો છે.

    રજિસ્ટર્ડ કરારમાં ભાડૂત તેમજ મકાનમાલિકને ઘણી સુરક્ષાનો સમાવેશ થતો હોવા છતાં, ભારતમાં નોંધાયેલ કરારને બદલે નોટરાઇઝ્ડ કરાર પૂરો કરવો એ એક સામાન્ય પ્રથા છે કારણ કે તે ખર્ચ, સમય અને મુશ્કેલીઓ બચાવે છે. કરારની નોંધણીનો કેસ. જો કે, ભાડૂત અથવા માલિક દ્વારા કોઈપણ કાયદાકીય અનુપાલન અને ગેરરીતિઓ સામે બંને પક્ષોના હિતને સુરક્ષિત રાખવા માટે રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરારનો અમલ કરવો ખૂબ જ સલાહભર્યું છે.
    

    નોટરાઇઝ્ડ v/s રજિસ્ટર્ડ કરાર

    નોટરાઇઝ્ડ અને રજિસ્ટર્ડ કરાર વચ્ચેના મુખ્ય તફાવતોનો સારાંશ:

    પરિબળ	નોટરાઇઝ્ડ કરાર	રજિસ્ટર્ડ કરાર
    કાનૂની સ્થિતિ	કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય નથી	કોર્ટમાં સ્વીકાર્ય
    ખર્ચ	નોંધાયેલ કરાર કરતાં નીચું	ઉચ્ચ. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને નોંધણી શુલ્ક લાગુ પડે છે
    પ્રયત્નો જરૂરી	ન્યૂનતમ પ્રયત્નો જરૂરી છે	અમલ કરવા માટે વધુ પ્રયત્નો જરૂરી છે, કારણ કે તેના માટે સબ-રજિસ્ટ્રારની મુલાકાત લેવી જરૂરી છે
    આદેશ	ફરજિયાત નથી	11 મહિનાથી ઉપરના ભાડા સમયગાળા માટે ફરજિયાત

    
    

    રેપિંગ અપ: નોટરાઇઝ્ડ અથવા રજિસ્ટર્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ

    જ્યારે તમે કોઈ મિલકત ભાડે આપો છો, ત્યારે ભાડા કરાર કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે. તમે ભાડા કરાર બે અલગ અલગ રીતે મેળવી શકો છો: નોટરાઇઝ્ડ એગ્રીમેન્ટ અને રજિસ્ટર્ડ રેન્ટ એગ્રીમેન્ટ. આ કરારો કરવા સરળ છે; કરાર માટે તમે વકીલ અથવા SRO ની ઓફિસની મુલાકાત લઈ શકો છો. જો કે, રજિસ્ટર્ડ ભાડા કરાર અત્યંત મહત્વ ધરાવે છે કારણ કે રજિસ્ટ્રાર તેની સંપૂર્ણ ચકાસણી કરે છે અને કાયદાની અદાલતમાં પણ તે માન્ય છે.

રેરા - કાયદો - 2016ની સામાન્ય જનતાને ઉપયોગી જોગવાઈઓ

 

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન  એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- એપાર્ટમેન્ટની અંદર પાર્ટીશન કરવામાં આવેલ હોય તેવી દિવાલોનો કારપેટ એરીયામાં સમાવેશ કરવામાં આવેલ છે 

- આ કાયદાના અમલથી પારદર્શકતા લાવવાનો પ્રયાસ કરવામાં આવ્યો છે

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

લેખાંક-1

રીયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એક્ટ - ૨૦૧૬ માટે અહિ કિલક કરો

રેરા ગાઇડલાઇન

RERA Gujarat (GUJRERA): કેવી રીતે નોંધાયેલ પ્રોજેક્ટ્સ તપાસો અને ફરિયાદ દાખલ કરો

રીયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એક્ટ - ૨૦૧૬ને ટૂંકમાં 'રેરા' તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. આ કાયદાની જોગવાઈઓ અન્વયે ફક્ત મકાન / મિલકત લેનાર તરીકે ફક્ત ગ્રાહકના હિતને સુરક્ષિત કરવામાં આવી છે, એટલું નથી પરંતુ રીયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનો યોગ્ય સ્વરૂપે વિકાસ થાય. આ ક્ષેત્રમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટ આવે તે પણ આશય છે એટલે કે આયોજીત સ્વરૂપે વિકાસ થાય તે છે. આજે પણ બિલ્ડર તરીકેની ખાસ કરીને બાંધકામ સાથે સંકળાયેલ વ્યક્તિની પ્રજામાનસમાં આટલી છાપ સારી નથી. અપવાદ હોઈ શકે છે એટલા માટે આ કાયદાના અમલથી પારદર્શકતા લાવવાનો પ્રયાસ કરવામાં આવ્યો છે. આ કાયદા હેઠળ જે સત્તા મંડળ (Authority) રચવામાં આવે છે તેમાં હાઈકોર્ટના ચીફ જસ્ટીસના અધ્યક્ષપણે યોજાતી કમિટી દ્વારા કરવામાં આવે છે. આ કાયદામાં જે જાહેર જનતા માટે અગત્યની બાબતો જે છે તે આ લેખમાં વર્ણવવામાં આવે છે કારણ કે અગાઉ બિલ્ડર કે ડેવલપર દ્વારા પ્રોજેક્ટના બાંધકામનાં બ્રોશરમાં જે બાબતો દર્શાવી હોય તે બાબતો વાસ્તવિક રીતે ઉપલબ્ધ કરવામાં ન આવી હોય. દા.ત. કારપેટ એરીયામાં આ કાયદા હેઠળ જે સ્પષ્ટ વ્યાખ્યા કરવામાં આવી છે, જેમાં બહારની દિવાલોએ આવરી લીધેલો વિસ્તાર, લીફ્ટ વિગેરેની સેવાઓ માટે લાંબી સાંકડી જગ્યા (સર્વિસીસ શાફ્ટ) હેઠળના વિસ્તારોને બાદ કરતાં, છજુ (બાલ્કની) અથવા વરંડાના વિસ્તારને બાદ કરતાં અને ખુલ્લા છત (ટેરેસ) વિસ્તારને બાદ કરતાં એપાર્ટમેન્ટનું ચોખ્ખું વપરાશ યોગ્ય ભોંયતળીયાનું ક્ષેત્રફળ (Floor Area) પરંતુ એપાર્ટમેન્ટની અંદર પાર્ટીશન કરવામાં આવેલ હોય તેવી દિવાલોને કારપેટ એરીયામાં સમાવેશ કરવામાં આવેલ છે એટલે કે અગાઉ બિલ્ડર દ્વારા બાલ્કનીના વિસ્તારને કારપેટ એરીયામાં ગણવામાં આવતો તે ગણવાપાત્ર નથી. આજ રીતે સૌથી અગત્યની બાબતમાં કોમન એરીયા કે જેનો સામુહિકપણે ઉપયોગ મળવાપાત્ર હોય જેને Amenities તરીકે પણ ગણવામાં આવે છે. જેમાં રીયલ એસ્ટેટ ડેવલપર દ્વારા સમગ્ર પ્રોજેક્ટ હેઠળની જમીન જેનો તબક્કાવાર વિકાસ કરવાનો હોય તેનો સમાવેશ થાય છે અને જેની 'રેરા' સત્તામંડળમાં નોંધણી સાથે મંજૂરી મેળવી હોય, આજ રીતે મકાનોના દાદરા (Staircase) લીફ્ટ, શાફ્ટ તેમજ લીફ્ટની બહારનો ભાગ, જાહેર પ્રવેશદ્વારો, ફાયર એસ્ક્રેપ (Fire Escape) તેમજ બહાર નિકળવાના દરવાજા (Exit) સાથોસાથ સામુહિક (Common) બેઝમેન્ટ, ટેરેસ, ગાર્ડન, રમતગમતના વિસ્તારો (Play Area) તેમજ સ્ટોરેજ, આ ઉપરાંત પ્રોજેક્ટના પ્રીમાઈસીસના વહીવટ માટે ચોકીઓ / ઓફિસ તેમજ સિક્યુરીટીને પુરી પાડવામાં આવેલ સુવિધાઓ, આવાસ સહિતનો સમાવેશ કોમન એરીયા તરીકે ગણવામાં આવે છે. સામાન્ય રીતે ડેવલપર દ્વારા ઘણીવાર બેઝમેન્ટમાં અનઅધિકૃત રીતે દુકાનો અથવા અન્ય હેતુ માટે Cover કરી લેવામાં આવે તેમજ ટેરેસનો પણ કોમન એરીયાને બદલે બીજી રીતે ઉપયોગ કરવાના કિસ્સા બનતા હોય છે એટલે જ્યારે વેચાણ દસ્તાવેજ કરવામાં આવે ત્યારે કોમન એરીયા અંગે ખાસ સ્પષ્ટતા સાથે સમાવેશ કરી લેવો જોઈએ. આ ઉપરાંત યુટીલીટી તરીકે ઈલેક્ટ્રીસીટી સ્ટેશન, ગેસ, પાણી, ઘન કચરાનો નિકાલ (સ્વચ્છતા) એરકંડીશનીંગ, જળ સંચય, Renewable Energy ના Installation અને Water Tank પાણીની ટાંકીઓ, મોટરો, પંખા, ડક્ટસ (ઘેબાજ) સાથે પ્રોજેક્ટમાં જોગવાઈ કર્યા પ્રમાણેના તમામ સામુદાયિક અને વાણિજ્ય વિષયક સુવિધાઓ સાથે પ્રોજેકટના ભવિષ્યના નિભાવણી તેમજ સુરક્ષા અને કોમન સામુદાયિકમાં ઉપયોગમાં લેવાની તમામ બાબતોનો સમાવેશ વેચાણ દસ્તાવેજમાં થવો જરૂરી છે.

 

ગણોતિયાના હકકો નક્કી કરવાની સત્તા કલેક્ટરને અપાયેલી છે 

સબ રજીસ્ટ્રાર કચેરી ને લગતા અધ્યતન પરિપત્રો-2022

તમારી જમીન,તમારી મિલકત

 > નિલેશ વી. ત્રિવેદી (એડવોકેટ)

ગણોત વહીવટ અને ખેતીની જમીન અધિનિયમ, ૧૯૪૮ની મહત્વની જોગવાઈઓ

ગણોત વહીવટ અને ખેતીની જમીન અધિનિયમ, ૧૯૪૮ માટે અહિ કિલક કરો

ગુજરાત ગણોત વહીવટ અને ખેતીની જમીન  કાયદા સુધારા (વિધેયક 2019) માટે અહિ કિલક કરો

GUJARAT TENANCY AND AGRICULTURAL LANDS (VIDARBHA REGION AIIDKUTCH

 AREA) ACT, 1958

Saurashtra Gharkhed Tenancy Settlement and Agriculturat Lands Ordinance 1949

 ગણોતિયાને સલામતી બક્ષતો કોઈ કાયદો સને ૧૯૩૯ પહેલાં ન હતો ત્યાર પછી ગણોતિયાને ગણોતની જમીન પરત્વે રક્ષણ મળે, તેની પાસેથી વાજબી ગણોત લેવાય તેવો કોઈ પ્રબંધ ત્યાં સુધી હતો નહીં. ૧૯૩૯માં મુંબઈ ગણોત કાયદો (નં.૨૯/૩૯) તા. ૨-૪-૪૦ ના રોજ કાયદો બન્યો તે માત્ર થોડાક જિલ્લામાં અમલમાં મુકાયો અને ગુજરાતના (હાલના )માત્ર સુરત જિલ્લામાં તે તા.૧-૪-૪૧ ના રોજ અમલમાં મુકાયો સને ૧૯૩૯ ના કાયદાઓની ત્રૂટિઓ દુર કરવા સને ૧૯૪૬ માં આ કાયદામાં વિસ્તૃત સુધારા કરાયા અને સુધારેલો કાયદો સને ૧૯૪૬ના નવેમ્બરની ૮ મીથી સમગ્ર રાજ્યમાં અમલમાં આવ્યો. તેમાં જે મુખ્ય જોગવાઈઓ હતી તે નીચે મુજબની હતી, તેમાં ખેતીની જમીનના વહીવટ બાબતની કોઈ જોગવાઈ ન હોવાથી તેનું નામ માત્ર મુંબઈનો ગણોત કાયદો હતું.

(૧) સંરક્ષિત ગણોતિયો : જે ગણોતિયાનો જમીન પરત્વેનો કબજો કે ખેડ હકક તા. ૧-૧-૧૯૩૮ પહેલાં સતત છ વર્ષથી હોય તેવા ગણોતિયાને સંરક્ષેત ગણોતિયા ગણવામાં આવ્યા કોઈ શખસ ગણોતિયા કે સંરક્ષિત ગણોતિયો નથી તે પુરવાર કરવાનો બોજો જમીન માલિક ઉપર ઠરાવવામાં આવ્યો. વાજબી ગણોતઃ સંરક્ષિત ગણોતિયો વાજબી ગણોત ઠરાવવા માટે અરજી કરી શકે તેવી જોગવાઈ આ કાયદામાં હતી એટલે ઈચ્છા મુજબનું ગણોત લેવા બાબત પર અંકુશ આવ્યો.

(૨) હક્ક સમાપ્તિ ઃ જમીન માલિક એક વર્ષની લેખિત નોટિસ આપીને તે હક્ક સમાપ્ત કરી શકે તેવી જોગવાઈ થઈ અને જાત ખેતી માટે જમીન મેળવવા અથવા બિનખેતી ઉપયોગ માટે માગણી કરી શકાય. જાતખેતી માટે કેટલી જમીન માગી શકાય તેની કોઈ મર્યાદા ન હતી જાત ખેતી માટે કે બિનખેતી હેતુ માટે જમીનમાં તે રીતે એક વર્ષમાં ઉપયોગ ન થાય કે તેવો ઉપયોગ ૧૨ વર્ષમાં કોઈ પણ વખતે બંધ થાય તો જમીન મૂળ ગણોતિયાને પાછી આપવાની રહેશે તેવી જોગવાઈ હતી અને ગણોતિયા પાસેથી માત ગણોત લેવાની સ્પષ્ટતા હતી. સને ૧૯૩૯નો આ કાયદો આ સુધારાઓ પછી પણ અપુરતો જણાતાં સને ૧૯૪૨માં આ કાયદામાં સુધારો કરી સૈન્યમાં ભરતી થયેલા રક્ષિત ગણોતિયાને તથા જમીન માલિકોને તેમની જમીનો પેટે કે ગણોત આપવાની છુટ અપાઈ. સને ૧૯૪૦માં ફરી પાછો આ કાયદામાં સુધારો કરવામાં આવ્યો અને સુધારા સાથેનો કાયદો તા.૦૮-૧૧-૪૦ થી અમલમાં આવ્યો અને તે સુધારામાં કેટલીક બાબતોનો સમાવેશ કરવામાં આવ્યો.

(૩) ત્યારબાદ સને ૧૯૪૮ નો ગણોત વહીવટ અને ખેતીની જમીનનો કાયદો થયો. દેશ સ્વતંત્ર થયા પછી અને ખેત ઉત્પાદનમાં દેશ સ્વાવલંબી બને તે જરૂરી હોવાથી અને જમીન ખેડનારને તે જમીન પરત્વે ચોકક્સ હક્કો હોય તો જે તે સંભવી શકે તેમ લાગવાથી ગણોતિયાના વધુ રક્ષણ માટે અને ખેતીની જમીનના કાર્યક્ષમ ઉપયોગ ઉપર પણ રાજ્યનો અંકુશ રહી શકે જાતે દૃષ્ટિથી અને ખેતીની જમીન અંગે જે એક ચોકક્સ નીતિ થતાં વિચારસરણી દેશ માટે સ્વીકારાઇ, તે ધ્યાનમાં લઈને સને ૧૯૪૮ નો મુંબઈનો ગણોત અને ખેતીની જમીનનો વહીવટનો કાયદો ઘડાયો. આ કાયદામાં સને ૧૯૩૯ ના કાયદાની અગત્યની બાબતો સમાવી લેવામાં આવી.

(૪) ૧૯૪૮ ની સ્થિતિમાં આ કાયદાની નીચે મુજબ જોગવાઈઓ અગત્યની હતી.

(૧) સુકી જમીન માટે અને સિંચાઈની જમીન માટે જુદા જુદા ભાગે ગુરૃત્તમ અને ઓછું ગણોત તરીકે લેવાની જોગવાઈ દાખલ કરી.
(૨) ઠરાવ્યા કરતાં વધુ ગણોત લેનારે તે પાછું આપવાનું ઠરાવ્યું તે ઉપરાંત ગણોતિયાને તેની પાસેથી વધુ લેવાયેલા ગણોત માટે વળતર આપવાનું ઠરાવ્યું.
(૩) વાજબી ગણોત ઠરાવવાના અધિકારો, મામલતદારને અપાયા અને તે ઉપર કલેક્ટરને અપીલ કરવાની જોગવાઈ કરાઈ દિવાની કોર્ટમાં આ માટે અપીલ થઈ શકતી તે બંધ થયું.
(૪) ગણોતિયો પોતાની જમીન પરત્વેના હક્ક પુરતો જમીન ઉપર બોજો કરી શકે તેવી જોગવાઈ કરાઈ.
(૫) સંરક્ષિત ગણોતિયો પોતે ધરાવતો હોય તે જમીન વાજબી કિંમતે ખરીદી શકે તેવો હક્ક તેને અપાયો આવી ખરીદી ૫૦ એકરની મર્યાદામાં ઠરાવી એટલે સંરક્ષિત ગણોતિયો પોતાની પાસે કુલ ૫૦ એકર જેટલી જમીન થાય ત્યાં સુધીની જમીન ખરીદી શકે, તેવી જ રીતે જમીન માલિક પણ જાત ખેતી માટે ૫૦ એકર સુધીની જમીન મેળવી શકે તેવું ઠરાવ્યું.
(૬) જમીનદારોની જમીન ખેડૂતોની આર્થિક અને સામાજિક સ્થિતિ સુધારવા તથા જમીનના કાર્યક્ષમ વહીવટ માટે સરકારી વહીવટમાં લેવાની જોગવાઈ કરી.
(૭) જમીન માલિકોના જમીન વેચાણ અંગેના હક્કો ઉપર પ્રતિબંધ મૂકી એમ ઠરાવ્યું કે ખેતીની જમીનો જો જમીન માલિક વેચવા ઈચ્છતા હોય તો પહેલાં ગણોતિયાને અને તે પછી નજીકના ખેડૂતને અને તે પછી અન્ય ખેડુત ને વેચી શકાય તેવું ઠરાવ્યું બિનખેડુતોને જમીન ન વેચી શકાય તેવું ઠરાવ્યું બિનખેડુતોને ખેડુત થવા માટે ક્લેકટરનું સર્ટિફિકેટ મેળવવાની જોગવાઈ પણ કરવામાં આવી.
(૮) સતત બે વર્ષ સુધી વણખેડાયેલી જમીનોનો વહીવટ સરકાર હસ્તક લેવાના અધિકારો મેળવાયા.
(૫) મુંબઈના ૧૯૪૮ ના આ કાયદામાં ભૂતપૂર્વ મુંબઈ રાજ્ય વખતે સુધારા તેમજ ગુજરાતની અલગ રાજ્ય તરીકેની રચના પછી અસંખ્ય સુધારા થયા છે આ સુધારાઓમાં નીચેની મહત્વની જોગવાઈઓ ઉમેરવામાં આવી છે:

(૧) સુધારા કાયદા કે જે તા. ૧-૮-૫૬ ના રોજ અમલમાં આવ્યા. ખેડુત દિનની મહત્વની જોગવાઈ તેનાથી દાખલ કરવામાં આવી તે મુજબ તા. ૧-૪-૫૭ ના રોજ બીજાની જમીન કાયદેસર ખેડતા ઈસમોને જમીન ખરીદવા હકકદાર બનાવ્યા.

(૨) સુધારા કાયદા ગુજરાત એક્ટ ૫/૧૯૭૩ થી કાયદામાં મહત્વની જોગવાઈઓ ઉમરવામાં આવી: 

(૧) ગણોતિયો તા. ૧૫-૬-૫૫ ના રોજ ખેતીની જમીનનો કબજો ધરાવતો હોય. (૨) તા.૩-૩-૭૩ પહેલાં કોઈ પણ વખતે મામલતદારના હુકમ સિવાય તેવા ગણોતિયાને જમીન પરથી દૂર કર્યો હોય.

(૩) જમીન માલિકના કે તેમના કોઈ ઉત્તરાધિકારીના કબજામાં જમીન હોય.

(૪) તા.૩-૩-૭૩ ના સુધારાથી ખરીદી બિનઅમલી જાહેર થયેલી જમીન માટે જમીનમાલિકને અગ્રતા આપવા અંગેની પેટા કલમ રદ થઈ.

(પ) તા.૩-૩-૭૩ પહેલા જમીનનો બિનખેતી ઉપયોગ થયો ન હોય તેવા કિસ્સામાં હટાવેલા ગણોતિયાનો ગણોત હક્ક પ્રસ્થાપિત થઈ શકે તેવી જોગવાઈ કરવામાં આવી.

(૩) સરકારશ્રીના પરિપત્રમાં જણાવ્યા અનુસાર રાજય સરકારે કાયદો ૩૦/૭૦ તા.૪-૧૧-૭૭ ના સુધારાથી એવી ક્રાન્તિકારી જોગવાઈ કરી છે કે જો ગણોતિયો તા.૧૫-૬-૫૫ ના રોજ કબજો ધરાવતો હોય અને તા.૩-૩-૭૩ પહેલાં તેને હાંકી કાઢવામાં આવ્યો હોય, પરંતુ તેવો ગણોતિયો મળવાપાત્ર જમીન જો તે જાતે ખેતી કરવા બાંહેધરી ન આપે તો આવી જમીન જમીન માલિકને નહીં સોંપતાં સરકાર હસ્તક લેવાની છે.

 (૪) ગણોતધારાના કાયદા ૧૬/૦૦ થી સુધારો કરી તા.૧-૪-૫૭ પછીના ગણોતિયાને ખરીદ હક્ક અપાયો છે, તે મુજબ તા.૧-૪-૫૦ પછી કોઈપણ એક વર્ષ સુધી જમીન ખેડી હોય તો પણ તે ખરીદનાર બને છે. આ કલમનો દુરૂપયોગ થતો જોવા મળે છે. ગણોતધારાની કલમ- ૬૩ હેઠળ બિનખેડૂત ખેતીની જમીન ખરીદી શક્તા ન હોઈ પરોક્ષ રીતે ખેડુત બનવા માટે આ કલમનો ઘણા દુરુપયોગ કરે છે.

(૫) ગણોતધારામાં સને ૧૯૬૦ ના સુધારાથી દાખલ કરી છે, જેના અનુસંધાને સરકારશ્રીએ કાયમી ગણોતિયાના હકકો નક્કી કરવા બાબતની ગણોતધારાની કલમ 9૦0 (ઓ) હેઠળની સત્તાઓ તા.૦9-૧૦-૨૦૦૫ ના પરિપત્રથી કલેક્ટરને આપી છે.

નોંધઃ-(જમીન-મિલક્ત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‹નવગુજરાત સમય› ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)

મોટાભાઈના નામે ચાલતી વારસાગત જમીનમાં કાયદેસરના વારસદારોના નામ દાખલ કરવાની જોગવાઈઓ

 

વડીલોપાર્જીત ખેતવિષયક નવી / જૂની શરતની

લોકાભિમુખમાર્ગદર્શન - એચ.એસ.પટેલ IAS (નિ.)

 પરિપત્ર માટે અહિ કિલક કરો

- પ્રવર્તમાન સમયમાં ખાતેદારના મૃત્યુ પહેલાં કાયદેસરના વારસદારોના હયાતીમાં નામ દાખલ કરવા જરૂરી

ભારતીય વારસા અધિનિયમમાં જમીન / મિલકતના ધારકનું મૃત્યુ થાય ત્યારે કાયદેસરના વારસોમાં મળવાપાત્ર હક્ક મુજબ જમીનનું વિભાજન (Devolution) કરવાની જોગવાઈઓ છે. આ પ્રક્રિયામાં સામાન્ય રીતે હિન્દુ અવિભક્ત કુટુંબના વડા તરીકે પ્રણાલીકાગત જયેષ્ઠ પુત્રનું (મોટાભાઈ) કર્તા તરીકે નામ ચાલતું હોય છે. જેમ રાજાશાહીની પ્રણાલીમાં સૌથી જયેષ્ઠ પુત્ર હોય તે રાજાના મૃત્યુ બાદ ગાદી ધારણ કરે છે તેમ જમીન / મિલકતોમાં મોટાભાઈનું નામ દાખલ કરાવવાની પ્રથા હતી, પ્રવર્તમાન સમયમાં હવે ઘણા ફેરફારો થયા છે, જેમકે હવે હયાતીમાં તમામ કાયદેસરના વારસદારોના નામ દાખલ કરવામાં આવે છે અને હવે પિતાની મિલકતમાં ૧૯૫૬ના કાયદા મુજબ દીકરીઓને પણ સમાન હક્ક મળ્યો હોય, કાયદેસરના વારસદાર તરીકે બહેન / દીકરીઓના નામ દાખલ કરવામાં આવે છે. મારી સમક્ષ એવી રજૂઆત આવી કે, નવી શરત કે ગણોતધારા હેઠળ મોટાભાઈના નામે જમીન ગ્રાન્ટ કરી હોય તેમના મૃત્યુ બાદ તમામ કાયદેસરના વારસોના નામ દાખલ થાય કે કેમ ? તો આ બાબતે નવી અને અવિભાજ્ય સત્તા પ્રકારે ગ્રાન્ટ થતી જમીનોમાં, સરકારે સાંથણીમાં આપેલ જમીનો, ગણોતધારા હેઠળ મળેલ જમીનો, ભુદાનમાં આપવામાં આવેલ જમીનો વિગેરે હવે એવું બને કે, આવી જમીનો કુટુંમ્બના વડા તરીકે મોટાભાઈને આવા સત્તા પ્રકારની જમીનો ગ્રાન્ટ કરવામાં આવી હોય, પરંતુ ખરેખર આવી જમીનોમાં તેઓના ભાઈઓનો પણ સંયુક્ત ખાતેદાર તરીકે હિસ્સો હોય એટલે સામાન્ય રીતે મોટાભાઈનું મૃત્યુ થાય ત્યારે વારસાઈ તરીકે તેઓના સીધી લીટીના વારસદારનું નામ દાખલ કરવામાં આવે, પરંતુ ભાઈઓ અથવા અન્ય વારસદારોનું હિત હોય તેમના નામ દાખલ કરવામાં આવતા ન હતા એટલે સરકારના મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૫-૩-૧૯૯૬ના પરિપત્રક્રમાંક ઃ હકપ-૧૦૯૫-૨૭૦૪-જ - અન્વયે નિર્ણય લેવામાં આવેલ છે કે નવી શરત હેઠળ પ્રાપ્ત થયેલ જમીનોમાં રાજ્યમાં કેટલીક જગ્યાઓએ લાગણીના સબંધોમાં અથવા અમુક રિવાજોના કારણે જમીન સંયુક્ત કબજાવાળી / હક્કવાળી હોવા છતાં મહેસૂલી રેકર્ડના ૭/૧૨માં અથવા હક્કપત્રકમાં માત્ર મોટાભાઈના નામે ચાલતી હોય છે અને જ્યારે તેઓનું મૃત્યુ થાય ત્યારે ફક્ત તેમના સીધી લીટીના વારસદારોના નામે થાય છે.

ખરેખર તો ઉપર્યુક્ત હકિક્ત જણાવી તેમ આવી જમીનોમાં બીજા ભાઈ / બહેનોનો પણ સંયુક્ત હક્ક હોય છે કે જે કાયદેસરના વારસદાર તરીકે તેમના નામ પણ દાખલ કરવાપાત્ર થાય છે. જેથી સરકારના મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૫-૩-૧૯૯૬ના પરિપત્રથી મૃત્યુ પામનાર મોટાભાઈના વારસદારો ઉપરાંત સબંધિત જમીનમાં સંયુક્ત હક્કદાર તરીકે અન્ય ભાઈ / બહેનનાં નામ પણ વારસદાર તરીકે દાખલ થઈ શકે છે અને વારસાઈએ તબદીલી નથી, જેથી નવી શરતની જમીન હોવા છતાં આ કિસ્સાઓમાં કલેક્ટરની પૂર્વ પરવાનગી પણ મેળવવાની નથી. આજ રીતે ખેતવિષયક જૂની શરતની જમીનોમાં પણ વડીલોપાર્જીત મિલકતમાં ફક્ત મોટાભાઈના નામે ચાલતી જમીનમાં અન્ય ભાઈ / બહેનોના કાયદેસરના વારસદાર તેમજ સંયુક્ત હક્કદાર તરીકે હોય તો તેમના નામ પણ દાખલ થઈ શકે છે. ફક્ત પેઢીનામાના આધારે કાયદેસરના વારસદાર છે. તેવું પેઢીનામું રજૂ કરવું પડે અને હવે આ અંગેનું સોગંદનામું રજૂ કરવાનું છે. આ બાબત અગત્યની એટલા માટે છે કે અને રાજ્ય સરકારે પણ વધુ સ્પષ્ટતા કરવાની જરૂર છે કે પ્રવર્તમાન નિયમો પ્રમાણે ખાતેદાર દ્વારા પણ જમીન અન્ય જગ્યાએ ખરીદવામાં આવે ત્યારે 'ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર' રજૂ કરવાનું હોય છે અને તેમાં અગાઉની વડીલોપાર્જીત જમીનમાં ક્રમશઃ ખાતેદારનું નામ છે કે કેમ તેની ખાત્રી કરવાની હોય છે એટલે ઘણી જગ્યાએ એવું બને કે જેમ ઉપર જણાવ્યું તેમ ફક્ત વડીલોપાર્જીત જમીન ફક્ત મોટાભાઈના નામે ચાલતી હોય અને તેઓના જ સીધી લીટીના વારસદારના નામ દાખલ થયા હોય અને સબંધિત જમીનમાં ભાઈના વારસદાર અથવા સંયુક્ત કુટુંમ્બના વારસદાર તરીકે તેમનો પણ હક્ક હોય તો તેવા કિસ્સામાં ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર વડીલોપાર્જીત જમીનના પેઢીનામાના આધારે આપવું જોઈએ, કારણ કે આવી બાબતોના કારણે ઘણા ય્ીહેૈહી સાચા ખેડૂતના વારસદારોના પણ ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર મેળવવામાં મુશ્કેલી અનુભવાય છે.

રાજ્ય સરકારના મહેસૂલ વિભાગ દ્વારા તાજેતરમાં અગાઉના મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૪-૩-૨૦૧૬ના ખેતીની જમીનોમાં વડીલોપાર્જીત, સ્વપાર્જીત મિલકતમાંથી હક્ક ઉઠાવવો, વહેંચણી કરવી, પુનઃવહેંચણી કરવી તેમજ હયાતીમાં નામ દાખલ કરવાની કાર્યપધ્ધતિ નક્કી કરવામાં આવી છે અને આ પ્રક્રિયામાં રજીસ્ટર્ડ દસ્તાવેજ કરવાની જરૂર નથી તેવી સ્પષ્ટતા કરવામાં આવેલ છે તેમજ આ પ્રક્રિયામાં રૂ.૩૦૦/-ના સ્ટેમ્પ પેપર ઉપરના લેખથી ફેરફાર થાય છે. આમાં વહેંચણીના કિસ્સામાં રાજ્ય સરકારે વહેંચણ થતી જમીનની પહેલાં માપણી કરાવવી તેવી જોગવાઈ કરેલ તે રદ કરી છે. ખરેખર તો આ જોગવાઈ દાખલ કરેલ તેમાં તા.૧૪-૩-૨૦૧૬ના પરિપત્રનું હાર્દ જળવાતું ન હતું એટલા માટે કે ભાઈઓ ભાગની વહેંચણી એ કૌટુંમ્બિક વ્યવસ્થા છે તે ઉપરાંત જે હિસ્સા પડે તે મુજબ સર્વે નંબરના પેટા નંબર આપવા પડે અને હવે જમીનના રી સર્વે બાદ નવીન રેકર્ડ લખાયેલ છે. પરંતુ માપણીમાં ભૂલોના કારણે રાજ્યમાં ઘણી જગ્યાએ ફરીયાદો આવે છે અને તેના પણ મૂળ કારણમાં સબંધિત ખાતેદારને માપણી વખતે પ્રત્યક્ષ હાજર ન રાખવાના કારણે ક્ષતિઓનું પ્રમાણ વધુ છે.

 ઉપર્યુક્ત વારસાઈની જોગવાઈઓ જણાવી છે તે અગાઉ ખાતેદારનું મૃત્યુ થાય ત્યારે વારસદારોના નામ દાખલ કરવામાં આવતા તેમાં પણ ફક્ત મોટાભાઈના નામ ચાલુ રાખવાના કારણે અન્ય કાયદેસરના વારસદારોના નામ દાખલ કરવામાં મુશ્કેલી અનુભવાતી એટલે તમામ વડીલોપાર્જીત ખેતીની જમીન ધારકોને જણાવવામાં આવે છે કે, હયાતીમાં કાયદેસરના વારસદારોના નામ દાખલ કરાવવા અને મહેસૂલ વિભાગના તા.૧૪-૩-૨૦૧૬ના પરિપત્રમાં જણાવ્યા મુજબ હક્ક ઉઠાવી લેવાની જોગવાઈ કરવામાં આવી છે. ભાઈઓ વચ્ચે વહેંચણી કરવાની જોગવાઈ પણ છે, જેથી ફક્ત રૂ. ૩૦૦/- સ્ટેમ્પ ડયુટી ઉપરના લેખ ઉપર વડીલોપાર્જીત ખેતીની જમીનમાં ખાતેદારનું મૃત્યુ પામે તે પહેલાં હયાતીમાં નામ દાખલ તેમજ કૌટુંમ્બિક વહેંચણી કરવામાં આવે તો 'ખેડૂત તરીકેનો દરજ્જો' ચાલુ રહે અને તે મુજબ ખેડૂત ખરાઈ પ્રમાણપત્ર પણ મળી રહે અને પાછળથી કોઈપણ વાદ વિવાદ થાય નહીં

 

વારસાઈ/નામફેર કરવા લેવામાં આવતા પેઢીનામાની જોગવાઇઓ

- રાજ્ય સરકારના મહેસૂલવિભાગ દ્વારા

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન 

- એચ.એસ. પટેલ IAS (નિ.)

- વારસાઈ કરવાની બાબતમાં પેઢીનામું એક અગત્યના સાધનિક પુરાવા તરીકે તમામે કાયદેસરનાં વારસદારોનો સમાવેશ કરવાના ભાગ તરીકે તૈયાર કરવાનું હોય છે 

- પેઢીનામું મેળવવામાં હવે સોગંધનામું કરવાની જરૂરિયાત  રહેતી નથી

અગત્યના પરિપત્રો

1-પેઢીનામુ (પેઢીઆંબા) તેયાર કરવા બાબત પરિપત્ર ક્રમાંક : હકપ/૧૦૨૦૧૪/૭૫૬/જ

2-પેઢીનામું (પેઢીઆંબા) તૈયારી કરવા બાબત પરિપત્ર ક્રમાંક : હકપ/૧૦૨૦૧૪/૭૫૬/જ

જમીન ધારક/મિલકત ધારક કે જેમના નામે જમીન/ મિલકત ચાલતી હોય તેનું મૃત્યુ થાય ત્યારે વારસાઈ(Heirship) કરવાની થાય છે. જેમાં મૃત્યુ પામનારના કાયદેસરના વારસોના નામ મહેસૂલી રેકર્ડ ઉપર લાવવાની પ્રક્રીયાને વારસાઈ તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. કાનુની પરિભાષામાં ભારતીય વારસાહક્ક અધિનિયમની જોગવાઇઓ મુજબ જમીન/ મિલ્કતની વહેંચણી કે હિસ્સો મૃત્યુ પામનાર કાયદેસરના વારસદારોને પ્રાપ્ત થાય છે. જમીન મહેસૂલ અધિનિયમની હક્કપત્રની જોગવાઇઓમાં વારસાઇ કરવી તે મહેસૂલી રેકર્ડ અદ્યતન રાખવાનો પણ એક ભાગ છે અને તે પ્રક્રીયામાં જમીનનો ખાતેદાર /મિલકત ધારકનું મૃત્યુ થાય ત્યારે મરણના દાખલા સાથે વારસાઈ કરવા માટે સબંધિત વિસ્તારના મામલતદારને અરજી કરવાની હોય છે. જો સંબંધિત મિલ્કત સીટી સર્વે વિસ્તારમાં હોય તો તે વિસ્તારનાં સિટી સર્વે સુપ્રિટેન્ડન્ટને અરજી કરવાની હોય છે. વારસાઈની પ્રક્રીયામાં જે કાયદેસરના વારસોના નામ દાખલ કરવાપાત્ર હોય તેમાં સાધનિક પુરાવા તરીકે પેઢીનામું રજૂ કરવાનું હોય છે. જેમાં લોહીના સબંધના સીધી લીટીનાં વારસદારોના નામનો ઉલ્લેખ કરવામાં આવે છે. આ પેઢીનામામાં મૃતકનાં દિકરી અને બહેનોને પણ ૧૯૫૬ ના કાયદા મુજબ હક્ક મળવાપાત્ર હોઇ તેઓનો પણ પેઢીનામામાં ઉલ્લેખ કરવાનો હોય છે. અગાઉ આ પેઢીનામું પંચોની રૂબરૂમાં તલાટી દ્વારા તૈયાર કરવામાં આવતું જેમાં કોઈ દાખલ કરવાપાત્ર વારસદાર કોઈકવાર રહી જવા પામતા- આ પેઢીનામાને વારસાઈ આંબો (Family Tree) તરીકે પણ ઓળખવામાં આવે છે. જેમ ખેતીવિષયક કે બિનખેતી વિષયક જમીન મહેસૂલી રેકર્ડમાં ચાલતી હોય અને તેના કબ્જેદાર માલિક મૃત્યુ પામે ત્યારે તેની વારસાઈ ગામના હક્કપત્રકના નમુના નં - ૬ માં થાય છે. તે જ રીતે સીટી સર્વે વિસ્તારમાં મિલ્કતનો ઘારક મૃત્યુ પામે ત્યારે તેની વારસાઈ મિલ્કત રજીસ્ટરે સીટી સર્વે સુપ્રિટેન્ડન્ટ  દ્વારા કરવામાં આવે છે અને આ અંગે પણ નિયત નમૂનો મહેસૂલ વિભાગે નક્કી કર્યો છે અને તે અંગેનો તા.૨૩-૪-૨૦૦૭ના ઠરાવ ક્રમાંક સીટીએસ/૧૨૨૦૦૫/૨૮૦૯ / હ કરવામાં આવ્યો છે અને આમાં સીટી સર્વેનાં તમામ પ્રકારના ફેરફાર વારસાઈ સહિતની વિગતવાર માર્ગદર્શક સુચનાઓ આપવામાં આવી છે.

વારસાઈ કરવાની બાબતમાં પેઢીનામું એક અગત્યના સાધનિક પુરાવા તરીકે તમામે કાયદેસરનાં વારસદારોનો સમાવેશ કરવાના ભાગ તરીકે તૈયાર કરવાનું હોય છે અને આ પેઢીનામું તૈયાર કરવાની જવાબદારી સંબંધિત ગામના તલાટીની હોય છે. તલાટીની એટલા માટે કે સંબંધિત ગામ/વિસ્તારના તલાટીને મરણ નોંધણીના (Death Registration) રજીસ્ટાર તરીકે પણ અધિકૃત કરવામાં આવ્યા છે એટલે કોઈપણ ખાતેદાર/મિલ્કત ધારક મૃત્યુ પામે ત્યારે ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં તલાટીએ નમુના નં - ૧૪માં નોંધ કરવાની છે અને ગ્રામ્ય અધિકારી તરીકે અગાઉ હક્કપત્રકમાં વારસાઈ નોંધ તલાટી દ્વારા પાડવામાં આવતી હતી. હવે ઇ-ધરા કેન્દ્રમાં મામલતદાર કચેરીમાં વારસાઈ નોંધ પાડવામાં આવે છે. પરંતુ સાધનિક કાગળો તલાટી દ્વારા તૈયાર કરવામાં આવે છે. રાજ્ય સરકારના મહેસૂલી વિભાગનાતા.૧૪-૫-૨૦૧૪ ઠરાવમાં પેઢીનામું તૈયાર કરવાની સુચનાઓ આપેલ છે અને આ પરિપત્રમાં ખેતીની જમીન- બિનખેતીની જમીન (ખુલ્લા પ્લોટ)ની વારસાઈ અંગે પેઢીનામું બનાવવાનો ઉલ્લેખ હોવાથી તેનું અર્થઘટન સિમિત સ્વરૂપે એટલે કે ખેતીની જમીન તેમજ બિનખેતીની જમીન (ખૂલ્લા પ્લોટ) પુરતું મર્યાદિત પેઢીનામું તૈયાર કરવાની અને તે અંગે ગેરસમજ હોવાના કારણે ખેતીની જમીનમાં/મિલ્કતમાં વારસાઈ કરવાના પેઢીનામામાં મુશ્કેલીઓ જણાતી હતી. જેથી ખેતીની જમીન તથા બિનખેતીની જમીન (ખૂલ્લા પ્લોટ) ઉપરાંત ગ્રામ્ય વિસ્તારમાં તથા શહેરી વિસ્તારમાં પરંતુ સીટી સર્વે દાખલ થયેલ ન હોય તેવા વિસ્તારમાં આવેલ મકાનો, ફ્લેટો, એપાર્ટમેન્ટ, વાણિજ્ય દુકાનો, ઑફિસો જેવી તમામ સ્થાવર મિલ્કતો(ઇમલા સહિતની મિલ્કતો) બાબતે પણ સંબંધિત તલાટી કમ મંત્રી/સીટી/કસ્બા તલાટીએ પેઢીનામા બનાવી આપવાની જોગવાઈ તાજેતરમાં મહેસૂલ વિભાગના તા.૨૦-૯-૨૦૨૨ના પરિપત્ર ક્રમાંક - હક્ક/ ૧૦૨૦૧૪ / ૭૫૬ /જ અન્વયે કરવામાં આવી છે. આ ઉપરાંત સંબંધિત તલાટીઓ દ્વારા મૃત્યુ પામનાર વ્યક્તિના સ્થળ અને નોંધણી બાબતોમાં પણ દ્વીધા હતી. તેમાં સ્પષ્ટતા કરતાં જણાવવામાં આવ્યું છે કે જે વ્યક્તિનું અવસાન સ્થાયી રહેણાંકના સ્થળ અથવા વતનના સ્થળના તલાટીએ પેઢીનામું કરવાનું રહેશે. અરજદારને વતન કે રહેણાંકના સ્થળના તલાટીને અરજી કરવાનો વિકલ્પ ઉપલબ્ધ રહેશે. એટલે કે બન્નેમાંથી કોઇપણ સ્થળે અરજી કરવામાં આવે તો સબંધિત તલાટીએ પેઢીનામું આપવાની કાર્યવાહી પણ કરવાની રહેશે.

બીજુ કે મહેસૂલ વિભાગનાં અગાઉના તા.૧૪-૫-૨૦૧૪ના ઠરાવમાં અરજદારે પેઢીનામું સોગંધનામામાં કરવાનું હતું અને તે અંગેનો નિયત નમૂનો પણ નક્કી કરવામાં આવેલ હતો. હવે આ સુધારેલ પરિપત્રથી સોગંધનામાનાં બદલે Self Declaration એટલે કે સ્વઘોષણા કરવાની રહેશે અગાઉ જે પેઢીનામું તૈયાર કરવામાં આવતું તેમાં તલાટી સમક્ષ પંચોની રૂબરૂ પેઢીનામું તૈયાર કરવામાં આવતું હતું. હવે પેઢીનામું સોગંધનામા ઉપર કરવાની જરૂર નથી. રાજ્ય સરકારે આ અંગેનો નિયત નમૂનો પણ તૈયાર કર્યો છે. આમ જનતાને વારસાઈ કરાવવાની બાબતમાં પેઢીનામાની પ્રક્રીયાની જાણકારી હોતી નથી અને આને કારણે ગામ દફતરે કે શહેરી વિસ્તારમાં જમીન/મિલ્કતમાં ધારકના મૃત્યુ બાદ કાયદેસરનાં વારસદારોના નામ દાખલ કરવા માટે પેઢીનામું અગત્યનો દસ્તાવેજી પુરાવો હોય છે. જેથી લોકોને ઉપરોક્ત જાણકારી પેઢીનામું મેળવવામાં અને ત્યારબાદ વારસાઈ કરાવવામાં ઉપયોગી સાબિત થશે.

IF YOU HAVE LIKED THE ARTICLES PLEASE SHARE IT

પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં ગુજરનારની વારસાઈ દાખલ કરાવવા વારસદારોએ શું કાર્યવાહી કરવાની રહે ?

 

સર્વે /ગામઠાણ સર્વે હેઠળ મિલકતોના હક્કોની નોંધણી કરાવવી જરૂરી છે

પ્રશ્ન (૧) : સિટી સર્વે રેકર્ડની નનિભાવણીથી મિલકત ધારણકર્તાને શું લાભ મળે છે ? (વિનિતા એડવોકેટ)
જવાબઃ સિટી સર્વે/ગામઠાણ સર્વે થયા પછી સિટી સર્વેમાં મિલકતો ઉપરના હક્કોની ચોક્સી (ખરાઇ) કરવામાં આવે છે અને ત્યાર પછી પ્રોપર્ટી કાર્ડ્સના રૂપમાં હક્કપત્રક (રેકર્ડ ઓફ રાઈટસ) તૈયાર થાય છે, તેને અધિકારી પ્રમાણિત કરે છે. તે પછી હક્ક ચોક્સી અધિકારી દ્વારા તૈયાર કરવામાં આવેલી સનદો /સ્કેચો ખાનગી મિલકતોના માલિકોને જરૂરી ફી લઈને આપવામાં આવે છે. આ ઉપરાંત મિલકતની હદ ક્ષેત્રફળ અને તે ઉપરના હક્કોમાં થતા ફેરફારો પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં તથા આનુષાંગિક પત્રકોમાં નોંધીને સિટી સર્વે/ગામઠાણ સર્વેનું રેકર્ડ અદ્યતન રખાય છે. આવું અદ્યતન રેકર્ડ તેઓની મિલકતોની હદો અને ક્ષેત્રફળને ચોક્ક્સ રાખે છે અને તે ઉપરના માલીક-કબજેદારોના હક્કોને સુરક્ષિત રાખે છે. આ રેકર્ડનો નિભાવનો મિલકત ધારણ કરનારાઓની તકરારોનો નિકાલ લાવવામાં સહાયરૂપ બને છે.  કોઈ વ્યક્તિએ દબાણ કર્યું હોય અગર હક્કદાવો કર્યો હોય ત્યારે કોર્ટ-કચેરીમાં ઉપરોક્ત રેકર્ડને પુરાવારૂપે ગ્રાહ્ય રાખવામાં આવતું હોવાથી હકકોને કાયદાકીય રક્ષણ પણ બક્ષે છે. વળી મિલકતોની હદો, ક્ષેત્રફળ અને તે ઉપરના હક્કોમાં વખતો વખત થતા ફેરફારોને નોંધીને અદ્યતન રખાય છે.

પ્રશ્ન (ર): મિલકતોના હક્કોમાં થતા ફેરફારો શેનાથી થાય છે ? (મેરૂ ભરવાડ)
જવાબઃ (૧) કૌટુંબિક મૌખિક વહેંચણીથી તથા વેચાણ, વહેંચણી, રિલીઝ બક્ષિસ, ગીરો, શાનગીરો, ભાડાપટ્ટો વગેરે રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજથી.
(૨) કૌટુંબિક મોખિક વહેંચણીથી, અરજી, વહેંચણ દસ્તાવેજથી કે રજિસ્ટર્ડ વેચાણ, કબજાગીરો દસ્તાવેજથી આખી ‘મિલક્ત પૈકી અમુક ભાગનું વેચાણ થયું હોય. ત્યારે તવા હક્ક મેળવનારાઓની અરજી પરથી પ્રત્યક્ષ કબજા મુજબ માપણી કરીને મિલકતના વિભાગ પાડી, જે તે પ્રાપ્ત કરનારને નામે વિભાગ નોંધીને.
(૩) સિટી સર્વે રેકર્ડમાં જે વ્યકિતનું નામ ચાલતું હોય તે ગુજરી જવાથી, વારસાઈ હક્કથી અગર ગુજરનારના રજિસ્ટર્ડ કે અનરજિસ્ટર્ડ (છેલ્લા) વિલથી પ્રાપ્ત કરનારાની અરજીથી.
(૪)સરકારી જમીન લાંબી મુદતના કે ટુંકી મુદતના ભાડા પટેથી સક્ષમ મહેસૂલી અધિકારીઓના હુકમથી આપવાથી.
(૫)સક્ષમ મહેસૂલી અધિકારીઓના હુકમો અન્વયે સરકારી જમીન કાયમી ધોરણે ખાનગી વ્યકિત કે સ્થાનિક સંસ્થાને ગ્રાન્ટ થવાથી.
(૬) જાહેર હેતુ માટે ખાનગી જમીનો સંપાદન થવાથી. 
(૭)જાહેર હેતુ માટે સરકારી જમીનો નીમ થવાથી.
(૮)સિટી સર્વે લિમિટમાં સમાવિષ્ટ કરવામાં આવેલી ખેતીની જમીનમાં ખેતી સિવાયની પરવાનગીથી.
(૯) નિયમ મુજબની મિલકતોનું સ્થળ [નિરીક્ષણ કરી તેનો ઉપયોગ / બાંધકામમાં થયેલા ફેરફારોથી.

પ્રશ્ન (૩) : કૌટુંબિક મૌખિક વહેંચણી આધારે સિટી સર્વે દફતરે પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં નોંધ કરાવવી હોય તો અરજી સાથે કયા કયા પુરાવા રજૂ કરવા પડે ? (મનસુખ ઠુમ્મર-સુરત)
જવાબઃ સિટી સરવે દફતરે પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં કોઈ મિલકત બે કે વધારે ભાઈઓના સંયુક્ત નામે ચાલતી હોય ત્યારે ભાઈઓએ સંયુક્ત નામે તેમની મિલકત જે વિસ્તારમાં આવી હોય તે વિસ્તારના સિટી સર્વે સુપ્રિન્ટેન્ડન્ટને લેખિત અરજી આપી અંદરોઅંદરની મોંઢાની વહેંચણી આધારે મિલક્તનો અમુક એક દિશાનો ચોક્કસ ભાગ એક ભાઈને અને અમુક બીજી દિશાનો ચોક્કસ ભાગ બીજા ભાઈના ભાગે આવેલો છે અને તે મુજબ પ્રત્યક્ષ કબજા મુજબની વિભાગ માપણી કરી હિસ્સાની સનદ આપવા માટે લેખિત અરજી કરવાની રહે છે. આવી વહેંચણીની બાબતમાં સામાન્યતઃ પુરાવા તરીકે માપણી, પ્લાન, સોગંદનામું, સંમતિપત્ર વગેરે. લેખિત અનરજિસ્ટર્ડ કરાર થયો હોય તે રજૂ કરી શકાય, પરંતુ જો નાણાંકીય લેવડદેવડના પ્રકારનું લખાણ અગર વહેંચણી દસ્તાવેજને સ્ટેમ્પડયુટી ભરપાઈ કરીને રજિસ્ટર્ડ કરાવી લેવાનું ફરજિયાત છે. તેવી જ રીતે અમુક એકથી વધારે મિલકતો સંયુક્ત નામે ચાલતી હોય અને અંદરોઅંદરની મૌખિક વહેંચણીથી આખી તમામ ‹મિલકતો’ વહેંચી લેવામાં આવતી હોય તો તે પ્રમાણે જે તે મિલકતની વહેંચણીના આધારે પ્રાપ્ત કરનાર જે તે ભાઈના નામે દાખલ કરવા લેખિત અરજી આપવાની હોય છે.

પ્રશ્ન (૪) સિટી સર્વે દફતરે પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં ગુજરનારની વારસાઈ દાખલ કરાવવા વારસદારોએ શું કાર્યવાહી કરવાની રહે ? (પંકજ દવે)
જવાબઃ જો કોઈ મિલકતના માલિક ગુજરી ગયા હોય તો વારસાઈથી તેમની મિલકત પ્રાપ્ત કરનારા વારસદારોને તે મિલકત પ્રાપ્ત થાય તેની નિયત નમૂનામાં અરજી અને મરણનો દાખલો રજુ કરવાનો હોય છે. પેઢીનામું, સોગંદનામું અને વિલ હોય તો તે પણ રજુ કરાય છે. અરજીમાં મિલકતના માલિક ગુજરી ગયાની તારીખ તથા તેમની વિધવા તથા તમામ દીકરા અને દીકરી વારસદારોનાં નામ જણાવવાં, હિન્દુ વારસા ધારો, ૧૯૫% અને ૨૦૦૫ અન્વયે તમામ વારસદારોને એટલે કે વિધવા પત્નીના દીકરા, દીકરીઓને સરખે હિસ્સે, વારસાઈથી હક્ક પ્રાપ્ત થાય છે. અરજી મળ્યા પછી જે તે મેન્ટેનન્સ સર્વેયર તમામ વારસદારોને રૂબરૂ જવાબ માટે નિયત તારીખે હાજર રહેવા લેખિત પત્ર દ્વારા જાણ કરે છે. નિયત તારીખે વારસદારો હાજર થાય ત્યારે પ્રોપર્ટી કાર્ડ ઉપરથી કોના નામે મિલકત ચાલે છે તેની ખાતરી કરીને વારસદારોના જવાબ લે છે, તેમાં ગુજરનારના પેઢીનામાની વિગતો, ગુજરનારે ગુજરતાં અગાઉ કોઈ વિલ અગર વસિયતનામું કર્યું છે કે નહીં, મિલક્ત વારસદારોના પ્રત્યક્ષ કબજા ભોગવટામાં છે અને પેઢીનામામાં જણાવેલા વારસદારો સિવાયના કોઈ વારસદારો રહી જતા નથી ને ! ઈત્યાદિ વિગતોનો રૂબરૂનો જવાબ નોંધે છે અને તે ઉપર વારસદારોની સહી મેળવે છે અને મેન્ટેનન્સ સર્વેયર પણ તારીખ સાથેની પોતાની સહી કરે છે. જે વારસદારો પોતાને પ્રાપ્ત થયેલો હક્ક અન્ય વારસદારોની તરફેણમાં રીલીઝ/છોડી દેવા/જતા કરવા માગતા હોય તેમણે તેવા જવાબ માટે હાજર રહેવું પડે. સામાન્ય રીતે પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં એક અઠવાડિયામાં નોંધ કરી દેવાની હોય છે.

પ્રશ્ન (પ) : સિટી સર્વે વિસ્તારમાં આવેલી મિલકતોની બાબતમાં રજિસ્ટર્ડ થયેલા દસ્તાવેજોની નોંધ સિટી સર્વે રેકર્ડમાં પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં કરાવવા માટે શું કરવું પડે ? (ધરમશી બોરડ)
જવાબઃ સબ રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં નોંધાયેલા એટલે કે રજિસ્ટર્ડ થયેલા વેચાણ, વહેંચણ, રિલીઝ, ફારગતિ, બક્ષિસ, શાનગીરો અને ભાડાપટ્ટો વગેરે દસ્તાવેજો બાબતમાં સબ રજિસ્ટ્રાર કચેરી તરફથી નોંધાયેલા દસ્તાવેજોના ઉતારા (ઈન્ડેક્સ-૨) મિલકતોનો પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં નોંધ કરવા મોકલવા જરૂરી છે. આ ઉતારાઓ ઉપરથી સિટી સર્વે કચેરીમાં સંબંધિત મિલકતના પ્રોપર્ટીકાર્ડમાં તેની નોંધ કરવામાં આવે છે તેવું કાયદામાં પ્રાવધાન છે. લેન્ડ રેવન્યુ કોડ કલમ ૧૩૫(ડ) અન્વયેની નોટીસ સંબંધકર્તાઓને બજાવી તે નોટીસની તારીખથી એક માસની મુદતમાં કોઈ વાંધા ન આવે તો તે હક્ક ફેરફારની નોંધ મંજૂર કરવામાં આવે છે અને નોંધ મંજૂર કર્યાની લેખિત જાણ મિલકત ઉપર હક્ક પ્રાપ્ત કરનારને કરવામાં આવે છે. આમ રજિસ્ટર્ડ થયેલા દસ્તાવેજોની બાબતમાં મિલકત ઉપર હક્ક પ્રાપ્ત કરનારને કોઈ અરજી કરવાનું જરૂરી નથી. પરંતુ કચેરીઓમાં તેનો અમલ થતો નથી અને નિયત  નમુનામાં મિલકત પ્રાપ્ત કરનારે પુરાવા સહિત અરજી કરવી પડે છે જેથી આમ રજિસ્ટર્ડ દસ્તાવેજોની નોંધ સિટી સરવે કચેરીમાં બારોબાર સબ રજિસ્ટ્રારના ઉતારા ઉપરથી થઈ જવી જોઈએ છતાં તેની નોંધ થતી નથી. દસ્તાવેજ રજિસ્ટર્ડ કરાવવામાં આવે ત્યારે જો સિટી સરવે રેકર્યના પ્રોપર્ટી કાર્ક ઉપરથી વોર્ડ નંબર, ટીકા નંબર, સિટી સર્વે નંબર, ક્ષેત્રફળની ખાતરી કર્યા વિના દસ્તાવેજ રજિસ્ટર્ડ કરવામાં આવે છે, તેથી વોર્ડ નંબર, સિટી સરવે નંબર, ક્ષેત્રફળ વગેરે દસ્તાવેજમાં ખોટા દર્શાવેલા હોય તો નોંધ કરી શકાતી નથી. કેટલાક કિસ્સાઓમાં દસ્તાવેજ કરી આપનારનાં નામો પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં ચાલતાં નામો કરતાં જુદાં જ હોય છે, તેથી પણ આવા દસ્તાવેજોની નોંધ કરી શકાતી નથી.

નોંધ:-(જમીન-મિલકત માટેના લેખોના સંદર્ભે વાચકોના કોઈ સૂચન કે પ્રશ્નો હોય તો ‹નવગુજરાત સમય ના નવા સરનામે (૧૦૧, પહેલો માળ, ઓમ શાયોના આર્કેડ, સિલ્વર ઓક કોલેજ પાસે, ગોતા, અમદાવાદ-૩૮૨૪૮૧) લેખિત રૂપે મોકલવા અથવા લેખકને ઈ-મેઈલ કરવા)